Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
| 0131974 |  |
RESOLUÇÃO
LICENÇA DE UTILIZAÇÃO
Em 96.10.21, no Tribunal Cível da Comarca do Porto – 9ºJuízo – Anselmo... e mulher Maria..., instauraram contra António... e mulher Estela... a presente acção com processo ordinário
Alegando em resumo que
- são donos e possuidores de uma fracção de um prédio sito na R...., ... a ..., na cidade do Porto;
- por contrato outorgado em 94.03.28 entre os AA e Réu marido, aqueles prometeram vender e estes prometeram comprar a referida fracção;
- foi-lhes entregue como sinal e principio de pagamento do preço a quantia de 9.000.000$00;
- para pagamento do restante sinal e parte restante do preço, o R. entregou um cheque de 7.500.000$00 que, apresentado a pagamento, não obteve provisão;
- nos termos acordados, o A marcou a escritura para o dia 94.12.30 no Cartório Notarial de Ermesinde;
- a solicitação do R., a escritura ficou adiada para 95.01.13, no Cartório Notarial de Vila da Feira;
- o R., embora comparecesse no Cartório nesse dia, recusou-se a outorgar na escritura, alegando que não existia licença de habitabilidade do prédio objecto do contrato;
- os RR, a pretexto de visitarem a fracção, passaram a ocupar a mesma;
- a referida fracção colocada no mercado do arrendamento habitacional renderia mensalmente 130.000$00
pedindo
- que fosse declarado resolvido o contrato promessa e em consequência, ser reconhecido aos AA o direito de fazerem seu tudo quanto receberam a titulo de sinal e princípio e pagamento;
- que fosse reconhecido o direito de propriedade dos AA à referida fracção;
- que fossem os RR condenados a entregá-la aos AA livre de pessoas e bens;
- que fossem os RR condenados a pagar-lhes a quantia de 2.860.000$00, acrescida da quantia mensal de 130.000$00 até que a fracção seja entregue aos AA
contestando e também em resumo os RR alegaram que
- existem as excepções da litispendência ou causa prejudicial;
- possuem a fracção desde Julho de 1994, onde instalaram sua residência, por a mesma lhe ter sido entregue pelos AA na decorrência do contrato promessa, sem qualquer condição remuneratória e para que os RR passassem a dispor dela como de coisa sua se tratasse;
- recusou-se a outorgar na escritura face à falta da licença de utilização, documento que considera essencial para a existência legal do prédio e cuja inexistência foi deliberadamente ocultada pelos AA;
- os RR sempre quiseram e querem cumprir o contrato promessa
- são os AA que se encontram na situação de incumprimento
reconvindo os RR pedem que os AA sejam condenados a
- devolverem as verbas entregues a titulo de sinal
- a pagar-lhes a titulo de sanção pelo incumprimento, o valor da fracção ao tempo do incumprimento
Houve resposta dos AA e tréplica dos RR.
Proferido despacho saneador, onde se julgaram as excepções improcedentes, fixada a matéria assente e elaborada a base instrutória, foi realizada audiência de discussão e julgamento.
Em 01.03.05 foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e improcedente a reconvenção e assim:
- condenou-se os RR a liquidar aos AA a quantia de 130.000$00/mês, desde Janeiro de 1995 a Fevereiro de 2001;
- declarou-se reconhecido o direito de propriedade dos AA sobre a fracção autónoma;
- absolveu-se os RR dos demais pedidos formulados;
- absolveu-se os AA dos pedidos reconvencionais
Inconformados, quer os AA, quer os RR deduziram apelações, apresentando as respectivas alegações e conclusões.
Apenas os AA contra alegaram.
Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
As questões
Tendo em conta que
- o objecto dos recursos é delimitado pelas conclusões neles insertas - arts. 684º, nº3 e 690º do Código de Processo Civil;
- nos recursos se apreciam questões e não razões;
- os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido
são as seguintes as questões propostas para resolução:
da apelação dos AA
A) - se os RR deviam ser condenados a pagar e indemnização de 130.000$00/mês fixada pela ocupação da fracção não só até Fevereiro de 2001 mas também até que ela seja entregue aos AA;
B) - se o contrato promessa deveria ter sido declarado resolvido por incumprimento definitivo dos RR e assim reconhecido aos AA o direito de fazerem seu tudo quanto receberam a titulo de sinal e principio de pagamento;
da apelação dos RR
C) - se a sentença deve ser considerada nula por omissão de pronuncia;
D) - se a sentença deve ser considerada nula por condenar em objecto diverso do pedido;
E) - se os RR não deviam ter sido condenados a pagar e indemnização porque não houve mora da sua parte e a ocupação era legitima;
F) - se o pedido reconvencional deve ser declarado procedente.
Os factos
Uma vez que não foi impugnada nem há lugar a qualquer alteração da matéria de facto, remete-se para os termos da decisão da 1ªinstância que decidiu sobre a matéria - art.713º, nº6, do CPC
Os factos, o direito e o recurso
Vejamos, antes de mais, as nulidades invocadas pelos RR.
C - No quesito 4º perguntava-se se “a escritura esteve inicialmente marcada par o dia 94.12.30, no cartório Notarial de Ermesinde”.
Certamente por mero lapso, o colectivo não deu resposta a este quesito.
Os RR apelantes vêm agora dizer que se deve dar como provado o quesito, face a documento não impugnado, ou seja, vem alegar ser verdade o constante desse quesito.
Tal facto foi alegado pelos AA na sua PI – arts.14º.
E impugnado pelos RR na sua contestação - cfr. arts.67º e 77º.
Por isso foi levado ao questionário.
Vieram agora os RR admitir a existência desse facto.
Assim e nos termos do disposto no nº3 do art.659º do Código de Processo Civil, aplicável por força do disposto no art.713º, nº2, do mesmo diploma, tem-se como assente o facto constantes do quesito, por acordo das partes.
D - Os RR apelantes entendem que ao apreciar a questão da sua mora e ao condenar em indemnização por virtude dela, o tribunal “a quo” conheceu de questão que não podia conhecer, uma vez que não foi suscitada pelas partes nem é de conhecimento oficioso, contrariando assim o disposto no art.661º, nº1, do Código de Processo Civil e cometendo a nulidade prevista na al.) do nº1 do art.668º do mesmo diploma.
É obvio que não tem razão.
A acção intentada pelos AA baseou-se essencialmente no incumprimento definitivo de um contrato promessa por parte dos RR.
Decorrente dessa questão, surge a ocupação da fracção pelos RR e suas consequências.
Como adiante se explicitará, a eventual mora dos contratantes e respectivos efeitos constitui matéria que tem a ver com a questão.
De qualquer forma, “o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação da regras de direito” desde que apenas se sirva dos factos articulados pelas partes - cfr. art.664º do Código de Processo Civil.
Não foi assim, cometida a nulidade invocada.
B - Vejamos agora a questão principal e de que decorrerá a solução a dar às outra e que traduz essencialmente em se saber se face à matéria assente e dada como provada, tinham os AA o direito de resolver o contrato promessa.
Na sentença recorrida entendeu-se que os AA não tinham direito à resolução do contrato porque não existia uma situação de incumprimento definitivo por parte dos RR.
Os AA apelantes entendem que essa situação se pode dar como existente, quer porque para o contrato promessa vigoraria um regime excepcional face ao disposto no art.808º do Código Civil que permitiria ao credor, uma vez verificada a mora, exercer o direito potestativo de transformá-la, de imediato em incumprimento, sem observar os pressupostos previstos naquele artigo, quer porque o contrato em apreço foi sujeito a um termo essencial e clausula resolutiva expressa - até Dezembro de 1994 - quer porque os factos demonstravam a perda de interesse por parte dos AA na prestação dos RR, nos termos do art.808º, nºs 1 e 2 do Código Civil.
Face à matéria assente e dada como provada, tinham os AA o direito de resolver o contrato?
Antes de mais, vamos alinhar alguns conceitos de direito.
Não está em questão a qualificação jurídica do contrato celebrado: trata-se de um contrato promessa cfr. art.410º do Código Civil.
Dispõe o art.406º, nº1, deste diploma que um contrato só pode modificar-se ou extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitido na lei.
Portanto, só a titulo excepcional é que se admite a modificação ou extinção da relação contratual por vontade exclusiva de uma das partes.
A resolução do contrato é, precisamente, um dos casos admitidos na lei para modificação ou extinção do contrato - cfr. arts.432º e 437º do Código Civil.
Consiste ela na destruição da relação contratual operada por acto posterior de vontade de um dos contraentes que pretende fazer regressar as partes à situação em que se encontrariam se o contrato não tivesse sido celebrado.
O que é preciso é que uma das partes esteja em falta e a outra não, ou seja, que um dos contraentes não execute culposamente o contrato e que o outro o tenha executado ou se tenha prestado a executá-lo.
A resolução do contrato promessa pode ser legal, quando fundada na lei, ou convencional, se fundada em convenção - cfr. citado art.432º, nº1.
Casos de resolução legal são aqueles em que se verifica incumprimento definitivo imputável ao devedor, impossibilidade de cumprimento ou quando haja alteração da circunstância que fundaram a decisão de contratar, não bastando a simples mora - cfr. arts.801º nº2, 802º, 808º e 437º do Código Civil.
Postos estes conceitos, voltemos ao caso concreto em apreço.
Salientemos, antes de mais, alguns factos dados como assentes e provados e que são fundamentais para apreciar a questão:
-por contrato escrito outorgado em 94.03.28, os AA prometeram vender ao R., que prometeu comprá-la, uma fracção autónoma de um prédio urbano sito na cidade do Porto, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o nº...;
-o preço acordado pela venda da fracção foi de 16.500.000$00
-os AA receberam a título de sinal e princípio de pagamento 9.000.000$00;
-o A, em 95.01.13, recusou-se a outorgar na escritura e compra e venda no Cartório Notarial de Santa Maria da Feira alegando que não existia licença de habitabilidade do prédio objecto do contrato;
-o Notário não exigiu nem solicitou a exibição dessa licença aos RR;
-para a construção do prédio onde se inseria a fracção, foi emitida pela CMP uma licença de construção cuja validade terminou em 91.09.10;
-Não foi emitida licença de habitabilidade da fracção prometida vender, nem solicitada a vistoria do prédio com vista à emissão daquela.
Perante este factualismo, podemos afirmar que a recusa do Réu em o outorgar na escritura constitui não cumprimento da sua parte, ou seja, não executou culposamente a prestação que se encontrava obrigado - outorgar como comprador no contrato de compra e venda?
Entendemos que não.
O não cumprimento existe quando a prestação debitória deixa de ser executada nos seus precisos termos.
Num contrato promessa, os contraentes obrigam-se a contratar, ou seja, a emitir uma declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O R. recusou-se a outorgar no contrato prometido.
Mas essa falta de cumprimento não pode ser considerada culposa.
A culpa é apreciada pela diligência de um bom pai de família em face das circunstâncias de cada caso, ou seja, a que um homem normal teria em face do condicionalismo próprio do caso concreto - cfr. art. 487º do Código Civil “ex vi” art.799º, nº2, do mesmo diploma.
O R. recusou-se a outorgar no contrato alegando a inexistência da licença de habilidade da fracção objecto do contrato, inexistência esta que se demonstrou ser um facto.
Será que era exigível, perante as circunstâncias concretas do caso, que o R. tivesse outro comportamento e outorgasse a escritura?
Cremos que não.
À data da escritura a que o Réu se recusou a o outorgar estava em vigor o art.44º da Lei 46/85 de 20.09, que estabelecia que não podiam ser celebradas escritura públicas que envolvessem a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se fizesse perante o notário prova suficiente da inscrição na matriz predial e da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando exigível, da qual se faria sempre menção na escritura.
Apesar de esta norma poder dar origem a diversas interpretações, conforme no dá conta o recente parecer nº9/2000 da Procuradoria Geral da República de 01.11.16 “in” DR II de 01.12.04, p.p. 20.167 e ss., o certo é que em nenhuma delas se pode sustentar que um prédio registado em 1990 pudesse ser transmitido por escritura pública sem que fosse exibida nem licença de construção, por caducidade da existente, nem licença de habitabilidade.
Sendo a razão fundamental de tais imposições o combate à construção clandestina, era perfeitamente razoável que um comprador prudente quisesse assegurar-se dessa não clandestinidade, mesmo perante a não exigência, por parte do notário, de qualquer dessas licenças, como aconteceu no caso presente.
Tanto mais que na altura já tinha sido publicado no Boletim dos Registos e Notariado nº9/94, de Dezembro de 1994, um Parecer do Conselho Técnico da Direcção Geral dos Registos e do Notariado, de 93.03.24, homologado pelo Sr. Director Geral e com despacho de concordância do Sr. Secretário de Estado da Justiça, vinculativo, portanto, para os Srs. Notários, em que se determinava, além do mais, que não podiam ser celebradas escritura públicas que envolvessem a transmissão da propriedade de prédios urbanos sem que se fizesse perante o notário prova suficiente da existência da correspondente licença de construção ou de utilização, quando fosse esta a licença exigível.
Ou seja, é de aceitar que um homem médio, perante as circunstâncias acima referidas, não outorgaria na escritura, sob pena de lhe ser exigível que para cumprir a sua prestação tivesse que sofrer as consequências futuras da inexistência da licença de habitabilidade.
Concluímos, pois, que não se demonstrou ter havido incumprimento culposo por parte dos RR.
E que a prestação continua ser possível desde que os AA vendedores apresentem a licença de habitabilidade da fracção prometida vender, como lhes compete.
Não havendo qualquer situação de incumprimento por parte dos RR, não existe, consequentemente, mora ou incumprimento definitivo.
Quanto ao facto de a escritura não se ter realizado dentro do prazo previsto no contrato promessa - 94.12.30 - pelo que acima ficou dito concluímos que o mesmo não se ficou a dever a conduta culposa dos RR, dado que o R. compareceu no Cartório Notarial da Vila da Feira, não lhe podendo ser exigida essa outorga pelos motivos já atrás referidos.
Concluímos, pois, embora com fundamentos diferentes dos da sentença recorrida, que os AA não tinham o direito a resolver ou a pedir a resolução do contrato promessa.
Vejamos, agora, as questões referidas em A e E.
Há mora sempre que se mostre retardado o cumprimento de uma obrigação.
Na sentença recorrida entendeu-se que recusa do R. em outorgar na escritura era ilegítima, pelo que teria incorrido em mora, com a consequente obrigação de indemnizar prevista no nº1 do art.804º do Código Civil, condenado-se os RR a pagar aos AA a quantia de 130.000$00/mês pela ocupação da fracção.
Os RR apelantes entendem que não devem ser condenados em qualquer indemnização por não haver mora da sua parte e a ocupação da fracção não ser abusiva, enquanto os AA apelantes entendem que a indemnização deve abranger um período de tempo maior de mora.
Como já se disse, os RR não entraram em mora.
Assim, não podem ser condenados a indemnizar os AA nos termos em que o foram.
Nem com base numa ocupação abusiva, uma vez que se provou que está provado que os RR ocuparam a fracção com o consentimento dos AA.
Sendo assim, merece censura a sentença recorrida na parte em que condenou os RR a pagar uma indemnização aos AA.
Considerando-se, assim, com razão aos RR apelantes e sem razão os AA apelantes.
Vejamos, finalmente, a questão referida em F.
Os RR reconvintes pretendem a condenação do AA reconvindos a pagar-lhe a indemnização referida no nº2 do art.442º do Código Civil para o caso de haver tradição da coisa.
Tal pretensão supõe uma situação de incumprimento definitivo por parte dos AA promitente vendedores - cfr. parte final do nº3 do referido artigo.
E, obviamente, um pedido de resolução do contrato por parte dos RR.
Na verdade, o pedido de condenação dos AA na indemnização requerida pressupõe que RR tenham resolvido ou tenham pedido a resolução do contrato promessa invocando o não cumprimento da prestação por parte daqueles.
Ora, do articulado pelos RR na sua contestação/reconvenção consta-se que pretendem não a resolução do contrato mas antes o seu cumprimento, mantendo o interesse na prestação dos AA., ou seja, mantendo o interesse em que estes outorguem no contrato de compra e venda como vendedores.
Sendo assim, necessariamente teria que naufragar a pretensão dos RR reconvintes.
A decisão
Nesta conformidade, acorda-se em julgar totalmente improcedente a apelação dos AA e parcialmente procedente a apelação dos RR e assim, alterando a sentença recorrida, absolver os RR do pagamento da indemnização, mantendo-se tudo o restante.
Custas da apelação dos AA por estes.
Custas da apelação dos RR, por ambas as partes, na proporção do vencimento
Porto, 17 de Janeiro de 2002.
Fernando Manuel de Oliveira Vasconcelos
José Viriato Rodrigues Bernardo
João Luís Marques Bernardo