Acórdão do Tribunal da Relação do Porto
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DESPESAS
COMPRA E VENDA
I – RELATÓRIO
1- No Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos, a Autora B………., Lda. sociedade por quotas, com sede na Rua ………., n.º …., .º Andar, sala .., Matosinhos intentou a presente acção declarativa com forma de processo sumário contra C………., sito na ………., nº .. ………., Matosinhos, alegando resumidamente:
No âmbito da sua actividade, adquiriu, em 5 de Abril de 2006, a fracção autónoma, identificada no ponto 3 da petição inicial, através de uma venda por negociação particular, ordenada e efectuada nos autos de execução ordinária n.º …/2001, que correram termos pelo .º Juízo Cível deste Tribunal.
Posteriormente a ré reclamou à autora débitos anteriores à data da sua aquisição da fracção não podendo a autora ser por estes responsabilizada.
Conclui pedindo a condenação da Ré a ver declarado que não é titular de qualquer crédito sobre a autora, vencido até Dezembro de 2006, designadamente € 2.147,18 correspondente às contribuições de condomínio da fracção autónoma “AS” referentes ao período compreendido entre Janeiro de 2000 e Março de 2006, bem como à comparticipação na reparação do telhado efectuada em 2001.
2 – A Ré contestou alegando que a autora antes de adquirir a referida fracção já tinha conhecimento da existência da dívida por parte dos anteriores proprietários e, como tal, o referido débito passou a ser da sua exclusiva responsabilidade.
Conclui pela improcedência da acção pedindo que seja reconhecido o crédito da Ré como débito da Autora.
3 – Na réplica a A. manteve as posições já assumidas e concluiu do mesmo modo.
4- O processo prosseguiu termos tendo sido proferido o saneador-sentença de fls 105 a 112 que julgou totalmente procedente a presente acção e em consequência declarou que a autora “B………., Lda.” não é devedora à ré, C………., da quantia de € 2.147,18, a título de prestações de condomínio da fracção “AS”, correspondente a uma habitação no sexto andar esquerdo traseiras, com arrumo no sétimo andar, com entrada pelo n.º .. da ………., do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na ………., n.º .. e .., da freguesia de ………., referentes ao período compreendido entre Janeiro de 2000 e Março de 2006, bem como à comparticipação na reparação do telhado efectuada em 2001.”.
5– Apelou a Ré, nos termos de fls. 163 a 174, formulando as seguintes conclusões:
1ª- Por sentença proferida a 29 de Janeiro de 2007 foi declarado que o condómino Autor, ora Recorrido, B………., Lda. não é devedor da quantia global de € 2147,18 a título de contribuições/prestações de condomínio da fracção “AS”, referentes ao período compreendido entre Janeiro de 2000 e Março de 2006, bem como à comparticipação na reparação do telhado efectuada em 2001.
2ª- O Recorrente, não se conforma com a Douta Sentença vem da mesma interpor o presente recurso, tem como motivação o facto de a obrigação em causa ser uma obrigação propter rem, ob rem, logo inerente à coisa em si e não à pessoa do seu proprietário, pelo que quem deverá ser responsabilizado pelo débito existente é o actual proprietário da fracção “AS”.
3ª- O Meritíssimo juiz “a quo” entende que a obrigação de pagamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e os serviços de interesse é, no que às despesas em atraso respeita, uma obrigação (...) “ob rem ou propter rem de dare, não ambulatória, já que apesar da sua ligação genérica ao direito real, não o acompanha em caso de transmissão.
4ª- Pelo que, a mesma continua na esfera da responsabilidade dos anteriores proprietários.
5ª- Não sendo das responsabilidade dos adquirentes o pagamento das obrigações decorrentes destes encargos.
6ª- A lei é clara ao estatuir no art. 1420 do Código Civil que, cada condómino ao adquirir uma fracção autónoma “é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício”(...).
7ª- Sucede que este conjunto de direitos são incindíveis, não se pode separar o direito de propriedade que incide sobre a fracção autónoma afecta ao regime de propriedade horizontal, do direito de compropriedade que incide sobre as partes comuns do edifício.
8ª- Os comproprietários das partes comuns do edifício são obrigados a pagar de, e em proporção das respectivas quotas, as despesas necessárias à conservação e fruição das mesmas.
9ª-Trata-se de uma obrigação real. “propter rem” pois a mesma tem na sua génese um direito real, assim sendo, é uma obrigação de conteúdo positivo, a qual decorre de uma relação jurídica que confere a determinada pessoa domínio ou soberania sobre uma coisa.
10ª- Diferentemente do que acontece com as obrigações em geral, em que a pessoa do devedor se apresenta logo determinada, nas obrigações propter rem, que é o caso, a pessoa do obrigado determina-se por referência a um direito real de propriedade ou de outro direito real de gozo. Este tipo de obrigações oneram o imóvel e não o proprietário em si, (...)“A obrigação propter rem é uma obrigação conexa ou acessória de um direito real e desta conexão ou acessoridade decorreria, sem necessidade de outras considerações, que a obrigação deve acompanhar sempre o direito a que está adjunta.”(...) in (Obrigações Reais e Onús Reais, Henrique Mesquita pág n°316.
11ª- É um ónus que recai sobre o imóvel e não sobre a pessoa do seu proprietário, assim esta obrigação decorre de um direito real acompanhando o mesmo, ainda que se opere a modificação do respectivo titular.
12ª- A Autora, ora Recorrida, ao adquirir a fracção autónoma “AS” do prédio sito na ………. nº .., adquiriu a propriedade da mesma, assim como todos os direitos e obrigações directamente conexos com a respectiva fracção, vide acórdão da Relação do Porto de 29-04-2004 onde se diz que: (...) “Em geral, estes vínculos são denominados “obrigações reais” ou “obrigações ambulatórias”, “ob rem”, ou “propter rem”, determinando-se a pessoa do devedor pela titularidade de um direito real - São exemplos disso, a obrigação de contribuir para as despesas para coisa comum e decorrentes da situação de compropriedade (art° 1411 do C. Civil), com cuja semelhança se apresenta a do art. 1424 do mesmo (relativo ao condomínio) — V. almeida Costa, in’ Direito das Obrigações”, 7 cd. Pág. 12; Henrique Mesquita. in “Direitos Reais, 1967, pág.261.(...)
13ª- Dúvidas não existem que a Recorrida adquiriu a fracção autónoma supra identificada, cfr. escritura de compra e venda junta com a P.I.. . E como titular do direito real de propriedade relativamente a parte privativa, e como comproprietária das partes comuns, está a mesma vinculada ao pagamento das obrigações conexas com a fracção adquirida, uma vez que existe uma conexão funcional entre a obrigação e o direito real, é obrigado quem for titular do direito real, havendo assim uma sucessão no débito fora dos termos normais da transmissão das obrigações (...) “— A. Varela. Obrigações, 151; Henrique Mesquita, RDES, XXIII- 130.
14ª- Dai estar a mesma obrigada ao pagamento das prestações em atraso para com o condomínio desde Janeiro de 2000 até Março de 2006, assim como da prestação das obras realizadas no telhado no decurso do ano de 2001.
15ª- Pelo que, não sufraguemos a opinião plasmada na sentença proferida pelo Meritíssimo Juiz “a quo”, devendo o actual proprietário da fracção “AS” ser o único e exclusivo responsável pelo pagamento do montante em débito ao condomínio e que ascende ao valor de € 2.147,18 (Dois mil cento e quarenta e sete euros e dezoito cêntimos), e no seguimento do acórdão da Relação do Porto de 12-12-2000 (...) “quem adquire um imóvel tem de pagar as despesas de condomínio existentes.
16ª- As obrigações previstas no art. 1424 do Código Civil são obrigações propter rem’ puras pelo que é o actual proprietário do imóvel identificado pela fracção AS’ o único responsável pelo pagamento do montante em débito.
Conclui pedindo que se dê provimento ao presente recurso, e consequentemente se revogue a decisão recorrida, substituindo-a por outra em que a Autora ora Recorrida seja reconhecida devedora da Ré, ora Recorrente, na quantia peticionada na contestação, no montante de € 2,147,18 (Dois mil cento e quarenta e sete euros e dezoito cêntimos).
6 - Contra-alegou a A. recorrida batendo-se pela confirmação do julgado.
II – FACTUALIDADE PROVADA
Encontram-se provados os seguintes factos:
1. A autora é uma sociedade comercial por quotas que tem por objectos social a compra e venda de imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, administração de bens móveis e investimentos imobiliários e mobiliários.
2. No âmbito da sua actividade comercial, a autora, por vezes, adquire imóveis usados, alguns deles em mau estado, que depois de recuperados, através da realização de obras de restauro que promove nos mesmos, comercializa no mercado imobiliário.
3. A autora adquiriu por escritura pública, outorgada em 5 de Abril de 2006, a fracção autónoma designada pelas letras “AS”, correspondente a uma habitação no sexto andar esquerdo traseiras, com arrumo no sétimo andar, com entrada pelo n.º .. da ………., do prédio urbano, em regime de propriedade horizontal, sito na .........., n.º .. e .., da freguesia de ………., descrito na Conservatória do Registo Predial de Matosinhos sob o n.º 00550/311287, e inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 5394, cfr. doc. de fls. 17 a 22 e cujo teor se dá por integral reproduzido para todos os efeitos legais.
4. A referida fracção autónoma foi adquirida no âmbito da venda por negociação particular ordenada e efectuada nos autos de execução ordinária n.º …/2001 que correram termos pelo .º Juízo Cível do Tribunal Judicial da Comarca de Matosinhos, em que era executado o anterior proprietário, D………. e E………., e exequente a F………. .
5. Na Assembleia de Condóminos de 23 de Setembro de 2006, deliberou-se por unanimidade no sentido de accionar todos os condóminos devedores, mais precisamente os proprietários da fracção “B………., Lda. e G………., uma vez que eram os condóminos com valores em atraso mais elevados, cfr. doc. de fls. 35 a 38 e cujo teor se dá por integral reproduzido para todos os efeitos legais.
6. O débito da fracção “AS” ascende ao montante de € 2.147,18, correspondente ao período compreendido desde Janeiro de 2000 até Março de 2006, e a quota-parte na comparticipação da reparação do telhado efectuada em 2001.
7. A autora remeteu uma carta à ré, datada de 19 de Abril de 2006, solicitando que seja informada do valor do condomínio da fracção referida em C) e excluindo a responsabilidade de quaisquer dívidas anteriores a 5 de Abril de 2005, cfr. doc. de fls. 22 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
8. A ré remeteu uma carta à autora, datada de 25 de Abril de 2006, na qual refere que a autora tinha conhecimento da existência do débito antes de ter adquirido a fracção e nessa medida é responsável pelo valor em dívida, ou seja, € 2.177,19, cfr. doc. de fls. 23 e 24 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
9. A autora remeteu uma carta à ré, datada de 9 de Junho de 2006, mediante a qual refere que adquiriu a fracção referida em C) livre de ónus e encargos ou responsabilidades, afirmando que não lhe pode ser assacada qualquer responsabilidade pelas dívidas anteriores a 5 de Abril de 2006, cfr. doc. de fls. 28 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
III – DA SUBSUNÇÃO – APRECIAÇÃO
Verificados que estão os pressupostos de actuação deste tribunal, corridos os vistos, cumpre decidir.
O objecto do recurso é definido pelas conclusões da alegação do recorrente, artigo 684 nº 3 do Código de Processo Civil.
A) A questão concreta de que cumpre decidir no presente recurso é apenas a seguinte:
Deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição?
B) Vejamos a questão
Dispõe o art. 1424 n.º 1, do Código Civil que, “Salvo disposição em contrário, as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum são pagas pelos condóminos em proporção do valor das suas fracções”.
Afigura-se-nos que a razão se encontra do lado da decisão recorrida (que se encontra bem elaborada) e não do Apelante pois, também entendemos que no caso concreto a responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio em causa, relativas a um período de tempo anterior à aquisição da fracção, pertence ao anterior proprietário.
Dúvidas não existem em como estamos perante uma obrigação “propter rem”, ou seja uma obrigação que é inerente à coisa em si e não à pessoa do seu proprietário.
Tem-se entendido na generalidade das opiniões que a obrigação “propter rem” se transmite sempre para o sub adquirente do direito real a cujo estatuto se entre geneticamente ligado.[1]
Poderia assim pensar-se que a obrigação de pagamento das despesas de condomínio se transmitiria com a venda da fracção autónoma que as originou.
Mas assim não é.
Na verdade também se vem entendendo que “Tratando-se de prestações destinadas a custear despesas habituais originadas pela utilização de serviços ou pelo consumo de bens necessários a assegurar a funcionalidade normal do condomínio, seria injusto fazê-las recair sobre o adquirente da fracção. Por um lado, este não disporia (…) de quaisquer elementos objectivos que revelassem ou indiciassem a existência de dívidas. Por outro lado, tais prestações representam, em regra, na economia do instituto, a contrapartida de um uso ou fruição (das partes comuns do edifício) que couberam ao alienante e, por conseguinte, só a este deve competir o respectivo pagamento” (sublinhado nosso). [2]
Também entendemos que a obrigação de pagamento das despesas de condomínio não se deve transmitir para o novo adquirente de determinada fracção, pois não será justo onerar o novo proprietário com uma despesa que teve a sua origem na utilização de um bem – durante um período de tempo diverso – por outra pessoa (o anterior proprietário).
O anterior proprietário foi quem fruiu da fracção durante o período que originou as despesas em causa pelo que deve ser dele a responsabilidade pelo seu pagamento.
Aliás uma outra razão leva a esta conclusão.
Veja-se que também estão incluídas nas despesas peticionadas as que foram originadas por obras realizadas no imóvel.
Certamente o novo proprietário quando adquire uma fracção verifica o estado de conservação do imóvel e no preço pago inclui uma percentagem pela melhor ou pior conservação. O vendedor, anterior proprietário, quando fixa o preço da venda da fracção autónoma, toma em consideração o aumento do valor do imóvel resultante das mencionadas obras Ora seria de todo injusto, eventualmente estar-se-ia a obrigar o novo proprietário a pagar duas vezes, se posteriormente este viesse a verificar que tinha de liquidar uma verba por obras realizadas da aquisição do imóvel.
Assim entendemos que o anterior proprietário apesar de ter vendido a fracção continua responsável pelos encargos que foram gerados durante o período em que foi proprietário.
Desta forma podemos concluir que o novo condómino, ao adquirir a respectiva fracção, não fica automaticamente sujeito à obrigação de pagar as eventuais despesas de condomínio ou de conservação do imóvel em dívida, apenas respondendo pelas que se vençam após a sua investidura na qualidade de condómino. [3]
Em conclusão podemos afirmar que não deve ser imputada ao actual proprietário de determinada fracção autónoma a responsabilidade pelas despesas de condomínio relativas a um período de tempo anterior à sua aquisição, as quais continuam a ser da responsabilidade do anterior proprietário.
IV – Decisão
Por tudo o que se deixou exposto e nos termos dos preceitos citados, acorda-se em julgar improcedente a Apelação e, em consequência confirma-se a decisão recorrida.
Custas pelo Recorrente.
Porto, 9 de Julho de 2007
José António Sousa Lameira
Jorge Manuel Vilaça Nunes
José Rafael dos Santos Arranja
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[1] Henrique Mesquita in “Obrigações Reais e Ónus Reais, Almedina, 1990, página 316
O professor Meneszes Cordeiro in “Direitos Reais”, Reprint, 366-367 define a obrigação propter rem como “aquela cujo sujeito passivo (o devedor) é determinado não pessoalmente (“intuitu personae”), mas realmente, isto é, determinado por ser titular de um determinado direito real sobre a coisa”
[2] Henrique Mesquita in “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Almedina 1990, página 321.
No mesmo sentido podemos ver também Sandra Passinhas, “Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, Almedina, pág. 310 e 3]]: “Coloca-se uma questão importante quando o condómino vende a sua fracção autónoma, estando em atraso no pagamento das contribuições devidas ao condomínio. Parece-nos que não se deve onerar o adquirente da fracção autónoma com uma despesa que ele muitas vezes desconhece, e que não corresponde a nenhuma vantagem real para si. O adquirente, antes de adquirir a fracção autónoma, pode não ter como se certificar da existência ou não de dívidas” e também Aragão Seia “in” Propriedade Horizontal, 2ª edição, página 125.
No mesmo sentido na jurisprudência podemos ver os seguintes Acórdãos: da Relação do Porto de 16/12/97, in www.dgsi.pt/jtrp; da Relação de Lisboa de 14/12/2004, in CJ, XXIX, T. V, pág. 118; da Relação do Porto de 06/04/2006, no Proc.n.º 0631840, in www.dgsi.pt/jtrp, e da Relação de Coimbra de 14/11/2006 no Proc. n.º 3948/04.0 TBAVR. C1, in www.dgsi.pt
[3] Veja-se por todos e no mesmo sentido o Acórdão da Relação do Porto de 06-04-2006, Relator: Desembargador Oliveira Vasconcelos “Em princípio, um condomínio não é responsável pela quota-parte das despesas do condomínio relativas a período de tempo anterior a sua aquisição da propriedade da fracção.”