| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
1.
1.1. F(…) propôs acção declarativa, sob forma sumária, contra N(…), pedindo a condenação do réu a pagar-lhe a importância de 9.980,00 €, e juros, à taxa legal, até ao efectivo pagamento, liquidando os vencidos na quantia de 1.411,42 €.
Alega, em síntese, que era dono do andar do nº 2 r/c da Rua (…), no …, hipotecado à Caixa (…); e que, em 2004, acordou com o réu na respectiva venda, livre de ónus, pelo preço de 75.000,00 €. Com o auxílio da empresa de mediação R(…), obteve o réu empréstimo bancário; e a escritura agendou-se para 26 de Agosto de 2004. Esta foi assinada pelo combinado preço de 75.000,00 €; tendo sido entregue cheque a um representante da C(…), para distrate da hipoteca, no valor de 39.315,12 €; esperando o autor receber o remanescente de 35.684,88 €. Contudo, apenas lhe foi entregue um cheque de 25.704,88 €. Logo no local, protestou pela falta de 9.980,00 €, parte do preço não entregue; mas todos os presentes à escritura dali se ausentaram sem outra explicação. O réu comprador está, portanto, em mora nessa quantia, ainda insatisfeita, e desde 26 de Agosto de 2004.
1.2. O réu contestou; e pediu a improcedência do pedido.
Ao que mais importa, alega que o andar estava à venda na R(…), a empresa que tratou do empréstimo e da marcação da escritura. Foi aí que ele acertou o preço; foi aí que entregou documentos; sempre a pedido da R(…). De facto, tudo foi tratado com esta. E assinou três cheques, os dois referidos pelo autor; e um terceiro, no valor que este refere em falta, de 9.980,00 €, que ficou na posse da R.... É que, segundo esta, era esse o valor que lhe era devido pelo autor, certo que assim as contas entre ambos (autor e R(…)) ficavam acertadas. Desconhecia o réu, concretamente, quais as relações contratuais entre autor e R(…); embora soubesse que existiam. E foi para cessar essas relações, explicadas pela empresa a autor e réu, que este assinou os três cheques, por indicação de uma funcionária dela. A verdade é que, por intermédio e indicação da R(…), assinou cheques no valor do preço. Mesmo antes da assinatura da escritura, foi feita, de novo, a explicação de que seriam passados os três cheques; e foi dado um documento ao autor do qual constavam os três respectivos valores. O autor não protestou no local onde foi assinada a escritura; nem no acto da mesma. Quando o fez já não estava na sala onde foi lida e assinada a escritura; e foram-lhe repetidas as explicações já dadas sobre o valor a pagar à R(…); razões que não aceitou. Passou a reclamar o valor do réu; mas este pagou o valor total do negócio, através dos três cheques; e como o autor já sabia, por disso estar informado. Em consequência, nada lhe é devido.
Ademais, como está consciente da falta de fundamento da pretensão que formula e, por outro lado, altera e omite a verdade dos factos, deve o autor ser censurado com uma multa e indemnização ao réu; por assim litigar de má-fé.
1.3. O autor respondeu. Assinou a escritura por ter partido da ideia simples de que o preço seria integralmente pago; só depois de concluídas as assinaturas é que o cheque lhe foi entregue; só então se apercebeu da diferença; e protestou imediatamente. De todo o modo, não ocorre litigância de má-fé.
2. A instância declaratória desenvolveu-se.
E foi proferida sentença final.
Esta, no essencial, considerando que não foi invocado ou provado o consentimento do autor na entrega do montante de 9.980,00 €, pelo réu à R(…), terminou a julgar procedente a acção e a condenar o réu a pagar ao autor a referida quantia, de 9.980,00 €, bem como os juros de mora desde 26 de Agosto de 2004, até efectiva entrega.
Ademais, ainda, considerando inexistir litigância de má fé.
3.
3.1. O réu, inconformado, interpôs recurso de apelação.
E, na alegação concernente, formulou as seguintes conclusões:
i. A sentença apelada merece censura por existir erro na interpretação da norma aplicada, nos termos do nº 2 do artigo 685º-A do CPC; e a norma, erradamente aplicada, é a do artigo 770º alínea a) do CC;
ii. Da sentença consta que “não se verificam os pressupostos para que a obrigação se extinga, nos termos e para os efeitos do disposto no artigo 770º alínea a) do CC”; mas, se assim fosse, isto é, se não tivesse sido estipulado o pagamento a fazer à R(…), a escritura não seria marcada, nem o autor seria chamado para estar presente nela, no respectivo lugar, dia e hora;
iii. O réu entende que este pagamento foi, assim, estipulado pela R(…) e pelo autor; pelo que a prestação feita pelo réu, extinguiu a obrigação do autor para com a R(…); e assim, com o pagamento de 9.980,00 € à R(…), ficou completo o pagamento do valor devido ao autor; pelo que o réu não está obrigado a pagar ao autor, o valor em que foi condenado;
iv. Provou-se que para a celebração do contrato de compra e venda, e para a obtenção do empréstimo bancário foi determinante a actividade da R(…) e que a fracção A estava a ser vendida por intermédio da R(…), tendo sido elaborado e assinado pelo autor, o contrato de mediação; é o que resulta da certidão do Tribunal de A...;
v. Resulta também desta certidão, para além do mais, que:
a) Foram juntas facturas relacionadas com o negócio;
b) O autor entregou um cheque de € 2.500,00, correspondente ao sinal da casa que prometeu comprar, cheque que, entretanto, mandou cancelar;
c) O autor contactou a R(…) no intuito de vender a casa das P... / A... e comprar uma casa no L...;
d) A R(…) suportou as despesas relativas aos registos provisórios, ficando o acerto de contas aprazado para a data da realização da escritura pública e este negócio acabou por não se realizar;
e) O cheque de € 9.980,00, foi entregue à firma Q(…) (R(…)) por despesas em dívida, designadamente, pela desistência de um negócio e pelo pagamento por esta, em nome do autor e do sinal de um desses negócios;
f) O valor de € 9.980,00, era devido à R(…), por conta da comissão e do sinal que havia perdido;
vi. Do depoimento da testemunha D. MJ... consta nomeadamente que:
a) Com o sr. V... existiram 2 (dois) negócios, um para vender a sua casa, outro para comprar uma casa, que o sr. V... utilizou – ele devia uma comissão por isso;
b) Não sabe as contas, mas sabe que eram neste valor;
c) De certeza que as contas têm a ver com as 2 escrituras;
d) As contas foram feitas por outra pessoa e fui eu que tratei dos documentos;
vii. A matéria da mediação foi alegada nos artigos 4º e 15º da contestação e o autor não a impugnou, pelo que deve ser considerada assente;
viii. A R(…) tratou do empréstimo, da escritura, que marcou, por a casa estar à venda na referida R(…), onde o réu aceitou o preço a pagar e onde entregou os documentos necessários, quer para a obtenção do empréstimo quer para a marcação da escritura;
ix. O réu comprou a casa que o autor tinha colocado à venda na R(…), pelo que o réu entendia ser normal que o autor pagasse a comissão à R(…) e por isso aceitou a indicação da R(…), verbalmente e por escrito, de que com a escritura seriam emitidos 3 cheques, sendo um deles, em € 9.980,00, para a R(…); o réu assinou os cheques, por indicação da D. MJ, e o de € 9.980,00, ficou na posse da srª D. MJ, para a R(…);
x. A escritura não seria outorgada se as contas não tivessem sido apresentadas pela R(…) ao ora autor; e nem o autor estaria presente para outorgar a escritura se não tivesse sido informado, pela R(…), do lugar, dia e hora da escritura e das restantes condições para a mesma, nomeadamente, o pagamento a fazer à R(…);
xi. Assim, deveria o tribunal “a quo” ter interpretado que o pagamento feito à R(…), pelo cheque do réu, extinguiu a obrigação do autor, por assim, ter sido estipulado, pela R(…), nos termos do artigo 770º alínea a) do CC, pois, caso contrário, não teria existido a assinatura da escritura de compra e venda por parte do autor;
xii. Devendo, em consequência, ser considerado eficaz e liberatório o pagamento feito pelo réu e ser decretado que o réu nada deve ao autor.
Em suma, deve ser dado provimento ao recurso “anulando a sentença da 1ª instância”.
3.2. O autor ofereceu contra-alegação; e concluiu que:
i. Os factos essenciais não mostram o seu conhecimento prévio, ou consentimento, no pagamento feito pelo réu à R(…);
ii. Por conseguinte, esse pagamento nunca poderia ser liberatório.
Em suma, pugnando pela confirmação do julgado.
4. Delimitação do objecto do recurso.
As conclusões do apelante circunscrevem o objecto do recurso (artigo 684º, nº 3, do CPC). Tal como apresentadas, delimitam as seguintes duas questões decidendas, as fundamentais postas à apreciação do tribunal “ad quem”:
Efectuada a compra e venda de um andar, o pagamento de uma parte do preço, directamente à empresa mediadora no negócio, comporta eficácia liberatória do comprador, do vínculo do preço devido ao vendedor?
Os factos que os autos revelam comportam esse efeito liberatório?
II – Fundamentos
1. A sentença recorrida discrimina a seguinte a matéria de facto:
i. Por apresentação de 9 de Outubro de 1996, a propriedade da fracção autónoma correspondente à letra A do prédio urbano constituído em propriedade horizontal sito na Rua (…), n.º 2, em P..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ... sob o n.º (…) da freguesia de ...., concelho do ..., inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o art. (…), foi registada a favor do autor, casado com MC... (…), no regime de comunhão de adquiridos (artigo 1º da petição);
ii. Por apresentação de 9 de Outubro de 1996, sobre a fracção autónoma referida em i. foi registada hipoteca voluntária a favor da Caixa (…), SA, para garantia do capital de 10.400.000$00, num montante máximo de 15.621.728$00 (artigo 2º da petição);
iii. Em 2004, a fracção referida em i. estava a ser vendida por intermédio da sociedade Q(…), Unipessoal, Lda, pessoa colectiva n.º ..., com sede na Rua (…), L..., A..., também conhecida por “R(…)” (artigo 15º da contestação);
iv. No ano de 2004, o réu tinha conhecimento do referido em i. e manifestou ao autor interesse na aquisição da fracção autónoma aí referida (artigos 1º e 3º da petição);
v. O réu acordou com o autor e com a mulher deste que o primeiro compraria e os segundos venderiam a fracção autónoma referida em i., livre de hipoteca, pelo preço de € 75.000,00 (artigo 4º da petição);
vi. O acordo referido em v. foi obtido com intervenção da R(…) (artigos 3º a 8º da contestação);
vii. Para concretização do negócio de compra e venda da fracção autónoma referida em i., o réu comunicou ao autor que necessitava de contrair empréstimo bancário (artigo 5º da petição);
viii. O réu entregou os documentos que lhe foram solicitados para a obtenção do empréstimo bancário e para a marcação da escritura de compra e venda à R(…) (artigos 3º a 8º da contestação);
ix. O empréstimo bancário referido em vii. foi solicitado e conseguido pelo réu com o auxílio da R(…) (artigos 6º da petição e 2º da contestação);
x. Por escritura pública realizada no dia 26 de Agosto de 2004, nas instalações do Banco ..., na Rua da ...a, nº ... em Lisboa, o autor, por si e na qualidade de procurador e em representação da sua mulher, declarou vender e o réu declarou comprar, pelo preço de € 75.000,00, a fracção autónoma referida em i. (artigo 7º da petição);
xi. A escritura pública referida em x. foi marcada pela R(…) (artigo 3º da contestação);
xii. Um representante da Caixa (…) compareceu na data e local referidos em x., com a nota de que a importância exigida para o distrate da hipoteca era de € 39.315,12 (artigo 8º da petição);
xiii. O acto referido em x. começou com a leitura dos termos da escritura de compra e venda a celebrar, que o autor achou conforme com o acordado com o réu: a identificação da fracção, o preço da venda e os demais termos do contrato (artigo 9º da petição);
xiv. Em face do referido em xiii., tanto o autor, como o réu assinaram a escritura de compra e venda (artigo 10º da petição);
xv. Antes da assinatura da escritura referida em x., a R(…) disse ao réu que, por conta do pagamento do preço aí referido, seriam emitidos três cheques:
1.º um cheque com a importância de € 39.315,12, a favor da Caixa (…) e para o distrate da hipoteca referida em ii.;
2.º um cheque com a importância de € 25.704,88, a entregar ao autor; e
3.º um cheque, com a importância de € 9.980,00, para a R(…)
(artigos 10º a 12º, 25º, 28º, 39º, 40º e 58º da contestação);
xvi. Em data não concretamente apurada, mas anterior à referida em x., o autor foi promitente-comprador num contrato-promessa mediado pela R(…), do qual desistiu (artigos 20º a 23º da contestação);
xvii. A (…) disse ao réu que tinham existido outras relações contratuais entre si e o autor, com referência à aquisição de uma casa para o autor, relações essas que o réu desconhecia (artigos 16º e 17º da contestação);
xviii. A (…) disse ao réu que o valor referido em xv. 3.º lhe era devido pelo autor e assim as contas entre o autor e a R(…) ficavam acertadas (artigos 13º, 14º e 19º da contestação);
xix. Antes da assinatura da escritura, foi feita ao réu, de novo, a explicação pela D. MJ..., funcionária da R(…), de que seriam passados os três cheques referidos em xv. (artigos 28º e 29º da contestação);
xx. A D. MJ... preencheu três cheques, que o réu assinou por indicação daquela:
1.º o cheque nº (…), com a data de 26.8.2004 e a importância de € 39.315,12, a favor da Caixa (…);
2.º o cheque nº (…), com a data de 26.8.2004 e a importância de € 25.704,88, que o réu entregou ao autor; e
3.º um cheque, com a importância de € 9.980,00, que o réu entregou à R(…)
(artigos 11º e 14º da petição e 10º a 12º, 25º, 39º, 40º e 58º da contestação);
xxi. O cheque referido em xx. 1.º foi emitido e entregue ao representante da (…), com o conhecimento e a concordância do autor, por conta do preço e para o efeito do distrate da hipoteca (artigos 11º e 13º da petição);
xxii. O autor protestou pela falta de € 9.980,00 do preço e reclamou ao réu o pagamento dessa importância, sob a invocação de que, estando o réu obrigado ao pagamento do preço por inteiro, essa sua obrigação não estava cumprida (artigos 16º e 18º da petição e 36º da contestação);
xxiii. O réu não pagou ao autor a quantia referida em xxii. (artigo 19º da petição);
xxiv. No âmbito dos autos de instrução nº (…) que correram termos no 3º Juízo Criminal de A..., em 13 de Junho de 2007, foi proferido despacho de não pronúncia do réu, de M(…) e de L(…), o qual transitou em julgado em 28 de Junho de 2007 (doc fls. 39 a 48 ) (artigos 18º, 47º e 48º da contestação).
2. O mérito do recurso.
2.1. Alinhavemos uma súmula do que se prova haver acontecido.
O apelado era dono de um andar, em P..., no S... (facto i.); e incumbiu empresa mediadora (a R(…)) de lhe promover a venda (facto iii.). O apelante propôs-se fazer a compra; e houve acordo, em particular, no preço de 75.000,00 € (factos iv. e v.). A R(…) desempenhou o seu papel na preparação e na concretização do negócio (factos vi., viii., ix. e xi.). E a escritura da compra e venda veio a efectuar-se no dia 26 de Agosto de 2004 (facto x.).
O acto decorre, de início, como previsto (factos xiii. e xiv.).
Mas, a respeito do pagamento do preço, a R(…) diz ao apelante que devem ser emitidos três cheques – um para a CGD, de maneira a libertar uma garantia hipotecária, no valor de 39.315,12 €; outro para o vendedor, relativo propriamente à entrega do preço, no valor de 25.704, 88 €; e um último para a própria R(…), relativo a crédito desta sobre o vendedor, no valor de 9.980,00 €; informação que foi reiterada (factos xv., xvii., xviii. e xix.).
Os cheques foram preenchidos, nesses termos, por uma funcionária da R(…), e assinados pelo apelante a indicação dela (facto xx.). O primeiro foi entregue ao representante da CGD, este com conhecimento e concordância do autor (facto ii., xii. e xxi.); o segundo, foi entregue ao apelado, que protestou pela falta da diferença igual a 9.980,00 €; e o terceiro ficou com a própria R(…) (factos xx., xxii. e xxiii.).
2.2. É, então, com estes pressupostos de facto, que tem de se avaliar se sendo o preço da compra e venda de 75.000,00 € e estando consensualmente destinados 39.315,12 € à satisfação de um crédito bancário do vendedor, remanescendo pois 35.684,88 €, era procedimento ajustado do comprador o de, desta quantia, retirar uma parte, no valor de 9.980,00 €, importância (alegada) de um crédito de outrem (a empresa mediadora na venda), e entregar ao vendedor apenas o que remanescesse, na importância de 25.704,88 €.
Naturalmente, que o problema apenas se põe na exacta medida em que o questionado procedimento se sustenta num consenso que é estabelecido entre o comprador e o terceiro (a mediadora); e sem que se apure que o vendedor a ele houvesse dado a sua anuência, ou sequer previamente estivesse inteirado sobre essa retenção e entrega.
2.3. A plataforma fáctica permite intuir, com suficiente segurança, a existência de dois contratos. Por um lado, um contrato de mediação imobiliária estabelecido entre o apelado (como proposto vendedor) e a R(…) (como empresa mediadora), tendente à venda do andar que ao primeiro pertencia. Por outro lado, um contrato de compra e venda desse andar, propriamente dito, que é o visado pela mediação, mas em que é vendedor o apelado, e comprador o apelante.
É no ano de 2004 que o andar estava posto à venda na R(…); vindo a escritura a ser formalizada no dia 26 de Agosto de 2004.
Nessa época enquadrava juridicamente o contrato de mediação imobiliária o Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março [1] (artigo 1º, nº 1); que definia a actividade de mediação “como aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra ou na venda de bens imóveis (…), desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e sobre as características dos respectivos imóveis” (artigo 3º, nº 1); podendo ainda situar-se no âmbito do contrato a prestação de serviços “relativos à obtenção de documentação conducente à concretização dos negócios visados” (artigo 3º, nº 2); e considerando-se interessado, para o efeito, “o terceiro angariado pela empresa (…) desde que esse terceiro venha a concretizar o negócio visado pelo contrato de mediação”.
Doutrina e jurisprudência vêm-se pronunciando sobre este e contrato.[2]
Ele supõe um acordo entre solicitante e mediador; no sentido de este servir de intermediário em contrato a celebrar entre aquele e terceiro; designadamente preparando e aproximando as respectivas partes. É portanto uma prestação de aproximação entre as partes contratantes do negócio visado, aquela a cargo da empresa mediadora; e que, em princípio, só se considera satisfeita com a efectiva concretização daquele mesmo negócio, a que tende a mediação. Por outro lado, é um contrato oneroso, sendo a retribuição do mediador (a chamada “comissão”) usualmente calculada sobre uma percentagem do valor do contrato definitivo; e, salvo acordo em contrário, apenas sendo devida com a conclusão do contrato promovido.[3] Esta onerosidade, assim caracterizada, mostrava-se expressamente reflectida, em particular, nos artigos 19º, nº 1, ou 20º, nº 2, alínea f), do Decreto-Lei nº 77/99, de 16 de Março.
Esta nota breve, a respeito da mediação, o que quer salientar, para a hipótese dos autos, é que não está em causa que pudesse haver algum crédito da empresa R(…) sobre o apelado; que vinculasse a este, e que ainda não estivesse cumprido.
O andar de P... foi vendido com intermediação da empresa. E indicia-se que, mesmo antes, houvera já negócios dela com o apelado (facto xvi.). Por conseguinte, este na veste de solicitante, ou comitente, e aquela na veste de mediadora; provavelmente com o florescimento de subsistentes encargos.
Repetimo-lo. Não são estes os créditos ou débitos que aqui estão principalmente em causa.
Primordial, na nossa óptica, é o contrato de compra e venda patrocinado, e efectivamente concretizado. Será fastidioso desenvolver os contornos e efeitos da compra e venda; embora sempre se devendo dizer que ele comporta como efeito (obrigacional) essencial o de o comprador ter de entregar ao vendedor a quantia combinada a título de preço (artigos 874º e 879º, alínea c), do Código Civil); obrigação que apenas se tem por cumprida na estrita medida da realização pontual da concernente prestação (artigos 406º, nº 1, início, e 762º, nº 1, do Código Civil).
Inequivocamente, no caso dos autos, a veste de comprador cabia ao apelante, como a de vendedor ao apelado; não assumindo, a este nível, a empresa mediadora qualquer papel. Quer dizer, esta, estritamente intermediária, com o alcance que se indicou; mas escapando a sua actividade ao directo envolvimento do negócio patrocinado; a que, do ponto de vista das partes contratantes, era alheia. É notório que assim é, resultando da envolvência do objecto da sua actividade, com o conteúdo descrito no artigo 3º do DL nº 77/99; e que o subsequente DL nº 211/2004, de 20 de Agosto, veio aliás, no seu artigo 2º, melhor pormenorizar.
À R(…), para lá da sua tarefa de preparação, intermediação e apoio à realização do negócio, não era facultado imiscuir-se na eficácia, e decorrente execução, do contrato patrocinado. Era, quanto a ele, entidade terceira, notoriamente alheia, em tudo o que não coubesse no exacto contorno da actividade da mediação (promoção ou patrocínio) imobiliária.
Com o que, e dito isto.
Ao apelante competia pagar o preço ajustado, e nas condições estabelecidas, ao apelado. E à R(…), salvo outro acordo, não era permitida ingerência a esse respeito; sendo estrito assunto concernente (apenas) a vendedor e comprador.
O apelado era, portanto, credor do total do preço.
Provando-se apenas que deu a sua anuência a que, parte dele, fosse canalizado para o distrate do crédito bancário, garantido por hipoteca (facto xxi.).
E foi isto o que unicamente, no particular do preço, se provou.
Desconhecendo-se outro acordo, consenso ou anuência do apelado.
O apelante, porém, a indicação da R(…), entregou a esta 9.980,00 € e ao apelado (apenas) 25.704,88 €. Logo, não realizou a prestação debitória de maneira integral, e para com o seu credor; fê-lo unicamente numa sua parte e realizando-a, no restante, para com a pessoa de um terceiro. Com a consequência de se não poder dizer que a haja, dessa forma, pontualmente cumprido (artigos 406º, nº 1, início, 762º e 763º, nº 1, do Código Civil).
Em bom rigor, estabelece o artigo 769º do Código Civil que a prestação deve ser feita ao credor ou ao seu representante; e o artigo 770º, início, que a prestação feita a terceiro não extingue a obrigação. Excepcionalmente apenas, em alguma das hipóteses discriminadas nas seis alíneas deste derradeiro artigo, é que a desoneração pode operar; designadamente, quando a prestação a terceiro haja sido estipulada ou consentida pelo credor (alínea a)).
Por outro lado, uma substituição da R(…), como credora do apelado, fazendo-se pagar directamente pela quantia a este devida pelo apelante, não é juridicamente concebível, nem aceitável; falhando, a este propósito, designadamente, os pressupostos fácticos de enquadramento do instituto sub-rogatório que o artigo 606º do Código Civil previne.[4]
Veja-se que notoriamente os factos não comportam a inércia do apelado (credor do preço) no exercício da sua faculdade creditória para com o comprador (nº 1); e nem se mostra apurada qualquer essencialidade à satisfação ou garantia do (eventual) direito de crédito da R(…) (nº 2).
Obviamente, não era a R(…) a credora do preço da compra e venda que patrocinou e promoveu, e nem estava apetrechada de quaisquer poderes representativos do vendedor.[5] E que estivesse estipulado, ou este consentisse, na prestação que a essa empresa se fizesse, não está também demonstrado.
É porém neste concreto ponto que especialmente incide a impugnação do apelante. É que a sentença exclui invocação ou prova da excepcional operacionalidade extintiva da prestação a terceiro; mas o apelante afirma o inverso.
Vejamos então.
Se bem escrutinamos o que sustenta o recurso, do que se trata é precisamente de verificar se foi estipulado ou consentido pelo apelado que o valor do preço de 9.980,00 € fosse directamente entregue pelo apelante à mediadora.
Enfatiza o apelante a (prévia) entrega ao apelado de um documento com a indicação dos cheques emitidos e respectivos destinatários (artigo 2º do corpo da alegação). Essa matéria, contudo, não logrou ser demonstrada nos autos; e nem o apelante indica concretamente prova que permitisse reconhecer, nesse particular, algum erro de julgamento cometido pelo tribunal “a quo” (artigo 685º-B, nº 1, alínea b), do Código de Processo Civil).
O apelante, depois, raciocina assim. Fez-se prova de que a actividade da R... foi determinante na celebração da compra e venda; que foi a mediadora no negócio. Ademais; que da decisão que o não pronunciou no processo-crime que pendeu, na sequência de queixa do apelado,[6] consta o crédito da R... e que o cheque retido por esta empresa se destinou a cobrir o valor desse crédito. Ainda que do depoimento da testemunha, funcionária da empresa R(…), D. MJ, consta que o apelado firmou dois negócios de mediação e que há créditos emergentes deles. Que a matéria da mediação foi alegada (artigos 4º e 15º da contestação), não impugnada, e deve ser dada como assente. Que, por ter sido comprador através da R..., achou normal que o apelado pagasse a esta a devida comissão e que, por isso, é que aceitou as indicações da empresa. Que assinou, portanto, os cheques a indicação da funcionária da empresa; os quais ficaram na posse dela. Em suma, que “a escritura não seria outorgada se as con-tas não tivessem sido apresentadas pela R(…) ao autor” (artigo 15º do corpo da alegação); que “nem o autor estaria presente para outorgar a assinatura se não fosse informado pela R..., quer do local, quer do dia e hora da escritura, quer das restantes condições da escritura, nomeadamente, o pagamento a fazer à R... Feijó” (artigo 16º do corpo da alegação); por fim, que “assim, deveria a sr.ª dr.ª juiz a quo ter interpretado que o pagamento feito pelo réu à R(…) extinguiu a obrigação do autor” (artigo 17º do corpo da alegação).
Analisando por partes.
A actividade de intermediação da R(…) – cremos tê-lo deixado já suficientemente claro – não está em causa. Os factos reflectem-na; e não pode merecer dúvida que entre apelado, como solicitante, e R(…), como mediadora, haja havido um acordo de mediação imobiliária; que teve o seu desfecho na compra e venda firmada com o apelante. Ocorre é que, na nossa óptica, daí se não pode inferir que haja havido alguma estipulação, ou consentimento do apelado, para a retenção do preço, nas circunstâncias em que aconteceu; isto é, pagando o comprador directamente à mediadora.
As presunções judiciais, a que se referem os artigos 349º e 351º do Código Civil, fundam-se em regras de probabilidade sustentadas em princípios de experiência que, pela sua habitualidade estatística, fazem supor e intuir, na maior razoabilidade, a verdade de um facto presumido.
Ora, não é a hipótese de a partir de um acordo de mediação, celebrado com o vendedor, se inferir um consenso de o comprador não pagar àquele o preço da venda realizada, mas outrossim de entregar uma sua parte directamente à mediadora de maneira a cobrir o crédito desta sobre o primeiro.
Por outro lado, a decisão instrutória de não pronúncia não permite firmar as ilações pretendidas pelo apelante. De um lado, numa óptica fáctica, ela limita-se a elencar meios de prova (doc fls. 43 a 44), que não podem ter transposição automática para os vertentes autos; de outro lado, não há um efeito presuntivo de factos aí eventualmente indiciados, como semelhantemente acontece quanto à decisão penal absolutória (artigo 674º-B do Código de Processo Civil).
Igualmente o depoimento da testemunha mencionada, funcionária da R(…); cuja genuinidade não é questionável. Nele não consta – nem o apelante o afirma – que ela haja verbalizado, com contundência, ter havido uma aceitação das particularidades de realização do pagamento, tidas lugar naquele negócio; em particular, que o apelado tivesse aceite existir um cheque de 9.980,00 €, de parte do preço, que, emitido pelo comprador, ficasse directamente adstrito à cobertura do crédito que a mediadora tinha sobre ele, vendedor. Por outro lado, o próprio volume do (alegado) crédito da R(…), sobre o vendedor, não é claramente afirmado; nem os autos comportam elementos consistentes que o permitam, com rigor bastante, poder concretizar, quantificar.
A matéria da mediação alegada na contestação (artigos 4º e 15º) não merece, de facto, reparo; e está assente, como resulta dos factos discriminados em iii., vi., viii, ix. e xi..[7] Não há que repetir que a R(…) realizou a sua prestação ao apelado no quadro do contrato de mediação imobiliária.
Por fim, o tópico de o apelante ter por normal, atenta a mediação da empresa, que o apelado lhe houvesse de pagar; e que, por isso, aceitou as indicações da entrega de pagamentos que ela lhe dirigiu. É uma ilação algo temerária e que não cremos que o apelante, com razoabilidade e prudência, pudesse tirar. O assunto do pagamento da comissão surgia como estritamente entre apelado, como solicitante, e R(…), como mediadora. Se esta era alheia aos pagamentos emergentes da venda; também o apelante era alheio aos que emergissem da mediação.
Qualquer pagamento do preço da compra, feito pelo comprador à mediadora, a pretexto de cumprimento da prestação do solicitante da mediação (vendedor), nunca poderia deixar de se ter como pagamento (do preço) a terceiro.
De igual maneira, as ilações de que nem o autor estaria presente, nem a escritura se realizaria, se àquele não tivessem sido transmitidas tais circunstâncias do pagamento. Ilações igualmente inadequadas.
Como dissemos, é a regularidade estatística sustentada em regras de experiência, que permite formular as inferências próprias das presunções judiciais. Ora, no caso, o desenvolver dos procedimentos (próprios e ajustados) da mediação, a preparação do negócio em vista, a marcação da escritura e a convocação dos contraentes, em particular, do apelado, não permitem inferir, com razoabilidade, que então a este havia sido efectivamente comunicado, e disso estava ciente, a circunstância de o seu débito, próprio da mediação, para com a mediadora, ir ser satisfeito com um cheque do seu comprador, contendo a parte do preço da venda, no valor concreto de 9.980,00 €; e que, naquela data, a da feitura do negócio, por ela (mediadora) iria ser retido.
Não ocorre a excepção a que se refere o artigo 770º, alínea a), do CC.
Os factos não comportam essa integração. Nem directamente, já que não há concreta estipulação ou consentimento claramente manifestados; e nem também por via tácita, certo que esta, para existir, supõe sempre uma dedução ou inferência que, com toda a probabilidade, a revele (artigo 217º, nº 1, final, do CC). Ora, o que se prova, direcciona, precisamente, a uma ilação em sentido inverso; isto é, de que o apelado assinou a escritura, por a achar conforme ao que acordara com o apelante, particularmente em termos de preço (factos xiii. e xiv.); e que quando detectou a diferença, para menos, de 9.980,00 €, ele o fez protestar e reclamou (facto xxii.).
Importa, aliás, dizer que a factualidade integrativa daquela excepção como modo extintivo de obrigações sempre incumbiria ao apelante; contra quem o crédito está na acção a ser reclamado (artigo 342º, nº 2, do CC).
É a regra do ónus de prova; supondo o prévio ónus de alegação. E fazendo a ele (apelante) – àquele contra quem se reclama o crédito nascido – desaproveitar a dúvida (artigo 516º do Código de Processo Civil).
Por fim.
Semelhantemente, a norma do artigo 770º, alínea d), do CC.
Também esta (virtualmente) interessando ao caso dos autos, quando excepciona a liberação obrigacional no caso em que o credor se venha a aproveitar do cumprimento, feito a terceiro, e não tenha interesse fundado em não o considerar como feito a si próprio. PIRES DE LIMA e ANTUNES VARELA dão precisamente como exemplo de uma situação deste tipo, aquela em que o devedor pague a um credor do credor, assim extinguindo a este a dívida.[8]
Só que, como antes dissemos, o crédito da R(…) sobre o apelado não se mostra consistente e concludentemente concretizado nestes autos. Os factos provados não viabilizam, com suficiente solidez e segurança, quantificar aquele que era o volume desse (provável) crédito; se os (alegados) 9.980,00 € se outro qualquer valor. E essa demonstração, como matéria exceptiva, também ao ape-lante incumbia alegar e provar, com rigor, desde que se quisesse aproveitar dessa forma extintiva da obrigação (que o onera) ao pagamento do preço do bem que adquiriu, por compra. Por inerência, também aqui, lhe desaproveitando a dúvida.
2.4. Em suma, improcedem as conclusões do recurso.
E claudica a apelação interposta.
O tribunal “a quo” não podia ter feito outra interpretação dos factos provados; e nem ter chegado a conclusão diferente daquela a que chegou.
Nascida a obrigação do preço, na esfera do apelante (comprador), e indemonstrados outros factos jurídicos, designadamente, qualquer acordo ou vontade do apelado (vendedor) nesse sentido, todo o pagamento feito a outrem, que não a este, não é liberatório do vínculo. Donde, nessa hipótese, a esfera do apelante manter a oneração do ajustado pagamento, combinado com o vendedor, e estritamente emergente desse negócio, de compra e venda.
3. As custas são da responsabilidade do apelante, que decai no recurso que interpôs (artigo 446º, nº 1 e nº 2, do Código de Processo Civil).
4. (...)
III – Decisão
Pelo exposto, acordam os juízes deste Tribunal da Relação em julgar a apelação improcedente e em confirmar a sentença recorrida.
Custas a cargo do apelante.
Lisboa, 28 de Fevereiro de 2012
Luís Filipe Brites Lameiras
Jorge Manuel Roque Nogueira
José David Pimentel Marcos
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[1] Este diploma conheceu alterações introduzidas pelo Decreto-Lei nº 258/2001, de 25 de Setembro; e veio a ser revogado pelo Decreto-Lei nº 211/2004, de 20 de Agosto, que entrou em vigor 30 dias após a respectiva publicação (artigo 58º).
[2] Na doutrina, por exemplo, Maria Helena Brito, “O Contrato de Concessão Comercial”, 1990, páginas 116 a 117, Abílio Neto, “Contratos Comerciais”, Maio 2002, página 198, e José Engrácia Antunes, “Direito dos Contratos Comerciais”, Setembro 2009, páginas 458 a 463. Na jurisprudência, entre outros, Acórdãos da Relação do Porto de 11 de Julho de 2002, proc.º nº 0230/753, da Relação de Coimbra de 10 de Julho de 2007, proc.º nº 3631/05.9TBAVR.C1, e da Relação de Lisboa de 16 de Outubro de 2007, proc.º nº 7541/2007-1, todos em www.dgsi.pt.
[3] Sobre a remuneração do mediador, ou direito à comissão, os Acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 10 de Outubro de 2002, proc.º nº 02B2469, e da Relação de Lisboa de 8 de Abril de 2010, proc.º nº 2983/07.0TJLSB.L1-8, ambos em www.dgsi.pt.
[4] Pires de Lima e Antunes Varela consideram o exercício desta acção sub-rogatória, precisamente, como um outro dos casos, que o artigo 770º, alínea f), do CC, tem em vista, de eficácia liberatória determinada na lei de cumprimento feito a terceiro (“Código Civil anotado”, volume II, 3ª edição, página 16).
[5] A propósito, veja-se Pires de Lima e Antunes Varela, obra citada, página 15.
[6] É a decisão a que se reporta o facto xxiv., certificada nos autos através do doc fls. 39 a 48.
[7] À narrativa dos factos da sentença final, em 1ª instância, se refere o artigo 659º, nº 3, do Código de Processo Civil; com aplicação ao acórdão do tribunal da Relação (artigo 713º, nº 2, final).
[8] Obra citada, página 16. |
