| Decisão Texto Integral: | Acordam na 2.ª Secção (cível) deste Tribunal da Relação
I - “A”, Maria “B”, “C”, “D”, “E” e “F”, intentaram ação declarativa com processo comum sob a forma ordinária, contra o Condomínio do Prédio Urbano Sito No N.º ... Da Rua ..., ..., pedindo a condenação do Réu no pagamento de indemnização, cujo cômputo deverá ser relegado para execução de sentença – ascendendo porém já a € 15.000,00 – e “a proceder à realização das obras nas partes comuns, conforme notificada pela Câmara Municipal de Oeiras” e na reparação das frações autónomas dos AA.”.
Alegando, para tanto e em suma, que são donos das frações autónomas, que identificam, do referido prédio, o qual apresenta, praticamente desde o momento da aquisição daquelas, diversos defeitos que impedem o seu gozo absoluto, prontamente denunciados que ao empreiteiro e vendedor, quer à autoridade administrativa que emitiu a licença de utilização, bem como à autoridade de saúde do concelho de Oeiras.
Na sequência do que foi feita pelas referidas autoridades administrativas vistoria e ordenada a notificação da administração do condomínio para proceder a obras na matéria referente às partes comuns.
Sem que até hoje assim tenha acontecido, com prejuízo para a saúde e integridade física de todos os que habitam no prédio, e ocasionando/agravando danos no interior das frações dos AA.
Para além disso, permitiu-se ainda, em 2003, sem a anuência dos AA., que ““G”, Construções, Lda.” procedesse à montagem de andaimes para pintura do prédio.
Resultando de tal intervenção o encobrimento de muitas das fissuras que afetavam a fachada, impedindo a correta análise dos danos que afetam o imóvel e que continuam a manifestar-se.
Mais tendo a administração, nesse mesmo ano, autorizado que as escadas interiores do prédio funcionassem como acesso para serventia de obras realizadas em algumas das frações, sem assegurar a limpeza daquelas e seus patamares, e permitindo assim consumos elevados de energia elétrica nas partes comuns.
Citada contestou o Réu, arguindo a sua ilegitimidade, por isso que na presente demanda não tem necessidade de se defender visto não ser o sujeito da obrigação de indemnizar, sendo-o o empreiteiro – “G” Construções, Lda. – e o vendedor.
Deduzindo ainda impugnação.
Remata com a procedência da exceção de ilegitimidade “e em consequência o Réu (…) absolvido do pedido”, ou, “Caso assim se não entenda”, com a improcedência da ação o Réu (…) absolvido do pedido”.
Houve réplica dos AA., que nela requereram, “à cautela”, o chamamento de “G” Construções, Lda.”.
Por despacho de folhas 120-122, foi tal chamamento indeferido.
Recorrendo os AA. de tal despacho, sendo o recurso admitido como de agravo, com subida imediata, em separado e no efeito meramente devolutivo, cfr. folhas 153.
O processo seguiu seus termos, com saneamento – julgando-se improcedente a arguida exceção de ilegitimidade do Réu – e condensação, operados em audiência preliminar.
Tendo tido lugar a realização de perícia.
Vindo, realizada que foi a audiência final, a ser proferida sentença que julgou a ação improcedente, absolvendo o Réu do pedido.
Inconformados, recorreram os AA., formulando, nas suas alegações, as seguintes conclusões:
“1ª - Cabe ao condomínio, ou ao conjunto dos condóminos, reparar os danos produzidos numa fracção autónoma e provenientes de uma parte comum, por aplicação do regime contido no art. 493º, nº 1 do C. Civil, pois o proprietário está obrigado a vigiar a sua coisa, seja móvel ou imóvel.
2ª - Provando-se que os estragos verificados numa fracção autónoma provieram de defeitos em partes comum, é de reconhecer a existência da obrigação atrás referida.
3ª – Cabe ao condomínio, ou ao conjunto dos condóminos, provar factos que impeçam o correspondente direito do proprietário dessa fracção autónoma, designadamente que não houve culpa da sua parte ou que apesar da sua falta de culpa sempre os danos ocorreriam.(Sumário da Relatora)
4ª - Não cabe aos autores o ónus da prova da origem dos defeitos nas partes comuns, cuja conservação e administração compete ao condomínio;
5ª - Provando-se danos provocados pelas partes comuns, a prova de que as suas causas lhe não podem ser imputadas cabe a quem tem o encargo de conservar essas partes comuns, por ser facto que pode impedir, modificar ou extinguir o direito dos autores;
6ª - Sendo aplicável o nº 2 do art. 342º do C. Civil, impõe-se a condenação do condomínio.
7ª - Está demonstrada e reiterada, pelo o menos desde 2002, a necessidade de obras no Condomínio,
8ª - Está também perfeitamente demonstrada, desde Março de 2003, a falta de salubridade nas fracções dos AA , “Face ao exposto, todas estas situações têm conduzido para a degradação da habitação, afectando a salubridade da mesma.
Deste modo solicita-se uma vistoria de peritos com a maior brevidade possível, a nomear pela edilidade local.”(crf. «Auto de Verificação» da técnica representante da Delegada de Saúde de Oeiras incluído na comunicação de 14 de Março de 2003 do Centro de Saúde de Oeiras para a Sr.ª Presidente da CMO junto aos autos a fls…)
9ª - Está demonstrado que foi a Administração demandada pela CMO nos seguintes termos: “fica V. Ex.ª por este meio notificada, nos termos e para os efeitos do previsto no artigo 89º, n.º 3 do Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de Dezembro, na redacção do Decreto-Lei n.º 177/01, de 4 de Junho, para no prazo de 90 dias úteis, contados da data da recepção do presente ofício, proceder em conformidade com o que lhe é imposto no auto de vistoria de que se junta cópia”(crf. Ofício da CMO de 23 de Março de 2003 dirigido à Administração do Condomínio).
10ª - Demonstrado está que o Condomínio não fez obras nem nunca procurou confirmar da necessidade, ou sequer urgência, das mesmas para os AA.. Antes o Condomínio tolerou que o Construtor declarasse numa reunião de Condóminos, sem nenhuma consequência, que “ O Sr. “GG” afirmou que resolve os problemas referentes às fracções que os respectivos proprietários lhe colocarem. Declarou que se estes recorrerem ao auxílio de advogados só resolverá quando houver acção judicial” (cfr acta de Reunião 5 de 17 de Março de 2003)
11ª – Provado ficou que os AA. só não tomaram a iniciativa de fazer algumas obras porque para isso é imprescindível acederem às propriedades dos outros Condóminos, de todos os Condóminos só os AA. têm declarado que querem as obras e prontificado, sem reservas, a pagar a parte que lhes compete na sua realização, sendo por isso que moveram esta acção
12ª - Não provou o condomínio, ou o conjunto dos condóminos, como lhe cabia, aquilo que poderia excluir essa sua responsabilidade: ou que não houve culpa da sua parte, ou que apesar da sua falta de culpa sempre os danos ocorreriam – cfr. o citado art. 493º, nº 1, funcionando estas circunstâncias como factos impeditivos do direito dos autores e, por isso, o ónus da respectiva prova cabia àquele contra quem o direito é invocado – cfr. nº 2 do art. 342º.
13ª - E se é certo que o Condomínio diligenciou junto do construtor do imóvel, também é seguro que o fez a posteriori, quando os prejuízos dos AA. já se tinham verificado. Face à presunção de culpa que o onerava, não bastava ao Condomínio provar a falta de colaboração do construtor. Mais se impunha que alegasse e provasse que essa postura foi causal do dano, o que não sucedeu.
14ª - Não se verificando nos presentes autos qualquer causa que exclua tal obrigação, vejamos: da matéria de facto assente, por um lado, que não ficou provado qualquer facto que permitiria concluir o R. tudo ter feito para que tais danos não ocorressem. Sem embargo de se afirmar que diligenciou por tentar resolver a situação, mas tais diligências não excluem a sua responsabilidade. Deste modo, afigura-se-nos, que, salvo o devido respeito, no caso "sub judice" não se encontra provado qualquer factualidade que possa integrar a existência de causa virtual e susceptível de afastar a responsabilidade civil e correspondente obrigação de reparação dos danos sofridos pelos AA..
15ª - Não tendo a Ré suprimido esta presunção, antes se apurando que omitiu deveres de cautela, zelo e previsibilidade que devem acompanhar uma administração diligente, também no âmbito da prevenção, actuou com culpa e esta sua omissão desencadeou o processo adequado e idóneo gerador do prejuízo, pelo que se verificam os correspondentes pressupostos da obrigação de reparar os danos enunciados nas partes comuns e correspondentes fracções dos AA.”.
Requerem a revogação da sentença recorrida.
II- Corridos os vistos legais, cumpre decidir.
Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Cód. Proc. Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal:
- se é caso de alteração da decisão da 1.ª instância quanto à matéria de facto;
- se o réu está obrigado à realização das reclamadas obras nas partes comuns e à reparação dos danos nas frações autónomas dos AA., resultantes dos defeitos existentes nas referidas partes.
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Considerou-se assente, na primeira instância, a fatualidade seguinte:
“A. As fracções autónomas identificadas com as letras "L", "A" e "G”, integradas no prédio urbano sito no número ... da Rua ..., freguesia de ..., concelho de Oeiras, constituído em regime de propriedade horizontal, e a que correspondem respectivamente o 4° andar B, o 1° andar A e o 3° andar A desse prédio têm na Conservatória do Registo Predial de Oeiras a propriedade inscrita, respectivamente, a favor de “A” casado com Maria “B” (na pendência dos autos divorciados), “C”, casado com “D” e “E”, casado com “F”, conforme consta do documento que aqui dou por reproduzido e que dos autos é fls. 12 a 49.
B. Na sequência da denúncia efectuada junto das autoridades administrativas, foi proferido auto de vistoria, conforme consta do documento de fls. 68 a 71, onde se lê, além do mais: "data da vistoria 24 Março de 2003"... "Efectuada a vistoria solicitada somos de parecer que o referido prédio carece das seguintes beneficiação: "... Problemas comuns Na sequência da denúncia efectuada junto das autoridades administrativas.... vg) Partes comuns... "
C. Tal questão foi abordada e decidida em acta – fls. 531 e 532 – (dc. autêntico)
D. Aos 23 dias do mês de Setembro de 2003 e na respectiva acta nº 7 pode ler-se que na sequência da carta recebida pela Câmara Municipal de Oeiras todos os pontos referentes ás partes comuns foram resolvidos com excepção do enumerado a fls. 538 (doc. autêntico)
E. A Assembleia de Condóminos deliberou em 11 de Setembro de 2009 intentar acção judicial contra o construtor – acta nº 11 – doc autenticado – fls. 586 e ss.
F. No prédio referido em A), os acabamentos dos tectos e paredes das partes comuns não são uniformes
G. No prédio referido em A), a rampa de acesso ao estacionamento em cave, apresenta uma inclinação, o que impede a realização de manobras dos veículos em segurança.
H. No prédio referido em A), a placa de cobertura não possui isolamento o que leva a grandes amplitudes térmicas dentro do edifício
I. No prédio referido em A), as paredes exteriores e interiores do edifício, apresentam fissuras, cuja origem não se encontra devidamente apurada, subsistindo dúvidas relativamente à estabilidade estrutural do imóvel.
J. No prédio referido em A), o edifício não está correctamente impermeabilizado, sendo generalizada a formação de bolor no seu interior.
K. No prédio referido em A), o terraço, a pala de cobertura e os muros de protecção das fracções 4° A e 4° C, que constituem também parte comum, não possuem qualquer isolamento térmico, o que conduz a infiltrações nas fracções situadas no pisos imediatamente inferiores.
L. No prédio referido em A), os gradeamentos das escadas interiores do prédio e das varandas na fachada do edifício, atentas as barras horizontais, permitem o escalonamento fácil por parte dos menores que habitam no prédio.
M. No prédio referido em A), na zona de acesso às arrecadações o espaço é ventilado através de uma conduta proveniente da zona destinada a garagem, com um elevado índice de monóxido de carbono.
N. No prédio referido em A), na zona de acesso às arrecadações o espaço é ventilado através de uma conduta proveniente da zona destinada a garagem, com um elevado índice de monóxido de carbono
O. No prédio referido em A), a zona de acesso às arrecadações, verifica-se também um elevado grau de humidade, com infiltrações provenientes de uma parede exterior do edifício.
P. No prédio referido em A), as condutas para extracção de gases e fumos do imóvel, não funcionam correctamente, afectando todas as fracções com a emissão dos mesmos.
Q. No prédio referido em A), a rede de esgotos pluviais e domésticos não está devidamente separada, sendo frequente quando chove o escoamento de água da chuva pelos sanitários.
R. Águas pluviais não têm qualquer isolamento acústico.
S. No prédio referido em A), não está assegurado o seu isolamento térmico e acústico,
T. …sendo constantemente fustigadas pela humidade.
U. Os factos referidos impedem os Autores de usar plenamente as suas fracções.
V. Os estragos existentes nas fracções dos Autores procedem de deficiências nas partes comuns do imóvel
W. O Réu, na qualidade de autor intentou contra “G”, Construções Limitada, acção declarativa de condenação que correu termos neste Tribunal sob o nº .../04.6 TBOER. Tendo alcançado acordo devidamente homologado por sentença transitada em julgado mediante o qual “G”, Construções Limitada se obrigou a reparar os defeitos, quer indicados na petição inicial quer na perícia no prazo de 24 meses a contar do transito em julgado da sentença proferida em 17/06/2009 – fls. 707 e ss. 868 a 879.”.
Impondo-se, desde já, a retificação do que se manifesta como lapso manifesto, na alínea E da matéria de facto.
Com efeito, refere-se aí a deliberação da Assembleia de Condóminos, em 11 de setembro de 2009, quando tal referência só pode ter-se pretendido feita à deliberação da Assembleia de Condóminos de 11 de setembro de 2004.
Na verdade, do próprio documento se alcança tratar-se de assembleia de “11 de setembro de 2004”, como aliás é referido na “certificação” da fotocópia respetiva, a folhas 585.
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Vejamos então
II – 1 – Da impugnação da matéria de facto.
Como é sabido, impugnando o recorrente a decisão sobre a matéria de facto, encontra-se sujeito a alguns ónus que deve satisfazer, sob pena de (imediata) rejeição do recurso, de harmonia com o disposto no art.º 690º-A, n.ºs 1 e 2, do Código de Processo Civil.
Devendo assim:
a) Especificar os concretos pontos de facto que considere incorretamente julgados;
b) Especificar os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que imponham decisão diversa da recorrida sobre os pontos impugnados da matéria de facto;
c) Indicar os depoimentos em que se baseia, por referência ao assinalado na ata, quando os meios probatórios invocados como fundamento do erro na apreciação das provas tenham sido gravados.
Sendo, pelo que ao 1º dos assinalados ónus respeita, que aquele, como se considerou no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 08-03-2006,[1] atua-se concretizando "um a um quais os pontos de factos que considera mal julgados, seja por terem sido dados como provados, seja por não terem sido considerados como tal.".
Ou, como também refere Lopes do Rego,[2] II- O ónus imposto ao recorrente que impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto traduz-se, deste modo: a) na necessidade de circunscrever ou delimitar o âmbito do recurso, indicando claramente qual a parcela ou segmento – o "ponto" ou "pontos" da matéria de facto – da decisão proferida que considera viciada por erro de julgamento;".
Pois como se consignou no preâmbulo do Decreto-Lei n.º 39/95, de 15/2, "A garantia do duplo grau de jurisdição em sede de matéria de facto nunca poderá envolver, pela própria natureza das coisas, a reapreciação sistemática e global de toda a prova produzida em audiência - visando apenas a deteção e correção de pontuais, concretos e seguramente excecionais erro de julgamento, incidindo sobre pontos determinados da matéria de facto, que o recorrente sempre terá o ónus de apontar claramente e fundamentar na sua minuta de recurso.".
Considerando-se, no Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 05-02-2004,[3] “o exercício desta faculdade fiscalizadora sobre pontos concretos da decisão da matéria de facto só é possível, não com o arrazoado da alegação, mas sim com a rigorosa delimitação desses pontos nas conclusões do recurso. Bem como dos meios de prova que lhes respeitam.”.
Na verdade, sendo o objeto do recurso delimitado pelas respetivas conclusões e sendo o erro de julgamento da matéria de facto um dos fundamentos invocados no recurso de apelação, compreende-se que os concretos pontos de facto sobre que recaiu o alegado erro de julgamento tenham de ser devidamente especificados nas conclusões do recurso.
E como se retira da fundamentação do Acórdão da Relação de Coimbra, de 24/09/2003,[4] deve o recorrente que pretende a alteração da matéria de facto indicar o sentido da orientação das respostas a consagrar, relativamente aos concretos pontos da base instrutória que tiver por mal julgados. Não bastando pois fazer menção aos depoimentos desta ou daquela testemunha ou a um ou outro documento, empreendendo-se uma espécie de impugnação por temas e esperando-se que o tribunal reaprecie globalmente a prova e proceda a uma nova decisão sobre a matéria de facto.
Ora é a essa sorte de impugnação que se dedicam os Recorrentes, e assim no próprio corpo das alegações.
Não operando qualquer reporte à base instrutória, ou ao elenco dos factos julgados provados e não provados, na decisão da 1ª instância, sem que em qualquer caso caiba ao tribunal ad quem “pesquisar” adentro tal elenco, em ordem ao estabelecimento das correspondências possíveis entre aquele e os factos que os Recorrentes, ali, de alguma forma (?) consideram deverem ser dados como provados ou não provados.
Os quais nem são rigorosamente coincidentes ou antitéticos dos levados à base instrutória.
Omitindo, logo assim também, a indicação do sentido da orientação das “respostas” a consagrar.
E a indicação dos meios de prova que imporiam, quanto a cada ponto da matéria de facto, tal diversa decisão.
Certo ainda multiplicarem os Recorrentes, na sede “impugnatória” ora considerada, e basicamente, conclusões, juízos de direito, lateralidades e inconsequências.
Assim se verificando, e sem a preocupação de sermos exaustivos, com:
- o “provado” da “necessidade de obras no condomínio, desde pelo menos 2002” – que, para além do conclusivo, não foi alegada na petição inicial, não tendo os AA., oportunamente, lançado mão do disposto no art.º 264.º, n.º 3, do Código de Processo Civil
- a “tolerância” do condomínio relativamente…à emissão de declarações pelo Construtor do imóvel, numa reunião de condóminos – absolutamente estranha, relativamente à matéria de facto alegada e controvertida;
- a propositura de ação pelo condomínio contra o Construtor “só (…) porque os queixosos lhe moveram a presente ação” – mero conclusivo, aliás não alegado na petição inicial;
- a negociação do “condomínio (…) com o Construtor em nome dos AA. (…) contemplando hipóteses de soluções que objetivamente os prejudicam” – idem quanto ao conclusivo e estranho à matéria alegada;
- a “Falta de um lugar de parqueamento à fração G” – matéria não alegada seja na petição inicial.
- a circunstância de “só depois de confirmarem que o Condomínio não fazia obras nem processava o Construtor é que os AA. informaram que iriam deixar de pagar as quotas do Condomínio”, inconsequente do ponto de vista do pedido, e tendo em atenção o teor da contestação.
- o “absurdo (…) de o Condomínio ter demorado menos tempo a decidir colocar uma ação contra os AA. por falta de pagamento de quotas do Condomínio, do que à empresa de Construção por necessidade de reparar os defeitos identificados, contrariando a atual jurisprudência, cfr. Acórdãos da Relação de Lisboa. Proc. N.10024/2005-8 e Proc. N. 1824/2008-8, (…)”, (aqui não podemos deixar de sublinhar o alegado…)
- o”ignorar”, pelo “tribunal, na sua cuidada apreciação da matéria, que nas contribuições para as despesas comuns os recorrentes não podem utilizar plenamente as suas frações por motivos que se prendem com deficiências das partes comuns do edifício.” – o que continua sendo matéria de direito, mas reitera o reconhecimento da existência de deficiências…
- o só não tomarem os AA. “a iniciativa de fazer algumas obras porque para isso é imprescindível acederem às propriedades dos outros Condóminos de todos os Condóminos”, de absoluto inconsequente.
Isto, para além de manifestas deturpações do teor de documentos, como ocorre relativamente à ata n.º 8 “da Reunião de Condomínio de 21 de novembro de 2003”, citada no ponto XIII das alegações.
Pois nela não se consignou haver o Condomínio “declarado que as obras estavam todas feitas”.
Antes sendo que – como de folhas 549-550 se alcança – o que ali ficou a constar é que:
«No decorrer da discussão dos assuntos por resolver fomos informados pelo condómino do 1.º Dt.º, Sr. “C”, que na contestação a um processo judicial intentado por este, o construtor alegou que “…as correcções às partes comuns, como se disse concretizadas de acordo com a administração do condomínio, estão concluídas”.
Por não corresponder à realidade e face ao exposto, a assembleia deliberou:
1) Após a recepção de A.R. de carta enviada ao construtor, será solicitado à C.M.O. uma nova vistoria para verificar:
a) adequação das intervenções efectivadas;
b) constatação das situações por resolver;
c) “ de novas reclamações”.
(…), (o sublinhado é nosso).
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Impõe-se assim a rejeição do recurso na parte em que visa a impugnação da decisão da 1.ª instância quanto à matéria de facto.
I – 2 – Da responsabilidade do Condomínio.
1. Os AA. estruturaram a ação com base na circunstância de enfermarem as partes comuns do edifício em regime de propriedade horizontal, de que são condóminos, de diversos defeitos, em consequência dos quais as suas frações autónomas vêem sofrendo danos.
Tendo sido a administração do Condomínio notificada pelas autoridades administrativas, para proceder à realização das obras necessárias.
Sem que quer aquela, quer o construtor do imóvel – também interpelado para o efeito – hajam procedido a tais obras, até à data.
Com prejuízo para os condóminos, e designadamente dos AA., que em consequência de tais defeitos se veem impedidos de usar plenamente as suas frações, assistindo à consequente degradação do imóvel.
Pedindo, e como visto, a condenação do Réu no pagamento de indemnização e “a proceder à realização das obras nas partes comuns, conforme notificada pela Câmara Municipal de Oeiras”, e na reparação das frações autónomas dos AA.”.
2. Como é sabido, a administração das partes comuns do edifício em regime de propriedade horizontal está cometida à assembleia de condóminos e ao administrador, cfr. art.º 1430.º, n.º 1, do Código Civil.
Sendo função da assembleia de condóminos, e designadamente, a aprovação, por maioria simples, do orçamento das despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns do edifício e ao pagamento de serviços de interesse comum, e das receitas condominiais, cfr. art.º 1424.º, n.ºs 1 e 2, e 1432.º, e 1432.º, n.º 4, do Código Civil, e art.º 6.º do Dec.-Lei n.º 268/94, de 25-10.
E cabendo nas atribuições do administrador, pelo que agora aqui pode interessar, a realização “dos actos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns”, cfr. art.º 1436.º, alínea f), do Código Civil.
Como refere a propósito Sandra Passinhas,[5] “Atos conservatórios são os destinados a evitar a deterioração ou destruição dos bens, podendo ter natureza material ou judicial.”
Sustentando aquela autora a legitimação do administrador para “propor a ação prevista no artigo 1225.°” (…) na redação que lhe foi dada pelo D.L. 267/94, de 25 de outubro. No caso dos imóveis destinados a longa duração se, no decurso de cinco anos a contar da entrega ou no decurso do prazo de garantia convencionado, a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ou por erros na execução dos trabalhos, ruir total ou parcialmente, ou apresentar defeitos, o vendedor é responsável pelos prejuízos causados ao adquirente. Esta norma concede uma garantia legal, mínima, de duração e bom funcionamento dos edifícios. Devemos pois em conformidade, reconhecer ao administrador o poder de exigir a eliminação dos defeitos, nos termos do artigo 1221.° ex vi artigo 1225.°, n.º 3. “.
Apenas ressalvando a sua ilegitimidade “para propor uma ação contratual, destinada a fazer valer a garantia da coisa vendida, ainda que referente às partes comuns do edifício condominial.”.
Como será o caso de, por defeito de construção os automóveis não terem acesso ao lugar de parqueamento, a que cada um dos condóminos tem direito, na garagem comum a todo o edifício.
Já o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 2005-12-07,[6] decidiu que “estando em causa a aplicação do regime legal de venda de coisa defeituosa, previsto no art.º 1213.º e seguintes do C.C., só os condóminos-compradores têm, em tais acções, legitimidade para demandar, e mesmo no que concerne às partes comuns.”.
Vindo porém, em ulterior aresto, de 2007-10-04,[7] a julgar que “I - A ação destinada a efectivar a responsabilidade dos construtores/vendedores do prédio, por defeitos de construção nas suas partes comuns, sendo uma ação obrigacional, pode ser instaurada quer pelo administrador, quer por todos os condóminos, em litisconsórcio necessário. II - Mas, sendo movida pelo administrador, deve este estar para tanto autorizado pela assembleia, pois a reparação das partes comuns do prédio constitui um ato de administração que extravasa o âmbito das funções que a lei lhe comete.”.
3. Como quer que seja, nunca a legitimidade da administração do condomínio – autorizada ou não pela assembleia de condóminos – para intentar a ação, relativamente às partes comuns do edifício, arrastaria a responsabilidade do condomínio pela eliminação dos defeitos de construção nas partes comuns.
Sendo que essa responsabilidade é, no período de garantia quinquenal consagrado no citado art.º 1225.º, do Código Civil, do empreiteiro, ou do vendedor/construtor do imóvel, consoante for o caso.
E, refere João Cura Mariano,[8] se os órgãos de administração do condomínio não solicitarem a eliminação do defeito ou a realização de nova obra ao construtor, mantendo-se a deficiência e impedindo assim os condóminos prejudicados de exercerem o direito à redução do preço ou à resolução do contrato, resta a estes um direito de indemnização sobre o condomínio pelos prejuízos sofridos com a sua omissão.”.
Não sofrendo crise tratarem-se, as anomalias assim em causa, enumeradas no art.º 15.º da petição inicial, e como desde sempre reclamaram os AA. – vd., v. g., os art.ºs 6.º, 17.º, 31.º e 37.º da petição inicial – de verdadeiros defeitos do imóvel.
Na modalidade de vícios, que excluem ou reduzem o valor do imóvel, ou a sua aptidão para o uso ordinário ou previsto no contrato – cfr. art.º 1208.º, do Código Civil (sendo que não interessa aqui a vertente das desconformidades com o projeto convencionado).
Também não se controvertendo estar ainda em curso, à data da propositura da ação, o sobredito prazo de garantia.
Como de resto se retiraria da circunstância de os próprios registos provisórios, por natureza, de aquisição – “antes de titulado o contrato”, nos termos do art.º 92.º, n.º 1, alínea g), do Código do Registo Predial – das frações autónomas respetivas, a favor dos AA. datarem de 2001-11-26; 2002-04-17 e 2002-01-17, respetivamente – cfr. folhas 12 a 49 – tendo a ação sido proposta em 2004-11-03.
4. Pelo que respeita à reparação dos danos ocasionados nas frações autónomas, não se desconhece o expendido por Cura Mariano,[9] para quem, em caso de defeito numa parte comum do edifício, que haja já causado aqueles danos, “não só poderá o administrador do condomínio reclamar o pagamento duma indemnização, nos termos do art.º 1423.°, do C.C., pelas despesas que suportou ou que irá suportar (dano futuro previsível indemnizável, nos termos do art.º 564.º, n.º 2, do C. C.), com as reparações das frações danificadas, como também os condóminos proprietários dessas frações, além de poderem reclamar do administrador (art.º 1437.º, n.º 2, do C.C.) a reparação dos estragos ocorridos nessas frações, podem também demandar diretamente o construtor do edifício, por responsabilidade extracontratual, nos termos do art.º 483.°, do C.C.”.
Isto, assim, na consideração de que dispondo o art.º 1422.°, n.º 1, do C.C., que os condóminos, nas relações entre si, estão sujeitos, de um modo geral, quanto às frações que exclusivamente lhes pertencem e quanto às partes comuns, às limitações impostas aos proprietários e aos comproprietários de coisas imóveis, os danos causados nas frações autónomas por defeitos existentes nas partes comuns são indemnizáveis pelos comproprietários dessas partes, nos termos do art.º 493.º, n.º 1, ,do C.C .
E de que, apesar do condómino ser também comproprietário das partes comuns, enquanto titular do direito de propriedade singular sobre a fração danificada, deve ser considerado um terceiro relativamente à relação que tem por objeto as partes comuns do condomínio e por sujeitos o construtor-vendedor e o conjunto dos condóminos devidamente organizado, pelo que a responsabilidade pelos danos causados a esse terceiro, apesar de ser um dos condóminos, é extracontratual.
5. Temos dificuldade em compaginar essa responsabilidade do condomínio pela reparação dos estragos ocasionados nas frações autónomas pelos defeitos de construção em partes comuns – como a pretendida responsabilidade daquele pela reparação de tais defeitos, no confronto do condómino individual – em período de garantia edilícia, com o, também por aquele autor sustentado, simples direito de indemnização sobre o condomínio, de cada um dos condóminos, em caso de inércia dos órgãos de administração daquele, no confronto do construtor.
Mas, em todo o caso, ponto é, quanto aos danos nas frações autónomas, que a responsabilidade dos condóminos, enquanto comproprietários das partes comuns, posto que por ato ilícito, não dispensaria os AA. do ónus de demonstração da culpa do condomínio. Cfr. art.ºs 483.º e 487º, n.º 1, do Código Civil.
E isto, assim, rejeitando-se a tese dos Recorrentes da recondução da relação do condomínio – através da administração – com as partes comuns do edifício em regime de propriedade horizontal, à situação prevista no art.º 493º, n.º 1, do Código Civil.
Disposição, aquela, de acordo com a qual “Quem tiver em seu poder coisa móvel ou imóvel, com o dever de a vigiar, e bem assim quem tiver assumido o encargo da vigilância de quaisquer animais, responde pelos danos que a coisa ou os animais causarem, salvo se provar que nenhuma culpa houve da sua parte ou que os danos se teriam igualmente produzido ainda que não houvesse culpa sua.”.
E a propósito da qual observa Menezes Cordeiro[10] que a presunção de culpa assim estabelecida “é uma presunção de ilicitude, isto é: perante os danos, postula-se ter havido inobservância de dever de vigiar (…) quanto a coisas: a não haver uma autónoma responsabilidade civil do vigilante este poderia ser descuidado, com prejuízo para terceiros.”.
Sendo, como mais considera aquele Autor, que “As coisas e animais” só podem causar danos em sentido naturalístico. Devemos, pois, subentender um tipo de causalidade natural, ligada aos especiais riscos que envolvam.”.
Tendo o Supremo Tribunal de Justiça, no seu Acórdão de 07-04-2011,[11] ponderado que “a responsabilidade do detentor da coisa que causa os danos «assenta na ideia de que não foram tomadas as medidas de precaução necessárias para evitar o dano», presunção que recai sobre quem detém a coisa e o dever de a vigiar, e sendo a responsabilidade ainda de natureza delitual, (…) e não objetiva ou pelo risco, bem se compreende que a mesma só se verifique relativamente a quem mantém uma relação direta de poder de facto sobre a coisa causadora do dano e que, em relação a ela, omitiu as «providências indispensáveis para evitar a lesão» (A. VARELA, ob. cit., 1º, 615; P. DE LIMA e A. VARELA, “C.C., Anotado”, I, 4ª ed., 495).
Em regra, a responsabilidade cobrirá, nestes casos, danos emergentes de anomalias ou avarias nos imóveis e respetivos equipamentos cujo estado e funcionamento devam, pela sua natureza, estar sujeitos a inspecção com a frequência adequada, em ordem a prevenir eventos causadores de prejuízos a terceiros.”.
Dando aqueles Autores, com exemplos de imóveis causadores de danos, contemplados no citado normativo (art.º 493.º, n.º 1, do Código Civil), “a caldeira, o paiol, o depósito de combustível, ou de artigos de pirotecnia”.[12]
Ora, como é bom de ver, às “partes comuns” de um edifício em regime de propriedade horizontal, com frações autónomas destinadas a habitação e comércio – vd. doc. 1 junto com a petição inicial – não são associáveis quaisquer riscos particulares, justificadores, em abstrato, de “inspecções frequentes”.
6. Isto posto:
A culpa deve apreciar-se, na falta de outro critério, pela diligência de um bom pai de família, em face das circunstâncias concretas do caso, vd. citado art.º 487.º, n.º 2.
Ou seja, atende-se à diligência que um homem normal teria, em face do condicionalismo próprio do caso concreto.
Exprimindo “um juízo de reprovabilidade pessoal da conduta do agente: o lesante, em face das circunstâncias específicas do caso, devia e podia ter agido de outro modo.”.[13]
Mas de um tal juízo nunca seria passível a conduta do condomínio, no que à matéria da reparação dos defeitos de construção nas partes comuns respeita, e em vista da fatualidade considerável.
Com efeito, está provado – e não importa aqui considerar outra factualidade, alegada ex novo nas alegações de recurso – tendo a CMO realizado vistoria ao prédio dos autos, em 24 de março de 2003, foi elaborado o respetivo auto, onde, e designadamente, se consignaram as “beneficiações” a realizar nas “Partes comuns”.
E, no dia 23 do mês de setembro seguinte, teve lugar uma assembleia de condóminos, havendo-se consignado na ata respetiva – n.º 7 – que “Na sequência da carta recebida da Câmara Municipal de Oeiras, todos os pontos referentes às partes comuns foram resolvidos pelo construtor, com exceção de três pontos: 1.º Arejamento das arrecadações. 2.º Portões das garagens são ruidosos. 3.º Gradeamento das varandas, não estão dentro das normas, não oferecendo segurança.”.
Vindo a Assembleia de Condóminos a deliberar, em 11 de setembro de 2004 “a implementação de uma ação judicial contra o construtor, “G”, Lda., para a resolução de todas as deficiências existentes no edifício, que deverá dar entrada dentro do prazo legal, 6 meses a contar da data da emissão da carta de notificação dos problemas existentes (5 de abril de 2004) (…) Paralelamente foi nomeada uma equipa de acompanhamento dos processos judiciais que vigorará até à tomada de posse da nova Administração.”.
O Réu, na qualidade de autor intentou contra “G”, Construções Limitada, ação declarativa de condenação que correu termos no tribunal a quo, sob o nº .../04.6 TBOER. Tendo alcançado acordo devidamente homologado por sentença transitada em julgado mediante o qual “G”, Construções Limitada, se obrigou a reparar os defeitos, quer indicados na petição inicial quer na perícia, no prazo de 24 meses a contar do transito em julgado da sentença proferida em 17/06/2009.
Sendo tais defeitos:
Na perícia (vd. folhas 869-877)- partes comuns.
- Fenómenos de fissuração / fendilhação, devido a deformações excessivas dos elementos estruturais de suporte das alvenarias;
- Limitativa utilização da rampa de acesso ao parqueamento automóvel;
- Isolamento Térmico e Acústico deficiente;
- Exaustão e ventilação não regulamentar de fumos das cozinhas, estão interligados com uma saída comum, o que contraria as disposições aplicadas,
- Ventilação das arrecadações;
- Acesso à cobertura;
- Dimensão do elevador;
Na petição inicial da ação intentada pelo Condomínio:
a) deficiente isolamento térmico de todos os terraços e palas de cobertura;
b) infiltrações provenientes do exterior do prédio;
c) deficiente sistema de ventilação na zona das arrecadações;
d) as condutas para extração de gazes e fumos da lareira, não funcionam corretamente;
e) deficiente isolamento acústico entre as diversas frações;
f) ruído provocado pelos portões das garagens;
g) ruído provocado pelo escoamento das águas nas condutas;
h) excessiva quantidade de fissuras nas paredes exteriores e interiores do edifício, poderá ser elucidativa dos defeitos de fundação do prédio;
i) insegurança ao nível do gradeamento das varandas;
j) rampa de acesso à garagem ( Piso - 1), apresenta uma inclinação excessiva o que impede a realização de manobras dos veículos com segurança;
k) grande diferencial térmico dentro do edifício, provocando fenómenos de condensação muito graves;
I) o pavimento na área dos parqueamentos não está corretamente nivelado e drenado, originando a formação de poças de água;
m) a parede de acesso à garagem junto à rampa não está devidamente impermeabilizada;
n) no piso térreo, existe um pequeno degrau junto à porta de acesso ao estacionamento, que se encontra dissimulado e que leva a que os condóminos caiam no local;
o) os degraus dos lances das escadas não possuem uma altura uniforme;
p) o elevador do prédio não permite a entrada de uma cadeira de rodas ou de uma maca em caso de emergência;
q) as escadas internas, violam o regulamento de segurança contra incêndios em edifícios de habitação;
r) deficiente impermeabilização de todo o edifício, que origina generalizada formação de bolor;
s) a rede de esgotos pluviais não está devidamente separada, sendo frequente o escoamento de água da chuva pelos sanitários;
Com efeito constata-se assim que o Condomínio seguiu o percurso normal nestes casos, tentando primeiro uma via de solução extrajudicial, e recorrendo à via contenciosa ainda em pleno prazo de garantia edilícia, obtendo, na transação celebrada, no processo respetivo, com o construtor/vendedor do imóvel, o assumir por aquele da obrigação de reparação de todo um conjunto de defeitos das partes comuns, que apenas marginalmente não cobrirá todos os apurados nos presentes autos.
Correspondendo, no essencial e também pelo implicado:
O referido em G dos factos assentes na sentença recorrida, ao consignado em j) da petição inicial daquela outra ação.
O referido em H… ao consignado em a)…
O referido em I…ao consignado em h)…
O referido em J…ao consignado em r)…
O referido em K…ao consignado em a) e b)…
O referido em L…ao consignado em i)…
O referido em M e N…ao consignado em c)…
O referido em O…ao consignado em m)…
O referido em P…ao consignado em d)…
O referido em Q…ao consignado em s)…
O referido em R…ao consignado em g) e s)…
O referido em S e T…ao consignado em a), e), k), m) e r)…
Sendo de ponderar que nada nos autos aponta para uma superior capacidade económica, e operacional, do condomínio, que tornasse manifestamente vantajoso o assumir por este, precocemente, da realização de obras de vulto, nas partes comuns – inclusive a nível estrutural, cfr. I da matéria de facto – ao invés de esgotar as tentativas no sentido de lograr a reparação voluntária dos defeitos, pelo construtor do imóvel.
Acresce assumirem os próprios AA. terem demandado judicialmente o construtor do imóvel, para haverem dele a execução das necessárias reparações nas suas frações autónomas, vd. art.º 9.º da petição inicial.
7. De resto, como também assinala João Cura Mariano,[14] a propósito da articulação dos diversos direitos do dono da obra no caso de esta apresentar defeitos, a opção deste último pela efetivação das obras de reparação por si próprio ou por terceiro – com direito a indemnização em dinheiro, correspondente ao custo das obras – (em princípio) apenas poderá ter lugar em caso de incumprimento definitivo, por parte do empreiteiro, da obrigação de eliminação dos defeitos.
Tendo o Supremo Tribunal de Justiça, em Acórdão de 18-01-2011,[15] ponderado que “A execução específica – a eliminação dos defeitos – incumbe ao vendedor/construtor, só sendo lícito ao comprador proceder a obras, visando a eliminação dos defeitos da coisa em caso de urgência incompatível com a fixação de prazo ao vendedor ou empreiteiro.”.
E “O monopólio da eliminação dos defeitos pelo empreiteiro, ou pelo vendedor de coisa defeituosa, não é, assim, absoluto; em caso de urgência na realização de obras, os condóminos em relação às suas frações e todos eles em relação às partes comuns, podem, em autotutela dos direitos que lhes competem proceder, eles mesmos, à eliminação dos defeitos, sendo o custo da responsabilidade do vendedor inadimplente.”, (o sublinhado é nosso).
Logo deste modo se alcançando – e certo não haverem os AA., rigorosamente, estruturado a sua causa de pedir na base de situação de “manifesta urgência”, tão pouco enveredando por tal enquadramento nas alegações de recurso, sendo, em qualquer caso, que a verificar-se aquela se colocaria a questão do direito de o condomínio proceder desde logo, por si próprio, às necessárias reparações, que não da obrigação de assim fazer – pela não verificação de um dos requisitos da responsabilidade civil do réu, pelos danos ocorridos nas frações autónomas dos AA., aliás de todo não substanciados.
8. De quanto se deixou dito – e designadamente em sede de tendencial monopólio do empreiteiro, ou do vendedor de coisa defeituosa, na eliminação dos defeitos – contém-se igualmente a rejeição da tese da responsabilidade do condomínio, no confronto do condómino individual, e no período de garantia edilícia, pela reparação dos defeitos de construção nas partes comuns do imóvel em regime de propriedade horizontal.
Certo ainda, e a propósito, que nem é a circunstância de eventual intimação administrativa para a realização de obras nas partes comuns, que legitimará o condómino singular a exigir a realização daquelas ao condomínio, em conexão com estragos ocasionados nas frações autónomas respetivas.
Uma coisa são as relações estabelecidas entre particulares e a administração, e em que esta intervém na prossecução de interesses públicos.
Outra são as relações privadas que se estabelecem entre os proprietários singulares das frações autónomas e o coletivo de comproprietários, a propósito de danos naquelas em consequência de defeitos de construção nas partes comuns do imóvel.
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Improcedendo assim as conclusões dos Recorrentes.
III – Nestes termos, acordam em, rejeitando o recurso na parte relativa à impugnação da decisão de matéria de facto, julgar também a apelação improcedente.
Custas pelos Recorrentes, em partes iguais, cfr. art.º 446.º, do Código de Processo Civil.
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Lisboa, 1 de Março de 2012
Ezagüy Martins
Maria José Mouro
Maria Teresa Albuquerque
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[1] Proc. 05S3823, relator: Sousa Peixoto, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[2] In “Comentários ao Código de processo Civil”, Almedina, 1999, pág. 465.
[3] Proc. 03B4145, relator: Bettencourt de Faria, in www.dgsi.pt./jstj.nsf.
[4] Relator: Hélder Roque, in Col. Jur., Ano XXVIII, Tomo IV, pág. 17.
[5] In “A assembleia de condóminos e o administrador na propriedade horizontal”, 2.ª ed., Almedina, 2002, págs. 320-321.
[6] In CJAcSTJ, Ano XIII, Tomo III, págs.160-162; relator: Moreira Camilo.
[7] Proc. 07B1875, relator: Santos Bernardino, in www.dgsi.pt/jstj.nsf.
[8] In “Responsabilidade contratual do empreiteiro pelos defeitos da obra”, 3.ª ed., Almedina, 2008, pág. 211.
[9] In op. cit., págs. 211-212.
[10] In “Tratado de Direito Civil Português”, II, Tomo III, 2010, Almedina, pág. 584.
[11] Proc. 5606/03.3TVLSB.L1.S1, Relator: ALVES VELHO
[12] Cfr. op. cit., vol. 1.º, 3.ª ed., Coimbra Editora, 1982, pág. 469.
[13] Assim, Antunes Varela, in “Das obrigações em geral”, Vol. 1.º, 10.ª ed. (reimpressão), Almedina, 2003, pág. 566-567.
[14] In op. cit., pág. 162. Também assim, implicitamente, João Calvão da Silva, in “Compra e venda de coisas defeituosas”, (reimpressão), Almedina, 2002, pág. 81.
[15] Proc. 1313/03.5TBEPS.G1.S1, relator: Fonseca Ramos, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. |
