| Decisão Texto Integral: | EM CUMPRIMENTO DO ACÓRDÃO DO STJ QUE FAZ FLS 384 A 401
ACORDAM OS JUÍZES NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I AA…, instauraram contra RR… acção declarativa com processo ordinário, pedindo a resolução do contrato promessa por incumprimento imputável aos réus, devendo estes ser condenados a pagar aos autores uma indemnização equivalente ao dobro do sinal prestado, acrescida de juros moratórios a contar da interpelação; - subsidiariamente, seja ordenada a redução do preço da compra e venda, compreendendo-se nesta redução o valor dos armários que deveriam ser colocados pela Cayres e o custo de desmontagem dos actuais e da montagem dos acordados; - cumulativamente, com o pedido subsidiário, serem os réus condenados a pagar aos autores uma indemnização equivalente à importancia de 1247 Euros por cada mês decorrido desde a data em que a escritura deveria ter sido celebrada, ou seja desde 30/9/02, até à realização da mesma, para compensar os autores da impossibilidade de utilização e rentabilização da casa durante todo este período e a pagar eventuais deteriorações ou avarias que a casa venha a sofrer até à realização da escritura ou entrega aos autores.
Os Réus deduziram pedido reconvencional.
A final foi proferida sentença a julgar a acção parcialmente procedente tendo sido declarada a resolução do contrato promessa de compra e venda e os Réus condenados a satisfazerem ao Autor … a quantia de 368.634, 48 Euros correspondente ao dobro do sinal prestado, acrescida dos juros vencidos às taxas legais, desde a citação até integral pagamento e improcente o pedido reconvencional, tendo sido os Autores absolvidos do respectivo petitório, sentença essa que este Tribunal confirmou mas que em recurso de Revista para o STJ veio o Acórdão proferido a ser objecto de revogação.
Nesse Acórdão revogatório o STJ ordenou que este Tribunal conhecesse do pedido subsidiário formulado pelos Autores, aqui Apelados, ao abrigo do disposto no artigo 715º, nº2 do CPCivil (no caso de se considerar estarmos em condições de o fazer).
Trata-se de uma questão de direito, àcerca da qual as partes já tiveram oportunidade de se pronunciar, não havendo assim qualquer obstáculo ao seu conhecimento, dando por reproduzidas as suas alegações de recurso.
II Remetemos para os factos dados como provados na sentença sob recurso, com as alterações introduzidas pelo sobredito Acórdão do STJ, sem prejuízo das referências que infra se farão, no que à economia das questões a decidir concerne.
1. O contrato promessa.
Entre o Apelado e os Apelantes foi celebrado um contrato promessa de compra e venda cujo objecto era uma moradia sita no …, tal como o mesmo nos é definido pelo artigo 410º do CCivil, a adquirir por aquele ou quem o mesmo indicasse (in casu foi indicada como compradora a Apelada …).
Conforme resulta da factualidade apurada, nas negociações prévias que antecederam tal contrato, o Apelado e os Apelantes renegociaram o preço de aquisição da moradia, aumentando-o em 23. 750 Euros, por forma a que na mesma fossem instalados armários de parede a fornecer pela loja Cayres e o corrimão da escada exterior, cfr artigos 15º a 18º da base instrutória.
Todavia, os armários que vieram a ser instalados na moradia, não foram aqueles que tinham sido escolhidos e acordados, cfr resposta ao artigo 25º da base instrutória, tendo o Apelado proposto a redução do preço de aquisição da moradia, no montante acordado mais para a montagem dos armários e corrimão, o que não foi aceite pelo Apelante, cfr artigo 31º da base instrutória, sendo certo que, como resulta da resposta ao artigo 39º daquela peça, os réus sabiam que a questão da colocação dos armários da Cayres tinha sido decisiva e fundamental para o acréscimo do preço.
2. Da redução do preço.
A questão que se coloca agora, posto que não há lugar à resolução do contrato de promessa, mantendo-se o mesmo, portanto, é a de saber se pode ou não haver lugar à redução do preço, conforme foi peticionado pelos Autores/Apelados, em sede de Petição Inicial e como pedido subsidiário.
Dispõe o normativo inserto no artigo 469º, nº1 do CPCivil que se «Podem formular pedidos subsidiários. Diz-se subsidiário o pedido que é apresentado ao tribunal para ser tomado em consideração somente no caso de não proceder um pedido anterior.».
Ora, in casu, não procedeu o pedido principal de resolução do contrato promessa, de onde se extrai, que aquele acordo havido entre as partes se mantem de pleno e, assim sendo, mantêm-se também todas as suas cláusulas, maxime, a referente a um aumento de preço por força da inclusão dos armários de cozinha Cayres e corrimão de madeira, conforme resulta da matéria dada como provada.
Quer dizer, o imóvel que foi prometido vender obedece a determinadas características, acordadas pelas partes contratantes, mantem-se em vigor e segundo o preceituado no artigo 406º, nº1 do CCivil, deverá ser pontualmente cumprido, só podendo modificar-se ou extinguir-se com o consentimento das partes ou nos casos admitidos na Lei.
Se é certo que o artigo 410º, nº1 do CCivil manda aplicar, em termos gerais, ao contrato promessa as disposições legais relativas ao contrato definitivo – é o princípio da correspondência ou equiparação, cfr Calvão da Siva, Estudos Jurídicos, 2001, 348, Antunes Varela, Das Obrigações em Geral, 1996, vol I/336 - e dispondo os artigos 913º, nº1 e 911º, que se a coisa vendida não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor o comprador terá direito à redução do preço, até pareceria que estes dois normativos se poderiam aplicar, desde já, ao caso sub juditio.
Mas assim não é.
O contrato promessa é uma convenção preliminar que tem por objecto um contrato futuro, no caso, a compra e venda de um imóvel, distinguindo-se desta porque reveste a natureza de contrato obrigacional: gera uma obrigação de prestação de facto, cfr Galvão Telles, Direito das Obrigações, 7ª edição, 102.
Essa obrigação de facto, implica, neste momento, para os Apelantes, promitentes vendedores, a obrigação de relizar a escritura de compra e venda do imóvel com os Apelados, nos precisos termos em que prometeram vendê-la e estes comprá-la, quer dizer, como resulta da matéria dada como provada, com os armários e corrimão acordados e que deram lugar ao acrescento no preço e tão somente.
Aliás, como os Apelantes alegam em sede de conclusões de recurso nunca se recusaram a cumprir a promessa nem disseram pura e simplesmente que não queriam cumprir o contrato como nada fizeram para que a sua prestação alguma vez se tornasse, como não tornou impossível, mesmo na parte dos armários da casa Cayres pois ainda agora e no futuro é perfeitamente possível e seguramente viável a sua instalação e consequentemente a vivenda continua a corresponder ao que o A. … procurava o que disseram primeiramente é que não descontavam no preço o custo dos armários da casa Cayres e depois na altura da escritura que não a outorgavam se dela constasse - como a A. … pretendeu - a reserva de os accionar pela sua não conformidade e que a venderiam a terceiro daí que por isso também não se pode considerar a promessa incumprida mas tão só em mora a cláusula acessória dos armários da casa Cayres e que para mais não foi determinante para a promessa da compra da casa mas tão só para o acréscimo do preço.
Vigorando o contrato na sua plenitude, e estando nós apenas em sede de promessa de compra e venda e não em sede de venda definitiva (veja-se que não é pedida na acção a execução específica do contrato), não sabemos ainda qual é o seu objecto efectivo. Apenas sabemos que naquela data em que estava aprazada a escritura, o imóvel não apresentava as características acordadas, no que toca aos armários da cozinha e ao corrimão, nada nos dizendo, que entretanto, os aqui Apelantes não tenham alterado os armários e o corrimão, ou que, até à data que venha a ser marcada para a futura escritura o não venham a fazer, tal como sustentam nas suas conclusões.
De qualquer modo, em sede de mera apreciação de um contrato promessa válido e eficaz entre as partes, como foi considerado pelo STJ, não há lugar a qualquer redução do preço, sem prejuízo da mesma poder a vir a ser pedida em sede de execução específica se a ela houver lugar (cumulando-se então o pedido de excução específica do contrato promessa com a redução do preço – quanti minoris – artigo 911º do CCivil, uma vez que «o princípio do cumprimento e execução específica é geral, válido para o contrato-promessa, e que a redução do preço ou a eliminação dos defeitos ou vícios são concretização desse princípio, valendo, por conseguinte, como medidas de aplicação geral», cfr Calvão da Silva, lc, 348/349).
A alternativa positiva à resolução do contrato, não poderá ser, pura e simplesmente, a mera redução do preço prometido, mas antes o seu cumprimento com a correspectiva redução do preço, se se mantiver a situação de incumprimento definitivo por banda do promitente vendedor e a desconformidade da coisa prometida vender, pois assim é que se conseguirá atingir o reequilibrio das prestações, cfr Calvão da Silva, in Sinal e Contrato-Promessa, 10ª edição, 159.
Tendo os Apelados pedido apenas a resolução do contrato promessa, e não tendo aquele acordo sido julgado incumprido definitivamente, havendo lugar ainda a uma interpelação admonitória para o seu cumprimento, tratando-se, como se trata, de um contrato sinalagmático, deverão as partes cumpri-lo na sua plenitude, o que implicará a observância de todas as suas cláusulas e a correspondência do preço acordado às qualidades e características da coisa prometida vender.
É nesta fase que estamos. É este contrato promessa que temos. É este acordo que as partes ainda estão obrigadas a cumprir. E, neste contrato foi fixado um determinado preço para um imóvel com determinadas características, nomeadamente, uma cozinha com móveis Cayres e um corrimão de madeira.
O preço mantem-se, assim como se mantem o objecto do contrato.
No que tange ao pedido de indemnização pelo atraso na efectivação da escritura e os prejuízos daí decorrentes, o mesmo mostra-se incompatível com os pedidos principal e subsidiário formulados, já que pressupunha, por um lado, que tivesse sido pedido o cumprimento coercivo da obrigação principal, o que não foi feito, e que a mesma tivesse sido estipulada para o atraso na prestação, cfr artigo 811º, nº1 do CCivil, e por outro lado que o pedido de resolução do contrato tivesse sido julgado procedente e que tivesse havido estipulação nesse sentido, o que igualmente não aconteceu, cfr artigo 442º, 4 do mesmo diploma.
A acção está assim condenada ao insucesso total, procedendo a Apelação nestes particulares.
III Nesta conformidade, julgam-se improcedentes os pedidos subsidiários formulados pelos Apelados, deles se absolvendo os Apelantes.
Custas pelos Apelados.
Lisboa, 28 de Setembro de 2006
(Ana Paula Boularot)
(Lúcia de Sousa)
(Luciano Farinha Alves) |
