Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
0012336
Nº Convencional: JTRL00005098
Relator: MOREIRA CAMILO
Descritores: CESSÃO DE EXPLORAÇÃO DE ESTABELECIMENTO COMERCIAL
Nº do Documento: RL199602080012336
Data do Acordão: 02/08/1996
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: CONFIRMADA A DECISÃO.
Área Temática: DIR CIV - DIR CONTRAT.
Legislação Nacional: RAU90 ART110 ART111.
Sumário: - O estabelecimento comercial, mesmo desprovidos de alguns dos seus elementos, pode ser objecto do contrato de cessão de exploração.
- O facto de um café estar encerrado, havia mais de quatro anos, não obsta a que possa ser objecto do mencionado contrato de cessão de exploração.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
(A) e mulher (M) intentaram a presente acção em processo sumário contra (L) e marido (O) pedindo a condenação destes no pagamento aos autores das prestações mensais em dívida no total de 585000 escudos, acrescida dos juros de mora vencidos no montante de 36000 escudos e as prestações mensais vincendas até final do contrato nas respectivas datas.
Para tanto, alegam, em resumo, que cederam em 18/03/91 à ré a exploração de um estabelecimento de café, ficando esta obrigada a pagar aos autores a importância de 1560000 escudos, em prestações mensais de 65000 escudos.
Mais alegam que a ré não pagou apresentação referente ao mês de Agosto de 1991, no prazo acordado; em Setembro seguinte fechou o café, deixando de pagar qualquer prestação aos autores.
Finalmente alegam que o resultado obtido com a exploração do café entra na economia do casal formado pelos réus.
Citados estes, contestaram e reconvieram.
Quanto à contestação, excepcionaram a ilegitimidade do réu marido. Mais alegam terem em Setembro de 1991 acordado em por fim ao contrato. Em reconvenção pedem a declaração da nulidade do contrato pois o que as partes quiseram foi celebrar um contrato de arrendamento.
Responderam os autores pedindo a improcedência das excepções e da reclamação.
No despacho saneador foi julgada improcedente a alegada excepção de ilegitimidade do réu e foi organizada especificação e questionário.
Procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, sendo decidida a matéria de facto.
Em seguida foi proferida sentença que absolveu os autores do pedido reconvencional, absolveu o réu marido do pedido dos autores e condenou a ré no pedido contra aquela formulado.
Esta interpôs a presenta apelação em cujas alegações formulou as seguintes conclusões:
- O contrato celebrado entre autores e ré denominado de cessão de exploração é nulo;
- Deve ser revogada a sentença e absolvida a ré do pedido.
Vejamos os factos provados na primeira instância e que a apelante não pôs em causa pelo que será com eles que será decidida a apelação.
São eles os seguintes:
1 - Os autores são donos e legítimos os possuidores do "Café Esplanada" sito em (W);
2 - Os autores cederam a exploração daquele estabelecimento comercial à ré, 18/03/91;
3 - A cessão de exploração referida foi titulada por escritura pública outorgada por outros e ré, no Cartório Notarial de Salvaterra de Magos em 26/03/91;
4 - A cessionária utilizaria todos os móveis e utensílios que se encontravam no estabelecimento e que ficaram a constar de documento anexo à escritura;
5 - Pela cessão, a ré ficou obrigada a pagar aos autores, a importância de 1560000 escudos, em prestações mensais de 65000 escudos nos primeiros
10 dias de cada mês, através de deposito na conta dos autores n. 11959332/001, da agência de (W) do banco Totta e Açores;
6 - Ficou a cargo da cessionária o pagamento da água, electricidade e de todas as contribuições e impostos, taxas e multas devidas ao Estado, autarquias locais e quaisquer outras entidades;
7 - A cessionária ficou obrigada a depositar, na indicada conta dos autores, no prazo de um ano, a quantia de 700000 escudos, a título de caução, a qual seria devolvida finda que fosse a cessão;
8 - E até ao final de Agosto de 1991, a ré cumpriu as suas obrigações contratuais;
9 - Do mês de Agosto de 1991, a ré não pagou a prestação mensal a que estava contratualmente obrigada, dentro do prazo estabelecido, ou seja, nos primeiros dez dias do mês, acabando por liquidar a mensalidade respeitante a Agosto de 1991, no dia 22 daquele mês e, em Setembro do mesmo ano fechar o café.
De Agosto de 1991 até ao presente - propositura da acção - não mais a ré pagou qualquer prestação aos autores;
10 - Entre os meses de Abril e Setembro de 1991, a ré explorou um estabelecimento comercial de café, instalado no prédio urbano, sito no (W) e propriedade dos autores;
11 - Os autores reiniciaram a actividade do café;
12 - Os autores têm as chaves do estabelecimento em seu poder;
13 - De Agosto de 1991 até Junho de 1992 venceram-se nove prestações mensais;
14 - Essas prestações são no montante de 585000 escudos;
15 - O café encerrado motiva a perda de clientela;
16 - E a sua desvalorização;
17 - A clientela era fraca;
18 - Quando aquele contrato de exploração foi celebrado, o referido estabelecimento comercial encontrava-se encerrado ao público desde há mais de quatro anos;
19 - Foi a Ré quem iniciou a actividade no café, após a assinatura do contrato;
20 - Quando tomou posse do estabelecimento, neste apenas se encontravam os móveis descritos no final do documento junto aos autos pelos autores;
21 - O café não possuia quaisquer mercadorias para venda ao público, nem possuia qualquer clientela, aquando do contrato;
22 - A ré mulher celebrou contratos de fornecimento de água e electricidade.
Será com estes factos que há que decidir a presente apelação, pois as partes não põem em causa aqueles e não se nos afigura de, oficiosamente alterar aqueles.
O objecto do recurso é delimitado pelo teor das alegações - art. 684 n. 3 e 690 n. 1 do CPC.
Segundo aquelas conclusões, a apelante apenas levanta a seguinte questão:
O Contrato celebrado entre autores e ré, denominado de cessão de exploração é nulo por o que as partes quiseram celebrar foi um contrato de arrendamento comercial, pois o estabelecimento estava encerrado há mais de quatro anos, não tinha clientela, mercadorias e tinha apenas alguns móveis?
Vejamos:
O contrato de cessão de exploração, também conhecido por locação de estabelecimento, consiste num negócio que se traduz numa transferência temporária e onerosa do seu gozo ou exploração, em que o locatário - cessionário paga uma "renda" ao locador- -cedente e em contrapartida, explora o estabelecimento por sua conta própria e risco - art. 111 n. 1 do RAU.
Distingue-se esta figura jurídica do arrendamento comercial por neste o locador transferir para o locatário apenas o gozo do prédio (ou parte) urbano ou rústico, para um fim directamente relacionado com uma actividade comercial - art. 110 do RAU - eanquanto na primeira figura - locação de estabelecimento - o locador transfere para o locatário
à exploração de um estabelecimento comercial, de todo o complexo de elementos materiais e imateriais que integram a organização do estabelecimento.
Em ambos os casos a transferência é onerosa e temporária, a diferença versa apenas sobre o objecto.
Pretende a apelante que a vontade das partes ao celebrar o contrato ajuízado, a que chamaram de cessão de exploração, consistia em querer celebrar um contrato de arrendamento. Pretende, por isso, a apelante que essa divergência entre o declarado e o querido, implica a nulidade do contrato.
Ora não podemos concordar com esta opinião.
Por um lado não se provou aquela divergência, pois os quesitos que se referiam a essa matéria fáctica tiveram por resposta não provado - quesitos 31, 35 e 36.
Mas mesmo que se tivesse provado, nem por isso o contrato deixaria de ter validade, nomeadamente, a cláusula do pagamento da retribuição, objecto desta acção.
Com efeito o contrato de arrendamento para comércio exige a forma de escritura pública - art. 85 al. j) do Còdigo do Notariado. O contrato de cessão de exploração exige, igualmente, a mesma forma - al. k) do art. 89 citado.
Logo são negócios formais. E o art. 238 do Código Civil refere que os negócios formais, a declaração não pode valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. E acrescenta que esse sentido pode, todavia, valer, se corresponder à vontade real das partes e as razões determinantes da forma do negócio se não opuserem a essa validade.
Assim se se provasse a divergência de vontade, valeria o contrato celebrado como contrato de arrendamento e por isso teria a apelante a obrigação de pagar as rendas referentes ao prazo de validade do contrato, por força do disposto no art. 1038 al. a) do Código Civil, obrigação essa que é objecto da presenta acção e consta da condenação da sentença apelada.
Por outro lado pretende a apelada que o contrato não pode valer como cessão de exploração por não ter havido cedência dos elementos que constituem o estabelecimento, pois este estava encerrado há mais de quatro anos, não tinha clientela nem mercadorias e tinha poucos móveis.
Ora se se verificasse esta situação, caíamos na prescrição do n. 2 al. a) do art. 115 do RAU e por isso, nos termos do n. 2 do art. 111 do mesmo diploma, o contrato seria havido como arrendamento e não como cessão de exploração, e não seria nulo como pretende a apelante, sendo esta sempre responsável pela importância peticionada e objecto da condenação da sentença apelada.
Mas nem mesmo esta situação se provou.
Efectivamente, tal como ensina M. Januário Gomes, em "Arrendamentos Comerciais" 2 ed., pág. 67, é necessário que o objecto do contrato se traduza num estabelecimento, ainda que desfalcado de alguns dos seus elementos não essenciais, ou por outras palavras, seja um estabelecimento embora materialmente incompleto, mas juridicamente um estabelecimento, para se verificar a figura jurídica locação de estabelecimento.
E também o notável acórdão da R. do Porto, de 02/07/92 - CJ XVII - IV - 231, refere: "Pode haver cessão de exploração de estabelecimento comercial cuja exploração ainda se não tenha iniciado ou esteja interrompida. O que tem é de existir um estabelecimento, ou seja, um conjunto de bens organizados com estabelidade e autonomia, com vista
à realização de uma actividade produtiva, de natureza comercial ou industrial".
E acrescenta este acórdão, a pag. 233"...Não têm necessariamente que atender ao aviamento, nem à clientela ou à existência de mercadorias" para se verificar a cessão de exploração.
No caso em apreço, o objecto do contrato, tal como resulta dos factos provados, consiste num estabelecimento de café, que estava, aquando do contrato, encerrado havia mais de quatro anos, não tinha, por isso, clientela, não tinha quaisquer mercadorias para venda ao público, tendo os móveis seguintes:
Um fogão, 25 meses, 30 cadeiras, e forno eléctrico, uma antena de televisão, 73 grades plásticas com vasilhame, duas grilhadeiras, doze prateleiras e acessórios, um moinho de café, uma máquina de café, um móvel - balcão, uma vitrina frigorífica e acessórios, um balcão frigorífico e acessórios e uma caixa metálica.
Daqui decorre de acordo com os ensinamentos acima transcritos que o contrato tem de ser havido como de cessão de exploração ou locação de estabelecimento, pois este embora desfalcado de alguns dos seus elementos não essenciais - mercadorias para venda e clientela - revestia as características essenciais à verificação do mesmo estabelecimento, como seja, estar este em condições de entrar em movimento, como foi o caso, em que a apelante iniciou a exploração imediatamente após a assinatura do contrato.
Por todas as razões expostas improcedem os fundamentos da apelação.
Em consequência, julga-se improcedente a apelação e se confirma a sentença apelada.
Custas pela apelante.
Lisboa, 8 de Fevereiro de 1996
Dr. João Moreira Camilo