Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
4163/2005-6
Relator: FERREIRA LOPES
Descritores: CONTRATO DE ARRENDAMENTO
RESIDÊNCIA PERMANENTE
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 10/06/2005
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: REVOGADA
Sumário: Compete ao locatário alegar e provar o caso de força maior que justifique a não residência no locado, nº 2 al. a) daquele art. 64º.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa

Relatório

(A), residente ... Lisboa, intentou em 2 de Janeiro de 1997 acção com processo sumário contra (M) e (L), com residência ..., alegando ser o proprietário do prédio sito na Av. Duque de Ávila, nº 102, Lisboa, cujo 4º andar foi dado de arrendamento em 1920 ao pai das RR, já falecido, sendo estas as actuais inquilinas. Sucede que as RR deixaram há mais de um ano de habitar no local, o que constitui fundamento de resolução do contrato. Em consequência pede:
Que se declare a resolução do contrato de arrendamento;
A condenação das RR a entregarem-lhe o locado, livre de pessoas e bens.

Contestaram as RR e reconviram.
Alegaram ter deixado de viver no locado devido ao mau estado de conservação do mesmo, que se encontra em risco de segurança, facto que é do conhecimento do Autor: Verifica-se, assim, um caso de força maior que justifica a não residência no locado. De todo o modo, o Autor está a agir com abuso de direito pois nada fez para evitar a degradação do edifício, sendo ilegítimo vir agora invocar a falta de residência no arrendado como fundamento da resolução do contrato.
Em reconvenção pediram a condenação do Autor a indemnizá-las pelos danos que vêm sofrendo por terem sido obrigadas a deixar o locado, pagando, a cada uma delas, por danos não patrimonais, 1.000.000$00, e por cada mês que durar a falta de realização das obras necessárias no locado 30.000$00, liquidando a indemnização à data da propositura da acção em 1.980.000$00, e a realizar as obras indicadas no parecer de LNEC junto aos autos, bem como as coercivamente ordenadas pela CML.

Na réplica o Autor respondeu às excepções e impugnou os fundamentos do pedido reconvencional.

Por força da admissão do pedido reconvencional, com reflexos no valor da acção, determinou-se que esta passasse a seguir forma ordinária.

No despacho saneador julgou-se válida a instância e condensou-se a matéria de facto, com elaboração da especificação e questionário.
No decurso da audiência de julgamento as RR apresentaram um articulado superveniente, não admitido pelo despacho de fls. 230.
Deste despacho as RR interpuseram recurso de agravo, admitido para subir a final (fls. 302), vindo o recurso a ser julgado deserto por falta de alegações.

Após instrução e julgamento da causa, foi proferida sentença que julgou verificada a excepção prevista no art. 64º, nº 2 alínea a) do RAU, e em consequência:
Julgou a acção improcedente, absolvendo as RR do pedido;
Julgou, também, improcedente a reconvenção, absolvendo o Autor dos pedidos contra ele formulados.
Inconformadas, ambas as partes apelaram.

Conclusões da alegação do Autor:
1ª. Está provado que as RR deixaram de dormir, tomar as refeições e ter o centro da sua vida no andar despejando desde o fim do Verão de 1991.
2ª. Estes factos caracterizam falta de residência permanente e fundamentam o pedido de resolução do contrato, nos termos do art. 64º, nº 1, i) do RAU.
3ª. As obras mais melindrosas para a segurança dos inquilinos do andar despejando – demolição do prédio antigo, amarração, abertura das fundações, construção do prédio novo – ocorreram em 1988, 1989.
4ª. As RR justificam o facto de terem deixado de residir no locado pelo facto de terem sido confrontadas com “acontecimentos relativos ao edifício que lhes causaram certo receio”.
5ª. Para serem relevantes e integrar causa de força maior esses factos deveriam ter ocorrido no fim das férias de 1991, ou em momento próximo, o que não sucedeu.
6ª. Ficou provado que todos os outros arrendatários sempre permaneceram no prédio, que houve andares posteriormente arrendados e subarrendados, que o próprio Autor ali manteve ininterruptamente o seu consultório médico, que sempre entre seis e dez médicos ali exerceram consecutivamente a sua profissão, com doentes a irem às consultas de manhã, à tarde e às vezes à noite.
7º. O caso de força maior tem de ser considerado objectivamente e não com base em “certos receios” pela segurança, e pela “própria vida” que a realidade veio a considerar infundados.
8ª. No caso sub judice o facto de as RR terem decidido não regressar ao locado deve-se também ao facto de o marido de uma delas estar gravemente doente e acamado, de o prédio não ter elevador e de poder ocorrer uma emergência, como as próprias RR alegaram.
9ª. No caso sub judice a falta de residência não foi originada exclusivamente pelos receios pela segurança, mas também por circunstâncias a que o senhorio é estranho.
10ª. Não se verifica, portanto, caso de força maior que justifique a falta de residência permanente. Por outro lado,
11ª. Verifica-se abuso de direito quando existe manifesta desproporção entre o montante das rendas pagas – 5.255$00 por um andar com 264 m2 – e o custo das obras – no caso 11.055.898$00, acrescidas das obras efectuadas pela empresa ECE Lda, como é o caso dos autos.
12ª. A sentença violou os art.s 64º, nº1 i), 64º, nº 2 a) do RAU e o art 334º do Cód. Civil.

Conclusões da alegação das RR:
1ª. A douta sentença ao concluir que não foi alegado, nem demonstrado, que o Autor tenha praticado um acto ilícito causador de dano não patrimonial sofrido pelas RR, violou o disposto nos art.s 342º, nº 2 e 1031º, b) do Cód. Civil, e ainda os art.s 11º, nº 3 e 13º nº 1 do RAU, visto que constitui violação dos deveres emergentes para o senhorio do contrato de arrendamento a não realização de obras de conservação extraordinária do edifício que lhe tenha sido intimada pelo município, cabendo ao mesmo senhorio a alegação e prova dos factos extintivos dessa obrigação.
2ª. Foi esse facto ilícito causa adequada dos danos não patrimoniais sofridos pelas RR que, a esse título, devem ser indemnizadas no montante peticionado.
3ª. As obras cuja realização constitui parte do pedido reconvencional foram devidamente especificadas na contestação, pela remissão para dois documentos juntos com a mesma peça.
4ª. Cabendo ao Autor a alegação e prova do facto extintivo da obrigação de as realizar – art. 342º, nº 2 do Cód. Civil – a falta dessa alegação e prova tem como consequência a plena subsistência do direito e não a sua supressão.
5ª. A douta sentença ao decidir que cabia às RR alegar e provar quais as obras que faltava realizar violou a disciplina legal do ónus da prova, no que toca à regra constante do art. 342º, nº 2, para os factos extintivos do direito.
6ª. Deve, assim, ser concedido provimento ao recurso e revogada a douta senteça recorrida, na parte que julgou improcedentes os pedidos integrantes do pedido reconvencional acima indicados, sendo a reconvenção, no que toca aos ditos pedidos, julgada procedente, por provada, com todas as consequências legais.

Foram apresentadas contra alegações.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
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Fundamentação de facto.
A sentença recorrida considerou provados os seguintes factos:
1. Por intermédio de texto datado de 14 de Maio de 1920, (G) e (J) declararam ajustar o arrendamento relativo ao 4º andar do prédio sito na Av. Duque d`Ávila, nº 102, Lisboa.
2. Foi aí pactuado: “Este arrendamento é pelo prazo de seis meses”, com início em 01.07.1920, supondo-se “sucessivamente renovado pelo mesmo tempo e com as mesmas condições”.
3. Mais se acordou que a “renda será da quantia de oitenta e um escudos por mês”, sendo a mesma, presentemente, de esc. 5.255$00.
4. Inscreveu-se no mencionado texto que “a parte arrendada é destinada a habitação”.
5. Por carta de 12 de Outubro de 1987, as RR comunicaram ao A o falecimento de sua mãe em 29.06.87 e que sucediam no “direito ao arrendamento”.
6. As RR deixaram de dormir, tomar as refeições e ter o centro da sua vida social, com carácter de regularidade no andar locado, há mais de um ano, dormindo, tomando as refeições e tendo o centro da sua vida familiar noutro local, deslocando-se esporadicamente ao andar despejando.
7. No princípio de 1988, as RR foram surpreendidas pela colocação na fachada e nas traseiras do prédio, de andaimes em tubo de ferro.
8. Vieram depois operários que colocaram em volta do prédio cabos de amarração, prendendo-o ao vizinho.
9. A amarração do prédio dos autos – o nº 102 – ao prédio contíguo – o nº 104 – visava proteger este último dos efeitos da demolição do confinante, o nº 110, visto que não existem o 106 e 108.
10. Depois de concluída a demolição do prédio 110, foram retirados os cabos de amarração que prendiam o prédio dos autos ao nº 104.
11. A Câmara Municipal de Lisboa procedeu, então, a uma vistoria do prédio tendo a respectiva comissão concluído que se verificava grave insegurança e insalubridade para os utentes – Grau A de risco.
12. A comissão propôs que fosse determinada a execução de obras de consolidação e reparação no prédio e no interior dos fogos.
13. Começaram a verificar-se infiltrações de água nas paredes do prédio dos autos que confinavam com as do nº 104.
14. Em 9 de Junho de 1989, teve lugar nova vistoria, tendo a comissão concluído: a) a empena ficara desligada dos restantes elementos estruturais; b) no caso de vir a ser demolido o prédio nº 104, haveria que exigir factores de segurança especiais, por forma a evitar uma derrocada; c) havia insegurança para os utentes; d) deveria ser ordenada a realização das obras indicadas no relatório da vistoria anterior.
15. O parecer do LNEC de Maio de 1992, considerou o edifício em risco de segurança, necessária a realização de vários trabalhos nele enumerados, e salientou a urgência de alguns deles.
16. Recomendou, pela natureza dos trabalhos, a consulta a um gabinete de engenharia com experiência neste domínio.
17 . Durante a operação referida em 10, o prédio dos autos oscilou e descaiu.
18. Só muito mais tarde foram realizados alguns trabalhos, sem o conselho ou o acompanhamento do gabinete de engenharia especializado.
19. As RR foram confrontadas com acontecimentos relativos ao edifício que lhes causaram certo receio.
20. As RR decidiram, no fim do Verão de 1991, permanecer na casa de férias da Ré (M), na Praia das Maçãs.
21. Mais tarde, retiraram alguns dos seus móveis e não todo o mobiliário.
22. As RR sempre esperaram que a ausência fosse temporária.
23. No dia 7 de Janeiro do corrente ano (com referência à data da apresentação da contestação, 1997), o estuque do tecto da sala de jantar do andar de que as RR são locatárias caiu.
24. A casa de praia supra referida, não permite às RR fazerem a sua vida habitual, designadamente conviverem com o seu círculo de pessoas amigas e fazerem as suas compras nos locais que sempre frequentaram, por se situar na Praia das Maçãs.
25. Tem, além disso, características diferentes, no que toca a dimensões e arquitectura, o que não permite colocar nela, mesmo que fosse esvaziada do seu actual recheio, os móveis, tapetes, pinturas, loiças, pratas e demais bens que compõem o recheio da casa das RR.
26. As RR não têm carta de condução de automóveis, pelo que sujeitarem-se a outra localização, a transportes demorados, ao afastamento do convívio das pessoas amigas, à privação dos móveis, recordações e ambiente da casa onde vivem desde que nasceram, constitui causa de angústia e sofrimento moral.
27. Ao tempo em que se iniciaram os factos descritos na contestação, era ainda vivo o marido da Ré (M), que contava 80 anos de idade e sofria de doença do foro oncológico, que lhe causava grande debilidade e impossibilidade de movimentação autónoma.
28. A apreensão que causava às RR a antevisão de uma emergência em que tivessem de sair rapidamente de casa – um 4º andar sem elevador – era, também, motivo de angústia constante.
29. Todos os outros arrendatários sempre permaneceram no prédio.
30. Outros andares foram posteriormente arrendados e subarrendados.
31. O próprio Autor ali manteve ininiterruptamente o seu consultório médico.
32. Sempre entre 6 e 10 médicos ali têm exercido consecutivamente a sua profissão, com doentes a irem às consultas, de manhã, à tarde e às vezes à noite.
33. Trata-se de casa antiga e de uma sala com cerca de 40 m2.
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Fundamentação de direito
Visto o teor das conclusões das alegações dos apelantes, cumpre apreciar e decidir as seguintes questões:
- Se se verifica o fundamento de resolução do contrato de arrendamento invocado na acção;
- Se o Autor deve ser condenado nos pedidos de indemnização e de realização de obras.
Abordemos cada uma delas.

Entre Autor e as Rés vigora um contrato de arrendamento para habitação que tem por objecto o 4º andar do prédio sito na Av. Duque d`Avila, nº 102, em Lisboa.
É incontroverso que as Rés deixaram de ter a sua residência no locado, uma vez que ali deixaram de dormir, tomar as suas refeições e de fazer a sua vida social – cfr. o ponto 6 da matéria de facto provada.
As RR que reconheceram este facto logo na contestação, argumentam que o fizeram por o prédio não oferecer condições de segurança, o que consubtancia, no seu entender, o caso de força maior a que alude o nº 2 alínea a) do art. 64º.
A sentença teve por fundada a oposição das RR, considerou verificar-se um caso de força maior, e em consequência julgou improcedente a acção.

A questão que cumpre apreciar é, assim, saber se ocorre um caso de força maior em face do qual se mostre justificada a falta de residência permanente das RR no locado.
Como se sabe, nos termos do art. 64º, nº1, alínea i) do Regime do Arrendamanto Urbano (RAU), o senhorio pode resolver o contrato se o arrendatário conservar o prédio desabitado por mais de um ano ou, sendo o prédio destinado a habitação, não tiver nele a sua residência permanente.
Estatui, todavia, o nº2 alínea a) do artigo em causa “não ter aplicação o disposto na alínea i) do número anterior em caso de força maior ou doença.”
Interessa-nos considerar a excepção de caso de força maior. O que deve entender-se, pois, por caso de força maior?

Segundo o ensinamento do Prof. Antunes Varela, RLJ, ano 116, pag. 192, “no caso de força maior cabem, de modo especial, os impedimentos resultantes de forças da natureza (abalo sísmico, inundação grave, raio) ou de actos insuperáveis da autoridade ou mesmo de particulares (realização de obras públicas, de demolição ou desaterro, ocupação militar, guerra, revolução).” Estão-lhe subjacentes as ideias de inevitabilidade e irresistibilidade.
Especificamente sobre a excepção prevista na alínea a) do nº 2 do art. 64º, aquele ilustre professor escreveu na RLJ 119, pag. 275:
“Não é necessário que o facto gere a impossibilidade de habitar o prédio ou de o locatário fixar nele a sua residência permanente.
Essencial é que o facto de força maior – o tal facto cujo efeitos naturais superam a vontade normal do homem – torne compreensível, aceitável, perfeitamente explicável aos olhos de um julgador compreensivo e avisado, seja o facto da não ocupação, seja o da não fixação de residência permanente no imóvel arrendado”.
Como exemplos de situações que devem caber no âmbito do caso de força maior, o Cons. Aragão Seia, in Arrendamento Urbano, em anotação ao art. 64º, enuncia, entre outros, “a falta de estabilidade do prédio em consequência de qualquer abalo sísmico recente, a derrocada de parte do prédio arrendado, ou a abertura de fendas no prédio vizinho que ameaça a segurança do prédio arrendado.”
É este também o entendimento da jurisprudência, por exemplo o Ac. da Relação do Porto de 11.04.94, CJ ano XIX, tomo 2, pag. 209, que decidiu “ser de aceitar o impedimento à resolução do contrato de arrendamento por virtude da falta de obras, quando as circunstâncias do caso tornem compreensível, aceitável e explicável a falta de residência permanente, em consequência de factos exteriores à pessoa do arrendatário, circunstâncias essas normalmente imprevisíveis ou pelo menos imprevistas e cuja força é superior à vontade do homem” (vide também o Acórdão do mesmo Tribunal de 04.03.96, CJ ano XXI, tomo 2, pag. 177).
Expostos estes princípios é altura de olharmos o caso concreto.

As RR justificaram a sua atitude de saída do locado com a falta de segurança do prédio.
Alegaram que em 1988 foram surpreendidas com a colocação de cabos de amarração no prédio, prendendo-o ao vizinho.
Provou-se efectivamente este facto, que teve como objectivo a segurança do prédio contíguo ao dos autos na demolição de um outro prédio. Estes factos ocorreram nos já longínquos anos de 1988 e 1989, sem problema de maior, não resultando deles menor segurança do prédio dos autos.
Restam-nos os factos enunciados nos nºs 11 a 18 da matéria de facto.
Deles resulta essencialmente, o seguinte:
Em Maio de 1988 a CML, na sequência de uma vistoria ao prédio, concluiu que se verificava grave insegurança e insalubridade para os utentes, determinando a realização de obras de consolidação e reparação do prédio;
Em nova vistoria, efectuada um ano mais tarde, concluiu que a empena ficara desligada dos restantes elementos estruturais, que havia insegurança para os utentes e que as obras referidas na vistoria anterior deveriam ser realizadas;
Um parecer do LNEC datado de Maio de 1992 considerou o edifício em risco de segurança e salientou a necessidade e urgência de realização de trabalhos que enumerou;
Mais tarde foram realizados alguns trabalhos.
Pondere-se ainda que se trata de um edifício do princípio do século XX.

Perante estes factos está justificada a falta de residência das Rés no locado?.
Sustenta o Autor que era possível continuar a viver no prédio, como o demonstra o facto de ali sempre terem residido pessoas e ele próprio ter lá o seu consultório instalado.
Já vimos não ser de exigir que o facto gere a impossibilidade de habitar o prédio. Exige-se apenas que perante as circunstâncias concretas do caso, a não residência no locado seja compreensível, razoável.
Em 1991, encontrando-se o prédio – em risco de segurança – a saída das Rés do andar arrendado, aí deixando de ter a sua residência permanente, apresenta-se como compreensível.
Acontece que depois das RR terem deixado de residir no locado foram feitas obras no prédio, continuando aquelas a residir na casa da Ré (M) na Praia das Maçãs, onde ainda permaneciam quando a acção foi intentada quase seis anos depois, em Janeiro de 1997.
Entendemos que à procedência da excepção deduzida pelas RR importava provar não apenas a situação de risco de segurança que ocorria à data da saída do locado, mas também que tal situação se mantinha à data da propositura da acção, isto é que se verificava ainda o caso de força maior justificativo da não residência no andar.
Ora, afigura-se-nos não terem as Rés feito tal prova.
Não nos parece na verdade que do mero facto de as obras não terem sido acompanhadas por um gabinete de engenharia se possa concluir que não foram feitas de forma adequada, nem que a queda de estuque do tecto da sala em Janeiro de 1997 seja, por si só, indício de que se mantinha a situação de insegurança do prédio. Não pode esquecer-se que se trata de uma casa antiga, que se encontrava desabitada há perto de seis anos.
Não está, assim, demonstrada a existência de um caso de força maior para os efeitos da alínea a) do nº 2 do art. 64º do RAU.
Uma última nota.
No relatório pericial constante de fls.126 e 127, datado de Junho de 1999, reconhece-se que “o prédio recebeu profundas reparações e obras de conservação, com excepção do 4º andar que se apresenta em péssimo estado de conservação e inabitabilidade.”
Há assim um problema de habitabilidade do andar e não de segurança do prédio, que foi, como vimos, o motivo alegado pelas RR como integrante de caso de força maior justificativo para a não residência no locado.
Para o mau estado de conservação do andar seguramente contribuiu o facto de há oito anos, considerando a data da perícia, o mesmo se encontrar desabitado.
Quanto à alegação das RR de que pretensão do Autor consubstancia abuso de direito, não vemos que tenha fundamento.
Dispõe o art. 334º do Cód. Civil ser ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
Como resulta do próprio teor da lei, e é entendimento constante da doutrina e da jurisprudência, só existe abuso de direito quando o titular o exerce em termos clamorososamente ofensivos da justiça, da boa fé ou do fim social ou económico do direito.
No caso vertente, o Autor limitou-se a exercer um direito que a lei lhe reconhece, sem qualquer contradição com o condicionalismo ético-jurídico (boa fé e bons constumes) vigentes.
Procedem, em consequência, as conclusões da alegação do Autor.
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Apelação das Rés.
Em reconvenção as RR formularam, além de um pedido de indemnização, o de condenação do Autor a realizar as obras indicadas no parecer do LNEC, bem como na das ordenadas pela CML.
A sentença julgou o pedido improcedente com base no facto de as RR não terem alegado e muito menos demonstrado quais as obras que era necessário realizar e quanto ao pedido indemnizatório por as RR não terem provado ter o Autor agido de forma ilícita.
Que dizer?
Nos termos do nº 3 do art. 56º do RAU, o réu da acção de despejo pode, em reconvenção, deduzir o seu direito a benfeitorias ou a uma indemnização.
Não parece, assim, que nesta acção as RR, em reconvenção, pudessem obter a condenação do Autor a realizar as obras que dizem necessitar o prédio.
Acresce, como o refere a sentença, as RR não provaram quais as obras que deveriam ser feitas – e esse ónus cabia-lhes, art. 342º do Cód. Civil - o que também conduziria à improcedência do pedido.
Quanto ao pedido de indemnização por danos não patrimoniais:
Dispõe a lei que na fixação da indemnização deve atender-se aos danos não patrimoniais que pela sua gravidade mereçam a tutela do direito - art. 496º do Cód. Civil.
Com a maioria da jurisprudência entendemos serem ressarcíveis os danos contratuais não patrimoniais (cf. o Ac. do STJ de 09.12.93, CJ AcSTJ, ano I, tomo 3, pag. 174).
Sucede que no caso não se provaram danos morais com suficiente gravidade para justificarem a tutela do direito, não tendo manifestamente essa qualidade os incómodos referidos nos números 24 a 26 da matéria de facto. Quanto à apreensão a que alude o nº 28 da matéria de facto não decorre de qualquer facto ilícito e culposo do Autor, pelo que não é passível de compensação.
Improcede, em consequência, a apelação das RR.
Decisão.
Em face do exposto, decidimos:
Negar provimento à apelação das RR e confirmar a sentença na parte em que julgou improcedente a reconvenção;
Conceder provimento à apelação do Autor, pelo que se revoga a sentença, julga-se procedente a acção, em consequência do que se declara a resolução do contrato de arrendamento, condenando-se as RR a despejarem o locado, entregando-o livre de pessoas e bens ao Autor.
Custas pelas Rés.

Lisboa, 6 de Outubro de 2005

Ferreira Lopes
Manuel Gonçalves
Aguiar Pereira