| Decisão Texto Integral: | Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:
I. A ( Condomínio do Prédio sito …), representado pela sua Administradora, B ( … Administração de Condomínios, L.da, ) intentou a presente acção declarativa de condenação, sob processo ordinário, contra C ( ….,S.A.) , peticionando a condenação desta no pagamento ao autor da quantia de €125.750,00, correspondente ao valor estimado dos trabalhos a realizar para a eliminação dos defeitos de construção.
Alegou, em síntese, que:
- A Actual Administração do Autor foi nomeada na Assembleia de Condóminos realizada em 26 de Junho de 2009, também nessa mesma Assembleia foi mandatada para intentar a presente acção;
- A Ré exerce a sua actividade como Sociedade Anónima que tem como objecto entre outros a promoção, construção e venda de imóveis;
- A qual no passado usava a firma de “….- Promoções Imobiliárias, S.A.” ;
- E construiu o prédio sito no Lote 5 da Quinta …., constituído pelas Rua Luís …. n.ºs 22, 24, 26 e 28; Rua G….. n.ºs 1 a 8; Rua José ….. n.ºs 25, 27, 29 e 31; Rua J…., n.ºs 1, 3, 5, 7, 9, 11, 13, 15, 17, 19, 21, 23 e 25; e Rua D….., n.ºs 2 e 4, descrito na Conservatória do Registo Predial da Moita sob a descrição 0000/00000000.
- O prédio (Lote 5) é constituído por edifício de 4 pisos e cave, composto por 116 fogos, e 116 lugares de estacionamento privado em cave afectos aos fogos;
- O condomínio foi instituído em Assembleia datada de 30 de Maio de 2003;
- No entanto essa Assembleia não teve a verdadeira virtualidade de se considerar uma reunião de condóminos, porquanto na mesma, enquanto condómina, só esteve presente a Ré;
- Nesta medida, só em 29 de Outubro de 2004 é que se pode dizer que foi realizada a primeira Assembleia de condóminos;
- O prédio em questão tem vindo a apresentar defeitos de construção pelo menos desde 2005, alguns dos quais foram reparados pela Ré;
- Em relação aos restantes esta última foi sempre prometendo repará-los, mas adiava sucessivamente a sua reparação;
- Para solucionar esta questão, a Autora contratou os serviços de um Eng. Civil para efectuar o levantamento dos defeitos de construção que as partes comuns do condomínio apresentavam e que diziam respeito às reclamações de defeitos / anomalias / incorrecções construtivas que se mostram visíveis, as quais foram detectadas no período decorrente de garantia e do qual foi elaborado um relatório técnico e pericial;
- Na posse desse relatório o Autor, através da sua mandatária, procedeu ao envio do mesmo à Ré e solicitou a marcação de uma reunião, com vista à resolução extrajudicial do assento em questão;
- Ao que a Ré respondeu positivamente propondo uma reunião para os dias 16 ou 22 de Outubro e informando na mesma missiva que em sua representação estaria presente o Eng.º F….
- Assim sendo e de acordo com o convencionado entre as partes, em 16 de Outubro de 2008, reuniram-se, a representante legal da Administração do Condomínio do Lote 5, da Quinta …em …., o Eng. Técnico …., na qualidade de perito técnico indicado pelo supra referido condomínio e o Eng. F… em representação da Ré, enquanto entidade construtora do edifício em questão;
- A aludida reunião foi precedida de uma vistoria conjunta aos diversos blocos que constituem o condomínio, de molde a, face ao relatório técnico do Eng. Civil, reconhecer e localizar os defeitos e determinar as causas e efeitos, bem como redigir a escrito as metodologias para as respectivas reposições de bom funcionamento e correcções que a entidade construtora, a ora Ré, se propunha efectuar, e das quais, a Ré, assume que os defeitos enunciados se manifestaram do decurso do prazo de garantia do edifício, reconheceu a existência dos mesmos, e manifestou o compromisso de os eliminar, onde se conclui que, todos estes defeitos ora enunciados resultam de deficiências originárias de construção e de má aplicação de materiais;
- A vistoria conjunta acima mencionada abrangeu os seguintes prédios do Autor:
Rua G….. Bloco 2 n.ºs 1, 3, 5, 7, e Bloco 3 n.ºs 2, 4, 6 e 8 (total de 8 prédios);
Rua Luís …. Bloco 1 n.ºs 22, 24, 26 e 28 (total de 4 prédios);
Rua José ….Bloco 4 n.ºs 25, 27, 29 e 31 (total de 4 prédios);
- As intervenções objecto deste levantamento abrangeram as áreas seguintes:
I) Garagem colectiva e comum a todos os prédios;
lI) Zonas pedonais exteriores/logradouros, tardóz dos edifícios/cobertura das garagens;
III) Fachadas dos respectivos edifícios;
IV) Zonas comuns interiores dos respectivos edifícios.
- Os defeitos de construção reconhecidos pela Ré e prometidos reparar por esta são os seguintes:
I) Garagens:
1) Existência de infiltrações de água no lado esquerdo da rampa de acesso/entrada, bem como na zona do tecto adjacente ao muro/laje fungiforme sendo que estas infiltrações são provenientes de:
a) Existência de juntas entre o pavimento exterior e o muro da rampa, sendo notório na retirada do soco cuja localização se situa no tardóz do prédio n.º 28 e tardóz prédio do n.º 7;
b) Do roço aberto no pavimento exterior para a montagem de um tubo de drenagem proveniente de um ralo de pavimento, posteriormente às fases de impermeabilização de toda a área do logradouro) cuja localização se situa no tardóz do prédio n.º 26 e n.º 24;
c) Deficiente isolamento da envolvente periférica dos ralos de escoamento da parede lado sul da garagem cujos ralos se encontram assoreados e necessitando de limpeza periódica;
d) Da desagregação do reboco do muro da parede da rampa com o apodrecimento da pintura no muro de betão / entrada na rampa (rampa n.º 28);
e) Aparecimento de estalactites no tecto da garagem na direcção ao prédio 2 e 4, impedindo assim de estacionar viaturas no local de precipitação de aguas carbonáceas e muito ácidas, que estragam as pinturas dos automóveis.
2) Pilares / vigas / juntas de dilatação nos quais se verifica a existência de fendilhação e roço no pilar e delaminação do betão na zona da junta de dilatação localizada no prédio n.º 4 e folga acentuada na junta de dilatação, devido a não existir o cordão da junta Sika/colmatagem, cuja causa se ficou a dever à falta de tratamento das juntas na fase de construção;
3) Sistema de contra incêndios:
a) Encontra-se em falta o equipamento de 1.ª intervenção de combate a incêndio;
b) Na mudança de localização dos carretéis, efectuada pela Ré, estão por concluir/tapar os buracos do antigo local onde estavam instalados os carretéis, bem como a zona de passagem da tubagem de alimentação.
4) Iluminação, sinalética e acções preventivas de Segurança:
a) A iluminação normal não cumpre com o disposto na legislação nacional aplicável em vigor, ou seja, iluminação média não inferior a 30 Lux;
b) Inexistência de demarcação no pavimento dos pontos de evacuação, de acordo com a legislação aplicável aquando do licenciamento.
5) Portas corta-fogo de acesso da escada à garagem:
As portas corta-fogo (CF 60) dos Prédios n.º 28, n.º 24, n.º 29 estão empenadas, sendo que as aduelas/aros necessitam de um reforço e as dobradiças /fixação apresentam fragilidade.
6) Pavimentos no interior das garagens: em algumas áreas o pavimento em betão está a desagregar, não apresentando por isso a mesma coloração, sendo que tal defeito se deve à colocação de betão não homogéneo na sua totalidade.
II) Envolventes exteriores /Pátios:
1) Pavimentos exteriores a tardoz: existência de remendos efectuados sobre o revestimento o que causa percolação de agua pela lajes /tectos das garagens, provenientes das zonas das juntas.
2) Floreiras: ausência das floreiras ref. design, no enquadramento paisagístico dos logradouros pátios a tardóz, conforme o projecto de pormenor de arquitectura de arranjos exteriores, as quais no decorrer de intervenções de reparação do pavimento foram retiradas e ainda não colocadas.
III) Outras envolvências exteriores (Fachadas):
O prédio n.º 7 da Rua G…. apresenta rachas/fendilhações na cortina das varandas e fachada;
Os prédios n.ºs 1 e 3 da Rua G…. apresentam deficiências na junta vertical entre os edifícios necessitando assim de um de reforço e beneficiação;
O prédio n.º 28 da Rua Luís …. apresenta a empena lateral com fissuras e o soco de monomassa encontra-se deteriorado junto à caixa de esgoto.
IV) Zonas comuns interiores:
a) Os prédios n.º 25 e n.º 29 da Rua José …., no interior das escadas as áreas envidraçadas apresentam-se sem furo de drenagem num dos lados do canal/perfil, o que origina escorrências das aguas pluviais;
b) No Hall/Entrada principal do prédio n.º 29 as paredes apresentam fissuração do reboco e estuque em alguns locais e o tecto falso em pladur, também apresenta uma fissura na junta de ligação entre painéis;
c) Armário da bateria dos contadores de água: em todos os prédios os colectores dos ramais de entrada de água não se encontram devidamente escorados e amarrados e existe uma pequena fuga recentemente reparada no prédio e que está a provocar precipitação de água na garagem (junto à box);
d) Acessos ao terraço: em todos os prédios a pintura interior das paredes envolventes das portas de acesso aos terraços apresenta-se danificada.
- A Ré comprometeu-se a reparar todos defeitos supra mencionados até Novembro de 2009;
- No entanto, a Ré nunca chegou a cumprir aquilo que se comprometeu, apesar das insistências do Autor;
- Os aludidos defeitos de construção provocam nos condóminos desconforto, tristeza e sobretudo preocupação, com a possibilidade de agravamento do estado da estrutura do edifício, por causa daqueles;
- Nesta medida e face à inércia da Ré e ao insucesso das insistências do Autor, em 1 de Fevereiro do corrente ano a mandatária da Autora enviou uma carta à Ré alertando para a situação de incumprimento e comunicando que iria priopor a presente acção judicial;
- Apesar dessa comunicação mais uma vez a Ré se vetou ao silêncio;
- A ausência de respostas quer ao A. quer à sua mandatária, comprova que afinal a Ré não pretende de forma espontânea proceder à reparação dos defeitos de construção.
- Nesta medida foi novamente contactado o Eng. C…. para que elaborasse uma estimativa dos custos para a eliminação/reparação dos defeitos de construção mencionados, cujo valor apurado por aquele técnico é de €125.750,00;
- Os defeitos de construção enunciados nos autos, manifestaram-se antes de decorrido o prazo de cinco anos previsto no artigo 1225.º do Código Civil;
- Foram imediata e atempadamente denunciados;
- A Ré sempre os reconheceu e comprometeu-se a repará-los;
- Face à postura da Ré até ao momento, não pretende o Autor que a Ré proceda à eliminação dos defeitos acima enunciados, porquanto, a ser condenada a repará-los não irá voluntariamente fazê-lo e mesmo que por hipótese o viesse a fazer, o Autor já não tinha confiança na qualidade dos trabalhos efectuados.
A ré foi citada, não tendo apresentado contestação.
Pelo despacho de fls. 108 decidiu-se:
“O Tribunal é absolutamente competente.
Inexistem nulidades que afectem todo o processado.
As partes têm capacidade e personalidade judiciárias.
As partes têm legitimidade para a presente acção.
O Autor encontra-se devidamente representado.
Inexistem outras excepções dilatórias, nulidades processuais ou questões prévias que cumpra conhecer.
Verificando-se a não contestação da Ré, a qual se encontra regularmente citada para a presente acção, considero confessados os factos articulados pela Autora, nos termos do disposto no artigo 484.º/1, do Código de Processo Civil.
Notifique.
Cumpra-se o disposto no n.º 2 da supracitada disposição legal”.
A autora apresentou alegações.
Após foi proferida sentença, na qual, após o relatório, se decidiu o seguinte:
“Destarte, face à manifesta simplicidade da resolução da causa, limita-se a presente sentença à sua parte decisória, precedida da necessária identificação das partes e da fundamentação sumária do julgado (conforme o n.º 3 da supracitada disposição legal).
FUNDAMENTAÇÃO
O thema decidendum que cumpre solucionar é o seguinte:
a) Natureza do contrato celebrado;
b) Vício da coisa e suas consequências.
Enquadramento jurídico:
Da natureza do contrato celebrado
Cumprindo o desígnio de subsumir os factos assentes ao direito, ressalta que se qualifica o acordo celebrado entre Autor e Ré como o de compra e venda, tal como o mesmo vem legalmente definido no artigo 874.º do Código Civil, implicando para o cedente (in casu, a Ré), para além da obrigação de entregar a coisa (conforme artigos 874.º e 879.º/b), do mesmo diploma legal), que a mesma seja entregue sem vícios, incluindo, no caso de imóveis, defeitos de construção.
Do vício da coisa e suas consequências
Nos termos dos artigos 913.º e 914.º do Código Civil, se a coisa vendida sofrer de Vício que a desvalorize ou impeça a realização do fim a que é destinada, ou não tiver as qualidades asseguradas pelo vendedor necessárias para a realização daquele fim, o comprador tem o direito de exigir do vendedor a reparação da coisa.
Coisa defeituosa é aquela .que tiver um vício ou se for desconforme atendendo ao que foi acordado. O vício em causa corresponde a imperfeições relativamente à qualidade normal de coisas daquele tipo. Há igualmente venda de coisa defeituosa sempre que a coisa vendida sofrer vícios ou carecer de qualidades abrangidas no artigo 913.º, do supracitado diploma legal, sendo que, o defeito material tanto pode ser inerente à própria coisa, como a uma desconformidade ao contrato ou ainda à sua execução, por isso, sempre que o bem vendido não tem qualidade, explícita ou implicitamente assegurada, a prestação é defeituosa.
Da factualidade tida por provada no vertente pleito resulta que a Ré reconheceu a existência de vários defeitos integrantes das partes comuns dos vários prédios que compõem o Condomínio Autor, cuja reparação orça o valor de € 125.750.
Nestes termos, considerando o acima explanado, ressalta que o vendedor da fracção (a ora Ré), porquanto nos cinco subsequentes à venda, é responsável pela reparação dos defeitos existentes na mesma.
Pelo exposto, e ao abrigo do disposto no artigo 914.º do Código Civil, a Ré é responsável pela reparação dos defeitos demonstrados pelo Autor, se olvidando que a acima referida disposição legal impõe, salvo estudo mais aturado, que, em primeira linha, seja obtida a reparação da coisa pelo vendedor / construtor.
Contudo, igualmente a Ré confessou que, caso lhe fosse dada a possibilidade de reparação, a mesma não o iria fazer (conferir, nesta sede, o disposto no artigo 48.º da petição inicial), pelo que se mostra inútil a condenação da mesma na faculdade em apreço, entendendo que a Ré abdicou de tal benefício.
Assim, ocorrendo incumprimento definitivo, é legítimo que o comprador conclua desde logo os trabalhos e corrija os defeitos, por sua iniciativa, justificando-se a concessão da indemnização correspondente ao interesse contratual positivo, mediante a colocação desta na situação em que estaria se esta tivesse sido concluída e o contrato pontual e exactamente cumprido.
Destarte, deve a Ré ao Autor a quantia de € 125.750, a título de danos patrimoniais resultantes do incumprimento contratual que lhes é imputável.
Das custas
As custas são devidas pela Ré, por vencida na acção, fixando-se a taxa de justiça em 10 DC, reduzida a 75 %, nos termos do disposto nos artigos 446.º/1/2, do Código de Processo Civil, e 6.º/1/3 e tabela I-A, do Regulamento das Custas Processuais.
DECISÃO:
Pelo exposto, julgo a acção procedente por provada e, em consequência, condeno a Ré C no pagamento ao Autor A da quantia de € 125.750.
Custas pela Ré, sendo a taxa de justiça fixada em 10 UC, reduzida a 75%”.
Inconformada, apelou a ré alegando e formulando as seguintes conclusões:
1. O presente recurso de apelação é interposto da Sentença que condenou a Apelante no pagamento ao Apelado da quantia de € 125.750,00 (cento e vinte e cinco mil setecentos e cinquenta euros) por danos patrimoniais resultantes de incumprimento contratual.
2. A Apelante entende que o Tribunal recorrido não fez boa aplicação do direito, uma vez que na sua decisão não considerou a falta de um pressuposto processual de conhecimento oficioso, nos termos do art.º 495.° do Código de Processo Civil: a legitimidade activa do Apelado Condomínio para propor a acção.
3. A falta de um pressuposto processual relativo às partes não é uma questão que deva ser objecto de alegação pela Apelante, pelo que, mesmo não tendo apresentado contestação, pode vir agora invocá-la, o que vem fazer.
4. Discute-se na acção a responsabilidade da Apelante para reparar os defeitos de construção relativos às fracções que vendeu a cada um dos condóminos e que existem nas partes comuns do prédio sito no Lote 5 da Quinta da ….
5. A causa de pedir para a reparação de tais defeitos radica, pois, nos contratos de compra e venda que a Apelante celebrou com cada um dos condóminos individualmente e enquanto compradores das fracções autónomas (n.o 4 do artigo 498.° do Código de Processo Civil).
6. É assim aplicável o regime da compra e venda de coisas defeituosas, previsto e regulado nos artigos 913.° e seguintes do Código Civil, como resulta da decisão de que agora se recorre.
7. Neste sentido, o Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 18-12-2007, processo n.(l2642/07-3: "o facto jurídico que funciona como causa de pedir são afinal os contratos de compra e venda entre a Ré e cada uma das pessoas que lhe adquiriram essas fracções autónomas, contexto em que estamos no domínio da venda de coisa imóvel com defeito (…)”.
8. Ao abrigo do referido regime, quem é titular do direitos que advêm do regime da compra e venda de coisa defeituosa e, consequentemente, quem tem legitimidade para exigir a respectiva reparação, é cada um dos compradores da fracção autónoma que apresenta defeitos nas partes comuns, e não o condomínio ou a Assembleia de condóminos.
9. A verdade é que o condomínio não se confunde com cada condómino, ou até com o conjunto de condóminos, individualmente considerado.
10. O condomínio nada comprou nem tem conhecimento dos termos em que foram celebrados os contratos de compra e venda, pressuposto necessário para aferir da existência ou não de um defeito.
11. Assim, cabe apenas e "só aos compradores, mesmo relativamente às partes comuns do edifício, (. .. ) o direito de exigir do vendedor a reparação dos defeitos da coisa vendida, como resulta dos arts. 914.º, 916.º e 917.º daquele diploma" - Cf. Acórdão do Tribunal da Relação de Évora de 18-12-2007, processo n.º 2642/07-3.
12. Como refere o Supremo Tribunal de Justiça, no Acórdão de 7-12-2005, in CJ/STJ, Ano XIII, T. III, pág. 160-163, estão em causa "direitos que claramente pertencem aos condóminos, a título individual e enquanto compradores: art. 913.º e 914.º do CC e disposições para que remetem e art. 915.º a 922.ºo do mesmo CC".
13. Assim, a Assemb1eia de Condóminos não poderia ter concedido autorização à Administração para propor uma acção desta natureza, como o fez na Assembleia realizada em 26 de Junho de 2009.
14. Como escreveu o Supremo Tribunal de Justiça, "O facto, alegado, de os defeitos nas fracções autónomas terem em parte origem em defeitos em zonas comuns, não altera a solução quanto à legitimidade activa, porque do que aqui se trata é da aplicação do regime legal que rege a venda de coisa defeituosa (. .. ) e para o exercício dos respectivos direitos quem tem legitimidade são os proprietários, enquanto compradores (. . .). (...) não o condomínio" -Ac. STJ de 7-12-2005, in CJ/STJ, Ano XIII, 1. IIl, pág. 160-162.
15. Também segundo Sandra Passinhas "o administrador do condomínio está legitimado a intentar uma acção respeitante à conservaçtio das partes comuns do edifício apenas quando age ex re e não quando, embora em correlação com tais partes, se discuta e se julgue o cumprimento de obrigações contratuais que respeitem só aos condóminos e ao contraente directo" - Vide SANDRA P ASSINHAS, "A Assembleia de condóminos e o administrador na Propriedade Horizontal", Almedina, pág. 312.
16. Pelo exposto, o Condomínio, representado pela sua Administração, não é parte legítima na presente acção, ainda que a Assembleia de Condóminos o tenha mandatado para o efeito.
17. A falta de legitimidade activa constitui uma excepção dilatória prevista na aI. e) do artigo 494.° do Código de Processo Civil, a qual determina, nos termos do n.o 2 do artigo 493.° do mesmo Código a absolvição da Apelante da instância.
18. Assim, ao ter considerado o Apelado como parte legítima, o Mmo. Juiz do Tribunal a quo violou as normas dos artigos 914.°, 915.°, 1437.° e 1430.° do Código Civil e n.º 2 do 493.°, al. e) do 494.° e 495.° do Código de Processo Civil.
Nestes termos e demais de direito aplicáveis, deve o presente recurso de apelação interposto pela Apelante ser julgado procedente e consequentemente, deverá ser revogada a Douta Sentença recorrida substituindo-a por outra que absolva a Apelante da instância,
Foram apresentadas contra-alegações, nas quais a apelada formulou as seguintes conclusões:
1. Na verdade, a questão que concretamente se coloca consiste em saber se o Condomínio, representado pela sua Administração, pode demandar a vendedora/construtora do prédio no seguimento de uma deliberação da Assembleia de Condóminos, a autorizar a instauração de uma acção judicial, destinada a exercer a responsabilidade contratual, fundada em vício intrínseco nas partes comuns do prédio.
2. Ora, como resulta das normas contidas nos arts. 1420º e 1421º C. Civil, na propriedade horizontal concorrem dois direitos reais, um de propriedade singular, que tem por objecto as fracções autónomas do edifício e outro de compropriedade incidente sobre as partes comuns identificadas no último dos preceitos referido.
3. O conjunto desses direitos - de propriedade exclusiva da fracção e de compropriedade nas partes comuns - é, nas palavras da lei, incindível, de forma que o condómino não pode alienar um sem que faça o mesmo em relação ao outro, do mesmo modo que lhe está vedado renunciar à parte comum como meio de se libertar do encargo das despesas inerentes á sua conservação e fruição.
4. O condómino detém, assim, por força da lei que regula o respectivo estatuto, como direito real, uma dupla posição jurídica na propriedade horizontal: proprietário exclusivo da sua fracção e com proprietário das partes comuns do edifício.
5. A administração dessas partes comuns compete à assembleia de condóminos e a um administrador (art. 1430°-1), enquanto a das fracções autónomas compete, em exclusivo, como a respectiva propriedade, ao respectivo titular.
6. Essa administração cabe, assim, conjuntamente a dois órgãos: a assembleia de condóminos, como órgão deliberativo; e o administrador, como órgão executivo (art. 1436° C. Civil, em especial a sua al. h)).
7. Assente, pois, que, como regra, a lei apenas concede ao condomínio e respectiva administração poderes relativamente às partes comuns.
8. Por outro lado, a lei - art. 1436° C. Civil - enumera as diversas funções do administrador para cujo exercício, justamente porque os poderes lhe advêm directamente da lei, não carece de autorização da assembleia.
9. E é assim que no art. 1437°-1 se dispõe que "o administrador tem legitimidade para agir em juízo, quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro, na execução das funções que lhe pertencem ou quando autorizado pela assembleia”.
10. Correspondentemente, a lei processual, no reconhecido pressuposto de que o condomínio não tem personalidade jurídica - o que encontra clara manifestação na al. i) do art. 1436° (representação do conjunto dos condóminos) -, veio admitir a. personalidade judiciária do condomínio "relativamente às acções que se inserem no âmbito dos poderes do administrador" .
11. Além desses, reconhece-se-lhe legitimidade activa para agir "quer contra qualquer dos condóminos, quer contra terceiro (. .. ) quando autorizado pela assembleia".
12. Consequentemente, o autorizado pela assembleia há-de aferir-se pelo âmbito e limites da competência desta, que se circunscrevem, insiste-se, aos factos e acções em que estejam em causa as partes comuns, ou seja, os direitos sujeitos ao regime da compropriedade, que por, eventualmente, exorbitarem os poderes directamente atribuídos ao administrador, mas caberem nos da assembleia, esta deve autorizar e mandatar (cfr. P. DE LIMA e A. VARELA, "CC, Anotado", vol. I1I, 2a ed., 455).
13. Deve, pois, concluir-se que a representação em juízo pela administração do condomínio se encontra balizada pela execução das funções que lhe estão cometidas pela lei e pela autorização da assembleia no âmbito da respectiva competência, ou seja, para intentar acções que tenham por objecto questões relativas às partes comuns do edifício (cfr. ac. STJ, 17/2/98, CJ VI-I-86; SANDRA PASSINHAS, "A Assembleia de Condóminos e o Administrador na Propriedade Horizontal”, 341).
14. No caso dos autos, a autorização da assembleia, porque incidente sobre direitos de que era titular, respeitantes às partes comuns, cuja administração lhe compete, situa-se para no âmbito das suas competências.
Por todo o exposto deverá julgar-se improcedente a apelação com as legais consequências.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
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II. Em 1ª instância, foi dada como provada a matéria de facto articulada na p.i. e reproduzida no relatório deste acórdão.
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III. Nos termos dos art.ºs 684º, n.º 3, e 690º-A, n.º 1, do C. P. Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões da recorrente, sem prejuízo do disposto na última parte do n.º 2 do art.º 660º do mesmo Código.
Assim, a questão a decidir resume-se em apurar se a autora possui legitimidade activa para a propositura da presente acção.
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IV. Da questão de mérito:
In casu encontramo-nos em presença de uma acção destinada a efectivar a responsabilidade do construtor/vendedor do prédio por defeitos de construção nas suas partes comuns.
Assenta, por isso, a acção na execução defeituosa da prestação debitória do empreiteiro/vendedor, geradora de responsabilidade contratual.
Nestes casos, é aplicável o regime jurídico dos defeitos da obra no contrato de empreitada, ex vi do estatuído no art. 1225º, n.º 4, do C. Civil.
Porém, a aplicação destas normas a estes contratos de compra e venda não altera a sua qualificação jurídica, pelo que no demais continuam a ser-lhe aplicáveis as regras específicas para a compra e venda – cfr. Cura Mariano, Responsabilidade Contratual do Empreiteiro Pelos Defeitos Da Obra, 2ª ed., pag. 185.
A questão está, pois, em saber se essa acção pode ser instaurada pelo administrador do condomínio ou se apenas pode ser instaurada pelos condóminos.
No sentido de que pode ser instaurada por uns ou por outros decidiu o Ac. STJ de 4-10-2007, em que foi relator o Cons. Santos Bernardino, in www.dgsi.pt.
No segundo sentido decidiu o Ac. STJ de 7/12/2005, in CJ-STJ, 2005 tomo III pag. 160/162.
Entendeu-se neste último acórdão que nas acções em que se discuta a obrigação do construtor-vendedor, das diversas fracções do imóvel constituído em regime de propriedade horizontal, proceder à eliminação dos seus defeitos ou de, em caso de incumprimento, pagar a indemnização correspondente, só os respectivos proprietários-compradores dessas fracções podem exercer tais direitos, porque o facto jurídico que funciona como causa de pedir na acção são os contratos de compra e venda e do que se trata é da aplicação do regime legal que rege a venda de coisa defeituosa (arts. 913º e segs. do C. Civil).
Dissentimos deste entendimento.
Com efeito, no regime da propriedade horizontal cada condómino é proprietário exclusivo da fracção que lhe pertence e comproprietário das partes comuns do edifício, coexistindo esses dois direitos reais, de modo incindível – art. 1420º do C.C.
O direito de propriedade horizontal é um direito real novo, não se reduzindo à mera soma dos direitos de propriedade que o integram, uma vez que o estatuto destes sofre as adaptações impostas por essa coexistência de direitos e pelos interesses específicos que este novo direito de propriedade visa tutelar – Cura Mariano na ob. cit., pags. 191 e 192
Como notas relevantes e individualizadoras do instituto, o legislado sentiu a necessidade de, além do mais, organizar a administração da coisa comum (arts. 1430 a 1438-A, do CC) - Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 4ª edição, pags. 380 e 381.
Prevê assim a lei uma organização do condomínio em que existe um órgão deliberativo (a assembleia de condóminos) e outro executivo (o administrador), que exprimem a vontade colectiva do grupo, afastando-se, deste modo, do regime da compropriedade, reconhecendo ao administrador legitimidade activa e passiva para representar o condomínio em juízo, salvo nas acções relativas à propriedade e à posse dos bens comuns – arts. 1430º e 1437º, do C. Civil.
Ora, cabe nas funções do administrador realizar os actos conservatórios dos direitos relativos a bens comuns, excepto se esses direitos respeitarem apenas a cada um dos condóminos, por se prenderem directamente com o incumprimento do contrato de compra e venda. É o caso de um prédio que tenha uma garagem comum e que, por defeito de construção, não disponha de um lugar de parqueamento para os adquirentes de cada uma das fracções, lugar esse que se encontrava previsto no respectivo contrato de compra e venda.
Nestas situações, a legitimidade para propor a acção prevista no art. 1225º pertence a cada um dos condóminos e não ao administrador.
Porém, como ensina Sandra Passinhas (in A Assembleia de Condóminos e o Administrador da Propriedade Horizontal, 2ª edição, pags. 321 a 323), situação diferente é a que ocorre nas situações em que no decurso do prazo de cinco anos a que alude o art. 1225º do C. Civil a obra vem a apresentar defeitos nas partes comuns, pelos quais é responsável o vendedor. Nestes casos, devemos “reconhecer ao administrador o poder de exigir a eliminação dos defeitos, nos termos do artigo 1221.º. ex vi artigo 1225.º, n.º 3”.
Na mesma linha, refere Cura Mariano, ob. cit. pags. 192 e 193:
“Quem tem o poder de administrar as fracções autónomas, com as limitações decorrentes das mesmas integrarem uma propriedade horizontal, são os seus proprietários, individualmente considerados, pelo que perante um defeito existente numa fracção autónoma, será apenas o seu proprietário quem terá legitimidade para exercer junto do construtor qualquer um dos direitos mencionados no art.º 1221.º e seg. do C.C. (eliminação dos defeitos, redução do preço, resolução do contrato e pagamento da indemnização em dinheiro).
Mas se o defeito se situar numa parte comum do edifício, há que efectuar uma distinção entre os direitos de eliminação do defeito ou realização de nova obra, por um lado, e os direitos de redução do preço e resolução do contrato, por outro lado, uma vez que aqueles pressupõem o exercício de um poder de administração, e estes a posição de comprador no contrato de compra e venda das fracções autónomas”.
Todavia, por se tratar de um acto que extravasa a gestão corrente das partes comuns, competirá à assembleia de condóminos decidir sobre o exercício dos direitos previstos no citado art. 1221º e competirá ao administrador, em execução da respectiva deliberação, accionar esses direitos perante o construtor – art. 1436º.
In casu o direito que o administrador do condomínio, devidamente mandatada pela assembleia de condóminos, faz valer perante o construtor/vendedor é o do pagamento da quantia necessária à execução dos trabalhos de reparação e de eliminação dos defeitos surgidos nas partes comuns do prédio desde, pelo menos, o ano de 2005.
Trata-se de um verdadeiro direito de indemnização (equivalente ao cumprimento) na modalidade de reconstituição natural – art. 562º do CC.
Esse direito pressupõe o exercício de um poder de administração das partes comuns, que não a posição de mero comprador em cada um dos contratos de compra e venda das fracções autónomas.
É que os defeitos invocados na p.i. afectam em primeira linha o condomínio, que o administrador representa, e não apenas cada um dos condóminos na sua individualidade.
As especificidades impostas pelas características da propriedade horizontal - em que não há um contrato autónomo e individualizado que corresponda à transmissão das partes comuns, ocorrendo a mesma diluída na transmissão das diversas fracções autónomas que integram o imóvel - justificam este regime, evitando a necessidade de fazer intervir na acção todos os condóminos (em litisconsórcio necessário), com diferentes opiniões, o que, por norma, exigiria a formulação de requerimento para a intervenção principal de alguns deles.
Ademais, no caso dos autos, com o pagamento da quantia peticionada, pretende o administrador realizar as obras de eliminação dos defeitos que a ré não efectuou, as quais, cabem nas suas funções e não nas dos condóminos (salvo nos casos de reparações indispensáveis e urgentes – art. 1427º).
Concluímos assim no sentido de que o administrador tem legitimidade para a propositura da presente acção.
Improcede, por isso, a apelação.
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Sumário (da responsabilidade do relator):
1. A acção destinada a efectivar a responsabilidade do construtor/vendedor do prédio em regime de propriedade horizontal, por defeitos de construção surgidos nas suas partes comuns, pode ser instaurada pelo administrador do condomínio.
2. As especificidades impostas pelas características da propriedade horizontal em que existe um órgão deliberativo (a assembleia de condóminos) e outro executivo (o administrador), que exprimem a vontade colectiva do grupo, afastando-se, deste modo, do regime da compropriedade, justificam este regime, evitando a necessidade de fazer intervir na acção todos os condóminos.
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V. Decisão:
1. Pelo acima exposto, decide-se julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida;
2. Custas pela apelante;
3. Notifique, sendo a ré na pessoa do administrador da insolvência.
Lisboa, 6 de Dezembro de 2011
Manuel Ribeiro Marques - Relator
Pedro Brighton - 1º Adjunto
Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta |
