| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. (A) e (B) que usa (B) Reis intentaram acção declarativa com processo ordinário contra DRL - Compra para Revenda de Imóveis Ldª pedindo designadamente a condenação da ré a apresentar telas finais na Câmara Municipal de Lisboa, requerendo a necessária vistoria e a pagar-lhes a título de indemnização a quantia em que forem condenados pelos prejuízos sofridos a liquidar em execução de sentença e respectivos juros.
2. Os AA adquiriram várias fracções livres de quaisquer ónus ou encargos em imóveis construídos pela ré.
3. Para tal transacção bastava a licença de construção, não carecia o vendedor de licença camarária de utilização, mas já dela carecia o comprador, construído o edifício, que pretendesse transaccionar a fracção adquirida: ver preâmbulo do Decreto-Lei nº 281/99, de 26 de Julho; veja-se o Ac. do S.T.J. de 20-3-20001 (Ferreira Ramos)Revista nº 209/91-1ª secção, o Ac. do S.T.J. de 17-10-2002 (Araújo de Barros), revista nº 2260/2002, o Ac. da Relação de Lisboa de 5-12-2000 (Roque Nogueira) C.J., 5, pág. 118
4. Sucede que tal licença deve ser obtida pelo construtor só que a DRL não a obteve visto que, sem autorização camarária, procedeu a alterações na obra que consistiram na supressão de uma das duas projectadas rampas de acesso à garagem, aproveitando a rampa suprimida para aí fazer uma nova fracção, passando, assim, a garagem a dispor apenas de um saída e entrada comuns.
5. Por isso, foi indeferido o pedido de licenciamento de utilização visto que a Câmara exigiu telas finais conformes ao projecto aprovado e com base no qual foi permitida a construção que veio a ser, na parte referida, como se disse, alterada pela Ré sem autorização.
6. Assim, os AA, apesar de proprietários das fracções, não podem, por culpa exclusiva da DRL vender as fracções que adquiriram.
7. Ou seja, a alteração unilateral do projecto por parte da ré, ocultada aos AA compradores, somada à inércia da ré em proceder às obras necessárias de modo a possibilitar a obtenção da licença de utilização, tudo isso, segundo os AA, é causa de prejuízos.
8. De facto, os AA pretendiam vender as fracções, dado que fizeram o investimento contando com uma mais valia resultante da EXPO 98, o que se verificaria se pudessem dispor das fracções para venda.
9. As fracções foram compradas com empréstimo bancário e o boom imobiliário de 1999/2000 teria permitido aos AA fazer a venda das suas fracções com uma real mais valia e realizar o capital de que necessitavam para os seus negócios e para amortizarem o empréstimo bancário.
10. A acção foi julgada procedente, designadamente no que respeita ao pedido indemnizatório, tendo a ré sido “condenada a pagar aos AA - Srs. D. (A) e (B) que também usa (B) Reis a quantia em que for condenada pelos prejuízos sofridos por estes, mas a liquidar em execução de sentença”
11. Fundamentou a sentença esta condenação nos seguintes termos:
“ É que a ré não alcançou demonstrar os factos em que substanciou a sua defesa. Tal se lhe impunha por força do disposto nos artigos 798º e 799º do Código Civil (vide, por favor, respostas de “ não provado” aos quesitos 14, 16 a 18 a 21 a fls. 262-vº). Inexiste, portanto, qualquer exceptio non adimpleti contractus.
Terá, agora, de responder pelos danos resultantes da sua conduta (artigos 562º e 563º do Código Civil) cujo “quantum” não está determinado, o que, para tanto, deverá ser liquidado em execução de sentença (artigo 661º do C.P.C.)
É que tal conduta da ré é substanciada por factos que, notoriamente e segundo as regras da experiência comum, causam inevitavelmente prejuízos, sendo certo que os AA não se conformaram com a situação gerada - artigo 340º(“a contrario”) do Código Civil e 514º do C.P.C”
12. Contra a decisão proferida se insurge a ré alegando que a sentença é nula (artigo 668º/1, alínea d) do CPC) por não poder o tribunal oficiosamente socorrer-se do disposto no artigo 514º do CPC a partir do momento em que julgou não provados os factos alegados destinados a fundamentar o pedido de indemnização e juros
13. refere ainda a recorrente que a causa de pedir nos presentes autos consiste na inexistência de licença de utilização dos prédios de que fazem parte as fracções autónomas adquiridas pelos AA que delas fruem auferindo mensalmente os proveitos resultantes dos rendimentos.
14. O pedido de indemnização e respectivos juros baseia-se na alegada impossibilidade de venda das fracções por falta de licença de utilização, assim se prejudicando os AA que pretendiam vender as suas fracções, dado que fizeram este investimento contando com uma mais-valia resultante da Expo 98, o que se verificaria se pudessem dispor das fracções para venda.
15. Salienta ainda a recorrente que os factos foram quesitados nos números 7, 8, 9 e 10 da base instrutória que o tribunal não deu como provados.
16. O tribunal não podia socorrer-se do critério da notoriedade desses factos ou das regras de experiência comum para justificar a condenação.
Apreciando:
17. Não foi impugnada nem se justifica qualquer alteração à matéria de facto; assim, dado o disposto no artigo 713º/6 do CPC, remete-se para os termos da decisão de 1º instância que decidiu a matéria de facto.
18. Não estão em causa neste momento - o do recurso - questões atinentes à ilicitude culposa do comportamento da Ré. De facto, a ré edificou imóvel contra o projecto aprovado, não procedeu a obras tendentes a instalar duas rampas de acesso à garagem como constava do projecto aprovado apesar de notificada pela Câmara.
19. A presente acção situa-se no âmbito da responsabilidade civil visto que se trata de saber se a Ré deve ou deve indemnizar os AA, adquirentes de fracções, por prejuízos resultantes da construção de imóvel em desconformidade com o projecto aprovado, situação tornada irreversível por não cuidar o construtor de efectuar as obras de reparação necessárias para viabilizar a licença de utilização.
20. Não subsiste dúvida de que a ré inobservou os deveres legais que se lhe impunham e que tal actuação é culposa: ver artigos 26º e 29º do Decreto-Lei 445/91, de 20 de Novembro que vigorava à data (Abril de 1996) em que as fracções referenciadas foram vendidas aos AA. Tal actuação é culposa visto que a ré bem sabia que não podia alterar sem autorização o projecto e tanto é assim que ela introduziu um projecto de alteração na C.M.L. (resposta ao quesito 12º) que incluía a rampa de acesso ao parqueamento comum aos 3 edifícios (resposta ao quesito 13º), alterações que foram transpostas para um projecto de alteração (resposta ao quesito 15º). Impunha-se à ré provar, para afastar a ilicitude, que a Câmara fiscalizara e aceitara tal alteração; impunha-se-lhe provar, para afastar relativamente aos AA a culpa, que estes tinham aceitado tais alterações sabendo que elas não estavam em conformidade com o projecto, matéria que com esta amplitude não foi sequer alegada: ver resposta ao quesito 20º.
21. A questão a resolver reside, pois, em saber se os AA provaram a existência de prejuízos. O ónus da prova dos prejuízos, seja o caso de responsabilidade contratual ou extracontratual, cabe sempre ao lesado (artigo 342º/1 do Código Civil),
22. A condenação no que vier a ser liquidado, nos termos do artigo 661º/2 do C.P.C., pressupõe obviamente a prova de que houve prejuízos.
23. Quanto a este aspecto os AA alegaram o seguinte:
- Que fizeram este investimento (aquisição das fracções autónomas) contando com uma mais valia da Expo 98.
- Que houve um boom imobiliário em 1999/2000, data em que os AA pretenderam fazer a venda das fracções com uma real mais valia e realizar o capital de que necessitavam para os seus negócios e para realizarem o empréstimo bancário.
- Que pretenderam vender as aludidas fracções na ocasião do referido boom imobiliário (ver artigo 36º da petição)
- Que não conseguiram a venda das fracções por não disporem nessa ocasião de licença de utilização da C.M.L em razão da DRL não ter apresentado novas telas para aprovação nem o tentando fazer (ver artigo 36º da petição)
24. Numa primeira análise parece que estas alegações se encontram abrangidas pela matéria quesitada em 8, 9 e 10, a saber:
8- Por virtude do que atrás se quesitou, de 1 a 7, os AA não podem vender as fracções mencionadas em B?
9- E a atitude dos gerentes da ré impediu os AA de aproveitarem as mais-valias geradas com a realização da Expo 98?
10- Embolsando o capital de que precisavam para os seus negócios e para amortização do empréstimo bancário a que recorreram para aquisição dos imóveis aludidos em B?
25. A ser assim, não provada tal matéria de facto, não se podem considerar provados prejuízos e, por conseguinte, como defendem os recorrentes, a acção tem de improceder nesta parte; não pode o tribunal, por ilação ou presunção judicial (artigo 351º do Código Civil), concluir o contrário daquilo que deu como não provado, ou seja, considerar que a situação de ilicitude culposa em que incorreu a ré é inevitavelmente determinante de prejuízos.
26. A decisão recorrida escuda-se na ideia da notoriedade (factos notórios: artigo 514º do CPC) para fundamentar aquela asserção de inevitabilidade; quer isto dizer que, para a decisão, a partir do momento em que se demonstra, no caso vertente, a não obtenção de licença de utilização em razão de actuação culposa, há que reconhecer a inevitabilidade da existência de prejuízos.
27. Essa inevitabilidade traduzir-se-ia afinal, se bem compreendemos o alcance da decisão recorrida, na situação de impossibilidade de um proprietário adquirente negociar as fracções adquiridas por não lhe ser lícito, sem licença de utilização, outorgar escritura de compra e venda.
28. A ser assim, o tribunal não deveria ter dado como não provado o quesito 8; ou o dava como provado, se tal era a sua ideia, ou, mais rigorosamente, julgava a resposta não escrita visto que tal quesito, com aquela formulação, envolve e implica necessariamente uma questão de direito (artigo 646º/4 do CPC). De facto - pergunta-se - por que razão os AA não podem vender as fracções adquiridas? Porque a lei não o permite quando o imóvel não dispõe de licença de utilização o que nos transporta para uma questão estritamente de direito que consiste na interpretação da disposição que ao tempo estava em vigor, o artigo 44º do Decreto-Lei nº 46/85, de 25 de Setembro alterado pelo Decreto-Lei nº 74/86, de 23 de Abril.
29. No entanto, a ideia da inevitabilidade da existência de prejuízos decorrentes da situação em que se encontra um adquirente que não pode transaccionar a sua fracção, prende-se com o problema da causalidade, ou seja, com o reconhecimento de que, introduzidas pelo construtor alterações num imóvel sem licença ou autorização camarária e sem que ulteriormente haja procedido a quaisquer trabalhos tendo em vista possibilitar a obtenção dessa licença, isso significa que ele deve ser responsabilizado pelos prejuízos que derivarem dessa sua actuação.
30. Continua todavia a sentir-se a necessidade ou imprescindibilidade da alegação dos prejuízos concretos que podem ser muitos e muito variáveis, alguns verificáveis, outros não.
31. Assim, essa ideia de inevitabilidade não dispensa a alegação de factos demonstrativos da existência de prejuízos efectivos. É que, temos de convir, se em termos genéricos podemos aceitar que dessa actuação resultam prejuízos, impõe-se sempre determinar quais são eles, pois não se pode aceitar um cheque em branco nesta matéria.
32. Até porque, e gostaríamos de sublinhar este ponto, ainda que se faça uma leitura no sentido de que, perante tal actuação ilícita e culposa, há necessariamente prejuízos, fica sempre em aberto a questão de saber quais são os prejuízos; de facto, essa inevitabilidade pode valer tratando-se de certos prejuízos, mas já não valer quanto a outros prejuízos. Como veremos - ver infra - pode aceitar- -se que alguns danos emergentes admitam esse juízo de inevitabilidade (não apenas numa perspectiva de causalidade, mas na de reconhecimento da própria existência dos danos); no entanto, uma tal asserção (inevitabilidade) pode revelar-se manifestamente inaceitável quanto a outros prejuízos (lucros cessantes, por exemplo). Só por tal razão se justificaria a necessidade de o lesado concretizar os prejuízos de que pretende ser ressarcido, não podendo acobertar-se na ideia de que da actuação ilícita resultam prejuízos, pois o tribunal não pode deixar de apreciar e declarar quais os prejuízos concretamente verificáveis, coisa diferente de relegar para liquidação a sua quantificação.
33. Por exemplo, os AA podiam ter reclamado o custo correspondente à realização das obras necessárias tendo em vista possibilitar a aprovação da licença de utilização; ou os AA podiam ter alegado que nunca teriam dado o preço que deram pelos imóveis se soubessem que em tais condições de edificação não poderia ser obtida a licença de utilização e, assim sendo, reclamarem da ré um determinado quantitativo considerada uma tal desvalorização. Estaríamos face a matéria susceptível de contraditório e de ponderação seja no plano da comprovação da existência desses alegados concretos prejuízos, seja no plano da sua quantificação.
34. Não foi, porém, esse o caminho seguido pelos AA. Eles não alegaram prejuízos emergentes da dita situação de impossibilidade de venda reconduzíveis apenas à mera comprovação da impossibilidade (danos emergentes) não assumindo a natureza de danos emergentes o que se quesitou em 9 e 10. É que, atenta a complexidade da causa de pedir no campo das acções de responsabilidade, a alegação de uns prejuízos, em vez de outros prejuízos, transporta-nos para a definição de uma causa de pedir não coincidente com outra causa de pedir que tenha em atenção esses outros prejuízos. Este problema pode, é certo, levar a outras questões como, por exemplo, a do alcance do caso julgado isto é, saber se, não tendo sido alegadoprejuízos que podiam e deviam ter alegados, fica ou não precludida a possibilidade de serem invocados noutra acção aqueles prejuízos que poderiam ter invocados, mas não o foram, logo na primeira acção.
35. Para o caso em apreço o que nos interessa salientar é que os prejuízos quesitados - que não foram provados - a que se referem os quesitos 8º e 9º reconduzem- -se, se tivermos em atenção o ordenamento lógico da base instrutória, à ideia de que, por não poderem ser vendidas as fracções, ficaram os AA impedidos de aproveitar as mais valias geradas com a realização da Expo 98 embolsando o capital para os seus negócios e amortizando os empréstimos bancários contraídos.
36. Ora, no que respeita a lucros cessantes, tanto podemos considerar aqueles “ benefícios que o lesado deixou de obter em consequência da lesão” (artigo 564º do Código Civil) que se reconduzem àqueles ganhos que o lesado contava auferir, ou seja, uma perda patrimonial reconduzida à prova da impossibilidade legal de realização do negócio em conjugação com a prova das esperadas mais valias que a transacção dos imóveis justificaria ( matéria esta não provada), como podemos ter em atenção as perdas resultantes de negócios que concretamente se queriam realizar e não realizaram. Em ambos os casos pressupõe-se que havia uma efectiva intenção de transaccionar as fracções adquiridas.
37. A matéria quesitada não nos aponta para um comportamento positivo (acção), antes para um actuação negativa (passividade). É como se os AA, impossibilitados de transaccionar as fracções, se quedassem lamentando as eventuais oportunidades perdidas. Daí a sentença ter enveredado por um caminho conclusivo, em colisão com a matéria de facto não provada, aceitando que há prejuízos - sem, no entanto, dizer quais são eles - confiando na inevitabilidade da sua existência a partir da comprovação da referida ilicitude.
38. Ora, como vimos, mesmo admitindo que uma aquisição em tais condições implica o reconhecimento da impossibilidade legal de alienação das fracções adquiridas, tal impossibilidade não equivale, só por si, à prova do prejuízo; tem de se alegar algo mais, ou seja, o prejuízo ou perda patrimonial (ainda que não quantificada) que resulta da referida impossibilidade legal.
39. Não foi tão escassa, como se poderia pensar analisando os quesitos 8º e 9º, a alegação no plano dos factos avançada pelos AA. Os AA não se ficaram pela alegação de que, impossibilitados de vender as fracções, impossibilitados ficaram de auferir ganhos com a transacção das fracções; ou seja, uma alegação em que os prejuízos coincidiriam ou confundir-se-iam com o reconhecimento dessa impossibilidade. Este caminho implicaria o amalgamar da causa com a consequência. É que afinal essa impossibilidade, sendo uma desvantagem, pode não se traduzir naquela concreta desvantagem material. Os AA falam, no entanto, de perda de mais valias resultantes de um boom imobiliário subsequente à Expo 98.
40. A desvantagem material resultante dessa impossibilidade pode ser de outro tipo, caracterizar-se diversamente. Pense-se nos exemplos referido em 33 supra. Uma realidade é a da perda de ganhos derivadas de concretos negócios não concluídos (lucros cessantes/modalidade 1), outra a da perda de ganhos derivadas da impossibilidade de efectivar transacções (ainda lucros cessantes/modalidade 2) outra, diferente, são as perdas patrimoniais que não se reconduzem à perda de ganhos, mas à desvalorização do imóvel ou aos gastos determinados pela situação gerada pela Ré (danos emergentes)
41. Ora, como vimos, os AA filiaram a causa de pedir na primeiro dos indicados prejuízos (modalidade 1), só que a matéria quesitada aponta para uma situação de lucros cessantes/modalidade 2.
42. Se atentarmos na alegação de facto a que nos referimos em 23 supra, verifica-se que há aí um incidir para um prejuízo traduzido em perdas negociais concretas (e não mera perda da possibilidade de negociar) com um conteúdo de facto diverso daquele que resulta dos aludidos quesitos formulados, 9º e 10º que se reconduzem à segunda das apontadas modalidades de lucro cessante.
43. Significa isto que será mais aconselhável a ampliação da matéria de facto com a formulação dos quesitos referidos em 23 supra (ver artigo 712º/4 do CPC)? É certo que tais negócios (“ que pretenderam vender as aludidas fracções na ocasião do referido boom imobiliário”) não estão caracterizados: falta-nos a indicação das pessoas a quem os AA pretenderam vender as aludidas fracções e por quanto e quais os ganhos em concreto que esperavam auferir.
44. Estaremos então face a uma alegação de facto carecida de concretização que inviabiliza o contraditório? É que estará sempre em causa, ao nível da prova, mais do que a mera intenção, pois a intenção não equivale a lucro cessante. Há-de relevar a intenção projectada em actos concretos: contratos-promessa outorgados, troca de correspondência com mediadores propondo ofertas de venda com aceitação de preço, correspondência tendo em vista a aquisição, cartas dirigidas à construtora em que os AA se referem a interessados na aquisição das fracções que se desinteressam do negócio por não se obter a licença de utilização), ou seja, situações concretas que permitam ao tribunal concluir com segurança que os AA perderam em relação a alguma ou todas as fracções efectivas oportunidades de venda. Dizendo isto já se antevê que a alegação, embora padecendo de falta de concretização, não é tão vaga e imprecisa que impeça a parte contrária de saber aquilo com que conta para efeitos de oposição em sede de julgamento.
45. Assim, aceitando-se a correcção do entendimento de que os AA têm direito à indemnização pela perda dos ganhos que aufeririam com a transacção dos imóveis, que apenas não realizaram por não disporem de licença de utilização, a matéria de facto anteriormente elencada não é, como se disse, tão vaga que não possibilite a formulação de contraditório adequado e, por conseguinte, impor-se-á o aditamento de tais quesitos vertidos com uma perspectiva de facto que não é aquela que se vislumbra na formulação dos mencionados quesitos 9º e 10º.
46. Saber quais as exigências de prova que possam justificar uma resposta positiva a tais quesitos, esse é já um problema de avaliação de prova em que não podemos nem devemos entrar.
47. Refira-se que a decisão proferida não incorreu na assinalada nulidade. O tribunal pode sempre considerar a notoriedade de um facto (artigo 514º do CPC); o que o tribunal, no entanto, fez foi considerar comprovados prejuízos com base na ideia de que a actuação ilícita da Ré gera inevitavelmente prejuízos à luz das regras de experiência. O tribunal não atendeu à resposta dada ao aludido quesito (quesito 8º) considerando, sem expressamente o dizer, não escrita a resposta. Não houve, assim excesso de pronúncia, mas aplicação do direito aos factos na base de uma determinada compreensão da matéria de facto e de direito. Não nos parece, pelas razões indicadas, que tal caminho deva ser seguido. Mas nulidade da sentença essa não ocorre.
Decisão: anula-se o julgamento a fim de serem aditados à base instrutória os quesitos anteriormente mencionados (23 supra)
Custas pela parte a final vencida
Lisboa, 17 de Novembro 2005
(Salazar Casanova)
(Silva Santos)
(Bruto da Costa) |
