| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
M propôs contra J e mulher, A acção declarativa, sob forma comum e processo sumário. Alegou, em síntese, que: por óbito de J, a autora e outros sucederam na propriedade de dado prédio urbano; por escritura pública de 5.2.65, o falecido proprietário deu de arrendamento a M a cave (constituída por loja e cinco divisões) do aludido prédio, sendo a loja para comércio, mediante a renda de 200$00, e as divisões para habitação, mediante a renda de 500$00; por escritura pública de 19.3.80, o arrendatário e mulher trespassaram aos réus o estabelecimento de barbearia instalado na loja em causa e sublocaram-lhes as cinco divisões; o proprietário falecido aceitou os réus como arrendatários da loja e sublocatários das divisões; o estabelecimento comercial encontra-se fechado e a loja encerrada há mais de cinco anos; desde Janeiro de 1998 que os réus não pagam as rendas, actualmente nos montantes de 343$00 e 857$00, respectivamente; M faleceu no dia 7.4.97. Concluiu a autora pedindo que: seja declarada a resolução dos contratos de arrendamento para comércio e subarrendamento para habitação por falta de pagamento de rendas; subsidiariamente, seja declarada a resolução do contrato de arrendamento para comércio por encerramento do locado e seja declarada a caducidade do contrato de subarrendamento para habitação por morte do arrendatário; em qualquer caso, sejam os réus condenados a despejar os locados e a entregá-los livres de pessoas e bens.
A ré contestou. Excepcionou a ilegitimidade da autora, por esta não alegar nem demonstrar ser herdeira do falecido proprietário e, bem assim, estar desacompanhada dos demais herdeiros, sendo certo que a inscrição registral refere tratar-se da herança indivisa de V. E alegou que: as rendas são depositadas mensalmente em nome de J, Herdeiros e à ordem do tribunal; o estabelecimento não se encontra fechado nem a loja encerrada, sendo aí que a ré exerce a sua actividade; os arrendamentos comercial e habitacional de 1965 devem ser considerados como um contrato misto, em que a parte predominante é a habitacional, por ter maior valor; a entrada para a habitação só pode fazer-se através da loja, sendo que esta não está separada daquela e não tem casa de banho; por isso, na escritura se autorizou desde logo a “sublocação”; com o trespasse, transmitiu-se o arrendamento da loja e da parte habitacional; caducou o direito ao despejo relativamente a rendas vencidas há mais de um ano e prescreveram as vencidas há mais de 5 anos. Porque o réu faleceu em 1.1.91 e o estabelecimento comercial integram a respectiva herança, a ré é parte ilegítima desacompanhada dos demais herdeiros.
A autora respondeu à contestação, invocando a presunção registral e advogando a sua legitimidade. Aceitando que a loja e as divisões não têm autonomia e que o contrato de 1965 é misto, com predominância da parte habitacional, a autora invoca a nulidade do trespasse, desta forma ampliando a causa de pedir e o pedido. Mais requereu a intervenção provocada dos herdeiros do falecido réu.
Indeferido o incidente suscitado, foi suspensa a instância.
Deduzido pela autora incidente de habilitação de herdeiros, veio a ser proferida decisão julgando habilitados a prosseguir a acção, como únicos e universais herdeiros do réu, a própria ré, e outros.
Considerando que a autora não tinha legitimidade para, desacompanhada dos demais herdeiros, propor a acção, o tribunal convidou-a a sanar a situação.
Veio, então, a autora dizer que, efectuada a partilha, é actualmente a única proprietária do prédio.
Admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir, julgou-se inexistirem excepções dilatórias e dispensou-se a condensação do processo.
Realizada audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença que absolveu os réus dos pedidos.
De tal sentença apelou a autora, formulando as seguintes conclusões:
a) No decorrer da acção a autora adquiriu a propriedade plena do imóvel a que pertencem os arrendados objecto da presente acção de despejo;
b) O tribunal recorrido declarou no saneador: “Dado que resulta dos autos que a propriedade do imóvel se consolidou na esfera jurídica da Autora, tornando-se esta proprietária plena, prejudicada está a questão da preterição de litisconsórcio necessário”;
c) A sentença sob apreciação é confusa e, por vezes, ininteligível nos seus fundamentos;
d) É afirmado na sentença recorrida que “… nem a A. é senhoria da R., nem esta sua inquilina …” e parece ser este o fundamento da absolvição dos réus;
e) Um facto ou uma excepção que os réus nunca vieram a juízo alegar;
f) A autora adquiriu a propriedade plena do prédio (declarado no saneador), logo tem-se por transferido para a autora a qualidade de senhoria na presente relação de arrendamento;
g) Devia o tribunal recorrido declarar que a autora era a senhoria na presente relação de arrendamento e conhecer do mérito da causa;
h) Não o fazendo, o tribunal recorrido violou as normas dos artigos 1057º do CC e da alínea d) do nº 1 do artigo 668º do CPC;
i) Deve ser revogada a sentença recorrida, declarando-se que a autora é parte (senhoria) na relação de arrendamento e ordenando-se que o tribunal recorrido conheça do mérito da causa.
Em contra-alegações, a ré pugnou pela manutenção do decidido.* São os seguintes os factos que a 1ª instância deu como provados:
1. Em escritura pública de "arrendamento", outorgada em 5 de Fevereiro de 1965 no Cartório Notarial de Oeiras (fls. 13 a 18), J declarou:
"Que é possuidor de um prédio urbano, composto de cave, rés-do-chão, primeiro, e segundo andares, e quintal, situado na Avenida Infante D. Henrique, em Tercena, freguesia de Barcarena, deste concelho de Oeiras, inscrito na respectiva matriz predial no artigo seiscentos e cinquenta e seis;
Que, da loja esquerda da cave do mesmo prédio, a dá de arrendamento ao segundo outorgante, nas condições seguintes:
Este contrato é feito pelo prazo de seis meses, e tem o seu início em um do presente mês de Fevereiro, sucessivamente prorrogável por iguais períodos de tempo;
Que a renda mensal é da importância de duzentos escudos, paga na residência do senhorio, no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitar;
A loja dada de arrendamento destina-se ao exercício de qualquer ramo de comércio; salvo caso de trespasse, fica proibida a sublocação.
Que, ainda pela presente, dá de arrendamento ao segundo outorgante, as cinco divisões restantes da aludida cave, nas seguintes condições:
Este contrato é feito pelo prazo de seis meses, e tem o seu início no dia um do corrente mês de Fevereiro, prorrogável por iguais e sucessivos períodos de tempo, nos termos legais;
A renda mensal é da importância de quinhentos escudos, paga no primeiro dia útil do mês imediatamente anterior àquele a que respeitar na residência do senhorio;
As divisões arrendadas destinam-se a habitação, e outro (...) não lhe pode ser dado, sem consentimento por escrito do senhorio;
Fica autorizada a sublocação (...)".
Tendo M dito: "Que aceita os presentes contratos."
2. Em escritura pública de "trespasse", outorgada em 19 de Março de 1980 no 14° Cartório Notarial de Lisboa (fls. 19 a 22), M e mulher, D, declararam:
"Que, pela presente escritura, trespassam aos segundos outorgantes, o seu estabelecimento de barbearia, instalado na loja esquerda, do prédio urbano sito na Avenida Infante D. Henrique, em Tercena, (...) e por cuja ocupação é paga ao respectivo senhorio a renda mensal de mil e duzentos escudos.
Que o trespasse é feito pelo preço de cento e setenta e cinco mil escudos, que já receberam, e que nele se compreende todo o activo, livre de passivo, a cedência da chave e dos direitos e obrigações de arrendatários do local, bem como todas as licenças e alvarás e ainda todos os móveis, utensílios e mercadorias pertencentes ao estabelecimento e nele existentes nesta data".
Tendo (os ora réus) "J e mulher A, casados sob o regime de comunhão geral de bens" declarado: "Que aceitam este trespasse nos termos exarados."
3. J faleceu ("casado com A") em 1 de Janeiro de 1991 (certidão de fls. 126).
4. M faleceu ("casado com E") em 7 de Abril de 1997 (certidão de fls. 23).
5. Entre 8 de Janeiro de 1998 e 7 de Dezembro de 2001, a ré A efectuou os depósitos (na C.G.D.) documentados a fls. 52 a 99 (cujos teores se dão aqui por reproduzidos) - no valor de 3.000$00 cada, e em nome de "J, herdeiros".
6. Entre 7 de Janeiro de 2002 e 6 de Fevereiro de 2004, a ré A efectuou os depósitos (na C.G.D.) documentados a fls. 100 a 125 (cujos teores se dão aqui por reproduzidos) - no valor de 14,96€ cada, e em nome de "J, herdeiros".
7. Em 28 de Agosto de 2002, foi registada a favor de: (…), a "AQUISIÇÃO sem determinação de parte ou direito" (por "sucessão legítima" de "V, que foi casado c/ a 1ª sob o regime de comunhão geral") do prédio descrito na 1ª C.R.P. de Oeiras com o n° 3181/20020828 (G-1, fls. 290), "matriz nr: 656".
8. Em 18 de Maio de 2004, foi registada a favor da autora a aquisição do prédio supra, por "Partilha e Renúncia de Maria, viúva" (G-2, a fls. 291).
9. A habitação tem entrada única pela, e através da, porta da loja, não tendo outro acesso para a rua, e a loja não dispõe de casa de banho.* I - A primeira questão a analisar respeita à nulidade da sentença.
A apelante só se refere à nulidade da decisão recorrida na penúltima alínea das conclusões das suas alegações. Mas, embora não explique exactamente qual o fundamento de tal nulidade (para além do dispositivo legal invocado), podemos admitir que considera ter a sentença conhecido de questão que lhe não fora colocada, ao mesmo tempo omitindo pronúncia sobre o mérito da causa, ou seja, sobre as questões de natureza substantiva que na acção se suscitavam. E isto porque entende que a sentença alicerçou a absolvição dos réus na circunstância de “nem a A. é senhoria da R., nem esta sua inquilina”, aspecto atinente à legitimidade e já decidido no despacho saneador.
A sentença enferma de nulidade quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou aprecie outras de que não podia tomar conhecimento (artigo 668º nº 1-d) do Cód. Proc. Civ.). E por “questões” deverão entender-se os pedidos – analisados em articulação com as respectivas causas de pedir – que cada uma das partes formule na acção (cfr. Professor Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, Volume V, Coimbra, 1984: 49 ss).
Vejamos.
A autora propôs a presente acção de despejo invocando ser comproprietária, juntamente com outros herdeiros de José Alves Regalado, do imóvel locado e valendo-se de inscrição registral de 28.8.02 (aquisição, sem determinação de parte ou direito, por sucessão legítima de V, a favor de Maria e outros).
Excepcionando a ilegitimidade da autora para a proposta acção de despejo, invocou a ré que: i) aquela não alegava ser a cabeça-de-casal da herança aberta por óbito de J – cujo óbito também não alegava directamente nem demonstrava; ii) não se tratava de uma situação de compropriedade, mas de herança indivisa na sequência de óbito de V; iii) a autora não alegava nem provava que o prédio se transmitira de J para V, do mesmo modo procedendo quanto à transmissão da posição contratual locatícia de J iv) a autora encontrava-se desacompanhada dos demais herdeiros.
Considerando assistir-lhe legitimidade activa, a autora invocou a seu favor a presunção registral, o seu interesse em demandar e a desnecessidade, no caso, de intervenção dos demais comproprietários.
Diversamente entendeu o tribunal. Considerando que não estava em causa uma situação de compropriedade, mas que a autora era tão-só titular de dado quinhão na herança aberta por óbito de V – herança de que fazia parte o imóvel em questão – e, bem assim, que o nº 1 do artigo 2091º do Cód. Civ. exigia a presença de todos os herdeiros, o tribunal convidou a autora a sanar a preterição de litisconsórcio necessário.
Convite a que a autora veio responder, alegando e documentando que, entretanto, a herança de V havia sido partilhada, a ela tendo sido adjudicada, em exclusivo, a propriedade do prédio.
Foi, então, proferida decisão que considerou resultar dos autos “que a propriedade do imóvel se consolidou na esfera jurídica da Autora, tornando-se esta proprietária plena”; e, por isso, entendeu prejudicada a questão de preterição de litisconsórcio necessário e julgou a autora parte legítima.
Tal decisão não foi impugnada pelas partes.
A interpretação da sentença recorrida – que, efectivamente, não prima pela clareza – há-de, pois, fazer-se sem esquecer que representa o culminar de um processo em que as partes produziram as suas alegações e foram proferidas decisões interlocutórias.
Relativamente à parte decisória, não temos dúvidas – porque expressamente afirmado – que foram os réus absolvidos “de todos os pedidos”. Com que fundamento é pergunta a que por via de mais detida análise responderemos.
A propósito da aplicação do Direito aos factos, principia a sentença: «Importa começar por saber se a A. é ‘senhoria’ da R., cujo despejo pretende – sendo necessário rever a evolução legislativa paralela ao desenvolvimento das vicissitudes do contrato de arrendamento original (…), outorgado em 5 de Fevereiro de 1965, por J, “possuidor”.» Prosseguindo a sentença, é abordado o regime previsto no artigo 1028º do Cód. Civ. e o trespasse em causa, para se concluir que, não podendo falar-se em trespasse nem em sublocação total, deve entender-se que M cedeu aos réus A e marido a sua posição contratual de arrendatário. Nesse pressuposto, considera-se na sentença que a morte do primitivo arrendatário – “ou daquele a quem tiver sido cedida a sua posição contratual” - não acarretou a extinção do contrato de arrendamento – por força do disposto nos artigos 85º nº 1-a) e 112º nº 1 do RAU – e que “o contrato se mantém em vigor”. Continuando, escreve-se na sentença que a circunstância de não ter sido alegado e se desconhecer se o primitivo senhorio faleceu, impede a aplicação do disposto no artigo 1057º do Cód. Civ.. Concluindo-se que, sem demonstrar “o nexo do seu direito registado com a posse que fundou o contrato de arrendamento original”, a autora não demonstrou ter a qualidade de senhoria, a sentença nega-lhe “legitimidade para invocar causas de resolução de um contrato em que não é parte – estando os seus pedidos condenados a improceder”.
Sintetizando: i) a sentença conheceu da invocada (pela autora) nulidade do trespasse, considerando que a situação devia ser qualificada como cessão da posição contratual; ii) a sentença conheceu da suscitada (pela autora) caducidade do arrendamento/sublocação, considerando que a ré detinha a qualidade de locatária e o contrato de arrendamento se encontrava em vigor; iii) a sentença conheceu das alegadas (pela autora) causas de resolução do arrendamento/sublocação, considerando que a autora não demonstrou ter legitimidade substantiva (realidade diversa da legitimidade processual) para exercer o direito de resolução, assim quedando prejudicada a apreciação das concretas causas invocadas e do subsequente despejo.
A sentença conheceu, pois, de todas as questões colocadas pela autora e não apreciou matéria cujo conhecimento lhe estivesse subtraído. Em primeiro lugar, porque para se declarar resolvido o contrato é necessário que quem o peticiona tenha na sua esfera jurídica o respectivo direito; em segundo lugar, porque a ré – como acima dissemos – suscitou a questão, ainda que a tenha invocado em sede de excepção dilatória.
Não se verifica, consequentemente, a nulidade da sentença arguida pela apelante, devendo antes a única questão de mérito suscitada nas alegações de recurso ser qualificada como erro de julgamento.
II - A segunda questão a analisar é, assim, a de saber se a autora é titular da posição de locadora na relação jurídica em causa.
A sentença, como já referimos, entendeu que não; a apelante considera que sim.
Parece-nos que, neste particular, a sentença assumiu uma posição demasiadamente formal e desnecessariamente exigente, que conduziu a uma solução desfasada da realidade que o processo não pode deixar de ter em conta.
Diz-se na sentença que não foi alegado por qualquer das partes que o senhorio – J - faleceu. Tal afirmação, contudo, não corresponde à realidade processual. Com efeito, a autora referiu na petição inicial que adquiriu – juntamente com outros herdeiros – a propriedade do prédio por óbito de J; e a ré – não obstante afirmar que a autora não alegava “directamente” o óbito daquele – juntou com a sua contestação documentos de depósito de renda (desde Janeiro de 1998 a Fevereiro de 2004) que preencheu, no espaço reservado à identificação do senhorio, com a expressão ”J, herdeiros”.
Afigura-se-nos, pois, claro que autora e ré sabem que aquele faleceu.
Objectar-se-á que a morte é facto que só por certidão do registo civil pode provar-se. É certo que assim é, mas não é necessário para a presente acção estabelecer e provar a cadeia de transmissões do prédio em causa, reportada à aquisição originária da propriedade. Aliás, a levar às últimas consequências o raciocínio da sentença, haveria que apurar, também, se J era titular de um direito sobre o prédio que lhe permitisse dá-lo de arrendamento, como fez.
Para a economia da presente acção de despejo, é suficiente a presunção registral (artigo 7º do Cód. Reg. Predial) de que o direito de propriedade do prédio pertence à autora (inscrição de aquisição de 18.5.04, por partilha e renúncia ao usufruto). Da análise da certidão do registo predial resulta, aliás, que o prédio apenas foi descrito em 28.8.02, sendo da mesma data a inscrição da aquisição, em comum e sem determinação de parte ou direito, a favor de M e outros (entre os quais a autora), por sucessão legítima de V. Ora, sendo notório o rigor e exigências documentais em matéria registral, não se nos suscita dúvida de que à efectivação dos referidos registos esteve subjacente a necessária demonstração.
Acresce que, pela certidão matricial do prédio, se verifica que o titular do rendimento J foi substituído por M (referindo-se uma escritura de 19.9.89, do 21º Cartório Notarial de Lisboa). Por outro lado, resulta da escritura de partilha junta pela autora aos autos que M, viúva de V (com quem foi casada em primeiras núpcias de ambos e sob o regime da comunhão geral de bens), foi, por testamento deste, contemplada com legado – que consistiu no usufruto da meação do de cujus – legado a que, na mesma data, renunciou.
Consideramos, pois, suficientemente clarificadas as transmissões dos direitos sobre o prédio em causa, que conduziram a que a autora seja actualmente a proprietária plena do mesmo.
Não há, consequentemente, razão para rejeitar a aplicação do disposto no artigo 1057º do Cód. Civ..
Norma cuja imperatividade visa, aliás, proteger o locatário, pois que impõe ao adquirente a subsistência de uma relação jurídica de carácter obrigacional que não foi por si constituída (Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Volume II, Coimbra Editora, Coimbra, 1981:387; e Menezes Leitão, Arrendamento Urbano, Almedina, Coimbra, 2006:68).
Assegurada a legitimidade substantiva da autora, não lhe assiste, contudo, o direito a ver resolvido o contrato de arrendamento que a sentença considerou em vigor.
É que, independentemente da posição que se perfilhe quanto à possibilidade de o novo senhorio invocar como fundamento de resolução do arrendamento factos ocorridos antes de ter adquirido o imóvel, o que é certo é que a autora não logrou demonstrar – conforme lhe competia (artigos 64º do RAU e 342º nº 1 do Cód. Civ.) – que a ré mantinha a loja encerrada e o estabelecimento comercial fechado.
E, quanto ao não pagamento das rendas vencidas desde 1.1.98, que a autora acusava na petição inicial, verifica-se que a ré juntou, com a contestação, documentos comprovativos de ter depositado atempadamente as rendas, na CGD, em nome de “J, herdeiros”. Ora, equivalendo a notificação da contestação à notificação dos depósitos (Ac. RP de 20.2.06, in http://www.dgsi.ptJTRP00038887 e Ac. RE de 16.3.06, in http://www.dgsi.pt Proc. nº 119/06-2) e tratando-se de excepção peremptória, a total ausência de impugnação dos depósitos – como sucedeu – por parte da autora implica a eficácia liberatória daqueles (Ac. STJ de 27.7.84, in http://www.dgsi.ptJSTJ00003640).
Há-de, pois, manter-se a sentença, ainda que por razões diversas.* Por todo o exposto, acordamos em julgar improcedente a apelação e, em consequência, mantemos a decisão recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 23 de Abril de 2009Maria da Graça Araújo
José Eduardo Sapateiro
Maria Teresa Soares |
