Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
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| Relator: | CARLOS VALVERDE | ||
| Descritores: | ACÇÃO DE DESPEJO DESPEJO IMEDIATO | ||
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| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 03/19/2009 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
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| Meio Processual: | AGRAVO | ||
| Decisão: | CONFIRMADA A DECISÃO | ||
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| Sumário: | I - Em princípio, o arrendatário só pode obstar ao deferimento do despejo previsto no art. 58º do RAU, desde que faça nos autos a prova do pagamento ou do depósito das rendas em falta, estando-lhe vedados outros meios de defesa, v.g., a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento do contrato. II - Todavia, tal incidente de despejo imediato não pode ser suscitado nas acções de despejo cujo fundamento é a falta de pagamento das respectivas rendas e, sendo-o, é de indeferir. C.V. | ||
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| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa: Na acção de despejo que, com fundamento na falta de pagamento das respectivas rendas, intentou contra A, veio M requerer o despejo imediato do arrendado, alegando que o R. não pagou as rendas vencidas na pendência da acção. Notificado, o R. invocou, tal como já fizera na contestação, a excepção de não cumprimento da sua obrigação de pagar as rendas acordadas, alegando a falta de condições de habitabilidade do arrendado. Por despacho de 31-05-2007, foi o requerido despejo imediato indeferido, na consideração de que a apreciação da excepção invocada pelo R. constituía questão prejudicial ao despejo, que só a final poderia ser conhecida. Inconformado com esta decisão, dela agravou o A. para este Tribunal, pretendendo a sua revogação e substituição por outra que decrete o despejo imediato, adiantando, nuclearmente, que a defesa apresentada pelo R. não podia ser considerada relevante, já que a única defesa possível no incidente suscitado passava pela prova do pagamento das rendas em causa ou do seu depósito, o que não foi feito. O incidente previsto no art. 58º do RAU (DL n° 321-13/90, de 15/10, aqui aplicável, dado a acção ter sido interposta anteriormente à entrada em vigor do NRAU, aprovado pela Lei n° 6/2006, de 27/2) visava impedir que o inquilino deixasse acumular as rendas que se iam vencendo, forçando-o ao seu pagamento, tratando-se, por isso, de um meio simples e expedito, não permitindo ao arrendatário a alegação de todos e quaisquer meios de defesa, nomeadamente os que poderiam ser colocados na acção de despejo, sob pena de se estar a contrariar os fins preventivos e coactivos próprios do incidente, tornando o processamento deste tão moroso quanto o da acção. Daí que, em princípio, o arrendatário só pudesse obstar ao deferimento do despejo desde que fizesse nos autos a prova do pagamento ou do depósito das rendas em falta, estando-lhe vedados outros meios de defesa, v.g., a mora do senhorio, a compensação ou a excepção de incumprimento do contrato. Todavia, este entendimento só colhia e colhe quando a causa de pedir da acção não fosse a falta de pagamento de rendas e já não quando, aqui se fundamentando a pretensão do despejo, o locatário questionava a obrigação desse pagamento. Não se oferecem dúvidas de que a exceptio non adimpleti contractus (art. 428º do CC) é de admitir no contrato de arrendamento, pois, apesar da lei apenas prever a hipótese de não haver prazos diferentes para o cumprimento das prestações, tem vindo a entender-se comummente que a excepção pode ser invocada, ainda que haja vencimentos diferentes, por aquele dos contraentes cuja prestação deva ser feita depois da do outro, só não poderá opô-Ia o contraente que deva cumprir em primeiro lugar, por tal entendimento ser o que melhor se coaduna com a natureza da excepção e com a finalidade da lei ao estabelecê-la: reflexo do sinalagma funcional, um corolário da interdependência das obrigações sinalagmáticas, correspondente a uma concretização do princípio da boa fé e meio de compelir os contraentes ao cumprimento do contrato e de evitar resultados contraditórios com o equilíbrio ou equivalência das prestações que caracteriza o contrato bilateral (cfr. Vaz Serra, RLU, 108º-155, Pires de Lima e Antunes Varela, CC Anotado, vol. I, 3a ed., pág. 381, Antunes Varela, Das Obrigações, vol. I, 9ª ed., pág. 410 e Almeida Costa, RLU, 119°-145). O mesmo entendimento defende Calvão da Silva, afastando o princípio da simultaneidade do cumprimento de obrigações recíprocas que servem de causa uma à outra em determinados casos, como acontece nos contratos de execução sucessiva, em que a obrigação de uma das partes é de cumprimento contínuo e a da outra parte é periódica ou fraccionada, adiantando que "nestes casos, a exceptio não pode ser exercida pelo contraente que está obrigado a cumprir, rectius, a começar a cumprir em primeiro lugar, mas já pode ser oposta pela parte cuja prestação deva ser realizada depois .... se a renda deve ser paga antecipadamente, o locador pode recusar a entrega da casa se o locatário não paga; mas se já a entregou e o locatário não paga (ou continua a não pagar) a renda, aquele não é obrigado a reparai as deteriorações a fim de garantir o gozo da coisa por este. Já se o locatário paga a renda e paga o locador não repara as deteriorações do imóvel que é obrigado a garantir, aquele pode suspender o pagamento da renda (de toda a renda) quando se trate de não cumprimento do locador que exclua totalmente o gozo da coisa; no caso de privação parcial do gozo, imputável ao locador, o locatário apenas poderá suspender o pagamento de parte da renda" (in Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, pág. 331). No caso, o R. alegou para o não pagamento da renda devida a não realização pelo A. de obras no locado, necessárias ao restabelecimento das condições de habitabilidade deste, seja, contrapôs ao incumprimento da obrigação do A. de, enquanto senhorio, lhe assegurar o gozo do locado (art. 1031º, al. b) do CC), o incumprimento da sua obrigação locatícia de lhe pagar a respectiva renda (art. 1038º, al. a) do CC). Ora, se na acção se questiona a obrigação do R. de pagar as rendas devidas e o consequente fundamento do despejo peticionado, não faz qualquer sentido decretar o despejo imediato por ausência de prova do pagamento das rendas na pendência da acção, pela simples razão de que a invocada causa justificativa do não pagamento das rendas se aplica a todas e quaisquer rendas vencidas após alegada colocação do A. em situação de incumprimento das suas obrigações contratuais: às rendas vencidas antes da propositura da acção e às rendas vencidas na pendência desta. O R. estaria a contradizer-se se, entendendo que não tinha que pagar as rendas e em tal suportando a sua defesa na acção, viesse, na pendência desta, a proceder ao seu pagamento, deixando cair decisivamente a justificação alegada para a recusa deste. Por outro lado, não seria entendível o decretamento do despejo imediato com o fundamento da falta de pagamento das rendas, em sede de incidente da acção, quando tal poderia vir a ser contrariado pelo desfecho final desta, para tanto bastando a procedência da alegada excepção do seu não pagamento, como que admitindo a sobreposição da decisão sumária e cautelar do incidente à decisão mais solene e segura da acção. Na verdade, atente-se no absurdo que seria decretar o despejo imediato por falta de pagamento das rendas na pendência da acção e, julgada esta, se viesse a entender e a decidir que era legítima a recusa do seu pagamento, com a consequente improcedência do pedido de despejo. Por isso, o incidente de despejo imediato previsto no art. 58º do RAU não pode ser suscitado nas acções de despejo cujo fundamento, como é o caso é a falta de pagamento das respectivas rendas e, sendo-o, é de indeferir, como, e bem, se decidiu no despacho censurando. Pelo exposto, acorda-se em negar provimento ao agravo, mantendo-se o despacho recorrido. Custas pelo agravante. Lisboa, 19-03-2009 Carlos Valverde Granja da Fonseca Pereira Rodrigues |