| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes, em conferência, na 7.ª Secção Cível, do Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Por pretender, sem razão, que J. Vinagre & Filhos, Ldª, lhe desconte o IVA nos pagamentos que efectuou, a partir de Novembro de 1995, C. Andrade deixou de pagar as prestações derivadas do contrato-promessa de arrendamento, que em 03-11-1994 celebrou com J. Vinagre & Filhos, Ld.ª respeitante à loja n.º --, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras “BA”, do prédio urbano sito ----- freguesia de Queluz, concelho de Sintra, de que esta, por sua vez, adquirira a posse em consequência do contrato-promessa de compra e venda que celebrou com a promitente vendedora Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha, CRL, bem como os encargos do condomínio que, no momento actual (18-12-1996), totalizam 4.800.000$00, o qual, acrescido dos juros de mora à taxa legal, perfaz o montante global de 7.127.606$00.
Só que não se está perante um contrato de arrendamento, e, por esta razão, também não é liberatório o depósito que C. Andrade fez na Caixa Geral de Depósitos das prestações em dívida a partir de Dezembro de 1995, e que J. Vinagre & Filhos, Ld.ª está impedida de levantar, por indicarem como senhorio a Caixa Geral de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha.
Com base nestes fundamentos veio J. Vinagre & Filhos, Ldª, com sede na Rua Capitão António Gomes Rocha, --, r/c, DT.º, 2475 Queluz, intentar contra C. Andrade a acção declarativa comum com forma ordinária, que correu termos na 1.º Juízo do Tribunal de Círculo do Tribunal Judicial da Comarca de Sintra com o n.º 340/96, e posteriormente na 1.ª Vara Mista do mesmo Tribunal, com o mesmo número, na qual pede que:
a) Seja reconhecido o incumprimento por parte do réu do pagamento das prestações acordadas;
b) O réu seja condenado a devolver o imóvel em causa, livre e devoluto e no estado em que lhe foi entregue, à autora;
c) O réu seja condenado a pagar à autora a quantia de 7.127.606$00, correspondente as 12 prestações vencidas e não pagas e respectivos juros de mora à taxa legal e prestações vincendas à razão de 400.000$00/mês e respectivos encargos de condomínio e juros vincendos à taxa legal até efectiva entrega do imóvel à autora.
2. Na sua contestação o réu defende-se por excepção e por impugnação e deduziu reconvenção contra a autora.
Por excepção arguiu as excepções dilatórias da ilegitimidade da autora e a ineptidão da petição inicial. A primeira por a autora não ser nem proprietária nem possuidora da loja. A segunda por contradição do pedido com a causa de pedir [art.º 193º, n.º 2 al. b) do Cód. Proc. Civil], visto que não alega que a Caixa lhe tenha dado a posse após a outorga do contrato, e os factos que alega não permitem que o réu seja condenado a devolver o imóvel em causa, livre de devoluto e no estado em que lhe foi entregue, porque este pedido resultaria, como consequência, de um processo de reivindicação de propriedade, de despejo ou restituição de posse.
Impugna os factos articulados pela autora e sustenta que o contrato celebrado entre ele e a autora é um contrato de arrendamento para o exercício do comércio, a que falta a realização da escritura, tendo assim um carácter verbal, o qual é válido, e no qual nada foi acordado sobre as despesas do condomínio. Diz que pagou a renda de Novembro de 1995 e que, por constatar que a autora não era a proprietária da loja e não saber quem era a senhorio, e por o a autora se recusar a aceitar que o réu retivesse na fonte o desconto do IVA relativo ao pagamento das rendas, depositou na Caixa Geral de Depósitos à ordem da autora e da Caixa Agrícola da Batalha a renda de Dezembro acrescida de 50 % e as rendas relativas aos meses de Janeiro de 1996 a Março de 1997, e que notificou a autora e a Caixa Agrícola da Batalha, nos termos do art.º 24º do R.A.U., e que estas não impugnaram os depósitos.
Por ter pago à autora a quantia de 7.500.000$00 a título de benfeitorias existentes no local que não existiam, e que a autora lhe exigiu sob pena de não lhe arrendar a loja, em reconvenção o réu pede que a autora seja condenada:
a) A pagar ao réu reconvinte a quantia de 9.187.500$00 a título de indemnização parcial já liquidada em 28-02-1997 devida pela impossibilidade de recuperar a importância paga à autora reconvinda a título de “chave”, acrescida de juros à taxa de 10 % desde 01-03-1997 até integral pagamento;
b) A pagar ao réu reconvinte a quantia a liquidar em execução de sentença pelos demais prejuízos, para além daquele dano já liquidado; ou, se assim se não entender;
c) A restituir ao réu reconvinte a quantia de 7.500.000$00 recebida indevida e injustificadamente, a título de enriquecimento sem causa, nos termos do art.º 473º, n.º 2 do Cód. Civil;
d) E sempre que a autora reconvinda seja condenada nas custas, selos e procuradoria condigna.
E conclui pela procedência das excepções pela improcedência da acção, e pela procedência da reconvenção. 7u
E requereu ainda a intervenção principal provocada da mulher do réu, B. Andrade, com ele casada em regime de comunhão de adquiridos e com ele residente, por ter um interesse igual ao do réu [art.º 320 al. e) do Cód. Proc. Civil]. 3. Na réplica a autora sustenta que não se verificam as arguidas excepções e impugnou a reconvenção concluindo pela improcedência das excepções e da reconvenção. 4. Em 10-03-1997, com o oferecimento da contestação, o réu requereu a intervenção principal provocada da Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, com sede no largo Goa, Damão e Diu, Batalha, como associada da autora, nos termos dos arts. 356º e segs. do CPC, por esta ser a proprietária da loja arrendada e o réu, ao arrendar à autora a dita loja, estar convencido de que a autora era a proprietária, e por as rendas se encontrarem depositadas a favor da chamada e da autora, e por o réu desconhecer a quem cabe o seu levantamento.
A autora opôs-se ao incidente. 5. Foi admitido o incidente quanto à intervenção principal provocada da esposa do réu. E não foi admitido o incidente da intervenção principal provocada deduzido pelo réu. 6. Foi proferido despacho saneador-sentença que julgou a acção improcedente e, consequentemente, absolveu o réu de todos os pedidos formulados pela autora, e julgou prejudicado o conhecimento dos pedidos reconvencionais formulados pelo réu, nos termos do n.º 6 do art.º 274º do Cód. Proc. Civil. E condenou ainda a autora nas custas. 7. Inconformada apelou a autora. Nas suas alegações conclui:
(...)
9. As questões essenciais a decidir:
Na perspectiva da delimitação pelo recorrente, os recursos têm como âmbito as questões suscitadas pelos recorrentes nas conclusões das alegações (art.ºs 690º, n.º 1 e 684º, n.º 3 do Cód. Proc. Civil), salvo as questões de conhecimento oficioso (n.º 2 in fine do art.º 660º do Cód. Proc. Civil), exceptuando-se do seu âmbito a apreciação das questões cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras (n.º 2 1.ª parte do art.º 660º do Cód. Proc. Civil).
Atento o exposto e o que flui das conclusões das alegações __ e só se devem conhecer as questões que tenham sido suscitadas nas alegações e levadas às conclusões, ainda que outras, eventualmente, tenham sido suscitadas nas alegações propriamente ditas __, da autora apelante supra descritas em I. 7. são duas as questões essenciais a decidir:
1) se se podia ou não conhecer antecipadamente do mérito da causa no despacho saneador;
2) e, se sim, qual a qualificação jurídica do contrato celebrado entre a autora e o réu e quais as consequências jurídicas do mesmo.
Vai-se conhecer das questões pela ordem indicada.
Colhidos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir: II. Fundamentos:
A) De facto:
Na 1.ª instância foram dados como provados os seguintes factos:
1. Em 3 de Novembro de 1994, a autora, na qualidade de primeira outorgante os réus, na qualidade de segundos outorgantes, celebraram entre si, através de documento escrito, onde consta o reconhecimento notarial da assinatura de J. Vinagre, na qualidade de gerente da autora, um acordo que denominaram de “Contrato Promessa de Arrendamento”, com o seguinte clausulado:
« 1. O primeiro Outorgante é promitente comprador da fracção autónoma designada pelas letras “BA” correspondente ao rés-do-chão loja --, do prédio urbano sito ---- segunda fase lotes 221 222 e 223 em Massamá, freguesia de Queluz concelho de Sintra fracção autónoma a que corresponde a descrição predial subordinada n° 021398/021190–BA, freguesia de Queluz, Conservatória do Registo Predial de Queluz de que é Proprietária;
2. Pelo presente contrato o 1.º Outorgante promete dar de arrendamento ao 2.º Outorgaste o local antes mencionado pela renda mensal de Esc. 400.000$00.
3. A escritura de arrendamento comercial será efectuada no prazo máximo de 26 meses, bastando para tanto, que o 1.° Outorgante notifique o 2.° Outorgante por carta registada com aviso de recepção com a antecederia mínima de 30 dias e menção do local e hora para a realização da referida escritura.
4. O 1. ° Outorgante autoriza desde já o 2.° Outorgante a ocupar o local mencionado mediante o pagamento:
a) de montante de Esc. 7.500.000$00 a titulo de benfeitorias existentes no local, liquidado neste acto;
b) de uma prestação mensal de Esc. 400 000$00 para ocupação e utilização do mesmo local.
5. Esta prestação terá início no dia 01 de Novembro e será liquidado na sede da 1.ª Outorgante até ao dia 8 de cada mês.
6. O não pagamento atempado de qualquer prestação dá Direito ao 1.º Outorgante de exigir o pagamento de mais 50% de cada prestação em atraso, ou, em alternativa de retoma e posse do local a qual será considerada abusiva e de má fé a partir do momento em que o 2.° Outorgante não tendo cumprido qualquer das obrigações agora assumidas seja notificado por carta registada com aviso de recepção de que deverá entregar o local livre e desembaraçado e no estado em que o recebeu, sem prejuízo da indemnização devida por quaisquer deteriorações entretanto verificadas por culpa sua conforme documento de fls. 14 e 15 ».
2. Desde a celebração daquele contrato que o réu marido passou a ocupar a loja instalada naquela fracção, nela desenvolvendo a sua actividade de venda de tapetes, alcatifas, parquets e produtos congéneres.
3. Por essa utilização e, pelo menos até ao mês de Agosto de1995, inclusive, o réu pagou à autora mensalmente 400.000$00.
4. Desde 11-11-1993, a Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Batalha é dona da fracção supra referida em 1., a qual adquiriu por dação em cumprimento à “Casa Toia - Máquinas de Costura de Tricotar e Electrodomésticos, Ld.ª”, conforme resulta do teor da certidão de fls. 174 a 181, que se dá aqui integralmente por reproduzida para todos os efeitos legais. B) De direito:
1. O conhecimento de mérito no despacho saneador:
Embora não seja normal ou muito frequente __ o normal na tramitação da acção declarativa é à fase da condensação[1] seguir-se a fase da instrução, da audiência final e só depois a fase da sentença __ o juiz pode e deve conhecer imediatamente mérito da causa no despacho saneador, não deixando a causa seguir, por razões de economia processual e de razoabilidade, sempre que o estado do processo permitir, sem necessidade de mais provas, a apreciação total ou parcial do ou dos pedidos deduzidos ou de alguma excepção peremptória [art.º 510º, n.º 1 al. b) do Cód. Proc. Civil].
O conhecimento antecipado do mérito da causa pode ocorrer em três situações: 1) estar toda a matéria de facto provada, por confissão expressa ou tácita ou por documento; 2) quando embora não esteja provada toda a matéria de facto, a que permanece por provar é indiferente para qualquer das soluções jurídicas plausíveis; 3) ou quando todos os factos controvertidos, careçam de prova documental. Em qualquer destes casos não faz qualquer sentido elaborar a base instrutória. Nos dois primeiros casos as razões são óbvias: a inviabilidade ou falta de qualquer interesse na elaboração da base instrutória. No terceiro caso pela singela razão de que se têm por não escritas as respostas que o tribunal dê aos artigos da base instrutória (art.º 646º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil)[2].
Como decorre da simples leitura dos articulados, por ex., art. 9º da p.i. (petição inicial) e arts. 64º a 67º, 125º e 126º da contestação, e art. 23º da p.i. e arts. 74º a 78º da contestação, existe matéria controvertida com interesse para a decisão da causa, porque é susceptível de a influenciar num ou noutro sentido, e existem factos controvertidos que não foram considerados e que permitem outras soluções jurídicas possíveis da questão de direito, à luz da doutrina como se demonstrará infra.
Não se está, pois, perante nenhum dos casos em que se possa conhecer antecipadamente do mérito da causa. Há, portanto, que fixar a matéria de facto assente e a base instrutória, através da selecção da matéria de facto relevante para a decisão da causa.
Nos termos do art. 511º, n.º 1, do CPC são factos pertinentes à decisão da causa todos os que, dizendo respeito ao litígio, à relação jurídica substancial, possam, directa ou indirectamente, ter influência na decisão da causa, do ponto de vista de uma tese ou da outra das duas teses em presença[3], tendo em conta as eventuais correntes doutrinárias e jurisprudenciais relativas à questão jurídica em presença[4], a extrair do sistema jurídico[5]. São factos com estas características os que constituam a causa de pedir __ acto ou facto central da demanda, núcleo essencial donde emerge o direito da autora __, e os que, para além dela, demonstrem a sua existência, a esclareçam ou a demonstrem (factos constitutivos do direito) __ eles constituem os fundamentos de facto da acção[6] __ [art.º 467º, n.º 1 al. c) do Cód. Proc. Civil], sendo que, nas obrigações de dare, como é o caso __ obrigação de dare na modalidade de entrega de certa importância em dinheiro[7] __, como as abaixo referidas, estas se mantêm inalteráveis no caso de não serem cumpridas, estando nelas implícito a afirmação de não cumprimento, e por isso basta que o credor alegue e prove de que a obrigação nasceu e se encontra vencida[8]. Aos factos relevantes para a decisão da causa, que vêm referidos, acrescem ainda os que a impeçam[9], modifiquem[10] ou extingam[11] o direito que emerge daqueles que constituam a causa de pedir (art.º 487º do Cód. Proc. Civil).
Em síntese, a autora fundamenta os pedidos a), b) e c) supra descritos em I. 1. a partir dum contrato-promessa de compra e venda que celebrou com a Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, CRL, por meio do qual adquiriu a posse da loja n.º --, correspondente à fracção autónoma designada pelas letras “BA” do prédio urbano sito na Urbanização Pimenta Rendeiro, lotes 221, 222 e 223 da freguesia de Queluz, do concelho de Sintra, e a partir de um contrato que celebrou com o réu em 03-11-1994, denominado de “Contrato-Promessa de Arrendamento”, por meio do qual prometeu dar de arrendamento a dita loja ao réu, mediante a renda mensal de 400.000$00 (cláusula 2.ª), autorizando, desde logo o réu a ocupar a dita loja, mediante o citado pagamento (cláusula 4.ª), e com a escritura a ser efectuada no prazo de 26 meses (cláusula 3.ª), e que o réu lhe deixou de parar as rendas a partir de Novembro de 1995, bem como os encargos do condomínio, à razão de 64.888$00 por mês. O réu impugna, excepciona e reconvem pela forma supra descrita em I. 2.. Para além do mais, na sua contestação o réu diz que a dita loja n.º -- se situa no Centro Comercial Massamá (cfr., p. ex., art.ºs 26º a 47, 90 e 91º, 168º), centro este que tem uma Administração, um horário (art.º 168º), despesas de condomínio, que a responsabilidade pelo pagamento destas despesas no que toca à loja n.º 43º cabe à autora ou à Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, CRL (art.ºs 78º e 149º), pois que é esta que é a proprietária da loja n.º 43 e não a autora (art.ºs 11º e segs. e 90º e segs.), que os 7.500.000$00 que pagou foram pela chave e não a título de benfeitorias (cfr. art.ºs 35º e segs. e 151º e segs.), a loja era só paredes (cfr. art.ºs 37º e 153º), que arrendou a loja para fins comerciais: venda de tapetes, alcatifas, parquets e produtos congéneres (art.ºs 26º, 31º e 56º).
Na cláusula 4.ª do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, CRL (promitente vendedora) e a autora (promitente compradora), datado de 11-04-1994, e só assinado pela autora consta o seguinte: « A promitente vendedora poderá autorizar que a promitente compradora passe a ocupar o prédio antes da escritura de compra e venda, caso em que todos os encargos do prédio, prometido vender, passarão a ser da total responsabilidade do promitente comprador » (doc. 1 junto com a p.i. – fls. 11 a 13). A Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, CRL enviou à Administração do Shopping Center de Massamá e esta recebeu o ofício n.º 192/94 datado 16-08-1994, no qual lhe comunica: «Vimos por este meio, informar V. Exªs que a loja que possuímos nesse centro com o n.º 43 foi nesta data vendida à firma José Vinagre & Filhos, Ld.ª, com sede na Av. João Crisóstomo, 79, Drt.º- 1000 Lisboa. Assim todos os assuntos respeitantes à citada loja deverão, a partir desta data, a serem tratados com esta empresa» (doc. 2 a fls. 121). Do que vem exposto, e dos art.ºs 32º, 34º, 43º, 46º, 47º e 90º e segs. da contestação extrai-se que a autora, antes de celebrar o denominado contrato-promessa de arrendamento com o réu, passou ocupar a loja n.º 43º do Centro Comercial Massamá e passou a comportar-se em relação ela como se fosse sua proprietária fosse (animus domini).
Na réplica, em reposta à excepção da sua ilegitimidade activa, a autora aceita que a proprietária da loja não é ela mas sim a Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, CRL (art.ºs 13º e segs.) e, impugnando a reconvenção, sustenta que existiam benfeitorias, pois que na loja n.º 43º existia um tecto falso (art.º 48º), que uma instalação eléctrica preexistia no tecto falso (art.º 50º), e que as paredes se encontravam revestidas e existia um balcão (art.º 51º).
Face ao que vem dito, existem outras soluções jurídicas possíveis, para além da que foi tratada no despacho saneador-sentença. Nesta qualificou-se como contrato de arrendamento comercial o contrato celebrado entre a autora e o réu. Contrato que se entendeu ser nulo por não ter sido celebrado por escritura pública [art. 7º, n.º 2, al. a) do RAU e art. 220º do Cód. Civil, por não se verificarem as excepções previstas nos n.ºs 3 e 4 do art.º 7º do RAU]. Independentemente da nulidade parcial do contrato-promessa de compra e venda celebrado entre a Caixa Agrícola Mútuo da Batalha, CRL e a autora por omissão da assinatura da Caixa (promitente vendedora) e da sua eventual redução a promessa unilateral por redução (art.º 292º do Cód. Civil) ou conversão (art. 293º do Cód. Civil)[12], o que é certo é que o contrato-promessa, como acordo pelo qual as partes, ou uma das partes, se a promessa for unilateral, se obrigam, ou se obriga, a uma prestação de facto positivo, um facere oportere __ emissão da declaração de vontade correspondente ao contrato prometido, não é causa da transmissão da posse ou de qualquer outro direito real. A transmissão antecipada da posse para o promitente-comprador só pode ocorrer em consequência da inserção de uma cláusula acessória acidental no contrato-promessa de compra e venda tendente a traditio da coisa prometida vender, ou, então a um segundo acordo, especificamente destinado à entrega da coisa (art.º 405º do Cód. Civil)[13]. Seja qual for o modo pela qual a autora tenha adquirido a posse da loja n.º -- (art.º 1263º do Cód. Civil) __ e já se deixou dito que do conjunto de factos nus e crus supra descritos é possível extrair que a autora, antes de celebrar o denominado contrato-promessa de arrendamento com o réu, ocupava a loja n.º -- do Centro Comercial Massamá, e se comportava em relação a ela como se fosse sua proprietária __, e seja qual for a natureza jurídica dos poderes que a promitente compradora exerce sobre a coisa objecto do contrato-prometido que antecipadamente lhe foi entregue[14], o que é certo é que, se em virtude de um contrato-promessa de compra e venda, o promitente comprador receber a coisa objecto do contrato-prometido, pode dá-la em locação a um terceiro[15], portanto, pode dá-la em aluguer ou arrendamento, conforme, respectivamente, se trate de coisa móvel ou imóvel (art. 1023º do Cód. Civil). Por outro lado, não se pode esquecer que o primeiro direito do possuidor é usar a coisa segundo o conteúdo do direito possuído, como decorre da própria noção legal de posse e da tutela concedida ao possuidor[16], e o possuidor de boa fé __ e enquanto o for __ tem o direito de adquirir os frutos da coisa (jus fruendi), sejam eles civis ou naturais (art. 1270º, n.º 1 do Cód. Civil)[17] e, não se pode esquecer que pode dar de arrendamento quem tiver o poder de disposição do direito de gozo de um prédio urbano, no todo ou em parte, para poder ceder a um terceiro mediante retribuição, caso em que se incluem, para além do proprietário (art. 1305º do Cód. Civil), o usufrutuário (art. 1446º do Cód. Civil), os comproprietários (art. 1405º do Cód. Civil)[18], o fiduciário (arts. 2286º e 2290º do Cód. Civil)[19], etc.[20], o promitente comprador, autorizado ou não pelo promitente vendedor[21]. Se o possuidor de boa fé tem o poder de usar e de fruir nos termos referidos, e se a posse é um direito real de gozo[22] provisório[23], e se o possuidor da coisa tem o direito de gozo da coisa[24], e se pode dar de arrendamento quem tiver o poder de disposição do direito de gozo da coisa imóvel, então o possuidor pode dar de arrendamento um prédio urbano ou fracção autónoma de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal, só que, se a der, este fica sujeito às contingências da provisoriedade da posse.
Do que vem dito, é, pois, manifesto que a autora como promitente compradora da loja n.º -- do Centro Comercial Massamá, podia dá-la de arrendamento ao réu e a ser nulo o contrato de arrendamento comercial __ uma das soluções jurídicas possíveis da questão de direito __, nada impede a aplicação do disposto no art. 289º, n.º 1 do Cód. Civil, com a restituição pela senhoria (autora) das rendas recebidas e com o inquilino (o réu) a ter de restituir a loja n.º 43, bem como a ter que pagar à autora o valor objectivo correspondente ao uso e fruição da dita loja, com os dois deveres a poderem compensar-se[25]. Ora os factos respeitantes a esta matéria, nomeadamente as rendas que foram ou não pagas, é matéria controvertida. Outras soluções jurídicas podem ser dadas ao contrato celebrado entre a autora e o réu, face às divergências quanto à natureza jurídica dos contratos de instalação dos lojistas nos centos comerciais (shopping centers). Têm sido basicamente avançadas três teses quanto à qualificação jurídica da cedência do gozo temporário e oneroso dos espaços ou “lojas” dos centros comerciais pelos proprietários destes ou proprietários de fracções do(s) edifícios onde o centro comercial se situa[26], ou ainda pelos exploradores, gestores ou administradores dos centros comerciais: a locação do estabelecimento comercial[27]; a do contrato atípico (A. Varela, Oliveira Ascenção) e a contrato misto (arrendamento e prestação de serviços (Galvão Telles e Januário Gomes). No caso dos autos, e segundo a versão do réu na sua contestação, a autora cedeu ao réu, como possuidora, a loja n.º -- do centro comercial Massamá __ e já se viu supra que como promitente compradora o podia fazer. Esta cedência do gozo temporário da loja num espaço privilegiado para o comércio, segundo um plano organizado fixado no título da título constitutivo da propriedade horizontal e regulamentos internos, com serviços de água, luz, comunicações, limpeza, segurança, etc. pode ser objecto das qualificações jurídicas acima descritas, onde, nomeadamente, os problemas das benfeitorias ou da chave[28], bem como as despesas do condomínio suscitados podem ser tratados. Para o efeito há que seleccionar dos articulados os factos relevantes que permitam também tal solução, de harmonia com o que se preceitua no n.º 1 do art. 511º do Cód. Proc. Civil.
Por tudo o que vem dito, não era, pois, possível conhecer antecipadamente do mérito da causa no despacho saneador. Mostra-se, pois, violado o disposto no art. 510, n.º 1 al. b) do Cód. Proc. Civil.
Procede, pois a apelação.
Fica prejudicado o conhecimento das restantes questões. *** III. Conclusão:
1. Nos termos do art. 511º, n.º 1 do CPC, são factos pertinentes à decisão da causa todos os que, dizendo respeito ao litígio, à relação jurídica substancial, possam, directa ou indirectamente, ter influência na decisão da causa, do ponto de vista de uma tese ou da outra das duas teses em presença, tendo em conta as eventuais correntes doutrinárias e jurisprudenciais relativas à questão jurídica em presença, a extrair do sistema jurídico.
2. São factos com estas características os factos jurídicos constitutivos, e, para além destes, os factos jurídicos impeditivos, modificativos e extintivos.
3. Sendo a posse um direito real provisório, o possuidor de boa fé pode dar de arrendamento um prédio urbano ou fracção autónoma de um prédio urbano em regime de propriedade horizontal, só que, se isso acontecer, o arrendamento fica sujeito às contingências da provisoriedade da posse.
4. Encontra-se nesta situação a promitente-compradora de uma loja para quem esta foi antecipadamente entregue e que, em relação a ela se passou a comportar como se sua proprietária fosse (animus domini).
IV. Decisão:
Assim e pelo exposto, acordam em julgar procedente o recurso interposto pela autora apelante, e, consequentemente, revogam a sentença recorrida, e ordenam que proceda à fixação dos factos assentes e da base instrutória de acordo com as várias soluções possíveis da questão de direito, seguindo os autos os seus posteriores termos. Custas pelo réu apelado.
Registe e Notifique (art.º 157º, n.º 4 do Cód. Proc. Civil). *** Lisboa, 27-1-04
Arnaldo Silva
Rua Dias
Proença Fouto
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[1] Em processamento normal, esta fase destina-se a duas funções: 1.ª Função de verificação da regularidade do processo, designadamente a verificação dos pressupostos processuais; 2.ª Função de concretização das questões a resolver.
Em processamento normal, esta fase desenrola-se através de três decisões: o despacho saneador, a especificação e o questionário. Vd. Castro Mendes, Direito Processual Civil, Vol. III, Lições 1978/79, Ed. da A.A.F.D.L., págs. 155 e segs.
[2] Vd. António Santos Abrantes Geraldes, Temas da Reforma de do Processo Civil, II Vol., Liv. Almedina, Coimbra – 1997, pág. 127.
[3] Vd. J.A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. III, pág. 220; J. Rodrigues Bastos, Notas ao Cód. Proc. Civil, Vol. III, pág. 79, nota 2.
[4] Vd. Paulo Pimenta, A fase da condensação do processo antes e após a vigência do novo código de processo civil, Liv. Almedina, Coimbra – 2003, pág. 293.
[5] Vd. António S. Abrantes Geraldes, Temas da reforma do processo civil, Vol. II, Liv. Almedina, Coimbra – 1997, pág. 132.
[6] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot, Vol. II, págs. 350-351.
[7] A obrigação de dare, que consiste na entrega de uma coisa, esta uma coisa pode ser de uma importância em dinheiro. Por exemplo, a obrigação assumida pelo mutuário de restituir a importância emprestada é uma prestação de coisa. Vd. Pessoa Jorge, Direito das Obrigações, Ed. da A.A.F.D.L. (Secção de Folhas) – 1975/76, pág. 57.
[8] Vd. J. A. Reis, Cód. Proc. Civil Anot., Vol. II, 3.ª Ed., Coimbra Editora, Ld.ª - 1981, pág. 350 citando Chiovenda; Rui de Freitas Rangel, O ónus da prova no processo no processo civil, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 157 e segs.
[9] Ou seja, os que obstam a que o direito se tenha validamente constituído, por ex., o erro, dolo, coacção, simulação, incapacidade, etc., ou aqueles que impeçam o surgimento do direito do autor (condição suspensiva), etc. (factos jurídicos impeditivos.
[10] Modifiquem o direito que validamente se tenha constituído através de uma alteração de natureza subjectiva ou objectiva, e que sejam posteriores àqueles em que a relação se forma ou acaba de formar e operam a cessação ex tunc ou ex nunc dos efeitos da relação constituída, extinguindo o direito que validamente se tenha formado (factos jurídicos modificativos). Vd., v. g., Vaz Serra, Provas, 17 e RLJ Ano 103 pág. 508; A. Varela, RLJ Ano 117, pág. 27; Galvão Telles, Dir. Obrigações », 5ª Ed., págs. 44; Artur Anselmo de Castro, Dir. Proc. Civil Declaratório, Vol. III, Livraria Almedina - Coimbra 1982, págs. 216.
[11] Que produzam a cessação do direito que validamente se tenha formado, v. g., a condição resolutiva, o termo peremptório, o pagamento, a prescrição, a renúncia, etc. (factos jurídicos extintivos).
[12] Sobre as divergências manifestadas na doutrina e jurisprudência vd. v. g., Ana Prata, O contrato-promessa e o seu regime civil, Liv. Almedina, Coimbra – 1995, págs. 502 e segs. e respectivas notas, e ainda, v. g., a doutrina e jurisprudência cit., apud no Ac. do STJ de 16-12-1999: CJ (STJ) Ano VII, tomo 3, págs. 148 e segs. – Relator Conselheiro Torres Paulo.
[13] Vd. Menezes Cordeiro, A posse, 3.ª Ed., Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 76-77.
[14] Posse ou direito pessoal de gozo. A doutrina e a jurisprudência não são unânimes quanto à qualificação do poder exercido pelo promitente comprador sobre a coisa objecto do contrato-prometido entregue antecipadamente. É posse, v. g., para Ana Prata, opus cit., págs. 831-832, Calvão da Silva, Sinal e contrato-promessa (Do Dec. Lei n.º 236/80 ao Dec. Lei n.º 379/86), Coimbra – 1988, pág. 160 nota 55 (também pode ser uma mera detenção), Menezes Cordeiro, A posse – perspectivas dogmáticas actuais, Liv. Almedina, Coimbra – 2000, págs. 76. É um direito pessoal de gozo para A. Varela, RLJ Ano 124 págs. 374 e segs., Henrique Mesquita, Obrigações Reais e Ónus Reais, Colecção TESES, Liv. Almedina, Coimbra – 1997, pág. 49 nota 17, e José Andrade Mesquita, Direitos Pessoais de Gozo, Liv. Almedina, Coimbra – 1999, pág. 17. Quanto às divergentes orientações na jurisprudência nesta matéria, pode ver-se a abundante jurisprudência citada p. ex., por Ana Prata e J. Calvão da Silva, nos lugares das obras referidas, e, p. ex., o Ac. do STJ de 25-02-1986 que o Prof. A. Varela anota na RLJ Ano 124, págs. 339 e segs. e Ac. do STJ 23-01-1996: CJ (STJ) Ano IV (1996), tomo 1, págs. 70 e segs. Para quem vê nesses poderes uma posse esta será, por via de regra, uma posse correspondente ao direito de propriedade (Ana Prata). É um poder que não é possível qualificar a priori de posse ou mera detenção. Tudo depende do animus que acompanhe esse corpus (Calvão da Silva). A natureza da posse depende da vontade das partes (Menezes Cordeiro).
[15] Vd. José Andrade Mesquita, opus cit., ibidem, pág. 17.
[16] Vd. Luís A. Carvalho Fernandes, Lições de Direitos Reais, 3.ª Ed. (reimpressão), Quid Juris, Lisboa – 2001, págs. 288 e segs.
[17] Não o possuidor de má fé (art.º 1271º 1ª parte do Cód. Civil). Neste sentido vd. Luís A. Carvalho Fernandes, opus cit., págs. 289-290. Quanto ao que se deve entender por frutos cfr. art.º 212º, n.º 1 do Cód. Civil. Entre os variadíssimos exemplos referidos pelos autores (cfr., v. g., P. Lima e A. Varela, Cód. Civil Anot., Vol. I, 4.ª Ed. (1987), pág. 204 e Cód. Civil Anot., Vol. III (1972), pág. 33 anotação 2 E Cunha Gonçalves, Tratado de Direito Civil, Vol. III, págs. 613 e segs.; M. Andrade, T. Geral da Relação Jurídica, Vol. I, págs. 268 e segs.) estão um cavalo de corrida ou touros bravos como fonte de rendimento (Cunha Gonçalves, opus cit., pág. 615), as rendas e alugueres devidas por terceiro como contrapartida pela cedência do uso e fruição das coisas que lhe foram concedidas. Quanto a estes rendimentos, rendas ou alugueres, pertencem ao possuidor de boa fé os correspondentes à sua posse.
[18] Em conjunto. Para que o arrendamento feito apenas por um dos comproprietários se considere válido é preciso que os restantes comproprietários, antes ou depois do contrato, dêem o seu assentimento.
[19] O fiduciário tem o gozo e a administração dos bens sujeitos ao fideicomisso (art.º 2290º do Cód. Civil), pelo que tem a faculdade de dar de arrendamento. Contudo o contrato caduca por sua morte [art.º 1051º, n.º 1 al. c) do Cód. Civil], sem prejuízo do direito a novo arrendamento (art.º 66º, n.º 2 do R.A.U., remissivo ao art.º 90º do R.A.U.). Vd. V. Jorge Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª Ed., Liv. Almedina, Coimbra – 2003, pág. 114º.
[20] A lista é extensa. Vd., v. g., P. Lima e A. Varela, Cód. Civil Anot. Vol. II, 4.ª, Coimbra Editora – 1997, pág. pág. 345 anotação ao artigo 1024º; Ana Prata, Dicionário Jurídico, 3.ª Ed., Liv. Almedina, Coimbra – 1995, palavra « Senhorio »; Jorge Aragão Seia, opus cit., págs. 109 e segs.
[21] Vd. Almeida Costa, Contrato Promessa, 6.ª Ed., pág. 104; Henrique Mesquita, RLJ Ano 125 pág. 282 em anotação ao acórdão da Relação de Lisboa de 25-02-1993 cit. apud Jorge Aragão Seia, opus cit., págs. 109-110. No mesmo sentido vd. José Andrade Mesquita, opus cit., pág. 17. Sobre esta questão diz Jorge Aragão Seia: « verificando-se um contrato-promessa com tradição do objecto do contrato definitivo, considera-se válido o seu arrendamento a terceiro feito pelo promitente comprador e autorizado ou não pelo promitente vendedor (pois a falta de autorização do último só releva para efeito de uma eventual violação da cláusula em que foi convencionada a “traditio”). A solução resulta da validade do arrendamento de coisa alheia mercê da natureza obrigacional e não real do direito do arrendatário ».
[22] Vd. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, Lex, Lisboa – 1993 (Reprint – 1979), págs. 614 a 616.
[23] Vd. Mota Pinto, Direitos Reais, Liv. Almedina, Coimbra – 1975, págs. 127 e 214-215.
[24] Direito de gozo da coisa significa tirar dela efectivo aproveitamento das suas qualidades próprias; é ter sobre a coisa o uso ou a fruição, ou o uso e fruição. Vd. Menezes Cordeiro, Direitos Reais, Lex, Lisboa – 1993 (Reprint – 1979), pág. 362; Castro Mendes, Dir. Civil, Teoria Geral (1979), II, pág. 80. M. Januário Gomes, Constituição do Arrendamento Urbano, pág. 43.
[25] Vd. Castro Mendes, Direito Civil - Teoria Geral, Lisboa – 1979, pág. 298, que Mota Pinto também cita (Teoria Geral do Direito Civil, Coimbra Editora, Ld.ª - 1976, pág. 475 nota 1); e, v. g., Acs. da R. de Lisboa de 28-11-1996: CJ Ano XXI, tomo 5, pág. 113; Ac. da R. de Évora de 13-10-1998: BMJ 489 pág. 562; Ac. da R. de Coimbra de 267-01-1999: BMJ 483 pág. 279.
[26] Compondo-se o(s) edifício(s) onde o centro comercial funciona de diversas fracções autónomas pertencentes a diversos proprietários, ficarão as mesmas sujeitas ao regime de propriedade horizontal (com eventuais adaptações). Vd. Ac. do STJ de 08-07-1986: BMJ cit. apud Jorge M. Coutinho de Abreu, Da empresarialidade – As empresas no direito, Colecção Teses, Liv. Almedina, Coimbra – 1996, pág. 320 nota 831.
[27] Vd., v. g., a jurisprudência citada por Jorge M. Coutinho de Abreu, opus cit., pág. 321 nota 832.
[28] Vd. J. Pinto Furtado, Os centros comerciais e o seu regime jurídico, Liv. Almedina, Coimbra – 1998, págs. 40-41. |
