| Decisão Texto Integral: | I – RELATÓRIO
EMPREENDIMENTOS, SA, com sede em Lisboa intentou, em 29/03/2007, a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário contra PUBLICIDADE, SA, com sede em Lisboa, pedindo, em síntese, que a Ré seja condenada a pagar à Autora o valor de 67.586,71€, juros vencidos no valor de 7.301,26€ e juros vincendos até integral pagamento.* Alega a Autora, para o efeito e em síntese, que é proprietária do imóvel identificado nos autos, e que por contrato de arrendamento comercial celebrado no dia 21 de Janeiro de 2004, foi dado de arrendamento à Ré, a fracção "G" do imóvel, com oito lugares de garagem, com início em Março de 2004, pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano, sendo a renda em vigor de 8.107,00 €, e comprometendo-se ainda a Ré a efectuar o pagamento das despesas de condomínio da fracção em causa, a partir da data da entrada em vigor do contrato.
Afirma ainda que a Ré deixou de pagar as rendas a partir de Dezembro de 2005, correspondente ao mês de Janeiro de 2006, tendo enviado uma carta à Autora a denunciar o contrato com efeitos a partir de 30 de Abril de 2006, mas manteve-se no locado até 31 de Julho de 2006, pelo que deve a Ré à Autora, a título de rendas, o valor global de 56.265,00€.
Refere ainda que se encontra por liquidar o valor das despesas de condomínio no valor de 11.321,71€.* A Ré citada através de carta registada com Aviso de Recepção (fls. 38 a 43), veio contestar nos moldes constantes de fls. 47 e seguintes, aceitando parte dos factos alegados pela Autora e reputando os demais como falsos, afirmando que denunciou o contrato de arrendamento dos autos com efeitos a partir de 30 de Abril de 2006, todavia, a Autora contactou a Ré dizendo que não aceitava tal denúncia, dado o arrendamento ser vinculístico e só poder ser denunciado no final do prazo, ou seja decorridos que fossem os cinco anos, mas a Ré discordando de tal procedeu à entrega do locado em 30/04/2006, deixando de ter acesso ao locado e enviando nova carta de resolução do contrato, tanto mais que a Autora arrendou a terceiro a fracção em Agosto de 2006, concluindo assim que apenas são devidas as rendas desde Janeiro a Abril de 2006, no valor de 31.944,00€, deduzindo-se a tal montante a caução no valor de 10.600,00€, sendo a dívida apenas de 21.344,00€, e desconhecendo a Ré qualquer dívida de condomínio, que não seria, aliás e a existir, devida à Autora, mas sim ao dito condomínio. * Replicou a Autora, conforme ressalta de fls. 79 e seguintes, dizendo, que não aceitou a denúncia do contrato, face ao prazo estabelecido no contrato, pelo que apenas considerou as rendas devidas até ao momento em que arrendou a terceiro, sendo indiferente o facto de a Ré alegar ter saído do locado em momento anterior em Abril de 2006.
A segunda denúncia, já ao abrigo da nova lei do arrendamento, só produziria efeitos em Outubro de 2006.
Em relação à caução, esta não era uma renda caução, respeitava sim à boa utilização do locado, pelo que estando em dívida as rendas, só no acerto final de contas é que pode ser considerado tal valor, não sendo compensáveis quaisquer verbas com o pedido.
Conclui pela improcedência das excepções.* (…)
Foi proferida, a fls. 417 e seguintes e com data de 06/11/2008, sentença que, em síntese, decidiu o seguinte:
“Por tudo o exposto, decido julgar parcialmente procedente a presente acção e, em consequência condeno a ré a pagar à autora a quantia de 32.665,71€ (trinta e seis mil seiscentos e sessenta e cinco euros e setenta e um cêntimo) acrescido de juros de mora vencidos desde a citação e até integral pagamento.
Custas pela Autora e Ré na proporção do decaimento. Notifique e registe.”* A Autora, inconformada com tal sentença, veio, a fls. 437, interpor recurso de apelação da mesma, que foi admitido a fls. 103 dos autos, a subir de imediato, nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.* (…)
II – OS FACTOS
Da discussão da causa em sede de 1.ª instância resultaram provados os seguintes factos:
1. A Autora é uma sociedade comercial que tem por objecto e efectivamente se dedica à administração, arrendamento, compra e venda de imóveis;
2. No exercício da sua actividade, a Autora adquiriu a fracção "G" do prédio urbano sito na Rua…, Parque das Nações, em Lisboa, freguesia de Santa Maria dos Olivais, concelho de Lisboa, descrito na 8.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º …, inscrito na matriz predial urbana da freguesia correspondente sob o artigo n.º …, com a licença de utilização n.º …, emitida em 10 de Novembro de 2003 pela Câmara Municipal de Lisboa;
3. Na qualidade de dona e legítima possuidora da fracção supra identificada, a Autora celebrou com a Ré, em 21 de Janeiro de 2004, um contrato de arrendamento comercial dessa fracção autónoma que inclui também oito lugares de estacionamento, com os números 13, 19 a 25 (cfr. Doc. de fls. 21 a 28 cujo teor se dá por reproduzido);
4. O arrendamento foi celebrado pelo prazo de cinco anos, prorrogável por períodos de um ano, com início no dia 1 de Março de 2004 – cfr. cláusula terceira do documento referido;
5. A renda convencionada para os períodos de Março a Agosto de 2004 foi de € 5.300,00; de Setembro de 2004 a Fevereiro de 2005 foi de E 5.700,00; de Março a Agosto de 2005 foi de € 6.100,00; de Setembro de 2005 a Fevereiro de 2006 foi de E 6.500,00; a partir de Março de 2006 foi de € 6.700,00, montantes a que acresciam IVA à taxa legal em vigor – cfr. cláusula quarta, ponto 1;
6. Nos termos do mencionado contrato, a renda deveria ser paga adiantadamente no primeiro dia útil do mês anterior àquele a que dissesse respeito, nos escritórios da senhoria ou noutro local por esta a indicar – cfr. cláusula quarta, ponto 2;
7. Comprometeu-se ainda a Ré, no âmbito do contrato celebrado, a suportar todas as despesas de condomínio a partir da entrada em vigor do contrato, e se estas fossem suportadas pela senhoria e ora Autora, comprometeu-se a Ré a reembolsá-la nos 30 dias seguintes à apresentação das respectivas facturas – cfr. cláusula quarta, ponto 5 e 7;
8. A Ré deixou de proceder ao pagamento das rendas a partir de Dezembro de 2005, correspondendo esta ao mês de Janeiro de 2006;
9. A Ré enviou carta à Autora junta a fls. 31 e cujo teor se dá por reproduzido, com data de 30 de Janeiro de 2006, e na parte relevante com o seguinte conteúdo: "Assunto: Revogação unilateral do contrato de arrendamento celebrado com V. Exas., e relativo à fracção autónoma designada pela Letra "G " destinada a escritório, do prédio urbano sito na Rua …, Parque das Nações, freguesia de Santa Maria dos Olivais, concelho de Lisboa, descrito na 8.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º …", mais referindo que vem a Ré "(...) proceder à revogação do Contrato de Arrendamento supra mencionado, o que faço nos termos no artigo 100.º n.º 4 do Regime do Arrendamento Urbano. Assim, queiram considerar como revogado o contrato, sendo que os respectivos efeitos de cessação, nos termos da mencionada norma, operarão no prazo de 90 (noventa dias), pelo que, irei deixar as mencionadas instalações até ao dia 30 (trinta) de Abril de 2006. Obviamente que até essa data irei continuar a proceder ao pagamento da renda devida, com excepção dos valores que se encontram garantidos pela caução no montante de 10.600,00 (dez mil e seiscentos euros) que entregámos no momento da celebração do contrato";
10. A Ré enviou à Autora nova carta, a 30.06.2006, junta a fls. 33 e cujo teor se reproduz, e que na parte relevante refere: "Assunto: Denúncia do contrato de arrendamento celebrado com V Exas., e relativo à fracção autónoma designada pela Letra "G" destinada a escritório, do prédio urbano sito na Rua..., Parque das Nações, freguesia de Santa Maria dos Olivais, concelho de Lisboa, descrito na 8.ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n.º …", dizendo ainda que: "Sem prejuízo da resolução unilateral efectuada em Janeiro do corrente ano, e por mera cautela relativamente à sua efectividade ou não, atenta a eventual oposição de V Exas., vimos pela presente proceder à denúncia do contrato de arrendamento supra mencionado, o que fazemos nos termos do artigo 26.º, n.º 4 da Lei n.º 6/2006, de 27 de Fevereiro e dos artigos 1100.º e 1101° do Novo Regime do Arrendamento urbano aprovado pela mencionada lei. Assim, se ainda não o fizeram com a primeira denúncia, queiram considerar como denunciado o contrato, sendo que os respectivos efeitos de cessação, nos termos das mencionadas normas, operarão no prazo de 120 (cento e vinte dias), sendo certo que as instalações há muito foram entregues a V. Exas.";
11. Na data de celebração do contrato, a Ré entregou à Autora a título de caução a quantia de 10.600,00 (dez mil e seiscentos euros), e no âmbito da cláusula 4, n.º 3 do contrato além da caução refere-se ainda que a Ré pagou à Autora a primeira e segundas rendas, correspondentes aos meses de Março e Abril do ano de 2004, a quantia de 12.614,00€, perfazendo o montante total de 23.214,00€, mais referindo que a ré nada mais tem de pagar até ao dia 1 de Abril de 2004, data em que se vence a renda do mês de Maio de 2004;
12. Em 25 de Outubro de 2006, a Ré enviou à Autora uma carta, junta a fls. 73 cujo teor se reproduz, que na parte relevante refere "(...) vimos informar V. Exas. que consideramos que aceitaram a resolução unilateral do contrato de arrendamento efectuada em Janeiro do corrente ano, uma vez que procederam ao arrendamento, transmissão ou qualquer outra forma de cedência do mencionado escritório à entidade …, o que deverá ter ocorrido em Julho ou Agosto do corrente ano. Ora, é nosso entendimento que esse arrendamento, cedência ou transmissão à …, pressupõe necessariamente que o contrato que nos vinculava estava já revogado nessa data por força da resolução cujos efeitos se iniciara em 1 de Maio de 2006, pois, caso contrario, não poderiam V. Exas. dar de arrendamento, ceder ou transmitir o que estava arrendado";
13. Nos últimos dias do mês de Abril a Ré retirou móveis e a maioria dos seus pertences do local arrendado, permanecendo apenas objectos que não pretendia levar e entregou na portaria a chave do locado;
14. No período de ocupação da fracção pela Ré a Autora suportou despesas de condomínio da fracção em causa no montante total de € 11.321,71;
15. Com efeitos a partir de 30 de Abril de 2006, rescindiu os contratos de fornecimento de telefones, Internet e demais serviços que tinha para a fracção arrendada;
16. A Autora celebrou com a "…" um arrendamento que tinha por objecto a fracção "G" em causa, datado de 4 de Agosto de 2006, com início a 1 de Setembro do mesmo ano.
* III – OS FACTOS E O DIREITO
É pelas conclusões dos recursos que se delimita o seu âmbito de cognição, nos termos do disposto nos artigos 690.º e 684.º n.º 3, ambos do Código de Processo Civil, salvo questões do conhecimento oficioso (artigo 660.º n.º 2 do Código de Processo Civil).
A – MATÉRIA DE FACTO DADA COMO PROVADA
(…)
B – RECURSO DA MATÉRIA DE DIREITO
Encontrando-nos nós face a uma acção típica de dívida decorrente do incumprimento, por parte do inquilino, do contrato de arrendamento de natureza comercial celebrado entre a Autora, na qualidade de proprietária e senhoria do locado, e a Ré, na qualidade de locatária, traduzido na falta de pagamento de rendas e de despesas de condomínio a que igualmente se havia comprometido a liquidar, pretendendo a demandante que a demandada lhe pague tais prestações, constata-se que esses pedidos mereceram, respectivamente, provimento parcial e total em sede da sentença impugnada, não tendo a Ré, por seu turno, contestado tal condenação nos precisos moldes em que foi proferida, o que implica o inevitável trânsito em julgado da decisão nessa parte.
Resta-nos a absolvição da Ré em parte das rendas reclamadas pela Autora e que constitui o objecto da Apelação interposta pela senhoria.
B1 – REGIME LEGAL APLICÁVEL
Importa, previamente e face à sucessão no tempo de regimes legais, determinar qual a lei substantiva aplicável ao pleito dos autos, dado a presente acção ter dado entrada em juízo no dia 29/03/2007 e o contrato de arrendamento que a suporta sido celebrado em 21/01/2004, havendo divergência relativamente ao momento em que o mesmo terá cessado, defendendo a Autora que tal terá acontecido em 31/07/2006 e a Ré em 30/04/2006.
Ora, dúvidas não existem de que a celebração do negócio jurídico dos autos teve lugar no quadro do regime de arrendamento urbano previsto no Regime de Arrendamento Urbano (RAU) e que, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 321-B/90 de 15/10 e alvo de diversas alterações posteriores, veio a ser revogado pelo Novo Regime do Arrendamento Urbano (NRAU) aprovado pela Lei n.º 6/2006 de 27/02 e que, segundo o seu artigo 65.º, entrou em vigor em 28/06/2006.
A Lei n.º 6/2006, no artigo 59.º, respeitante à aplicação no tempo, determina, no seu número 1, que “O NRAU aplica-se aos contratos celebrados após a sua entrada em vigor, bem como às relações contratuais constituídas que subsistam nessa data, sem prejuízo do previsto nas normas transitórias”, regime transitório esse que se acha consagrado nos artigos 26.º e seguintes do mesmo diploma legal, relativamente aos contratos habitacionais celebrados antes da vigência do RAU.
Ora, face a tais normas da Lei n.º 6/2006 e à invocada indefinição relativamente à data exacta do termo do contrato de arrendamento dos autos, poderá acontecer que o NRAU tenha de ser chamado à colação, caso se entenda que a relação locatícia se estendeu até 31/07/2006, o que já não ocorrerá, se se considerar que tal vínculo se quedou pelo dia 30/04/2006, pois então será somente o RAU (e as normas do Código Civil supletivamente aplicáveis) que comparecerá na boca de cena.
Logo, será com tal enquadramento legal que iremos analisar e julgar as questões suscitadas nos presentes autos de recurso (cf., acerca da aplicação da lei no tempo, Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, “Arrendamento Urbano – novo regime anotado e legislação complementar”, Quid Júris, 2007, em anotação ao citado artigo 59.º, páginas 103 e 104).
B2 – NATUREZA DO CONTRATO DE ARRENDAMENTO DOS AUTOS
Muito embora não exista oposição relativamente à qualificação do negócio jurídico dos autos como de arrendamento e comercial, as partes já se separam no que concerne à sua exacta caracterização, a saber, como um contrato de duração limitada ou de duração indeterminada.
Fazendo uma rápida resenha sobre a evolução do regime legal do arrendamento relativo ao contrato de duração limitada (cf., a este respeito, para mais e melhores desenvolvimentos, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 29/03/2007, processo n.º 247/07-2, relator: Jorge Leal, publicado em www.dgsi.pt), verifica-se que o RAU introduziu no nosso sistema jurídico e com referência ao arrendamento para fins habitacionais a figura do contrato de duração limitada (artigos 98.º a 101.º), tendo o Decreto-Lei n.º 257/95 de 30/09 vindo estender esse instituto aos contratos de arrendamento para comércio, indústria e exercício de profissões liberais, através da alteração dos artigos117.º a 121.º do RAU, só se aplicando essas alterações aos contratos locatícios dessa natureza celebrados após a sua entrada em vigor, como é o caso do negócio jurídico dos autos.
Chamemos à colação as duas disposições legais que, nesta matéria e face ao litígio que ressalta dos autos, importa considerar especialmente e que, sendo os artigos 98.º, 117.º e 118.º do RAU, conheciam a seguinte redacção:
(…)
O contrato de arrendamento comercial dos autos, celebrado sob a forma escrita e que se mostra junto a fls. 21 e seguintes, no seu artigo ou cláusula 3.ª determina o seguinte: “O arrendamento é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 01 Março 2004 (dois mil e quatro) considerando-se sucessivamente prorrogado, por períodos de um ano, se nenhuma das partes o denunciar nos termos legais”.
A sentença recorrida qualificou o negócio jurídico em questão como sendo um contrato de duração limitada e, por isso, de acordo com os artigos 117.º, número 2 e 98.º a 101.º do RAU (sem prejuízo do regime especial do artigo 118.º), considerou que a denúncia de Janeiro de 2006 tinha operado válida e eficazmente em 30/04/2006.
Estará tal qualificação jurídica correcta?
O artigo 10.º do RAU estatui, como prazo supletivo (epígrafe da disposição legal em causa), que “o prazo do arrendamento urbano é de seis meses, se outro não for determinado por lei, convencionado pela parte ou estabelecido pelos usos”, o que, em conjugação com normas como as dos citados artigos 98.º e 117.º, nos permite afirmar que a fixação de prazo não constitui um elemento essencial e obrigatório dos contratos de arrendamento urbano, que, apesar de omissos quanto a esse aspecto, mantém a sua plena validade e eficácia jurídicas (a este respeito, ver Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, obra citada, páginas 358 e 359, quando aí se referem aos regimes anteriores – RAU e Código Civil).
Ora, a ser assim, quando as partes convencionaram a transcrita cláusula 3.ª, em que é estabelecido um prazo de duração de 5 anos, prorrogável no fim do mesmo por períodos de uma ano até à sua denúncia, afigura-se-nos manifesto, por aplicação dos artigos 236.º a 238.º do Código Civil, que Autora e Ré pretenderam celebrar um contrato de arrendamento para comércio de duração limitada, não sendo despiciendo, para esse efeito e como faz a sentença impugnada, fazer notar a correspondência entre o prazo estipulado e aquele que o artigo 98.º, número 2 do RAU impõe (cf., aliás, quanto à nulidade de um prazo inferior, fora dos casos legalmente previstos – artigo 98.º, número 2 e Região Autónoma da Madeira – os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 06/04/2006, processo n.º 11765/2005-6, relator: Aguiar Pereira e de 31/05/2007, processo n.º 3931/2007-8, relator: Ilídio Sacarrão Martins, ambos publicados em www.dgsi.pt).
Em reforço da interpretação que fazemos do aludido artigo 3.º do contrato – e que, no fundo, confirma aquela efectuada pelo tribunal da 1.ª instância –, lance-se mão dos seguintes Arestos dos nossos tribunais superiores, todos publicados em www.dgsi.pt, que, perante cláusulas próximas, interpretaram os correspondentes negócios locatícios nesse mesmo sentido:
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 12/05/2005, processo n.º 05B081, relator: Bettencourt Faria (sumário)
I – Consignando-se num contrato de arrendamento que o contrato é celebrado pelo prazo de 5 anos, é conforme às regras de interpretação dos negócios jurídicos do art.º 236.º, n.º 1 do C. Civil entender que tem uma duração limitada.
II – E exigindo o art.º 238.º do mesmo código que nos negócios formais a interpretação tenha um mínimo de correspondência no texto, a interpretação contrária, não só não tem este suporte literal, como até se lhe opõe.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 8/07/2004, processo n.º 4968/2004-1, relator: André dos Santos (excerto, na ausência de sumário)
“Defende a Autora que se trata de um contrato de arrendamento sem duração efectiva, dizendo que do texto do contrato não consta cláusula que, inequivocamente, estabeleça que as partes pretenderam submetê-lo ao regime especial do art.º 117.º que regulamenta o contrato de arrendamento com duração limitada.
A solução passa pela interpretação da vontade das partes, pela análise das cláusulas constante do constante e do regime legal dos contratos “sem duração efectiva” e dos contratos de duração limitada”.
A concessão do gozo do prédio é em nos tipos contratuais em apreço temporária, o que quer dizer por certo tempo. A natureza temporária é um elemento essencial do contrato de arrendamento, não sendo porém obrigatória a estipulação de prazo, uma vez que existem regras supletivas – cfr. Aragão Seia Regime do Arrendamento Urbano, 1ª Edição, pág. 94.)
Só não podem celebrar-se arrendamentos por mais de 30 anos – artigo 1025.º do C. Civil.
O contrato de arrendamento normal, isto é “sem duração efectiva” é de renovação automática para o senhorio que só pode cessar nos termos previstos na lei – arts. 50.ºe 64.º do RAU.
Nos artigos 98.º e segs. estão previstos contratos de arrendamento urbano para habitação de duração limitada que também se renovam automaticamente no fim do prazo e por período mínimos de três anos
O RAU veio estabelecer, a possibilidade de celebração de contratos de duração limitada e o DL 257/95, de 30/9, veio alargar aquela reforma aos arrendamentos destinados ao comércio, industria e ao exercício de profissões liberais (cfr. o respectivo preâmbulo), nos termos do art.º 117.º "As partes podem convencionar um prazo de duração efectiva dos arrendamentos urbanos para comércio ou industria, desde que a respectiva cláusula seja inequivocamente prevista no texto do contrato..."
No entendimento do Sr. juiz com o qual se concorda, quando a lei refere a inserção de tal cláusula inequívoca no texto do contrato, não quer significar a utilização, obrigatória, de forma sacramental que implique que dele conste “que o pretendem celebrar no regime de duração limitada". Bastará que do texto conste a cláusula que permita concluir, de modo inequívoco, ser essa a vontade das partes.
Com efeito a duração do contrato não pode ser inferior a cinco anos nos termos do art.º 98.º, n.º 2, para o qual remete o n.º 2 do art.º 117.º
O que a lei impõe é que fique claramente estipulado no contrato um prazo de duração efectiva do contrato.
No caso dos autos, na cláusula terceira, está expresso, de modo inequívoco e claro que o "contrato é celebrado pelo prazo de cinco anos, com início em 1 de Junho de 1997...".” (cf., igualmente, com interesse, os Acórdãos do Tribunal da Relação de Lisboa de 29/03/2007, processo n.º 247/07-02, relator: Jorge Leal e o já acima referido Aresto relatado pelo Juiz Desembargador Ilídio Sacarrão Martins).
Extraída essa primeira conclusão, que nos parece inequívoca e que não se mostra minimamente afectada pela actividade desenvolvida pela Autora (cf., aliás, o artigo 98.º, número 2 do RAU e os exactos termos do contrato de arrendamento dos autos), resta-nos analisar o regime constante do artigo 118.º (já acima reproduzido) e 100.º, número 4 do RAU (“O arrendatário pode denunciar nos termos referidos no n.º 1, bem como revogar o contrato, a todo o tempo mediante comunicação escrita a enviar ao senhorio, com a antecedência mínima de 90 dias sobre a data em que se operam os seus efeitos.”), que indica que a denúncia por parte do inquilino é livre, estando só sujeita a uma dilação de 90 dias, no que concerne à sua produção de efeitos (pensamos que, ainda que tal prazo não seja respeitado, a denúncia não se acha juridicamente afectada ou diminuída na sua validade ou eficácia jurídicas, tendo somente a arrendatária de pagar as rendas correspondentes ao período temporal incumprido).
Ora, verifica-se que a Ré denunciou (“revogou”, nos termos da mesma), conforme carta datada de 30/01/2006 e junta a fls. 31 dos autos a relação locatícia que a ligava à Autora, tendo respeitado o prazo de 90 dias legalmente imposto e estabelecido o dia 30/04/2006 como termo do respectivo contrato de arrendamento.
Tal denúncia, como bem se decidiu na sentença recorrida, foi juridicamente válida e eficaz, o que implica, inevitavelmente (até porque a Ré, nessa data, deixou o locado livre e entregou as chaves à Autora – cf., a este propósito, o Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 29/05/2007, processo n.º 2390/2007-7, relatora: Ana Resende) que as rendas só sejam devidas até esse momento (débito esse que é aliás expressamente reconhecido pela inquilina e aqui Apelada).
Considerando os artigos 236.º e seguintes e 295.º do Código Civil e a natureza da denúncia (declaração unilateral, receptícia, que se torna irrevogável, logo que chega ao poder da outra parte ou é dela conhecida), os efeitos da carta da Ré de 30/01/2006 não foram minimamente afectados pela carta de resposta da Autora, em que não se aceitou a dita denúncia (ou revogação).
Tal interpretação do regime referido mostra-se confirmada por Laurinda Gemas, Albertina Pedroso e João Caldeira Jorge, obra citada, páginas 362 a 364, quando aí se referem ao RAU, e ainda pela seguinte jurisprudência dos nossos tribunais superiores:
- Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 09/05/2006, processo n.º 06A1001, relator: Sebastião Póvoas
2) A revogação unilateral dos contratos de arrendamento só é permitida quando o contrato é de duração limitada.
- Acórdão do Tribunal da Relação de Coimbra de 22/11/2005, processo n.º 2991/05, relator: Freitas Neto
Conferindo a lei ao arrendatário, por razões evidentes de ordem pública de protecção social, o direito de revogar a todo o tempo o contrato mediante certa forma, ter-se-á de considerar nula a disposição negocial que sanciona com uma indemnização o exercício de tal direito, por violar norma legal imperativa (artigo 294.º do CC).
- Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa de 4/12/2006, processo n.º 9414/2006-7, relatora: Ana Resende
I – A cláusula, constante de contrato de arrendamento de duração limitada para comércio ou indústria, segundo a qual a ré se obriga a não denunciar ou revogar o contrato antes do seu termo ou de qualquer uma das suas renovações sob pena de, a título de cláusula penal, ficar vinculada ao pagamento da quantia de 24.000 euros, desrespeita a norma do artigo 51.º do Regime do Arrendamento Urbano que prescreve que o disposto neste diploma sobre a resolução, caducidade e denúncia do arrendamento tem natureza imperativa.
II – De facto, naqueles contratos, o arrendatário é livre de denunciar o contrato a todo o tempo mediante comunicação escrita com a antecedência indicada no artigo 100.º/4 do R.A.U., permitindo a lei que as partes livremente convencionem um prazo para a denúncia do contrato pelo senhorio, não pelo arrendatário.
III – Por isso, a aludida cláusula é nula, porque contraria regime legal imperativo, atento o disposto nas referidas disposições conjugadas com os artigos 280.º, 294.º e 405.º, todos do Código Civil.
Sendo devidas as mencionadas rendas, referentes a 3 meses e havendo que deduzir o montante da caução prestada pela Ré no início do contrato de arrendamento dos autos, dado não terem sido alegados e provados factos que justificassem a sua afectação a quaisquer despesas com anomalias detectadas no locado – cf. artigo 11.º do negócio jurídico em questão –, aspecto esse, aliás, que a Apelante não aborda minimamente nas suas conclusões de recurso, não nos resta outra alternativa que não seja a de confirmar a sentença impugnada.
Logo, por esse conjunto de razões, o presente recurso de apelação interposto pela Autora tem de ser julgado improcedente.
IV – DECISÃO
Por todo o exposto e tendo em conta o artigo 713.º do Código do Processo Civil, acorda-se neste Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente o recurso de apelação interposto por EMPREENDIMENTOS, SA confirmando-se, nos termos acima referenciados, a sentença proferida pelo tribunal da 1.ª instância.
Custas do recurso pela Apelante.
Notifique e Registe.
Lisboa, 25 de Junho de 2009
(José Eduardo Sapateiro)
(Teresa Soares)
(Rosa Barroso) |
