Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
0042502
Nº Convencional: JTRL00025659
Relator: FREITAS DE CARVALHO
Descritores: ARRENDAMENTO
OBRAS
RENDA
Nº do Documento: RL199902180042502
Data do Acordão: 02/18/1999
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: N
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: ALTERADA A DECISÃO.
Área Temática: DIR CIV - DIR CONTRAT.
Legislação Nacional: DL294/82 DE 1982/07/27 ART1 ART2 ART3. L46/85 DE 1985/09/20 ART6 N2 ART12 N1.
Sumário: São ilegais quaisquer aumentos de renda, como ilegal é a exigência do seu pagamento e bem assim o seu recebimento pelo senhorio quando, tendo-se para tanto invocado o DL 294/82, de 27/07 - e a realização de obras no prédio, estas não se enquadram na previsão do art. 1º daquele diploma (resultem de imposição legal, regulamentar ou administrativa, ou a pedido da totalidade dos inquilinos ou realizadas pelo município...) e não correspondam ao ajustamento p. no art. 3º e aos factores aí consignados, como o valor das obras nas áreas comuns, o valor das obras no fogo, área bruta do edifício, a sua área útil, rendimento colectável e taxa de juro por prazo superior a 5 anos para os empréstimos, a conjurar pela formula aí prevista.
Nestas circunstâncias, e fora, pois, do sistema de actualização das rendas segundo o DL 46/85 para os arrendamentos anteriores a 1980, assiste ao arrendatário o direito a exigir a restituição do que foi indevidamente pago.
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
(A), arrendatária do R/C Esq. do prédio sito nas (W), nº 6, em Lisboa, propôs contra a respectiva senhoria (B), acção declarativa destinada a obter a condenação da R. a restituir à A. a quantia de 537.520$00, acrescida de juros, quantia que a A. lhe pagou a mais e indevidamente, durante o período entre o dia 01 de Julho de 1984 e posteriormente a Janeiro de 1994.
Citada a R. veio contestar a acção, alegando em resumo que os aumentos das rendas por ela comunicados à A. obedeceram a critérios legais; tais aumentos foram aceites pela A., que os pagou; que as novas rendas se justificam face ao Dec.-Lei 294/82, pois a R. efectuou de conservação e beneficiação no prédio locado.
Saneado e condensado o processo, procedeu-se a julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou a acção procedente e, em consequência:
«a) - julgou ilegais os aumentos de rendas pagas pela A. desde Julho de 1984;
b) - Condenou a R. a restituir à A. a quantia de 933.667$00 acrescida das diferenças vincendas até à sentença e dos respectivos juros de mora à taxa legal até integral restituição.»
Desta sentença apelou a R. que ofereceu alegações com as conclusões seguintes:
1 - A sentença não baseia a aplicação do direito aos factos alegados e provados pelas partes.
2 - A A. baseia o seu pedido na não realização de obras de conservação e beneficiação do prédio de que é inquilina.
3 - Mas não alega que as obras tenham sido realizadas coercivamente, pois se não houver obras...
4 - A R. alegou e provou, como se vê das respostas aos quesitos 8º, 9º e 10º.
5 - Tais obras foram impostas coercivamente, como foi alegado na contestação e, por não terem sido postas em causa, há que considerar tal matéria de facto pacifica.
6 - Porem, a sentença pondera e conclui ao contrário, sem qualquer fundamento.
7 - Aplicando-se ao caso o Dec.-Lei 294/82, de 27 de Julho, como a sentença refere, a verdade é que realizadas as obras por imposição administrativa, a comunicação escrita efectuada pela senhoria, com indicação do montante da renda, e por escrito da R., corrigido tal montante para valor inferior, a renda foi paga, sem qualquer protesto, durante dez anos consecutivos - de Julho de 1984 a Dezembro de 1994 - pelos valores indicados e alterados anualmente de acordo com os coeficientes regulamentares.
8 - Assim, os aumentos são legais, de acordo com a Lei.
9 - O Dec.-Lei 294/82, não impunha que a comunicação de alteração e fixação da renda inicial em 1984 obedecesse a quaisquer condicionalismo.
10 - Tendo a senhoria realizado obras de conservação e de beneficiação do prédio coactivamente pela autoridade administrativamente, facto admitido pacificamente, pois nem foi posto em causa pela A., licito era à R. ter feito reverter o valor das obras na renda.
11 - É, pois legal o aumento das rendas e nos termos comunicados pela senhoria, a R., ora apelante.
12 - Além disso, havia caducado o direito da A. a ver alterado o montante da renda, pois não recorreu à Comissão Camarária que a Lei previa. Até teria prescrito o direito da A., facto não alegado, por irrelevante no caso.
13 - A sentença violou o Dec.-Lei nº 294/82, de 27 de Julho, designadamente os arts. 1º, 2º e 3º nº 4.
A apelada contra-alegou, concluindo pela confirmação da sentença recorrida.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir:
Com interesse para a decisão do recurso, provaram-se os seguintes factos:
A) - A A. é arrendatária do rés-do-chão esquerdo do prédio sito nas (W), nº 6, em Lisboa, tendo o respectivo contrato sido celebrado em 01 de Março de 1965, e sendo a R. senhoria do dito prédio (alíneas A, B, C e D da Esp.).
B) - Em Maio de 1984, a data que interessa, a renda paga pela A. e recebida pela R. era de 1.400$00 por mês (Esp. E).
C) - Em 30 de Maio desse ano, a R. comunicou à A. o aumento da renda de 1.400$00 para 6.214$00 (Esp. F).
D) - Valor que, de imediato, a R. rectificou para 5.915$00 por ter havido engano no cálculo, conforme referiu (Esp. G).
E) - A R. exigiu posteriormente à A. as rendas de:
5.915$00 - a partir de 1 de Julho de 1984
6.477$00 - a partir de 1 de Janeiro de 1987
7.169$00 - a partir de 1 de Fevereiro de 1988
7.984$00 - a partir de 1 de Fevereiro de 1989
9.182$00 - a partir de 1 de Janeiro de 1990
10.697$00 - a partir de 1 de Janeiro de 1991
12.542$00 - a partir de 1 de Janeiro de 1992
14.047$00 - a partir de 1 de Janeiro de 1993
15.470$00 - a partir de 1 de Janeiro de 1994
(Esp. H)
F) - Rendas essas que a A. pagou à R. (Esp. I)
G) - A A., como outros arrendatários, pediu explicações à R. sobre a legalidade e, em especial, a forma como foi calculada a renda exigida (resposta ao Q.1º).
H) - A A., por temer a acção de despejo, passou a pagar a renda exigida (resposta ao Q. 3º).
I) - A R. efectuou as obras descriminadas nos documentos juntos a fls. 27/31, que aqui se dão por reproduzidos (resposta ao Q. 8º).
J) - No montante de 625.000$00 (resposta ao Q. 9º).
K) - Essas obras consistiram na reparação de todas as varandas; pintar madeiras exteriores; tectos das varandas; picar, concertar e pintar de novo a empena do prédio; concertar e pintar os muros do quintal (resposta ao Q. 10º).
Vejamos, em primeiro lugar, e em termos gerais, a problemática dos aumentos de rendas nos contratos de arrendamento para habitação:
- Durante vários anos vigorou o principio do congelamento de rendas habitacionais, primeiro para Lisboa e Porto e, posteriormente, para os restantes concelhos do país - Lei 2030 de 22 de Junho de 1948 e Decreto- Lei 445/74, de 12 de Setembro.
A persistência da situação criada determinou numa progressiva degradação no valor das rendas e conduziu à asfixia do mercado de habitação.
A publicação da Lei 46/85, de 20 de Setembro veio permitir aumentos nos valores das rendas, estabelecendo critérios de actualização daquelas em contratos de arrendamento vigentes, com vista a uma subida gradual e controlado dos respectivos montantes.
Para tal estabeleceram-se coeficientes de actualização anual, de harmonia com os critérios previstos no art. 6º da referida Lei - a actualização tem como limite máximo um coeficiente a fixar anualmente pelo governo (nº 2 do art. 6º), entre três quartos da totalidade do índice de preços no consumidor, sem habitação (nº 3 do art. 6º).
Prevê-se ainda uma correcção extraordinária que é aplicável aos arrendamentos para habitação anteriores a 1 de Janeiro de 1980 (art. 15º). Os factores de correcção extraordinária são valorados em função da antiguidade do arrendamento, segundo tabela anexa à Lei 46/85, referida no seu art. 11º.
«A correcção extraordinária das rendas far-se-á anual e sucessivamente até que os factores anuais referidos nos nºs. 3 e 4 acumulados atinjam os valores indicados na tabela mencionada no artigo anterior, actualizados pela aplicação dos coeficientes previstos no nº 2 do art. 6º» - nº 1 do art. 12º da Lei 46/85.
Era este sistema da actualização das rendas vigentes no contrato ajuizado, que estava à disposição da R. - senhoria, a partir da data da sua entrada em vigor.
Certo é porém que não foi entre o mecanismo legal utilizado pela R. ora apelante, ao aumentar o montante das rendas.
Como ela própria reconhece (contestação, maxime art. 4º), o aumento baseou-se na realização de obras no prédio que atingiram o custo de 625.000$00 (pontos I e J da matéria de facto), tendo a R. invocado o Dec.-Lei nº 294/82, de 27 de Julho.
Este diploma pretendeu enfrentar o problema da degradação do parque habitacional por falta de obras de conservação dos prédios em face dos exíguos rendimentos produzidos com a locação dos mesmos, «... permitindo que, enquanto se proceder à revisão geral do regime das rendas das habitações, o custo das obras de conservação e de beneficiação possa ser nelas repercutido, através de simples ajustamento destinado a assegurar a cobertura do custo da reposição dos imóveis nas devidas condições de utilização» (do relatório do D.L. 294/82).
As obras de conservação ou de beneficiação cujo valor pode ser repercutido no valor das rendas são as que resultem «de imposição legal, regulamentar ou administrativa, ou a pedido por escrito da totalidade dos inquilinos ... ou realizadas pelo município em sua substituição...» - art. 1º.
Só o valor das obras que ultrapasse o rendimento colectável do prédio pode motivar o ajustamento de renda (art. 2º).
O ajustamento faz-se segundo a formula prevista no art. 3º, na qual entram variáveis como: - «valor das obras nas áreas comuns do edifício», «valor das obras no fogo», «área bruta total do edifício», «área útil do fogo...»; «rendimento colectável do fogo» e «taxa de juro em vigor no mercado para empréstimos por prazo superior a cinco anos».
Ora, estes elementos não são conhecidos, limitando-se a R. a comunicar à autora o montante das novas rendas.
Mesmo admitindo que tais obras tenham sido «impostas pela entidade administrativa» - (contestação art. 12º), a inexistência de outros elementos caracterizadores e determinantes do novo montante, não permite avaliar se este se enquadra nos critérios legais.
A conclusão que se impõe, em face da matéria de facto apurada, é a de que os aumentos comunicados à A. (ponto E da matéria de facto) são ilegais, como ilegal é, também, a exigência do seu pagamento e o seu posterior recebimento pela R. (pontos E e F).
É de todo evidente que o Dec.-Lei 294/82 pretendeu afastar a possibilidade de, sob pretexto de obras, se obterem aumentos de rendas desajustados aos critérios de repercussão (e é só disso que se trata) que o próprio diploma prevê.
Também não colhe o argumento da apelante ao afirmar a «caducidade» do direito da A. a ver alterado o montante das rendas, por esta não ter recorrido à "Comissão Camarária" que a Lei previa.
É que o recurso a tal Comissão (previsto no nº 4 do art. 3º) pressupõe haver «fundadas dúvidas sobre a exactidão dos elementos que serviram de base à determinação da renda ajustada...».
O certo é que a R. se limitou a comunicar os aumentos sem proceder à sua demonstração. Nem a R. alega que o tenha feito.
Também o facto de a A. ter pago as rendas exigidas (fê-lo, aliás, por temer a acção de despejo - ponto H), não inibe o direito à restituição do que foi pago em excesso, uma vez que no arrendamento vigente entre A. e R. o quantitativo das rendas, uma vez fixado contratualmente, não podia ser alterado por imposição legal fundada em norma de interesse e ordem pública.
O direito da arrendatária -a ora A. - pedir a restituição do que foi indevidamente pago, mantém-se na sua disponibilidade, não ocorrendo qualquer causa de caducidade.
A questão que agora se nos depara é a de saber qual o montante de excesso de rendas pagas pela A. à R..
Em Maio de 1984 a renda que vigorava e até então era paga pela A., era de 1.400$00 mensais.
Como se referiu, os aumentos exigidos pela R., foram-no sob invocação de obras efectuadas no prédio.
Nunca a R. invocou outro fundamento e, designadamente, não comunicou à A. qualquer aumento derivado dos critérios de actualização previstos na Lei 46/85 já atrás referida.
Assim, em rigor, tudo o que foi pago para além do montante de 1.400$00 representa um excesso relativamente ao devido pela inquilina.
A A., porém, aceita o pagamento das rendas posteriores a 1 de Janeiro de 1987 com os aumentos decorrentes das tabelas de actualização, entretanto em vigor, e em conformidade com o alegado no art. 45º da petição inicial.
Consideremos como sendo a renda de Maio a última vencida antes da propositura da acção.
Contas feitas, temos:
- no período entre 1 de Julho de 1984 a 31 de Maio de 1994, a A. pagou de rendas o montante de 1.070.403$00, ou seja (5.915 x 30) + (6.477 x 13) + (7.196 x 12) + (7.984 x 11) + (9.182 x 12) + (10.697 x 12) + (12.542 x 12) + (14.047 x 12) + (15.470 x 5) = 1.070.403$00.
- de acordo com os aumentos aceites pela A., devia ter pago, no mesmo período o montante de 532.375$00, ou seja: (1.400 x 30) + (3.556 x 13) + 3.950 x 12) + (4.383 x 11) + (5.040 x 12) + (5.872 x 12) + (6.885 x 12) + (7.710 x 12) + (8.490 x 5) = 532.375$00.
- portanto, o excesso de rendas pago pela A. à R., entre 1 de Julho de 1984 e 31 de Maio de 1994 é de 538.028$00 ou seja: 1.070.403 - 532.375 = 538.028$00.
De notar que a sentença recorrida decidiu (em termos gravosos para a R.), que esta deve restituir à A. «os aumentos de rendas praticadas desde 1 de Julho de 1984 até ao presente com base na diferença entre as rendas praticadas e a renda legal no montante de 1.400$00.
O que daria, para o período acima referido (1 de Julho de 1984 a 31 de Maio de 1994), o montante de 903.903$00 ou seja 1.070.403$00 - (1.400$00 x 119 meses) em vez dos referidos 538.028$00.
Considerou também a sentença serem devidos juros de mora nos termos do art. 805º, nº 2, b) do C. Civil.
Ou seja desde as datas dos sucessivos pagamentos das rendas.
Não é correcto tal entendimento.
O facto gerador do crédito da A., tendo embora na sua origem um facto ilícito, insere-se no âmbito das relações contratuais, derivadas de arrendamento em vigor entre as partes.
São assim devidos juros desde a citação, ou seja, desde 2 de Dezembro de 1994 (art. 805º nº 1 do C. Civil).
É de atender o pedido de pagamento das diferenças que se venceram entre 1 de Junho de 1994 e a data do trânsito deste acórdão - arts. 472º e 662º, ambos do C. Proc. Civil.
Face a todo o exposto decide-se conceder provimento parcial ao recurso, alterando-se a sentença.
Julga-se a acção parcialmente procedente condenando-se a R. a pagar à A. a quantia de 538.088$00 (quinhentos e oitenta e oito mil e oitenta e oito escudos), acrescida das diferenças entre as rendas praticadas e as devidas desde Junho/94 (inclusive) até ao trânsito deste acórdão, à razão de 6.980$00 (15.470$00 - 8.490$00) por cada mês.
São devidos juros, às taxas legais, desde a data da citação.
Custas, em ambas as instâncias, na proporção dos vencimentos.
Lisboa, 18 de Fevereiro de 1999
Freitas Carvalho
Américo Marcelino (com a declaração junta)
Cordeiro Dias
Vencido pelas razões que exponho:
- sem querer garantir que os aumentos unilateralmente fixados o foram em vigor ou conformidade com os índices legais, a verdade é que as razões expostas não afirmam a ideia de que "grosso modo" os aumentos não podem ter-se por legais.
Passe o aspecto equitativo da questão (uma renda que em 1984 era de 1.400$00 e sobe até 15.470$00 em 1994 não parece por regra excessiva... é obvio que não pode seguir-se a interpretação dada à Lei: que, se as obras tivessem sido administrativamente impostas já os aumentos poderiam ser legais...
Então seria pior tratado o senhorio que voluntariamente se apressa a fazer obras, do que aquele que a isso é forçado pela autoridade. A Lei aqui, tem de ser interpretada "cum granno salis": - deve merecer igual protecção, até por maioria de razão o senhorio que se apercebe da necessidade das obras e, assim, se adianta e as faz sem esperar pela intimação camarária. Claro que, acima se faz notar, deverá haver um especial cuidado em ver se as obras feitas não passam de um pretexto para um aumento desconforme das rendas.
Terá sido o caso? Os aumentos são tão modestos que não parece...
Mas à outra razão decisiva para rejeitar a pretensão da A..
Durante 10 anos foram pagas as rendas exigidas, ao que alegou, por medo da acção de despejo.
Mas nestas coisas quem não deve não teme. Se a A. entendia, que a exigência era ilegal, então não pagava - (como tantas vezes tem acontecido em casos similares) - e a eventual acção de despejo só lhe poderia ser favorável, se se constatasse que os aumentos eram ilegais.
Portanto esse alegado, e não fundamentado "medo" jamais pode integrar o conceito de coacção moral ínsito no art. 255º, do C.C..
O que aconteceu, então, foi o seguinte: ao fazer os pagamentos pedidos, o contrato foi alterado consensualmente pelas partes, novando-se, nesta parte.
Embora contrariada, a A. acabou por pagar as rendas exigidas e por isso, tacitamente, o contrato alterou-se nessa parte. Fazer uma coisa contrafeito não é necessariamente agir sob consenso.
Até ao momento, portanto, em que as rendas aumentadas foram sendo pagas, deve entender-se que o contrato se alterou por vontade das partes.
Américo Marcelino