| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
(M) apela da sentença de 12 de Junho de 1991 do Terceiro Juízo do Tribunal Cível da Comarca de Lisboa que na acção com processo especial de despejo que ali lhe foi movida por (A), Dr. (H), (F) e (C), julgou a acção procedente, com base em denúncia pelos apelantes (A) e (H) para habitação própria, condenando a apelante a despejar o arrendado em três meses, e a reconvenção improcedente, absolvendo os apelados do pedido de condenação de pagarem à apelante a quantia de 475000 escudos.
Na sua alegação pede a apelante a revogação da sentença, decretando-se que o contrato de arrendamento dos autos não é denunciável e condenando-se os apelados a pagar obras em quantitativo a liquidar.
Para tanto, resumidamente, dizem:
1. A sentença, ao decidir que a apelante se não pode prevalecer da limitação ao direito de denúncia do art. 2, 1 b) e 2 da Lei 55/79, errou porquanto a situação da apelante não carecia de ser protegida pela Lei 55/79 por já o estar pelo art. 1111 do CC.
2. A apelante, por ocupar a mesma posição de seu pai, como arrendatária, tem direito a obter a condenação dos apelados na obrigação de pagar as obras efectuadas a liquidar em execução de sentença.
Os apelados pugnam pela confirmação da sentença dizendo, em resumo:
1. No caso de sucessão da qualidade de inquilino, nos termos do art. 1111 do CC, não há continuidade do mesmo inquilino: o inquilino era um e passa a ser outro. A lei apenas abre uma excepção: a da transmissão da titularidade do arrendamento se fazer para o cônjuge do inquilino.
2. O pedido reconvencional tinha que improceder por nada a apelante ter provado acerca do seu valor; apenas se provou que o pai da apelante, de quem esta não é a única herdeira, se limitou a custear algumas obras de mera conservação do arrendado, conforme era seu dever, face à lei e ao contrato de arrendamento.
Cumpre apreciar e decidir.
São os seguintes os factos apurados:
1. Por acordo escrito de 21 de Abril de 1961, (J) obrigou-se a proporcionar a (L) o gozo temporário e renovável, para habitação, do prédio n. 200 da Estrada (K), tornejando para a Travessa (Y), em Lisboa, mediante a retribuição mensal de 1700, actualmente de 1900, escudos a pagar nesta cidade em casa do senhorio ou de quem o representar no primeiro dia útil do mês anterior aquele a que respeite.
Esp. A e Doc. fls. 33:
2. No mesmo acordo estipulou-se que o inquilino se obriga a conservar a moradia em bom estado, como se encontrava à data daquele acordo, bem como canalizações de água, luz e esgotos, pagando à sua custa todas as reparações que forem necessárias e que sejam motivadas por sua culpa.
Doc. fls. 33:
3. Tal prédio acha-se inscrito, pela apresentação 85/310887 na Quinta Conservatória do Registo Predial de Lisboa, a favor (C), na proporção de metade, de (F), na proporção de um quarto, e de (A), na proporção de um quarto, por o terem adquirido por partilha em inventário obrigatório.
Esp. B e Doc. fls. 9 e 11.
4. (L) faleceu em 17 de Dezembro de 1985, no estado de viúvo.
Esp. C e Doc. fls. 74:
5. A apelante encontra-se registada como filha do referido (L).
Esp. D e Doc. fls. 75.
6. E é solteira.
Esp. E e Doc. fls. 75.
7. Os apelados (H) e (A) casaram um com o outro em 12 de Agosto de 1978, sob o regime de comunhão geral de bens.
Esp. F e Doc. fls. 38.
8. (R), nascido a 26 de Setembro de 1982, e (S), estão registados como filhos do casal dito no anterior número.
Esp. G e Docs. fls.125 e 39.
9. Os apelados ditos em sete vivem actualmente num andar sito em Santo António dos Cavaleiros.
Esp. H.
10. A apelante enviou ao apelado (H) a carta junta a fls. 35, datada de 18 de Janeiro de 1986, cujo teor aqui se dá por repetido, por aquele recebida a 21 de Janeiro de 1986.
Esp. I e Doc. fls. 35.
11. Essa carta foi acompanhada da fotocópia junta a fls. 36 cujo teor aqui se dá por repetido.
Esp. J.
12. O prédio referido em 1 é uma moradia que se compõe de rés-do-chão, primeiro andar e sótão. No rés-do-chão tem uma sala comum, três quartos, cozinha, casa de banho e escada de acesso ao primeiro andar.
No primeiro andar tem escada de acesso com hall, casa de banho e escada de acesso ao sótão. No sótão tem uma divisão.
Esp. K.
13. Afora tal moradia, os apelantes possuem os seguintes fogos: a - Travessa (W), em Benfica, o qual foi arrendado em 27 de Novembro de 1961 a (G) que ali vive e nasceu a 27 de Fevereiro de 1917. b - n. 6 da mesma Travessa, arrendado em 23 de Abril de 1952 e (B), nascida a 19 de Maio de 1906.
Esp. L.
14. A apelante, em 1 de Janeiro de 1986, pagou a renda relativa a Fevereiro na loja do sr. (D), nesta cidade.
Esp. M.
15. O procurador dos apelados estabeleceu que, a partir de 1 de Fevereiro de 1986, a renda seria paga na Rua (Q), a Sapadores.
Esp. N.
16. A apelante, dentro dos primeiros oito dias de cada mês, efectuou entre Fevereiro de 1986 e Março de 1988, vinte e seis depósitos na Caixa Geral de Depósitos, da quantia de mil e novecentos escudos.
Esp. O e Doc. fls. 80 a 105.
17. Por acordo escrito de 25 de Março de 1976,
(E) cedeu ao apelado (H) o gozo temporário para habitação do quinto andar, porta C, mobilado, do prédio sito à Av.(Z), Santo António dos Cavaleiros, pela retribuição mensal de 2600 escudos.
Esp. P.
18. A apelante sempre viveu na companhia do pai, desde 1 de Maio de 1961.
Que. 1.
19. O agregado familiar era composto pelo pai da apelante, por esta e por um sobrinho escolar; após a morte daquele passou a viver também na casa, há cerca de três anos, desde que se divorciou, o irmão da apelante, (I).
Que. 2.
20. A apelante, no dia 1 de Fevereiro de 1986 apresentou-se a oferecer o pagamento da renda na Rua (Q).
Que. 3.
21. Aí foi informada que tinham ordens para não receber a renda de Março da apelante e que não tinham o recibo de quitação emitido pelo procurador (N).
Que. 4.
22. Em seguida, a apelante apresentou-se a oferecer o pagamento em casa do procurador (N).
Que. 5.
23. Este declarou à apelante que não recebeu os 1900 escudos e que não entregava o recibo porque tinha ordens para recusar.
Que. 6.
24. O prédio dito em 1 , para além do que consta em 12, tem ainda dois páteos, um à frente e outro nas traseiras, onde se situam ainda duas arrecadações e pombais.
Que. 8.
25. No primeiro andar, para além do dito em 12, há mais três divisões.
Que. 9.
26. Tal casa é velha, tratando-se de uma construção de meados dos fins do século passado, com duas portas e janelas ao nível do primeiro andar e um páteo de acesso, frente e com um logradouro nas traseiras, tanque, estendal e duas arrecadações.
Que. 10.
27. No rés-do-chão, todas as partes, através de portas independentes, comunicam entre si, tendo duas divisões porta para a rua.
Que. 11.
28. Na época dita em dezassete, o apelado (H) era estudante de Direito e vivia sózinho.
Que. 15.
29. O andar dito em nove e dezassete é um pequeno apartamento com apenas duas divisões assoalhadas, além de uma pequena cozinha e casa de banho.
Que. 16.
30. Corresponde à fracção do prédio cuja planta está junta de fls. 44 a 46.
Que. 17.
31. Além de um quarto onde dorme o casal, com as dimensões de 3,90m. por 2,70m., existe ainda uma sala comum em forma de L, que se encontra, desde que os apelados (H) e (A) tiveram o primeiro filho precariamente dividida em duas partes, por algumas estantes.
Que. 18.
32. Na parte mais pequena dorme o filho do casal.
Que. 19.
33. A outra, com 5,25m por 2,70m. serve, indistintamente, de sala comum e de sala de refeições.
Que. 20.
34. O apartamento não tem arrecadação, despensa, varandas, marquise ou garagem.
Que. 21.
35. A zona de comer apenas dispõe de uma mesa e quatro cadeiras, não podendo ser utilizada por mais de quatro pesoas.
Que. 22.
36. A sua exiguidade impõe que os armários da zona da cozinha fiquem como apoio daquela zona.
Que. 23.
37. A cozinha dispõe apenas de dois armários que, por falta de outras instalações, têm de ser também utilizadas para arrumar outras coisas: além da louça e comida, são arrumados o material e utensílios (aspirador, encerador) de limpeza.
Que. 24.
38. A máquina de lavar louça está colocada sobre a de lavar roupa.
Que. 25.
39. A casa não dispõe de estendal recolhido.
Que. 26.
40. O casal tem de guardar objectos debaixo da cama.
Que. 27.
41. A apelada Dra. (A) é médica.
Que. 28.
42. O apelado Dr. (H) é actualmente Procurador da República.
Que. 29.
43. E não têm espaço para poder trabalhar.
Que. 30.
44. E não há espaço para arrumação de livros.
Que. 31.
45. Actualmente o casal tem caixas com livros arrumados no compartimento destinado à conduta dos lixos.
Que. 32.
46. Não há espaço para implantar qualquer cama suplementar.
Que. 33.
47. Os apelados nunca exerceram anteriormente o direito de denúncia.
Que. 35.
48. O pai da apelante e esta fizeram obras de reparação com conservação da casa, há cerca de seis anos, à sua custa, substituiram as portas e as pinturas da casa de jantar e do tecto, e os caixilhos de madeira e cimentaram o logradouro.
Que. 37.
A primeira das posições que a apelante defende neste recurso consiste na sua pretensão de se opôr com êxito ao pedido dos apelados Drs. (A) e (H) de denunciarem o arrendamento por necessitarem da casa para sua habitação, ao abrigo do então vigente art. 1096 do CC (hoje o art. 69 do RAU), para tanto invocando o disposto no art. 2 n. 1 b) da Lei n. 55/79, de 15 de Setembro, então vigente (a que hoje sucedeu o art. 107 n. 1 b) do RAU) -
- manter-se o inquilino na unidade predial há vinte anos, ou mais, nessa qualidade.
Uma vez que a apelante só se encontra no locado na qualidade de inquilina a partir de 17 de Dezembro de 1985, data em que se lhe transmitiu o direito ao arrendamento por morte do primitivo inquilino, seu pai (factos quatro e cinco supra) e que a denúncia foi feita para produzir efeitos a 31 de de Outubro de 1988 (a acção foi intentada a 18 de Janeiro de 1988 e o contrato teve o seu início a 1 de Maio de 1961, tendo sido celebrado por seis meses renováveis), a apelante esteve no locado, na qualidade de inquilina, por apenas dois anos dez meses e catorze dias.
Por isso, a apelante pretende adicionar este tempo aquele em que o seu transmitente ali se manteve, desde 1 de Maio de 1961 a 17 de Dezembro de 1985.
Esta pretensão da apelante não tem fundamento legal.
Este adicionamento só é concedido a favor do transmissário que seja cônjuge do transmitente - art. 2 n. 2 da Lei n. 55/79, de 15 de Setembro.
Se o legislador, que tinha presente o art. 1111 do CC, sabendo perfeitamente quem podiam ser os transmissários do direito ao arrendamento, apenas concedeu a faculdade daquele adicionamento ao cônjuge do transmitente foi porque, de caso pensado, a não quis conceder aos restantes possíveis transmissários.
No conflito entre o locador e o arrendatário, entre o locador e o candidato a arrendatário, ambos carecidos de habitação (nota-se, todavia, a incongruência da Lei ao exigir ao locador, para denunciar o arrendamento, que mostre que necessita da casa, de forma que idêntica exigência se não faz ao transmissário), ao chegar-se à situação já extrema em apreço, o legislador dirimiu o conflito de interesses concedendo a excepção de adicionamento do seu próprio tempo de permanência no locado ao do seu transmitente ao cônjuge deste mas negando-o aos parentes.
Compreende-se bem que assim se tenha procedido.
É que o cônjuge, apesar de o direito ao arrendamento não ser comunicável (art. 1110 do CC então vigente, hoje art. 83 do RAU), ocupa uma posição paralela ao ao do inquilino, merecendo a mesma protecção, nos mesmos termos, que é concedida ao próprio arrendatário.
E esta razão não colhe em relação aos parentes, muito em especial em relação a descendentes, os quais não se encontram na situação que levou o legislador a conceder uma tutela especial ao inquilino e seu cônjuge (idade e diminuição da capacidade de angariação de rendimentos - cfr. Zita Seabra referida a fls. 300, primeira coluna, linhas 28 a 34).
Pretende a apelante que o art. 2 n. 2 da Lei 55/79, de 15 de Setembro só se refere ao cônjuge porque em relação aos parentes a possibilidade de adicionamento já resultava do disposto no art. 1111 do CC.
Não é assim.
Tal possibilidade de adicionamento não resulta, de forma alguma, do art. 1111 do CC, nem em relação ao cônjuge, nem em relação a parentes, em qualquer das sucessivas redacções que o preceito tem sofrido, como não resulta do actual art. 85 do RAU, nem de perto nem de longe.
Esta pretensão da apelante não tem o mínimo apoio legal.
Em conclusão: para efeitos do disposto no art. 2 n. 1 b) da Lei n. 55/79, de 15 de Setembro, hoje art. 107 do RAU, só ao cônjuge é permitido adicionar ao seu tempo de permanência do transmitente no arrendado; deste benefício não gozam outros transmissários do direito ao arrendamento.
Desta sorte, improcede a primeira pretensão formulada pela apelante no recurso.
A segunda questão que a apelante levanta no recurso
é a sua pretensão de ver os apelados condenados a reembolsá-la do custo de obras por ela e pelo anterior inquilino levadas a cabo no prédio locado, referidas no facto quarenta e oito supra, a liquidar no seu montante em execução de sentença.
Os factos apurados são demasiado escassos para que se possa determinar se cabia ao locador executar as obras em apreço, ou se elas eram a cargo do arrendatário, nos termos do disposto no art. 1043 do CC e da cláusula contratual dita supra no número dois da fundamentação de facto.
Não se sabe, nomeadamente, se as obras efectuadas eram necessárias (isto é, se tiveram por fim evitar a perda, destruição ou deterioração do prédio) já que nada se diz acerca do estado das partes do prédio sobre que incidiram as obras antes de estas terem sido feitas; nem se sabe se tais obras foram úteis (isto é, se aumentaram o valor do prédio, facto este que também não resulta da prova), tudo nos termos do art. 216 n. 3 do CC.
Assim, tais obras são de considerar meramente voluptuárias, isto é, feitas para maior comodidade dos locatários (art. 216 n. 3 do CC), o que é especialmente evidente em relação ao cimentar do logradouro. Daqui a consequência de nenhum direito a receber o respectivo valor assista à apelante, nos termos do disposto nos arts. 1046 e 1273 do CC.
De resto, ainda que assim não fosse, é inquestionável a validade da cláusula contratual dita supra no número dois da matéria de facto mediante a qual se estipulou serem a cargo do locatário as obras de conservação e certas obras de reparação.
Isto é assim dada a natureza meramente supletiva da norma que confere ao autor de benfeitorias o direito a ser indemnizado.
Cfr. Galvão Teles, "Utilização de Espaços nos Shopping Center", in Colectânea, 1990, 2, pag. 33, n. 27.
Pelo menos quanto às pinturas referidas no ponto de facto quarenta e oito, caem estas na previsão do art. 1043 do CC, como encargo do locatário (cfr. Pinto Furtado, Curso de Direito dos Arrendamentos Vinculisticos, pag. 305).
Finalmente, de qualquer modo, o direito de o arrendatário ser reembolsado do custo de obras que faça depende de tais obras serem de tal modo urgentes que se não compadeçam com as delongas do procedimento judicial e de o locador se encontrar em mora quanto à obrigação de fazer as reparações (art. 1036 do CC).
E para que o locador fique constituído em mora é necessário que tenha sido interpelado, em termos imperativos, para realizar as obras, com fixação de prazo para o efeito, e que tal prazo tenha decorrido, sem que a obra se mostre realizada (arts. 804 n. 2 e 805 n. 1 do CC).
Ora, dos factos provados, nomeadamente da natureza das obras realizadas, não resulta nem a urgência dessas obras, nem a mora do locador em relação à (pretensa) obrigação de proceder a obras, dada a total falta de interpelação.
Tudo isto, claro está, em relação a obras feitas por iniciativa do inquilino, já que em relação a obras impostas pela Administração Pública é outro o regime que não cabe na hipótese dos autos.
Assim, improcede a segunda das pretensões formuladas pela apelante.
Pelo exposto, acordam no Tribunal da Relação de Lisboa em confirmar a sentença.
Custas pela apelante.
Lisboa, 31 de Março de 1992
Sousa Inês
Ilegível
Ilegível. |
