| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
I - RELATÓRIO
Falência de P, Ldª, representada pela liquidatária judicial AR, intentou acção ordinária, contra J e M, pedindo a condenação dos réus:
- a reconhecerem o direito de passagem do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial, por duas ruas através do prédio descrito na mesma Conservatória pertencente aos réus, sendo a rua a poente do prédio 707 com 7 metros e a rua a nascente do mesmo m 4 metros de largura, e a decretar-se que seja registado na Conservatória do Registo Predial esse mesmo direito;
- a absterem-se de qualquer acto que impeça o exercício desse direito.
Em síntese, alegou que o prédio nº 231, que lhe pertence, está encravado pelo prédio nº 707, pertencente aos réus, não confinando com nenhum caminho. O prédio da autora tem serventia pelo prédio dos réus por duas ruas a nascente e poente. Estas ruas não prejudicam o prédio 707 e sempre foram utilizadas, sem interrupção para acesso ao prédio da autora, sem impedimento ou contestação pelos proprietários do prédio nº 707 ou terceiros.
Cerca de dois meses antes de Junho de 2003 foram colocados numa das ruas de acesso ao prédio nº 231 blocos de cimento colocados em forma de muro e um amontoado de caixotes que taparam por completo essa rua e que a autora, entretanto, já removeu.
A autora tem receio que os réus voltem a perturbar o seu direito, o que pretende evitar com a presente acção.
Contestaram os réus, pugnando pela improcedência da acção e pela procedência da reconvenção.
Em síntese, alegaram que a construção do armazém na parte urbana do prédio da autora é clandestina, por não possuir licença de construção nem de utilização, sendo esta acção uma forma de licenciar uma construção edificada à data ilegalmente sobre um prédio rústico.
Não é verdade que o prédio autora sempre tenha tido saída para a EN, pelo prédio dos réus que confina com a estrada, pois o mesmo inicialmente confrontava a norte com Estrada e Igreja, e na sequência de destaque da parcela é que começou a ser feito o atravessamento em causa nos autos.
Os réus nunca permitiram ou autorizaram a constituição de qualquer servidão do prédio nº 231 sobre o nº 707, porque desde muito cedo tiveram a pretensão de transformar o seu imóvel em unidade turística de alojamento.
Os réus apenas permitiram aos ex-sócios da autora a passagem pelo seu prédio em condições muito específicas e restritas, atendendo aos laços familiares que os ligam e a pedido destes, como acto de mera tolerância, sendo que, quando os réus pretendessem avançar com o projecto de desenvolvimento imobiliário, tal acesso cessaria de imediato, ou antes se essa fosse a vontade dos réus.
A existir servidão de passagem deve a autora fazer a saída pela confrontação norte por ser mais simples e menos onerosa, por atravessar terrenos rústicos de terceiros que deviam ser co-réus nesta acção.
Já deu entrada na Câmara Municipal um projecto, no prédio nº 707, para construção de uma unidade hoteleira ou similar com cerca de 40 quartos, que, por se situar em espaço urbano, ser compatível com o PDM, situar-se em local com boas possibilidades de ser sucesso comercial, se apresenta como importante projecto turístico para o concelho de Alenquer, que apresenta carência de unidades desta natureza, que se agravarão com a construção do aeroporto e com a passagem do TGV.
Atenta a área de implantação do projecto, de cerca de 1.300 m2, o custo do projecto não será inferior a 800 mil euros, a um valor de € 600,00/m2, sem contabilizar o valor do terreno;
A proceder a pretensão da autora, a mesma inviabilizaria o projecto em apreço, pelo que o valor de indemnização por servidão seria em valor até 800 mil euros acrescido do valor do terreno, a ser definido em execução de sentença.
A justificar-se o acesso desmesurado ao prédio da autora pelo prédio dos réus, os mesmos devem ser compensados em € 45.000,00, pela redução das potencialidades de utilização do mesmo.
A existência de duas ruas no prédio dos réus prejudica a utilização do armazém ali implantado, que é susceptível de arrendamento que, numa perspectiva locativa vale mais de € 128.700,00, equivalente a rendas de 10 anos, sem inflação. A autora não tem a posse de servidão há mais de 5 anos e a mesma não é efectiva, pública, ou de boa fé.
Em reconvenção, alegaram, em substância, que a actuação da autora lhes provocou prejuízos, devido à devassa da sua propriedade, bem como relacionados com o atraso do projecto imobiliário em referência, requerendo a condenação da autora em importância diária não inferior a € 250,00 a liquidar em execução de sentença, caso a conduta da autora perturbe ou atrase o seu direito de propriedade e o projecto imobiliário em curso; e em indemnização de valor não inferior a 1/3 de 800 mil euros acrescido do valor do terreno, correspondente ao lucro mínimo a obter pelos reconvintes com o desenvolvimento do projecto imobiliário que ficará irremediavelmente prejudicado com a conduta da autora. Mais pediram a condenação da autora a abster-se de qualquer acto ou contrato que viole o seu direito de propriedade.
A autora replicou, alegando que os réus não concretizam os pedidos reconvencionais que efectuam, pelo que não sabe qual é o pedido concreto da reconvenção.
A autora apenas se limita a passar pela propriedade dos réus nos termos descritos na petição inicial, inexistindo qualquer devassa pública. A autora não pretende impedir os réus de exercerem o seu direito de propriedade ou de recorrerem a financiamento para os seus projectos.
Foi proferido despacho de aperfeiçoamento da petição inicial a fim de que a autora concretizasse a natureza do imóvel dos réus, bem como as características das servidões a constituir.
A autora apresentou requerimento na sequência de tal despacho.
Os réus apresentaram resposta ao requerimento da autora, repetindo o que disseram na contestação, designadamente que não se entende porque a autora pretende duas servidões e acrescentando que o estabelecimento hoteleiro que mencionou na sua contestação já foi aprovado pela CM .
Foi proferida sentença que julgou a acção parcialmente procedente e
A) Condenou os réus a:
1. Reconhecerem a constituição de uma servidão legal de passagem a favor do prédio urbano, constituído por armazém de depósito e tratamento de frutas com 1.600 m2 e logradouro com 1.253 m2, sob o n.º --- da Conservatória do Registo Predial e inscrito na respectiva matriz predial sob o art. 2076, propriedade da A. “P Lda.”, sendo essa servidão por um caminho asfaltado, com 7 metros de largura e 47 metros de comprimento situado no prédio dos RR. a ladear o armazém aí existente, e por onde já é feita a passagem em apreço nos autos, e que onera o prédio urbano, constituído por arrecadação, escritório e armazém de r/c com 569,5 m2 e logradouro com 3.150 m2, sito em descrito sob o n.º da Conservatória do Registo Predial e inscrito na respectiva matriz predial sob o art., de que os RR. são donos, contíguo daquele;
2. A absterem-se da prática de quaisquer actos lesivos do direito de servidão legal de passagem a favor da autora;
B) Ordenou que seja realizado o averbamento da servidão legal de passagem nos registos prediais dos prédios e nos termos mencionados em a) 1.
C) Absolveu os réus do demais peticionado pela autora;
Julgou o pedido reconvencional parcialmente procedente e:
A) Condenou a A. “P, Lda.” a pagar aos RR. J e M a quantia que se vier a liquidar em sede de execução de sentença, relativamente à indemnização devida pela constituição da servidão legal de passagem referida;
B) Absolveu a A. “P, Lda.” do demais peticionado pelos RR. J e M;
C) Julgou ainda improcedente o pedido de condenação da A. “P, Lda.” como litigante de má fé, dele a absolvendo.
Não se conformando com a douta sentença, dela recorreram os réus, tendo formulado as seguintes CONCLUSÕES:
1ª - O objecto da presente acção é, justamente, a pretensa constituição pela apelada de uma servidão pela usucapião.
2ª - A apelada delimitou, na sua petição inicial, o objecto da presente acção que gravita, toda ela, em torno de alegados factos consubstanciadores de uma usucapião.
3ª - O tribunal a quo julgou, como lhe incumbia, não haver a constituição de uma servidão por usucapião.
4ª - O tribunal a quo conheceu de outras questões de que não devia tomar conhecimento, não alegadas ou peticionadas pela apelada, como a existência de uma servidão por outra forma de constituição que não a usucapião.
5ª - Ao conhecer destas questões de que não devia tomar conhecimento, há uma causa de nulidade da sentença (artº 668º nº 1 alª. d) do CPC).
6ª - Ao tempo da feitura da sentença, o tribunal a quo dispunha de valores para a fixação da indemnização a atribuir aos apelantes, sem necessidade de relegar a fixação dos mesmos em execução de sentença.
7ª - O valor mínimo da indemnização a atribuir aos apelantes pela servidão de passagem deve ser de, pelo menos 266.667,00 euros.
8ª - Não há uma mera probabilidade de fixar os prejuízos dos apelantes: estes prejuízos existem e foram julgados provados, pelo menos no que concerne a um mínimo.
9ª - Nenhuma das partes alegou nos autos a falta ou não de solvabilidade da apelada.
10ª - Se a apelada - massa falida de uma antiga sociedade comercial - não puder pagar o preço da servidão, não faz sentido que requeira a servidão e que a mesma lhe seja concedida.
11ª - Um prejuízo não pode ser conseguido à custa de outro prejuízo.
12ª - A sentença é obscura na parte em que afirma não ter havido esbulho da posse dos apelantes e, como tal, não terem os mesmos direitos a uma compensação pecuniária.
13ª - Só quando transitar em julgado a sentença é que o direito à servidão de passagem vai integrar a esfera jurídica da apelada; até esse dia a mesma não existe.
14ª - Não existindo esse direito e não tendo sido alegado, nem pedido a sua retroactividade, não podem os apelantes serem privados do seu direito de propriedade.
15ª - A apelada não pediu a fixação de data para a produção dos efeitos da servidão. No entanto, o tribunal a quo procura fazer produzir os efeitos desde o início da violação do direito de propriedade, quando estes efeitos nem sequer foram pedidos pela apelada.
16ª - O tribunal conheceu, mais uma vez, de questões de que não devia tomar conhecimento, porquanto as mesmas não foram alegadas ou sequer peticionadas pelas partes.
17ª - O que constitui uma nulidade da sentença.
18ª - Tendo ficado provado que em todos os prédios confinantes com o dos apelantes não existe qualquer construção urbana, a douta sentença nada adianta quanto à natureza rústica dos prédios (artº1553º do Cód. Civil).
19ª - Esta característica inviabilizaria de imediato a pretensão da apelada.
20ª - Nenhuma das partes, nomeadamente a apelante, alegou que as pretendidas duas vias de acesso sobre o terreno correspondiam ao logradouro do seu imóvel.
21ª - A sentença recorrida violou, entre outros, os artigos 1553º do Código Civil, 264º e 664º do Código de Processo Civil.
Termina pedindo que a sentença seja alterada e substituída por outra que julgue improcedentes os pedidos da apelada ou, se assim se não entender, ser a apelada condenada a pagar aos apelantes a quantia de 266.667,00 euros, correspondente ao valor mínimo da indemnização devida pela constituição da servidão de passagem.
A parte contrária contra-alegou, pedindo a manutenção da sentença recorrida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II - FUNDAMENTAÇÃO
A- Fundamentação de facto
Estão provados os seguintes factos:
1º - Da certidão de teor da descrição e de todas as inscrições em vigor, emitida pela Conservatória do Registo Predial, relativa ao prédio misto, descrito sob o n.º 231 e inscrito na respectiva matriz predial consta inscrita a “aquisição a favor de P , Lda.” e a “apreensão em processo de falência efectuada em 26 de Junho de 2000” - (A).
2º - Do mesmo documento consta, através da AP 19, datada de 20.02.92, que o prédio supra referido é composto por um armazém de depósito e tratamento de frutas com 1600 m2 e por um logradouro com 1253 m2 - (B).
3º - Tal armazém começou a ser construído pelo menos com um ano de antecedência relativamente à data do seu registo - (C).
4º - A certidão supra mencionada refere como confrontações do prédio urbano, as seguintes: Norte: J; Sul: D; Nascente: A; Poente: R - (D).
5. Os RR. são os actuais proprietários do prédio descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º --- com o qual confina, a sul, o prédio referido em A) - (E).
6º - O prédio referido em E) confina com a Estrada Nacional - (F).
7º - O prédio referido em A) teve e tem saída para a Estrada Nacional, a Sul, pelo prédio mencionado em E), desde a construção naquele de um armazém - (1º).
8º - O armazém mencionado em B) só tem acesso para a rua pública, pela Estrada Nacional, através do prédio referido em E) - (2º e 3º).
9º - No prédio referido em A) foram construídas duas entradas/saídas de acesso ao armazém mencionado em B), através de duas ruas, sendo uma delas devidamente asfaltada, de acesso à Estrada Nacional, através do prédio mencionado em E) - (4º).
10º - A rua asfaltada tem cerca de 7 metros de largura e 47 metros de comprimento e é também utilizada para acesso de camiões de grande porte - (5º).
11º - E a outra com cerca de 4 metros de largura e 35 metros de comprimento - ( 6º).
12º - Foi construído um armazém no prédio referido em E), com o esclarecimento de que tal sucedeu cerca de 5 anos antes da construção do armazém referido em B) - (9º).
13º - As ruas de acesso ao armazém referido em B) ladeiam, a nascente e a poente, o armazém do prédio dos RR. - (10º).
14º Uma dessas ruas de acesso, a asfaltada, é essencial para a utilização dos portões do armazém mencionado em B) - (11º).
15º - A passagem pela rua asfaltada tem sido reconhecida publicamente por todas as pessoas que conhecem o prédio da A. - (13º).
16º - Em data não concretamente apurada, mas há alguns anos, apareceram numa das ruas, uns blocos de cimento colocados em forma de muro e um amontoado de caixotes que taparam por completo essa rua de acesso ao prédio da A. - (14º).
17º - À excepção do prédio dos RR., todas as outras confrontações do prédio da A. confinam com prédios em que não existem construções - (16º).
18º - Deu entrada na Câmara Municipal de Alenquer um projecto imobiliário referente ao prédio mencionado em E) - (17º).
19º - Visando a construção de uma Unidade Hoteleira ou similar com 34 quartos - (18º).
20º - Cujo custo previsível nunca será inferior a cerca de 800.000,00 euros - (19º).
21º - A passagem para a via pública, do prédio da A. pelo prédio dos RR pode atrasar esse projecto - (20º).
22º - E até mesmo inviabilizá-lo - (21º).
23º - Podendo igualmente impossibilitar o desenvolvimento do financiamento do projecto - (22º).
24º - O lucro mínimo a obter pelos RR com o desenvolvimento de tal projecto corresponde a um terço do valor total do projecto de investimento (266,667,00 euros), acrescido do preço do terreno - (23º).
B- Fundamentação de direito
Das conclusões dos apelantes – de que resulta delimitado o objecto do recurso, como decorre designadamente dos artigos 684º nº 3 e 690º nºs 1 e 4 do Código de Processo Civil – emergem as seguintes questões, que a este tribunal cumpre decidir:
- a servidão legal de passagem a favor da autora pelo prédio dos réus;
- a indemnização a fixar aos réus correspondente ao prejuízo sofrido pela constituição da servidão de passagem.
A SERVIDÃO LEGAL DE PASSAGEM A FAVOR DA AUTORA PELO PRÉDIO DOS RÉUS
A autora pede o reconhecimento do seu direito de passagem pelo terreno propriedade dos réus, invocando a constituição de uma servidão de passagem por usucapião.
A douta sentença decidiu, e bem, que a servidão de passagem não se constituiu por usucapião, por não ter decorrido ainda o prazo para a sua constituição.
Todavia, considerou ainda a douta sentença que, sem prejuízo da alegação da autora, importava verificar “os requisitos de que depende a declaração de constituição de servidão legal de passagem no caso concreto, uma vez que, não obstante a mesma ter configurado a situação como de constituição de servidão de passagem por usucapião, não nos encontramos, no que tange à interpretação e aplicação do direito, sujeitos às alegações das partes, – cfr. o artº 664º do CPC".
Fez bem a douta sentença em rumar pela indicação do mencionado artigo 664º, já que os factos articulados pela autora consubstanciam a existência de uma servidão legal de passagem, tal como vem definida no artigo 1550º do Código Civil.
Na verdade, o tribunal é livre na qualificação jurídica dos factos desde que não altere a causa de pedir. O juiz, ao suprir as deficiências ou inexactidões das partes no tocante à qualificação jurídica dos factos ou à interpretação ou individuação das normas, tem de manter-se dentro do limite fundamental que lhe marca a acção, não podendo alterar as afirmações que identificam a razão e justificam as conclusões[1].
O autor não tem o ónus de qualificar juridicamente a causa de pedir, bastando-lhe expor os factos, e cabendo depois ao tribunal a qualificação jurídica destes[2].
Quanto ao conteúdo das servidões, rege o artigo 1544º do Código Civil:
“Podem ser objecto da servidão quaisquer utilidades, ainda que futuras ou eventuais, susceptíveis de ser gozadas por intermédio do prédio dominante, mesmo que não aumentem o seu valor”.
No que toca ao conteúdo das servidões, é necessários distinguir entre servidões voluntárias ou por facto do homem e servidões legais – artigo 1547º do Código Civil.
As servidões voluntárias constituem-se por contrato, testamento, usucapião ou destinação do pai de família. As servidões legais, na falta de constituição voluntária, podem ser constituídas por sentença judicial ou por decisão administrativa, conforme os casos.
No caso concreto, afastada a constituição de uma servidão de passagem por usucapião, restava à douta sentença recorrida analisar se os factos provados consubstanciavam uma servidão legal de passagem.
E assim fez, decidindo em conformidade com o artigo 1550º (servidão em benefício de prédio encravado) do Código Civil, segundo o qual:
“1. Os proprietários de prédios que não tenham comunicação com a via pública, nem condições que permitam estabelecê-la sem excessivo incómodo ou dispêndio, têm a faculdade de exigir a constituição de servidões de passagem sobre os prédios rústicos vizinhos.
2. De igual faculdade goza o proprietário que tenha comunicação insuficiente com a via pública, por terreno seu ou alheio”.
A douta sentença decidiu acertadamente, ao considerar a existência de uma servidão legal de passagem, pois se mostrou provado que o prédio da autora se encontra encravado, não tendo qualquer confrontação com a via pública.
Por isso, não se descortina a mencionada nulidade prevista no artigo 668º nº 1 alª d) do Código de Processo Civil.
Aplicando a lei aos factos assentes em interpretação suportada pela melhor doutrina e jurisprudência, permite-nos confirmar o decidido, nos termos do artigo 713º nº 6 do Código de Processo Civil.
A INDEMNIZAÇÃO A FIXAR AOS RÉUS CORRESPONDENTE AO PREJUÍZO SOFRIDO PELA CONSTITUIÇÃO DA SERVIDÃO DE PASSAGEM.
Em reconvenção, alegaram os réus que a actuação da autora lhes provocou prejuízos, devido à devassa da sua propriedade, bem como relacionados com o atraso do projecto imobiliário em referência, requerendo a condenação da autora no pagamento de determinada importância.
A douta sentença decidiu que os réus têm direito a indemnização pela constituição da servidão legal de passagem.
E fê-lo, como não podia deixar de ser, com base no disposto no artigo 1554º do Código Civil, segundo o qual: “pela constituição da servidão de passagem é devida a indemnização correspondente ao prejuízo sofrido”.
Nenhuma dúvida pode ser oposta quanto à exigibilidade de indemnização pelos prejuízos sofridos pelo prédio que venha a ser onerado com servidão de passagem, indemnização essa cujo montante haverá de ser fixado tendo em conta as regras gerais aplicáveis à obrigação de indemnizar[3] e que não pode ser afastada em situações em que, como no presente caso, a servidão a constituir se implanta sobre parte do prédio dos réus, porquanto a constituição de uma servidão determina, na generalidade dos casos, uma desvalorização do prédio serviente[4].
No tocante à fixação do “quantum indemnizatório” , concordamos com a interpretação perfilhada no acórdão da Relação do Porto de 05.12.2005[5], segundo a qual, “ tal indemnização não constitui um requisito legal directo com vista ao reconhecimento do direito de constituir servidão legal de passagem sobre prédio rústico vizinho, que , nesta fase, constitui objecto do pedido que se mostra formulado, antes constituindo um efeito da decisão judicial de constituição de tal servidão, a considerar oportunamente, designadamente na fase de execução dessa decisão.
Na realidade, os requisitos legais que permitem a constituição de uma servidão legal de passagem, o que se pretende ver declarado com o pedido que foi formulado nesta acção, mostram-se vertidos no art. 1550º do C. Civil, sendo que a indemnização devida pela constituição de tal servidão, prevista no art. 1554º do C. Civil, apenas poderá ser equacionada quando se mostre decidido em definitivo o direito de a constituir, mais propriamente numa fase de natureza executiva (de tal decisão), antes do que toda a actividade processual, que viesse a ser desenvolvida com tal objectivo, correria o risco óbvio de ser considerada desnecessária e inútil perante uma decisão de não reconhecimento do direito – constituição de servidão legal de passagem – que se pretendia ver constituído”.
Ainda na esteira do referido acórdão, podemos concluir que a indemnização e, consequentemente, a sua fixação, caso as partes se não ponham de acordo quanto à mesma, obter-se-á numa fase posterior à decisão em definitivo quanto ao direito de constituição de servidão de passagem, portanto, numa fase de natureza executiva de tal decisão, quiçá através do incidente de liquidação após o trânsito em julgado da decisão, subsistindo apenas a indemnização para liquidar.
Nesta conformidade, improcedem as razões invocadas pelos apelantes, no que concerne à pretendida nulidade da sentença por não condenar em indemnização, sendo que esta, resultando da lei e como consequência do reconhecimento da constituição de servidão, deve ser fixada em execução da decisão que constitua a servidão.
EM CONCLUSÃO:
- As servidões voluntárias constituem-se por contrato, testamento, usucapião ou destinação do pai de família. As servidões legais, na falta de constituição voluntária, podem ser constituídas por sentença judicial ou por decisão administrativa, conforme os casos.
- A indemnização e, consequentemente, a sua fixação, caso as partes se não ponham de acordo quanto à mesma, obter-se-á numa fase posterior à decisão em definitivo quanto ao direito de constituição de servidão de passagem, portanto, numa fase de natureza executiva de tal decisão, quiçá através do incidente de liquidação após o trânsito em julgado da decisão, subsistindo apenas a indemnização para liquidar.
III - DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente por não provada, confirmando-se a douta sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 21 de Janeiro de 2010
Ilídio Sacarrão Martins
Teresa Prazeres Pais
Carla Mendes
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[1] Alberto dos Reis, Código de Processo Civil Anotado, 5º, pág. 453.
[2] Vaz Serra, RLJ, 105º-233, em anotação ao Ac.do STJ de 15.10.1971.
[3] P. Lima e A. Varela, C. Civil Anotado, vol. III, 2ª ed., nota ao artº 1554º, pág. 643.
[4] J. Luís Santos, Servidões Prediais, pág. 35.
[5] www.dgsi.pt |
