| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I-RELATÓRIO
Em 26-5-2004, na Vara de Competência Mista do Funchal, Madeira, R (que entretanto faleceu, estando nos autos habilitados os seus herdeiros) e outros, instauraram contra S, LDA, Funchal, acção de despejo com processo comum ordinário, alegando, em síntese, que os Autores são donos e legítimos possuidores do prédio urbano sito no Funchal, Madeira, correspondente ao artigo matricial nº 1082, o qual por escritura pública de 21 de Abril de 1983 foi dado de arrendamento pelos então possuidores, à então denominada C Lda, Ré, que mais tarde veio a alterar a denominação para a actual. O arrendamento destinou-se ao exercício do comércio e restauração. A renda mensal inicial foi de esc.: 7.500$00. O contrato veio a ser alterado em 1989 quanto à renda mensal que ao tempo da propositura da acção é de € 2.191,74. Dizem os AA que a Ré não paga as rendas devidas aos AA desde o mês de Novembro de 2003, inclusivé, até à data, apesar de interpelada para o fazer. Liquidam as rendas em dívida à data da intentação da acção - 26 de Maio de 2004, em € 15.342,18. Liquidam os juros moratórios à taxa anual de 4% em € 151,80, até 30 de Abril de 2004.
Fundamentalmente actuam o direito de resolver o contrato de arrendamento em causa por falta de pagamento das rendas no tempo e lugar próprios, e por falta de depósito liberatório. Peticionando ainda o valor das rendas em dívida desde Novembro de 2003 até à entrega do locado.
Concluem pela procedência e assim:
Pela condenação da Ré ou quem ocupe o arrendado a despejar imediatamente o mesmo, deixando-o devoluto de pessoas e bens;
Pela condenação da Ré ou de quem ocupe o arrendado a pagar aos AA as rendas vencidas no montante que liquidam em € 15.342,18 e as vincendas até à entrega efectiva do locado aos AA, acrescida de juros moratórios à taxa legal de 4% ao ano, vencidos e vincendos até integral pagamento, sendo os vencidos até 30-4-2004 no valor de € 151,80.
A Ré é citada. Contesta. Impugna. Conclui pela improcedência da acção e pela sua absolvição do pedido.
A Ré junta depósitos efectuados na Caixa Geral de Depósitos relativos a montantes que entende de rendas entre 1 de Novembro de 2003 a 1 de Dezembro de 2004 – fls. 102 e ss- mas verifica-se que cada comprovativo do depósito tem escrito que “o depósito é condicional apenas quanto ao valor da indemnização”.
As AA impugnam estes depósitos – fls. 228 e ss – arguindo a má fé da Ré – e juntando documentos que vão até fls. 259, relativos a comunicações de actualizações, a recibos e pagamentos de montantes relativos ao mesmo arrendamento em valores muito superiores aos montantes dos depósitos bancários.
Pronuncia-se sobre a impugnação e os documentos a Ré - fls. 263, concluindo pela nulidade de alguns artigos da peça, pela improcedência da impugnação, pelo desentranhamento dos documentos.
Saneou-se o processo – fls. 71-72, 276-277. Improcedeu incidente de despejo imediato. Houve articulado superveniente. Procedeu-se a julgamento com gravação da prova. Prolatou-se sentença - fls. 589 e ss – que julgou a causa procedente.
Na parte decisória a sentença recorrida decide assim:
“- Julgar o pedido procedente, por provado, pelo que em consequência, declara-se a resolução, por falta de pagamento da renda, do contrato de arrendamento celebrado por escritura de 21 de Abril de 1983, lavrada no Segundo Cartório da Secretaria Notarial do Funchal, no Livro de notas para escrituras diversas, n° 40 - D, de folhas 54 verso a 56, referente ao prédio urbano, situado (…) no Funchal, (…), com a consequente condenação da Ré, não só no despejo imediato do locado, deixando-o devoluto de pessoas e bens, como também no pagamento da renda estipulada verbalmente, com a actualização legal, desde Dezembro de 2003, inclusivé - a de Novembro de 2003, com a retenção na fonte de 15%, foi no montante de € 3.287.06 - até à entrega do locado, acrescida de juros legais, contados desde o vencimento das rendas até integral pagamento. “
Inconformada recorre a Ré.
Nas alegações de recurso apresenta a Apelante Ré as seguintes conclusões:
1. A acção de despejo com base em incumprimento do arrendatário tem como pressuposto a resolução do contrato assente num dos motivos previstos na lei, resolução essa que tem de ser declarada judicialmente (nº 2 do art. 63°, do R.A.U.) na sequência de pedido do senhorio interessado, o qual, por não ser de conhecimento oficioso, tem de ser expressamente articulado e deduzido, nos termos da 28 parte do nº 2 do art. 660°, do Cód. Proc. Civil.
2. A petição inicial introduzida em juízo, ao não peticionar a declaração de resolução do contrato de arrendamento, antes a declarando ipso facto como consequência da interposição da acção, é inepta, atento o disposto na alínea b) do nº 2 do art. 193°, do Cód. Proc. Civil, ineptidão essa que, por ser de conhecimento oficioso, deveria ter sido declarada pela Sentença recorrida [alínea b) do nº 1 do art. 288°, alínea b) do nº 1 do art. 494° e art. 495°, todos do Cód. Proc. Civil].
3. Ao não reconhecer tal ineptidão e antes se pronunciar sobre a questão da resolução do contrato de arrendamento, declarando-a, sem que tal assunto tivesse sido suscitado pelos AA., apreciou a Sentença recorrida questão de que não podia tomar conhecimento, com o que incorreu na nulidade prevista na 2ª parte da alínea d) do nº1 do art. 668°, do Cód. Proc. Civil.
4. Tendo os AA. peticionado a condenação da R. no pagamento de rendas vencidas e vincendas calculadas com base no valor unitário mensal de € 2.194,71, não podia a Sentença impetrada condenar a R. a pagamento de valor superior ao peticionado, pelo que ao condená-Ia ao pagamento de uma renda no valor de € 3.287,06 violou a Sentença recorrida o disposto no nº 1 do art. 661°, do Cód. Proc. Civil, incorrendo na nulidade cominada na 16 parte da alínea e) do art. 668°, do mesmo diploma, nulidade essa que deve ser declarada com as legais consequências.
5. A Sentença impugnada conclui que AA. e R. tinham celebrado estipulação verbal posterior ao contrato de arrendamento, alterando o lugar do pagamento da renda, inicialmente fixado na sede da R., sem dar como provados os factos constitutivos dessa conclusão, nomeadamente os concretos intervenientes em tal estipulação, o local e data em que a mesma teve lugar e os seus termos (por exemplo, o novo lugar de cumprimento da obrigação acordado) ou, ao menos as genéricas circunstâncias de tempo, modo e lugar em que a mesma teve lugar.
6. A Sentença sub judice conclui pela existência de uma estipulação verbal de alteração do montante da renda celebrada entre os AA. e R. sem minimamente indicar quaisquer factos que indiciem as circunstâncias de tempo, modo e lugar em que tal estipulação ocorreu ou sequer de que factos dos dados como provados decorre tal conclusão, omissão de que resulta a falta de fundamentação, nesta parte, da decisão recorrida e a consequente nulidade da Sentença, nos temos da alínea b) do nº 1 do art. 668°, do Cód. Proc. Civil.
7. Caso se entenda, o que se admite sem conceder e por mera cautela, que a Sentença impugnada, ao afirmar na sua parte decisória a existência das acima referidas estipulações verbais de alteração do lugar de pagamento da renda e do seu montante, implicitamente as deu como provadas enquanto factos integrantes da sua fundamentação, pelo que não incorre nas nulidades arguidas nas Conclusões 4) e 6) supra, então, não tendo tais questões sido suscitadas pelos AA. estava o seu conhecimento vedado ao Tribunal, atento o disposto nos arts. 264°, nº 2 e 664°, 2ª parte, ambos do Cód. Proc. Civil, acarretando a sua apreciação a nulidade da Sentença, nos termos prescritos na 2ª parte da alínea d) do nº 1 do art. 668°, do Cód. Proc. Civil.
8. Tendo o contrato de arrendamento comercial em apreço nos autos sido celebrado por escritura pública, obrigatória quer ao tempo da sua celebração, quer da alegada alteração do montante da renda, necessariamente anterior, dada a economia da Sentença a Novembro de 1996, a prova de tal alteração só pode ser efectuada por documento autêntico, não o podendo ser por documento particular nem por prova testemunhal, atento o disposto, respectivamente, no n° 1 do art. 364°, no nº 1 do art. 393° e no nº 1 do art. 394°, todos do Cód. Civil.
9. Ao dar como provados, na resposta ao quesito 1 ° da Base Instrutória, determinados montantes pagos a título de renda mensal, no âmbito do mesmo contrato de arrendamento e em violação do nele disposto, apenas com base em documentos particulares e prova testemunhal, violou a Sentença recorrida as disposições invocadas na Conclusão anterior, pelo que deve ser alterada a resposta dada àquele quesito para "Não provado".
10. Ao considerar que o valor da renda paga em Novembro de 2003 foi de € 3.287,60 interpretou a Sentença recorrida erradamente o documento de fls. 249 dos autos, do qual resulta que aquele valor integra já uma multa de 50% por atraso no pagamento da mesma, pelo que o valor da renda daquele mês, com a dedução legal de 15%, é de € 2.194,71, valor para o qual deve ser corrigida a resposta dada ao quesito 1 ° da Base Instrutória.
11. Não resultando dos Factos Provados a existência de qualquer estipulação verbal modificativa da convenção quanto ao lugar de pagamento da renda inserta no contrato de arrendamento inicial, nem podendo tal estipulação ser extrapolada legitimamente a partir das respostas dadas aos quesitos 1 ° e 4° da Base Instrutória, deve ser revogada a Sentença impetrada na parte em que concluiu pela existência de tal estipulação.
12. Ainda que tal estipulação verbal possa ser dada como provada, não seria a mesma suficiente, por falta de forma legalmente prescrita, para alterar o contrato de arrendamento celebrado, uma vez que nas circunstâncias concretas deste e na falta de prova em contrário, se deve considerar que as partes atribuíram natureza essencial à cláusula de fixação do lugar de cumprimento, tanto que foi uma das poucas que entenderam disciplinar especifica e expressamente.
13. Não resultando dos Factos Provados a existência de qualquer estipulação verbal modificativa do montante da renda fixado no contrato de arrendamento inicial, deve ser revogada a Sentença impetrada na parte em que concluiu pela existência de tal estipulação.
14. Ao não proceder ao pagamento das rendas no montante invocado pelos AA. Não agiu a R. com qualquer abuso de direito, uma vez que constituía pressuposto deste a existência de estipulação verbal modificativa do montante da renda e o pagamento continuado ao longo de sete anos do montante das rendas alegadamente alteradas, pressupostos estes que, por não provados, se não verificam.
15. A consciência e conhecimento pelos AA de que a modificação da cláusula contratual respeitante ao montante da renda tinha de ser consagrada em escritura pública afasta a sua boa fé e a legítima expectativa de receberem o montante alterado sem que tal escritura fosse celebrada, o que impede que sejam beneficiários do abuso de direito que a Sentença impetrada imputa à R., pelo que deve também nesta parte ser aquela Sentença revogada.
Ao Autores nas suas contra-alegações concluem, no que importa:
1 - Como bem refere a douta sentença recorrida a existência da presente acção e recurso deve-se ao .... "Comportamento desonesto e desleal da Ré" ...
2 - Tudo se deve apenas ao facto da Ré, não ter pago nem querer pagar as rendas devidas pelo locado.
3 - Os AA., apenas reclamam as rendas devidas e aceites pela Ré e por esta pagas desde Dezembro de 1995, com as respectivas actualizações sem desonestidade nem deslealdade.
4 - A única coisa a rectificar na douta sentença é o valor, resultante da douta aclaração de € 3.287,60, havido ali como renda do mês de Novembro de 2003, que se encontra empolado pela mora de 50%, cf. se lê no respectivo recibo e fls. 249, devendo rectificar-se tal erro material e fixar-se o montante ilíquido de €2.578,52 e líquido de € 2.191,74, como correcto.
5 - Tudo o mais deve improceder.
6 - A douta sentença não padece de quaisquer vícios a não ser a omissão de não ter condenado a Ré como litigante de má-fé.
II- ENQUADRAMENTO JURÍDICO
É entendimento pacífico ser pelas conclusões das alegações do recurso que se afere e delimita o objecto e o âmbito do mesmo – artigos 690º- 1 e 684º- 3 do C.P.C., exceptuando aquelas questões que sejam de conhecimento oficioso - art. 660º - 2 – fim do mesmo diploma.
III - OBJECTO DO RECURSO
O Tribunal da Relação tem competência para conhecer tanto de questões de direito como de questões de facto.
Da análise do conjunto das conclusões da Recorrente verifica-se que impugna a decisão da matéria de facto produzida na 1ª instância e discorda do exame crítico da prova, bem como da indicação, interpretação e aplicação das normas que na 1ª instância se fez (artigo 659º- 2 e 3 do C.P.C.), apontando vícios.
Esmiuçando, temos:
Da análise do conjunto das conclusões da recorrente – artigos 684º, nº 3 e 690º do CPC, resulta que a apreciação do recurso se deve enquadrar no tratamento das questões seguintes:
Primeira questão- A petição inicial é inepta por nela não se ter expressamente pedido a condenação da Ré a ver resolvido o contrato de arrendamento (artigo 193º-2 –b)); a ineptidão é de conhecimento oficioso (artigo 288º-1-b); havia de ser declarada na sentença (artigos 494º- 1-b) e 495º); não o tendo sido, cometeu a sentença a nulidade prevista no artigo 668º-1-d) 2ª parte), todos do C.P.C.- conclusões 1 a 3 da Recorrente.
Segunda questão- Está provado ou não que AA e Ré tenham celebrado estipulação verbal posterior ao contrato de arrendamento alterando o lugar do pagamento da renda inicialmente fixado na sede da Ré – conclusão 5 da Recorrente.
Terceira questão- Está provado ou não que AA e Ré tenham celebrado estipulação verbal de alteração da renda – conclusão 6 da Recorrente.
Quarta questão- Se os AA pedem a condenação da Ré no pagamento das rendas vencidas e vincendas calculadas na base do valor unitário de € 2.194,71, não pode a sentença condenar a Ré no pagamento de valor superior ( renda de € 3.287,06 )- sob pena de violar o artigo 661º - 1 e de cometer a nulidade prevista no artigo 668º e) 1ª parte, ambos do C.P.C. – conclusões 4 e 10 da Recorrente.
Quinta questão- Não tendo as estipulações verbais aludidas nas questões 2ª e 3ª sido suscitadas pelos AA., estava o seu conhecimento vedado ao Tribunal, atento o disposto nos arts. 264°, nº 2 e 664°, 2ª parte, ambos do Cód. Proc. Civil, acarretando a sua apreciação a nulidade da Sentença, nos termos prescritos na 2ª parte da alínea d) do nº 1 do art. 668°, do Cód. Proc. Civil. – conclusão 7 da Recorrente.
Sexta questão- Tendo o contrato de arrendamento comercial em apreço nos autos sido celebrado por escritura pública, obrigatória quer ao tempo da sua celebração, quer da alegada alteração do montante da renda, necessariamente anterior, dada a economia da Sentença, a Novembro de 1996, a prova de tal alteração só pode ser efectuada por documento autêntico, não o podendo ser por documento particular nem por prova testemunhal, atento o disposto, respectivamente, no n° 1 do art. 364°, no nº 1 do art. 393° e no nº 1 do art. 394°, todos do Cód. Civil.
A pergunta 1ª não admite prova testemunhal nem por documento particular. Deve ser respondida: não provado. – conclusões 8 e 9 da Recorrente.
Sétima questão- Ao não pagar a renda de líquidos € 2.191,74 a Ré agiu em abuso de direito, ou não. A boa fé dos AA está afastada, ou não? O caso sub iudice. A solução.
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O Tribunal da Relação pode alterar a decisão da 1ª instância sobre matéria de facto se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa - artigo 712º - 1 a) do C.P.C..
A relação entre a actividade das partes e a do juiz a que alude o artigo 664º do C.P.C. tem de ser perspectivada num dupla vertente: matéria de direito e matéria de facto.
Quanto à primeira o juiz não está sujeito às alegações das partes no tocante à indagação, interpretação e aplicação das regras de direito.
Quanto à segunda o juiz só pode socorrer-se dos factos alegados pelas partes, mas segundo o artigo 264º, para que remete o aludido 664º do C.P.C. estão subtraídos ao ónus de alegação vários tipos de factos: a) os notórios- artigo 514º-1 do C.P.C., ou seja os que são do conhecimento geral; b) os factos de que o tribunal tem conhecimento por virtude do exercício das suas funções – artigo 514º-2 do C.P.C.; c) os reveladores de um uso reprovável do processo; d) os instrumentais que resultem da instrução e discussão da causa - artigo 264º-2-2ª parte do C.P.C.; e) os factos essenciais complementares ou concretizadores de outros que as partes tenham oportunamente alegado e resultem da instrução ou discussão da causa, desde que a parte interessada manifeste vontade de deles se aproveitar e à parte contrária tenha sido facultado o exercício do contraditório – artigo 264º- 3 do C.P.C.
Os factos instrumentais e os complementares resultam da intervenção do tribunal no exercício da actividade instrutória, colhidos a partir dos documentos juntos, depoimentos das partes e testemunhas, relatórios, inspecções, e também da discussão suscitada aquando da valoração desses meios probatórios.
Os factos são considerados instrumentais ou acessórios quando deles não depende a procedência ou improcedência da acção, mas do seu conhecimento pelo mecanismo das presunções, quer legais quer judiciais infere-se a certeza ou a prova dos factos essenciais - Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 7ª ed., pág. 227, 42 e 43.
IV FUNDAMENTAÇÃO:
1.Quanto à primeira questão:
A Recorrente invoca que a petição inicial é inepta por nela não se ter expressamente pedido a condenação da Ré a ver resolvido o contrato de arrendamento, apontando a violação do artigo 193º-2 –b) do C.P.C. por entender tratar-se de contradição entre pedido e causa de pedir.
Na acção de despejo a causa de pedir é o contrato de arrendamento conjuntamente com o facto que, em face da lei, constituir fundamento para a cessação desse arrendamento(1).
Os AA invocam o contrato de arrendamento e invocam a falta de pagamento de rendas imputável à Ré, como se vê dos artigos 1º, 4º, 5º e 6º da petição inicial.
A simples alegação da falta de pagamento de rendas, mesmo que se não diga qual o local onde esse pagamento devia ser feito (como é o caso da presente petição inicial), é causa de pedir bastante para a acção de resolução do contrato de arrendamento(2).
Portanto a petição inicial tem causa de pedir, e é intelegível. Cumpriram s AA o disposto no artigo 467º- 1 d) do C.P.C., indicando os fundamentos da causa, com especificação dos factos constitutivos do direito ou indiciários dos mesmos (3). É que, os AA, depois de liquidarem as alegadas rendas vencidas e em dívida, no artigo 7º da sua petição inicial alegam que o não pagamento da renda no tempo e lugar próprios e bem assim a falta de depósito liberatório conferem aos AA, senhorios, o direito de resolverem o contrato de arrendamento existente com a Ré, com base no artigo 64º-1 a) do RAU, esclarecendo que o fazem pela presente acção, e no artigo 8º da petição inicial alega que os AA têm direito a exigir o pagamento das rendas até à entrega do locado.
Só depois formulam o pedido - pela condenação da Ré ou quem ocupe o arrendado, a despejar imediatamente o mesmo, deixando-o devoluto de pessoas e bens;
Pela condenação da Ré ou de quem ocupe o arrendado a pagar aos AA as rendas vencidas no montante que liquidam em € 15.342,18 e as vincendas até à entrega efectiva do locado aos AA, acrescida de juros moratórios à taxa legal de 4% ao ano, vencidos e vincendos até integral pagamento, sendo os vencidos até 30-4-2004 no valor de € 151,80.
Existe pedido – artigo 467º 1 e) do C.P.C, formulado na conclusão da peça. Na redacção do pedido não é expressamente escrito que se pede a condenação da Ré a ver declarado resolvido o contrato de arrendamento em causa. E este é o ponto colocado pela Ré.
Da economia da petição inicial retira-se que se invoca um contrato de arrendamento urbano para o comércio ou indústria; a falta de pagamento de rendas por parte do inquilino Ré; indica-se o direito no sentido de se afirmar que os AA têm o direito de resolver o contrato de arrendamento, o que com esta acção actuam, o que carece de decisão judicial, como da lei decorre. Concluem pelo pagamento das rendas e pelo despejo do locado.
Há uma linearidade, uma lógica em todo o petitório. Os titulares da relação controvertida são as partes, o contrato é aquele, o motivo para a resolução está invocado. A resolução só pode ser decretada por via judicia – artigo 63º do RAU, o que não carece de ser invocado por ser de lei. Pede-se um despejo e a condenação das rendas vencidas e vincendas, tudo a ver com o mesmo contrato.
O C.P.C. aponta os casos de ineptidão da petição inicial – artigo 193º 2.
Como interpretar esta norma?
A ideia geral é a de impedir o prosseguimento de uma acção viciada por falta ou contradição interna da matéria ou objecto do processo, que mostre desde logo não ser possível um acto unitário de julgamento, “judicium” (4).
Para a al. b) desse preceito não basta uma simples desarmonia entre pedido e causa de pedir (5).
Entre a causa de pedir e o pedido formulado, não há qualquer contradição, nem qualquer desarmonia. Há uma continuidade, há uma sequência.
Pedir a condenação da Ré no despejo do locado, é pedir um facto concreto. O despejo é a consequência jurídica e prática da cessação do contrato de arrendamento. A averiguação em torno do contrato de arrendamento, quer no sentido de continuar a vigorar, quer no sentido de se resolver pela verificação do fundamento invocado, é um trabalho lógico, jurídico, técnico, do jurista- na bipartição entre facto e direito, é direito. E da indagação, interpretação e aplicação do direito conhece o tribunal – artigo 664º do C.P.C.. Como diz o brocardo latino: da mihi factum dabo tibi ius.
A petição inicial não padece do vício apontado, não e inepta.
Não é necessário pedir autonomamente que se decrete a resolução do contrato, porque, embora possível, e tecnicamente certo, esse pedido sem o de despejo, tornar-se-ia inócuo. O que interessa à parte é o despejo e a entrega do locado livre de pessoas e bens. Formulou esse pedido. O mais é direito, cabendo ao tribunal indagar do mesmo, interpretá-lo e aplicá-lo.
Não tem razão a Apelante.
2.Quanto à matéria de facto:
É preciso ouvir a gravação da prova.
A base instrutória está a fls.72, estando a pergunta 2ª com nova redacção a fls. 383, e a pergunta 5ª a fls. 381 verso – aditamento em resultado de articulado superveniente dos AA de fls. 301.
As pessoas foram ouvidas pela seguinte ordem:
(…)
3. DECISÃO SOBRE A MATÉRIA QUESITADA
Responde-se como segue às perguntas da base instrutória:
Pergunta 1ª- _Provado apenas que, relativamente aos meses de Novembro de 1996, Dezembro de 1997, Novembro, Dezembro de 1998, Agosto de 1999, Janeiro, Fevereiro, Junho, Agosto, Setembro. Outubro de 2000, Janeiro, Fevereiro de 2001, Outubro, Novembro, Dezembro de 2002, Setembro de 2003, Outubro de 2003 e Novembro de 2003, a Ré pagou, a título de renda mensal do prédio em causa, e os AA assim receberam, com dedução fiscal em sede de Imposto Sobre o Rendimento, na fonte, de 15%, os montantes de 370.209$00, 383.907$00, 392.737$00, 392.737$00, 388.950$00, 397.896$05, 397.879$00, 397.897$00, 397.897$00, 397.879$00, 397.879$00,406.650$00, € 2.115,58, € 2.115,58, € 2 115,58, € 2.191,74, € 2.191,74 e € 2.191,74;
Pergunta 2ª- Provado, mas sem “ inclusive”, e com referência aos valores da pergunta 1ª;
Pergunta 3ª- Provado apenas que a Ré foi verbalmente interpelada pelo senhorio para pagar a renda referente aos meses de Dezembro de 2003 e seguintes, com referência aos valores da resposta à pergunta 1ª;
Pergunta 4ª- Não provado;
Pergunta 5ª- Provado apenas que em 8 de Junho de 2005, pelas 17 horas e 45 minutos, o Autor L apresentou-se no locado a reclamar o pagamento das rendas devidas – com referência aos valores da resposta `pergunta 1ª -, relativamente a esse mês – Dezembro de 2003 - e aos meses em atraso desde Dezembro de 2003, sem que a Ré tivesse procedido ao pagamento até à presente data;
Fundamentos:
A resposta à primeira pergunta baseia-se na seguinte ordem de considerações: Não se pergunta o modo da alteração, pergunta-se o facto da renda mensal ter sido alterada quanto ao montante. Em 22 de Novembro de 1989, ainda a inquilina tinha a denominação social de “ C Lda “, foi outorgado entre os donos do prédio – senhorios - e os recém adquirentes do capital social da inquilina o acordo de fls. 287 a 288, no sentido de que se declarou concordar-se que a renda mensal do arrendado passaria em 1990 a ser de – 22.000$00; em 1991 a ser de 24.000$00; em 1992 de 26.000$00, em 1993 de 29.000$00; em 1994 de 32.000$00; de Janeiro a Outubro de 1995 de 38.000$00 e em Novembro de 2005 passou para 420.000$00. Segundo a testemunha (…), a esse valor passaram a acrescer os aumentos legais. Esse acordo não passou a escritura pública, como nele se previra na sua cl. 6ª, quando a 25 de Maio de 1990 se outorgou a escritura que consta de fls. 318 e ss. de cessão de quotas, alteração do pacto social e de denominação. Nessa escritura estiveram presentes por parte da inquilina as mesmas pessoas, por banda dos senhorios ( digamos ) esteve presente ainda a 6ª outorgante (…). Digamos que a sociedade era detida até aí em termos de capital, pelos donos, ou co-possuidores do imóvel arrendado. Os montantes pelos quais se acordou na renda foram pela inquilina, efectivamente pagos, jamais postos em causa, entendidos como devidos, e assim efectivamente recebidos pelos senhorios, declarados até com rendimentos com essa origem para efeitos fiscais. Há nos autos documentos relativos aos depósitos e aos recibos, bem como às actualizações.
(…)
As testemunhas A e B demonstraram conhecimento pessoal do facto perguntado, pois trabalhavam ambos no escritório onde eram recebidas as rendas, emitidos os recibos, feitos os contactos, grande parte deles, pessoalmente pela testemunha B- Gorete.
Os valores perguntados no quesito, bem como os constantes da resposta, já são líquidos, após a dedução na fonte de 15%.
Os valores em causa diziam efectivamente respeito à renda mensal do arrendado, e não a qualquer outro pagamento, com outra qualquer fonte, como claro fica pela prova feita. Há prova documental de todos os pagamentos e montantes.
A resposta à pergunta 2ª baseia-se igualmente nos depoimentos das testemunhas A e B, cuja apreciação já foi feita aquando do resumo do seu depoimento.
Dos autos não consta depósito liberatório no montante do total de cada renda.
A resposta à pergunta 3ª baseia-se no depoimento da testemunha G que era quem pessoalmente fazia os contactos.
A resposta à pergunta 4ª levanta algumas questões. Trata-se de um facto negativo, difícil de provar: a diabólica probatio. Presume-se que seja a renda a partir de Novembro de 2003 em diante. A pergunta pressupõe que a renda era na prática ou por obrigação contratualmente fixada paga na sede da inquilina, onde a iam receber os Autores. Mas não é assim. Os termos do contrato são o que dele se pode ler. De acordo com os depoimentos das testemunhas A e B não há lembrança que depois de 1995 as coisas se não tenham passado de modo diferente deste: era a inquilina que vinha pagar a renda ao escritório dos senhorios Autores. É certo ter havido várias entidades a explorar o restaurante instalado no arrendado que nada tinham a ver com a Ré inquilina. Se acaso alguém, nesses anos, se dirigisse ao restaurante para procurar a Ré, não encontrava a inquilina. Não aflorou da prova – quer vistos os depoimentos das testemunhas arroladas pelos AA quer vistos os das testemunhas arroladas pela Ré -, que alguma vez os senhorios fossem ao arrendado receber a renda mensal. Por outro lado, se desde 1995 parece haver a prática reiterada de ser a inquilina a pagar a renda no escritório dos senhorios, antes de 1995 nada se apurou a não ser que quando a Ré se constituiu tinha instalações no escritório dos senhorios. E sendo assim, o pagamento da renda podia ser efectuado nas mesmas instalações, comuns às partes. Ao responder a uma pergunta há que ajuizar do sentido, propósito e alcance da mesma. O perguntado não ficou tirado a limpo. Não ficou afastado que os AA não tenham alguma vez ido à sede da inquilina receber a renda.
Assim a resposta, à míngua de prova, é não provado.
A resposta à pergunta 5ª deve-se ao depoimento das testemunhas B,C,F,G.
4 - A MATÉRIA PROVADA
A
- Por escritura de 21 de Abril de 1983, lavrada no Segundo Cartório da Secretaria Notarial do Funchal, no Livro de notas para escrituras diversas, n° 40 - D, de folhas 54 verso a 56, M… declararam arrendar à sociedade "C, Lda.", que disse aceitar o arrendamento, o prédio urbano, situado (…), concelho do Funchal, inscrito na matriz predial sob o art. 1 083 (alínea a) dos factos assentes);
B
- Acordaram ainda, nomeadamente, no seguinte:
Destino - comércio e indústria de restaurante;
Prazo - o de um ano, com início reportado ao dia um de Abril de 1983, renovando-se por iguais períodos de tempo;
Renda - é mensal e na importância de 7 500$00 que será paga no primeiro dia útil do mês a que respeitar, na sede da sociedade arrendatária (alínea b) dos factos assentes);
C
- A sociedade "C Lda." alterou a sua denominação social para "S, Lda." (alínea c) dos factos assentes);
D
-A partir de Novembro de 2003, a Ré vem depositando, na C, a renda referida na alínea b) dos factos assentes, de 7.500$00, com a actualização legal, e ainda, embora condicionalmente, metade desse valor a título de indemnização, como se vê de fls. 103 e ss – (facto relevante, provado documentalmente e aceite);
E
-Relativamente aos meses de Novembro de 1996, Dezembro de 1997, Novembro, Dezembro de 1998, Agosto de 1999, Janeiro, Fevereiro, Junho, Agosto, Setembro. Outubro de 2000, Janeiro, Fevereiro de 2001, Outubro, Novembro, Dezembro de 2002, Setembro de 2003, Outubro de 2003 e Novembro de 2003, a Ré pagou, a título de renda mensal do prédio em causa, e os AA assim receberam, com dedução fiscal em sede de Imposto Sobre o Rendimento, na fonte, de 15%, os montantes de 370.209$00, 383.907$00, 392.737$00, 392.737$00, 388.950$00, 397.896$05, 397.879$00, 397.897$00, 397.897$00, 397.879$00, 397.879$00, 406.650$00, € 2.115,58, € 2.115,58, € 2 115,58, € 2.191,74, € 2.191,74 e € 2.191,74 (resposta ao quesito 1);
F
A Ré não paga as rendas desde Novembro de 2003- com referência aos valores de E);
G
A Ré foi verbalmente interpelada pelo senhorio para pagar a renda referente aos meses de Dezembro de 2003 e seguintes, com referência aos valores de E);
H
-Em 8 de Junho de 2005, pelas 17 horas e 45 minutos, o Autor apresentou-se no locado a reclamar o pagamento das rendas devidas – com referência aos valores de E -, relativamente a esse mês – Dezembro de 2003 - e aos meses em atraso desde Dezembro de 2003, sem que a Ré tivesse procedido ao pagamento até à presente data (resposta ao quesito 5;
5. FUNDAMENTAÇÃO:
As 2ª e 3ª questões
Não se alegou precisamente que entre Autores e Ré e em que concretas circunstâncias de tempo e lugar se tenha celebrado estipulação verbal posterior ao contrato de arrendamento, que revestiu a forma de escritura pública, alterando o lugar do pagamento da renda e alterando o montante desta. Daí que não se tenha levado à base instrutória esse factualismo não alegado.
O que se provou está supra definido.
A questão da Apelante é alegar que na sentença recorrida se conclui pela existência de alteração do montante da renda mensal e do lugar do pagamento, sem especificar os fundamentos para essa conclusão, o que levaria ao vício do artigo 668º 1 b) do C.P.C., cominador de nulidade.
Sabemos que é inadmissível prova testemunhal para provar convenção verbal sobre o lugar do pagamento da renda que alterou a anterior cláusula escrita do respectivo contrato(6). Mas também tal matéria se não perguntou na base instrutória. Sabemos que a prova do pagamento da renda se faz com a exibição do recibo, e que o recibo até pode provar o contrato de arrendamento – vd. Artigo 7º do RAU. E que a prova do depósito liberatório é documental.
Na sentença recorrida entendeu-se que a prática concreta do contrato de arrendamento, desenvolvida ao longo de anos contra a estipulação escrita na escritura pública, contra legem, aceite pelos senhorios e pela inquilina, não podia ser posta em causa como o foi pela inquilina Apelante, por venire contra factum próprio, por constituir um abuso de direito por parte da Apelante.
A motivação da sentença pode estar errada, ser incompleta ou deficiente. Tal não produz nulidade (7). Para que haja falta de fundamentos de facto, como causa de nulidade, torna-se necessário que o juiz omita totalmente a especificação dos factos que considere provados, de harmonia com o que se estabelece no artigo 659º- 3 do C.P.C, e que suportam a decisão (7). E essa falta não se verifica. A sentença recorrida está fundamentada de direito.
Assim não se verificam nela as nulidades apontadas.
Quarta questão
A indicação na parte decisória da sentença recorrida de um valor de renda superior à pedida, deve-se a mero lapso, já apontado na conclusão 4ª dos Apelados, e que rectificando fica:
“- Julgar o pedido procedente, por provado, pelo que em consequência, declara-se a resolução, por falta de pagamento da renda, do contrato de arrendamento celebrado por escritura de 21 de Abril de 1983, lavrada no Segundo Cartório da Secretaria Notarial do Funchal, no Livro de notas para escrituras diversas, n° 40 - D, de folhas 54 verso a 56, referente ao prédio urbano, situado (…) no Funchal, com a consequente condenação da Ré, não só no despejo imediato do locado, deixando-o devoluto de pessoas e bens, como também no pagamento da renda estipulada verbalmente, com a actualização legal, desde Dezembro de 2003, inclusive --- a de Novembro de 2003, com a retenção na fonte de 15%, foi no montante líquido de € 2.191.74 e ilíquido de € 2.578,52 --- até à entrega do locado, acrescida de juros legais, contados desde o vencimento das rendas até integral pagamento. “
Quinta questão
- Não tendo as estipulações verbais das questões 2ª e 3ª sido suscitadas pelos AA. estava o seu conhecimento vedado ao Tribunal, atento o disposto nos arts. 264°, nº 2 e 664°, 2ª parte, ambos do Cód. Proc. Civil, acarretando a sua apreciação a nulidade da Sentença, nos termos prescritos na 2ª parte da alínea d) do nº 1 do art. 668°, do Cód. Proc. Civil.
Não tendo as estipulações verbais das questões 2ª e 3ª sido suscitadas pelos AA. estava o seu conhecimento vedado ao Tribunal?
Conhecendo delas, apreciou questões de que não podia tomar conhecimento?
Há no processo uma dicotomia fundamental: o facto e o direito.
Quanto ao facto, levaram-se à base instrutória os factos alegados pelas partes, controvertidos, relevantes para a decisão da causa segundo as várias perspectivas que do ponto de vista do direito se colocam.
Do ponto de vista do direito, em sede de sentença, aplicou-se o direito ao factualismo provado nos termos do artigo 659º- 3 do C.P.C. fazendo-se o exame crítico das provas de que cumpria conhecer.
No princípio do dispositivo do artigo 264º do C.P.C. o tribunal não está apenas circunscrito ao factualismo alegado pelos AA, ou por uma das partes, mas por todas. E veja-se que é a Ré, apelante, que na sua contestação invoca o documento escrito para titular o contrato, e alega que não são admissíveis quaisquer estipulações de renda e de lugar de pagamento, posteriores ao contrato, que não obedeçam à mesma forma, impugnando desse modo a renda alegada pelos AA, e a mora da Ré, contrapondo esta que quem estava em mora eram os senhorios uma vez que estava estipulado que o pagamento da renda era no domicílio da Ré e que os senhorios jamais a foram aí cobrar.
Tal acervo era incontornável em termos de elaboração de base instrutória e – as questões atinentes do ponto de vista do direito eram recorrentes igualmente. O Tribunal não está sujeito as alegações e qualificações das partes, sendo livre na indicação, interpretação e aplicação da norma, só podendo servir-se de factos alegados pelas partes, e não apenas por uma delas, como a apelante pretende – artigo 664º do C.P.C..
Em sede de sentença na primeira instância cumpriu-se escorreitamente com este quadro de princípios, sendo a questão da atendibilidade ou não do lugar do pagamento da renda e do seu montante, como os AA alegaram, e como a Ré impugnou e excepcionou, incontornável, e abordada – artigo 660º 2 do C.P.C..
Assim, nem o acervo fáctico estava fora da alegação das partes, nem estava vedado ao tribunal conhecer das questões decorrentes em sede de apreciação jurídica.
6ª questão
Distinguiremos a aventada alteração do lugar do pagamento da renda, da questão invocada pelos AA da alteração do contrato quanto à renda, ou da actualização do seu montante.
Quanto ao lugar do pagamento, não há nos autos documento autêntico, nem outro. Sabemos que é inadmisível prova testemunhal para provar convenção verbal sobre o lugar do pagamento da renda que alterou a anterior cláusula escrita do respectivo contrato(6). Mas também tal matéria se não perguntou na base instrutória.
Quanto à prova da alteração do montante da renda, ou quanto ao montante da renda actual: sabemos que a prova do pagamento da renda se faz com a exibição do recibo, e que o recibo até pode provar o contrato de arrendamento – vd. artigo 7º do RAU. E que a prova do depósito liberatório é documental.
Na pergunta 1ª da base instrutória – e na resposta dada à mesma pergunta supra – está em causa a renda que foi sendo praticada, a actual, até relevante para o valor da causa, não necessariamente coincidente com a plasmada no contrato de arrendamento de há vários anos atrás, até por via de normas sobre actualização de rendas entretanto aparecidas.
Está em causa a proibição do artigo 394º do C. Civil.
Mota Pinto, em parecer publicado na C.J., ano 1985, tomo 3, página 9, ensinou que é excepção à regra do artigo 394º do C. Civil e, por isso, deve ser permitida a prova testemunhal , no caso do facto a provar estar já tornado verosímil por um começo de prova por escrito.
No caso dos autos os AA com a alegação do facto na petição inicial remeteram para o “ doc. 1 “ que juntaram, que se encontra a fls. 6 e ss, e que trata da caderneta predial do prédio onde consta o valor locativo do mesmo com evolução positiva em termos de grandeza. Esta prova é indirecta, mas é escrita, e é um começo. Aquando da elaboração do elenco dos factos assentes e da tecitura da base instrutória era a que existia nos autos. A pergunta 1ª da base instrutória é redigida sem qualquer menção a um contrato formal, a formação da vontade das partes, mas sim dirigida concretamente a saber qual o montante da renda que foi vigorando e vigorava por fim.
Era assim caso de não decidir a causa no saneador, de formular a pergunta, de admitir a prova, sendo feita prova documental e testemunhal a tal matéria.
A prova do montante actual, ou mais recente, da renda muito raramente pode ser feita pela escritura pública que titula o contrato, por via da evolução do seu valor; não dispensa a apresentação do recibo; e, sendo facto relevante e controvertido, no caso do facto a provar estar já tornado verosímil por um começo de prova por escrito, admite prova testemunhal.
Mantemos a resposta dada supra a tal pergunta.
Improcedem as conclusões da Apelante também nesta questão.
7ª questão
Vejamos:
a- Na petição inicial os AA invocam um arrendamento urbano para fins comerciais e ou industriais celebrado pelos AA como senhorios, e pela Ré, ainda com a denominação anterior, como inquilina, tendo por objecto o prédio em causa. Esclarecem que o contrato é particular e celebrado em 22 de Novembro de 1989.
Na contestação a Ré impugna dizendo logo que o único contrato existente é o celebrado por escritura pública outorgada em 21 de Abril de 1983.
Na réplica os AA aceitam este contrato.
Os AA estavam confrontados com uma “ alteração de renda “.
Tem-se entendido que a alteração de renda de um contrato preexistente, não dá origem a novo contrato, mas sim à modificação do primeiro, pois não haveria uma novação, que para existir carece de ser expressamente manifestada (8).
Os AA confrontados com a escritura, e com a alteração da renda ocorrida após 1989, anteriores à entrada em vigor do decreto Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, que deixou de submeter a escritura pública os arrendamentos para comércio e indústria, como é este-, aceitam ser essa escritura o título do contrato, e para o processo esse facto ficou adquirido.
b- O facto de na petição se ter formulado pedido contra a Ré e ainda contra quem quer que ocupasse o arrendado, justifica-se pelos elementos trazidos ao julgamento dando contra de terceiros a explorar o restaurante instalado no arrendado.
c- Fundamentalmente os AA dizem que a renda inicial foi de 7.500$00, depois alterada para 2.191,74 euros líquidos já da retenção de 15% na fonte em sede de imposto sobre o rendimento. Dizem que a Ré não paga desde Novembro de 2003 a renda nesse montante, apesar de interpelada a tal pelos senhorios. Liquidam as rendas vencidas até à propositura da acção, e pedem a condenação da Ré a despejar o arrendado com base no artigo 64º 1 a) do RAU, face à falta de pagamento da renda no tempo e lugar próprios e á falta de depósito liberatório.
A Ré na contestação invoca que é pela escritura pública que titula o contrato que este se rege. Qualquer alteração que se pretenda estabelecer ao contrato e que não obedeça à mesma forma é nula- quer seja a do lugar do pagamento da renda – que no contrato é na sede da arrendatária – quer seja a do montante da renda, que no contrato é de 7.500$00 mensais.
Daqui a Ré retira e alega que “ era nesse local que os AA se deviam ter apresentado a receber a renda, o que não fizeram”, “ os AA constituíram-se em mora”, “ não existe mora imputável à Ré, nem falta de pagamento da renda no lugar próprio, nem obrigação de depósito liberatório”. À cautela – invocando disposto no artigo 814º- 2 do CC – marcam a posição segundo a qual enquanto os AA não se apresentarem a receber a renda no local contratualmente acordado, não há lugar ao pagamento de quaisquer juros.
Os AA formulam pedido de despejo imediato da Ré, que é indeferido com fundamento em que o montante da renda é controverso.
Daí que os AA tenham já em Junho de 2005 ido ao arrendado interpelar a Ré para pagar as rendas, segundo os valores peticionados na acção, e que tal tenha sido objecto de articulado superveniente, já em pleno julgamento, e dado origem à pergunta 5ª da base instrutória- fls. 301.
c- Já em Dezembro de 2004 a Ré deposita na C os quantitativos das rendas de Novembro de 2003 e ss, mais 50% de indemnização, esta condicionalmente, mas ao valor de 7.500$00 por mês. No fundo a renda que a Ré entende ser a devida.
d- À base instrutória não se leva matéria factual relativa à invocada alteração do contrato quanto ao lugar do pagamento da renda, que é feita pela Ré, arguindo a mesma de nula, com o fito de manter como lugar de pagamento o contratualmente fixado. Ver IV.4.B. (9).
O lugar do pagamento da renda é na sede da arrendatária.
e- Resultou provado que:
-Relativamente aos meses de Novembro de 1996, Dezembro de 1997, Novembro, Dezembro de 1998, Agosto de 1999, Janeiro, Fevereiro, Junho, Agosto, Setembro. Outubro de 2000, Janeiro, Fevereiro de 2001, Outubro, Novembro, Dezembro de 2002, Setembro de 2003, Outubro de 2003 e Novembro de 2003, a Ré pagou, a título de renda mensal do prédio em causa, e os AA assim receberam, com dedução fiscal em sede de Imposto Sobre o Rendimento, na fonte, de 15%, os montantes de 370.209$00, 383.907$00, 392.737$00, 392.737$00, 388.950$00, 397.896$05, 397.879$00, 397.897$00, 397.897$00, 397.879$00, 397.879$00, 406.650$00, € 2.115,58, € 2.115,58, € 2 115,58, € 2.191,74, € 2.191,74 e € 2.191,74 (resposta ao quesito 1);
-A Ré não paga as rendas desde Novembro de 2003- com referência aos valores de E);
-A Ré foi verbalmente interpelada pelo senhorio para pagar a renda referente aos meses de Dezembro de 2003 e seguintes, com referência aos valores de E);
-Em 8 de Junho de 2005, pelas 17 horas e 45 minutos, o Autor apresentou-se no locado a reclamar o pagamento das rendas devidas – com referência aos valores de E -, relativamente a esse mês – Dezembro de 2003 - e aos meses em atraso desde Dezembro de 2003, sem que a Ré tivesse procedido ao pagamento até à presente data (resposta ao quesito 5;
Resulta daqui que desde pelo menos 1996 a 2003 o montante a título de renda mensal pago pela inquilina foi sendo sucessivamente alterada em crescendo, suportada pela Ré, sem oposição desta, e aceite pelos senhorios Autores. Até que, paga a de Novembro de 2003 no montante ilíquido de € 2.578,52 e líquido de retenção na fonte para efeitos fiscais de € 2.191,74, a Ré deixou de pagar a renda nesse montante, apesar de interpelada para tal pelos senhorios, e apesar dos senhorios se terem deslocado à sede da arrendatária e de aí lhe terem exigido o pagamento das vencidas, segundo esses montantes. A Inquilina justifica-se para tal com a renda acordada na escritura pública que titula o contrato – renda mensal de 7.500$00 – e no facto dos Senhorios não a terem ido receber no local acordado.
A Ré, face à resposta negativa da pergunta 4ª, não prova que os AA não tenham diligenciado no lugar acordado pelo recebimento das rendas, segundo os valores que vinham sendo praticados.
O que aliás está de acordo com a resposta à pergunta 3ª.
O tempo e o lugar do pagamento da renda estão disciplinados nos artigos 20º a 21º do RAU, conjuntamente no artigo 1039º do C.Civil. No caso estavam estabelecidos no contrato. Presume-se que se não tiver sido efectuado o pagamento no domicílio do arrendatário que terá sido o senhorio que não veio nem mandou receber a prestação no dia do vencimento – nº 2 do artigo 1039º do C.Civil. Assim, não praticando o senhorio os actos necessários para receber a renda, ou, se não conseguir ilidir a presunção que sobre si recai, constitui-se em mora – artigo 813º do C. Civil..
No caso os AA, com o factualismo provado, ilidem essa presunção, provando que instaram a Ré a pagar, o que foram fazer mesmo junto à sua sede.
Como a obrigação de pagar a renda pertence ao inquilino, é ao inquilino que cabe provar o seu pagamento ou a efectivação de depósito liberatório – artigo 342º-2 do C.Civil.
f- Mas que montante para a renda de Dezembro de 2003? O que consta do contrato datado de 1983 que é de 7.500$00 correspondendo a €37, ou o montante igual à renda paga de Novembro de 2003, ilíquido de € 2.578,52 e líquido de retenção na fonte para efeitos fiscais de € 2.191,74?
Em 2003 já vigorava o artigo 30º do RAU aprovado pelo DL nº 321 B 90 de 15-10 que dispunha que a actualização da renda é permitida nos casos previstos na lei e pela forma nela regulada.
Parece tratar-se de um arrendamento para fim não habitacional, celebrado antes da entrada em vigor do DL nº 257/95, de 30 de Setembro, passível de actualização extraordinária da renda nos termos do artigo 51º e ss do NRAU aprovado pela Lei nº 6/2006, de 27 de Fevereiro.
O processo não contem todos os elementos que permitam o cálculo da renda inicialmente contratada mais as actualizações legais posteriores.
Nem tal está colocado ao julgador.
g- Tendo o contrato de arrendamento comercial em apreço nos autos sido celebrado por escritura pública, obrigatória quer ao tempo da sua celebração, a alteração do montante da renda, ao arrepio da legislação locatícia, que terá ocorrido na prática por 1995-1996, dado o depoimento das testemunhas A) e B) e os termos do documento de fls. 282- deveria constar de escritura pública, sob pena de nulidade (art.º 7º n.º 2 b), do RAU - D.L. 321-B/90 de 15/10 na redacção anterior à introduzida pelo D.L. 64-A/2000 de 22/4, devidamente conjugada com o preceituado na al. e) do art.º 80 do Código do Notariado então vigente e com o estatuído no art.º 286º C. Civil). Com o Decreto Lei nº 64-A/2000, de 22 de Abril, já está dispensada a escritura pública para este tipo de arrendamento e, consequentemente, para a alteração de um elemento essencial do contrato como é a renda. O vício decorrente da falta da forma não é sanado pela entrada em vigor da nova lei que a dispensou, continuando, por isso, a ser possível o decretar-se a nulidade da cláusula em que foi omitida (v. art.º 12 n.º 2 C. Civ.).(10)
Assente isto, há que assinalar que é então questão fulcral a decidir se o comportamento da Ré traduz um abuso de direito impeditivo da procedência da invocada arguição de nulidade por falta de forma da alteração do montante da renda, pois que é assim que a Ré se defende na sua contestação. O abuso de direito se refere o art.º 334º C. Civil estabelecendo que:
É ilegítimo o exercício de um direito, quando o titular excede manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico do direito. A concepção aqui adoptada é a objectiva, não sendo necessária a consciência do excesso, e tão somente este. O comportamento abusivo, não é senão o exercício de um direito aparente: trata-se de um comportamento, que exibe a forma, a aparência de um direito, que na verdade não existe. O abuso de direito é um limite normativo imanente ou interno dos direitos subjectivos - pelo que no comportamento abusivo são os próprios limites normativo-jurídicos que são ultrapassados (Prof. Castanheira Neves, Questão de Facto e Questão de Direito, pág. 526 e nota 4).
Ora no caso presente há manifesto abuso de direito por parte da Ré, que quer exercer o seu direito em contradição com a sua conduta anterior em que fundamentadamente os Autores confiaram. Durante seis anos a renda praticada foi por valor alterado, encontrando-se em todo esse tempo já numa situação em que lhe era aplicados anualmente os coeficientes de actualização anuais. Nada fazia aos senhorios prever que a Ré deixasse de pagar esse valor. O não pagamento não é explicado, a não ser pelos motivos jurídicos trazidos ao processo. De Dezembro de 2003 a Dezembro de 2004 nenhum valor é pago a título de renda. Só após a intentação da acção de despejo é que a Ré procede a depósito da renda- o que justifica o depósito - mas pelo valor primitivo e seco constante do contrato. O depósito para poder ser efectivamente eficaz face aos caminhos possíveis de evolução da causa, carecia de ter sido pelo valor da renda peticionado pelos AA. Não o foi.
Aqui é muito representativa a defesa da Ré, e é no caso verdadeiramente determinante. Argui de vício a alteração da renda, embora a tenha vindo a pagar ao longo dos anos. Esta defesa, esta arguição, aliada ao não pagamento da renda, com mora para a Ré – como já vimos – é que trai a confiança entre as partes. Continuamos a seguir o Ac. da nota 10-.
É na confiança que se radica a proibição do "venire contra factum proprium", ou seja, numa conduta que, objectivamente, interpretada face à lei, bons costumes, boa fé, legitima a convicção de que tal direito não será exercido.
O comportamento da Ré é manifestamente contrário ao princípio da boa fé, de molde a justificar, diante da nulidade por vício de forma que afecta as rendas, a possibilidade de um impedimento da arguição desse vício, por essa arguição envolver uma atitude claramente contrária ao seu comportamento negocial anterior perante os Autores. Tal é de conhecimento oficioso.
Já se decidiu que:- Tão só estatuída no art.334º C.Civ. a ilegitimidade do exercício abusivo do direito, a lei não estabelece ou determina as sanções que lhe devam corresponder, cumprindo achar, de entre as várias soluções possíveis, entre as quais se contam a neutralização ou paralisação do seu exercício ou a competente indemnização.
Aqui chegado é altura de verificar que os AA provaram o que lhe era exigido: que a renda não foi paga; que os AA não estão em mora, como vimos.
Diz a Ré: os AA tinham conhecimento do vício da alteração do valor da renda.
Eventualmente será certo que ambas as partes teriam consciência disso mesmo.
Mas o arrendamento é um contrato intuitu personae, celebrado em atenção à pessoa do arrendatário.
E é certo a falta do pagamento da renda no tempo e lugar próprios, e a inexistência de depósito liberatório, dá ao senhorio o direito de resolver o contrato de arrendamento – artigo 64º-1 a) do RAU -.
Tem-se entendido que é de atribuir eficácia plena a tal falta de cumprimento para possibilitar o exercício desse direito de resolução por banda do locador, independentemente da responsabilidade deste (12).
É o nosso entendimento.
Há no caso que deixar fruir o direito que se pretendia reconhecer e exercer em juízo com a acção de despejo, pois estão reunidos todos os requisitos para tal.
Improcede o recurso.
V–DECISÃO
Pelo exposto, acordam em julgar a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida com a rectificação aludida em supra IV.5.quarta questão.
Havendo trânsito, os depósitos na Caixa Geral de Depósitos, posto que não liberatórios, são a levantar pela Ré, depositante.
Custas pela Apelante Ré.
Lisboa, 20.5.2008
( Rui Correia Moura )
( Folque de Magalhães )
( Maria Alexandrina Branquinho )
__________________________________________
(1) - Ac. do T.R.E. de 25-1-1977, C.J., ano II, tomo 1-152
(2) - Ac. do T.R.L. de 17-1-1975, B.M.J. nº 243,315. Ac. do T.R.E. de 8-2-1990, C.J., tomo 1, 298.
(3) – Anselmo de Castro, Direito Processual Civil Declaratório, vol. III, Almedina, 1982, pág. 190.
(4) – Castro Mendes, Direito Processual Civil, 3º vol., 1980, Ed. AAFDL, pág. 47.
(5) – Obra de (4), pág. 49.
(6) - Ac. do T.R.P. de 17-6-1977, C.J., ano II, tomo 4-875.
(7) - Amâncio Ferreira, in Manual dos Recursos em Processo Civil, Almedina, 7ª ed., pág. 53.
(8) - Ac. do T.R.E. de 6-1-1977, C.J., ano II, tomo 1-121.
(9) – A cláusula do contrato escrito de arrendamento que fixa o local de pagamento da renda não é um requisito essencial do contrato, mas uma condição secundária ou acessória, não estando abrangida pela razão da exigência da forma – Ac. T.R.L. de 2-6-76, in BMJ nº 260-172.
(10) Por todos Ac. S.T.J. de 30-5-2006, processo nº 06A1267, consultável no site da dgsi.pt.
(11) Por todos Ac. S.T.J. de 24-10-2006, processo nº 06B2414, consultável no site da dgsi.pt.
(12) - Ac. do T.R.P. de 2-6-1981,in B.M.J. nº 308-288. |
