| Decisão Texto Integral: | Acordam na 6.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
1. A e mulher, B , residentes na Travessa ……., no ..., instauraram a presente acção declarativa, constitutiva, com processo comum, sob a forma ordinária contra a C ( ….Imobiliária,Lda.), com sede na …., em ..., pedindo que, na sua procedência, seja proferida sentença que produza os efeitos da declaração negocial de compra pela ré, relativa a contrato celebrado, em que figuraram como promitentes vendedores os aqui AA e como promitente compradora, a aqui R.
2. Citada, a ré contestou alegando que o contrato foi celebrado sob uma condição contrária à lei e aos bons costumes, que foi moralmente coagida à sua celebração pelos AA e que foi celebrado em erro e é usurário por trazer aos autores um benefício económico ilegítimo e injustificado, o que tudo conduz, senão à sua nulidade, pelo menos à sua anulabilidade, o que pede seja declarado.
Para o caso de assim não se entender, deverá decidir-se que esse contrato é insusceptível de execução específica por não se verificarem as condições a que foi submetido.
Ainda na eventualidade de assim se não entender deve ordenar-se a modificação desse contrato, segundo juízos de equidade ou a sua modificação por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que foi celebrado.
3. Os AA replicaram, negando a existência das excepções invocadas.
4. Realizado o julgamento, proferiu-se sentença cujo dispositivo foi o seguinte:
“Nos termos expostos, e ao abrigo das disposições legais citadas, na procedência da acção, decide-se, perante a validade do contrato promessa de compra e venda referido na petição inicial:
Declarar que a presente decisão produz os efeitos da declaração de compra da ré, C Aos autores, A e mulher, B , vendedores, do prédio misto localizado no Sítio da …, freguesia …, concelho de Santa Cruz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o nº 00000/000000, inscrito na matriz sob o art. 00º da Secção RR e na matriz predial urbana sob o art. 0000º, pelo preço global de € 1.047.475,00, do qual está ainda em dívida a quantia de € 797.475,00;
fazer depender e eficácia da presente decisão para todos os efeitos legais (inclusive registrais) do efectivo pagamento, pela ré, do pagamento do remanescente do preço ainda em dívida, na referida quantia de € 797.475,00.”
5. Desta sentença interpôs a R o presente recurso de apelação, alegando e concluindo assim:
A) O contrato ajuizado foi celebrado sob condições contrárias à lei e aos bons costumes;
B) A R. só celebrou o contrato porque a tanto foi moralmente coagida e ameaçada pelos AA.;
C) Em todo o caso o contrato foi celebrado em erro e é usurário por, se cumprido, trazer aos autores um benefício económico ilegítimo e injustificado, o que conduz, senão à sua nulidade, pelo menos à sua anulabilidade.
D) A assim não se entender, a aludida obtenção, pelos AA. de um benefício económico excessivo sempre imporia a sua modificação, alterando-se o preço nele estabelecido para a compra do prédio prometido vender ao preço de mercado.
E) O contrato promessa a que os autos se reportam deverá, em todo o caso, ser declarado nulo ou anulado.
F) Se assim não se entender, o aludido contrato é insusceptível de execução específica por não se verificarem as condições nele estabelecidas e por antes da interposição da acção ter ocorrido incumprimento definitivo do contrato.
G) Na eventualidade de assim não se entender, deve ordenar-se a modificação desse contrato segundo juízos de equidade ou a sua modificação por alteração das circunstâncias vigentes no momento em que foi celebrado.
H) Existe uma errada fundamentação da sentença na parte em que refere que o que os AA. pretendiam com o procedimento cautelar instaurado no TAFF era tão somente a paragem da 2ª fase e não a totalidade da obra, incluindo, portanto, a 1ª fase (cfr. fls 24 “in fine”), conforme resulta da p.i. de tal providência e do documento n.º 8 junto com a contestação.
I) Existe abuso de direito por parte dos AA. dada a forma anormal, quanto à sua intensidade e execução, criadora de uma desproporção objectiva entre a utilidade do direito deles e as consequências que a R. teria que suportar. Tal exercício, a coberto de um poder legal excedeu os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes e pelo fim social e económico desse direito, visando um resultado que, clamorosamente viola tais princípios.
J) A douta sentença, na parte em que condiciona a eficácia da decisão para todos os efeitos legais (inclusive registrais) ao pagamento do remanescente do preço em dívida é nula por não serem admissíveis sentenças condicionais e ir para além do pedido formulado (artº 661, n. 1 e 668, n.º 1, al. e) do CCP).
K) Foram violados entre outros, os artºs 661, n. 1 e 668, n.º 1, al. e) do CCP, e os artºs 271, 275, 282, 283, n.º 1, 442, n.º 2 e 830, todos do CC.
6. Os AA contra-alegaram, apresentando as seguintes
CONCLUSÕES
I. Os AA/Recorridos aquando da consulta do processo de licenciamento camarário do empreendimento da R./Recorrente, constataram que o mesmo padecia, entre outros, dos seguintes vícios:
1. O processo não foi submetido à apreciação das entidades competentes como as Secretarias Regionais do Equipamento Social e Ambiente;
2. Não foi precedido de processo de loteamento;
3. Foi aceite projecto de alterações quando o processo já havia caducado;
4. Viola o REGEU e POTRAM;
5. Não é feita prova da propriedade dos imóveis sobre os quais incide a edificação;
6. Ignora que existem edificações na área onde, segundo o projecto vão ser edificadas as torres;
7. O Alvará titula a aprovação de obras sob o prédio propriedade da C (Recorrente) descrito na Conservatória do Registo Predial de santa Cruz sob o N.º 00/000000, para uma construção de 9.261,80 m2, quando o referido imóvel tem apenas 7.907,70 m2 (Cfr. Com os documentos juntos pela ora Recorrente com a Contestação e Articulado Superveniente e a al. DD) da Matéria Assente);
II. Consequentemente, para defesa dos seus legítimos interesses objecto de tutela legal, intentaram uma Providência Cautelar de Embargo de obra no TAFF (cfr. al. DD) da Matéria Assente);
III. Ao qual a R/Recorrente deduziu oposição, mas ciente da existência dos vícios apontados pelos AA/Recorridos, propôs-lhes a aquisição do imóvel identificado no Doc. N.º2 junto com o Requerimento Inicial da Providência Cautelar de Arresto, apensa aos presentes autos;
IV. A proposta de aquisição foi convertida em Contrato Promessa de Compra e Venda, reduzido a escrito com as respectivas assinaturas reconhecidas presencialmente em Notário e com a identificação da licença de utilização do imóvel;
V. O referido contrato, mais não é do que a prossecução pela R/Recorrente, do seu interesse comercial de conclusão da edificação que tinha em curso (cuja Primeira Fase concluiu), que passava pela desistência por parte dos A/Recorridos do referido Procedimento Cautelar;
VI.Quando intentaram o referido Procedimento Cautelar no TAFF, os AA/Recorridos não sabiam que lhes iria ser proposta a aquisição do imóvel, visaram tão só, a defesa legítima dos seus interesses, nunca tiveram o intuito de condicionar a Ré/Recorrente.
VII. Aquando da aquisição do imóvel onde procedeu à edificação, a Ré/Recorrente não podia deixar de saber que o Licenciamento continha várias irregularidades, nomeadamente, porque adquiriu um prédio com a área de 7.907,70 m2 e o próprio Alvará de Construção refere uma área de construção de 9.261,80 m2 ( Cfr. al. Q), R), S), T), U), da Matéria Assente);
VIII. Os AA/Recorridos não exerceram qualquer ameaça ou coacção moral sobre a Ré/Recorrente, limitaram-se a defender os seus legítimos interesses, que a lei reconhece e tutela, dentro dos limites legais, ou seja, quando intentaram a Providência Cautelar no TAFF, fizeram-no sem que tivessem excedido os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes ou pelo fim social ou económico desse direito.
IX. Ficou provado que a conduta dos AA/Recorridos nunca foi indiciadora de má fé, quer na fase pré-contratual, quer na vigência do contrato, como não logrou a Ré/Recorrente provar, porque na verdade, sempre agiram de boa fé, sendo falso que tenham sido os AA/Recorridos a estipular o preço da compra e venda do seu imóvel.
X. Também não assiste qualquer razão à Ré/Recorrente, na avaliação que faz do comprometimento dos Promitentes Vendedores, ora AA/Recorridos, com a inclusão da na al.A) do N.º 2 da Clausula Primeira do Contrato Promessa, da condição de desistência do referido Procedimento Cautelar, imposta pela Ré/Recorrente (Cfr. al. D) e E) da Matéria Assente), pois tal não é contrária à lei nem o é o comprometimento de não interporem qualquer outra acção judicial relativa à edificação – Pois que, dentro do princípio da liberdade contratual, é totalmente admissível que, por acordo ou declaração unilateral, uma pessoa renuncie a direitos que possui.
XI. Não há errada fundamentação da sentença face aos factos provados e às ilações que a partir deles a Meretíssima Juíz retirou.
XII. Afirma ainda a Ré/Recorrente que nunca pretendeu fazer negócio com os AA/Recorridos, mais um engano, pois como supra se indicou Requereu à Câmara Municipal de Santa Cruz a construção da Segunda Fase do Projecto alegando nomeadamente que: «Em 12 de Outubro de 2005, a Requerente adquiriu o prédio sito no Sítio da ….., ..., anteriormente pertencente aos mencionados A e B “ (Cfr. Fls. 19 e 20 das cópias certificadas pela CM de Santa Cruz a 05/05/2009, juntas aos autos pelos AA/Recorridos).
XIII. Afirma a Ré/Recorrente que nunca pretendeu fazer negócio com os AA/Recorridos, mais um engano, pois como supra se indicou Requereu à Câmara Municipal de Santa Cruz a construção da Segunda Fase do Projecto alegando nomeadamente que: «Em 12 de Outubro de 2005, a Requerente adquiriu o prédio sito no Sítio da …., ..., anteriormente pertencente aos mencionados A e B» (Cfr. Fls. 19 e 20 das cópias certificadas pela CM de Santa Cruz a 05/05/2009, juntas aos autos pelos AA/Recorridos).
XIV. A condição da al. B), do número 2, da Cláusula 1.ª, do Contrato Promessa, foi também imposta pela R/Recorrente na defesa do seu propósito lucrativo.
XV. E a sua inclusão no Contrato deve-se tão só ao facto de a Ré/Recorrente bem saber dos vícios que a o referido processo camarário enfermava e temia que outros, como a CDU ou a Provedoria de Justiça lhe inviabilizassem a obra, e aí sim, deixaria de estar interessada na aquisição do prédio dos AA/Recorridos.
XVI. No decurso do prazo de um ano a contar da assinatura do Contrato Promessa o empreendimento da Ré/Recorrente não foi administrativamente embargado (Cfr. Certidão junta pelos AA/Recorridos emitida pela Câmara Municipal de Santa Cruz junto a Fls. 31 dos autos).
XVII. Já havia decorrido mais de um ano quando foi cassada a Licença de Utilização em virtude da Acção que lhe foi movida pelo Ministério Público (Cfr. Certidão junta aos autos pela Ré/Recorrente no seu Articulado Superveniente).
XVIII. Esteve, pois, bem a douta sentença considerando cumprida mais esta condição.
XIX. Também quanto à não declaração do negócio como usurário, esteve bem a Meritíssima Juiza, pois a Ré/Recorrente, nunca esteve na negociação numa posição de inferioridade, de inexperiência, de dependência ou de deficiência psiquica dos seus gerentes, muito pelo contrário resulta de toda a matéria provada que a Ré/Recorrente, sempre liderou as negociações, quer quando abordou os AA, quer nos requerimentos sucessivos à Câmara Municipal de Santa Cruz, tendo agido sempre de forma interessada, calculada e direccionada ao seu fim, realizando todos os actos que garantissem a construção de todos os fogos que havia projectado.
XX. Não se verificam pois, como muito bem fundamenta a Meretíssima Juiz, nenhum dos elementos que permitam classificar o negócio realizado entre AA/Recorridos e Ré/Recorrente como usurário ( art. 282.º do CC).
XXI. Inequivocamente, a Ré/Recorrente entrou em mora, ao não pagar a segunda tranche prevista na al. B) da Cláusula Quinta do Contrato Promessa.
XXII. A Ré/Recorrente confunde «intenção de não cumprir» com «impossibilidade definitiva de cumprimento». Mas a intenção de não cumprir, ainda que manifesta, não se traduz em incumprimento definitivo, para efeitos do disposto no Art. 801.º/1 do CC.
XXIII. A obrigação da Ré/Recorrente é uma obrigação pecuniária, que, pela sua natureza fungível, nunca pode ser declarada definitivamente incumprida, pois o seu objecto, o dinheiro, não desaparece.
XXIV. A douta sentença é perfeitamente exequível, não extravasa o pedido dos AA/Recorridos, nem é condicional, pois não sujeita a sua exequibilidade a qualquer facto futuro e incerto, mas sim a realização dos actos típicos da compra e venda, a entrega da coisa e o pagamento do preço, actos que não são condição um do outro, pois a propriedade transfere-se por mero efeito do contrato.
XXV. Caso ocorra a omissão do pagamento voluntário os A/Recorridos poderão accionar as garantias bancárias on first demand de que beneficiam para percebimento do preço devido pela alienação da sua casa.
XXVI. Assim, a mui douta sentença que substitui a declaração de vontade da parte incumpridora, será sempre título bastante para que os AA/Recorridos possam accionar as referidas Garantias Bancárias, recebendo o preço, e assim permitir que propriedade do seu imóvel se transmita para a Ré/Recorrente.
7. Nada obsta ao conhecimento do recurso.
8. A matéria de facto dada como assente em 1.ª instância e que não foi objecto de impugnação, configura-se do seguinte modo:
1. Os autores são donos e legítimos possuidores de um prédio misto, ao Sítio da ….., freguesia do ..., concelho de Santa Cruz, descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o nº 00000/000000, inscrito na matriz sob o artº 00º da Secção RR e na matriz predial urbana sob o art. 0000º - Alínea A) dos Factos Assentes.
2. A Ré é uma sociedade comercial por quotas, que se dedica à Promoção, Aquisição, Venda e Arrendamento de Imóveis – Alínea B) dos Factos Assentes.
3. No exercício da sua actividade, a Ré, através dos seus sócios gerentes, …..e mulher, ….., assinou um “Contrato Promessa de Compra e Venda”, datado de 10 de Outubro de 2005, cujas assinaturas foram notarialmente reconhecidas – Alínea C) dos Factos Assentes.
4. No Contrato Promessa referido em 3. a ora Ré, prometeu comprar aos Autores, que por sua vez prometeram vender, o prédio urbano identificado em 1. – Alínea D) dos Factos Assentes.
5. No nº 2 da Cláusula Primeira, do supra identificado Contrato Promessa de Compra e Venda ficou acordado que: «A Segunda Contraente aceita e promete comprar o imóvel identificado na alínea A) dos considerandos sob as condições de:
A - Os Primeiros Contraentes desistirem do Processo Cautelar que corre os seus termos no Tribunal Administrativo e Fiscal Agregado do Funchal, sob o Proc. Nº .../05.2BEFUN, e não interpor qualquer outra Acção Judicial relativa àquela edificação.
B – Não vir, no prazo de um ano, a ser legalmente inviabilizada a construção da PRIMEIRA FASE do Processo 500, a que corresponde o alvará de construção nº 48/05, emitido a 21 de Março, pela Câmara Municipal de Santa Cruz.» – Alínea E) dos Factos Assentes.
6. Em 12 de Outubro de 2005, os ora Autores, deram entrada no Tribunal Administrativo do Funchal, de um requerimento de desistência da Providência Cautelar que corria os seus termos sob o Proc. nº .../05.2BEFUN, vindo a 14 de Outubro de 2005, por sentença, a ser validada aquela desistência – Alínea F) dos Factos Assentes.
7. Os Autores não interpuseram qualquer outra acção judicial relativa à edificação objecto do referido processo nº .../05.2BEFUN – Alínea G) dos Factos Assentes.
8. Em 16 de Novembro de 2006 foi emitido pela Câmara Municipal de Santa Cruz o documento de fls. 31 do Procedimento Cautelar de Arresto apenso a estes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido na íntegra – Alínea H) dos Factos Assentes.
9. Na Cláusula Quinta do Contrato Promessa de Compra e Venda referido em 3. ficou ainda estipulado, que o preço global a pagar pela ora Ré era de € 1.047.475,00 (um milhão quarenta e sete mil quatrocentos e setenta e cinco euros) – Alínea I) dos Factos Assentes.
10. Mais estipularam as partes, ora Autores e Ré, que o pagamento do referido preço do imóvel se faria em três prestações, tendo a primeira dessas prestações, no valor de € 250.000,00, sido paga por cheque com o nº 0000000000, sacado sob o BANIF, na data da assinatura do Contrato Promessa – Alínea J).
11. A segunda prestação, no montante de € 300.000,00, deveria ter sido paga pela ora Ré aos ora Autores, um ano após a assinatura do Contrato Promessa, ou caso a Ré tivesse obtido previamente a essa data a Licença de Utilização, dez dias após a sua emissão – Alínea L) dos Factos Assentes.
12. A terceira das prestações, ou seja a quantia remanescente, no montante de € 497.475,00, seria paga pela ora Ré aos ora Autores na data da outorga da Escritura Pública que titularia o Contrato Prometido – Alínea M) dos Factos Assentes.
13. Em 18 de Outubro de 2006 a Autora enviou à Ré a carta junta a fls. 32 do procedimento cautelar de arresto apenso a estes autos, cujo conteúdo se dá aqui por integralmente reproduzido, solicitando a pagamento da quantia referida em 11. – Alínea N) dos Factos Assentes.
14. A Ré enviou uma carta aos Autores, datada de 02 de Novembro de 2006, em resposta atrás referida, cuja cópia se encontra a fls. 35 a 37 do procedimento cautelar de arresto apenso a estes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido, na qual informa das razões pelas quais não efectua o pagamento da quantia referida em 11., solicitando ainda a devolução da quantia já paga por conta do preço – Alínea O) dos Factos Assentes.
15. Por documento datado de 10 de Agosto de 2005, cuja cópia se mostra junta a fls. 38 a 41 do procedimento cautelar de arresto apenso a estes autos, cujo teor se dá aqui por reproduzido, a Ré requereu à Câmara Municipal de Santa Cruz a reforma da licença emitida em 5 de Janeiro de 2005, no sentido de a mesma se reportar, exclusivamente, à primeira fase do projecto de habitações de custos controlados, localizada no Sítio ……, ... (Processo nº 500 da Câmara Municipal de Santa Cruz), suprimindo-se tudo o que se reportava à segunda fase do mesmo projecto – Alínea P) dos Factos Assentes.
16. Em 7 de Janeiro de 2004, através de requerimento apresentado na secretaria do Serviço de Obras da Câmara Municipal de Santa Cruz e aí registado sob o nº 68, ….., Lda.”, requereu na Câmara Municipal de Santa Cruz a aprovação de um projecto de alterações para a “construção de um CDH - Habitação a Custos Controlados)”, que pretendia levar a efeito ao Sítio …, freguesia do ..., concelho de Santa Cruz – Alínea Q) dos Factos Assentes.
17. O mesmo projecto foi apreciado pelos serviços da autarquia, tendo em 5 de Janeiro de 2005, sido deferido o pedido de licenciamento de obras de construção em apreço (Proc. Nº 500 da Câmara Municipal de Santa Cruz) – Alínea R) dos Factos Assentes.
18. A mesma deliberação que deferiu a pretensão supra exposta aprovou a execução da obra, em duas fases, tendo para o efeito sido identificados no projecto de arquitectura os trabalhos incluídos em cada uma das fases preconizadas – Alínea S) dos Factos Assentes.
19. Em 21 de Março de 2005, a Câmara Municipal de Santa Cruz emitiu a favor da ….., Lda.” o Alvará de Obras de Construção nº 48/05 – Alínea T) dos Factos Assentes.
20. Por escritura pública compra e venda celebrada em 4 de Abril de 2005, cerca de três meses após o licenciamento da construção, no extinto 2º Cartório do Funchal, a R. adquiriu à ….., Lda.” os dois prédios ao Sítio da …., freguesia do ..., concelho de Santa Cruz, com a área total de 9.107,70 m2, pelo preço de € 2.350.000,00 – Alínea U) dos Factos Assentes.
21. A Ré só adquiriu tais imóveis porque o projecto de construção já estava licenciado pela autarquia para os 262 fogos, a edificar no âmbito de um contrato de desenvolvimento para habitação a custos controlados – Alínea V) dos Factos Assentes.
22. Em 7 de Junho de 2005, a R. solicitou à Câmara Municipal de Santa Cruz “o averbamento para o seu nome do processo de obras nº 500, cuja signatária é a “…., Lda.”, em virtude de ter adquirido os direitos que esta última possuía sobre o prédio e obras respectivas…” – Alínea X) dos Factos Assentes.
23. Uma vez efectuado o averbamento, a R. deu início imediato à execução da primeira fase da obra, tendo para o efeito assumido várias obrigações contratuais, nomeadamente empréstimos bancários, equipamento e mão-de-obra – Alínea Z) dos Factos Assentes.
24. A Câmara Municipal de Santa Cruz deliberou na sua reunião de 22 de Junho de 2005 “…suspender o licenciamento da segunda fase do projecto…dado a construção estar projectada sobre prédios em que não foi feita prova da legitimidade, havendo também dúvidas quanto aos afastamentos apresentados em projecto…”, o que foi comunicado à A. através do ofício 1724, de 23.06.2005 e à R. pelo ofício 1788, conforme documentos juntos a fls.60 e 61, cujo conteúdo se dá aqui por reproduzido – Alínea AA) dos Factos Assentes.
25. A Câmara Municipal de Santa Cruz veio ainda a determinar, através da deliberação atrás referida que o “licenciamento da segunda fase ficou condicionado à apresentação de um novo projecto segundo as regras do Plano Director em vigor” – Alínea BB) dos Factos Assentes.
26. Na reunião de 07 de Setembro de 2005 a Câmara Municipal de Santa Cruz deliberou “… anular o licenciamento referente à segunda fase.” – Alínea CC).
27. Em 02 de Setembro de 2005, os AA. deram entrada no Tribunal Administrativo e Fiscal do Funchal de uma Providência Cautelar de Suspensão de Actos Administrativos e Embargo de Obra Nova, que correu termos sob o nº .../05.2BEFUN, cuja cópia da petição inicial se mostra junta a fls 84 a 89, a qual se dá aqui por reproduzida, pedindo, nomeadamente, a suspensão da construção da obra referida em 23. – Alínea DD) dos Factos Assentes.
28. No Tribunal Administrativo e Fiscal do Funchal corre termos uma acção administrativa especial em que figura como Autor o Ministério Público, como entidade demandada o Município de Santa Cruz e como contra interessados, entre outros, a aqui ré, acção essa em que foi pedida a declaração de nulidade da deliberação da Câmara Municipal de Santa Cruz de 05-01-2005 (no segmento não revogado), do licenciamento de obras de construção titulado pelo alvará nº 48/05 – Alínea EE) dos Factos Assentes.
29. Quando se aperceberam de que a primeira fase da obra se acabara de iniciar, os autores encetaram diligências junto da Câmara Municipal de Santa Cruz, com vista a obstaculizar a concretização da projectada e aprovada obra da R. – Resposta ao item 1º da BI.
30. Só a concretização da 2ª fase do projecto, que ainda não tinha sido iniciada, é que poderia prejudicar o imóvel descrito em 1., dada a proximidade do edifício projectado – Resposta ao item 2º da BI.
31. A realização da 1ª fase do projecto não trazia qualquer desvalorização para o prédio dos AA. – Resposta ao item 3º da BI.
32. A R. necessitava de continuar a obra referida em 23., por forma a defender a sua imagem junto da Banca e a cumprir os seus compromissos junto dos seus clientes e fornecedores – Resposta ao item 7º da BI.
33. Os AA. beneficiaram da situação de necessidade da R. em continuar a construção do empreendimento e que a levou a prometer adquirir o seu imóvel por um preço superior em um triplo ao do preço de mercado – Resposta aos itens 8º e 9º da BI.
34. O imóvel dos AA., descrito em 1., quanto muito, valeria em 2005, como moradia e logradouro, € 500.000,00 e, se fosse para ser adquirido para construção urbana, não mais de € 200.000,00 – Resposta ao item 10º da BI.
35. A acção a que se aludiu em 28. deu entrada em juízo no ano de 2008.
E mais se considera provado, nos termos permitidos pelos arts.º 712.º e 659.º do CPC, de acordo com o teor do contrato de promessa junto a fls.18 e sgs do procedimento cautelar apenso e da certidão predial referente ao prédio dos AA, junta a fls 13 dos autos, documentos estes que não foram objecto de qualquer impugnação, quanto à sua autenticidade:
36. Do contrato referido em 3. consta a cláusula primeira –um, com a seguinte redacção: “pelo presente contrato, os Primeiros Contraentes prometem vender à Segunda o imóvel identificado na alínea A) dos considerandos, livre de quaisquer ónus ou encargos, reais ou obrigacionais”.
37. Sobre o prédio descrito em 1., à data de 28/2/2007, encontravam em vigor duas hipotecas inscritas na Conservatória do Registo Predial, sob as cotas C-7 e C-8, favor da Caixa Geral de Depósitos, SA para garantia de dois empréstimos de capital, sendo os montantes máximos de capital de juros, para a inscrição C-7 de € 174.423,36 e para a inscrição C-8 de 295.782,77. Estes inscrições forma convertidas em definitivas em 8/1/2002.
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Apreciando
Comungamos da perplexidade da Sra. Juiz perante o facto de não termos nós nunca sido confrontados com um caso como o dos autos –execução específica de contrato promessa de compra e venda de imóvel, intentada pelo vendedor -, nem termos logrado alcançar qualquer análise deste tipo de situação, quer a nível doutrinário quer jurisprudencial.
Sobre a doutrina e jurisprudência nada vamos acrescentar ao que consta da sentença, dada a forma exaustiva como nela se discorre.
Acrescentamos apenas que nem a letra da lei, nem os autores que se vêm dedicando ao seu estudo, até agora, afastam a possibilidade de a execução ser pedida pelo vendedor, antes decorre que vários autores aludem sempre à situação de “qualquer dos contraentes” poder requer tal execução e poder ser faltoso, também qualquer um deles.
Temos depois é sérias dúvidas sob o modo como conciliar a decisão de execução, como o teve a Sra. Juiz, daí que tenha, de forma conscientemente original e ao arrepio do que vem sendo aceite, proferido uma sentença condicional, mas outra solução realmente não se vislumbrava, no ponto a que chegou do seu raciocínio.
Mas, aqui somos levados a questionar: se o legislador tudo pensou na vertente do faltoso ser o vendedor, fê-lo durante uma época em que o mercado imobiliário esteve sempre em franca ascensão e em que, muitas vezes, era mais favorável ao vendedor desistir do negócio e devolver o sinal em dobro do que concretizar a promessa.
Hoje, estamos em face duma realidade económica substancialmente diversa, com evidentes tendências para se agravar agora, em desfavor do vendedor.
Se até aqui o vendedor era, por regra, o elo mais forte do negócio, hoje já não o é.
Hoje é o vendedor que tem mais dificuldade em “segurar” o comprador, pois este pode sempre obter melhor negócio, ainda que com perda do sinal.
Esta nova realidade virá a tornar insubsistente todo o pensamento subjacente à legislação que se foi produzindo e à aplicação que dela se veio fazendo.
Terá a legislação que ser eventualmente revista e, enquanto o não for, na sua aplicação ter-se-á que ter em conta esta nova realidade.
Mas, as questões suscitadas pela recorrente no seu recurso e a posição que sobre elas iremos tomar, levar-nos-ão a não ter que emitir uma opinião definitiva sob a execução coerciva desta promessa, não deixando ainda assim de se consignar termos sérias reservas, quanto à possibilidade de, no caso, o tribunal se poder substituir ao comprador, emitindo a decisão de adquirir em sua substituição.
Vamos, então, analisar as questões colocadas pela recorrente.
I- O contrato ajuizado foi celebrado sob condições contrárias à lei e aos bons costumes
Argumenta a recorrente com a nulidade do negócio, nos termos do art.º 271.º do CC, porque sujeito a condição contrária à lei, ou à ordem pública, ou ofensiva dos bons costumes.
Neste ponto, subscrevemos tudo que, a esse propósito, se escreveu na sentença, dado o seu carácter elucidativo.
II- A R. só celebrou o contrato porque a tanto foi moralmente coagida e ameaçada pelos AA.
Sobre a coação e ameaça também aqui nada se nos oferece dizer que não seja uma repetição do que se disse na sentença, e por isso nada mais lhe acrescentaremos.
III O contrato foi celebrado em erro e é usurário por, se cumprido, trazer aos autores um benefício económico ilegítimo e injustificado, o que conduz, senão à sua nulidade, pelo menos à sua anulabilidade.
Sobre este ponto discorreu-se assim na sentença recorrida:
“Nos termos do art. 282º do Cód. Civil, “É anulável, por usura, o negócio jurídico, quando alguém, explorando a situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental, ou fraqueza de carácter de outrem, obtiver deste, para si ou para terceiro, a promessa ou a concessão, de benefícios excessivos ou injustificados”.
Preceitua o art. 283º do mesmo Código que, “Em lugar da anulação, o lesado pode requerer a modificação do negócio segundo juízos de equidade”.
O instituto da lesão exige a verificação de requisitos objectivos (benefícios excessivos ou injustificados) e requisitos subjectivos (exploração de uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter de outrem). Entre estes requisitos subjectivos figura, pois, ao lado de outras situações, o estado de necessidade. Devem, portanto, verificar-se requisitos objectivos: benefícios excessivos ou injustificados. Tem de haver uma desproporção manifesta entre as prestações. Só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, segundo todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassa os limites do que pode ter alguma justificação.
Devem, igualmente, verificar-se requisitos subjectivos, a saber:
1. A exploração de situações tipificadas, que não é excluída pelo facto de a iniciativa do negócio provir do lesado;
2. Uma situação de necessidade, inexperiência, ligeireza, dependência, estado mental ou fraqueza de carácter.
O requisito exploração implica necessariamente momentos subjectivos, a saber, a consciência das situações tipificadas no artigo e a consciência da causalidade entre essas situações e os benefícios recebidos, embora, na prática, este segundo momento (causalidade) resulte, muitas vezes, de uma prova por presunções.
Os negócios usurários, regulados nos arts. 282º e segs. do Cód. Civil, pertencem aos negócios jurídicos com conteúdo desaprovado pela ordem jurídica e isto em virtude do desequilíbrio das prestações neles acordadas devido à inferioridade de uma das partes. Quer dizer, em termos sistemáticos é correcta a sua colocação na lei. No entanto, a sanção cominada então cominada é apenas a anulabilidade.
O instituto da usura implica uma limitação ao princípio da liberdade contratual no que respeita à liberdade de fixação do conteúdo do contrato, sendo a sua finalidade a protecção de pessoas caracterizadas ou afectadas por certas situações de inferioridade contra quem pretenda daí tirar benefícios excessivos e injustificados, levando a um correctivo material de índole social.
Exige-se, como requisito da anulabilidade, a consciência da situação de necessidade, inexperiência, dependência, ou deficiência psíquica de alguém.
A anulabilidade não resulta, portanto, apenas dum daqueles estados. É necessário que haja a consciência (conhecimento) de que se está a tirar proveito da inferioridade de outrem. Só assim o negócio pode ser havido como usurário.
Em segundo lugar, é necessário que a situação de inferioridade de uma das partes tenha sido aproveitada pela outra para alcançar a promessa ou a concessão de um benefício, em proveito desta ou de terceiro. E, por último, exige-se ainda que estes benefícios sejam manifestamente excessivos ou injustificados - determinação que fica entregue, caso por caso, ao prudente critério do julgador .
A doutrina do artigo 282.º é aplicável a todos os negócios - quer se trate de contratos bilaterais, quer se trate de contratos unilaterais ou mesmo de negócios unilaterais.
São elementos da usura:
I. A situação de inferioridade do declarante, que pode resultar de várias causas, mas reveste sempre a natureza de elemento subjectivo do conceito; por ele mantém a usura conexões com os vícios que perturbam a formação da vontade.
II. A excessividade ou injustificação do benefício pois a situação de dependência só vale, para efeitos de usura, se a partir dela alguém obtiver «benefícios excessivos ou injustificados».
Para se verificar este requisito torna-se necessário que entre a prestação do lesado e a contraprestação do beneficiário da declaração haja desproporção excessiva, não justificada pelas circunstâncias particulares do negócio. Assim, não haverá negócio usurário, apesar de alguém exigir salários elevados por uma operação de salvamento, se, por exemplo, for muito grande o risco corrido pelo salvador ou muito elevado o valor dos bens em perigo.
O requisito da excessividade ou injustificação do beneficio refere-se ao objecto material do negócio; assim se explica o enquadramento sistemático dado pelo legislador ao instituto da usura.
III. A intenção ou consciência de explorar a situação de inferioridade.
Deste modo, para a usura ser relevante tem de haver da parte de alguém a exploração da situação de inferioridade do declarante.
Está aqui em causa, por parte do usurário, a representação mental da situação de inferioridade do declarante, para a explorar mediante a obtenção de benefícios manifestamente excessivos ou injustificados. Este é um importante elemento da usura, sendo de natureza subjectiva; por ele se aproxima também a usura dos vícios na formação da vontade.
Assim, a ideia de exploração da situação de inferioridade do declarante, expressamente consagrada na lei, mostra que o autor do vício deve ter, tanto consciência de o declarante se encontrar inferiorizado, como, ainda, do beneficio excessivo ou injustificado que vai obter, para ele ou para outrem.
Por outro lado, satisfazendo-se a lei com a consciência, por parte do usurário, de explorar a situação de inferioridade, isso significa não ser necessário, para haver usura, que caiba ao usurário a iniciativa do negócio ou da desproporção entre as prestações. Pode ela pertencer ao lesado, desde que o beneficiário tenha consciência de o negócio só ser proposto naqueles termos por força da situação de inferioridade do declarante e de, assim, dela estar a tirar partido.
As relações entre a usura e os outros vícios na formação da vontade só podem compreender-se nos seguintes termos. Se existe erro, medo ou incapacidade acidental relevante, o negócio é anulável pela simples verificação dos requisitos de qualquer desses vícios. Se, como tais, eles não forem relevantes, não deixa de se verificar, contudo, uma situação de inferioridade do declarante, para os efeitos do citado art. 282º; contudo, esta só será atendível se tiver havido o aproveitamento da inferioridade do declarante para alguém obter um benefício injusto ou excessivo.
Por outras palavras, o vício da usura vem dar relevância a vícios da vontade que não são, por si só, invalidantes (no sentido exposto, veja-se o Ac. do STJ de 12/09/2006, disponível em www.dgsi.pt, que seguimos de muito perto).
Consubstanciando matéria de excepção a alegação de um comportamento usurário por banda dos autores, impendia sobre a ré o ónus probatório dos elementos integradores do instituto em causa, extintivos ou impeditivos do direito de execução específica (art. 342º, nº 2 do Cód. Civil).
Ora, na posse dos atrás tecidos elementos doutrinários, afigura-se-nos que (de novo), no caso concreto, não logrou a ré satisfazer tal ónus. Na verdade, e em destaque, provado ficou que a ré necessitava de continuar a obra já referenciada, por forma a defender a sua imagem junto da Banca e a cumprir os seus compromissos junto dos seus clientes e fornecedores e que os autores beneficiaram da situação dessa necessidade da ré em continuar a construção do empreendimento e que a levou a prometer adquirir o seu imóvel pelo preço de € 1.047.475,00, quando, à data, ele valeria, como moradia e logradouro, € 500.000,00 e, como terreno para construção urbana, não mais de € 200.000,00.
No entanto, e desde logo, não se nos afigura que se possa fazer valer essa necessidade da ré a uma sua situação de inferioridade (negocial) perante os autores.
Mas, ainda quando assim se não entendesse, mesmo que a considerássemos como uma situação de inferioridade, arredado ficou que os autores a tenham explorado. O que se demonstrou é que os autores dela beneficiaram.
Mais do que isso, não está demonstrado (e nem sequer foi alegado) que os autores soubessem ou tivessem consciência daquela situação de necessidade (representação mental) pese embora, objectivamente, como vimos, dela tenham beneficiado.
E, diga-se, também não está à vista a excessividade ou injustificação do benefício obtido pelos autores ou, se se preferir, uma desproporção manifesta entre as prestações.
Como vimos, só haverá benefícios excessivos ou injustificados, quando, segundo todas as circunstâncias, a desproporção ultrapassa os limites do que pode ter alguma justificação.
É que, se é certo que os autores prometeram vender o imóvel sua pertença por um preço que vimos ser bastante superior seu valor de mercado, não sabe o tribunal o que lucraria a ré com a concretização do empreendimento que estava a levar a cabo, potenciada pela já aludida desistência, pelos autores, do procedimento cautelar que haviam instaurado, de que se fez depender a celebração do contrato em causa, lucro que não seria despiciendo como se pode presumir do que gastou na aquisição dos prédios (com projecto de construção já aprovado), onde estava a construí-lo, no montante de € 2.350.000,00 e a dimensão de tal empreendimento, com 262 fogos, ainda que a custos controlados.
Não pode assim o tribunal concluir por uma desproporção manifesta entre as prestações no caso prometidas efectuar e, por conseguinte, que tal desproporção fosse de molde a ultrapassar os limites do que pode ter alguma justificação.
De resto, sempre se terá de ter presente que o simples aproveitamento de uma situação económica menos favorável de uma parte negocial pela outra, dando de barato que aqui existiu, é sempre o resultado do funcionamento do mercado, seja qual for o negócio concretizado.
O que se pode dizer é que, não se tendo demonstrado que a tal tenha sido “forçada” a ré, uma sociedade comercial do ramo da construção civil, convém não esquecê-lo, terá “feito as suas contas” e prometido celebrar o negócio que, senão o ideal, seria o possível a permitir-lhe a concretização do seu empreendimento e a, ainda assim, obter lucros.
Ou seja, não se mostra verificada a requisitabilidade que vimos ser necessária à verificação da invocada usura, não podendo, com esse fundamento, proceder a anulabilidade do contrato ajuizado, que se não mostra merecedor, por essa via, de censura ético-jurídica.
E a ser assim, como julgamos ser, afastada se mostra também a possibilidade de proceder à sua modificação segundo juízos de equidade (redução do preço) nos termos propostos pela ré, que, do mesmo modo, pressuponha a sua verificação (citado art. 283º, nº 1 do Cód. Civil).”
Os requisitos da usura estão abundantemente explanados.
Ainda assim vamos buscar mais alguns contributos.
Pedro Eiró, no seu estudo “Do Negócio Usurário”, Almedina, 1990:
”A usura, como princípio geral invalidante do negócio jurídico, não é concebível sem o lesado se encontrar numas posição que justifique a sua protecção pelo ordenamento jurídico. Essa posição pode genericamente ser designada por «situação de inferioridade».
Se esta situação se não verificar, não é possível a «exploração » que irá causar a obtenção ou promessa de benefícios excessivos ou injustificados. Isto é, não é possível a usura.”-pag. 25
Este o elemento subjectivo sem o qual a usura não pode ser configurada.
E esta situação de inferioridade tem que ser contemporânea da celebração do negócio, irrelevando se lhe for anterior ou posterior.
Mas o elemento subjectivo não se exige apenas em relação ao lesado.
Para que se verifique a usura o usurário tem que explorar a situação de inferioridade, de necessidade do declarante, sendo que “explorar” é sinónimo de “aproveitar conscientemente”, como defende o mesmo autor, que em nota de rodapé, na pag. 49, cita Karl Larenz, Derecho Civil,- Parte General, trad. espanhola, 1978, p. 621 que diz ”exploração é o aproveitamento consciente de dada situação.”
E basta que o usurário tenha consciência dessa inferioridade do declarante, irrelevando se teve ou não intenção de dela abusar, “mas isso não implica que a exploração seja valorativamente neutra. Na verdade ela traduz a ilicitude da conduta do usurário. Não basta o «mero aproveitamento», ainda que consciente, que o usurário faz da situação. É necessário que esse aproveitamento seja censurável, seja contrário às regras da boa fé, ainda que se não verifique a intenção de explorar. Só deste modo se pode valorar negativamente o negócio celebrado. Só assim se justifica a intervenção do Direito.
A conduta do usurário tem que ser merecedora de um juízo de reprovação por parte do ordenamento jurídico.
O negócio usurário é injusto porque alguém obteve a promessa ou concessão de benefícios excessivos ou injustificados em virtude da exploração de certa situação em que se encontrava o declarante.
Neste elemento se encontra o fundamento, o objectivo principal a ponderar pelo julgador e aplicador do direito, não só para considerar o negócio como usurário, mas também para determinar se é possível a sua modificação, e em que termos” –p.55.
Esta a interpretação do instituto que entendemos melhor permitir alcançar a sua finalidade: obstar a que produzam efeitos negócios donde ressalta o seu carácter injusto, contrário à noção de um direito equitativo.
Perfilhamos aqui a opinião de Pedro Eiró, quando defende ser o negócio usurário “negativamente valorado pelo ordenamento jurídico por ser um negócio injusto” afastando-se daqueles que vêm o negócio usurário como um negócio imoral ou contrário aos bons costumes –ob cit. P145/147.
Diz-nos ainda o mesmo autor:”o negócio usurário é negativamente valorado pelo ordenamento jurídico por ser um negócio injusto e não conforme ao princípio da justiça comutativa. É a injustiça do seu projecto interno que fundamenta e justifica a intervenção do Direito”. P. 152 (sublinhado nosso).
Menezes Cordeiro, no seu “Tratado de Direito Civil” – 2, a propósito dos negócios usurário:
“A alteração legislativa de 1983 suprimiu a exigência da natureza manifesta da excessividade ou falta de justificação. Quer dizer que basta a constatação duma não-equivalência apreciável entre as prestações ou uma não justificação para o benefício. A lesão ultra dimidium –portanto equivalente a mais de metade do valor em jogo é- até por razões históricas- sempre excessiva.”
E mais nos diz: “ As preposições do art.º 282.º devem ser interpretadas e aplicadas em conjunto, dentro da mecânica dum sistema móvel: quando a lesão seja muito grande, a “exploração” e a fraqueza do prejudicado poderão estar menos caracterizadas. E quando a dependência do prejudicado seja escandalosa – por exemplo - não será de exigir um tão grande desequilíbrio.”
E permitimo-nos fazer nossas as palavras do mesmo autor, quando se alguma forma se insurge contra uma certa relutância que ainda se verifica, ao nível dos nossos tribunais, em dar concretização ao instituto.
“Apesar de todos os alargamentos que se têm tentado – e que até já incluíram uma específica actuação do legislador – a usura mantém uma frágil capacidade de concretização.
Pouco invocada pelos interessados, em juízo, dadas as dificuldades de prova que acarreta, ela encontra escassa receptividade nos tribunais” e dá de seguida vários exemplos, para depois concluir assim: ”A panorâmica jurisprudencial é pouco animadora. Todavia, a usura pode ser reanimada por uma interpretação integrada, do tipo da acima proposta. Deste modo, ela mantém-se disponível como mais uma válvula do sistema.”
Também Pedro Eiró, na obra citada, tal como Menezes Cordeiro, chama a atenção para a escassa receptividade que este instituto tem merecido por parte da jurisprudência portuguesa: escassas decisões, excessiva rigidez na apreciação da prova dos requisitos da usura e conhecimento pouco profundo da matéria do negócio usurário e das suas potencialidades.
Voltando ao caso dos autos, vejamos os elementos relevantes para se aferir se o negócio pode ou não ser qualificado como usurário.
- em 02 de Setembro de 2005, os AA. deram entrada no Tribunal Administrativo e Fiscal do Funchal de uma Providência Cautelar de Suspensão de Actos Administrativos e Embargo de Obra Nova, onde pediam a suspensão da construção da obra que a R. tinha iniciado e que correspondia à 1.ª Fase;
- para a execução dessa 1.ª Fase a R assumiu várias obrigações contratuais, nomeadamente empréstimos bancários, equipamento e mão-de-obra;
- quando se aperceberam de que a 1.ª Fase da obra se acabara de iniciar, os autores encetaram diligências junto da Câmara Municipal de Santa Cruz, com vista a obstaculizar a concretização da projectada e aprovada obra da R. – Resposta ao art.º1º da BI.
- só a concretização da 2ª fase do projecto, que ainda não tinha sido iniciada, é que poderia prejudicar o prédio dos AA, dada a sua proximidade do edifício projectado - resposta ao art.º da BI.
- a realização da 1ª fase do projecto não trazia qualquer desvalorização para o prédio dos AA. – Resposta ao art.º 3º da BI.
- A R. necessitava de continuar a obra objecto do embargo pedido pelos AA, por forma a defender a sua imagem junto da Banca e a cumprir os seus compromissos junto dos seus clientes e fornecedores – Resposta ao item 7º da BI.
- Os AA. beneficiaram da situação de necessidade da R. em continuar a construção do empreendimento e que a levou a prometer adquirir o seu imóvel por um preço superior em um triplo ao do preço de mercado – Resposta aos itens 8º e 9º da BI.
- O imóvel dos AA. quanto muito, valeria em 2005, como moradia e logradouro, € 500.000,00 e, se fosse para ser adquirido para construção urbana, não mais de € 200.000,00 – Resposta ao item 10º da BI.
- o contrato de promessa por via do qual a R se comprometia a comprar o prédio dos AA, pelo valor de €1.047.475,00 ficou sujeito às condições seguintes:
--os AA desistirem do procedimento cautelar e não interporem qualquer outra acção judicial relativa àquela edificação;
-- não vir, no prazo de um ano, a ser legalmente inviabilizada a construção da PRIMEIRA FASE.
Interpretando as cláusulas insertas no contrato de promessa e fazendo a sua conjugação com a demais factualidade descrita, diremos que:
A R viu a obra que estava a desenvolver, obra de vulto, destinada à construção de 265 fogos, correr o risco de vir a ser embargada, dada a providência cautelar instaurada. E, decorre de toda a documentação junta aos autos, com envolvimento de várias entidades, desde Provedor de Justiça a Grupo Parlamentar, que a obra, embora licenciada era susceptível de ser atacada com sucesso, ao nível da validade das deliberações camarárias;
E tanto assim que o Ministério Público instaurou no Tribunal Administrativo e Fiscal do Funchal uma acção administrativa especial contra o Município de Santa Cruz e como contra interessados, entre outros, a aqui ré, em que foi pedida a declaração de nulidade da deliberação da Câmara Municipal de Santa Cruz de 05-01-2005 (no segmento não revogado), do licenciamento de obras de construção titulado pelo alvará nº 48/05.
A obra que podia prejudicar os AA era a 2.º fase e não a 1.º, sendo que estes decidiram logo instaurar embargo em relação a esta 1.ª, por razões que não se apuraram, mas que em nosso entender denota desde logo um comportamento pouco sério e quiçá já premeditado, como forma de exercer pressão sobre a R,- perante a eminência do embargo, a uma obra que não prejudicava os AA, surge então este contrato promessa em que a R aparece a prometer comprar uma coisa –a casa dos AA - por um preço que podemos dizer exorbitante, em relação ao valor de mercado.
Não temos qualquer dúvida em afirmar que esta promessa de compra mais não foi que o preço que a R teve que pagar aos AA para lhes “comprar” o seu silenciamento processual, para que estes deixassem de ser um obstáculo à sua obra; e isto sem embargo de não ter dado como provada matéria dos arts.º 5 e 6 da BI, onde se perguntava se os AA propuseram à R a celebração do contrato como contrapartida para cessarem a actividade e se a R aceitou celebrar o contrato, por ser a única forma de fazer cessar toda actividade desenvolvida pela AA.
A circunstância de tal factualidade ter merecido resposta de “não provado” não nos impede de, em sede de interpretação da demais factualidade, fazermos a afirmação que deixamos feita. Não se provou quem é tomou a iniciativa de propor a compra e venda, nem que a R aceitou celebrar o contrato por ser a única forma de fazer cessar a actividade dos AA.
Admitimos que tenha sido até a R a propor a compra aos AA e não o contrário e que a R tivesse outras formas de parar a actuação dos AA., como por exemplo, pagando-lhes determinada quantia apenas para não actuarem. Mas tais possibilidades não põem em crise a conclusão que alcançamos: a R “pagou”, por via do contrato, para afastar os obstáculos à construção que já tinha iniciado.
E os AA usaram esta necessidade da R para alcançarem um lucro económico, altamente vantajoso, mas para além disso desproporcionado e irrazoável, que fere o sentido da sã justiça.
Se é certo que não se apuram os exactos contornos do negócio, se foram os AA que fixaram o preço, se foi a R que o ofereceu, pela lógica da normalidade das negociações pré-contratuais, o preço, se não foi unilateralmente fixado pelos AA., terá sido encontrado no âmbito de negociações entre as partes.
Se, por acaso, a oferta do preço tivesse sido da R e os AA se tivessem limitado a aceitá-la, nem por isso se afastaria a possibilidade de funcionamento do instituto.
Os AA não podiam ignorar que a R só se dispunha a pagar esse preço para que não lhes embargassem a obra; só assim se justificam as condições insertas no contrato.
Daí termos necessariamente que concluir que fizeram uma aproveitamento consciente da situação de inferioridade da R, obtendo pela casa o triplo, ou pelo menos o dobro do seu valor de mercado, o que, tratando-se de valores significativos, como os que estão em jogo, não podem deixar de impressionar o sentido do justo.
Não pode colher a perspectiva em que a sentença recorrida coloca a questão, quando argumenta que “não sabe o tribunal o que lucraria a ré com a concretização do empreendimento que estava a levar a cabo, potenciada pela já aludida desistência, pelos autores …”, para daí extrapolar que “Não pode assim o tribunal concluir por uma desproporção manifesta entre as prestações no caso prometidas efectuar e, por conseguinte, que tal desproporção fosse de molde a ultrapassar os limites do que pode ter alguma justificação.”
O que está em causa é apenas o valor do imóvel prometido e das potencialidades que o mesmo podia oferecer à R e não o lucro da R com a construção dos fogos. Esses fogos não iam ser construídos sobre o prédio dos AA, pelo que atender ao lucro que a R iria ter com o seu projecto de construção, que nada era afectado ou beneficiado com a compra casa dos AA, é subverter as regas do jogo.
No fundo, este segmento da sentença, ao fazer ligação entre o lucro da R e a desistência dos AA da providência, vai de encontro ao que já atrás dissemos: a R estava a negociar, não a casa dos AA, mas a viabilidade do seu empreendimento, pagando para isso um valor determinado.
Não existe razão plausível para se fazer qualquer equivalência entre o lucro da R com a sua obra e o valor da casa dos AA. Não se vê qualquer razão justa e legítima que possa atribuir aos AA o direito de participar nos lucros da R.
A actuação dos AA só pode ser vista como a de alguém que se aproveita de situação de necessidade de outrem, para obter um valor pela venda de um bem que de outra forma nunca lograria alcançar.
Sejamos razoáveis, uma casa com valor de mercado de, no máximo, 500 mil euros, nunca poderia, nessas mesmas condições de mercado, ser vendida por mais do dobro, no âmbito de relações negociais transparentes, de boa fé.
Só uma alteração das regras da livre oferta e procura podia levar ao preço que levou e no caso essas regras foram alteradas: o preço foi provocado pela situação de necessidade da R, irrelevando se foi a R que o propôs ou se foram os AA.
Trata-se de um valor que não cabe dentro daquilo que se podia chamar “um bom negócio”; é bom demais para como tal ser acolhido e a R obrigada a cumprir o contrato, nos moldes em que se obrigou. Trata-se de um valor injusto e injustificado.
E como tal, fazendo apelo aos considerandos supra explanados, temos para nós que os contornos deste negócio permitem qualificá-lo como usurário e como tal carecendo de cobertura legal.
Apenas uma nota para se acrescentar o seguinte:
Ainda que assim não se entendesse, regressados à decisão que julgou procedente a acção, vemos que na mesma não se atentou numa situação de facto que obstava à procedência. É que os AA comprometerem-se a vender o prédio livre de ónus ou encargos, conforme facto supra aditado, mas apresentaram-se a pedir ao tribunal que substituísse a declaração negocial do faltoso-comprador, sem que o prédio estivesse desonerado: pendem duas hipotecas sobre ele.
Ora, pela decisão proferida operava-se a transmissão para a R do prédio dos AA, onerado com as ditas hipotecas, em desrespeito do contrato em execução, o que não se poderia sancionar.
A lei comina os negócios usurários com a sanção da anulabilidade.
A R invoca este instituto e pede que se declare a anulabilidade do negócio, assistindo-lhe legitimidade para tanto nos termos do art.º 287.ºn.º1 CPC.
A declaração de anulação tem como efeitos a restituição de tudo o que tiver sido prestado.
Não podemos restaurar a providência cautelar, embora essa tenha sido a prestação dos AA, nem lhe sendo possível atribuir valor correspondente, nem por isso os AA hão-de prevalecer-se do valor do sinal que receberam, carecendo de fundamento a sua retenção, pois que anulado está o negócio.
Nestes termos deverão os AA restituir à R o valor do sinal de € 250.000 que dela receberam.
Pelo exposto, acorda-se em, julgando a apelação procedente, revogar a decisão recorrida, anulando-se o contrato promessa de compra e venda que os AA pretendiam executar por via desta acção e condená-los a restituírem à R a quantia de € 250.000 que dela receberam.
Custas da acção e do recurso pelos AA.
Lisboa, 15 de Março de 2012
Teresa Soares
Ana Lucinda Cabral
Maria de Deus |
