Acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa
I – RELATÓRIO.
Intentaram E… acção declarativa comum, sob a forma de processo sumário, contra J. e M..
Alegaram essencialmente :
São donos e legítimos proprietários do prédio urbano, situado no…
Os réus ocupam o imóvel sem qualquer título, sendo que tal comportamento cria prejuízos.
Concluem pedindo que :
a) seja declarado que os autores são donos e legítimos proprietários do prédio referido e identificado no artigo primeiro da petição inicial;
b) sejam os réus condenados a reconhecer a declaração constante da alínea anterior;
c) sejam os réus condenados a entregar aos autores a parte que ocupam do referido prédio, livre de pessoas e bens;
d) sejam os réus condenados a indemnizar os autores por todos os prejuízos que estes estão a sofrer com a aludida ocupação, sendo os mesmos contados desde o dia da citação e até definitiva e completa entre àqueles das chaves do prédio, devendo a liquidação ser efectuada em execução de sentença.
Os réus deduziram contestação na qual alegaram, essencialmente :
Ocupam o imóvel há mais de 35 anos em virtude de um contrato de arrendamento verbal celebrado com A., sendo que a renda era paga a este ou à sua esposa J..
Em 2006, foram contactados pelos familiares de A. com vista à celebração de um contrato de compra e venda do imóvel, não se tendo logrado obter um acordo quanto a tal.
Os autores, ainda em 2006, deixaram de querer receber as rendas, pelo que o dinheiro passou a ser depositado na C.
Os Autores apresentaram ainda réplica, na qual propugnam que os réus se alojaram no imóvel a título de favor e de forma temporária.
Procedeu-se ao saneamento dos autos conforme fls. 43 a 45.
Foi proferida sentança que julgou a acção parcialmente procedente e, consequentemente, declarou que os autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano, situado…, absolvendo os réus do demais peticionado (alíneas c) e d) do petitório) ( cfr. fls. 53 a 61 ).
Apresentaram os AA. recurso desta decisão, o qual foi admitido como de apelação ( cfr. fls. 85 ).
Juntas as competentes alegações, a fls. 62 a 81, formularam os apelantes as seguintes conclusões :
1ª—O facto F) da douta sentença, dado como “PROVADO”, deve ser considerado, como “ NÃO PROVADO”;
2ª – Com efeito, nos termos do artigo 342° do C Civil, quem invoca um direito, tem de fazer a prova do mesmo, pelo que o tribunal a quo quando avaliou o critério do ónus da prova, não fez uma correcta aplicação daquele dispositivo legal;
3ª – Analisando os dois depoimentos acima citados, das testemunhas…, os únicos com interesse para a matéria em causa, os mesmos não permitiam ao tribunal a quo dar como provada a existência de um contrato de arrendamento verbal, entre os pais dos recorrentes e os recorridos;
4ª – O depoimento da testemunha… feito nos termos acima expostos, não é suficiente para que o Tribunal a quo pudesse ter dado como provada a existência de um contrato de arrendamento, quando o mesmo, além de incipiente e demasiado vago, é contrariado pelo depoimento da testemunha… ;
5ª - No presente caso, não se trata de optar, por uma das versões, mas sim de respeitar o comando do artigo 342° do C . Civil;
6ª - Ao ser dado como NÃO PROVADO o citado facto, a acção deve ser julgada procedente na sua totalidade, com a consequente entrega do identificado imóvel, aos recorrentes ;
7ª - Mas mesmo que tivesse existido um contrato de arrendamento verbal, para o imóvel em questão, que não houve, a acção teria de ser julgada procedente, uma vez que na altura desse pretenso contrato, era obrigatória a forma escrita do mesmo, nos termos do artigo 14° do Decreto- Lei n° 445/74 de 12 de Setembro;
8ª - A legislação posterior que defendeu a validade de contratos de arrendamento verbais, nomeadamente, o artigo 6° do preâmbulo do RAU aprovado pelo Decreto –Lei n° 321- B/ 90 de 15 de Outubro, foi revogado pelo artigo 60° do NRAU, aprovado pela Lei n° 6/2006, de 27 de Fevereiro;
9ª – O artigo 2° do Decreto –Lei n° 160/2006 de 8 de Agosto, republicado no dia 31/12/2012, veio consagrar em definitivo a obrigatoriedade da forma escrita para os contratos de arrendamento;
10ª - Ao considerar a existência de um contrato de arrendamento verbal entre os recorridos e o pai dos recorrentes, o tribunal a quo violou os artigos 342, n° 1 e 1311, n°s 1 e 2 do C. Civil;
11ª - Ao considerar que um contrato de arrendamento verbal celebrado no ano de 1975 presentemente é válido, o tribunal a quo violou
o artigo 60° do NRAU e o artigo 2° do Decreto-Lei 160/2006 de 8 de Agosto.
Não houve resposta.
II – FACTOS PROVADOS.
Foi dado como provado em 1ª instância :
A. Os Autores são donos e legítimos proprietários do prédio urbano, situado…
B. O prédio referido em A) está registado a favor dos Autores..
C. Os Réus ocupam o referido imóvel.
D. Os Réus procederam a depósitos na C com a menção de “depósito de renda” a favor de A. referentes a rendas: 5 de Maio de 2006 (mês de Abril); 3 de Novembro de 2006 (Novembro e Dezembro de 2006); 5 de Fevereiro de 2007 ( Janeiro de Fevereiro ) 6 de Novembro de 2007 ( Novembro e Dezembro ); 7 de Janeiro de 2008 (Janeiro e Fevereiro ); 7 de Novembro de 2008 ( Novembro e Dezembro ) ; 8 de Janeiro de 2009 ( Janeiro e Fevereiro ); 4 de Novembro de 2009 (Novembro e Dezembro ); 5 de Janeiro de 2010 ( Janeiro de Fevereiro ); 5 de Novembro de 2010 ( Novembro e Dezembro ); 5 de Janeiro de 2011 (Janeiro e Fevereiro ); 8 de Novembro de 2011 ( Novembro e Dezembro ) 4 de Janeiro de 2012 ( Janeiro e Fevereiro ); 5 de Novembro de 2012 (Novembro e Dezembro ).
E – Os réus ocupam o imóvel em causa há cerca de trinta e oito anos.
F - Há cerca de 38 anos, os réus acordaram verbalmente com A. , a quem pertencia o prédio em causa à data, que passariam a residir no imóvel mediante o pagamento de uma retribuição pecuniária mensal de 500 escudos.
III – QUESTÕES JURÍDICAS ESSENCIAIS.
São as seguintes as questões jurídicas que importa dilucidar :
1 – Impugnação da matéria de facto.
2 – Celebração de contrato de arrendamento sobre a fracção reivindicada. Inobservância de forma.
Passemos à sua análise :
1 – Impugnação da matéria de facto.
Este tribunal ouviu atentamente – como lhe competia – o registo de toda a prova testemunhal produzida nos autos.
Encontra-se assim em condições para sindicar o mérito do juízo de facto emitido em 1ª instância.
Vejamos :
Está em causa a resposta “ Provado “ conferida pelo juiz a quo em F), isto é, “Há cerca de 38 anos, os réus acordaram verbalmente com A., a quem pertencia o prédio em causa à data, que passariam a residir no imóvel mediante o pagamento de uma retribuição pecuniária mensal de 500 escudos “.
Entendem os apelantes que os depoimentos das testemunhas… , os únicos com interesse para a matéria em causa, não permitiam ao tribunal a quo dar como provada a existência de um contrato de arrendamento verbal, entre os pais dos recorrentes e os recorridos.
No seu dizer, o depoimento da testemunha I.. não é suficiente para que o Tribunal a quo pudesse ter dado como provada a existência de um contrato de arrendamento, quando o mesmo, além de incipiente e demasiado vago, é contrariado pelo depoimento da testemunha M… .
Apreciando :
A testemunha I. declarou, essencialmente, que viveu dois anos, como inquilina, no andar em causa, onde actualmente vivem os RR., pagando por essa utilização a renda de 500$00 ao respectivo senhorio, A., o qual nunca lhe passou recibo.
Foi este quem, pessoalmente, lhe apresentou o R. C. , dizendo que “ se tratava do novo inquilino “.
Falaram, nessa ocasião, que a casa seria ( segundo disse o senhorio ) arrendada ao R. C. pela mesma renda que a testemunha pagava mensalmente : 500$00 ( quinhentos escudos ).
Afirmou concretamente : “ O senhor A. disse : Srª. Z., o novo inquilino agora é o senhor C. , a senhora entrega as chaves ao senhor C. ; que até me ajudou a levar a mala e o vestuário para minha casa. Isto aconteceu há trinta e oito anos “.
Neste mesmo sentido se pronunciou a testemunha J. , embora não tenha chegado a conhecer o senhorio e a sua razão de ciência tenha tido a ver com conversas mantidas com os RR.
Já a testemunha A. , sobrinho do falecido senhorio A. , afirmou não saber se o R. C. pagava ou não renda pela utilização do imóvel.
Quanto à testemunha M. , vizinha dos AA., tendo sido empregada para D. J. , esposa do falecido A., limitou-se a expressar que :
- nunca viu os RR., lá em casa ( onde vivia a esposa do falecido senhorio ), ou noutro sítio, procederem ao pagamento da renda ;
- ouviu dizer à D. J. que os RR. “ estavam a morar na casa dela de graça. Não lhe pagavam nada “ ;
- a D. J. queixava-se que não recebia dinheiro dos RR.
Ora,
Ponderados criticamente todos estes elementos de prova, cumpre concluir pela correcção da decisão de facto proferida.
A mesma encontra-se devidamente suportada pelo depoimento da testemunha I., que não foi verdadeiramente colocado em crise pelos depoimentos das restantes testemunhas, nada permitindo afirmar que tenha faltado à verdade ou que não mereça crédito.
Por outro lado, a permanência dos RR. no andar reivindicado durante o longo período de 38 ( trinta e oito ) anos, sem serem minimamente importunados pelo respectivo proprietário, torna pouco crível que se tratasse de uma situação de mero favor, precária e transitória.
Tratar-se-ia de um excesso de generosidade muitíssimo invulgar e altamente improvável.
A apelação improcede neste ponto, subsistindo a decisão de facto incólume.
2 – Celebração de contrato de arrendamento sobre a fracção reivindicada. Inobservância de forma.
Demonstrando-se afinal que os RR. detém título para a ocupação do imóvel reivindicado – o contrato de arrendamento celebrado há trinta e oito anos com o então proprietário desse bem –, suscitam os apelantes a nulidade desse mesmo contrato por inobservância da forma legalmente prescrita.
Vejamos :
Trata-se, antes de mais, de uma questão que não foi suscitada nos articulados apresentados pelos AA.
Na petição inicial, limitaram-se a referir que “ os Réus ocupam o referido imóvel, mas fazem-no sem qualquer título ou legitimidade “ ( cfr. artigo 3º ).
Na resposta à contestação – confrontados com a existência do dito contrato de arrendamento de que os RR. seriam inquilinos – os AA. afirmaram apenas : “ Os Réus nunca tiveram ou não têm qualquer recibo de renda, pela simples razão de que nunca pagaram qualquer renda aos proprietários do imóvel em questão, pela ocupação do mesmo. “ ( cfr. artigo 9º ).
Ou seja,
não suscitaram a invalidade do hipotético contrato de arrendamento, com base na ausência de documento escrito que o titulasse.
Trata-se, por conseguinte, de uma questão nova, apenas trazida à luz no âmbito das alegações de recurso.
Pelo que, por esse motivo não poderia ser conhecida pelo tribunal de 2ª instância[1].
De qualquer forma, e porque a sentença proferida pelo juiz a quo abordou tal temática, dir-se-á a esse respeito :
O artigo 14º do Decreto-lei nº 445/74, de 12 de Setembro – aplicável ao tempo da celebração do contrato de arrendamento sub judice – impunha que : “ De futuro os contratos de arrendamento para habitação constarão obrigatoriamente de documento assinado por ambos os contraentes “.
Porém, o Decreto-lei nº 188/76, de 12 de Março de 1976, consagrando “ medidas de emergência ( … ) que protegem o direito à habitação e defendem as classes económicas mais desfavorecidas “, estabeleceu no artigo 1º, nºs 2 e 3, que : “ a falta de contrato escrito presume-se imputável ao locador e a respectiva nulidade só é invocável pelo locatário “, podendo este “ provar a existência do contrato por qualquer meio de prova admitido em direito, desde que não haja invocado a nulidade “.
Nos termos do artigo 2º deste mesmo diploma : “ O disposto no nº 3 do artigo anterior é aplicável aos arrendamentos já existentes, mesmo que haja acção pendente, ainda que já decretada a entrega do prédio, contanto que não efectuada “.
Este mesmo regime foi mantido pelo Decreto-Lei nº 13/86, de 23 de Janeiro, no seu artigo 1º, nº 1 e 2, estabelecendo o respectivo artigo 3º a sua aplicação aos arrendamentos anteriores à sua vigência.
Precisamente no mesmo sentido,
O artigo 6º, do Decreto Preambular que aprovou o Regime do Arrendamento Urbano ( RAU ) - ( Decreto-lei nº 321-B/90, de 15 de Outubro ) - estipulou que “ O disposto nos artigos 7º e 8º do Regime do Arrendamento Urbano não prejudica os precisos efeitos que os artigos 1º do Decreto-lei nº 13/86, de 23 de Janeiro, e 1029º, nº 3, do Código Civil reconheciam aos contratos celebrados antes da entrada em vigor do presente diploma “.
Pelo que, relativamente ao arrendamento sub judice, não subsistem dúvidas de que a nulidade por falta de forma presume-se imputável ao senhorio e apenas poderia ser invocada pelo inquilino.
Não seria portanto, em qualquer circunstância, lícito aos AA. a invocação da nulidade do presente contrato de arrendamento por falta de forma.
A apelação improcede, sem necessidade de outras considerações ou desenvolvimentos.
IV - DECISÃO :
Pelo exposto, acordam os Juízes desta Relação em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 1 de Julho de 2014.
( Luís Espírito Santo ).
( Gouveia Barros ).
( Conceição Saavedra ).
[1] Como é sabido os recursos visam modificar a decisão de que se recorre e não conhecer questões novas, não submetidas à apreciação do tribunal recorrido. O seu objectivo é o de eliminar eventuais erros de apreciação e julgamento verificados naquela decisão ( artigo 676º, nº 1 do Código de Processo Civil, correspondente ao artigo 627º, nº 1 do Código de Processo Civil aprovado pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho ) – vide acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 30 de Setembro de 2010 ( relatora Maria dos Prazeres Beleza ), publicitado in www.jusnet.pt.
