| Decisão Texto Integral: | 12
ACORDAM NA SECÇÃO CÍVEL DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
HUGO e esposa SUSANA , instauraram acção com processo ordinário, contra P, pedindo que as Rés sejam condenadas a restituir em dobro o sinal prestado pelos Autores, acrescida de juros de mora vencidos e vincendos.
Alegam para tanto e resumidamente, que celebraram com as Rés um contrato de promessa de compra e venda de uma fracção autónoma T 3, identificada provisoriamente por 4º A, com uma arrecadação e um lugar para estacionamento, mediante o preço de € 99.260,78.
Os Autores cumpriram com a entrega atempadas das quantias acordadas, ficando um remanescente de € 54.593,43, que deveria ser pago no acto da escritura.
Acontece que as Rés nunca marcaram a escritura de compra e venda, apesar das várias interpelações para o efeito, pelo que os Autores perderam o interesse na prestação.
Contestaram as Rés pedindo a improcedência da acção.
Foi proferida sentença que julgando a acção parcialmente procedente, condenou as Rés a pagarem aos Autores a quantia de € 89.344,72, a título de restituição do sinal em dobro, acrescida de juros de mora, desde 22/12/2005, à taxa anual de 4%, absolvendo-se as Rés dos restantes juros peticionados.
Inconformada, apelou a Ré P, concluindo textualmente nas suas alegações pela forma seguinte:
1. Resulta das disposições conjugadas dos artigos 442º, 801º e 808º do Código Civil, que só o incumprimento definitivo do promitente-vendedor habilita o promitente-comprador a resolver o contrato-promessa de compra e venda e a exigir o sinal passado em dobro.
2. O incumprimento definitivo, ressalvada a hipótese do decurso do “prazo fatal” ou “absoluto”, só ocorre pelo decurso do prazo razoável concedido em interpelação admonitória ou com a perda, objectivamente considerada, do interesse na celebração da escritura pública de compra e venda.
3. O prazo de 36 meses constante da cláusula 4ª, nº 5, do contrato-promessa de compra e venda, não é um prazo absoluto ou fatal, nem a matéria de facto apurada nos autos permite concluir pelo respectivo preenchimento, com a daí decorrente obrigação da apelante pagar aos apelados o sinal em dobro.
4. Resulta da cláusula SEGUNDA do contrato-promessa de compra e venda dos autos que durante o prazo de 24 meses, aí previsto, só a apelante dispunha da faculdade de marcar a escritura pública dos contratos prometidos, disso dando conhecimento ao apelado, com a indicação do lugar, dia e hora para a respectiva outorga.
5. Contudo, após o decurso do referido prazo, a apelante deixou de ter o exclusivo direito de marcar a escritura pública, podendo qualquer das partes proceder à marcação.
6. Assim, tendo em consideração que também os apelados não procederam à marcação da escritura pública, não se vê como se pode considerar que a escritura pública não se realizou por causa imputável à apelante; por isso, tal não celebração é imputável não só à apelante mas, também, aos apelados, não se preenchendo a previsão da cláusula QUARTA, nº 5, do contrato-promessa.
7. Aliás, caberia aos AA. alegar e provar a matéria de facto de que depende a verificação dos efeitos constantes daquela cláusula ex vi do artigo 342º, nº 1, do Código Civil, não sendo caso de inversão do ónus da prova porque se é certo que a culpa do devedor se presume, a “causa imputável ao devedor”, com a qual a culpa não se confunde, não dispensa a sua demonstração nos autos.
8. Não se pode considerar que ocorreu conversão da mora em incumprimento definitivo, com o envio da carta de 12 de Novembro de 2004, pois que nesta se, por um lado, os promitentes-compradores concederam prazo suplementar para a celebração da escritura, por outro, expressa e inequivocamente afirmam que não a outorgarão nos termos devidos, não aceitando, assim, pontualmente, a prestação nos termos acordados.
9. Por outro lado, a matéria resultante da resposta afirmativa ao quesito 1° da base instrutória — “os autores pretendiam adquirir a fracção dos autos para primeira habitação” — é insuficiente para se poder concluir que, à data da declaração resolutória, os mesmos autores tinham perdido o interesse na prestação, ou seja, o de, objectivamente, celebrarem, nos termos devidos, a compra e venda prometida.
10. Ao decidir como decidiu, o Senhor Juiz a quo violou o preceituado nos artigos 442º, nºs 1 e 2, 801º, 802º, 342º, nº 1, 344º, nº 1, 350º nºs 1 e 2 e 799º, nº 1, todos do Código Civil, bem como a cláusula QUARTA, nºs 4 e 5, do contrato-promessa, impondo-se, assim, a revogação da sentença apelada, com a absolvição da R., ora apelante, do pedido.
Contra alegaram os Autores pugnando pela manutenção pela manutenção do julgado.
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COLHIDOS OS VISTOS LEGAIS, CUMPRE DECIDIR.
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Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões das alegações, é questão a dirimir a de saber se houve incumprimento definitivo por parte da Apelante.
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Na 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos:
1. Em 9 de Setembro de 2001, os Autores celebraram, na qualidade de promitentes compradores, com as Rés, na qualidade de promitentes vendedoras, o acordo de fls. 13 a 24, denominado “Contrato Promessa de Compra e Venda”, relativo à fracção autónoma correspondente ao apartamento do tipo T3, provisoriamente identificado por 4º A, com uma arrecadação e um lugar para estacionamento (A).
2. De acordo com o estipulado na Cláusula 1ª das condições particulares do “contrato”, as Rés prometeram vender e os Autores prometeram comprar a referida fracção pelo preço global de 19.900.000$00 ou EUR. 99.260,78 (noventa e nove mil, duzentos e sessenta euros e setenta e oito cêntimos) (B).
3. Mais foi acordado que o pagamento do preço acordado seria feito de modo fraccionado, cabendo, deste modo, aos promitentes compradores proceder à entrega de 995.000$00 ou EUR. 4.963,04 (quatro mil, novecentos e sessenta e três euros e quatro cêntimos) na data da sua celebração (9 de Setembro de 2001), bem como de igual montante e ainda de 6.965.000$OO ou EUR. 34.741,27 (trinta e quatro mil, setecentos e quarenta e um euros e vinte sete cêntimos), no prazo de 90 (noventa) e de 180 (cento e oitenta) dias, respectivamente, após a assinatura do contrato promessa, a título de reforço do sinal (cfr. Cláusula 2. das Condições Particulares do “contrato”) (C).
4. Os Autores, na qualidade de promitentes compradores, pagaram estas quantias nas datas acordadas (cfr. cláusula 2ª alínea a) das Condições Particulares do “contrato” e docs. de fls. 25 e 26) (D).
5. O pagamento do valor remanescente, 10.945.000$OO ou EUR. 54.593,43 (cinquenta e quatro mil, quinhentos e noventa e três euros e quarenta e três cêntimos), teria lugar aquando da outorga da escritura pública do contrato de compra e venda prometido (cfr. cláusula 2ª, alínea d) das Condições Particulares do “Contrato”) (E).
6. De acordo com o estipulado na cláusula 2ª das Condições Gerais, a celebração deste contrato deveria ocorrer até ao termo do prazo de 24 (vinte e quatro) meses a contar da data de celebração do contrato promessa, ou seja, até 9 de Setembro de 2003 (F).
7. A Ré Pelicano enviou aos Autores, datada de 12 de Junho de 2002, a carta de fls. 27, do seguinte teor: “Devido a um erro do projectista, técnico de uma entidade externa à nossa empresa, fomos confrontados com a necessidade de reforçar a estrutura dos edifícios já em construção, sendo que os edifícios que se vão iniciar já contemplam essa alteração da estrutura. Aquela necessidade foi assumida de imediato, uma vez que se pretende cumprir em absoluto com as normas em vigor e respeitar integralmente as condições de segurança. As alterações introduzidas mereceram a concordância dos técnicos da Câmara Municipal tendo-se assim sanado o problema. Foi solicitada pela Câmara Municipal a certificação da estrutura dos edifícios ao LNEC — Laboratório Nacional de Engenharia Civil (medida que merece a nossa total concordância), uma vez que a Câmara Municipal pretende que não subsista qualquer dúvida relativa à segurança dos edifícios, a qual nunca esteve propriamente em causa, dado que apenas numa situação de sismo violento poderia eventualmente acontecer uma menor capacidade de resistência. Igualmente em termos de isolamento térmico e acústico serão respeitados os regulamentos em vigor, como não poderia deixar de ser. Aproveitamos para informar que a obra já se encontra novamente em curso normal de execução, prevendo-se que não seja afectado, pelo menos de forma significativa, o tempo total de realização previsto para a mesma. Queremos finalmente reafirmar que manteremos uma preocupação constante com o cumprimento das normas de segurança.” (G).
8. Nem no termo do prazo acordado, nem em momento ulterior foram os Autores avisados da marcação da data para outorga da escritura pública de compra e venda do imóvel (H).
9. Os Autores enviaram às Rés a carta de fls. 28, interpelando-as para marcação da escritura referente ao imóvel dos autos (I).
10. Na sequência desta carta, Ré P enviou aos Autores, datada de 13 de Outubro de 2003, a carta de fls. 29, na qual se considerou interpelada para proceder à marcação e outorga da escritura pública até 2 de Abril de 2004 (J).
11. A Ré pelicano enviou aos Autores, datada de 30 de Julho de 2004, a carta constante a fls. 30/31, do seguinte teor: “Encontrando-se a construção da sua fracção em epígrafe concluída, chegou o momento de procedermos à marcação da respectiva escritura pública de compra e venda, prevista na cláusula 2ª das condições gerais do Contrato-Promessa de Compra e Venda que V. Exa. Celebrou com a nossa empresa. Assim iremos proceder à marcação da respectiva escritura, a qual deverá ser realizada no decurso do próximo mês de Setembro. Solicitamos, para este efeito, que, sem deixar exceder dez dias sobre a recepção desta carta, nos indique, por escrito, duas datas da sua conveniência para realização da escritura durante o mês de Setembro, para as quais tentaremos marcar a escritura junto do Cartório Notarial. Caso não recebamos essa indicação, dentro de dez dias, procederemos à marcação da escritura numa data da conveniência do Cartório Notarial, data essa que comunicaremos, por escrito, a V. Exa. Com uma antecedência de dez dias relativamente à realização da escritura.” (L).
12. Os Autores, por intermédio do respectivo mandatário, enviaram à Ré P, datado de 12 de Novembro de 2004, o fax de fls. 32/33, interpelando-a “para informarem no prazo de 8 dias se estão na disposição de celebrar a escritura pública de compra e venda pelo preço de € 49.937,95 (quarenta e nove mil, novecentos e trinta e sete euros e noventa e cinco cêntimos) e quando será a mesma realizada. O meu cliente apenas aceita celebrar a escritura por aquele valor em função dos prejuízos que tem vindo a sofrer e de acordo com o manifestado na última reunião com V. Exas. A referida escritura deverá ser realizada o mais rapidamente possível, até 15 de Dezembro de 2004, o mais tardar, já que a CGD não está na disposição de prorrogar o empréstimo intercalar e de o converter em empréstimo à habitação para além daquele prazo. Após essa data, sem que a escritura tenha sido realizada, o meu cliente exercitará os direitos que legal e contratualmente lhe estão conferidos e que resultam do incumprimento definitivo do contrato-promessa por parte da P” (M).
13. Os Autores, através do seu mandatário, enviaram às Rés, datadas de 22 de Dezembro de 2004, as cartas constantes a fls. 35 a 38, do seguinte teor: “Fazemos referência à nossa anterior comunicação escrita de 12 de Novembro de 2004, e à confirmação feita por V. Exa.s no fax de 22 de Novembro p.p. de que não se encontra emitida a licença de utilização do prédio e de que não estão em condições de celebrar a escritura pública dentro do prazo referido na nossa comunicação. Recolhemos informação junto da Câmara Municipal que não permite confirmar a expectativa de V. Exa.s de que é possível celebrar a escritura de compra e venda até ao final do próximo mês de Janeiro. Em 9 de Setembro de 2001, quando os nossos clientes prometeram comprar a fracção autónoma correspondente ao 4° andar A do Lote 21, tinham a legítima expectativa de adquirir e passar a habitar aquela fracção até dia 9 de Setembro de 2003. Esse era efectivamente o prazo previsto para a celebração da escritura, apesar de, excepcionalmente, e em benefício do promitente-vendedor se alargar o prazo para a celebração da escritura em mais doze meses, ou seja, até 9 de Setembro de 2004. Ora, não só este prazo se encontra ultrapassado, como também se encontra transcorrido o prazo de 15 de Dezembro referido na nossa comunicação de 12 de Novembro de 2004. A verdade é que, na presente data, não têm objectivamente os nossos clientes condições para planear a sua vida com um mínimo de certeza (lembre-se que pretendiam adquirir a fracção para primeira habitação). Por tudo isto e também pelos motivos que se encontram indicados na nossa carta de 12 de Novembro, que se mantém inalterados, vimos comunicar a V. Exa. A perda objectiva do interesse dos nossos constituintes na aquisição da referida fracção, considerando-se definitivamente incumprida a obrigação de V. Exas. Emergente do contrato-promessa em referência. Assim, estão V. Exas. obrigados a restituir, em dobro, aos nossos constituintes as quantias por estes pagas a título de sinal e princípio de pagamento. Devem, pois, V. Exas. proceder ao pagamento da quantia de € 44.667,36 (quarenta e quatro mil, seiscentos e sessenta e sete euros e trinta e seis cêntimos). Aguardaremos que a referida quantia seja entregue directamente aos nossos clientes ou no nosso escritório até ao próximo dia 31 de Dezembro de 2004, o que, não acontecendo, motivará de imediato a entrada de acção judicial destinada a satisfazer os legítimos direitos e interesses dos nossos constituintes” (N).
14. Os Autores não procederam à marcação da escritura, nem disso deram conhecimento às Rés (O).
15. Os Autores pretendiam adquirir a fracção dos autos para primeira habitação (1°).
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É indubitável que entre a Apelante e a Ré , por um lado e os Apelados, por outro, foi celebrado, em 9/9/2001, um contrato promessa de compra e venda, tendo por objecto a fracção autónoma designada pelo 4ºA.
Foi acordado, além do mais, que a escritura pública de compra e venda, seria em dia, hora e cartório notarial a designar pela Apelante até ao termo do prazo de 24 meses a contar da data da assinatura do contrato.
Os Apelados pagaram as quantias a que contratualmente estavam obrigados.
Chegados ao termo do prazo a Apelante não marcou a escritura nem o fez posteriormente, sendo certo que os Apelados são inteiramente alheios à situação que motivou a carta referida em 7..
Os Apelados interpelaram a co-Ré e a Apelante para procederem à marcação da escritura, tendo esta enviado àqueles a carta, datada de 13/10/2003 e aludida em 10., pela qual se considerou interpelada para proceder à marcação e outorga da escritura até 2/4/2004, o que não fez.
Em 30/7/2004, enviou aos Apelados a carta referida em 11., pela qual afirmam que a escritura iria ter lugar no mês de Setembro próximo, o que igualmente não se verificou.
Deste modo é inquestionável que a Apelante e a co-Ré entraram em mora.
A mora por parte do devedor, ocorre quando por causa que lhe seja imputável e sendo a prestação ainda possível, esta não foi efectuada no tempo devido, é o que decorre do nº 2, do artigo 804º do Código Civil, que no seu nº 1 estipula que a simples mora constitui o devedor na obrigação de reparar os danos causados ao credor.
Diferente é, todavia, a situação de impossibilidade da prestação por causa imputável ao devedor, que nos termos do artigo 801º, nº 1, do mesmo diploma legal, é equiparada ao incumprimento.
Para além deste caso de incumprimento definitivo, existem mais dois consagrados na lei como tal e que se encontram previstos no artigo 808º, nº 1, do Código Civil, os quais se traduzem na perda do interesse do credor na prestação, em consequência da mora, e a não realização da prestação pelo devedor em prazo razoável fixado por aquele.
Pode ainda haver incumprimento definitivo, sem existir mora, nos casos em que o devedor se recusa a cumprir o contrato, situação que aqui não encontra em causa.
A Apelante pretende que se considere que não existiu incumprimento definitivo da sua parte.
O incumprimento definitivo conduz-nos à resolução do contrato promessa com a consequente aplicação do disposto no artigo 442º, nºs 2 e 3, do Código Civil, consoante os casos.
Contudo, é neste ponto que a doutrina e a jurisprudência divergem, já que enquanto uns defendem que basta a simples mora para que o mencionado preceito legal tenha a sua aplicação, outros julgam que tem de haver incumprimento definitivo, não bastando a simples mora.
Na primeira das correntes citadas, inserem-se, nomeadamente, os Professores Almeida Costa, in “Direito das Obrigações”, pág. 338 e seg.; “Contrato-promessa, uma síntese do regime actual”, separata da Revista da Ordem dos Advogados, Ano 50º, tomo I, Lisboa, Abril de 1990, mais concretamente a pág. 60; RLJ, Ano 131º, nº 3892, pág. 204 e seg.; Antunes Varela, in “Sobre o contrato Promessa”, a pág. 149 e, entre outros, os Acórdãos do S.T.J. de 2/4/92, in BMJ 416, pág. 605, e de 10/2/98, in CJ/STJ, Ano VI, tomo I, pág. 63.
E, na segunda, ou seja, na que vem ganhando cada vez mais aderentes, de que citaremos exemplificativamente, os Professores Calvão da Silva, in “Sinal e contrato Promessa”, a pág. 115 e seg.; Galvão Telles, in “Direito das Obrigações”, pág. 129 e 154 e Acórdãos do S.T.J. de 4/11/93, in CJ/STJ, Ano I, tomo III, pág. 105, de 10/12/97, in CJ/STJ, Ano V, tomo III, pág. 164, de 21/5/98 e de 26/5/98, in CJ/STJ, Ano VI, tomo II, pág. 91 e 100, respectivamente.
Ora, constatando-se que existe mora por banda da Apelante, como já atrás se disse, impõem-se saber se a actuação dos Apelados foi suficiente para se considerar o incumprimento definitivo ou se este tinha de marcar data para a escritura, como aquela pretende fazer crer.
Como também já se referiu, a Apelante apesar de informar os Apelados de que a escritura iria ter lugar em Setembro de 2004, o certo é que a mesma não chegou a ter lugar, por razões a que estes são inteiramente alheios.
Perante tudo isto aos Apelados mais não restou de por um lado, propor uma redução do preço, por virtude dos prejuízos que a situação que não lhes era obviamente imputável lhes estava a causar, e por outro conceder à Apelante um prazo até 15 de Dezembro de 2004 para proceder à marcação da escritura sob pena de considerar definitivamente incumprido o contrato, tanto mais que a Caixa Geral de Depósitos já não estaria na disposição de continuar a prorrogar o empréstimo concedido.
Contrariamente ao que Apelante pretende fazer crer não se encontra demonstrado que os Apelados apenas outorgassem a escritura pelo valor que propuseram.
A Apelante não procedeu a qualquer marcação da escritura, nem poderia fazê-lo, por não se encontrar emitida a licença de habitabilidade.
A fracção prometida destinava-se a primeira habitação dos Apelados.
Neste condicionalismo fácil é entender que a marcação de data para a escritura por parte dos Apelados se traduziria num acto inútil e sem qualquer sentido, já que aquela não se poderia realizar por falta, pelo menos, da respectiva licença de utilização.
De qualquer modo, e embora os Apelados pudesse proceder à marcação da escritura não estavam obrigados a fazê-lo, mas tão só a conceder um prazo necessário e suficiente, findo o qual se consideraria definitivamente incumprido o contrato, como o fizeram.
Os Apelados não eram obrigados a esperar indefinidamente pela possibilidade de ocupação de uma fracção, que destinavam a sua primeira habitação, nem a ter de solicitar prorrogações sucessivas à entidade bancária na esperança da celebração de uma escritura cujo momento se não vislumbrava, por causa que lhes não era imputável, pelo que a perda objectiva do interesse na prestação está mais que demonstrada.
Neste circunstancionalismo, improcedem as conclusões das alegações.
Assim, face ao exposto, julga-se a apelação improcedente e, em consequência, mantém-se a douta sentença recorrida.
Custas pela Apelante.
Lisboa, 15 de Fevereiro de 2007.
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