Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 4588/08.0TBCSG-A.L1-1 |  |
REMUNERAÇÃO
II - À semelhança do que acontece com o mandatário, o comitente está obrigado à realização dos actos essenciais à concretização do negócio.
III - Tendo-se apurado que sem a mediação da recorrida o contrato em causa não se teria realizado há que concluir que atingiu o seu desiderato. IV - E tendo alcançado o seu fim é devido à mediadora a acordada remuneração.
(Sumário do Relator)
AS, aposentada, viúva, residente na Rua …, Lote …, rés-do-chão, C…, …-… P…, deduziu oposição à execução à acção executiva, sob a forma de processo comum, contra si instaurada por, “CS, Mediação Imobiliária, Unipessoal, Lda.”, pessoa colectiva nº …, com o capital social de €5.000,00 com sede na Avenida …, nº …, P…, …-… P…, matriculada na Conservatória do Registo Comercial de C… sob o nº ….
Pedindo: - A extinção da execução e a condenação da exequente como litigante de má fé, em multa e em indemnização a seu favor no valor de €1.500,00 acrescido de IVA.
Para tanto, a oponente alega, em síntese:
- Ter sido ela a primeira a tomar contacto com as fracções em causa nos autos, o gerente da exequente assumiu-se, de forma ilegítima, como angariador do negócio de modo a obter uma comissão na venda.
- Estando a oponente num estado de depressão e grande tensão psicológica confiou na intervenção do mencionado gerente julgando sempre que uma eventual comissão seria sempre paga pela vendedora das fracções, tendo aquele levado a oponente a assinar com a “PM” dois contratos-promessa de compra e venda das duas fracções, sem saber o que estava a acontecer.
- Desconhecia a pendência de uma acção administrativa de impugnação do loteamento da área onde estão implantadas as fracções, a ausência nos contratos de referência à licença de utilização das fracções e do reconhecimento presencial das assinaturas, o modo abusivo como foram distribuídos os sinais dos contratos, além de, ter pago à vendedora €30.000,00 à margem dos contratos.
- Pelo que estava em erro quando emitiu as declarações negociais.
- Por outro lado, os contratos são nulos por falta da licença de utilização e do reconhecimento presencial, sendo igualmente nula a cláusula que estatui que as partes prescindem desta formalidade tal como da invocação da correspondente nulidade pela sua omissão.
- A exequente vem assim exigir à oponente uma comissão por uma mediação que não existiu, sendo a dívida inexistente por a oponente não poder incumbir a exequente de vender os imóveis sem ser proprietária deles, além de que o contrato de mediação e a factura emitida foram forjados.
- O cheque emitido pela oponente resulta assim de um erro, pois esta julgava erroneamente dever a quantia.
- Pede ainda a condenação da exequente como litigante de má fé, porquanto, não se coibiu de instaurar uma execução não obstante saber que o seu pedido é manifestamente ilegal, e que não tem direito a receber nada.
Devidamente notificada, a exequente apresentou contestação afirmando que:
- A oponente celebrou um contrato de mediação consigo para a aquisição de dois apartamentos, tendo-lhe apresentado duas fracções já angariadas pela “SP, Lda.” também conhecida por “SC”, que por sua vez, tinha celebrado um contrato de mediação imobiliária com a “PM”, a proprietária das fracções.
- A exequente conseguiu que a oponente celebrasse com a “PM” dois contratos promessa de compra e venda das duas fracções, pelo valor de €320.000,00 pelo que emitiu a correspondente factura no valor acordado de €10.000,00 como contrapartida dos seus serviços.
- A oponente foi plenamente informada de todos os contornos do negócio, tendo-os livremente aceitado.
- Pede ainda a condenação da oponente como litigante de má fé, porquanto, alega de forma consciente factos falsos.
E foi proferida a seguinte sentença – parte decisória:
“-…-
Decisão
Nos termos expostos o Tribunal decide:
a) Julgar o pedido inteiramente improcedente, mantendo-se em curso a instância executiva contra AS.
b) Julgar improcedente o pedido de condenação como litigante de má fé.
Custas pela oponente.
-…-”
Desta sentença veio a oponente recorrer, recurso esse que foi admitido como sendo de apelação, a subir nos próprios autos e com efeito meramente devolutivo.
E fundamentou o respectivo recurso formulando as seguintes CONCLUSÕES:
1. Tendo em vista o exposto na 3ª questão, os factos dados como provados com os números 10, 32 e 33 constantes da decisão de fls. 267 e ss., devem ser modificados para não provados: Base da resposta; Confissão de fls. 200; Documentos da exequente de fls. 11 a 15 da execução e 61,206,207 a 209 dos autos; Depoimento das testemunhas MM, MP, referenciados na 2ª questão com as passagens em concreto dos seus depoimentos, bem como, o depoimento do legal representante da exequente Sr. PF nos pontos da matéria de facto cujas falas se identificou no recurso.
2. Considerando que: a) Em face do disposto no nº 1 do artigo 18º do DL 211/2004, a comissão do mediador só é devida com a perfeição do contrato; b) Que, conforme consta da prova nos autos (facto nº 30), a promessa de compra e venda dos contratos em causa, não se concluiu; c) A legal conclusão a extrair de tais factos e da aplicação da norma substantiva é a de que nenhuma comissão é devida à mediadora, porquanto não se verificam os legais pressupostos a que a norma substantiva se refere.
3.No entendimento da Apelante/R. a decisão recorrida viola: a) Do Código Civil - Artigos 352º nº1, 358º nº1 quanto à confissão do legal representante constante de fls. 200 e que constitui prova vinculada; b) Do Código de Processo Civil - Artigos 156º nº 1, 653º quanto ao julgamento da matéria de facto e 659º nºs. 2 e 3 no que se refere à aplicação do direito, concluindo-se no caso em concreto com uma decisão que não serve os interesses da justiça que deveria realizar; c) Do DL 211/2004, nº1 do artigo 18º posto que a comissão da mediação só se concretiza com a perfeição do contrato mediado.
Em face do exposto, requer a V. Exas.:
1. Que, em face das conclusões apresentadas, seja modificada a resposta à matéria de facto, posto que da prova produzida é essa a consequência legal a extrair dos autos e da natureza da prova em causa.
2. Que a sentença recorrida seja revogada, julgando-se inteiramente procedente a oposição, com as legais consequências.
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- Foram colhidos os vistos dos Exmos. Adjuntos.
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APRECIANDO E DECIDINDO
Thema decidendum
- Em função das conclusões do recurso, temos que:
A recorrente/oponente “impugna”, parcialmente, os factos dados como assentes e entende não se verificarem os pressupostos necessários para que se considere ter a mesma firmado um contrato de mediação com a exequente.
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I - Apuraram-se seguintes FACTOS:
(…)
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II – DA QUESTÃO DE FACTO
Alega a recorrente/oponente no seu recurso quanto aos factos dados como assentes, e que, quer ver modificados:
(…)
Recordemos a motivação da decisão de facto por parte do Tribunal a quo:
(…)
São estes os factos que a recorrente/oponente quer ver alterados:
“10 - A exequente celebrou com a executada, por escrito datado de 29 de Junho de 2007, um acordo denominado de “contrato de mediação imobiliária”, em regime de exclusividade, pelo qual aquela ficava obrigada a diligenciar no sentido de conseguir interessados na venda de dois imóveis, sitos na zona dos L…, pelo valor global máximo de €350.000,00 sendo a remuneração de €8.750,00 acrescidos de IVA, a receber aquando da celebração do contrato-promessa, conforme doc. junto a fls. 11 e 12 dos autos de execução (art.2º do RE, art. 43.º da Oposição e art. 15.º da Contestação).
-…-
32 - A factura relativa ao serviço prestado pela exequente foi emitida a 29 de Junho de 2007, no valor de €8.264,46 acrescido de IVA à taxa de 21 %, perfazendo €10.000,00 (art.43º da Oposição).
-…-
33 - O valor de €10.000,00 constante da factura emitida pela exequente, corresponde à remuneração acordada entre a exequente e a executada, que correspondia aos €10.000,00 já incluído IVA, a qual apenas por mero lapso de escrita e de cálculo não ficou correctamente reflectida no acordo referido em 10, porquanto, ao montante nele inscrito acresceria o IVA, o que ultrapassaria os €10.000,00 acordados, tendo a exequente feito constar valor inferior na factura tendo em vista encontrar o valor global acordados que incluía já IVA. (art.19º da Contestação).”
- Que dizer (artº712º do CPC então vigente)?
Importa, desde já, esclarecer, que a recorrente/oponente não questiona o teor das provas carreadas para os autos, mas, tão só, a interpretação que o Tribunal a quo fez dos meios de prova à sua disposição.
A recorrente defendeu, na oposição à execução que deduziu, que os documentos em causa foram forjados.
Tese que mantém e que na sua opinião devia ter sido sufragada pelo Tribunal recorrido.
Contudo e com todo o respeito pelo alegado a esse propósito, não lhe assiste razão.
Desde logo, porque não se verificam as alegadas contradições.
Senão vejamos.
As respostas a dar relativamente aos factos controvertidos têm que ter em conta toda a prova produzida na Audiência de Discussão e Julgamento.
E assim sendo, verificamos que há um fio condutor na cronologia dos factos que podemos resumir do seguinte modo: Foi a executada agora recorrente quem primeiro teve conhecimento de que estavam à venda as fracções da Qta. …; também foi a executada que sabendo disso se dirigiu ao representante legal da exequente para servir de mediador no negócio pretendido; o que tem sentido pois já fora a exequente que mediara a venda da sua anterior casa na P….
A própria filha da recorrente: “Confirmou ainda que as fracções prometidas comprar foram ocupadas por ela e sua mãe um mês antes da assinatura dos contratos promessa, os quais foram assinados de livre vontade. Mais confirmou a ajuda que PF deu”.
Como se constata o envolvimento do representante legal da exequente foi anterior à realização dos contrato-promessa o que torna aceitável a data aposta na contestada factura - documento de fls. 14 da execução, que data de 29/6/2007, sendo os contratos-promessa datados de 31/07/2007.
Refira-se, igualmente, que as testemunhas OP e ML corroboraram ter havido, antes de celebração dos ditos contratos, “uma reunião com a executada, na qual se discutiram os termos em que o negócio ia ser celebrado, reunião essa cuja ocorrência foi confirmada pela filha da executada”
Também como relevo para o que antes dissemos, regista-se que os contratos em causa foram assinados livremente pela executada estando demonstrado nos autos que a depressão de que foi vítima só ocorreu no início de 2008.
Finalmente e quanto ao valor da comissão, parece lógico que se refira a quantia de dez mil euros/€10.000,00, uma vez que corresponde à quantia consignada na respectiva factura mais IVA (€8.750,00 acrescidos de IVA).
Tudo visto, não há nenhuma razão para modificar a decisão de facto e consequentemente deve manter-se o decidido neste particular.
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III – DA QUESTÃO DE DIREITO
Ultrapassada a questão de facto levantada pela recorrente/oponente na qualidade de executada resta analisar a questão de direito, igualmente suscitada por aquela, desta maneira:
“-…-
Quanto ao Contrato de Mediação:
- Conforme se decidiu no TRL (…), no acórdão proferido no processo 5500/05.3TJLSB.L1-6 / ali se decidiu: “I - A contraprestação a pagar pelo comitente à entidade mediadora depende da conclusão e perfeição do negócio a celebrar entre aquele e o terceiro angariado, devendo a actividade mediadora ser causal do resultado produzido. II - Efectivamente, o pagamento da comissão acordada encontra-se ligado à conclusão de negócio pretendido, no caso a projectada venda, sendo que, quando a mediadora não tem a exclusividade da mediação, o que quer dizer que os vendedores podem realizar o negócio projectado quer por eles próprios quer através de outra empresa mediadora, mais se exige a conclusão daquele. III - Ao referido não obsta o facto de se ter consagrado, na cláusula 4ª do contrato, que a autora teria direito à remuneração, ainda que o proprietário desistisse da projectada venda, desde que a mediadora assegurasse ou tivesse assegurado comprador para o imóvel nas condições propostas. IV - É que, em causa está uma cláusula contratual geral violadora da norma imperativa reguladora da remuneração no contrato de mediação imobiliária e, como tal nula, por virtude do disposto no artº294º do C. Civil.”
Ora, conforme consta do facto provado nº30 (fls.288), a Apelante instaurou contra a “PM, Lda.”, promitente vendedora dos andares, uma acção com vista à declaração de nulidade dos contratos, ainda pendente. Ora, se assim é, e é indesmentível a prova produzida, significa que não ocorreu a perfeição do negócio jurídico subjacente ao contrato de mediação junto a fls. 11 da acção de execução, é indevido qualquer valor à exequente a tal título, tendo designadamente em vista o disposto no nº1 do artigo 18º do DL 211/2004, que dispõe que a comissão só é devida com a perfeição do contrato (leia-se aquisição).
-…-”
Escreveu-se na sentença objecto de recurso (com interesse para a boa decisão deste recurso):
“-…-
Questões a Decidir
Neste processo importa fundamentalmente esclarecer se a exequente tem direito a receber a quantia titulada pelo cheque que a oponente sacou em seu benefício.
-…-
Tal como atrás referido, neste processo importa fundamentalmente esclarecer se a exequente tem direito a receber a quantia titulada pelo cheque que a oponente emitiu e entregou em seu benefício.
Com efeito, não tendo o cheque sacado pela executada sido apresentado a pagamento no prazo de oito dias, de acordo com o disposto no art.29º da Lei Uniforme relativa ao Cheque (LUCH) - como se afere pelos factos provados 34 e 36 -, a acção por falta de pagamento contra o sacador, aqui executada, extinguiu-se bem como o correspondente direito cambiário (art.40º da LUCH), pelo que se torna imprescindível esclarecer qual a relação subjacente à emissão do cheque, de modo a apurar se desta se retira a constituição da obrigação pecuniária reclamada pela exequente. De qualquer modo, mesmo que a acção cambiária não se tivesse extinguido sempre se teria de analisar a relação subjacente visto estarmos no domínio das relações imediatas, entre a sacadora e a portadora do cheque, não tendo chegado a existir a circulação do cheque indispensável para o surgimento de um direito cambiário abstracto e autónomo face à relação subjacente.
Em face do facto provado 10, constatamos que a relação jurídica que esteve na base da emissão do cheque que titula a presente execução, emerge de um contrato de mediação imobiliária celebrado entre a exequente e a oponente. Neste contrato a exequente vinculou-se a diligenciar pela obtenção de interessado na venda de duas fracções na Quinta …, pelo valor máximo de €350.000,00 mediante o pagamento pela oponente da contrapartida de €8.750,00 acrescido de IVA à taxa legal de 21 %.
Ou seja, mediante esta convenção a oponente mandatou a exequente para encontrar alguém que lhe vendesse duas fracções sitas na zona da Quinta …, em C…, com as características descritas no aludido contrato e por um preço máximo. Sendo que o pagamento da contrapartida seria devido a partir da celebração do contrato-promessa relativo às duas fracções.
Deste modo, é patente que a exequente se vinculou a desenvolver uma actividade de mediação imobiliária, porquanto se comprometeu a encontrar uma pessoa interessada na realização de um negócio relativo à aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, de acordo com o disposto no art.2º/1 do D.L. 211/2004, de 20 de Agosto.
Embora o contrato de mediação imobiliária mais comum seja o celebrado pelo proprietário de um imóvel, interessado na sua venda, e que de modo a encontrar de modo mais célere um comprador interessado no negócio contrata uma mediadora, que se obriga desse modo a diligenciar pela obtenção de um comprador para o bem - actividade correspondente ao disposto na al. b) do nº 2 do art. 2.º do referido D.L. 211/2004 -, nada obsta, a que seja o potencial comprador de um imóvel que contrate uma mediadora imobiliária, de modo a que esta encontre uma pessoa que esteja disposta a vender-lhe um imóvel com as características que previamente definiu, ficando neste caso a mediadora vinculada a diligenciar nesse sentido - correspondendo esta última hipótese à prevista no disposto na al. a) do nº 2 do art.2º do D.L. 211/2004.
Embora o último normativo referido prescreva que a actividade de mediação, nessa segunda hipótese, consiste no desenvolvimento de acções que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente, a verdade é que nada obsta a que uma mediadora seja contratada mesmo quando o potencial comprador e cliente já tenha previamente encontrado o imóvel por si pretendido, porquanto a actividade daquela pode continuar a ser útil, nomeadamente através do desenvolvimento de actividades junto do proprietário do imóvel no sentido de o convencer a vender o imóvel nas condições negociais pretendidas pelo cliente.
De facto, o cerne da actividade de mediação não consiste no encontrar um imóvel - quando contratada pelo potencial comprador -, ou no encontrar um comprador - quando contratada pelo proprietário de um imóvel -, mas sim no convencimento de uma terceira pessoa a celebrar um negócio imobiliário com o cliente da mediadora, de acordo com determinadas condições fixadas por este, o que de resto está patente na norma constante do nº 1 do art.2º do D.L. 211/2004.
Deste modo, são de rejeitar as objecções levantadas pela oponente relativamente à alegação de que a dívida seria inexistente pelo facto de a oponente não poder incumbir a exequente de vender os imóveis objecto do contrato de mediação sem ser proprietária deles, argumento que enferma da pressuposição de que um contrato de mediação imobiliária só existirá e será válido quando seja celebrado pelo proprietário de um imóvel no intuito de encontrar um comprador, o que consubstancia um entendimento erróneo, como atrás demonstrado.
Com efeito, a exequente vinculou-se a encontrar alguém interessado na venda de dois imóveis, ou seja, a encontrar um vendedor que celebre um negócio imobiliário em determinadas condições com a oponente, o que é perfeitamente admissível e lícito.
Tal como não releva para afastar a validade e viabilidade do contrato de mediação, o facto de ter sido a executada a tomar primeiro contacto com as duas fracções referidas no facto 8, por a actividade de uma mediadora não se restringir a tal actividade, tal como explanado supra.
A oponente vem igualmente alegar que o gerente da exequente se assumiu de forma ilegítima como angariador do negócio, de modo a obter uma comissão na venda, tendo forjado o contrato de mediação e a factura emitida relativa aos serviços prestados no seu âmbito.
Face aos factos provados verificamos, no entanto, não ter fundamento tal tese. Com efeito, de acordo com o facto 9 constatamos que foi a oponente que informou o gerente da exequente do seu interesse em adquirir as fracções sitas na Quinta …, sendo que tal representante legal da exequente se deslocou na companhia da oponente ao prédio das fracções em que estava interessada, tendo falado com o representante da proprietária – “PM” - que estava de plantão, e daí em diante representado a oponente nas negociações das fracções com a proprietária, sem que a oponente se opusesse a tal, como se constata pelos factos provados 11 e 12.
Não ficou igualmente provado que tivesse havido qualquer forjar do contrato de mediação mas apenas que a oponente celebrou o contrato referido no facto 10.
Deste modo, não pode deixar de se concluir que a oponente contratou de forma voluntária os serviços da exequente, tendo inclusive sido a única responsável pelo envolvimento desta no negócio, porquanto foi a oponente que informou a mediadora do seu interesse na aquisição das fracções em causa, donde a intervenção da exequente de modo nenhum pode ser qualificada como ilegítima.
Ao ter celebrado o referido contrato e ao ter deixado a exequente assumir as negociações com a proprietária das fracções, a oponente não poderia deixar de saber que a intervenção daquela se não realizava de forma altruística mas sim obviamente interessada, com o desiderato de obter uma comissão na transacção que se viesse a eventualmente a realizar, porquanto se tratava de uma actividade relacionada com o objecto social da exequente, que é uma sociedade de mediação imobiliária. Esta conclusão torna-se inequívoca quando constatamos que entre a oponente e a exequente já tinha existido uma prévia relação negocial, como se afere pelos factos provados 4 a 7, tendo a oponente contratado a exequente para mediar a venda da sua casa nos J…, e tendo pago, em contrapartida, a quantia de €14.500,00 mais IVA, donde se retira a inexorável ilação de que a oponente sabia que recorrer aos serviços da exequente implicava um sacrifício económico.
Assim, tendo sido a oponente a celebrar um contrato com a exequente não poderia julgar que uma eventual comissão estaria sempre a cargo da vendedora das fracções, pois naturalmente é responsável pela comissão a parte que a tal se vincula contratualmente - resultando tal claro da cláusula 4.ª do contrato de mediação, a fls. 11 dos autos de execução -, sendo que não se provou existir qualquer vínculo contratual entre a exequente e a vendedora das fracções, a sociedade “PM”. Por outro lado, mesmo que existisse esta convicção ela seria errónea e resultado de uma incorrecta interpretação das consequências jurídicas do contrato que celebrou, o que não a isentaria naturalmente do cumprimento das obrigações que regularmente assumiu, nos termos do disposto no art.6º do Código Civil.
O contrato de mediação celebrado entre a oponente e a exequente é, por conseguinte, plenamente lícito e válido, incumbindo agora averiguar se a exequente cumpriu as obrigações a que se vinculou por força de tal negócio jurídico, de modo a averiguar a licitude da exigência da respectiva contrapartida pecuniária, que a oponente se comprometeu contratualmente a solver.
De acordo com os factos dados como provados afere-se que a exequente assumiu por conta da oponente a negociação das fracções sitas na Quinta …, com a proprietária destas, tendo conduzido a oponente e a sua filha à celebração de dois contratos-promessa de aquisição das duas fracções, contratos esses que elaborou materialmente e cujo conteúdo acordou com a “PM”, sendo que se constatou que a exequente logrou baixar o preço global dos dois apartamentos dos €390.000,00 inicialmente pedidos pela vendedora para o valor de €350.000,00 (factos provados 12,15, 16 e 17).
Comprova-se, deste modo, que ao proporcionar à oponente a celebração com terceiro de contratos-promessa de aquisição de duas fracções com as características acordadas no contrato de mediação celebrado, a exequente conseguiu cumprir a obrigação a que se tinha vinculado, de acordo com o disposto no art.2º/1 do D.L. 211/2004, tendo mesmo a sua intervenção sido decisiva para a feitura do negócio, porquanto conseguiu que a proprietária das fracções baixasse o preço reclamado em €40.000,00 o que se mostrou indispensável para que tais fracções perfizessem todas as características exigidas pela oponente no contrato de mediação.
Embora não tenham sido celebrados ainda os contratos definitivos, indispensáveis à efectiva aquisição da propriedade das fracções em causa pela oponente, a verdade é que esta e a exequente acordaram que o pagamento total da remuneração desta seria devido aquando da celebração dos contratos-promessa - como se afere pela cláusula 4.ª do contrato.
Embora o disposto no nº1 do art.18º do D. L. 211/2004 prescreva que a remuneração apenas é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício de mediação - e que seriam os contratos definitivos -, a verdade é que a al. b) do n.º 2 do mesmo artigo, dispõe que as partes podem prever que o pagamento seja devido após a celebração do contrato-promessa relativo ao negócio visado pelo contrato de mediação, o que sucede precisamente na hipótese dos autos.
Em face do facto provado 33, a oponente é, por conseguinte, devedora à exequente da quantia de €10.000,00 por força do contrato de mediação que celebraram.
Opondo-se ao pagamento da referida quantia a oponente vem invocar uma série de argumentos que colocam em causa a validade e eficácia dos contratos-promessa celebrados, imputando assim no fundo à exequente um cumprimento defeituoso do contrato de mediação, por ter conduzido a oponente a celebrar contratos-promessa inválidos, o que legitimaria a sua recusa em solver a remuneração contratualmente acordada.
Em primeiro lugar a oponente vem invocar que estava em erro quando emitiu a declaração negocial constitutiva do contrato-promessa, porquanto assinou o contrato-promessa por iniciativa da exequente sem saber o que estava a acontecer, desconhecendo a pendência da acção administrativa referida no facto provado 23, a falta de referência nos contratos às licenças de utilização das fracções tal como a ausência de reconhecimento presencial das assinaturas, bem como o modo abusivo como foram distribuídos os sinais em ambos os contratos-promessa, e a falta de repercussão neles da quantia adicional de €30.000,00 que pagou à vendedora “PM”.
Em face da factualidade dada como provada não pode deixar de ser rejeitada esta tese.
Com efeito, a oponente celebrou livremente o contrato-promessa referido no facto 15, tendo sido inclusive realizada uma reunião em data anterior à da celebração em que se discutiram as condições em que o negócio ia ser celebrado (facto 18), sabia da pendência da acção administrativa de impugnação do loteamento da área em que se encontra implantado o prédio das fracções adquiridas (facto 24) - pelo que não se importou de mesmo assim se comprometer a adquirir as fracções, aceitando correr o risco decorrente da eventual procedência desta acção -, não tendo ficado provada a existência de qualquer erro, bem pelo contrário. Donde se conclui que a oponente conhecia e aceitou o conteúdo integral do contrato-promessa que assinou, estando ciente das condições do negócio e dos montantes de sinal a que se vinculou a pagar, assim como terá aceitado o facto do pagamento de €30.000,00 não ter sido repercutido nos contratos-promessa, visto que entregou livremente a quantia à vendedora por intermédio da exequente (facto 29), sendo de referir ainda que esta circunstância apenas a favorece a ela, em termos fiscais, enquanto adquirente das fracções.
A oponente considera ainda que os contratos-promessa são nulos por neles não ser feita referência à licença de utilização, bem como pelo facto de não ter existido reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes, sendo igualmente nula a cláusula contratual que estatui que as partes prescindem desta formalidade bem como da invocação da correspondente nulidade pela sua omissão. Trata-se de argumento mais pertinente.
Vejamos.
De acordo com o disposto no art.410º/3 do Código Civil, quando o contrato-promessa titule um contrato oneroso de transmissão de direito real sobre edifício ou fracção autónoma dele, o documento deve ainda conter o reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes e a certificação pelo notário - à data dos factos - da existência da respectiva licença de construção ou de utilização.
A ratio legis deste regime é a tutela do promitente-comprador contra o perigo de inadvertidamente se comprometer a adquirir prédios de construção clandestina, tal como resulta expressamente do preâmbulo do D.L. 236/80, de 18 de Julho, que aditou a versão originária do nº 3 do art. 410º.
A doutrina e a jurisprudência têm caracterizado a omissão destas formalidades como uma nulidade atípica, porquanto apenas pode ser invocada em princípio pelo promitente-comprador salvo quando a omissão lhe seja imputável, não podendo ser conhecida oficiosamente nem invocada por terceiros, enquanto por outro lado só pode ser arguida pelo promitente-vendedor quando a omissão deste requisito seja culposa mente causada pela contraparte. Sendo que o limite do prazo de arguição é a celebração do contrato definitivo, de acordo com o disposto no art. 287º/2 do Código Civil.
Face à natureza atípica e mista da nulidade referida, tem sido reconhecida a possibilidade da sua sanação ou convalidação, mediante a posterior verificação dos requisitos omitidos, seja pela ulterior legalização da construção ou exibição da licença de construção ou de utilização ou inclusive no superveniente reconhecimento das assinaturas dos promitentes (cf., CALVÃO DA SILVA, Sinal e Contrato Promessa, pág. 45 e segs., e ANA PRATA, O Contrato Promessa e o Seu Regime Civil, pág. 526 e segs.; ou os Ac. da Relação do Porto, de 23/3/2006, nº processo 0630729, com o nº convencional JTRP00038984, e do Supremo Tribunal de Justiça, de 27/6/2002, nº processo 0281948, com o nº convencional JSTJOOO, ambos in www.dgsi.pt).
Analisando a factualidade provada (pontos 20 a 22), verificamos que os contratos-promessa celebrados pela oponente não contêm referência à licença de utilização, nem foi presencialmente reconhecida a assinatura dos promitentes, tendo sido acordada uma cláusula segundo a qual os contraentes prescindiam dessa formalidade e renunciavam ao direito de invocar a nulidade pela sua falta.
Deste modo, é manifesto que se verificam as aludidas nulidades atípicas decorrentes da omissão dos requisitos legalmente previstos.
No entanto, relativamente às licenças de utilização constata-se que embora na data da celebração dos contratos-promessa a vendedora não as tivesse na sua posse, a verdade é que já tinham sido emitidas pela Câmara Municipal de C… por decisão proferida na véspera da data em que foram celebrados os contratos, tendo sido registados naquele órgão municipal no dia 6 de Agosto de 2007. Deste modo, a sua existência é clara e manifesta, pelo que a nulidade decorrente da sua omissão nos contratos-promessa se encontra sanada, não tendo na prática esta circunstância prejudicado minimamente a oponente.
Quanto ao reconhecimento presencial, constata-se que este não se realizou na altura dos contratos nem supervenientemente, pelo que a nulidade persiste. No entanto, cabe averiguar da licitude da declaração das partes no sentido de prescindir desta formalidade e renunciar ao direito de invocar a nulidade.
Visto estarmos perante interesses privados inteiramente disponíveis, nada impede que os contraentes prescindam do reconhecimento presencial das assinaturas, no entanto é controvertido se podem acordar a renúncia ao direito de invocar a nulidade por falta desta formalidade, sobretudo em função da ratio subjacente à norma, acima aludida, e por tal constituir uma renúncia antecipada, receando-se que possa ser imposta pelo promitente-vendedor ao promitente-comprador, a parte contratual normalmente mais frágil, isto porque se a renúncia for posterior a nosso ver não há dúvidas de que é perfeitamente lícita e extingue o direito de arguir a nulidade.
No sentido de que a renúncia é admissível - veja-se, v.g., o Ac. da Relação do Porto supra referido, e o Ac. da Relação de Coimbra, de 29/5/2007, n.º processo 604/04.2TBMMV-A.C1, in, www.dgsi.pt; enquanto no sentido contrário, vide, o Ac. do Supremo Tribunal de Justiça, de 27/6/2002, n.º processo 02B1948, com o n.º convencional JST JOOO, e o Ac. da Relação de Lisboa, de 3/4/2008, n.º processo 6036/2007-1, ambos in, www.dgsi.pt).
A nosso ver a resposta depende da constatação da existência ou não da respectiva licença de utilização ou de construção. Atendendo a que o reconhecimento presencial das assinaturas dos contraentes foi legalmente exigido de modo a impedir a celebração de contratos-promessa relativo a prédios clandestinos, visando no fundo que uma entidade idónea averiguasse a licitude do objecto do contrato, conclui-se que este reconhecimento é instrumental em face da existência da licença legalmente exigida.
Assim, quando se constate a existência de licença de construção ou de utilização, no momento do contrato ou posteriormente, deixa de existir um interesse de ordem pública a exigir o reconhecimento presencial das assinaturas, passando esta a ser uma formalidade cujo cumprimento fica na inteira disponibilidade das partes, visto estarmos perante interesses privados plenamente disponíveis, e, deste modo, nada obstando à preterição por acordo desta formalidade e à licitude e eficácia da renúncia a arguir a correspondente nulidade.
Considerando que na hipótese dos autos se verificou existir a respectiva licença de utilização das fracções, o interesse da oponente em não se vincular a adquirir imóveis clandestinos ficou inteiramente salvaguardado, pelo que o acordo entre si e a exequente no sentido de prescindirem do reconhecimento presencial das assinaturas, bem como de renunciarem à correspondente nulidade é plenamente eficaz, donde se conclui que o direito de a oponente requerer a nulidade do contrato-promessa se extinguiu.
Deste modo, os contratos-promessa promovidos pela exequente não padecem de qualquer vício, pelo que não assiste razão à oponente para obstar ao pagamento da remuneração acordada com aquela.
Por fim a oponente alega ainda que procedeu ao cancelamento do cheque que tinha sacado em benefício da exequente porque tomou conhecimento que a vendedora PM já tinha pago uma comissão, não sendo devido um duplo pagamento.
A este respeito constatou-se que a par da relação contratual estabelecida entre a oponente e a exequente foi celebrado um contrato de mediação imobiliária entre a “PM” e a sociedade de mediação imobiliária “SP, Lda.”, pela qual esta se vinculou a diligenciar no sentido de conseguir interessados na compra dos imóveis correspondentes aos prédios A e B do Lote 5 da Quinta …, propriedade daquela.
Verificou-se igualmente que não existe nenhuma relação entre a exequente e a “SP” que não seja pertencerem ambas à rede de franchising “SQ” (facto 14).
Embora relativamente aos contratos-promessa da oponente com a “PM” se tenha verificado que a sociedade “SP, Lda.” não teve qualquer intervenção, porquanto, foi o gerente da exequente que exclusivamente negociou com a vendedora, acordando com esta e redigindo os termos dos contratos-promessa em causa nos autos, ficou provado que a “PM” pagou à “SP, Lda.” a quantia de €12.705,00 relativamente à promessa de venda das fracções em causa nos autos à oponente, no âmbito do contrato de mediação que celebraram.
Tal comissão carece, de facto, de fundamento em face da ausência de desenvolvimento de qualquer actividade de mediação pela “SP”, pois, esta não encontrou comprador para a “PM” - visto ter sido a oponente com o apoio da exequente a encetar contacto com a vendedora, nem sequer procedeu a quaisquer negociações com a oponente em representação da vendedora, de modo a convencer a oponente a celebrar os contratos-promessa, pois o negócio fez-se por negociação entre a exequente e a vendedora.
No entanto, não podemos ignorar que não existe qualquer ligação societária entre a exequente e a “SP, Lda.”, sendo duas sociedades autónomas e não se tendo provado que o gerente da exequente tenha alguma ligação a esta sociedade.
Deste modo não é aplicável o disposto na al. a) do nº 2 do art.16º do D.L. 211/2004, atendendo a que a exequente não recebeu qualquer remuneração da vendedora das fracções, porquanto esta pagou uma comissão não a si mas a uma terceira entidade, a sociedade “SP, Lda.”, nem é aplicável o disposto no art.18º/6 da mesma lei, pois, a exequente não celebrou contratos de mediação com a “PM” e com a oponente, mas apenas e tão só com esta.
Existem assim dois contratos de mediação envolvidos na hipótese dos autos, entre a exequente e a oponente, e entre a “PM” e a “SP”, sendo que neste foi efectuado um pagamento que não era devido, enquanto naquele sendo devido um pagamento, ele não foi ainda liquidado.
Por último, a alegação da oponente de que o cheque foi emitido por erro porque pensava que era devedora à exequente, não releva pois nestes autos, pois sem prejuízo de ser ter constatado que a dívida de facto existe, nesta oposição não se analisou o crédito da exequente enquanto direito cambiário exclusivamente emergente do cheque, mas sim enquanto emergente do contrato de mediação imobiliária celebrado com a exequente, pelo que o que importava era averiguar se esta relação existia ou não, sendo irrelevante o eventual erro na emissão do cheque, que apenas serviu para possibilitar o acesso da exequente à presente execução, como título executivo.
Deste modo, tendo-se constatado que a quantia titulada pelo cheque emerge de uma relação jurídica válida e que o crédito da exequente não foi ainda pago, a presente oposição à execução não pode deixar de improceder.
-…-”
- Quid juris?
A questão que resta dirimir respeita a saber se o contrato de mediação estabelecido entre as partes (exequente e executado) se concretizou, defendendo a executada/oponente que não, por no seu entender tal contrato não se bastar com a realização do contrato-promessa.
O contrato de mediação foi regulado através do DL 211/2004, de 20 de Agosto (alterado pelo DL 69/2011 de 15 de Junho) no que se reporta à imediação imobiliária.
Mas, sendo antes de mais a mediação uma prestação de serviços, haverá que fazer apelo às regras do mandato, ex vi, o artº1156º do CC, se as regras daquela não regularem especificamente alguma situação e com as necessárias adaptações – vide, António Menezes Cordeiro, “Do Contrato de Mediação”, na revista “O Direito”, ano 139º/ 2007, III, 518/554.
In casu, importa sindicar se foi feita uma correcta interpretação do artº18º, nº 1, do citado Decreto-Lei nº 211/2004 que prevê que “A remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação”.
Há, porém, as excepções previstas nas a) e b), do nº 2, do mesma norma legal, onde se estabelece que: “Exceptuam-se do disposto no número anterior: a) Os casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora, tendo esta direito a remuneração.”
Decorre desse enunciado nº 2, a) e b) que a sociedade mediadora pode receber a acordada remuneração desde que esteja em condições de poder concluir o negócio.
Ora, no caso vertente, o contrato definitivo só não se efectivou por causa imputável à executada/recorrente.
A oponente tem todo o direito de discutir com a promitente vendedora a bondade do contrato firmado com a mesma.
Porém, essa discussão não põe em causa o contrato de mediação que contratualizou com a exequente, o qual chegou a bom termo.
E como foi explicitado na sentença recorrida basta-se com as “démarches” feitas pelo representante da exequente de que se realça a discussão do preço dos imóveis pretendidos pela executada.
Há, igualmente, que convir que o aresto citado pela recorrente não se aplica ao caso sub judice.
Esta sub-espécie de contrato de prestação de serviço pressupõe a existência duma relação jurídico-contratual de natureza civil ou comercial, através da qual o mediador tenha sido, expressa ou tacitamente incumbido pelo comitente de obter interessado para a celebração de um negócio.
À semelhança do que acontece com o mandatário, o comitente está obrigado à realização dos actos essenciais à concretização do negócio e foi isso que a exequente fez.
Sem a sua mediação o contrato em causa não se teria realizado e por causa disso fica a executada/oponente constituída na obrigação de remunerar o mediador/exequente.
Dito de outra maneira, o mandato de que a exequente fora incumbida concretizou-se, logo, o contrato tornou-se perfeito no sentido de que alcançou o seu fim.
Por tudo isto, nenhuma censura nos merece a sentença que acabámos de sindicar, a qual, está particularmente bem fundamentada quer em termos da matéria de facto quer em termos da matéria de Direito.
DECISÃO
- Assim e pelos fundamentos expostos, os Juízes desta Relação acordam em julgar improcedente, in totum, a apelação e, consequentemente, mantêm o decidido pelo Tribunal a quo.
- Custas pela apelante.
Lisboa, (sessão de 12-12-2013)
Relator: Afonso Henrique Cabral Ferreira
1º Adjunto: Rui Manuel Torres Vouga
2º Adjunto: Maria do Rosário Barbosa