Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 4483/14.3T8ALM.L1-8 |  |
DIREITO À REMUNERAÇÃO
- Uma vez que o direito à remuneração acordada depende apenas do cumprimento bem sucedido da obrigação da mediadora, esta tem direito à remuneração acordada, se o contrato não se concretizar com a sua intervenção, por causa imputável ao cliente.
(Sumário elaborado pelo Relator)
I - RELATÓRIO:
C... Lda., com sede ..., intentou em 24 de Outubro de 2014 a presente acção declarativa de condenação, sob a forma de processo comum, contra B..., viúva, residente ... e S..., residente ... visando a condenação das Rés no pagamento da quantia de €6.150,00 acrescida de juros de mora vencidos e vincendos até integral pagamento.
Para tanto, alegou, - socorrendo-nos com a devida vénia do bem aparelhado relatório da sentença recorrida -, em suma, que celebrou um contrato de mediação imobiliária com as Rés tendo por objecto a fracção autónoma designada pela letra “F” destinada a comércio, do prédio urbano sito na Rua Ferreira Borges, nºs 149 1 149 C, da freguesia de Santa Isabel, Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 474 e inscrita na matriz da freguesia de Campo de Ourique sob o artigo 2258. A Autora encontrou um interessado, D..., que apresentou uma proposta de aquisição do imóvel por €39.000. No dia 27 de Maio de 2014, invocando razões pessoais, a primeira Ré informou a Autora que tinham desistido de vender a fracção, comunicando-lhe que o contrato de mediação ficava sem efeito, o que a Autora aceitou. Porém, mais tarde, veio a verificar que as Rés venderam a fracção em causa ao comprador angariado pela Autora pelo valor de €37.000, razão pela qual entende que lhe é devida a comissão acordada.
Junta documentos e procuração.
Citadas, as Rés defenderam-se por excepção, invocando a incompetência territorial do tribunal, a cessação do contrato de mediação por acordo das partes, bem como a falta de assinatura da segunda Ré no contrato de mediação porque nunca quis contratar com a Autora. Concluem, pedindo a condenação da Autora como litigante de má-fé e a improcedência da acção.
Juntam um documento e procurações forenses.
Na resposta a Autora pugnou pela improcedência das excepções invocadas, defendeu-se da invocada litigância de má fé por parte da Ré Sónia, e invocou a litigância de má fé desta, pedindo pela sua condenação em indemnização a liquidar em execução de sentença.
A excepção de incompetência em razão do território foi julgada improcedente.
Teve lugar audiência final com gravação.
Na sentença foi decidida a matéria de facto provada e não provada, motivadamente.
Na sentença recorrida enunciou-se como thema decidendum que cumpre solucionar:
-o saber se o contrato de mediação imobiliária invocado pela Autora é válido;
-o saber se a Autora angariou um comprador para a fracção das Rés;
-o saber se estas estão obrigadas ao pagamento de uma comissão à Autora;
-e o de aferir se a Autora deve ser condenada como litigante de má-fé.
Na 1ª instância dão-se como provados os seguintes factos:
1-
Por documento intitulado “Contrato de Mediação Imobiliária” nº 04/02, com data de 12 de Março de 2014, assinado pela Autora e pela primeira Ré, em que figuram identificadas como mediadora a Autora e co-proprietárias as Rés, referente ao prédio sito na Rua Ferreira Borges, nºs 149 1 149 C, da freguesia de Campo de Ourique, Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº 474 e inscrita na matriz da freguesia de Campo de Ourique sob o artigo 2258, pode ler-se:
Cláusula 2ª (Identificação do Negócio): 1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra, pelo preço de €45.000, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis.
Cláusula 4ª (Regime de Contratação): 1. Os segundos contratantes contratam a mediadora em regime de exclusividade.
Cláusula 6ª (Remuneração): 1. A remuneração será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, e também, uma vez que o contrato é celebrado em regime de exclusividade, caso o negócio não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário. 2. Os segundos contratantes obrigam-se a pagar à mediadora a título de remuneração a quantia de €5.000 (cinco mil euros), acrescido do IVA à taxa legal em vigor.
Cláusula 9ª (Prazo de duração do contrato): O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, através de carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”
2-
Em execução do contrato, a Autora publicitou a fracção das Rés através de sites, publicações da Remax e colocação de placards no local.
3-
Na sequência da publicidade que efectuou, a Autora foi contactada por D... que solicitou uma visita ao imóvel.
4-
O referido D... entrou em contacto com a Autora, a propósito do prédio em venda, através da publicidade e divulgação feita por esta.
5-
D… nunca fez qualquer referência às Rés antes, durante ou após a visita ao local.
6-
A Autora mostrou a fracção ao referido D..., interessando-o no imóvel e convencendo-o a apresentar uma proposta de compra.
7-
Na sequência da referida visita, D... apresentou uma proposta de compra pelo preço de €39.000,00 (trinta e nove mil euros).
8-
A Autora transmitiu à primeira Ré a proposta apresentada pelo interessado, ficando a aguardar uma tomada de posição por parte da mesma a fim de concretizar o negócio.
9-
Por documento datado e assinado em 27 de Maio de 2014, a primeira Ré comunicou à Autora o seguinte: “Eu, B... (Proprietário), portador(a) do contribuinte fiscal n.º 115586288, declaro que pretendo rescindir o contrato n.º 402, efectuado com a vossa agência REMAX UP, do imóvel sito na R. Ferreira Borges, n.º 149-R/C Esq., pelo motivo de assuntos pessoais”, o qual foi assinado pela Autora com a menção “Concordo com a rescisão”.
10-
No dia 02 de Junho de 2014, as Rés fizeram publicar no site www.casapronta.pt as condições da venda do imóvel para eventual exercício do direito legal de preferência por parte das entidades detentoras do mesmo.
11-
No dia 24 de Junho de 2014, no cartório notarial da Lic. Georgina Martins, as Rés declararam vender ao comprador Diogo Pais, que declarou comprar, pelo preço de €37.000,00 (trinta e sete mil euros), a fracção em causa, tendo declarado não ter o contrato celebrado sido objecto de intervenção de mediador imobiliário.
Na 1ª instância dão-se como não provados os seguintes factos:
A)A segunda Ré aceitou as condições vertidas no contrato descrito em 1, o qual não assinou por alegada indisponibilidade de deslocação às instalações da Autora, tendo feito crer à Autora que pretendia os seus serviços de intermediação da venda do imóvel em causa.
B)Nas circunstâncias descritas em 4, o referido D... não conhecia a fracção em venda.
Proferiu-se decisão de mérito que, a final, julgou a acção parcialmente procedente por provada e, em consequência:
1-
a) Declarou-se nulo o contrato de mediação imobiliária nº 04/02;
2-
b) Condenou-se a primeira Ré a restituir à Autora o valor dos serviços de mediação imobiliária que de facto lhe foram prestados no âmbito daquele contrato, a apurar em liquidação de sentença;
3-
c) Absolveu-se a segunda Ré do pedido;
4-
d) Absolveu-se a Autora como litigante de má-fé.
As custas ficaram pela Autora e primeira Ré na proporção de 50% – artigo 527º, nº 1 do Código de Processo Civil.
*
Inconformada, recorre a Autora, recurso admitido como de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo. Cfr. fls. 139.
Conclusões de recurso da Autora:
A Autora conclui assim a motivação da sua apelação:
A) A nulidade do contrato de mediação imobiliária por falta de forma escrita, prevista no n.º 1 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, é, por força do disposto no n.º 5 do citado artigo, uma nulidade atípica, o que afasta a possibilidade do seu conhecimento pelo Tribunal a quo.
B) Não tendo as Rés excepcionado a nulidade do contrato, nem formulado o pedido de declaração da sua nulidade do mesmo, o Tribunal recorrido excedeu a pronúncia ao analisar e decidir a questão da eventual nulidade do contrato.
C) A Sentença recorrida é, assim, nula, nos termos do disposto no artigo 615.º, n.º 1 al. d) do CPC.
D) A não assinatura do contrato por parte de uma das Rés não é reconduzível à situação da falta de forma escrita exigida pelo n.º 1 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013, de 8 de Fevereiro, a qual está prevista para as situações de total inexistência de documento escrito, e não para as de falta de algum elemento ou mesmo assinatura.
E) Tendo sido reduzido a escrito e assinado por uma das Rés, não padece o contrato do vício de forma assacado na douta Sentença recorrida.
F) Sendo o contrato de mediação imobiliária um contrato de prestação de serviços, com efeitos meramente obrigacionais, a falta de assinatura de um dos proprietários não impede a produção de efeitos relativamente aos demais.
G) Mesmo que se entendesse que a assinatura do contrato por todos os proprietários era condição da sua validade, a conduta da Ré S... ao assinar a escritura de compra e venda outorgada a 24 de Junho de 2014, é concludente quanto à sua vontade e interesse em vender o imóvel ao interessado D...
H) A sua conduta, traduzida na outorga da escritura de compra e venda de 24 de Junho de 2014 a interessado que a Autora conduziu à concretização do negócio gizado no contrato, constitui, na verdade, declaração tácita de aceitação do contrato de mediação.
I) Sempre seria, ainda assim, de fazer accionar o instituto da redução do negócio previsto no artigo 292.º do Código Civil, por não ter ficado demonstrado que a Ré B... se opôs à conservação do contrato de mediação sem a assinatura da Ré S...
J) Pelo que, o Tribunal a quo deveria ter, pelo menos, julgado válido e eficaz o contrato relativamente à Ré B... , condenando-a no pagamento da remuneração devida em face da prova feita quanto à venda do imóvel a interessado encontrado pela Autora.
K) A Ré S... tirou proveito económico da actividade desenvolvida pela Autora, agindo em claro abuso de direito ao recusar o pagamento da remuneração com fundamento no facto de não ter assinado o contrato.
L) O Tribunal a quo deveria ter condenado as Rés no pagamento da remuneração prevista no contrato de mediação imobiliária.
M) Deveria, no mínimo, ter feito operar a redução do contrato ao abrigo do disposto no artigo 292.º do Código Civil, condenando a Ré B... no pagamento da remuneração por verificados os respectivos pressupostos.
N) Ao não fazê-lo, a Sentença recorrida viola o disposto no artigo 292.º do Código Civil e o disposto no artigo 19.º da Lei N.º 15/2013, de 8 de Fevereiro.
Conclui pela revogação da sentença recorrida e sua substituição por outra que julgue a causa em conformidade com o invocado pela Apelante.
Porém a Ré B... interpôs recurso subordinado da sentença no segmento decisório em que se condenou a primeira Ré a restituir à Autora o valor dos serviços de mediação imobiliária que de facto lhe foram prestados no âmbito daquele contrato, a apurar em liquidação de sentença.
O recurso foi admitido como subordinado, de apelação, a subir imediatamente, nos próprios autos, e efeito meramente devolutivo. Cfr. fls. 139.
A Apelante do recurso subordinado, 1ª Ré, conclui assim a minuta recursória:
1. O presente recurso de apelação subordinado vem interposto da Sentença proferida na parte que condenou a Recorrente, a “restituir à Autora o valor dos serviços de mediação imobiliária que de facto lhe foram prestados no âmbito daquele contrato, a apurar em liquidação de sentença”.
2. A ilegalidade da sentença nesta parte é manifesta pois, além do mais, consubstancia ao excesso de pronúncia, conforme resulta do disposto no artigo 615.º, n.º 1 alínea d) do CPC, na medida em que está vedado ao Tribunal a quo conhecer a nulidade do contrato de mediação imobiliário por força do disposto no artigo 16.º, n.º 5 da Lei nº 15/2013 de 8 de Fevereiro.
3. Efectivamente, a invocação do vício de falta de forma escrita do contrato não pode ser efectuada pela empresa de mediação, sendo por via do dispositivo citado uma nulidade atípica significa que a mesma não pode ser invocada por todos, logo, não pode ser de conhecimento oficioso, mas apenas pode ser do conhecimento do tribunal quando o cliente da imobiliária o invoque expressamente.
4. A Recorrente não invocou a nulidade decorrente nem da falta de forma escrita, nem outra. Como aliás está bem patente na contestação conjunta subscrita pela primeira e segunda Rés, em que houve o cuidado expresso de indicar a matéria alegada pela Recorrente [Primeira Ré] e a matéria invocada pela segunda Ré. Logo, por força do disposto no artigo 16.º, n.º 2 e n.º 5 da Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro não podia o tribunal conhecer da pretensa nulidade por falta de forma, por tal lhe estar vedado.
5. Não podendo proceder a nulidade, por a mesma não ter sido invocada pela Ré, sempre cumprirá decidir quais as consequências sobre o contrato e daí advenientes para a Ré, ora Recorrente.
6. Daqui decorre que no que concerne à Recorrente existia entre ela e a Autora um contrato de mediação imobiliária válido e vigente desde o momento da sua celebração até à sua revogação por acordo das partes.
7. Ficou provado que a Recorrente comunicou à Recorrida “por documento datado e assinado em 27 de Maio de 2014, […] o seguinte: “Eu, B... (Proprietário), portador(a) do contribuinte fiscal n.º 115586288, declaro que pretendo rescindir o contrato n.º 402, efectuado com a vossa agência REMAX UP, do imóvel sito na R. Ferreira Borges, n.º 149-R/C Esq., pelo motivo de assuntos pessoais”, o qual foi assinado pela Autora com a menção “Concordo com a rescisão”.
8. O documento datado de 27 de Maio de 2014 e assinado por Recorrente e Recorrida não se trata de uma resolução unilateral mas de um verdadeiro acordo revogatório do contrato de mediação imobiliária por acordo de vontades entre a Recorrente e a Recorrida.
9. A resolução é uma declaração receptícia, identificada como acto jurídico, que visa extinguir unilateralmente uma relação contratual, total ou parcialmente alterada ou perturbada, assumindo o seu exercício carácter estritamente vinculado e não discricionário.
10. Ora as declarações da Recorrente e da Recorrida no documento corporizado a folhas – documento n.º 3 junto com a petição inicial – não traduz uma resolução, pois não só falta fundamento contratual como fundamento legal para consubstanciar uma resolução, mas um verdadeiro acordo de revogação do contrato de mediação imobiliária.
11. Havendo uma revogação do contrato de mediação imobiliária, não há lugar à aplicação do disposto no artigo 433.º do Código Civil, não se aplicando o regime da nulidade, pelo que não pode a Recorrente ser condenada a “restituir à Autora o valor dos serviços de mediação imobiliária que de facto lhe foram prestados no âmbito daquele contrato, a apurar em liquidação de sentença”.
12. Mas ainda, que assim se entendesse, não podia a Recorrente ser condenada ao reembolso dos serviços prestados. Com efeito, a nulidade a ter existido resultou da violação por parte da Recorrente da obrigação a ela expressa e legalmente cometida pelo disposto na alínea a) do n.º 1 do artigo 16.º da Lei n.º 15/2013 de 8 de Fevereiro.
13. Ora da actuação ilícita da Recorrida não pode resultar um benefício económico para a mesma. Manda a boa-fé que não pode a Recorrida ser condenada a reembolsar uma prestação que não existiu, e a ter existido se deveu à acção ilícita da própria Recorrida, pelo que nesta parte a sentença sempre mereceria censura por violar o disposto no artigo 334.º do Código Civil.
Conclui pela absolvição da 1ª Ré, ora Recorrente, do pedido.
Pugna ainda por ser julgado totalmente improcedente o recurso de apelação interposto pela Autora.
Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.
II- ENQUADRAMENTO JURÍDICO.
Pelas conclusões das alegações do recurso se afere e delimita o objecto e o âmbito do mesmo.
“Questões” são as concretas controvérsias centrais a dirimir.
III - OBJECTO DO RECURSO.
Ao presente processo são aplicáveis as disposições do C.P.C. introduzidas pela Lei nº 41/2013, de 26 de Junho.
As questões que se colocam ao julgador através da presente apelação são:
I- saber quais os factos a ter em conta.
II- decidir do mérito da causa.
IV- Mérito do Recurso.
1ª- Questão.
No recurso independente e no recurso subordinado não vem impugnada a decisão sobre a matéria de facto, não estando tal alegado nem se mostrando cumpridos os ónus do artigo 640 do CPC.
Por isso os factos dados como provados na sentença recorrida estão assentes e o respectivo elenco é a ter em conta no litígio presente.
Não padece de contradição.
2ª- Questão.
Em termos de escolha, interpretação e aplicação da competente norma jurídica aos factos provados, atentos os itens elencados do thema decidendum, na 1ª instância avançou-se:
I- no sentido de considerar estar em causa a celebração de um contrato de mediação imobiliária, o qual deve ser apreciado à luz da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro. O que é correcto.
II- Evoluiu-se depois considerando os termos do artigo 16º, nº 1 do citado diploma onde se estatui - o contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito, prevendo o nº 5 do mesmo diploma que o incumprimento do disposto no nº 1 do presente artigo determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.
III- O Tribunal colocou-se a questão de saber se o documento de fls. 11 e 12 pode ser aceite como um exemplar escrito do contrato de mediação imobiliária para dar como satisfeita a exigência do citado artigo 16º, nº 1 da Lei nº 15/2013.
A resposta encontrada foi negativa.
Apontou-se que o documento intitulado “contrato de mediação imobiliária” junto pela Autora, não espelha a existência de uma qualquer manifestação de vontade por parte da segunda Ré, pelo que não pode existir como negócio jurídico bilateral formal quanto a esta, tendo que ser declarado nulo, por falta de forma escrita.
IV- Escreveu-se tratar-se de nulidade que invalida todo o negócio uma vez que um contrato de mediação imobiliária referente a determinado prédio que não seja subscrito por todos os proprietários não pode produzir os seus efeitos jurídicos por falta de legitimidade de apenas um dos proprietários proceder à venda total do prédio, como é o caso, visto que a Autora promoveu a venda total do prédio - cfr. artigo 292º parte final do Código Civil.
V- Como nos termos do artigo 289º do Código Civil se determina que “tanto a declaração de nulidade como a anulação do negócio têm efeito retroactivo, devendo ser restituído tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição em espécie não for possível, o valor correspondente", estando provado que a Autora, na execução do contrato de mediação imobiliária declarado nulo, veio a prestar à primeira Ré, a pedido desta, serviços correspondentes à actividade concreta que levou a cabo para encontrar um interessado na aquisição do prédio, ao qual as rés vieram a vender o imóvel, e porque não sendo tais serviços passíveis de ser restituídos à Autora, sustentou-se não ser possível a restituição em espécie, mas antes deverá haver lugar à restituição em valor, o qual deverá corresponder ao que de facto foi feito pela Autora.
VI- Por não constam pormenorizadamente descritos os actos que a Autora realmente praticou com vista à angariação de um comprador para o imóvel, ao abrigo do disposto no artigo 609º, nº 2 do Código de Processo Civil, relegou-se o apuramento do valor a restituir pela primeira ré para liquidação de sentença. (nota 1)
VII- Mais se entendeu que face à declaração de nulidade do contrato de mediação imobiliária fica prejudicada a análise dos efeitos da eventual resolução do contrato de mediação imobiliária pela primeira Ré.
VIII- Não se deu como provado que a Autora litiga de má fé.
A Autora é uma empresa de mediação imobiliária, pessoa colectiva. No exercício da sua actividade comercial celebrou o acordo de fls. 11 e 12. Ao tempo do mesmo regia tal actividade a Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, actualmente ainda em vigor.
O seu artigo 2.º, 1, define actividade de mediação imobiliária como a consistente na procura, por parte das empresas, em nome dos seus clientes, de destinatários para a realização de negócios que visem a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, bem como a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posições em contratos que tenham por objecto bens imóveis.
A relação das empresas de mediação com os clientes obedece à figura negocial de contrato.
No artigo 16.º do referido diploma dispõe-se sobre “contrato de mediação imobiliária”, com relevo, o seguinte:
1 —O contrato de mediação imobiliária é obrigatoriamente reduzido a escrito.
2 —Do contrato constam, obrigatoriamente, os seguintes elementos:
a) A identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, com especificação de todos os ónus e encargos que sobre ele recaiam;
b) A identificação do negócio visado pelo exercício de mediação;
c) As condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais, bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
d) A identificação do seguro de responsabilidade civil ou da garantia financeira ou instrumento equivalente previsto no artigo 7.º, com indicação da apólice e entidade seguradora ou, quando aplicável, do capital garantido;
e) A identificação do angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na preparação do contrato;
f) A identificação discriminada de eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
g) A referência ao regime de exclusividade, quando acordado, com especificação dos efeitos que do mesmo decorrem, quer para a empresa quer para o cliente.
3 — Quando o contrato for omisso quanto ao respectivo prazo de duração, considera-se celebrado por um período de seis meses.
4 — Os modelos de contratos com cláusulas contratuais gerais só podem ser utilizados pela empresa após validação dos respectivos projectos pela Direcção -Geral do Consumidor.
5 — O incumprimento do disposto nos nºs 1, 2 e 4 do presente artigo determina a nulidade do contrato, não podendo esta, contudo, ser invocada pela empresa de mediação.
6 — (…).
A exigência da forma escrita é uma formalidade ad substantiam.
Do nº 2 constam os elementos obrigatórios do contrato.
Tem-se como um contrato de prestação de serviços (artigo 1145.º do Código Civil), mediante o qual o mediador assume uma obrigação de meios, - não de resultado - consubstanciada na obrigação de aproximar duas ou mais pessoas, com vista à celebração de um certo negócio, mediante retribuição.
É um contrato necessariamente oneroso.
Pode ser convencionada cláusula de exclusividade.
É contrato sujeito a prazo. Impõe-se a celebração do contrato por tempo determinado, mas o período de vigência é deixado na disponibilidade das partes, sendo supletivo o prazo de seis meses.
Caracteriza-se também como um “contrato aleatório, só dando azo à retribuição quando tenha êxito”.
No artigo 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, dispõe-se:
1 — A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato -promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
De facto, na concretização da obrigação do mediador, este pratica, por conta própria, vários actos materiais, que podem ser de publicitação do que se pretende vender (por exemplo, publicação de anúncios em jornais e revistas, colocação de placas nos prédios em venda, estabelecimento de contactos com clientes em carteira, etc.), visando a obtenção ou concretização do negócio em relação a determinado imóvel.
Porém, só no momento da concretização do negócio com o interessado, exigindo-se ainda que seja perfeito, no sentido de eficaz (Cfr. Higina Orvalho Castelo,in Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, Almedina, pág. 129), é que o mediador cumpre o fim precípuo da mediação, razão pela qual apenas nesse momento lhe assiste o direito à remuneração, ressalvado o caso do nº 2.
Verifica-se, assim que a remuneração do mediador está dependente duma condição essencial, também dita de condição suspensiva, que se traduz na realização do negócio objecto do contrato de mediação.
É inegável que a lei exige que haja uma relação causal entre a actuação do mediador e a conclusão e perfeição do contrato.
Estabelecidas as traves mestras da figura do contrato em apreço, cabe analisar mais concretamente a situação dos autos.
A Autora, que é mediadora imobiliária, vem em sede de responsabilidade civil contratual demandar as Rés no sentido de exigir delas, na qualidade de clientes, comitentes, o pagamento da remuneração alegadamente acordada, que no caso foi de € 5.000,00 + IVA.
A causa de pedir assenta na invocada celebração com as Rés do acordo de fls. 11 e 12.
Porém a Autora não logra provar que a 2ª Ré, S..., se tenha vinculado de acordo com o contrato titulado nos autos, quer expressa, quer tacitamente. O ónus da prova da alegação da Autora cabia a esta – artigo 342º, 1 do C. Civil.
Daí que a 2ª Ré, S..., tenha de, irrefragavelmente, ser absolvida do pedido.
O acordo documentado nos autos foi celebrado entre a Autora, como mediadora, e a 1º Ré, B..., como cliente.
Trata-se efectivamente de um contrato de mediação imobiliária, com retribuição. A 1ª Ré encarregou a Autora de conseguir interessado na compra da fracção de que é comproprietária - fracção autónoma designada pela letra “F” destinada a comércio, do prédio urbano sito na Rua ..., nºs 149 1 149 C, da freguesia de ..., Lisboa, descrita na Conservatória do Registo Predial de Lisboa, sob o nº... e inscrita na matriz da freguesia de Campo de Ourique sob o artigo ....
O contrato data de 12 de Março de 2014, e foi celebrado em regime de exclusividade, pelo prazo de 180 dias.
Na cláusula 9ª (Prazo de duração do contrato) acordaram as partes: O presente contrato tem uma validade de 180 dias contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes, através de carta registada com aviso de recepção com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo.”
Na 1ª instância, por via da 2ª Ré não ter outorgado no acordo escrito, declarou-se o mesmo ferido de nulidade, vício este reconduzido ao no nº 5 do artigo 16º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro.
A nulidade em causa é uma nulidade atípica, que só pode ser invocada pelo cliente da empresa mediadora, não o podendo ser por esta, nem em qualquer caso, oficiosamente pelo tribunal – cfr. Higina Orvalho Castelo, obra referida, pág. 129, e nota 146.
A declaração de nulidade do contrato na sentença recorrida vem a constituir assim excesso de pronúncia, sendo a sentença nesta parte nula – artigo 615º, 1, d), parte final, do CPC.
Parece que na decisão recorrida se entende que todos os comproprietários da fracção para que se pretende comprador têm de outorgar no contrato de mediação com esse fim, como clientes.
A actuação de um deles, desgarrada dos demais, feria a parte activa ou comitente da relação de ilegitimidade para contratar.
A 1ª Ré é comproprietária da fracção em causa.
Sem razão este entendimento.
Para a compropriedade, a celebração de um contrato de mediação onde se pretende que o mediador consiga um interessado na compra, tratando-se de acto de gestão, e não de disposição, pode ser protagonizada por um dos comproprietários.
Certo que no artigo 17.º, 1, da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro. Se dispõe:
1 — A empresa de mediação é obrigada a:
a) Certificar -se, no momento da celebração do contrato de mediação, que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para contratar nos negócios que irá promover. (…)
A norma, porém, não tem o alcance pretendido pela 1ª instância.
Segundo a Autora e obra referidas, agora a pág. 112, trata-se de uma disposição destinada a proteger interesses alheios, a proteger os destinatários, entendendo-se estes como todos os terceiros interessados no contrato que o cliente da empresa de mediação visa realizar angariados pela empresa de mediação ou que com ela tenham entrado em contacto com vista à realização do contrato mediado.
O contrato de mediação cumpre o propósito nos casos de compropriedade do bem ou de co-titularidade de direitos do bem objecto dos serviços da mediação, de se saber quem se assume como responsável pelo pagamento da retribuição devida à empresa mediadora.
Na petição inicial a Autora – artigos 14º a 24º - depois de alegar ter comunicado à 1ª Ré os elementos identificativos da proposta recebida e do respectivo interessado, alega que a 1ª Ré, a 27 de Maio de 2014, ainda dentro do prazo de vigência do contrato que se esgotava a 12 de Junho de 2014, lhe comunicou que já não iria vender o imóvel e que pretendia que o contrato ficasse sem efeito.
A 1ª Ré enviou à Autora a declaração de fls. 16. A Autora compreendeu os motivos de ordem pessoal avançados, concordou com a rescisão. Porém verificou que as donas da fracção, ambas as Rés, mãe e filha, não desistiram da venda, antes a publicitaram no portal electrónico da casapronta, tudo culminando depois com a venda ao interessado encontrado pela Autora, e cuja informação tinha pela Autora sido passada à 1ª Ré. A Autora alega que foi enganada pelas Ré, que só emitiu a declaração de aceitação da denúncia antecipada do contrato face ao motivo invocado e se soubesse não corresponder o mesmo à verdadeira intenção da ou das clientes, nunca o teria feito.
Invoca a anulação da declaração de aceitação da denúncia antecipada com base no artigo 254º do CC – artigo 38º da petição inicial.
Na contestação a 1ª Ré, artigos 4º a 6º, invoca o acordo de rescisão do contrato de mediação alcançado entre si e a Autora em 27 de Maio de 2014, aduzindo que, por isso, a partir dessa data o contrato documentado de fls. 11 a 12 deixou de vigorar. Pugna pela validade da rescisão.
Ficaram apenas provados os factos dos pontos 8 e 9. O teor de fls. 16.
O contrato foi revogado por mútuo acordo?
A revogação, negócio jurídico, é uma forma de cessação do contrato que pressupõe um acordo dos contraentes, por vezes formal, é usualmente emitida de modo formal. A forma de o fazer é livre. Relativamente a efeitos, a revogação faz extinguir o vínculo e as obrigações nos termos acordados. Por via de regra não tem eficácia retroactiva.
Cfr. Pedro Romano Martinez, in Da Cessação do Contrato, 2ª ed., Almedina, pág. 50.
Posto estes considerandos cabe referir nada ter sido provado no sentido das partes terem pretendido com o teor de fls. 16 este desiderato.
Foi denunciado unilateralmente pela Ré B...?
A denúncia é outra forma de cessação do vínculo contratual que – em regra - se protela por período indefinido. Normalmente efectua-se mediante comunicação à contraparte com pré-aviso, mas também pode ser exercida discricionariamente. Em regra não carece de justificação. O direito à denúncia não pode ser exercido de modo abusivo, contrariando os parâmetros do artigo 334º do CC, devendo o seu titular agir de boa fé como obriga o artigo 762º, 2 do CC.
Com a denúncia, o vínculo dissolve-se sem eficácia retroactiva, e tratando-se de oposição à renovação, a denúncia, indirectamente, conduz à extinção do contrato por caducidade. A denúncia, ainda que exercida de modo ilícito, leva à imediata extinção do vínculo, mas atendendo ao contexto ou ao modo como se faz valer, pode conduzir à subsistência do vínculo.
A denúncia assenta num direito potestativo que assiste a qualquer dos contraentes, e o seu exercício, desde que lícito, mesmo que cause prejuízos à outra parte, não é fonte de responsabilidade civil.
Se o seu exercício for ilícito há lugar a responsabilidade civil por intervenções ilícitas.
Cfr. Pedro Romano Martinez, in Da Cessação do Contrato, 2ª ed., Almedina, pág. 50 e ss, 124.
Posto estes considerandos cabe referir nada ter sido provado no sentido da Ré B... ter pretendido com o teor de fls. 16 este desiderato. Não discriminou os reais motivos da emissão da declaração de fls. 16, nem elementos que permitam perceber e concluir ter a mesma actuado com respeito pelos parâmetros do artigo 334º do CC, e de boa fé.
O dito quanto à denúncia pode dizer-se quanto à resolução. Esta tem de ser motivada, e não há factos que permitam escrutinar a justeza da pretensa motivação da resolução.
Portanto o contrato de mediação imobiliária documentado de fls. 11 a 12 não cessou os seus efeitos por via do constante de fls. 16.
O vínculo negocial entre Autora e Ré B... foi celebrado por tempo determinado, com renovações automáticas por igual período. Pode qualquer das partes opor-se a uma futura renovação. Nesse caso o vínculo extingue-se no termo do período ajustado, não se prorrogando.
No caso não houve oposição à renovação prevista no final dos 180 após a data da celebração.
A Ré B... veio a vender a fracção ao interessado angariado pela Autora, venda esta perfeita, com eficácia.
Em causa a factualidade de 2 a 8, 10 e 11.
A Ré B... contratou a mediadora em regime de exclusividade – clª 4 do contrato.
A estipulação da cláusula – cfr. artigo 19º, 2 da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro – significa que durante o período de vigência do contrato, o cliente não pode socorrer-se de outros mediadores nem, eventualmente celebrar o contrato visado directamente. O contrato com tal cláusula tem de ser respeitado durante todo o seu prazo, sendo inadmissível a sua cessação por decisão unilateral do cliente, sob pena de total ineficácia da cláusula. Cfr. Higina Orvalho Castelo, in Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, Almedina, pág. 132 e nota 178).
Daqui igualmente se retira que a Ré B... não podia revogar o contrato por via da declaração rescisória de fls. 16.
Ora, sem embargo da relevância do documento de fls. 16, e a Autora igualmente o alega no artigo 25º da petição inicial, ainda assim a concretização do negócio com o angariado pela Autora resultou directa e necessariamente da intermediação levada a cabo pela Autora.
No artigo 19º da Lei nº 15/2013, de 8 de Fevereiro, dispõe-se:
1 — (…).
2 — É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de exclusividade e não se concretize por causa imputável ao cliente proprietário ou arrendatário trespassante do bem imóvel.
O negócio de compra e venda que acabou por se efectuar com o interessado angariado pela Autora, foi o que já estava acertado entre a Autora e o interessado, tendo este aceite as condições da vendedora, cliente da Autora. Apenas se verifica um irrelevante desconto no preço final. O interessado D... formulou uma proposta escrita de compra por 39 mil euros e acabou por finalizar a aquisição pelo preço declarado de 37 mil euros.
A Ré B... contratou a mediadora em regime de exclusividade, e por via do nº 2 deste artigo a mediadora Autora tem direito à remuneração acordada, porque o contrato acabou por não se concretizar com a intervenção da mediadora, por causa imputável ao cliente. O direito à remuneração acordada, nestas circunstâncias depende apenas do cumprimento bem sucedido da obrigação da mediadora. Cfr. Higina Orvalho Castelo, obra referida, pág. 131, e para o caso da mediação imobiliária simples, ver a relevância do prazo do contrato, da desistência deste por parte do cliente e das consequências do cliente aproveitar a actividade da mediadora ver pág. 102 a 105.
E a ora Autora alegou e provou o sucesso desse cumprimento que satisfez o interesse do credor.
Por isso que a Autora tem direito à remuneração acordada com a Ré B... no acordo documentado nos autos, a qual, solicitada a pagar ainda não o fez. A remuneração acordada na cl. 6ª.2 é no valor de € 5.000,00 + IVA. Segundo o nº 3 da referida cláusula o valor de capital de € 6.150,00 (correspondente à soma da remuneração propriamente dita e do IVA) é devido desde a data da escritura – 4 de Junho de 2014.
Procede inteiramente a acção no tocante à Ré B.... Improcede inteiramente no tocante à Ré Sónia.
V-DECISÃO:
Pelo que fica exposto, acorda-se neste Tribunal da Relação em julgar a Apelação independente parcialmente procedente e a Apelação subordinada improcedente, e em consequência alterar a sentença recorrida que no dispositivo passa a dispor:
a) Condena-se a primeira Ré – B... - a pagar à Autora a quantia de € 6.232,22 e bem assim juros de mora, vencidos desde a intentação da acção - 24 de Outubro de 2014 - e vincendos até integral e efectivo pagamento, à taxa supletiva legal para as operações civis, calculados sobre o capital de € 6.150,00.
b) Absolve-se a segunda Ré – S... - do pedido e bem assim da litigância de má-fé (cfr. fls. 73);
c) Absolve-se a Autora da litigância de má-fé.
d) As custas ficam pela Autora e primeira Ré na proporção de 50% – artigo 527º, nº 1 do Código de Processo Civil.
As custas da Apelação da Autora ficam pela Ré B... em ½ e pela Autora em ½. As custas da Apelação da Ré B... ficam pela mesma Apelante, ora Ré B...
Valor da causa: € 6.232,22.
Lisboa, 2015.11.26
Rui António Correia Moura
A. Ferreira de Almeida
Catarina Arêlo Manso
Nota 1 – A compensação nos termos do artigo 298, 1 do C. Civil, para uns deve corresponder ao valor dos serviços que em concreto o mediador tiver prestado, e para outros a mesma compensação deve corresponder à remuneração acordada, porque foi aquele valor que as próprias partes fixaram como justo e adequado do ponto de vista contratual para a remuneração dos serviços do mediador - Higina Orvalho Castelo, in Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária Anotado, 2015, Almedina, pág. 109 e 110 e notas).