| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes no Tribunal da Relação de Lisboa
RELATÓRIO
Em 18.7.2007 Casa..., Lda, intentou no Tribunal Judicial de Sesimbra uma acção declarativa de condenação com processo sumário contra B....
A A. alegou, em síntese, que no exercício da sua actividade de mediação imobiliária celebrou com o R. um contrato de mediação tendo em vista a venda de um prédio pertencente ao R., mediante o qual a A. receberia deste uma percentagem de três por cento sobre o valor dessa venda, acrescida de IVA à taxa legal em vigor. Em data que a A. não sabe precisar, uma das funcionárias da A. levou à casa do Réu os senhores C... e D..., para estes verem o imóvel. Esses possíveis clientes mostraram conhecer o R., que lhes abrira a porta. Na ocasião C... e a mulher demonstraram ter interesse em comprar a casa. Porém, a partir de dada altura nem comprador nem vendedor entraram mais em contacto com a A.. Esta veio mais tarde a saber que o R. tinha vendido a casa aos aludidos C... e D.... Porém, o R. recusou-se a pagar à A. a comissão que lhe era devida.
A A. terminou pedindo que o R. fosse condenado a pagar-lhe a quantia de € 5 250,00, acrescido de IVA à taxa de 21%, bem como de juros vencidos que perfaziam no momento da propositura da acção a quantia de € 50,82 e juros vincendos até integral pagamento.
O R. apresentou contestação, na qual admitiu ter celebrado com a A. o invocado contrato de mediação imobiliária, mas negou que os compradores do imóvel tivessem sido angariados pela A.. Consequentemente o R. concluiu pela sua absolvição do pedido.
Os autos seguiram os seus trâmites, tendo em 4.7.2008 sido realizada audiência de discussão e julgamento, com gravação dos depoimentos. A final o tribunal proferiu decisão sobre a matéria de facto, sem reclamações.
Em 08.7.2008 foi proferida sentença em que se julgou a acção procedente e consequentemente condenou-se o R. a pagar à A. a quantia de € 5 250,00, acrescida de IVA legal e juros de mora à taxa aplicável às obrigações civis, vencidos desde 25.12.2006 e vincendos até integral pagamento.
O R. apelou da sentença, tendo apresentado alegações em que formulou as seguintes conclusões:
1. C... e E... são colegas de trabalho, desempenhando funções na Câmara Municipal de Sesimbra, mais concretamente no Gabinete Jovem, sito na Avenida dos Náufragos em Sesimbra.
2. Junto a esse departamento labora a imobiliária “FórumMobi”, daí tais testemunhas se recordarem da placa sinalética afixada no dito imóvel.
3. C... vivia na Cotovia e E... na Faúlha, dando boleia um ao outro, tanto para o trabalho, como para casa, o que por certo facilitou a visita à dita fracção autónoma vendida.
4. A visita à habitação foi realizada por C... e E..., num dos dias, ao final da tarde, à casa do ora Réu.
5. Note-se que a Autora não se encontrava presente.
6. Devido a Sesimbra ser um meio pequeno e serem pessoas da mesma geração, todos se conheciam, sem haver qualquer relação de amizade entre o potencial comprador e o réu.
7. A autora nos depoimentos prestados em audiência de julgamento, além de desvirtuar a realidade da situação ocorrida, não fala verdade, quando enuncia um número de telemóvel, não pertencente a nenhuma das testemunhas C... e D....
8. O Meritíssimo somente teve em consideração os depoimentos prestados pela Autora, o que por certo desvirtua o preceituado nos artigos 653 n.°s 1 a 4 do CPC.
9. Foram postas em causa as garantias de acesso a justiça e a um julgamento justo e equitativo por parte do Réu, e de direito à prova.
10. As presunções em questões legais, são válidas quando revestidas de matéria de direito e de facto que as fundamentem, e não somente na convicção firmada no parecer e não no ser.
11. Cinco pessoas presenciaram exactamente a mesma coisa, tendo estado três delas presentes em audiência de julgamento. Em nenhum momento se deu a intervenção da Autora.
12. Nenhum proveito tirariam de toda a situação plasmada.
13. O réu não obteve qualquer vantagem patrimonial sem intervenção da agência imobiliária, dado que perdeu cerca de 2.025€ (dois mil e vinte e cinco euros), na venda realizada.
14. Não existe incumprimento contratual nem lugar ao pagamento de qualquer tipo de comissão em virtude da Autora em nada interveio no negócio de compra e venda do imóvel, nem no início, aquando da mostra da casa, nem na sua conclusão.
15. O mediador só tem direito a remuneração quando desenvolve uma actividade que haja influído na conclusão do negócio, sendo essa causa bastante da sua efectivação. E é ao mediador que incumbe provar a sua intervenção no contrato e, além disso, que ela foi decisiva para a sua celebração (Ac. RL, de 20.10.1969: JR, 15°-759).
O apelante terminou pedindo que a sentença seja alterada, conduzindo à absolvição do recorrente.
Não houve contra-alegações.
Foram colhidos os vistos legais.
FUNDAMENTAÇÃO
Neste recurso o apelante impugna a decisão proferida sobre a matéria de facto, com a consequente improcedência da acção. Há que apurar, pois: se a decisão sobre a matéria de facto deve ser alterada; se, face à matéria de facto definitivamente fixada, a apelada tem direito à quantia peticionada.
Primeira questão (impugnação da matéria de facto)
O tribunal a quo deu como provada a seguinte matéria de facto:
1. A autora exerce a actividade de mediação imobiliária e é titular da licença n° ....
2. O réu procurou a autora para que procedesse à venda do prédio urbano sito em ..., Concelho de Sesimbra.
3. No dia 01 de Fevereiro de 2006, a autora e a ré assinaram um acordo, intitulado de "Contrato de Mediação Imobiliária", referente ao imóvel anteriormente descrito, com o seguinte teor (para o que aqui interessa):
"Cláusula 2ª
(Identificação do negócio)
1. A mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra do imóvel, pelo preço de 182.500 euros desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de infomações sobre os negócios pretendidos e características dos respectivos imóveis
2. (...).
Cláusula 4ª
(Regime de contratação)
1. O segundo contratante contrata a mediadora em regime de não exclusividade;
2. (...).
Cláusula 5a
(Remuneração)
1. A remuneração só será devida se a mediadora conseguir interessado que concretize o negócio visado pelo presente contrato, nos termos e com as excepções previstas no artigo 19° do D.L. n° 77/99, 16.03;
2. O segundo contratante obriga-se a pagar à mediadora a título de remuneração:
a quantia de 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efectivamente concretizado, acrescido de IVA à taxa legal de 21%.
(...)
Cláusula 8ª
(Prazo e duração do contrato)
O presente contrato tem uma validade de (meses) 6 contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de recepção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo" (Conforme documento junto a fls. 6 a 8 cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
4. A autora elaborou uma ficha de cliente com os dados identificativos do réu e do imóvel a vender (cf.documento junto a fls. 10, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
5. A autora afixou as fotografias do imóvel no sítio da internet www.casagosto.com.
6. Após 01 de Fevereiro de 2006, a autora foi contactada por C... e D... que se mostraram interessados na compra de imóvel.
7. Em data indeterminada, mas situada entre fins de Abril/princípios de Maio de 2006, a funcionária da autora deslocou-se com eles ao imóvel e mostrou-o.
8. Foi o réu que abriu a porta do imóvel.
9. Ao ver C... e D... o réu ficou agradado porque já os conhecia.
10. Na ocasião, C... e D... mostraram-se agradados com a casa e manifestaram à autora interesse no imóvel.
11. Após, foram feitos telefonemas da autora para C... e D....
12. Após, C... e D... deixaram de contactar a autora.
13. No dia 25 de Agosto de 2006, no cartório notarial..., o réu e C... e D... outorgaram escritura pública intitulada de "Compra e Venda com Hipoteca e Fiança" pela qual o primeiro declarou vender aos segundos, pelo preço de cento e setenta e cinco mil euros o prédio urbano para habitação sito em ..., freguesia do Castelo, concelho de Sesimbra (cf. documento junto a fls. 21 a 26, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
14. No dia 21 de Dezembro de 2006, a mandatária da autora enviou carta ao réu, recebida por este, a solicitar o pagamento de 5.250 euros, acrescidos de IVA, no prazo de oito dias, por ter a autora conseguido o interessado que concretizou o negócio (cf. documento junto a fls. 27 e 28, cujo teor se dá por integralmente reproduzido).
O Direito
A modificabilidade da decisão de facto pela Relação está regulada no artº 712º do Código de Processo Civil. Nos termos desse artigo (na redacção anterior à introduzida pelo Decreto-Lei nº 303/2007, de 24.8., diploma que não é aplicável a estes autos – art.º 11º nº 1), a Relação pode alterar a decisão do tribunal de 1ª instância sobre a matéria de facto:
a) Se do processo constarem todos os elementos de prova que serviram de base à decisão sobre os pontos da matéria de facto em causa ou se, tendo ocorrido gravação dos depoimentos prestados, tiver sido impugnada, nos termos do artigo 690º-A, a decisão com base neles proferida;
b) Se os elementos fornecidos pelo processo impuserem decisão diversa, insusceptível de ser destruída por quaisquer outras provas;
c) Se o recorrente apresentar documento novo superveniente e que, por si só, seja suficiente para destruir a prova em que a decisão assentou.
Nos termos do art.º 690º-A do Código de Processo Civil, quando se impugne a decisão proferida sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição, os concretos pontos de facto que considera incorrectamente julgados e os concretos meios probatórios, constantes do processo ou de registo ou gravação nele realizada, que impunham decisão sobre os pontos da matéria de facto impugnados diversa da recorrida.
Resulta do teor das conclusões da alegação do recurso e do corpo da mesma que o apelante/R. considera que não deve dar-se como provada a matéria dos números 6 a 12 da matéria de facto, correspondente aos quesitos 2.º a 8.º da base instrutória, e deve dar-se como provada a matéria dos quesitos 9.º a 11.º (que o tribunal a quo considerou não provada). Para tal, segundo o apelante, deveria levar-se em consideração o depoimento das testemunhas arroladas pelo R., C..., E... e F..., que o apelante transcreve parcialmente nas alegações, e desconsiderar-se o depoimento da testemunha arrolada pela A..
Os quesitos 9.º a 11.º, que o tribunal a quo julgou não provados, têm a seguinte redacção:
9.º: “No início de Junho de 2006, C... e D... viram no imóvel uma placa da “Imobiliária Fo...” a anunciar a venda ?”
10.º: “Bateram então à porta e pediram ao réu informações àcerca de venda do imóvel ?”
11.º: “Só então tiveram conhecimento que o réu era o dono do imóvel ?”
O tribunal a quo deu como provada a versão da A., em detrimento da do R.. No iter que conduziu a esse desfecho considerou mais credível o depoimento da testemunha arrolada pela A. do que o depoimento das testemunhas indicadas pelo R..
Vejamos.
Nos termos do artigo 655º, n.º 1, do Código de Processo Civil, o tribunal aprecia livremente as provas produzidas, decidindo o Juiz segundo a sua prudente convicção acerca de cada facto.
Tal preceito consagra o princípio da prova livre, o que significa que a prova produzida em audiência (seja a prova testemunhal ou outra) é apreciada pelo julgador segundo a sua experiência, tendo em consideração a sua vivência da vida e do mundo que o rodeia (ressalvadas as regras que imponham formalidade especial para a existência ou prova do facto jurídico – n.º 2 do art.º 655.º do CPC).
Essencial é que o julgador transmita à comunidade as razões que sustentaram a sua convicção, demonstrando que a sua análise da prova assentou em bases racionais, compreensíveis pelo homem comum e defensáveis em termos de correspondência lógica entre os meios de prova produzidos e os factos dados como provados. Daí que no n.º 2 do art.º 653.º do CPC se estipule que “a decisão proferida declarará quais os factos que o tribunal julga provados e quais os que julga não provados, analisando criticamente as provas e especificando os fundamentos que foram decisivos para a convicção do julgador.”
Sendo certo que, em caso de dúvida sobre a realidade de um facto, o tribunal deve decidir contra a parte a quem o facto aproveita (art.º 516.º do CPC).
As testemunhas inquiridas foram:
G..., funcionária da A.; C..., comprador da casa objecto do contrato de mediação sub judice; F..., amigo do R.; E..., colega e amigo de C....
G... declarou que, no âmbito do contrato de mediação imobiliária que a A. celebrara com o R., mostrou a casa a várias pessoas, entre as quais o casal C..D.... Este casal contactara a agência por terem visto uma placa desta num imóvel sito na localidade de Cotovia, que estava para venda. A testemunha mostrou a aludida casa ao casal, mas este manifestou interesse por uma vivenda que fosse mais barata, que tivesse preço inferior a € 200 000,00. Então a testemunha levou-os à agência, onde lhes mostrou fotografias de vários imóveis, tendo estes manifestado interesse em visitar a casa do R.. Fez então a marcação da visita com o R., a qual teria de ser após as 18 horas, porque a mulher do Sr. C... trabalhava numa agência de viagens em Lisboa. A visita decorreu em finais de Abril, princípios de Maio (de 2006). O Sr. C... e a mulher gostaram da casa, nomeadamente porque tinha jardim. Na altura o Sr. C... disse à testemunha que conhecia o dono da casa. Apesar do interesse manifestado pela casa, posteriormente o casal furtou-se ao contacto com a agência. A testemunha telefonou várias vezes para o telemóvel da Sr.ª D..., mulher do Sr. C..., nomeadamente tendo em vista que o casal autorizasse a agência a angariar compradores para um andar de que estes eram proprietários na Rua ..., mas a Sr.ª D... disse-lhe que queriam esperar algum tempo. Mais tarde a testemunha foi surpreendida pelo comentário de um primo do Sr. C..., que lhe disse que o primo havia feito uma belíssima compra, adquirindo uma casa na Q...T.... por um preço muito acessível. Foi na sequência dessa informação que a testemunha veio a apurar que o casal C...D... havia comprado ao R. a casa que a testemunha lhes havia mostrado.
C... trabalha na Câmara Municipal de Sesimbra. Segundo declarou, embora não tenha com o R. uma relação de proximidade, conhece-o desde pequeno. Admitiu ter tido contactos com a A., mas apenas por causa de uma casa que queria vender. Porém, segundo disse, nunca fez nenhum contrato com a A., porque nunca foi possível acertar datas para a A. ir avaliar a casa. Quanto à casa que comprou, foi um colega e amigo quem lhe disse que tinha visto na zona onde a testemunha queria comprar casa uma casa com uma tabuleta com indicação de venda. Então um dia em que saíam do trabalho decidiram ir até lá. Foram o colega, a testemunha e a esposa. Na casa havia uma tabuleta da imobiliária “Forumobi”. Foi uma grande surpresa para a testemunha, quando viu que a casa era do B... (o R.). Este então mostrou-lhes a casa. Interrogado pela mandatária da A. sobre o n.º de telefone ...., disse não o conhecer. Mas disse qual o seu número de telefone, bem como o da sua mulher, que é o ......
F..., jornalista, declarou ser amigo do R., que conhece há uns 20 anos. Também conhecia o Sr. C.... Disse que estava na casa do R. quando apareceram lá três pessoas para ver a casa: o C..., a esposa e um amigo (E...). Nessa altura o C... viu a casa e mostrou-se interessado nela. Pareceu-lhe que era a primeira vez que lá iam. Não se recorda bem, mas crê que a visita decorreu na sequência de um amigo do E... ter vista a placa de anúncio de venda da casa. Acha que foi na sequência de troca de conversa entre o C... e o amigo que promoveram a visita. Não se recorda, mas acha que só havia uma placa a anunciar a venda da casa. Crê que a visita da casa foi à tarde. Não se recorda se foi num fim de semana. A instâncias do Sr. juiz, afirma não se recordar de nenhuma reacção especial por parte dos presentes face à chegada do casal e do amigo. Tendo então o Sr. juiz dito que isso significava que não seria a primeira vez que o casal C...D... visitava a casa, pois no caso contrário haveria manifestação de surpresa por estarem a visitar uma casa que pertencia a uma pessoa conhecida, a testemunha disse que de facto houve essa manifestação de surpresa, mas sem grande ostentação.
E...., colega de trabalho e amigo de C..., disse que foi ele quem deu a conhecer ao colega a casa que este veio a adquirir. Disse que conhece o R. há muito tempo. Segundo esta testemunha, passa muitas vezes na rua onde se situava a casa. Viu lá uma tabuleta a anunciar que a casa estava à venda. Como ambos (a testemunha e C...) moram na Cotovia, por vezes um deles dá boleia ao outro para e do trabalho. A testemunha disse ao C... que tinha visto a aludida casa à venda. Então, quando iam para casa, no carro do C..., este decidiu ir ver a casa. Só nessa altura é que souberam que a casa era do B.... Este estava acompanhado pelo F.... Estiveram a ver a casa. No exterior estava uma placa da “Forumobi”. Não se recorda se nessa ocasião o C... já tinha posto à venda a sua casa. Sobre isso não sabe nada. Acha que foram visitar a casa do R. no próprio dia em que a testemunha disse ao C... que vira a casa à venda. A perguntas do Sr. juiz, confirmou que a mulher do C... também tinha ido com eles visitar a casa. Perguntado sobre se ela trabalhava juntamente com eles, disse que não. Perguntado como é que então ela participou na visita, não soube explicar, aventando que teria sido ela que os foi buscar, ou que o carro estava avariado, não sabendo se o casal C...D... tinha ou não mais do que uma viatura…
Qual o saldo de tudo isto?
Não há dúvidas de que em Fevereiro de 2006 a A. celebrou com o R. um contrato de mediação imobiliária tendo em vista a venda da casa do Sr. B... (R.). Também está provado que essa casa foi vendida à testemunha C... em Agosto de 2006. Provou-se que C... e o R. conheciam-se de longa data. Por sua vez, C... admitiu que conhecia a agência A., com quem tinha mantido contactos, embora tendo em vista a venda do seu apartamento. Ora, se a testemunha pretendia vender o andar e comprar uma vivenda, parece lógico que também desse a conhecer à A. essa intenção e esta lhe mostrasse a vivenda que tinha em carteira para mediação, que ainda por cima correspondia aos desejos da testemunha, como se veio a comprovar. Acresce que nos autos estão facturas/recibo das chamadas telefónicas feitas pela A. no período em análise e aí constam registos de chamadas feitas pela A. para o nº ..., ou seja, o número que o Sr. C... disse ser o da sua mulher, chamadas essas datadas de 28 de Abril, 5 de Maio, 8 de Maio e 16 de Maio de 2006. Face a estes elementos objectivos a tese da A., de que deu a conhecer ao Sr. C... a vivenda do R. e que em consequência disso o R. vendeu a aludida casa ao casal C...D... parece altamente verosímil. E, verosímil que é, foi corroborada pelo depoimento da testemunha G.... Embora esta testemunha seja funcionária da A., o que pode pôr em dúvida a sinceridade do seu depoimento, a verdade é que o mesmo foi prestado de forma serena, pormenorizada, transmitindo a sensação de que incidia sobre factos realmente vividos e presenciados. O mesmo não se pode dizer do depoimento das outras testemunhas. Por um lado, não se confirma o afirmado na contestação, de que o casal C...D... teve conhecimento de que a casa do R. estava à venda, quando viram a tabuleta da imobiliária “Forumobi”, tendo então decidido ir bater à porta da vivenda. O que C... e E... vieram dizer em julgamento foi algo diferente: E... viu a tabuleta da Forumobi na aludida casa e deu a conhecer ao colega esse facto; quando regressavam a casa vindos do trabalho, decidiram parar na aludida casa, para a visitar. Porém, acabaram por não explicar como é que a mulher do Sr. C... aparece incluída na visita, sabido que ela não trabalhava juntamente com eles; pelo contrário, segundo fora afirmado no início da audiência pela testemunha G..., sem que tal tivesse sido desmentido, D... trabalhava em Lisboa. Talvez D... pudesse adiantar algo sobre isso, mas a verdade é que essa testemunha foi prescindida… O Sr. juiz a quo também estranhou, conforme consta no despacho de decisão da matéria de facto, que as testemunhas arroladas pelo R. (mais precisamente, conforme resulta da audição dos depoimentos, o Sr. C... e o Sr. E...) se recordassem do nome da agência que figurava na tabuleta colocada na casa do R.. Efectivamente, tais pormenores costumam escapar à atenção e mais ainda à memória dos mais atentos. É certo que agora, em sede de alegações, o R. afirma que a dita agência (“FórumMobi”) tem as suas instalações ao lado do local de trabalho dos senhores C... e E... e foi isso que facilitou tal memorização. Mas, se assim é, talvez tivesse sido mais fácil ao Sr. C... deslocar-se logo à dita agência, para saber pormenores acerca da casa, como preço, assoalhadas, etc… Quanto ao depoimento de F..., amigo do R. que alegadamente se encontrava na casa aquando da visita, todo ele é defensivo, sempre antecedido do reparo de que “não me recordo bem”, “acho que”, “creio que”, tom duvidoso esse a que depois, contraditoriamente, se segue a formulação de opiniões sobre pormenores tais como a forma como o Sr. C... teve conhecimento de que a casa estava à venda e como decidiu ir visitá-la. Acresce que a testemunha mudou o sentido do seu depoimento quando se apercebeu de que estava a ir por um caminho que não convinha ao R.: chamado à atenção pelo Sr. juiz de que a falta de qualquer reacção, por parte dos possíveis comprador e vendedor, que se conheciam de longa data e ali se encontravam inesperadamente, indiciava que aquele não seria o seu primeiro encontro, a testemunha arrepiou caminho, admitindo então que tinha havido alguma surpresa.
Embora não tenham interesse directo no desfecho da acção, todas as testemunhas arroladas pelo R. se conhecem muito bem e existem laços de amizade entre elas e ou o R.. F... é amigo do R., E... é amigo e colega de C..., C... conhece o R. há muitos anos e conseguiu comprar a casa por um preço bastante inferior em relação àquele que constituia o objectivo inicial fixado no contrato de mediação. Por sua vez o R., embora tenha vendido a casa por um preço inferior em € 7 500,00 ao indicado no contrato de mediação (admitindo que o preço que figura na escritura é o valor real…), praticamente não perdeu dinheiro: descontando o que poupou com o que pagaria de comissão e IVA, perdeu tão-só € 875,25.
O tribunal a quo invocou ainda, para sustentar a pouca credibilidade dada ao depoimento da testemunha C..., o facto de este se mostrar nervoso, não parando de abanar a perna e não olhando directamente para o Sr. juiz.
É sabido que a linguagem corporal é um elemento importante da comunicação, nomeadamente para se apreciar a sinceridade daquilo que é transmitido verbalmente. A percepção desse aspecto dos depoimentos escapa ao tribunal ad quem. Essa limitação deve ser tida em consideração pelo tribunal de recurso quando se trata de fiscalizar a decisão sobre a matéria de facto.
Tudo ponderado, afigura-se-nos ser de manter a decisão de facto recorrida, a qual não merece censura.
Segunda questão (direito da A./apelada à quantia peticionada)
À data dos factos a actividade de mediação imobiliária já se encontrava regulada pelo Decreto-Lei n.º 211/2004, de 19.10.
Nos termos do art.º 2.º desse diploma, “a actividade de mediação imobiliária é aquela em que, por contrato, uma empresa se obriga a diligenciar no sentido de conseguir interessado na realização de negócio que vise a constituição ou aquisição de direitos reais sobre bens imóveis, a permuta, o trespasse ou o arrendamento dos mesmos ou a cessão de posição em contratos cujo objecto seja um bem imóvel.”
Essa actividade traduz-se na prática de actos materiais, que nos termos do diploma “consubstancia-se no desenvolvimento de:
a) Acções de prospecção e recolha de informações que visem encontrar o bem imóvel pretendido pelo cliente;
b) Acções de promoção dos bens imóveis sobre os quais o cliente pretenda realizar negócio jurídico, designadamente através da sua divulgação, publicitação ou da realização de leilões.” (n.º 2 do art.º 2.º).
Nos termos do art.º 19.º o contrato deve ser reduzido a escrito e conter, obrigatoriamente e nomeadamente, a identificação das características do bem imóvel que constitui objecto material do contrato, a identificação do negócio visado pelo exercício de mediação, as condições de remuneração, nomeadamente montante ou percentagem e forma de pagamento (alíneas a) a c) do n.º 2 do art.º 19.º). Quando o contrato é omisso relativamente ao respectivo prazo de duração, considera-se o mesmo celebrado por um período de seis meses (n.º 3 do art.º 19.º).
Nos termos do art.º 18.º n.º 1 do Dec.-Lei n.º 211/2004, “a remuneração só é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação.” Não será assim nos casos em que o negócio visado, no âmbito de um contrato de mediação celebrado, em regime de exclusividade, com o proprietário do bem imóvel, não se concretiza por causa imputável ao cliente da empresa mediadora: se assim for, a empresa mediadora terá direito a remuneração (n.º 2 do art.º 19.º).
Resulta da matéria provada que entre a A. e o R. foi celebrado um contrato com as características supra referidas, ou seja, um contrato mediante o qual a A. obrigou-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na compra de um determinado imóvel do R., pelo preço de € 182 500,00, desenvolvendo para o efeito as necessárias acções de promoção e recolha de informações. Em contrapartida o R. obrigou-se a pagar à A., a título de remuneração, a quantia de 3% calculada sobre o preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida do IVA à taxa legal de 21%. A remuneração só seria devida se a A. conseguisse interessado que concretizasse o negócio visado pelo contrato. O contrato teria uma validade de seis meses, contados a partir da data da sua celebração, renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo caso não fosse denunciado por qualquer das partes com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu termo (cláusula 8.ª do contrato). A A. foi contratada em regime de não exclusividade (cláusula 4.ª).
Ora, provou-se que após a celebração do contrato de mediação a A. deu a conhecer o imóvel do R. a C... e D..., tendo visitado com eles o prédio. Estes mostraram-se agradados com o imóvel e manifestaram interesse no mesmo. Porém, deixaram de contactar a A.. Contudo, esta veio a descobrir que efectivamente o casal comprara ao R. a aludida casa.
É certo que a casa foi vendida por preço inferior ao previsto no contrato de mediação. Ora, a oferta de preço abaixo do previsto inicialmente poderia justificar que o R. se recusasse a concretizar a venda ao aludido casal. Porém, no próprio contrato estava prevista a possibilidade de o preço ser alterado, embora tal alteração devesse ser comunicada, por escrito, pelo R. à A. (n.º 2 da cláusula 2.ª do contrato). O R. não fez tal comunicação à A., mas a verdade é que o R. aceitou celebrar o negócio por preço inferior, outorgando a correspondente escritura. Assim, o R. aproveitou-se da actividade da A., vendendo a casa ao interessado que esta encontrara.
Cabe, pois, ao R. cumprir aquilo a que se obrigara por contrato, ou seja, pagar à R. a remuneração correspondente a 3% do preço pago pelo comprador, acrescido de IVA (artigos 406.º n.º 1 e 762.º n.º 1 do Código Civil). Acrescem os juros de mora, à taxa legal, devidos desde a data da interpelação que a A fez ao R. para pagar a dívida (n.º 14 da matéria de facto; artigos 805.º n.º 1 e 806.º do Código Civil).
A apelação é, assim, improcedente.
DECISÃO
Pelo exposto, julga-se a apelação improcedente e consequentemente mantém-se a decisão recorrida.
As custas da apelação são a cargo do apelante.
Lisboa, 26.11.2009
Jorge Manuel Leitão Leal
Ondina Carmo Alves
Ana Paula Boularot |
