Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

387/07.4TVLSB.L1-6

Relator: GILBERTO JORGE

Descritores: RESPONSABILIDADE PRÉ-CONTRATUAL
CULPA IN CONTRAHENDO
PRESSUPOSTOS
ÓNUS DA PROVA
QUESITOS
QUESTÃO DE FACTO
MATÉRIA DE DIREITO
MATÉRIA DE FACTO

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 06/30/2011

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: PROCEDENTE

Sumário: 1. Para que haja lugar a indemnização no domínio da responsabilidade pré-contratual é necessário não só a existência de efectivas negociações geradoras de expectativas legítimas de que o negócio se iria concluir como também que o rompimento das negociações não seja abusivo, desleal ou desonesto.
2. As expressões contidas nos quesitos, em causa, revestem o sentido de causa-contexto em linguagem comum e assim foram entendidas pelas partes, não encerrando qualquer juízo conclusivo ou conceito de direito.
(Da responsabilidade do Relator)

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam, na Secção Cível, do Tribunal da Relação de Lisboa

I - Relatório

A - Sociedade Internacional ..., S.A. instaurou e fez seguir contra B - ..., Ld.ª, a presente acção declarativa com processo ordinário pedindo que a mesma seja julgada procedente por provada e, consequentemente, a ré condenada a pagar-lhe a título de indemnização a quantia de € 710.718,15 que corresponde ao valor total dos prejuízos alegadamente sofridos em consequência da conduta da ré, acrescida de juros de mora à taxa legal contados desde a citação e até integral pagamento.
Para tanto e em síntese alegou ter encetado negociações com a ré, através da promotora imobiliária “C... & ……” com vista à cessão da posição contratual nos contratos de utilização das lojas que se destinavam à comercialização dos produtos sob a marca “P”.
Em Junho de 2004, a referida promotora informou a autora de que a ré estava interessada em adquirir a posição contratual nas lojas “P” sitas nos centros comerciais “4”, “1”, “2” e “3”, sendo que todo o processo negocial entre a autora e a ré se desenvolveu com a mediação da referida promotora tendo sido facultados todos os elementos de informação e condições de negócio ao gerente da ré.
Mais alega que, até Dezembro de 2004, o gerente da ré sempre assumiu o negócio fechado nunca tendo posto em causa a sua formalização ou negociação, tendo estabelecido como condição do negócio que as lojas tinham que ser entregues pela autora em inícios de Fevereiro de 2005, sabendo a ré que a não concretização da transmissão dos direitos naquela data implicava que a autora tivesse de pagar a renda das lojas e demais encargos de luz, seguros e manutenção e assegurar o abastecimento de stock das lojas com produtos necessários ao seu funcionamento.
Adianta também que a ré foi informada e sabia que, ao ter assumido ficar com as lojas, proposto e acordado o preço e data para a entrega das mesmas, a autora retirava do mercado a oferta das mesmas, como o fez, perante o compromisso da ré de que o negócio estava firme.
O facto de a ré ter rompido as negociações no estado avançado do processo negocial em que se encontravam impediu que a autora tivesse condições para recolocar no mercado a alienação do direito de uso e exploração das mesmas e foi determinante para que a autora se visse obrigada a resolver contratos de uso e exploração das lojas e desse modo entregar as respectivas entidades proprietárias ou exploradoras dos centro comerciais.
Finalmente, alega que a ruptura das negociações lhe provocou danos no valor de € 710.718,15, correspondente aos custos em que teve de incorrer com as lojas a partir de Fevereiro de 2005, inclusive.
A ré apresentou contestação na qual pugnou pela improcedência da acção.
Para tanto e em síntese alegou que todos os contratos proíbem expressamente a cessão da posição contratual da autora nos mesmos ou só a permitem com o prévio consentimento escrito da entidade proprietária e/ou exploradora do Centro Comercial com quem esses contratos foram celebrados.
Alega que a autora não teve autorização escrita da S..., entidade exploradora dos Centros Comerciais, para ceder à ré a sua posição contratual, não enviou à ré essa autorização e nem lhe comunicou os termos e condições em que a S... estaria eventualmente disposta a autorizar tais cessões.
Adianta também que, sem essas autorizações, as cessões não se poderiam realizar, o que era do conhecimento quer da autora quer da promotora.
Sendo que a promotora e a sua funcionária sempre se apresentaram junto da ré como actuando em representação e no interesse da autora.
Nunca tendo mandatado, nem autorizado a promotora nem a funcionária desta a apresentar ou ultimar qualquer proposta relativa às cessões de posição contratual.
Alega ainda que nunca ultimou quaisquer condições do negócio e nem a autora ou a mediadora enviaram à ré qualquer documento para esta analisar e que o negócio nunca esteve assegurado.
Por fim, adianta que a concretização do negócio dependia da aprovação da gerência da ré em Itália, facto que era do conhecimento da autora, que dele foi informada através da funcionária da promotora e também desse facto foi a S... informada.
Sendo que foi a autora quem deu azo aos danos alegadamente sofridos.
A ré requereu ainda a intervenção acessória de C e de D, incidente que veio a ser indeferido por despacho proferido a fls. 345/347.
A autora replicou, tendo a final concluído pelo pedido de condenação da ré nos termos formulados no articulado inicial.
Findos os articulados, seguiu-se a audiência preliminar, despacho saneador, fixação da matéria de facto considerada como assente e organização da base instrutória, sem reclamações.
Seguidamente, realizou-se a audiência de discussão e julgamento e decidida que foi a matéria de facto controvertida – alvo de reclamação por parte da ré e indeferida por despacho proferido a fls.601/602 – ambas as partes apresentaram, por escrito, alegações de direito, após o que foi elaborada a sentença cuja parte decisória é do seguinte teor:
«(…)
Por todo o exposto, julgo a presente acção procedente por provada e, em consequência, condeno a ré “ B - ..., Ld.ª, a pagar à autora A – Sociedade Internacional ..., S.A. a quantia de € 710.718,15, acrescida de juros de mora à taxa legal, contados desde a citação e até integral pagamento.
Custas pela ré.
(…)».
Inconformada com tal decisão, dela a ré interpôs recurso que foi admitido como de apelação, com subida imediata e com efeito suspensivo.
São as seguintes as conclusões da alegação de recurso da apelante:
1. Os quesitos constantes da base instrutória devem apenas conter matéria de facto, não devendo, como tal constar da base instrutória qualquer matéria de direito ou qualquer juízo de indução ou de conclusão jurídica.
2. Perguntar se a ruptura das negociações é causa de um dano, é emitir um juízo de valor, juízo este que tem carácter jurídico, porque traduz e resolve um certo efeito de direito.
3. Acresce que tal juízo ao qual subjaz a teoria da causalidade adequada, apela a conhecimento e conceitos jurídicos.
4. Efectivamente, tal juízo conclusivo terá de ser formulado, tendo presente o instituto da responsabilidade pré-contratual (art. 227.º do Cód. Civil).
5. Para mais, o próprio conceito de “ruptura de negociações” é um conceito jurídico, porquanto apela essencialmente para a sensibilidade ou intuição do jurista.
6. Por os referidos juízos conclusivos não deverem constar da base instrutória, devem as respectivas respostas aos quesitos números 47.º, 49.º, 51.º, 53.º, 58.º, 59.º, 61.º, 62.º, 67.º, 69.º, 73.º, 74.º, 77.º e incluídas na matéria de facto provada nos pontos 54, 56, 58, 60, 65, 66, 68, 69, 74, 76, 80, 81 e 84 serem considerados não escritos.
7. As negociações pré-contratuais podem, em princípio, ser livremente interrompidas.
8. No caso em apreço, nenhum contrato chegou a ser celebrado, nem estava em vias de ser celebrado, porquanto havia várias questões em aberto e pendentes, nomeadamente: a) - A aprovação do negócio pelo Director da recorrente da qual dependia a celebração do contrato sub judice (cfr. ponto 16 e 37 da matéria de facto provada): - b) A autorização por escrito pelas entidades exploradoras dos centros comerciais à cessão contratual (cfr. ponto 10, 11, 12, 13, 85 e 87 da matéria de facto provada) que a recorrente se obrigou a obter e não obteve (cfr. ponto 94 da matéria de facto provada).
9. A recorrente não confirmou o negócio nem assumiu qualquer compromisso quanto ao mesmo, conforme resulta das respostas de não provado aos quesitos 20.º, 21.º, 22.º, 36.º, 37.º, 45.º e 46.º da base instrutória.
10. A conduta da recorrente não foi susceptível de criar na recorrida a convicção legítima de que o negócio se realizaria, porquanto: a) A recorrente nunca conheceu o objecto do negócio, i.e., os contratos cuja posição a recorrida se propunha ceder (cfr. ponto 91 da matéria de facto provada); b) Nem a recorrida nem a mediadora imobiliária que actuava em sua representação enviaram qualquer documento para ser analisado pela recorrente (cfr. ponto 97 da matéria de facto provada); c) A recorrida, ao longo das negociações, não facultou todos os elementos de informação e condições do negócio ao gerente da recorrente (cfr. resposta de não provada ao quesito 8.º da base instrutória).
11. A recorrente teve fundamento para pôr termo às negociações, porquanto: a) O negócio proposto pela recorrida – cessão da posição contratual – não se podia realizar em relação a três das quatro lojas (cfr. ponto 98, 101 e 102 da matéria de facto provada); b) O interesse na recorrente nas lojas resultava do facto de as pretender destinar à marca T..., o que era do conhecimento da recorrida (cfr. ponto 104, 105 e 90 da matéria de facto provada); c) A recorrente, como também era do conhecimento da recorrida, por ter falta de produto teve de adiar o início da abertura das lojas dessa marca para finais de 2005 (cfr. ponto 40 e 108 da matéria de facto provada), muito depois do termo das negociações.
12. A recorrida tinha conhecimento das condicionantes a que o negócio estava sujeito, sendo nesse quadro de probabilidade, pelo que a não celebração do negócio, por não se terem verificados as condicionantes a que o mesmo estava sujeito, não é susceptível de fazer incorrer a recorrente em responsabilidade pré-contratual.
13. Deste modo, o rompimento das negociações não pode ser considerado como contrário às regras de boa-fé, sendo, por conseguinte, insusceptível de gerar qualquer obrigação de indemnização nos termos do ar. 227.º do Código Civil.
14. Deve, pois, a recorrente ser absolvida do pedido com as demais consequências legais.
15. Ao assim não entender, violou a douta sentença recorrida, por erro de interpretação, o n.º 1 do art. 227.º do Código Civil e o n.º 1 do art. 511.º e o n.º 4 do art. 646.º do Código de Processo Civil.
Termos em que deve ser concedido provimento ao presente recurso e, consequentemente, revogada a douta sentença recorrida, absolvendo a recorrente do pedido com as demais consequências legais.
Na contra alegação, a apelada formulou as seguintes conclusões:
I. A distinção entre matéria de facto e matéria a de direito tem sido tratada pela doutrina e jurisprudência casuisticamente, em face do conjunto dos elementos concretos da decisão, da estrutura da norma aplicável e da acção tal como a mesma é configurada pelas partes.
II. “São conceitos e termos não jurídicos, aqueles cujo sentido é atribuído pela linguagem vulgar ou pela linguagem de outras disciplinas científicas que não a jurídica” (Prof. Castro Mendes, Direito Processual Civil, 2.º, pág. 71).
III. As expressões “causa”, “consequência”, “pelo facto de” ou “devido a” surgem nos quesitos 47.º, 49.º, 51.º, 53.º, 58.º, 59.º, 61.º, 62.º, 67.º, 69.º, 73.º, 74.º e 77.º como elemento factual em si, em ordem a determinar qual o contexto em que determinados factos se verificaram nas concretas circunstâncias dos autos.
IV. Não é formulado qualquer juízo de valor, designadamente sobre a motivação, as circunstâncias ou a ilicitude da “ruptura”.
V. Para a compreensão da realidade quesitada, tem de atender-se, casuisticamente, à contextualização da formulação do quesito (da resposta ao quesito) e às circunstâncias concretas, antes de assimilar tais questões de direito subsumíveis à previsão normativa do n.º 4 do art. 646.º do C.P.C.
VI. Nos quesitos em apreço, o que se trata é de indagar da existência de danos derivados de determinado facto – interrupção do negócio/ruptura das negociações – e não de verificar as circunstâncias valorativas do facto gerador do dano. “A pergunta pela existência pertence indiscutivelmente à questão de facto” Karl Larenz (Metodologia da Ciência do Direito, págs. 302 e 303, transcrito na Revista de Direito 130-236, citado por Abel Freire, C.J. 2003, Ano XI, Tomo III, 5).
VII. Nenhuma das partes reclamou, quer da formulação destes quesitos, quer da resposta aos mesmos.
VIII. As expressões postas em causa dos quesitos 47.º, 49.º, 51.º, 53.º, 58.º, 59.º, 61.º, 62.º, 67.º, 69.º, 73.º, 74.º e 77.º da base instrutória e das respostas a que a eles foi dada, assumem o sentido de “causa” – “contexto” em linguagem comum e assim foram entendidas pelas partes, não encerrando qualquer juízo conclusivo ou valorativo.
IX. A estatuição do art. 646.º n.º 4 do C.P.C. abrange apenas conceitos de direito e, na medida em que seja aplicado, tem-se como não escrita apenas a expressão em concreto tida como conclusiva ou de cariz jurídico.
X. A liberdade negocial das partes, quer ao nível da fixação dos termos e condições do negócio, quer ao nível do acto de conclusão do negócio, é balizada pelos limites da confiança de que os respectivos actos e condutas sejam geradores na outra parte.
XI. A liberdade negocial, no sentido em que a mesma é usada pela recorrente de conclusão ou não do negócio, vai-se “estreitando” à medida em que, no uso dessa liberdade, as partes criam na outra parte a convicção de que o mesmo será concluído.
XII. Quando, no âmbito das circunstâncias concretas, as negociações avançarem em termos de criar nos intervenientes uma razoável base de confiança na celebração do contrato, a sua interrupção não justificada constitui na obrigação de indemnizar.
XIII. No caso dos autos as negociações prolongaram-se por mais de seis meses e, no decurso das mesmas, a recorrente manifestou reiterado interesse no negócio, mantendo na recorrida a forte convicção de que o mesmo estava assegurado.
XIV. À data da ruptura das negociações, Dezembro, os parâmetros do negócio estavam definidos e aceites entre as partes e a própria S....
XV. A recorrente rompeu o processo negocial em Dezembro 2004 comunicando que o Grupo C... tinha decidido alterar a sua estratégia de investimento em Portugal para o ano de 2005.
XVI. A recorrente sabia que a não realização dos negócios implicava para a recorrida prejuízos com os quais aquela se conformou e que se materializaram na indemnização peticionada.
XVII. Não resulta dos autos que a realização do negócio estivesse subordinada a quaisquer condicionantes.
XVIII. À luz da matéria provada, a sentença em recurso valorou o comportamento da recorrente como violador dos deveres de lealdade e confiança, uma vez que tinha criado na recorrida a convicção gerada na confiança de que o negócio se iria realizar.
XIX. A recorrente ao por termo às negociações no tempo e modo constantes dos autos, violou o princípio da boa-fé ínsito no n.º 1 do art. 227.º do C. Civil, constituindo-se na obrigação de indemnizar.
XX. A sentença em recurso não é merecedora de qualquer reparo ou censura, quer quanto à valoração da matéria de facto, quer na subsunção da mesma ao direito.
Termos em que não deve ser dado provimento ao recurso e, em consequência, manter inalterada a decisão a quo.
Colhidos os vistos legais dos Exm.ºs Juízes Desembargadores Adjuntos cumpre agora apreciar e decidir ao que nada obsta.
II –Fundamentação de facto
São os seguintes os factos dados como provados:
1 – A ré exerce a actividade de “representação e comércio de confecções; vestuário/roupa, incluindo roupa interior de senhora (lingerie) e de homem – alínea A) da matéria fáctica dada como assente.
2 – Sob as marcas C... e T..., a ré exerce a sua actividade de comércio de vestuário a retalho em diversos estabelecimentos no território nacional, designadamente em lojas instaladas em centros comerciais – alínea B), idem.
3 – No âmbito da sua actividade a autora foi titular do direito de uso e exploração de quatro lojas identificadas com o n.º ..., n.º ..., n.º ... e n.º .../..., sitas respectivamente nos Centros Comercias “1”, “2”, “3” e “4”, as quais se destinavam à comercialização dos produtos sob a marca “P” – alínea C), idem.
4 – Em Abril de 2004 a administração da autora decidiu “descontinuar” a comercialização de produtos da marca “P” em estabelecimentos “monomarca” – alínea D), idem.
5 – A 29 de Outubro de 2004, o gerente da ré, através do documento que se encontra a fls. 183, David …., comunica ao Dr. Paulo ……, responsável da S..., que o “atraso na formalização do acordo das lojas em questão devido a falta de luz verde da parte dos investidores em Itália, mas trata-se realmente só de problemas de falta de tempo para visar o acordo” – alínea E), idem.
6 – Por iniciativa do gerente da ré, David ….., este encontrou-se com o representante da autora, José ….. na inauguração do centro comercial de ... – alínea F), idem.
7 – O gerente da ré, por e-mail datado de 15 de Novembro de 2004 e enviado à medidora “C... & …..”, junto a fls. 185, informou de que vai enviar os documentos solicitados – alínea G), idem.
8 – Em 22 de Dezembro de 2004 e através do documento de fls. 187, o gerente da ré, David …., informa a mediadora “C... & ….” que vai para Itália e que só regressará no dia 28 de Dezembro – alínea H), idem.
9 – Por e-mail datado de 08.03.2005, junto a fls. 194, e subscrito por David …. e dirigido a Pepe ….., com o assunto “negócio lojas” foi dito que:
“(…) acabo de chegar de Itália e não tenho boas notícias.
Ontem tivemos uma reunião com a gerência italiana e a conclusão é que por agora não estamos em condições de avançar, nem com a loja de “1”.
A conjuntura de mercado de Portugal, leva-nos a considerar o investimento muito arriscado (…)” – alínea I), idem.
10 – Diz a cláusula 13.ª n.ºs 1 e 2 do “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, constante de fls. 35 a 70 dos autos que:
“(…)
(Natureza intuitu personae do contrato)
1 O presente contrato é celebrado, pela primeira contraente com a segunda contraente, intuitu personae, nomeadamente tendo em conta o perfil, qualidades e garantias por esta oferecidas e tendo igualmente como pressuposto e base negocial a identidade dos detentores da maioria do capital social da segunda contraente.
2 A segunda contraente não pode ceder a sua posição contratual, celebrar quaisquer contratos ou subcontratos pelos quais transmita para terceiros quaisquer dos direitos adquiridos pelo presente contrato, ou pelos quais confira a terceiros qualquer posição ou direito assente nos direitos que a primeira lhe conferiu nos termos do presente contrato, nem praticar actos que conduzam aos mesmos resultados ou omitir aqueles que sejam necessários para impedir a sua verificação.
2.1 Consideram-se abrangidos pelo número anterior as transmissões realizadas no quadro de uma fusão, cisão ou dissolução da segunda contraente.
(…)” – alínea J), idem.
11 – Diz a cláusula 16.ª n.ºs 1 e 2 do “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, constante de fls. 71 a 95 dos autos que:
“(…)
16ª
(Cessão a terceiros)
1 O presente contrato é celebrado “Intuitu Personae”, em virtude das razões referidas no preâmbulo do Contrato, as quais resultam da necessidade de conjugação dos lojistas no espaço constitutivo do Centro Comercial e, ainda, da necessidade de ter em conta o perfil, qualidades e garantias oferecidas pelo segundo outorgante.
2 Nestes termos, o segundo outorgante não pode, salvo consentimento prévio dado por escrito pelo primeiro outorgante:
a) Ceder a sua posição no Contrato;
b) Permitir a outrem o uso, total ou parcial, da Loja, a qualquer título e para qualquer finalidade;
c) Trespassar ou ceder, total ou parcialmente, temporária ou definitivamente, o estabelecimento instalado na Loja ou a sua exploração.
Não tendo o primeiro outorgante de fundamentar a sua recusa.
(…)” – alínea L), idem.
12 – Diz a cláusula 13.ª n.ºs 1 e 2 do “contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial” constante de fls. 96 a 136 dos autos que:
“(…)
13ª
(Natureza intuitu personae do contrato)
1 O presente contrato é celebrado pela primeira contraente com a segunda contraente, intuitu personae, nomeadamente tendo em conta o perfil, qualidades e garantias por esta oferecidas e tendo igualmente como pressuposto e base negocial a identidade dos sócios da segunda contraente.
2 A segunda contraente não pode, salvo consentimento prévio e por escrito da primeira contraente:
a) Ceder a sua posição no presente contrato;
b) Permitir a outrem o uso, total ou parcial, da Loja a qualquer título e para qualquer finalidade;
c) Ceder qualquer dos elementos integrantes ou na sua totalidade e temporária ou definitivamente, o estabelecimento instalado na Loja nos termos do presente contrato.
2.1 A primeira contraente poderá sujeitar a prestação do seu consentimento para a realização pela segunda de contratos que pela cedente e/ou pelos cessionários das condições que, em resultado da avaliação da situação, entenda adequadas, independentemente dessa cessão pressupor ou não alterações ao presente contrato e, nomeadamente, do prazo ou da actividade a prosseguir na Loja.
2.1.1 As condições a que se refere o n.º 2.1 anterior poderão, nomeadamente, incluir a aceitação de alterações do montante das remunerações contratadas, do tipo e/ou montante da caução, do pagamento de uma remuneração compensatória pela modificação subjectiva e eventualmente objectiva do contrato, e/ou de uma contrapartida pelo aumento que se tenha registado no valor de mercado das lojas do Centro Comercial, aceitando as partes que essa valorização é resultado da eficiente gestão e administração do mesmo.
2.2 O disposto no n.º 2.1 anterior é igualmente aplicável a quaisquer actos ou contratos cuja finalidade enquadre o previsto nas alíneas b) e c) do n.º 2 supra.
(…)” – alínea M), idem.
13 - Diz a cláusula 12 n.ºs 1 e 2 do “Contrato de Utilização de Loja em Centro Comercial”, constante de fls. 131 a 162 dos autos que:
“(…).
12ª
(Natureza intuitu personae do contrato)
1 O presente contrato é celebrado pela primeira contraente com a segunda contraente, intuitu personae, nomeadamente tendo em conta o perfil, qualidades e garantias por esta oferecidas e tendo igualmente como pressuposto e base negocial a identidade dos sócios da segunda contraente.
2 A segunda contraente não pode, salvo consentimento prévio e por escrito da primeira contraente:
a) Ceder a sua posição no presente contrato;
b) Permitir a outrem o uso, total ou parcial, da Loja a qualquer título e para qualquer finalidade;
c) Ceder qualquer dos elementos integrantes ou na sua totalidade e temporária ou definitivamente, o estabelecimento instalado na loja nos termos do presente contrato.
(…)” – alínea N), idem.
14 – Por e-mail datado de 06.09.2004 e junto a fls. 262 subscrito por Isabella …… e dirigido a David …., com o assunto “Porfolios R... e M...”, diz-se que:
“(…)
Venho por este meio a confirmar a aceitação da substituição de lojas de V. marcas por parte da Administração da S... Imobiliária nas Lojas de P nos seguintes centros:
“1”
“4”
“3”
“5” – Negativo ao menos que a vossa marca desista das lojas que já detém e fiquem com esta só.
(…)
“2” – ... – Positivo.
(…)
“6” – “7” – Negativo. Embora estejam dispostos a ajudar em outras localizações. Esta era demasiadamente Prime e situada num local considerado não adequado para “Lingerie”.
(…)
Em relação ao Portfolio “M...”. Está interessado em St.ª Catarina? E que tal a M... nas “6” com 80 m2 que está excelentemente situada, era uma boa alternativa a M...D....
Irei enviar o documento particular entre as partes em que vem descrito os locais, preços e timings do negócio, já assinado por José …. para que o assine também e devolva e fique com uma cópia para si.
(…)” – alínea O), idem.
15 – Por e-mail datado de 15.09.2004 e junto a fls. 264 subscrito por Isabella ….. e dirigido a David ….com assunto “Porfolios R... e M...” diz-se que:
“(…)
Não me tens dito nada em relação a M... “6” e já te enviei os elementos (…).
Em relação a Pepe ….iremos a assinar um documento entre as partes tanto com o Grupo A... como o Grupo C... fechando as negociações na semana do 27 de Setembro. Será no dia 28 ou no dia 29 de Setembro a confirmar.
Este documento é entre as partes para assegurar o negócio, o preço, os timings, etc.
(…)” – alínea P), idem.
16 – Por e-mail datado de 28.10.2004 e junto a fls. 181, subscrito por David …. e dirigido a Isabella ….. com conhecimento a Matteo ... e Sílvia com o assunto “situação pendentes lojas T...” diz-se que:
“(…)
Em primeiro lugar as minhas desculpas pessoais para a longa demora em responder as mensagens e aos e-mails enviados.
Em este momento a situação é pendente de uma visita do nosso director que iria dar luz verde ao negócio.
Confio em dar resposta rápida ao solucionamento do problema, provavelmente na primeira quinzena de Novembro.
(…)” – alínea Q), idem.
17 – Por e-mail datado de 28.10.2004 e junto a fls. 182 subscrito por Isabella …. e dirigido a David …. com o assunto “situação pendente lojas T...” diz-se que:
“(…)
Agradecia urgentemente seu contacto telefónico. Isto é muito sério porque sei que a S... já está a elaborar os contratos para assinar nos respectivos centros para que vosso grupo abra as lojas em Fevereiro nos centros situados no “3”, “1”, Y “4” .
A S... já informou o Dr. R….que já tinham sido entregues as propostas a V. Grupo para os 3 centros para serem assinadas com os cheques dos Dtos de Ingresso.
Não esquecendo o que o Dr. R… têm já a aprovação do “2” em ... e a espera de assinar convosco.
Davide agradeço que me ligue hoje sem falta, porque o Dr. R….está à espera que eu lhe explique o que esta a acontecer e eu só posso transmitir-lhe se você me explicar a mim o ponto da situação.
(…)” – alínea R), idem.
18 – Por e-mail datado de 01.03.2005 e junto a fls. 193 subscrito por Davide …. e dirigido a Pepe com conhecimento a Isabella …. e Matteo …..com o assunto “lojas P” diz saque:
“(…)
A presente é para informar que em este momento só temos condições para avançar com a loja de “1”.
Estamos muito interessados também na loja de “3”, caso fosse disponível, mas o valor de € 300.000 em este momento não é sustentável porque iríamos colocar uma I... e não uma T....
Lamento mas fiz o máximo possível da minha parte para formalizar o negócio total, mas em este momento não temos as condições necessárias para avançar.
(…)” – alínea S), idem.
19 – A autora exerce a actividade de “importação, distribuição e comercialização por grosso e a retalho de vestuário, calçado e artigos de couro e seus complementos” – resposta ao quesito 1.º da base instrutória.
20 – A autora é titular do direito de representação em Portugal de diversas marcas de entre elas da marca “P” – resposta ao quesito 2.º, idem.
21 – E exerce a sua actividade de comércio a retalho de vestuário em todo o território nacional, nomeadamente em lojas sitas em centros comerciais onde instala e explora os estabelecimentos, onde comercializa produtos da marca “P” – resposta ao quesito 3.º, idem.
22 – Em Abril de 2004 a administração da autora decidiu promover a cessão da posição contratual detida pela autora nos contratos de utilização de loja – resposta ao quesito 4.º, idem.
23 – Para esse efeito, a autora encarregou a promotora imobiliária “C... & ……. (Portugal)” da promoção do negócio de cessão da sua posição contratual nos contratos de utilização de lojas “P” – resposta ao quesito 5.º, idem.
24 – Em Junho de 2004 a promotora “C... & ….” informa a autora de que a ré estava interessada em adquirir a posição contratual nas lojas “P” instaladas nos centro comerciais “4”, “1”, “2” e “3” e ainda na loja M...D... do centro comercial “6” em Lisboa – resposta ao quesito 6.º, idem.
25 – Todo o processo negocial entre a autora e a ré desenvolveu-se com a mediação da promotora “C... & ….” – resposta ao quesito 7.º, idem.
26 – No âmbito do processo negocial, em 17 de Junho de 2004, houve uma reunião no Hotel ..., no ..., em que estiveram presentes o Sr. Davide …., gerente da ré, o Sr. R….., como representante do “Grupo R...” de que faz parte a autora e a Sr.ª Isabella ….. pela “C... & …..” na qual foi reafirmado o interesse da ré pelas lojas identificadas em C) – resposta ao quesito 9.º, idem.
27 - Tendo ainda sido referido pelo gerente da ré que também tinha interesse na loja “P” sita no centro comercial ““5”” – resposta ao quesito 10.º, idem.
28 – Nessa mesma reunião o gerente da ré reafirmou a sua proposta de preço para a cessão da posição contratual das lojas P e para a loja “M...D...” o que foi confirmado pela medidora – resposta ao quesito 11.º, idem.
29 - Nesta mesma reunião e afim de se concretizar o negócio, foi acordado que o Sr. José …. promoveria de imediato as diligências para obter as autorizações das entidades proprietárias ou exploradoras dos centros comerciais, S... e “7”, para as cessões das posições contratuais das indicadas lojas para a ré – resposta ao quesito 12.º, idem.
30 – O que teria que ser efectuado com celeridade porquanto o “grupo C...” estava num processo de expansão do negócio em Portugal e ele tinha assumido o compromisso com o presidente do Grupo C... em Itália da abertura de lojas – resposta ao quesito 13.º, idem.
31 – Em 6 de Setembro de 2004, a autora através da promotora “C... & ….” confirma à ré a autorização da cessão da posição contratual do direito de uso e exploração das quatro lojas “P”, identificadas com o n.º ..., n.º .../..., n.º ... e n.º 1...., sitas respectivamente, nos centros Comerciais “4”, “1”, “2” e “3” para as lojas “P” – resposta ao quesito 15.º, idem.
32 – E informa que não foi autorizada a cessão para a loja “P” sita no “5” e para a loja “M...D...” sita no centro comercial “6” – resposta ao quesito 16.º, idem.
33 – A 9 de Setembro de 2004, a promotora “C... & ….”, através do documento de fls. 179 comunica à autora que Davide …..lhe confirmou o preço para a aquisição da autora nas seguintes lojas:
a) “3” pelo preço de € 300.000 (trezentos mil euros);
b) “1” pelo preço de € 150.000 (cento e cinquenta mil euros);
c) “4” pelo preço de € 225.000 (duzentos e vinte e cinco mil euros);
d) “6” pelo preço de € 1.250.000,00 (um milhão duzentos e cinquenta mil euros);
e) “5” pelo preço de € 600.000 (seiscentos mil euros);
f) “2” pelo preço de € 200.000,00 (duzentos mil euros) – respostas aos quesitos 17.º e 18.º, idem.
34 – Ainda nesta data, a promotora “C... & ….” solicita à autora que diligencie a formalização dos negócios com a máxima brevidade uma vez que a ré quer encomendar os artigos da colecção a comercializar nas lojas no mês de Fevereiro – reposta ao quesito 19.º. idem.
35 – A 15 de Setembro de 2004, através do documento de fls. 180, a promotora “C... & ….” comunicou à ré as datas para a formalização do negócio – resposta ao quesito 20.º, idem.
36 – A ré não deu qualquer resposta – resposta ao quesito 21.º, idem.
37 – Em 28 de Outubro de 2004, a ré, na pessoa do seu gerente Davide ……, através do documento de fls. 181, informa a autora de que a situação está dependente da visita do Director da ré que irá dar luz verde ao negócio e que espera ter uma resposta na primeira quinzena de Novembro de 2004 – resposta ao quesito 22.º, idem.
38 – Em 28.10.2004, na sequência do referido no quesito 22.º a autora através da mediadora “C... & …..” solicita à ré urgência num contacto para esclarecer a situação – resposta ao quesito 23.º, idem.
39 – Em contacto com a promotora “C... & …..d” a ré, na pessoa do seu gerente Davide ….., confirma que o negócio se mantém mas que há falta de tempo para a sua formalização – resposta ao quesito 24.º, idem.
40 – No encontro referido em F) onde o gerente da ré voltava a afirmar ao representante da autora José ….. que o negócio das lojas estava fechado e que era só falta de tempo o que impedia a sua formalização e falta de mercadoria para abrir as lojas nas datas inicialmente previstas – resposta ao quesito 25.º, idem.
41 – Na sequência desse encontro, a 12 de Novembro de 2004, a mediadora “C... & …..” solicita à ré os documentos necessários para a formalização do negócio com a S... – resposta ao quesito 26.º, idem.
42 – O gerente da ré, Davide ….., não enviou quaisquer documentos para a formalização do negócio como se comprometera – resposta ao quesito 27.º, idem.
43 – Deixou de dar qualquer resposta aos telefonemas e mensagens que lhe foram dirigidas pela mediadora “C... & ….” para uma reunião na S... para a formalização do negócio – resposta ao quesito 28.º, idem.
44 – Em finais de Dezembro de 2004, a ré, na pessoa do seu gerente Davide ….., comunica telefonicamente à medidora “C... & ….” que o “grupo C...” tinha decidido alterar a sua estratégia de investimento em Portugal para o ano de 2005, o que o impedia de formalizar o negócio – resposta ao quesito 29.º, idem.
45 – Em 14 de Janeiro de 2005, a promotora “C... & ….” transmite à ré a posição da autora face aos compromissos assumidos de realização do negócio e as suas consequências – resposta ao quesito 30.º, idem.
46 – Paralelamente o gerente da ré, Davide …., em diverso contactos com a promotora “C... & ….” continua a afirmar que o investimento das lojas em Portugal estava ainda a ser considerado – resposta ao quesito 31.º, idem.
47 – A 11 e 21 de Fevereiro de 2005 e face a afirmação da ré que a formalização do negócio estava comprometida pela mudança de estratégia para o investimento em Portugal definida “pela alta direcção do Grupo C...” foi solicitada, quer directamente pela “C... & ….” quer pela autora a intervenção da referida Direcção no sentido da formalização do negócio – resposta ao quesito 32.º, idem.
48 – A ré e já depois de justificar em Dezembro de 2004 a ruptura das negociações com a mudança de estratégia de investimento em Portugal do Grupo C... para o ano de 2005, confirma em 1 de Março de 2005 o negócio relativamente à loja de “1” e o interesse na loja de “3” – resposta ao quesito 33.º, idem.
49 – O gerente da ré, Davide …., em todo o processo negocial sempre se apresentou como legal representante da ré investido dos necessários poderes – resposta ao quesito 34.º, idem.
50 – A ré sabia que a concretização da transmissão dos direitos naquela data implicava que a autora tivesse que pagar a renda das lojas e demais encargos de luz, seguros e de manutenção – resposta ao quesito 41.º, idem.
51 – E implicava ainda que tivesse de assegurar o abastecimento de stock das lojas com produtos da marca P – resposta ao quesito 42.º, idem.
52 – E, manter os trabalhadores necessários ao seu funcionamento – resposta ao quesito 43.º, idem.
53 – A ré foi informada pela autora e sabia que pela natureza dos produtos (vestuário) comercializados nas lojas a entrega das mesmas naquela data determinava que a autora não adquirisse novas colecções para comercializar nas lojas depois dessa data – resposta ao quesito 44.º, idem.
54 – O facto de a ré ter rompido as negociações no estado avançado do processo negocial em que se encontravam impediu que a autora tivesse condições para recolocar no mercado a alienação do direito de uso e exploração das mesmas – respostas ao quesito 47.º, idem.
55 – E foi determinante para que a autora se visse obrigada a resolver contratos de uso e exploração das lojas e desse modo as entregar às respectivas entidades proprietárias ou exploradoras dos centros comerciais – resposta ao quesito 48.º, idem.
56 – A ruptura pela ré das negociações, no estado avançado do processo negocial, teve como consequência directa que a autora suportasse todos os custos com as lojas designadamente rendas, condomínios, salários e encargos sociais com os trabalhadores, electricidade e seguros desde a data aprazada para a entrega das lojas, Fevereiro de 2005 até à resolução dos contratos de uso e exploração das lojas com as respectivas entidades proprietárias ou exploradoras dos centros comerciais – resposta ao quesito 49.º, idem.
57 - E não auferisse as quantias de € 225.000,00, € 150.000,00, € 200.000,00 e € 300.000,00 correspondentes aos preços acordados com a ré para a cessão dos direitos de uso e exploração das lojas “P” identificadas com o n.º ..., n.º .../..., n.º ... e n.º 1.... sitas respectivamente nos Centro Comerciais “4”, “1”, “2” e “3” – resposta ao quesito 50.º, idem.
58 – A autora pelo facto da ré ter rompido as negociações teve que manter a loja P n.º ... sita no centro comercial “4” aberta ao público durante os meses de Fevereiro e de Março de 2005 e suportar os respectivos encargos, nomeadamente, com:
- Rendas: € 8.177,92;
- Condomínios: € 2.516,18;
- Electricidade: € 2.083,05;
- Salários com trabalhadores: € 20.576,29;
- Segurança Social com trabalhadores: € 3.556,78;
- Custo de mercadorias: € 34.121,73 – resposta ao quesito 51.º, idem.
59 – Nos meses de Fevereiro e de Março de 2005, esta loja teve um volume de vendas de € 35.651,54 o que com os custos de exploração, referidos no quesito 50.º representa um resultado negativo de exploração de € 35.403,86 – resposta ao quesito 52.º, idem.
60 – A autora perante os compromissos assumidos pela ré que lhe incutiu a convicção da realização do negócio, não adquiriu mercadoria para ser comercializada nas épocas estivais posteriores a Fevereiro de 2005 – resposta ao quesito 53.º. idem.
61 – A falta de mercadoria obrigou a autora a encerrar a loja em Abril de 2005 e a ter que suportar os respectivos custos até 31 de Julho de 2005, data em que acordou com entidade proprietária e exploradora do centro comercial “4” o Acordo de Revogação de uso e exploração da loja – resposta ao quesito 54.º, idem.
62 – De 01 de Abril de 2005 a 31 de Julho de 2005 a autora teve que suportar os encargos da indicada loja n.º ... sita no centro comercial “4”, tendo despendido com:
- Rendas: € 16.638,02;
- Condomínio: € 5.198,62 – resposta ao quesito 55.º, idem.
63 – Em 31 de Julho de 2005, a indicada loja foi entregue à entidade proprietária e exploradora do centro comercial “4” por via de Acordo de Revogação de uso e exploração da loja – resposta ao quesito 56.º, idem.
64 – No âmbito desse acordo, a autora recebeu a quantia de € 169.400,00 a que corresponde € 140.000,00 de compensação e € 29.400,00 de IVA – resposta ao quesito 57.º, idem.
65 – Em consequência da ruptura das negociações pela ré a autora sofreu, relativamente à loja P n.º ... sita no centro comercial “4” o prejuízo efectivo total de € 142.240,52 que corresponde discriminadamente a:
€ 35.403,88, resultado negativo de exploração;
€ 21.836,64, com encargos de manutenção da loja;
€ 85.000,00, que corresponde à diferença do preço ajustado com a ré para a cessão da posição contratual para esta mesma loja e o valor que recebeu – resposta ao quesito 58.º, idem.
66 – A autora pelo facto da ré ter rompido as negociações teve que manter também a loja P n.º .../... sita no centro comercial “1” aberta ao público durante os meses de Fevereiro e de Março de 2005 e suportar os respectivos encargos nomeadamente, com:
- Rendas: € 7.686, 60;
- Condomínios: € 2.336,20;
- Electricidade: € 914,43;
- Salários com trabalhadores: € 24.484,72;
- Segurança Social com trabalhadores: € 3.638,12;
- Custo de mercadorias: € 25.981, 64 – resposta ao quesito 59.º, idem.
67 - Nos meses de Fevereiro e de Março de 2005, esta loja teve um volume de vendas de € 27.261,17 o que com os custos de exploração referidos no quesito 58.º representa um resultado negativo de exploração de € 34.564,95 – resposta ao quesito 60.º, idem.
68 - A autora perante os compromissos assumidos pela ré que lhe incutiu a convicção da realização do negócio, não adquiriu mercadorias para ser comercializada nas épocas estivais posteriores a Fevereiro de 2005 – resposta ao quesito 61.º, idem.
69 – A falta de mercadoria por aquela circunstância, obrigou a autora a encerrar a loja em Abril de 2005 e a ter que suportar os respectivos custos até 31 de Agosto de 2005, data em que acordou com entidade proprietária e exploradora do centro comercial “1” o Acordo de revogação de uso e exploração da loja – resposta ao quesito 62.º, idem.
70 – De 01 de Abril de 2005 a 31 de Agosto de 2005, a autora teve que suportar os encargos da indicada loja n.º .../... sita no centro comercial “1”, tendo despendido com:
- Rendas: € 19.304,90;
- Condomínio: € 5.808,90 – resposta ao quesito 63.º, idem.
71 – Em 31 de Agosto de 2005, a indicada loja foi entregue à entidade proprietária e exploradora do centro comercial “1” por via de Acordo de Revogação de uso e exploração da loja – resposta ao quesito 64.º, idem.
72 - No âmbito desse acordo, a autora recebeu a quantia de € 69.817,00 a que corresponde € 57.700,00 de compensação e € 12.117,00 de IVA – resposta ao quesito 65.º, idem.
73 – Em consequência da ruptura das negociações pela ré a autora sofreu, relativamente à loja P n.º .../... sita no centro comercial “1”, o prejuízo efectivo total de € 151.978,75 que corresponde discriminadamente a:
€ 34.564,95, resultado negativo de exploração;
€ 25.113,80, com encargos de manutenção de exploração;
€ 92.300,00, que corresponde à diferença do preço ajustado com a ré para cessão da posição contratual para esta mesma loja e o valor que recebeu – resposta ao quesito 66.º, idem.
74 – A autora pelo facto da ré ter rompido as negociações teve ainda que manter a loja P n.º ... sita no centro comercial “2” (...) aberta ao público durante os meses de Fevereiro e de Março de 2005 e suportar os respectivos encargos nomeadamente com:
- Rendas: € 11.048,31;
- Condomínios: € 3.348,54;
- Salários com trabalhadores: € 30.150,54;
- Segurança Social com trabalhadores: € 4.570,99;
- Custo de mercadorias: € 47.701,41 – resposta ao quesito 67.º, idem.
75 – Nos meses de Fevereiro e de Março de 2005, esta loja teve um volume de vendas de € 51.146,77 o que com os custos de exploração referidos no quesito 66.º representa um resultado negativo de exploração de € 42.162,90 – resposta ao quesito 68.º, idem.
76 – A autora perante os compromissos assumidos pela ré que lhe incutiu a convicção da realização do negócio, não adquiriu mercadoria para ser comercializada nas épocas estivais posteriores a Fevereiro de 2005 – resposta ao quesito 69.º, idem.
77 – A falta de mercadoria, por aquela circunstância, obrigou a autora a encerrar a loja em Abril de 2005 e a ter que suportar os respectivos custos até 30 de Setembro de 2005 – resposta ao quesito 70.º, idem.
78 – De 01 de Abril de 2005 a 30 de Setembro de 2005 a autora teve que suportar os encargos da indicada loja n.º ... sita no centro comercial “2”, tendo despendido com:
Rendas: € 33.145,14;
Condomínio: € 10.045,62;
Electricidade: € 923,08 – resposta ao quesito 71.º, idem.
79 – Em Outubro de 2005, a autora perante o facto de não ter conseguido acordar a rescisão do contrato de uso e exploração da loja, não ter conseguido ceder a sua posição contratual neste contrato, nem ter mercadoria viu-se na necessidade de, com significativo de investimento, reabrir a indicada loja com outra marca – resposta ao quesito 72.º, idem.
80 – Em consequência da ruptura das negociações pela ré, a autora sofreu, relativamente à loja P loja n.º ... sita no centro comercial “2”, o prejuízo efectivo total de € 86.276,74 que corresponde discriminadamente a:
- € 42.162,90, resultado negativo de exploração;
- € 44.113,84, com encargos de manutenção da loja com alegado no quesito 70. que a autora também não teria sofrido se a ré não lhe tivesse incutido a convicção da realização do negócio, agora frustrado – resposta ao quesito 73.º, idem.
81 – Devido à ruptura das negociações pela ré, a autora teve que manter aberta a loja P n.º 1.... sita no cento comercial “3”, durante o mês de Fevereiro de 2005 e suportar os respectivos encargos designadamente com:
- Rendas: € 6.476,63;
- Condomínios: € 1.728,38;
- Electricidade: € 582,62;
- Salários com trabalhadores: € 12.108;
- Segurança social com trabalhadores: € 2.120,63
- Custo de mercadorias: € 24.213,78 – resposta ao quesito 74.º, idem.
82 – No mês de Fevereiro de 2005, esta loja teve um volume de vendas de € 24.646,14 o que com os custos de exploração referidos no quesito 74.º representa um resultado negativo de exploração de € 30.222,14 – resposta ao quesito 75.º, idem.
83 – A autora não adquiriu mercadoria para ser comercializada nas épocas estivais posteriores a Fevereiro de 2005 – resposta ao quesito 76.º, idem.
84 – Ainda consequência directa da ruptura pela ré na fase avançada das negociações do negócio, viu-se autora na necessidade de acordar a revogação do contrato de utilização da loja 1.... no centro comercial “3” sem qualquer compensação o que relativamente ao preço ajustado com a ré para a cessação da posição contratual representa uma perda ou prejuízo de € 300.000,00 – resposta ao quesito 77.º, idem.
85 – A autora não teve autorização escrita da S..., entidade exploradora dos Centros Comerciais “4” , “3” e “1” para ceder à ré a sua posição contratual nos contratos – resposta ao quesito 78.º, idem.
86 – O que a ré bem sabia – resposta ao quesito 79.º, idem.
87 – Também quanto à loja do Centro Comercial “2” a autora não teve autorização escrita da Galeria “2” – Exploração de Espaços Comerciais S.A. com quem o contrato foi celebrado, nem da ... – Gestão e Promoção de Imóveis S.A. que usa comercialmente Se..., entidade exploradora do Centro Comercial “2” para ceder à ré a sua posição contratual no contrato – resposta ao quesito 80.º, idem.
88 – O que a ré bem sabia – resposta ao quesito 81.º, idem.
89 – A referida Sr.ª D. Isabella ….. contactou a ré, na primeira semana de Junho de 2004, informando-a que o Grupo R... pretendia ceder a posição contratual nos contratos relativos a várias lojas que tinha nos centros comerciais “6”, “5”, “2”, “1”, “3” e “4” – resposta ao quesito 83.º, idem.
90 – A “C... & ….” e a sua funcionária Sr.ª D. Isabella ….. sempre se apresentaram junto da ré como actuando em representação e no interesse da autora – resposta ao quesito 84.º, idem.
91 – Sendo que a ré nunca recebeu as cópias dos contratos relativos às lojas referidas em C) – resposta ao quesito 85.º, idem.
92 – Na sequência do contacto referido no quesito 82.º e uma vez que a ré tinha interesse em abrir uma loja no centro comercial “6”, bem como abrir uma outra loja no centro comercial “5”, ambas destinadas à marca T..., a ré aceitou reunir com o Presidente do Grupo R..., o já referido Senhor José ….., o qual, segundo a mencionada Sr.ª D. Isabella ….., dispunha de todos os poderes para apresentar e acertar os termos em que as cessões de posição contratual poderiam ser efectuadas, o que foi confirmado por este na reunião realizada em 17 de Junho de 2004 – resposta ao quesito 86.º, idem.
93 – Na mencionada reunião, realizada em 17 de Junho de 2004, no Hotel ..., no ..., o Senhor José ….. informou que o seu Grupo havia decidido fechar as lojas «P» que tinha nos centros comerciais “5”, “2”, “4”, “3”, “1”, a loja «M...D...» no centro comercial “6” e a loja «Q...» no centro comercial “8”, pelo que pretendia ceder a posição das suas representadas nos contratos relativos a essas lojas – resposta ao quesito 87.º,idem.
94 – A autora comprometeu-se a obter os consentimentos das entidades proprietárias e/ou exploradores dos centros comerciais para as cessões propostas pelo Senhor Jose …..– resposta ao quesito 92.º, idem.
95 - A ré não mandatou nem autorizou a “C... & …..” nem muito menos a funcionária desta Sr.ª D. Isabella …apresentar ou ultimar qualquer proposta relativa às cessões de posição contratual – resposta ao quesito 93.º, idem.
96 – A “C... & ….” e a sua funcionária Sr.ª D. Isabella ….. sempre actuaram neste assunto em representação e no interesse da autora – resposta ao quesito 94.º, idem.
97 – Nem a autora nem a mediadora imobiliária que actuava em sua representação, a referida nem a funcionária desta, a Sr.ª D. Isabella ….., enviaram qualquer documento para ser analisado pela ré nomeadamente o referido em P), Q) e R) – resposta ao quesito n.º 95.º, idem.
98 – O Senhor Davide …. teve uma reunião no dia 6 de Outubro de 2004 com o Senhor Dr. Paulo ….., da direcção comercial da S... e com o Senhor Dr. E. …… adjunto da referida direcção comercial, na qual foi informado pelo Sr. Dr. Paulo …… de que a S... exigia, pela utilização pela ré das lojas “P” no “4”, no “3” e no “1”, a celebração de um contrato entre a ré e a S..., com o pagamento por aquela a esta de direitos de entrada – resposta ao quesito 96.º, idem.
99 – Nessa reunião o Senhor Dr. Paulo …. informou ainda que o prazo dos contratos seria de 6 anos – resposta ao quesito 97.º, idem.
100 – As rendas mensais pré-determinadas apresentadas pela S... para as lojas acima referidas eram superiores às que haviam sido referidas à ré pelo Senhor Jose …. como estando em vigor naquelas lojas – resposta ao quesito 98.º, idem.
101 – Na referida reunião o Senhor Dr. Paulo ….. informou a ré que não dispunha dos dados relativos às despesas comuns e que iria enviar uma proposta para os contratos daquelas lojas – resposta ao quesito 99.º, idem.
102 – Proposta essa que a ré não chegou a receber – resposta ao quesito 100.º, idem.
103 – Em 28 de Outubro de 2004, a ré informou a Sr.ª D. Isabella ….. de que a concretização do negócio dependia da luz verde do director da C... em Itália, Senhor Dr. Matteo ….. – resposta ao quesito 101.º, idem.
104 – O interesse da ré nas lojas sub judice resultava do facto das pretender destinar à marca T... que em Junho de 2004 estava a planear começar a comercializar em Portugal – resposta ao quesito 106.º idem.
105 – Facto que era do conhecimento da Sr.ª D. Isabella …. – resposta ao quesito 107.º, idem.
106 - Por não ter produtos que pudesse fornecer para novas lojas T... em Portugal, o Grupo C..., do qual a ré faz parte, optou por adiar a abertura de lojas dessa marca em Portugal, abertura essa que só se reinicia no final de 2005 – resposta ao quesito 108.º, idem.
*
III-Fundamentação de direito
Perante as conclusões da alegação de recurso são as seguintes as questões colocadas pela apelante:
- As respostas dadas aos quesitos, abaixo identificados, deveriam ser consideradas como não escritas;
- No caso em apreço, o contrato não foi celebrado nem estava em vias de ser celebrado por existirem questões em aberto e pendentes.
*
Sustenta a apelante que a matéria de facto considerada provada nos pontos 54,56, 58, 60, 65, 66, 68, 69, 74, 76, 80, 81 e 84 (correspondente às respostas dadas aos quesitos 47.º, 49.º, 51.º, 53.º, 58.º, 59.º, 61.º, 62.º, 67.º, 69.º, 73.º, 74.º e 77.º da base instrutória) deve ser considerada não escrita por tais quesitos conterem juízos de valor e conceitos de carácter jurídico.
Na VII conclusão da contra alegação, a apelada salienta que “… nenhuma das partes reclamou quer da formulação destes quesitos quer da resposta aos mesmos…”.
Vejamos
Antes de mais, a ré/apelante não reclamou contra a elaboração da base instrutória, em sede de audiência preliminar (fls. 393), bem como não apresentou reclamação contra as respostas dadas àqueles quesitos, em sede de audiência de discussão e julgamento (fls. 600/602).
Como refere Remédio Marques, in Acção Declarativa à Luz do Código Revisto, Coimbra Editora, 3.ª edição, pág.555, “… Se a selecção da matéria de facto que incorpore o despacho saneador, for logo feita na própria audiência preliminar, as reclamações devem ser imediatamente ditadas pela parte reclamante para a acta de audiência. Se a selecção for feita no despacho saneador elaborado e proferido fora da audiência preliminar (na medida em que a sua realização tenha sido dispensada pelo juiz), as partes também ficam salvas de reclamar contra essa selecção. E podem reclamar após terem sido notificadas do despacho saneador, no prazo geral de 10 dias (art. 153.º n.º 1 do C.P.C.), dando-se à contraparte idêntico prazo (de dez dias) para responder às reclamações…”.
Ora, no nosso caso, nenhuma das partes reclamou quer da formulação dos quesitos quer das respostas dadas aos mesmos, em especial, dos agora colocados em crise.
Pelo que o argumento de que os referidos quesitos não deveriam ter sido formulados com a redacção que deles consta e por isso as respostas dadas aos mesmos deveriam ser consideradas não escritas, peca por extemporaneidade – art. 511.º n.ºs 2 e 3 do C.P.C.
*
Apesar da extemporaneidade de tal invocação – porquanto só ocorreu em sede de recurso – ainda assim afigura-se-nos não assistir razão à recorrente quando sustenta que em tais quesitos o uso das expressões “…rompidas as negociações…” e “… ruptura das negociações…” constituem “juízos conclusivos” e “juízos de valor” contendo carácter jurídico.
Vejamos
Matéria de direito é tudo o que respeita à interpretação e aplicação da lei e seu regime, ao passo que matéria de facto é tudo o que respeita ao apuramento de acontecimentos e de realidades que se faça à margem da aplicação directa da lei, por averiguação de factos, cuja existência ou não existência não depende do recurso a qualquer norma jurídica.
A matéria de facto diz respeito à averiguação dos factos, às ocorrências concretas da vida real, ao estado, à situação real das pessoas e das coisas – Castanheira Neves, “Matéria de Facto – Matéria de Direito”, in RLJ ano 129.º (1996-1997), pág. 130 e segs.
Sendo conceitos e termos não jurídicos aqueles cujo sentido é atribuído pela linguagem vulgar ou pela linguagem de outras disciplinas científicas que não a jurídica – cfr. Castro Mendes, Direito Processual Civil, 2.º Vol., pág. 71.
Matéria conclusiva, por exclusão de partes, será a que tem a ver com «ilações, juízos de valor ou outros, a extrair de factos concretos.
Como refere Alberto dos Reis, in C.P.C. Anotado Vol. III, págs. 206/212) “… è questão de facto tudo o que tende a apurar quaisquer ocorrências da vida real, quaisquer eventos materiais e concretos, quaisquer mudanças operadas no mundo exterior...Entendemos por factos materiais as ocorrências da vida real, isto é, ou os fenómenos da natureza, ou as manifestações concretas dos seres vivos, nomeadamente os actos e factos do homem (...). Em conclusão: o juiz, ao organizar o questionário, deve evitar cuidadosamente que nele entrem noções, fórmulas, categorias, figuras ou conceitos jurídicos; deve inserir nos quesitos unicamente factos materiais e concretos…”.
“… A aplicação da norma pressupõe, assim, primeiro, a averiguação dos factos concretos, dos acontecimentos realmente ocorridos, que possam enquadrar-se na hipótese legal,..., São factos não só os acontecimentos externos, como os internos ou psíquicos, e tanto os factos reais, como os simplesmente hipotéticos. Do conteúdo que devem revestir, decidirá apenas a norma legal (...).São ainda de equiparar aos factos, os juízos que tenham subsunção a um conceito jurídico geralmente conhecido; por outras palavras, os que, contendo a enunciação do facto pelos próprios caracteres gerais da lei, sejam de uso corrente na linguagem comum, como «pagar», «emprestar», «vender», «arrendar», «dar de penhor» (...).Vê-se daqui que a linha divisória entre facto e direito não tem carácter fixo, dependendo em considerável medida não só da estrutura da norma, como dos termos da causa; o que é facto ou juízo de facto num caso, poderá ser direito ou juízo de direito noutro. Os limites entre um a outro são assim flutuantes…” – Anselmo de Castro, in Processo Civil Declaratório, Vol. III, edição 1982, págs. 268/270.
Regressando à base instrutória e às respostas dadas aos quesitos que, na perspectiva da apelante, deveriam ser consideradas não escritas por conterem juízos conclusivos e conceitos jurídicos, fácilmente se constata a falta de fundamento de tal pretensão.
Relendo o teor dos aludidos quesitos – e correspondentes respostas constantes dos factos provados sob os n.ºs 54, 56, 58, 60, 65, 66, 68, 69, 74, 76, 80, 81 e 83 – deles ressalta não só a utilização de expressões de uso corrente na linguagem comum, como é o caso de “… rompido as negociações…” e “…ruptura das negociações…” mas também, como refere a apelada na contra alegação, “… o que se trata é de indagar da existência de danos derivados de determinado facto – interrupção do negócio/ruptura das negociações – e não de verificar as circunstâncias valorativas do facto gerador do dano…”. “…As expressões postas em causa nesses quesitos e respostas a que eles foi dada, assumem o sentido de causa-contexto em linguagem comum e assim foram entendidas pelas partes., não encerrando qualquer juízo conclusivo ou valorativo…”.
Dito isto, é perfeitamente aceitável o uso de tais expressões tendo em conta a sua adequação à realidade em análise, nestes autos, e o sentido convencional da linguagem.
Mesmo – como ainda refere a apelada na contra alegação – “… as expressões “causa”, “consequência, “pelo facto de” ou “devido a” surgem nos aludidos quesitos como elemento factual em si, em ordem a determinar qual o contexto em que determinados factos se verificaram nas concretas circunstâncias dos autos, …, não é formulado qualquer juízo de valor, designadamente sobre a motivação, as circunstâncias ou a ilicitude da “ruptura”…”.
No sentido de que estamos perante questões de facto, decidiram os acórdãos do S.T.J. de:
- 29.01.69, in BMJ 183.º-179, “…O nexo de causalidade integra matéria de facto…”;
- 12.02.69, in BMJ 184.º-151, “…É questão de facto a determinação da extensão dos danos patrimoniais…”;
- 28.10.69, in BMJ 190.º-295, “…A determinação da culpa ou da sua inexistência, quando não haja, para o efeito, que aplicar ou interpretar qualquer regra de direito, é matéria de facto…”.
Por sua vez, no acórdão do T.R.P. de 24.10.1975, in BMJ.252-198, decidiu-se no sentido que “I – Podem ser levados à especificação e ao questionário palavras susceptíveis de um duplo sentido, jurídico e corrente, por dever ser este o significado que as partes presumivelmente lhe atribuíram. II – O juiz, ao elaborar o questionário, não tem a faculdade de substituir os conceitos de direito usados nos articulados por matéria de facto que neles possa ser subsumida, sob pena de violação do princípio de que o juiz só pode servir-se dos «factos articulados», princípio que está consagrado nos arts. 511.º n.º 1, 646.º n.º 3 e 664.º, todos do Cód. Proc. Civil”.
Perante o exposto, improcedem, pois, as conclusões da alegação de recurso relacionadas com a primeira questão colocada pela apelante.
*
Assentes os factos e subsumidos às regras de direito aplicáveis, afigura-se-nos assistir razão à apelante.
O princípio consagrado no art. 227.º do Cód. Civil, de que as partes devem negociar honestamente, pautando as suas condutas de acordo com os ditames da boa-fé, está em simétrica correspondência com o princípio, plasmado no art. 406.º n.º 1 do mesmo diploma legal, segundo o qual se deve cumprir honestamente (ou pontualmente) o contrato e a falta de observância desse, no fundo, mesmo, idêntico, princípio deve ter, logicamente, a mesma consequência: a de constituir quem não honestamente ou negoceie um contrato ou deixe de o cumprir no dever de indemnizar quem, com a sua conduta não honesta, venha a prejudicar.
Dito de outro modo, aquele dos intervenientes que procede com culpa na formação do contrato responderá perante o outro pelos danos que assim lhe causar. É a chamada “culpa in contrahendo”.
Como refere a sentença recorrida «(…) As partes que ajustam um contrato devem adoptar um comportamento recíproco baseado na boa-fé, estabelecendo-se, desta maneira, entre elas, por esse simples facto, uma relação da qual derivam certos deveres e de que podem emergir consequentes responsabilidades, …, sendo que a responsabilidade por culpa na formação do contrato – culpa in contrahendo – também chamada pré-contratual ou responsabilidade pré-negocial, a qual se baseia na ideia de que o simples início das negociações cria entre as partes deveres de lealdade, de informação e de esclarecimento, dignos da tutela do direito e, não depende de se chegar a concluir o contrato (…)».
A propósito, escreveu Sinde Monteiro, in Responsabilidade por Conselhos, Recomendações ou Informações, Almedina, 1989, “… A responsabilidade pré– contratual pressupõe uma conduta éticamente censurável e de forma acentuada, em termos idênticos ao do abuso de direito,…., O princípio da boa-fé, no âmbito pré-negocial deve impor deveres de esclarecimento, notificação, revelação, comunicação e até de conselho…”.
A este propósito, escreveu-se no acórdão do S.T.J. de 09.02.1999, in C.J. Ac. do S.T.J., 1999, tomo I, págs. 84/86, “…Esta responsabilidade pré-contratual traduz-se num compromisso ou conciliação entre o interesse na liberdade negocial e o interesse na protecção da confiança das partes durante a fase das negociações. A boa-fé tem aqui um sentido ético, que se exprime pela obrigação de cumprimento dos deveres de informação, lealdade e honestidade, mas, sendo a regra a liberdade negocial e perante a admissibilidade do chamado “dolus bonus” (art. 253.º n.º 2 do Cód. Civil), só deve sancionar-se a conduta que for “intoleravelmente ofensiva do sentido ético-jurídico”, em termos idênticos aos exigidos para o abuso de direito…”.
Sucede que, no “iter contratus”, distingue-se normalmente duas fases: - a fase negociatória constituída pelos actos tendentes à celebração do contrato, desde os primeiros contactos estabelecidos entre as partes até à conclusão do acordo pela fusão da proposta e de aceitação, se as negociações não tiverem sido antes abandonadas; - a fase decisória, constituída pela conclusão do acordo, resultante da emissão de duas declarações vinculativas, simultâneas ou sucessivas, a proposta e a aceitação.
Esta dualidade, de momentos, está reflectida no citado art. 227.º do Cód. Civil que distingue entre os preliminares do contrato (fase negociatória) e a formação dele, tomada aqui a palavra “formação” no sentido restrito de “conclusão” (fase decisória).
Em todo o percurso do caminho contratual – mesmo na fase negociatória integrada, como vimos, pelos actos preparatórios realizados sem marcada intenção vinculante – devem as partes proceder segundo as regras da boa-fé.
No entanto, nada impede que – à luz do princípio da liberdade contratual – haja lugar à interrupção das negociações e portanto o contrato não chegue a concluir-se, pois que as partes conservam a autonomia decisória até ao derradeiro momento da celebração do contrato.
Regressando aos autos, pode ler-se na sentença recorrida, o seguinte «(…) Do que fica exposto resulta que, ao longo de mais seis meses em que manteve o processo negocial, a ré foi manifestando e reiterando o interesse no negócio, mantendo a forte convicção de que o mesmo estava assegurado (…)», e mais adiante, concluiu «(…) no caso concreto, houve uma violação ilícita, por parte da ré, do dever de conclusão do negócio (…)».
Insurge-se a ré contra o entendimento seguido pela 1.ª instância pois que, na sua óptica, “… as negociações pré-contratuais podem, em princípio, ser livremente interrompidas…”, salientando mais adiante que “… no caso em apreço nenhum contrato estava em vias de ser celebrado porquanto havia várias questões em aberto e pendentes, …, tendo a recorrente fundamento para pôr termo às negociações, …, sendo que a recorrida tinha conhecimento das condicionantes a que o negócio estava sujeito, sendo nesse quadro de probabilidades que se desenvolveram as relações pré-contratuais, pelo que a não celebração do negócio, por não se terem verificados as condicionantes a que o mesmo estava sujeito, não é susceptível de fazer incorrer a recorrente em responsabilidade pré-contratual…”.
Posto isto, será que o comportamento da ré/apelante foi desleal ao ponto de se entender ilegítima a ruptura das negociações?
Ora, face ao quadro factual apurado e dado como provado, verifica-se a existência de efectivas negociações susceptíveis de gerarem confiança e expectativas legítimas na conclusão da cessão contratual.
Sendo frequentes os contratos dos quais resulta para cada parte simultaneamente créditos e dívidas (direitos e deveres), tendo o seu regime consagração nos arts. 424.º a 427.º do Cód. Civil.
Todavia, quanto ao pressuposto específico da responsabilidade pré-negocial, que se prende com a ruptura ilegítima, arbitrária e sem justa causa das negociações, afigura-se-nos não ter ocorrido.
Com efeito, deu-se como provado que, em 15 de Setembro de 2004, através de documento, a promotora “C... & …” (actuando em representação e no interesse da autora – factos provados 23 e 90) comunicou à ré as datas para a formalização do negócio, não tendo esta dado qualquer resposta – factos provados 35 e 36.
Porém, também ficou provado que:
- No âmbito do processo negocial, em 17 de Junho de 2004, houve uma reunião no Hotel ..., no ..., em que estiveram presentes o Sr. Davide …, gerente da ré, o Sr. R…., como representante do “Grupo R...” de que faz parte a autora e a Sr.ª Isabella ….. pela “C... & …..” na qual foi reafirmado o interesse da ré pelas lojas identificadas no 3.º facto provado – facto 26;
- Nesta mesma reunião e afim de se concretizar o negócio, foi acordado que o Sr. José ….. promoveria de imediato as diligências para obter as autorizações das entidades proprietárias ou exploradoras dos centros comerciais, S... e “7”, para as cessões das posições contratuais das indicadas lojas para a ré – facto 29;
- Em 6 de Setembro de 2004, a autora através da promotora “C... & ….”, informou a ré de que não tinha sido autorizada a cessão para a loja “P” sita no “5” e para a loja “M...D...” sita no centro comercial “6” – facto 32;
- Em 28 de Outubro de 2004, a ré, na pessoa do seu gerente Davide ….., através de documento, informa a autora de que a situação está dependente da visita do Director da ré que irá dar luz verde ao negócio e que espera ter uma resposta na primeira quinzena de Novembro de 2004 – facto 37;
- A autora não teve autorização escrita da S..., entidade exploradora dos Centros Comerciais “4” , “3” e “1” para ceder à ré a sua posição contratual nos contratos, o que a ré bem sabia – factos 85/86;
– Também quanto à loja do Centro Comercial “2” a autora não teve autorização escrita da Galeria “2” – Exploração de Espaços Comerciais S.A. com quem o contrato foi celebrado, nem da … – Gestão e Promoção de Imóveis S.A. que usa comercialmente Se..., entidade exploradora do Centro Comercial “2”, para ceder à ré a sua posição contratual no contrato, o que a ré bem sabia – factos 87/88;
– A ré nunca recebeu as cópias dos contratos relativos às lojas identificadas no 3.º facto provado – facto 91;
– Na referida reunião, realizada em 17 de Junho de 2004, no Hotel ..., no ..., o Senhor José ….. (representante do “Grupo R...”de que faz parte a autora – facto provado 26) informou que o seu Grupo havia decidido fechar as lojas «P» que tinha nos centros comerciais “5”, “2”, “4”, “3”, “1”, a loja «M...D...» no centro comercial “6” e a loja «Q...» no centro comercial “8”, pelo que pretendia ceder a posição das suas representadas nos contratos relativos a essas lojas – facto 93;
– A autora comprometeu-se a obter os consentimentos das entidades proprietárias e/ou exploradores dos centros comerciais para as cessões propostas pelo Senhor Jose ….. – facto 94;
- A ré não mandatou nem autorizou a “C... & ….” nem muito menos a funcionária desta Sr.ª D. Isabella ….. a apresentar ou ultimar qualquer proposta relativa às cessões de posição contratual – facto 95;
– A “C... & ….” e a sua funcionária Sr.ª D. Isabella ….. sempre actuaram neste assunto em representação e no interesse da autora – facto 96;
– Nem a autora nem a mediadora imobiliária que actuava em sua representação, nem a funcionária desta, a Sr.ª D. Isabella ….., enviaram qualquer documento para ser analisado pela ré nomeadamente os referidos nos factos provados 15, 16 e 17 – facto 97;
– O Senhor Davide ….. (gerente da ré – facto provado 8) teve uma reunião no dia 6 de Outubro de 2004 com o Senhor Dr. Paulo ….., da direcção comercial da S... e com o Senhor Dr. E….. adjunto da referida direcção comercial, na qual foi informado pelo Sr. Dr. Paulo ….. de que a S... exigia, pela utilização pela ré das lojas “P” no “4”, no “3” e no “1”, a celebração de um contrato entre a ré e a S..., com o pagamento por aquela a esta de direitos de entrada – facto 98;
– As rendas mensais pré-determinadas apresentadas pela S... para as lojas acima referidas eram superiores às que haviam sido referidas à ré pelo Senhor Jose ….. como estando em vigor naquelas lojas – facto 100;
– Na referida reunião o Senhor Dr. Paulo ….. informou a ré que não dispunha dos dados relativos às despesas comuns e que iria enviar uma proposta para os contratos daquelas lojas – facto 101;
– Proposta essa que a ré não chegou a receber – facto 102.
Do exposto – nomeadamente não tendo a autora fornecido/facultado à ré os elementos a que aludem os factos provados em 85/86, 87/88, 91, 94, 97, 98, 100, 101 e 102 – decorre que o abandono do negócio e rotura das negociações não se tem como incoerente, contraditória e contrária à boa-fé.
Dito de outro modo, não nos parece que tal abandono do negócio constitua uma ofensa ao sentimento ético-jurídico, uma vez que a falta de tais elementos poderiam pôr em causa os interesses da parte não informada.
Como escreveu Vaz Serra, in RLJ 110.º – 276 “… Entre os deveres resultantes da chamada «relação de negociações» a que o art. 227.º do C.Civil se refere, conta-se o esclarecimento de certos factos; cada uma das partes pode, segundo a boa-fé, esperar a comunicação dos factos que a outra parte deva admitir serem importantes para a sua decisão de contratar e de que por si só não pode obter conhecimento…”.
Com efeito, das circunstâncias conhecidas, o abandono da cessão da posição contratual não é ilegítimo ainda que da fase negociatória – consistente na preparação do conteúdo do acordo – pudesse derivar o dever jurídico da sua conclusão.
O que vale por dizer que, no caso sub judie, embora a autora tenha logrado provar o primeiro pressuposto específico da responsabilidade pré-negocial – a existência de efectivas negociações geradoras de expectativas legítimas de que o negócio se iria concluir – o certo é que a ré/apelante logrou provar factos justificativos/explicativos do rompimento das negociações, ónus de prova que, aliás, lhe incumbia, atentas as regras previstas no art. 342.º n.º 2 do Cód. Civil.
Nestas circunstâncias, porque não se provou que a conduta da ré tenha sido abusiva, desleal ou desonesta, não se configura o fundamento jurídico da responsabilidade pré-negocial.
Termos em que procedem, pois, nesta parte, as conclusões da alegação da apelante.
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IV – Decisão
Em face do exposto, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença recorrida e consequente absolvição da ré do pedido.
Custas pela autora, em ambas as instâncias.

Lisboa, 30 de Junho de 2011

Gilberto Martinho dos Santos Jorge
José Eduardo Miranda Santos Sapateiro
Maria Teresa Batalha Pires Soares