Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
0052626
Nº Convencional: JTRL00009087
Relator: SILVA PAIXÃO
Descritores: ARRENDAMENTO
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
CADUCIDADE
Nº do Documento: RL199303180052626
Data do Acordão: 03/18/1993
Votação: UNANIMIDADE
Referência de Publicação: CJ ANOXVIII 1993 TII PAG115
Tribunal Recurso: T J OEIRAS 2J
Processo no Tribunal Recurso: 1/88-1
Data: 04/27/1992
Texto Integral: S
Privacidade: 1
Meio Processual: APELAÇÃO.
Decisão: REVOGADA A DECISÃO.
Área Temática: DIR CIV - DIR CONTRAT.
Legislação Nacional: CCIV66 ART1038 D ART1043 ART1092 ART1093 N1 D.
RAU90 ART4 ART64 N1 D.
DL 293/77 DE 1977/07/20 ART18 N2.
Jurisprudência Nacional: AC STJ DE 1980/01/24 IN BMJ N293 PAG338.
AC RP DE 1980/04/08 IN BMJ N296 PAG331.
AC RC DE 1983/05/03 IN BMJ N328 PAG641.
AC RC DE 1983/07/19 IN BMJ N330 PAG545.
AC RC DE 1985/06/25 IN BMJ N348 PAG476.
AC RE DE 1980/02/14 IN CJ T1 PAG169.
Sumário: I - Os casos de transformação definitiva de vários compartimentos num só ou de um só em vários, traduzem situações típicas de alteração substancial da disposição interna das divisões de um prédio, justificando, por isso, a resolução do arrendamento nos termos do n. 1 d) do artigo 64 do RAU, ainda que tenham em vista e dela resulte maior conforto e comodidade na utilização do locado.
II - Só o inquilino habitacional pode opôr a caducidade ao, direito de resolução à sombra do disposto no n. 2 do artigo 18 do Decreto-Lei 293/77 de 20 de Julho.
Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1. Joaquim Marques da Silva e Ca, Lda intentou acção de despejo, em 23/12/87, no Tribunal Judicial de Oeiras, contra Sociedade União Musical e Escolar de Oeiras, pedindo que, com fundamento nas alíneas b) e d) do n. 1 do art. 1093 do Código Civil, se declarasse resolvido o contrato de arrendamento relativo ao prédio da Rua Cândido dos Reis, ns. 72 e 74, em Oeiras, destinado a sede da Ré, condenando-se esta a despejá-lo.
2. A ré contestou, quer invocando as excepções da litispendência, de falta de pagamento de custas em anterior acção, do abuso de direito e da caducidade do direito de acção do art. 1094 do Código Civil, quer impugnando, em parte, os factos articulados na petição inicial.
Subsidiariamente, alegou a caducidade do direito à resolução Judicial do arrendamento, com base no art. 18 do DL n. 293/77, de 20 de Julho.
3. Após resposta, foi elaborado o despacho saneador - onde se julgaram improcedentes as excepções dilatórias deduzidas - e organizada a peça condensadora, que foi alvo de reclamação, embora sem êxito, por banda da Ré.
4. Efectuado o julgamento, foi proferida sentença a absolver a Ré do pedido.
Decretou-se, então, a improcedência das excepções do abuso de direito e da caducidade do art. 1094, esta quanto ao fundamento do art. 1093 n. 1, alínea d), e a procedência desta última excepção no tocante ao fundamento da alínea b) do mesmo preceito, e, além disso, considerou-se inverificada a causa de resolução prevista na aludida alínea d) e prejudicado, por isso, o conhecimento da excepção subsidiariamente invocada pela Ré.
5. Inconformada com essa decisão, dela apelou a Autora, pugnando pela sua revogação e pelo consequente despejo.
Nas suas alegações - que fez acompanhar de dois pareceres jurídicos de doutos Professores -, em que expressamente restringiu o objecto inicial do recurso ao fundamento da alínea d) do n. 1 do art. 1093, formulou estas conclusões:
I- A Apelada, ao alterar a disposição interna das divisões do arrendado, usou do direito de transformação da coisa, cujo monopólio pertence apenas ao senhorio.
II- Tal alteração é substancial.
III- Não tem a Apelada direito à invocação do art. 18, n. 2 do DL n. 293/77, porque esse normativo apenas é aplicável ao caso de arrendamento para habitação, o que não é, evidentemente, o caso.
6. Em contra-alegação, a Ré bateu-se pela confirmação do julgado.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
7. Eis, antes de mais, a matéria fáctica assente, que serviu de suporte à sentença impugnada e que se considera relevante no âmbito do recurso: a) Por contrato celebrado em 01/10/39, (P) deu de arrendamento à Sociedade União Musical e Escolar de Oeiras o rés-do-chão e mais pavimentos do prédio sito na Rua Cândido dos Reis, números 72 e 74, em Oeiras, pelo prazo de 12 meses e pela renda mensal de 570 escudos, destinando-se a casa arrendada a "Recreio" (doc. de folhas 25). b) Em 01/04/43, entre (P) e a mesma Sociedade, é celebrado novo contrato de arrendamento relativo ao mesmo objecto, com idêntico prazo, mas pela renda de 350 escudos / mês, destinando-se a casa arrendada a "sede" da Sociedade União (doc. de folhas 10/11). c) Em 11/01/84, as partes aditaram a este contrato uma cláusula 8, assim concebida:
"todas as obras de reparação e conservação e caiação da parte interior, e bem assim telhas e vidros partidos aljarós (sic) do prédio (...) serão feitas por conta desta Sociedade, as quais não se efectuarão sem que o primeiro o senhorio dê por escrito a necessãria autorização" (doc. de folhas 313). d) A Autora figura no registo predial como adquirente do prédio arrendado, por escritura de 24/05/78. e) Por escritura de 12/02/81, no Cartório Notarial de Oeiras, é constituida a associação sem fins lucrativos Sociedade União Musical e Escolar de Oeiras, com sede na casa arrendada (doc. de folhas 27/32). f) Por carta datada de Maio de 1984, a Ré solicitou à Autora autorização para proceder a obras de conservação e restauro do telhado, que afirma em perigo de derrocada (doc. de folhas 114). g) Por carta de 29/05/84, a Autora respondeu à Ré, dizendo que autorizava as obras sob condição de conhecer a nota discriminativa dos trabalhos a efectuar (doc. de folhas 115). h) Por carta de 08/06/88, a Ré solicitou à Autora a execução de obras de conservação, nomeadamente do telhado e chão (doc. de folhas 169). i) Na vistoria efectuada pela Câmara Municipal de Oeiras em 01/08/88, concluiu-se, conforme autofotocopiado a folhas 171, que o prédio necessitava de obras em geral e em especial no telhado - cobertura, para suprimir infiltracções, e em alguns tectos, paredes e pavimentos, com substituição de elementos de madeira apodrecidos. j) O edíficio em causa é muito antigo e de fraca qualidade construtiva, com o vigamento da cobertura e telhado à vista. l) A Ré edificou paredes de tijolo e cimento, enchendo os espaços compreendidos entre os pilares já existentes no rés-do-chão do prédio. m) Tais paredes destinaram-se a compartimentar o rés-do-chão do prédio. n) O referido enchimento tornou-se necessário para assegurar o conforto e a comodidade da ré. o) Seria fácil a reposição do prédio no estado anterior.
8. Sabido que o âmbito do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação do recorrente (arts. 684 n. 3 e 690 do Código Processo Civil), duas questões importa dilucidar:
- se se encontra tipificado o fundamento resolutivo previsto na alínea d) do n. 1 do art. 1093 do Código Civil (a que corresponde, hoje, a alínea d) do n. 1 do art. 64 do RAU);
- em caso afirmativo, se a ré pode pedir a declaração de caducidade do direito de resolução por cessação da causa, ao abrigo do art. 18 do DL n. 293/77, de 20 de Julho, então vigente.
9. De harmonia com o preceituado na alínea d) do n. 1 do art. 1093, o senhorio pode resolver o contrato de arrendamento se o arrendatário fizer no prédio, sem consentimento escrito, "obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa ou a disposição interna das suas divisões, ou praticar actos que nele causem deteriações consideráveis, igualmentenão consentidas e que não possam justificar-se nos termos dos arts. 1043 ou 1092".
Consideram-se, assim, como fundamento de resolução do contrato, nesta alínea, três tipos de situações:
- a prática de actos que causem no prédio deteriorações consideráveis:
- a realização de obras que alterem substancialmente a sua estrutura externa;
- a realização de obras que alterem substancialmente a disposição interna das suas divisões.
Na hipótese vertente, esclareça-se desde já, só pode estar em causa esta última situação.
10. Qual a razão de ser dessa alínea d)?
Tem-se entendido que o seu fundamento está relacionado com a obrigação que cabe ao arrendatário de fazer do prédio uma prudente utilização (cfr. alínea d) do art. 1038 do citado Código).
Contudo, se tal entendimento é inteiramente válido para as deteriorações consideráveis, o mesmo não se poderá dizer no tocante às alterações substanciais.
Como se realça nos pareceres juntos (e já havia sido acentuado por Menezes Cordeiro, in "O Direito", ano 120, flh. 233/234), "quanto às alterações, a respectiva proibição e sanção não decorre directamente da alínea d) do art. 1038, a sua ratio centra-se em algo prévio e mais profundo, mais concretamente na questão de saber se o locatário em geral e o arrendatário em particular estão naturalmente legitimidados a transformar ou alterar a coisa locada".
Ora a transformação ou alteração de coisa locada não é conforme aos fins do arrendamento. Apesar de o gozo temporário da coisa estar entregue ao arrendatário, o "monopólio" da faculdade de transformação permanece nas mãos do proprietário, que, normalmente, é o locador. Donde resulta que o fim visado pelo legislador foi impedir que o arrendatário se arrogasse poderes que cabem exclusivamente ao proprietário e que a lei não permite que sejam exercidos por outrem, sancionando a correspondente actuação com a resolução do contrato.
Por isso, quando o inquilino realiza obras de transformação, ingere-se na esfera patrimonial do proprietário e dá azo a que possa vir a ser resolvido o contrato de arrendamento.
11. Debrucemo-nos, então, mais detalhadamente, sobre a actuação do arrendatário traduzida na feitura de obras que alteram substancialmente a disposição interna das divisões do prédio (alínea d) do n. 1 do art. 1093).
Antes de mais, é bom sublinhar que a interpretação do conceito de obra, para efeitos deste dispositivo, tem subjacente uma ideia de beneficiação do prédio, doutro modo, estar-se-á perante uma deterioração.
A disposição interna das divisões prende-se com a forma como se articula a distribuição do espaço interior do prédio, com a maneira como se encontram dispostos os respectivos compartimentos. Tem a ver, pois, com o modo por que as divisões se concatenam entre si.
No entanto, a alteração da disposição interior do prédio, só é erigida em fundamento resolutivo do contrato de arrendamento, quando ela possa ser caracterizada como alteração substancial.
E alteração substancial é uma modificação de monta, uma alteração considerável, a que anda ligada, também, um sentido de perenidade.
É o que acontece, designadamente, com as obras que determinam uma desfiguração interna do prédio, de natureza duradoura.
Se o interior do prédio, em resultado das obras, passa a apresentar, de modo perene, uma outra fisionomia, uma nova distribuição, uma diferente forma de ocupação do seu espaço, operou-se uma alteração substâncial da disposição interna das suas divisões.
Os casos de transformação definitiva de vários compartimentos num só ou de um só em vários traduzem situações típicas de alteração substancial da disposição interior do prédio. E desde que a modificação altera de forma relevante tal disposição interna, justifica-se a resolução do contrato.
12. Convém frisar que pouco importa que tais obras visem assegurar o conforto e a comodidade do arrendatário. É que, essa circunstância apenas releva quanto às pequenas deteriorações lícitas, nos termos do art. 1092 (substituido, actualmente, pelo art. 4 do RAU).
Aliás, se a invovação do conforto e da comodidade fosse susceptível de afastar a causa resolutiva em apreço, a alínea d) do n. 1 do art. 1093 seria letra morta na parte em que se reporta às alterações substanciais, porquanto o arrendatário nunca faria, por certo, alterações para o seu desconforto ou incomodidade.
Irrelevante, de igual modo, é o apelo à ideia de reparabilidade.
De facto, a própria destruição total do prédio é reparável, na medida em que é possível construir um prédio igual ao primitivo. "Não há obra humana que não possa ser desmanchada, substituindo-se por outra". Porém, em termos de normalidade, a obra perene, definitiva, surge como irreparável (cfr. Menezes Cordeiro, op. cit, parágrafo 238; vide, ainda, Ac. desta Relação de 18/11/82, Cód. Jurisp. VII, tomo 5, parágrafo 103, Capelo de Sousa, Col. Jurisp. XII, tomo 5, pag.22, 2 Pareceres juntos, que acompanhamos de parte).
Se a reparabilidade da obra fosse relevante para afastar a aplicação do preceito em análise, ficaria desprovido de sentido útil o art. 18 do DL n. 293/77, então vigente, ao permitir que o arrendatário - arrendatário habitacional, adiante-se - solicitasse a caducidade do direito de resolução do contrato, por cessação da causa, repondo o prédio no estado anterior.
Por conseguinte, a realização de obras que alterem substancialmente a disposição interna das divisões do prédio, com carácter perene, constitui fundamento de resolução do contrato de arrendamento, de acordo com o apontado normativo, independentemente da reparabilidade das obras de ausência de prejuízos para o prédio.
13. Valoremos, agora, a factualidade relevante - discriminada nas alíneas l) e m) do n. 7 - à luz dos princípios jurídicos enunciados nos ns 9 a 12.
As obras realizadas pela Ré traduziram-se na edificação de paredes interiores de tijolo e cimento, nos espaços compreendidos entre os pilares já existentes no rés-do-chão do prédio, do que resultou a compartimentação do mesmo.
Obras essas que, diga-se, não eram essenciais ao fim do arrendamento. Além de nada tipificado demonstrado a este propósito, bastaria relembrar que o arrendamento data de 1943 e as paredes só foram levantadas mais de 40 anos volvidos.
As mencionadas obras - é evidente - não podem ser catalogadas, nem como deteriorações inerentes a uma prudente utilização do locado (art. 1043 n. 1), nem como pequenas deterioações (art. 1092). Enquadram-se, isso sim, no âmbito da alínea d) do n. 1 do art. 1093.
Que tais obras alteraram a disposição interna das divisões do rés-do-chão, é incontroverso: onde antes havia um único espaço, apenas pontuado por pilares, passaram a existir vários espaços, delimitados por paredes de tijolo e cimento.
É indubitável, por outro lado, que a feitura dessas obras envolvem uma alteração substâncial do interior, do "miolo" do rés-do-chão. Este era amplo; mas com a construção das paredes de tijolo e cimento, assistiu-se à sua compartimentação com carácter estável e definitivo.
No aspecto funcional - figurativo e estrutural - arquitectónico do interior do rés-do-chão (terminologia usada a um dos Pareceres), a qualificação da alteração como substancial ou considerável resulta de modo: vários espaços, separados entre si por paredes de tijolo e cimento, vieram substituir um espaço amplo e único.
Sob o ponto de vista definitivo - irreversível, também se impõe a natureza substancial dessa alteração, uma vez que as obras foram feitas com carácter definitivo ou perene, o que é atestado inequivocamente pelos materiais utilizados - tijolo e cimento.
Donde a inevitável conclusão, assim se respondendo à primeira questão colocada em 8:
As obras de compartimentação do rés-do-chão levadas a cabo pela ré constituem fundamento resolutivo do contrato de arrendamento, nos termos da alínea d) do n. 1 do art. 1093.
Elas só deixariam de ter virtualidade para desencadear a resolução do contrato, se a ré tivesse demonstrado que a Autora havia dado consentimento escrito para a sua feitura. Coisa que, todavia, a Ré não logrou provar, até porque, a tal respeito, nada alegou.
14. Resta apreciar a segunda questão enunciada precedentemente:
Poderia a Ré pedir, com êxito, "a declaração de caducidade ao direito de resolução do contrato", à sombra do n. 2 do art. 18 do DL n. 293/77 (revogado, entretanto, pelo art. 3 n. 1, alínea c), do DL n. 321-B/90, de 15 de Outubro)?.
Respondemos negativamente.
Na verdade, como decorre de toda a filosofia e estrutura desse Diploma, nomeadamente do seu preâmbulo e de diversos preceitos, o legislador visou tutelar, tão - somente, o inquilino habitacional. Por isso, sustenta-se, nemine discrepante, tanto na jurisprudência como na doutrina, que as faculdades nele concedidas, em particular no seu art. 18, encontram-se circunscritas aos arrendamentos habitacionais (neste sentido: Ac. do STJ de 24/01/80, Bol. 293, pag. 338; Ac.da Rel. do Porto de 08/04/80, Bol. 296, pág. 331; Acs. da Rel. de Coimbra de 03/05/83, Bol. 328, pág. 641, de 19/07/83, Bol. 330, pág. 545, e de 25/06/85, Bol. 348, pág. 476; Ac. de Rel. de Évora de 14/02/80, Cód. Jurisprudência V, tomo 1, pág. 169; Ac. desta Relação de 19/11/87, "O Direito", ano 120, pag. 203; Galvão Telles, Col. Jurisp. VII, tomo 1, pag. 18; Capelo de Sousa, Rev. cit., pag. 25; Mário Frota, "Arrendamento Urbano, comentado e Anotado", pág. 253; Menezes Cordeiro, Rev. Cit, págs. 220/230; e Parecers juntos).
Simplesmente, no caso ajuízado, não estamos em presença de um arrendamento para habitação. Daí a inaplicabilidade do art. 18 do DL n. 293/77, de 20 de Julho.
15. Em consequência, julgando-se procedente a apelação, revoga-se a decisão impugnada.
E, declarando-se resolvido o contrato de arrendamento, com fundamento na alínea d) do n. 1 do art. 1093 do Código Civil, condena-se a Ré a despejar imediatamente o prédio arrendado.
Sem custas.
Lisboa, 18 de Março de 1993