| Decisão Texto Integral: | Acordam, na Secção Cível, do Tribunal da Relação de Lisboa
I – Relatório
Hugo, Mário e mulher Alda, Ema e marido João, Rosa e marido Jorge, Maria e marido Vasco e Condomínio do Prédio sito na Urbanização B S ... 2 Lote ..., intentaram e fizeram seguir contra B Sl – Construções e Turismo, Limitada, a presente acção declarativa, sob a forma ordinária, pedindo que a mesma seja julgada provada e procedente e consequentemente a ré condenada:
a) A reparar, de imediato, todas as deficiências de construção que se vierem a apurar nos autos;
b) A proceder à reparação de todos os defeitos assinalados na p.i., no que se refere ao interior das fracções “O”, “S”, “AA”, “AC” e “AI”;
c) A proceder à reparação de todos os defeitos assinalados na p.i., no que respeita às partes comuns do edifício;
d) Ou, em alternativa, a suportar os custos da reparação dos defeitos assinalados na p.i., no que se refere às partes comuns do edifício e ao interior das fracções “O”, “S”, “AA”, “AC” e “AI” a efectuar por pessoa/empresa idónea.
A ré contestou, defendendo-se por excepção e por impugnação, tendo a final pugnado pela procedência da excepção de ilegitimidade do condomínio e irregularidade do mandato, sendo a ré absolvida da instância com as devidas consequências legais e, para o caso de assim não se entender, deve a excepção de caducidade ser julgada procedente, por provada e, na sequência, declarar-se a caducidade dos direitos que todos os autores pretendem fazer valer com a presente acção e ser a ré absolvida dos pedidos formulados pelos autores; mas para o caso de ainda assim não se entender, o que se admite por mera hipótese académica, deve a presente acção ser julgada totalmente improcedente, por não provada, e a ré a final ser absolvida de todos os pedidos contra si formulados, com todas as consequências legais; devendo ainda os autores serem condenados como litigantes de má-fé em multa e indemnização em montante nunca inferior a € 2.500,00 (dois mil e quinhentos euros).
Os autores apresentaram réplica na qual terminam pedindo a manutenção dos pedidos formulados no articulado inicial e que sejam consideradas inexistentes as excepções invocadas pela ré.
Findos os articulados, seguiu-se despacho no qual se dispensou a realização da audiência preliminar, saneou o processo e se apreciou e decidiu julgar improcedentes as excepções de ilegitimidade do co-autor, Condomínio, e da irregularidade do mandato, relegando-se para final o conhecimento da excepção peremptória de caducidade.
Ainda, no mesmo despacho, foi fixada a matéria de facto dada como assente e organizada a base instrutória de que houve reclamação da ré, parcialmente procedente.
Após a elaboração pelos Srs. peritos do relatório pericial, teve lugar a audiência de discussão e julgamento e decidida que foi a matéria de facto controvertida – sem reclamações – seguiu-se a elaboração da sentença cuja parte decisória é do seguinte teor:
“(…)
Pelo exposto e decidindo, julga-se a presente acção parcialmente provada e procedente, pelo que:
1.º Declara-se a caducidade do direito dos autores relativamente aos defeitos por si alegados nos artigos 11.º, 12.º, 15.º, 23.º, 26.º.31.º, 32.º, 34.º, 38.º, 41.º, 45.º, 47.º, 48.º, 49.º, 50.º, 54.º, 55.º, 59.º, 60.º, 71.º, 73.º, 76.º, 77.º, 79.º, 82.º, 84.º a 87.º, 91.º, 93.º, 103.º, 105.º, 108.º e 109.º da petição inicial, pelo que nesta parte se absolve a ré do pedido;
2.º Condena-se a ré a reparar, de imediato, a contar do trânsito em julgado da presente sentença., os defeitos assinalados nos factos provados n.º s 6, 8, 11, 22, 24 a 31, 34, 37 a 40, 42, 45, 51, 52, 53, 56, 60 a 62, 64, 70, 73, 75 e 80 desta sentença;
3.º No mais, absolve-se a ré do restante pedido dos autores;
4.º Absolvem-se os autores do pedido da ré de condenação daqueles como litigantes de má-fé;
5.º Custas pelos autores e ré, na proporção de metade para os autores e da outra metade para a ré (artigo 446.º do Código de Processo Civil.
(…)”.
Inconformada com tal decisão dela a ré interpôs recurso que foi admitido como de apelação e efeito devolutivo.
A apelante apresentou alegações que sintetizou mediante as seguintes conclusões:
1. Por carta datada de 20 de Janeiro de 2005 os recorridos denunciam que ao nível do piso da garagem do prédio é necessário substituir o pavimento.
2. A 31 de Maio de 2003, na Assembleia Geral de Condomínios, os recorridos referem que é necessário pintar o tecto da entrada do prédio, colocar tampas nas dobradiças da porta de entrada, substituir o perfil da porta de entrada devido ao corte se encontrar defeituoso, substituir as portas dos contadores e fazem referência ao azulejo partido na casa de banho.
3. Constata-se pois que, quer na carta enviada à recorrente em 20 de Janeiro de 2005, quer na assembleia-geral de 31 de Maio de 2003, os alegados defeitos, constantes dos artigos 8, 24, 37, 40 e 42 da fundamentação de facto (e não da base instrutória como certamente por mero lapso vem indicado) já existiam e eram conhecidos dos recorridos em tais datas.
4. Atento o regime previsto no art. 1225.º do Código Civil, tinham os recorridos o prazo de um ano para instaurarem a presente acção quanto a tais defeitos, o que não fizeram, pois a acção apenas foi instaurada em 07 de Maio de 2007.
5. Nestes termos, caducou o direito de acção dos recorridos também relativamente aos defeitos constantes dos artigos 8, 24, 37, 40 e 42.
6. Ao não entender deste modo, a douta sentença sob recurso, violou por errada interpretação a aplicação o disposto no art. 1225.º do Código Civil, pelo que deverá ser dado provimento ao recurso de apelação ora interposto, declarando-se a caducidade destes defeitos.
7. Nos termos do art. 913.º do Código Civil, a lei entende como defeitos os vícios que desvalorizam a coisa ou impedem a realização do fim a que se destina, bem como divergências face às qualidades asseguradas ou as necessárias para aquele fim.
8. Nos termos do art. 342.º n.º 1 do Código Civil o ónus da prova da existência de defeitos, cabia aos recorridos.
9. Os factos constantes dos n.ºs 52, 53, 64, 73 e 75 da fundamentação de facto (e não da base instrutória, como certamente por mero lapso vem indicado) são meramente conclusivos, não especificando os defeitos ou vícios intrínsecos e de que modo desvalorizam a coisa ou impedem o fim a que se destinam ou eventuais divergências face às qualidades asseguradas ou necessárias.
10. Os recorridos não provaram nem alegaram sequer que a gravidade de tais defeitos são de modo a afectar o uso da fracção e prédio ou que acarretam a sua desvalorização ou que não dispõe de qualidades asseguradas pela recorrente.
11. Portanto, quanto aos factos provados n.ºs 52, 53, 64, 73 e 75, a matéria apurada não permite concluir, por falta de prova, se se está ou não em presença de defeitos, sendo que o respectivo ónus da prova cabia aos autores, nos termos do artigo 342.º n.º 1 do Código Civil.
12. Ao não entender deste modo, a douta sentença sob recurso, violou por errada interpretação e aplicação o disposto nos arts. 342.º n.º 1 e 913.º ambos do Código Civil, pelo que deverá ser revogada a douta sentença, pelo que deverá ser dado provimento ao recurso de apelação ora interposto e declare improcedente a acção quanto aos alegados defeitos constantes dos factos provados n.ºs 52, 53, 64, 73 e 75.
Os apelados contra alegaram, formulando as seguintes conclusões:
1.º A decisão não violou qualquer preceito legal.
2.º Houve uma correcta apreciação da prova produzida em audiência de julgamento e do relatório de peritagem.
3.º A decisão encontra-se bem fundamentada.
4.º O Juiz julgador fez uma correcta análise dos factos e dos documentos.
5.º Pronunciou-se quanto ás questões de direito levantadas pela ré.
6.º A decisão recorrida deve ser confirmada.
Colhidos os vistos legais das Exm.ªs Juízes Desembargadoras Adjuntas cumpre agora apreciar e decidir ao que nada obsta.
II – Fundamentação de facto
O quadro fáctico dado como provado, na sentença recorrida, é o seguinte:
1. Os autores (…) possuem inscritos, respectivamente, a seu favor as aquisições, por compra a “B S – Construções e Turismo, Limitada”, das fracções “O” (inscrição provisória por natureza G-1, ap. 28/020306, convertida em definitiva pela inscrição G-1, ap. 26/020820), “S” (inscrição G-1, ap. 12/020703), “AA” (inscrição G-1, 06/020909), “AC” (inscrição G-1, ap. 03/020819) e “AI” (inscrição provisória por natureza G-1, ap. 21/020726) do prédio urbano sito na Urbanização B S ... 2, Lote ..., freguesia de ..., descrito na Conservatória do Registo Predial de ..., sob o n.º ... – conferir documento de fls. 13 e 14 – e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo ..., composto de edifício de dois blocos, com cave, rés-do-chão, 1.º, 2.º e 3.º andares, tendo o bloco direito quarto andar para habitação – alínea A) da matéria de facto considerada como assente.
2. A construção do prédio descrito no n.º 1 ficou concluída em 17 de Maio de 2001 – alínea B), idem.
3. A Câmara Municipal de ... autorizou a utilização do prédio descrito no n.º 1 por despacho de 3 de Abril de 2002 e emitiu o correspondente Alvará de Utilização n.º .../2002 a 6 de Maio de 2002 – alínea C), idem.
4. Por escritura pública outorgada a 16 de Maio de 2002 e que se encontra junta aos autos a fls. 87 a 90, os segundos autores e a ré celebraram entre si, na qualidade respectiva de segundos e primeira outorgantes, a compra e venda da fracção “S” integrada no prédio urbano descrito no n.º 1 – alínea D), idem.
5. A entrega do prédio descrito no n.º 1 pela ré aos respectivos condóminos ocorreu a 31 de Maio de 2003 – alínea E), idem.
6. Não existe caixa de bombagem para escoamentos de águas pluviais da cave do prédio descrito no n.º 1 – alínea F), idem.
7. As garagens individuais das fracções “O”, “S”, “AA”, “AC” e “AI” do prédio descrito no n.º 1 são divisões fechadas, autónomas e não possuem iluminação – alínea G), idem.
8. O piso da garagem do prédio descrito no n.º 1 encontra-se fissurado – alínea H), idem.
9. Não existe acesso comum à cobertura do prédio descrito no n.º 1 – alínea I), idem.
10. As fracções “O”, “S”, “AA”, “AC” e “AI” do prédio descrito no n.º1 não possuem a respectiva identificação na entrada – alínea J), idem.
11. A luz da casa de banho e o ventilador da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 ligam em simultâneo – alínea K), idem.
12. A 31 de Maio de 2003, pelas 16.00 horas, teve lugar a assembleia-geral de condóminos do prédio descrito no n.º 1 – que se encontra documentada em acta de fls. 91 e seguintes – na qual os autores acordaram designadamente o seguinte:
“A administradora irá redigir carta à entidade construtor para que resolva as anomalias das partes comuns.
As anomalias correntes no interior do bloco esquerdo são as seguintes:
- O tecto da entrada necessita de ser pintado,
- Colocar tampas nas dobradiças da porta de entrada,
- Substituir o perfil da porta de entrada devido ao corte se encontrar defeituoso,
- Substituir as portas dos contadores,
- Retirar as ripas colocadas na transversal no interior de todos os contadores e colocá-las na vertical como o batente das duas portas,
- Acabar o interior dos contadores, regularizando o pavimento e o tecto,
- Acabar a caixa do contador das antenas,
- Remover as tintas da clarabóia.
Em relação às garagens as anomalias existentes são as seguintes:
- Azulejo partido na casa de banho,
- Rodapé solto na entrada da garagem,
- Os carros batem na rampa ao entrar.
Em relação ao exterior, as anomalias são as seguintes:
- Reparar a junta de dilatação, nomeadamente a da retaguarda,
- Isolar a parede no bloco esquerdo na zona a jardinar,
- Reparar as fendas na empena junto ao telhado,
- Rebocar, isolar e pintar platibamba no telhado por cima da clarabóia,
- Pintar zonas onde estiveram redondos.
Em relação ao interior as anomalias são as seguintes:
- Substituir o sensor no segundo andar, na escada,
- Falta colocar a letra S no bloco esquerdo,
- Não tem sistema de segurança nas garagens (bocas e incêndio),
- Faltam faixas vermelhas nas portas corta-fogo,
- Retocar a tinta da escada – alínea L), idem.
13. A co-autora G... remeteu, em 20 de Janeiro de 2005, uma missiva à ré que se encontra junta a fls. 198 e seguintes dos autos e da qual consta, sob a epígrafe «Defeitos de construção e acabamentos por concluir» designadamente o seguinte:
“Venho na qualidade de administradora dos blocos acima referenciados, enviar a descriminação de todos os defeitos e acabamentos por terminar nos vários lotes, os quais já lhe foram comunicados, anteriormente, por cartas e fax, enviados pelos respectivos administradores e ora condóminos, passando a discriminar os mesmos:
Defeitos e acabamentos comuns a todos os lotes
- Garagens:
Construção de uma rede de drenagem das águas pluviais, das de lavagem do pavimento e rede de elevação das mesmas ao colector camarário; concluir os trabalhos no W.C., casa das bombas, substituir o pavimento, correcção da grelha da rampa para evitar que as águas não passem para o interior, instalação de material de prevenção contra incêndio de acordo com o parecer dos bombeiros.
- Reparação das bombas de elevação das águas;
- Parabólicas não funcionam, apesar do descodificador;
- Conclusão e verificação dos trabalhos nos respectivos telhados (falta de pintura, isolamento, etc.);
- Construção e reparação da junta de dilatação entre os blocos;
- Conclusão dos trabalhos na parte superior das caixas dos contadores;
- Conclusão da pintura da respectiva clarabóia;
- Construção das fugas de extracção dos fogões e esquentadores até à boca das chaminés, de acordo com as normas dos fabricantes dos aparelhos de queima, cujo diâmetro é de 130 mm e o existente em obra é de 60 mm;
- Implantação de uma escada de acesso ao telhado (via clarabóia);
- Impermeabilização exterior de todos os blocos, incluindo as pedras dos vãos e das portas, janelas e outras, para evitar que a humidade exterior repasse para o interior das habitações e apodreça os rodapés;
- Reparação dos rodapés do interior de cada fracção, uma vez que estão descolados;
- Colocação de pitons apropriados nas portas corta-fogo;
- Acabamento da caixa/armário de derivação das antenas.
Defeitos e acabamentos por cada lote:
(…)
Lote ...
- Reparação das rachas, pedras partidas e descoladas do exterior;
- Fixação das grades das varandas, substituição dos parafusos comidos pela ferrugem e também dos que fixam as grades ao capeamento;
- Reparação da caixa do correio – alínea M), idem.
14. Por telefax remetido em 09 de Outubro de 2004 – que se encontra junto aos autos a fls. 201 – e enviado para a B S - Construções e Turismo. Ld.ª, o co-autor Hugo (…) comunicou, sob a epígrafe «Infiltrações em Casa», designadamente o seguinte:
“No passado mês de Maio do corrente ano entreguei no posto de vendas da urbanização ao senhor Paulino uma reclamação das infiltrações que existem em minha casa, mais concretamente na sala e rodapé de madeira, podre e muro do logradouro rachado.
(…)
Acerca do muro do logradouro estiveram a pôr cimento nas rachas, ainda estou a aguardar que o muro seja pintado, uma vergonha, passados 4 meses depois do arranjo.
Quanto às infiltrações já foram detectadas há 2 anos, na altura arranjaram, mas hoje o problema subsiste.
(…)
P.S. Tampa da caixa do correio está partida – alínea N), idem.
15. Por escrito datado de 13 de Junho de 2003 e que se encontra junto aos autos a fls. 202, o co-autor Vasco (…) escreveu em folha com a epígrafe «Reclamações» e com o logótipo «B S ... 2», designadamente o seguinte:
“1) Humidade na parede, em ambos os lados da porta da varanda da sala (…).
2) Identificar e solucionar causa de manchas de humidade no rodapé da sala, junto à entrada do apartamento e no acesso à cozinha.
3) Acabamento da cobertura de verniz do corrimão de madeira da escada de acesso ao 2.ºpiso, que se encontra deficientemente acabado, bem como um dos topos da porta da casa de banho do quarto maior do 2.º piso.
4) O chão da varanda do quarto maior do 2.º piso apresenta irregularidades e alguns azulejos deficientemente assentes.
5) Retoque da pintura por cima da porta da varanda da sala, onde foi feito um remendo no reboco e não pintado.
6) Revisão da instalação da antena parabólica. No apartamento não existe sinal da antena (…)” – alínea O), idem.
16. O prédio descrito no n.º 1 começou logo após a aquisição das respectivas fracções a apresentar fissuras no interior das fracções – alínea P), idem.
17. Os autores comunicaram à ré as fissuras descritas em 14 – alínea Q), idem.
18. A ré procedeu a pequenas reparações das fissuras descritas em 14 – alínea R), idem.
19. O prédio descrito no n.º 1 foi mandado construir pela ré, em nome de quem foi passada a respectiva licença de construção, sendo que para o efeito dessa construção a ré contratou como empreiteira a sociedade A... – Engenharia e Construção, Ld.ª que iniciou a obra mas não a concluiu, tendo a mesma sido concluída pela sociedade B... – Tur – resposta ao quesito 1.º, da base instrutória.
20. A rampa de acesso à cave do prédio descrito no n.º 1 possui uma inclinação que, não impossibilitando o uso da mesma por viaturas, torna mais difícil o seu acesso por viaturas mais baixas, uma vez que o fundo das mesmas bate na rampa, raspando no chão, sendo que a mencionada rampa está executada de acordo com o projecto de arquitectura aprovado pela Câmara Municipal de ... – resposta ao quesito 2.º, idem.
21. A grelha para escoamento de águas pluviais do prédio descrito no n.º 1 não abrange toda a rampa, estando implantada apenas na largura do portão, possibilitando assim a passagem de alguma água pluvial nas laterais à referida grelha – resposta ao quesito 3.º, idem.
22. Relativamente ao escoamento das águas pluviais da cave do prédio descrito no n.º 1:
- Existe um ralo central e uma grelha no acesso à cave do prédio descrito no n.º 1;
- Nesse mesmo projecto consta um ralo central, uma tubagem de diâmetro 90 mm, com a inclinação de 1 %, caixa de derivação/câmara de inspecção, grelha no acesso à cave para recolha de águas e uma central de bombagem com ligação ao colector da rua – resposta ao quesito 4.º, idem.
23. Na zona das paredes que suportam os portões da garagem do prédio descrito no n.º 1, os fixadores foram aplicados na extremidade dos portões, quando deveriam ter sido aplicados um pouco mais para o interior por forma a garantirem que os esforços a que são sujeitos sejam suportados pelos mesmos – resposta ao quesito 5.º, idem.
24. Na instalação sanitária da cave do prédio descrito no n.º 1 existe um azulejo parcialmente partido – resposta ao quesito 9.º, idem.
25. A porta da instalação sanitária apresenta sinais de humidade, necessitando por isso de ser reparada – resposta ao quesito 11.º, idem.
26. A porta da escada na garagem do prédio descrito no n.º 1 não está bem ligada com a parede por existir um leme não fixado à parede – resposta ao quesito 12.º, idem.
27. Existem algumas fugas, nomeadamente em certas uniões, nos colectores de esgoto da garagem do prédio descrito no n.º 1 – resposta ao quesito 13.º, idem.
28. Existem fissuras nos muretes exteriores do prédio descrito no n.º 1 – resposta ao quesito 14.º, idem.
29. Existem fissuras que se situam na ligação dos muros dos quintais do rés-do-chão com a parede exterior do edifício – resposta ao quesito 15.º, idem.
30. A pintura do muro exterior do prédio descrito no n.º 1 apresenta bolhas de humidade, o que provoca a queda de tinta do reboco – resposta ao quesito 16.º, idem.
31. Existe uma pedra de capeamento no alçado principal, junto ao acesso à garagem do prédio descrito no n.º 1 que está fissurada – resposta ao quesito 17.º, idem.
32. As pedras de revestimento do prédio descrito no n.º 1 encontram-se aplicadas até à base do piso do rés-do-chão, não estando concluído o acabamento entre a parede da cave e o referido capeamento – resposta ao quesito 18.º, idem.
33. Relativamente à impermeabilização geral nas paredes e nas cantarias dos vãos do exterior do prédio descrito no n.º 1:
- Quanto às paredes exteriores existe uma película constituída por tinta que poderá ter características de membrana de isolamento, de maior ou menor qualidade, consoante a sua caracterização;
- Quanto às cantarias não é possível verificar a existência de qualquer membrana podendo no entanto inicialmente ter sido aplicada e já se ter degradado – resposta ao quesito 19.º, idem.
34. As fachadas do prédio descrito no n.º 1 apresentam fissuras ao nível dos rebocos, junto à cobertura do alçado norte – resposta ao quesito 21.º, idem.
35. Existem parafusos deteriorados (oxidados e alguns partidos) nas grelhas de ventilação do prédio descrito no n.º 1 – resposta ao quesito 23.º, idem.
36. As caixas de correio do prédio descrito no n.º 1 estão mal lacadas – resposta ao quesito 24.º, idem.
37. Na porta principal de acesso ao hall de entrada do prédio descrito no n.º 1 o batente da fechadura é deficiente e faltam tampas nos lemes – resposta ao quesito 25.º, idem.
38. Os painéis de madeira de revestimento na entrada do prédio descrito no n.º 1 têm manchas de humidade – resposta ao quesito 27.º, idem.
39. Os painéis de madeira de revestimento na entrada do prédio descrito no n.º 1 estão enegrecidos – resposta ao quesito 28.º, idem.
40. As portas dos armários dos contadores não se encontram afinadas – resposta ao quesito 29.º, idem.
41. Os armários dos contadores do prédio descrito no n.º 1 não têm ventilação – resposta ao quesito 30.º, idem.
42. A pintura do tecto do hall de entrada do prédio descrito no n.º 1 não é regular, uma vez que a cor apresenta diversas tonalidades – resposta ao quesito 31.º, idem.
43. Não há ventilação na caixa de elevador do prédio descrito no n.º 1 uma vez que tal caixa se encontra fechada sem qualquer acesso – resposta ao quesito 32.º, idem.
44. A clarabóia existente na caixa de escada do prédio descrito no n.º 1 não permite abertura, sendo que a clarabóia não tem abertura, não estando prevista no projecto de arquitectura qualquer abertura – resposta ao quesito 33.º, idem.
45. Nos algerozes do prédio descrito no n.º 1 falta a aplicação de um produto de isolamento para impermeabilização – resposta ao quesito 36.º, idem.
46. Existem restos de entulhos na laje de esteira do prédio descrito no n.º 1 – resposta ao quesito 37.º, idem.
47. Algumas tubagens do prédio descrito no n.º 1 não atingem a saída da chaminé, sendo que quando as tubagens não atingem a saída das chaminés tal provoca uma deficiente extracção dos fumos das tubagens – resposta ao quesito 40.º, idem.
48. O tamanho (75 mm) das tubagens de saída de gases dos esquentadores e exaustores de cozinha das fracções do prédio descrito no n.º 1, provoca a má extracção de gases, impedindo o funcionamento normal dos esquentadores, pois que estes aparelhos, desde que equipados com a respectiva válvula de segurança, se desligam passados alguns minutos de funcionamento, sendo que:
a) Uma alternativa para assegurar o funcionamento normal dos esquentadores é a instalação de esquentadores ventilados;
b) Outra alternativa para assegurar o funcionamento normal dos esquentadores é a substituição do tamanho das tubagens de saída de gases de 75 mm para 100 mm, o que foi feito na fracção “S” do prédio descrito no n.º 1, altura a partir da qual o esquentador passou a funcionar normalmente, isto é, sem se apagar – resposta ao quesito 41.º, idem.
49. Alguns estores do prédio descrito no n.º 1 têm um comprimento tal que provoca a sua deformação (abaulamento) no seu sentido longitudinal, principalmente a meio vão – resposta ao quesito 42.º, idem.
50. Alguns estores de maior dimensão do prédio descrito no n.º 1, devido às respectivas lamelas serem flexíveis e atendendo à sua dimensão em largura, tal provoca um desencontro das palhetas, que começam por isso a ficar presas, o que leva a que esses estores não funcionem de forma normal – resposta ao quesito 43.º, idem.
51. Parte das tampas das caixas dos estores das fracções do prédio descrito no n.º 1 necessitam de ajustes de forma a evitar que fiquem soltas e sem vedação – resposta ao quesito 44.º, idem.
52. Os estores das fracções do prédio descrito no n.º 1 apresentam marcas/furos causados pelo granizo – resposta ao quesito 45.º, idem.
53. Algumas portas de correr de acesso às varandas do prédio descrito no n.º 1 têm difícil abertura/fecho por, em lugar de rolarem nos respectivos rodízios, antes se arrastam quando são abertas /fechadas – resposta ao quesito 46.º, idem.
54. Há uma ligação das guardas das varandas das fracções do prédio descrito no n.º 1 ao nível superior, sendo que essa má ligação se deve ao facto de as ligações centrais não estarem fixadas com os parafusos aplicados com a força bastante para evitar que as guardas se possam soltar – resposta ao quesito 47.º, idem.
55. São visíveis algumas buchas e parafusos exteriores das guardas das varandas do prédio descrito no n.º 1 – resposta ao quesito 49.º, idem.
56. A fracção “O” do prédio descrito no n.º 1 apresenta pequenos troços de rodapé junto à fachada norte que apresentam manchas de humidade – resposta ao quesito 50.º, idem.
57. A fracção “O” do prédio descrito no n.º 1 tem alguns aros e guarnições com textura enrugada – resposta ao quesito 52.º, idem.
58. O esquentador da fracção “O” do prédio descrito no n.º 1 era um dos que se apagava passados alguns minutos de funcionamento, conforme referido em 48, tendo sido adoptada pelo 1.º autor e demais utilizadores dessa fracção a opção de manterem a porta aberta da cozinha quando utilizam o esquentador, o que tem feito com que seja assegurada a ventilação suficiente para que o esquentador funcione sem se apagar – resposta ao quesito 53.º, idem.
59. A fracção “O” do prédio descrito no n.º 1 tinha as caixas de estoros sem vedação suficiente, permitindo a entrada de ar/vento do exterior, mas actualmente tal já não sucede uma vez que o pai do 1.º autor procedeu à respectiva vedação com mástique – resposta ao quesito 54.º, idem.
60. A fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 apresenta manchas de infiltrações em duas soleiras de portas, no 1.º piso da fracção, junto às varandas – resposta ao quesito 56.º, idem.
61. A fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 apresenta uma fissura ao nível do tecto da casa de banho – resposta ao quesito 58.º, idem.
62. Na fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 o rodapé no 3.º piso apresenta zonas com humidade na proximidade das portas de acesso às varandas – resposta ao quesito 59.º idem.
63. Na fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 existem duas tampas de caixas de estore que apresentam afastamento de cerca de 1 cm à parede, necessitando por isso de ser ajustadas – resposta ao quesito 61.º, idem.
64. Em três estores da fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 as respectivas fitas não funcionam, o que impede a abertura dos estores – resposta ao quesito 62.º, idem.
65. A fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 é uma das que apresenta as situações referidas em 54 e 55 – resposta ao quesito 63.º, idem.
66. A fracção “AA” do prédio descrito no n.º 1 e uma das que apresenta as situações referidas em 54 e 55 – resposta ao quesito 64.º, idem.
67. A fracção “AA” do prédio descrito no n.º 1 tem algumas guarnições e aros de portas interiores que apresentam textura enrugada – resposta ao quesito 66.º, idem.
68. A porta exterior de acesso à varanda da fracção “AA” do prédio descrito no n.º 1 tem difícil abertura/fecho pela forma descrita em 53 – resposta ao quesito 68.º, idem.
69. A porta de ligação da casa de banho da fracção “AA” do prédio descrito no n.º 1 está empenada e por isso abre e fecha mal, necessitando de afinação – resposta ao quesito 72.º, idem.
70. A fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 apresenta sinais de infiltração nos rodapés, na zona da varanda da sala – resposta ao quesito 73.º, idem.
71. A fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 tem algumas guarnições e aros de portas interiores que apresentam textura enrugada – resposta ao quesito 75.º, idem.
72. O chão da varanda da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 tem inclinação para o interior – resposta ao quesito 77.º, idem.
73. A porta de acesso à varanda da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 abre mas no entanto apresenta dificuldade em correr, conforme referido 53, necessitando por isso de afinação – resposta ao quesito 79.º, idem.
74. O exaustor da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 está manchado, aparentemente necessitando de limpeza e manutenção adequada ao tipo de material – resposta ao quesito 80.º, idem.
75. O estore da sala da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1, devido às respectivas lamelas serem flexíveis e atendendo à sua dimensão em largura, tal provoca um desencontro das palhetas que começam por isso a ficar presas, o que leva a que o estore não funcione de forma normal – resposta ao quesito 82.º, idem.
76. Na fracção “AI” do prédio descrito no n.º 1 algumas guarnições e aros de porta interiores apresentam textura enrugada – resposta ao quesito 84.º, idem.
77. A escada interior da fracção “AI” do prédio descrito no n.º 1 apresenta um afastamento dos prumos da guarda das escadas que não é regular (igual) entre os diversos prumos, existindo além disso alguns vãos que têm dimensão suficiente para permitir a passagem de pessoas – resposta ao quesito 86.º, idem.
78. A fracção “AI” é uma das que apresenta as situações referidas em 54 e 55 – resposta ao quesito 89.º, idem.
79. A zona do ralo da fracção “AI” do prédio descrito no n.º 1 tem um remate ao nível do azulejo em que este não faz o círculo de forma uniforme à volta do referido ralo – resposta ao quesito 90.º, idem.
80. Existem pedras de soleira da fracção “AI” do prédio descrito no n.º 1 que apresentam interiormente sinais de infiltrações e bolor branco – resposta ao quesito 91.º, idem.
81. As situações referidas nos n.ºs:
- 20, relativamente à inclinação da rampa;
- 48, relativamente ao tamanho (75 mm) das tubagens de saída de gases;
- 49, relativamente ao comprimento dos estores;
- 50, relativamente à flexibilidade e dimensão em largura das lamelas;
- 75, relativamente à flexibilidade e dimensão em largura das lamelas;
- 21 a 23, 32, 41, 43, 44, 46, 47, 54, 55, 57, 63, 65, 66, 71, 72, 76, 77, 78 e 79;
Já existiam e eram visíveis na data de outorga das escrituras de compra e venda das fracções – respostas aos quesitos 94.º e 95.º, idem.
82. A localidade onde se situa o prédio descrito no n.º 1 situa-se numa zona muito húmida, com verões amenos e nevoeiros – resposta ao quesito 104.º, idem.
83. O prédio descrito no n.º 1 encontra-se a um pouco mais de 500 metros do nível médio das águas do mar e quanto a barreiras entre o prédio e o mar apenas existem alguns edifícios e uma zona dunar – resposta ao quesito 105.º, idem.
84. O prédio descrito no n.º 1 é atingido pela maresia – resposta ao quesito 106.º, idem.
85. O que tem um efeito corrosivo no prédio descrito no n.º 1 – resposta ao quesito 107.º, idem.
86. Com excepção da fracção “AI”, as outras fracções dos autores são usadas como segunda habitação, encontrando-se por isso fechadas durante parte do ano e só são habitadas com maior frequência nos meses de Verão – resposta ao quesito 110.º, idem.
87. Não era possível com as técnicas de construção existentes à época de construção do prédio descrito no n.º 1 evitar a corrosão provocada pela proximidade ao mar e, quanto aos materiais existentes à época da construção do referido prédio, caso tivessem sido utilizados outros materiais mais resistentes, estes, embora não impedissem na totalidade a mencionada corrosão, fariam com que a mesma fosse menor – resposta ao quesito 112.º, idem. 88. A ré prontificou-se a colocar a caixa de bombagem no prédio descrito no n.º 1, tendo essa intenção da ré sido transmitida numa reunião de condóminos ocorrida em 26.05.2007 – resposta ao quesito 114.º, idem.
89. Sugestão a que os autores responderam, nessa mesma reunião, através de deliberação da assembleia de condóminos, que a ré deveria elaborar um plano para concluir todos os trabalhos ainda em falta e apresentar um projecto com o traçado da rede de esgotos das garagens, pelo que de momento as bombas de elevação de água não deveriam ser colocadas, tendo a administração do condomínio poderes para mandar parar os trabalhos, caso a ré não acatasse esta decisão – resposta ao quesito 115.º, idem.
90. Os autores tinham conhecimento por ocasião das negociações preparatórias para a compra das suas fracções que as garagens do prédio descrito no n.º 1 apresentavam, das características descritas no n.º 7, as de serem divisões fechadas e autónomas – resposta ao quesito 117.º, idem.
91. Os autores tinham conhecimento por ocasião das negociações preparatórias para a compra das suas fracções que, da situação descrita no n.º 7, essas fracções eram divisões fechadas e autónomas – resposta ao quesito 118.º, idem.
92. O prédio descrito no n.º 1 começou, logo após a aquisição das respectivas fracções, a apresentar fissuração exterior – resposta ao quesito 119.º, idem.
III – Fundamentação de direito
De harmonia com as regras estabelecidas nos arts. 684.º n.º 3 e 685.º-A n.º 1, ambos do C.P.C., o objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da apelante que, no caso, entende terem os autores/apelados deixado caducar o direito de accionar a ré/apelante com vista à reparação dos defeitos a que aludem as duas primeiras conclusões da alegação, pelo que pugna pela caducidade da presente acção relativamente a tais defeitos e, por último, defende ainda que os factos quesitados e indicados na 9.ª conclusão da alegação recursiva contêm matéria conclusiva não permitindo dizer-se que estamos em presença de defeitos pelo que pugna pela improcedência da acção quanto aos mesmos constantes desses quesitos.
- Quanto à caducidade do direito dos autores de pedir a reparação dos defeitos – descriminados nas 1.ª e 2.ª conclusões da alegação de recurso – apurados e dados como provados nos pontos 12 e 13 da fundamentação de facto.
Salvo melhor entendimento, afigura-se-nos não assistir razão à apelante, como se demonstrará.
Na sentença recorrida, o Mm.º Juiz a quo escreveu o seguinte:
“(…) Como a própria ré acaba por admitir nos artigos 45.º a 59.º da sua contestação e também decorre da factualidade provada, os autores pessoas singulares não celebraram com a ré qualquer contrato de empreitada, antes o tipo de contrato que está aqui em causa é o de compra e venda. (…)”.
Com efeito, é o que resulta da factualidade provada nos pontos 1 e 4 da fundamentação de facto:
- “… Os autores (…) possuem inscritos, respectivamente, a seu favor as aquisições, por compra a “B S – Construções e Turismo, Limitada”, das fracções “O”, “S”, “AA”, “AC” e “AI” do prédio urbano sito na Urbanização B... Sol ... 2, Lote ..., freguesia de ..., composto de edifício de dois blocos, com cave, rés-do-chão, 1.º, 2.º e 3.º andares, tendo o bloco direito quarto andar para habitação…”;
- “… Por escritura outorgada a 16 de Maio de 2002, os segundos autores e a ré celebraram entre si, na qualidade respectiva de segundos e primeira outorgantes, a compra e venda da fracção “S” integrada no prédio urbano descrito no n.º 1…”.
É manifesto que nenhuma das partes se obrigou em relação à outra a realizar certa obra mediante um preço e, por isso, não foi celebrado entre elas nenhum contrato de empreitada – cf. dispõe o art. 1207.º do C. Civil.
Os autores e a ré celebraram entre si contratos de compra e venda, por referência à noção inscrita no artigo 879.º do Código Civil.
Partindo da definição legal de compra e venda, constante do referido preceito legal, chega-se à definição dos seus elementos essenciais que são obrigacionais: - dever do vendedor transmitir a propriedade e entregar a coisa; - dever do comprador proceder ao pagamento do preço.
Regressando à sentença recorrida, dela consta o seguinte:
“(…) Como decorre do regime legal da venda de coisas defeituosas, ao comprador assistem os direitos consistentes em resolver o contrato, em ver reparado o defeito ou ver substituída a coisa, em ver reduzido o preço, em opor a excepção de não cumprimento do contrato e em ser indemnizado.
O direito à reparação está previsto no artigo 914.º do Código Civil, pelo que, estando-se em presença dos aludidos vícios das coisas defeituosas, deve determinar-se tal reparação, a menos que a ré não seja pelos mesmos responsável.
Face ao disposto na parte final do artigo 914.º do Código Civil, cabia à ré, enquanto vendedora, o ónus da alegação e prova do desconhecimento dos vícios ou defeitos das coisas, visto ela estar, em princípio, por força do contrato, obrigada a prestar a coisa isenta de defeitos (Baptista Machado, Acordo negocial e Erro na Venda de Coisas Defeituosas, 1972), separata do Boletim do Ministério da Justiça, n.º 215, páginas 90 e seguintes).
Uma vez que a ré não fez a prova do desconhecimento dos aludidos defeitos, não afastou assim a mesma a presunção de culpa que sobre si impende nos termos do artigo 914.º do Código Civil, não bastando para o afastamento de tal presunção o que consta nos factos provados n.ºs 82 a 85 e 87, pois que a ré deveria ter adequado as construções que efectuou às condições do local em que foram efectuadas tais construções, condições essas que não podia desconhecer. (…)”.
Ora, a compra e venda de coisa defeituosa tem regulamentação própria que consta dos artigos 913.º a 922.º do C. Civil, pelo que eventuais vícios ou defeitos da coisa vendida – quer móvel quer imóvel como se depreende do disposto no n.º 3 do art. 916.º do mesmo diploma legal – estão naturalmente submetidos ao regime jurídico dos citados preceitos legais e não de qualquer outro contrato, nomeadamente, do contrato de empreitada.
Não havendo, pois, in casu, necessidade de fazer apêlo ao entendimento de que o regime do art. 1225.º do C.Civil também se aplica quando o vendedor do prédio tiver sido o seu construtor, independentemente da não existência de qualquer contrato de empreitada entre ele e o comprador.
Comentando o artigo 916.º do C.Civil (denúncia do defeito) escreveu Vaz Serra, in RLJ 113.º – 254, “… O regime neste artigo é aplicável se o imóvel foi vendido depois de construído, não tendo havido entre os interessados um contrato de empreitada que obrigasse a construi-lo para o comprador…”.
Sendo, aliás, inúmera a jurisprudência no sentido de que se não tiver sido celebrado contrato de empreitada, mas apenas um contrato de compra e venda de um imóvel, aos defeitos deste são de aplicar os artigos 916.º e 917.º do C.Civil e não o prescrito nos artigos 1224.º e 1225.º do mesmo diploma.
A título de exemplo, vide Acórdãos: - do S.T.J. de 18.12.1979, in BMJ 292.º-357, segundo o qual “No caso de um imóvel vendido já construído, não tendo havido qualquer contrato de empreitada entre os interessados, aos defeitos de uma coisa vendida não pode alargar-se o regime dos defeitos de coisa construída por empreitada, só podendo ser aplicado o regime do art. 916.º”; - e do T.R.L. de 14.06.1982, in C.J., 1982, 3.º, 118, em que se decidiu “Se não tiver sido celebrado contrato de empreitada, mas apenas um contrato de compra e venda de um imóvel, aos defeitos deste são de aplicar os artigos 916.º e 917.º do Código Civil, e não o prescrito nos arts. 1224.º e 1225.º, ainda que o vendedor tenha sido o construtor do prédio”.
Nem podia ser de outro modo, uma vez que a empreitada (contrato pelo qual uma das partes se obriga em relação à outra a realizar certa obra, mediante um preço, artigo 1207.º do C.C.), por um lado, e a compra e venda (contrato pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito, mediante um preço, artigo 874.º do C.C.), por outro, são contratos especiais, apresentando uma disciplina jurídica própria e com um regime específico sobre defeitos/vícios.
Sucede que, na falta de previsão legal expressa, a determinação do prazo de caducidade do direito de acção da compradora destinada a exigir da vendedora a reparação dos defeitos do imóvel vendido obter-se-á por interpretação extensiva dos artigos 916.º e 917.º do C.Civil relativos aos prazos de denúncia do defeito e de caducidade da acção de anulação por simples erro na compra e venda de coisas defeituosas que serão aplicáveis.
Sendo entendimento maioritário, quer da doutrina quer da jurisprudência, que o prazo de caducidade do direito de acção é o previsto no art. 917.º do C.Civil para a acção de anulação por simples erro, ou seja, seis (6) meses após a denúncia dos defeitos, ou, se não tiver havido denúncia, seis (6) meses após o decurso dos prazos fixados no artigo 916.º.
A propósito escreveram Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, em nota ao artigo 917.º, “(…) ser aplicável o prazo de seis meses, por interpretação extensiva do artigo, às acções que visem obter a reparação ou a substituição da coisa (art. 914.º). Além de não se justificar que fique dependente do prazo longo de vinte anos a extinção daqueles direitos em casos de simples erro (prazo ainda sujeito, como prescricional, a interrupções ou suspensões), seria incompreensível a desarmonia com o disposto no n.º 4 do artigo 921.º. Na verdade, garantido pelo vendedor o bom funcionamento da coisa vendida, o direito de obter a reparação ou a substituição extinguir-se-ia em curto prazo. Não havendo garantia, o direito de obter a mesma reparação ou substituição agora com base no art. 914.º, estaria sujeito ao prazo longo da prescrição, incoerência que não pode aceitar-se (…)”.
Em igual sentido se pronunciou Pedro Romano Martinez, in Cumprimento Defeituoso, em especial na Compra e venda e na Empreitada, 1994, pág. 413, ao escrever “…apesar do artigo 917.º ser omisso, tendo em conta a unidade do sistema jurídico no que respeita ao contrato de compra e venda, por analogia com o disposto no artigo 1224.º, dever-se-á entender que o prazo de seis meses é válido, não só para interpor o pedido judicial de anulação do contrato como também para intentar qualquer outra pretensão baseada no cumprimento defeituoso…”.
Por seu turno, no Ac. do T.R.L. de 30.11.1977, in BMJ 273.º-316, decidiu-se que “O artigo 917.º do Código Civil é aplicável, por interpretação extensiva, às acções que visem obter a reparação ou a substituição da coisa (art. 914.º) e, ainda, às que se destinem à cobrança das despesas feitas pelo comprador com a reparação e à exigência de indemnização pelos danos provocados pelos defeitos da obra”.
Na sentença recorrida, o Mm.º Juiz a quo entendeu – a nosso ver bem – não se ter verificado a caducidade do direito de denúncia dos defeitos, designadamente daqueles que agora nos ocupa por terem sido colocados em crise.
À luz do quadro factual provado:
- A construção do prédio descrito no n.º 1 ficou concluída em 17 de Maio de 2001 (ponto 2 da fundamentação de facto);
- A Câmara Municipal de ... autorizou a utilização do prédio descrito no n.º 1 por despacho de 3 de Abril de 2002 e emitiu o correspondente Alvará de Utilização n.º .../2002 a 6 de Maio de 2002 (ponto 3, idem);
- Por escritura pública outorgada a 16 de Maio de 2002, os segundos autores e a ré celebraram entre si, na qualidade respectiva de segundos e primeira outorgantes, a compra e venda da fracção “S” integrada no prédio urbano descrito no n.º 1 (ponto 4, idem);
- A entrega do prédio descrito no n.º 1 pela ré aos respectivos condóminos ocorreu a 31 de Maio de 2003 (ponto 5, idem);
- A 31 de Maio de 2003, pelas 16.00 horas, teve lugar a assembleia-geral de condóminos do prédio descrito no n.º 1, na qual os autores acordaram designadamente o seguinte:
“A administradora irá redigir carta à entidade construtora para que resolva as anomalias das partes comuns.
As anomalias correntes no interior do bloco esquerdo são as seguintes:
- O tecto da entrada necessita de ser pintado,
- Colocar tampas nas dobradiças da porta de entrada,
- Substituir o perfil da porta de entrada devido ao corte se encontrar defeituoso,
- Substituir as portas dos contadores, (…),
Em relação às garagens as anomalias existentes são as seguintes:
- Azulejo partido na casa de banho,
(…),” (ponto 12, idem);
- A co-autora G... remeteu, em 20 de Janeiro de 2005, uma missiva à ré da qual consta, sob a epígrafe «Defeitos de construção e acabamentos por concluir» designadamente o seguinte:
“Venho na qualidade de administradora dos blocos acima referenciados, enviar a descriminação de todos os defeitos e acabamentos por terminar nos vários lotes, os quais já lhe foram comunicados, anteriormente, por cartas e fax, enviados pelos respectivos administradores e ora condóminos, passando a discriminar os mesmos:
Defeitos e acabamentos comuns a todos os lotes
- Garagens:
(…), substituir o pavimento (…),
(…), (ponto 13, idem).
Quer se entenda como marco relevante para efeito de inicio da contagem do prazo de caducidade previsto no citado artigo 916.º n.º 3 do C.Civil, a data da formalização do contrato de compra e venda, ocorrida em 16.05.2002, ou, a data da entrega do identificado prédio pela ré aos respectivos condóminos, ocorrida em 31.05.2003, a conclusão a que chegamos é a mesma, ou seja, a denuncia dos defeitos elencados ocorreu antes de se completar o prazo de cinco anos, prescrito naquela norma legal, uma vez que a presente acção foi instaurada em 07.05.2007.
Pelo que, à data da propositura desta acção – acto impeditivo da caducidade, cfr. M. Brito, Cód. Civil Anotado, 1.º, 432 – o prazo de denúncia de tais defeitos, (elencados em 31.05.2003, na assembleia geral de condóminos, em que é referido ser necessário pintar o tecto da entrada do prédio, colocar tampas nas dobradiças da porta de entrada, substituir o perfil da porta de entrada devido ao corte se encontrar defeituoso, substituir as portas dos contadores, data essa em que ocorreu a entrega do prédio pela ré aos respectivos condóminos) bem como da denúncia, ocorrida em 20.01.2005, relativa à existência de azulejo partido na casa de banho, ainda se não tinha esgotado.
Apodíctico é que a presente acção com vista à reparação de defeitos no imóvel – tendo sido, como foi, intentada antes de findo o prazo de cinco anos, após a entrega do imóvel, fixado no n.º 3 do artigo 916.º do C.C. – óbviamente não caducou já que os prazos fixados no artigo 917.º do mesmo diploma legal nunca poderiam, no caso sub judice, ser ultrapassados.
Pelo que não colhe argumentação da apelante de que “… a douta sentença sob recurso violou, por errada interpretação, a aplicação o disposto no art. 1225.º do Código Civil, pelo que deverá ser dado provimento ao recurso de apelação ora interposto, declarando-se a caducidade destes defeitos…”, improcedendo consequentemente as primeiras seis conclusões da alegação da recorrente relacionadas com esta matéria.
- Quanto os factos quesitados e indicados na 9.ª conclusão da alegação recursiva que, na perspectiva da apelante, contêm matéria conclusiva não especificando os defeitos ou vícios intrínsecos e de que modo desvalorizam a coisa ou impedem o fim a que se destinam ou eventuais divergências face às qualidades asseguradas ou necessárias.
Salvo devido respeito, também não assiste razão à recorrente.
Antes de mais, importa referir que a ré/apelante sempre poderia ter reclamado contra a redacção de tais quesitos, na fase da condensação, o que não sucedeu.
Embora saibamos que quer a especificação quer a base instrutória têm sempre um valor “provisório”.
À luz do Assento do S. T. J. n.º 14/94, de 26.05, «A especificação, tenha ou não havido reclamações, tenha ou não havido impugnação do despacho que as decidiu, pode sempre ser alterada, mesmo na ausência de causas supervenientes, até ao trânsito em julgado da decisão final do litígio».
Tal como a base instrutória na medida em que – como refere Ana Prata, in Dicionário Jurídico, Almedina, vol. I, 5.ª edição, pág. 206 – é constituída por um conjunto de questões, as quais devem ser respondidas posteriormente pelo tribunal, facilitando a sua decisão. Daí que a base instrutória não constitua, por si, caso julgado (…).
Com efeito, a matéria de facto assente e a base instrutória têm uma função meramente instrumental, podendo sempre ser alteradas, mesmo na ausência de causas supervenientes até ao trânsito em julgado da decisão final do litígio.
Tal regime deve-se ao facto de a selecção da matéria de facto (na fase do saneamento do processo, de harmonia com o disposto no art. 511.º do C.P.C.) ter apenas em vista arrumar factos até aí apurados e indicar aqueles sobre os quais deve recair a produção de prova subsequente, na fase de instrução.
Assim sendo, por não operar a preclusão, a ré/apelante pode, no recurso da decisão final, reagir contra a redacção dos quesitos por entender que a mesma carece de clareza, “… contendo matéria conclusiva, não especificando os defeitos ou vícios intrínsecos…”, apesar de não ter apresentado prévia reclamação contra tal organização da base instrutória.
De todo o modo, vejamos a redacção desses quesitos (cujas respostas positivas deram lugar aos factos provados n.ºs 52, 53, 64, 73 e 75 da fundamentação de facto):
45.º - Os estores das fracções do prédio descrito na alínea a) da matéria de facto assente apresentam marcas/furos causados pelo granizo?
46.º - As portas de correr de acesso às varandas do prédio descrito na alínea a) da matéria de facto assente têm difícil abertura?
62.º - Alguns estores da fracção “S” do prédio descrito na alínea a) da matéria de facto assente não abrem?
79.º - A porta de acesso à varanda da fracção “AC” do prédio descrito na alínea a) da matéria de facto assente não abre?
82.º- Alguns dos estores da fracção “AC” do prédio descrito na alínea a) da matéria de facto assente não funcionam correctamente?
Tais quesitos – ao invés do entendimento da apelante – não contêm matéria conclusiva, antes deles ressaltando claramente os concretos defeitos ou vícios apontados às fracções do prédio urbano sito na Urbanização B S ... 2, Lote ..., freguesia de ..., ....
Sendo, pois, perfeitamente perceptíveis as situações materiais e concretas alegadamente verificadas nas referidas fracções.
Os factos neles constantes sintetizam bem e de forma clara o que foi alegado pelos autores no seus articulados.
Pelo que, sem necessidade de mais esclarecimentos, improcedem as conclusões da alegação de recurso relacionadas com a alegada incorrecta formulação dos aludidos quesitos.
Finalmente, sustenta a apelante que os recorridos não provaram nem alegaram sequer que a gravidade de tais defeitos são de modo a afectar o uso da fracção e prédio ou que acarretam a sua desvalorização ou que não dispõe de qualidades asseguradas pela recorrente.
A este propósito, o Mm.º Juiz a quo discreteriou nos termos seguintes:
“(…) Para efeitos da compra e venda a lei entende como defeitos os vícios que desvalorizam a coisa ou impedem a realização do fim a que se destina, bem como divergências face às qualidades asseguradas ou as necessárias para aquele fim (artigo 913.º do Código Civil).
Conforme refere Pedro Romano Martinez, “numa noção ampla, o defeito corresponde a uma desvio à qualidade devida, desde que a divergência seja relevante” – Cumprimento Defeituoso – Em Especial na Compra e Venda e na Empreitada, Almedina, página 181.
O artigo 913.º – como nos ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, volume II, 4.ª edição, 1997, páginas 205 e 206 – cria um regime especial “ para as quatro categorias de vícios que nele são destacadas:
a) Vício que desvalorize a coisa;
b) Vício que impeça a realização do fim a que ela é destinada;
c) Falta de qualidades asseguradas pelo vendedor;
d) Falta das qualidades necessárias para a realização do fim a que a coisa se destina.
Equiparando, no seu tratamento, os vícios às faltas de qualidade da coisa e integrando todas as coisas por uns e outras afectadas na categoria genérica das coisas defeituosas, a lei evitou as dúvidas que, na doutrina italiana por exemplo, se tem suscitado sobre o critério de distinção entre um e outro grupo de casos.
Como disposição interpretativa, manda o n.º 2 atender, para a determinação do fim da coisa vendida, à função normal das coisas da mesma categoria. Assim um automóvel é feito para circular; uma casa de moradia para habitar; um celeiro para guardar cereais; uma adega para guardar vinho; uma instalação eléctrica para dar luz ou energia, etc.”.
Assim delimitado o conceito de coisa vendida defeituosa e compulsando agora a matéria de facto provada, verifica-se que os autores lograram provar a existência dos defeitos que estão mencionados nos factos n.ºs (…), 52, 53, (…), 64, (…), 73, 75 e (…). (…)”.
Acerca da venda de coisas defeituosas, prevista nos arts. 913.º e segs., do C. Civil, escreveram Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil Anotado, vol. II, em anotação ao referido preceito legal, o seguinte: “(…) Os pressupostos fundamentais do regime especial consagrado nesta secção assentam mais nas notas objectivas das situações por ela abrangidas do que na situação subjectiva do erro em que, nalguns casos, se encontre o comprador, ao contrário do regime da anulação do contrato, (…), Observe-se que o regime estabelecido nos artigos 913.º e seguintes se refere apenas às coisas defeituosas (às coisas com defeito) e que, entre os defeitos da coisa, se aplica sómente aos defeitos essenciais, seja por que impedem a realização do fim a que a coisa se destina, seja porque a desvalorizam na sua afectação normal (imóvel com deficiente sistema de canalizações), seja porque a privam das qualidade asseguradas pelo vendedor (…)”.
Também Menezes Leitão, in Direito das Obrigações, vol. III, Contratos em Especial, Almedina, 4.ª edição, pág. 120, se pronunciou nos termos seguintes “(…) A aplicação do regime de venda de coisas defeituosas assenta em dois pressupostos de natureza diferente, sendo o primeiro a ocorrência de defeito e o segundo a existência de determinadas repercussões desse defeito no âmbito do programa contratual. Quanto ao primeiro pressuposto, a lei faz incluir assim no âmbito da venda de coisas defeituosas, quer os vícios da coisa, quer a falta de qualidades asseguradas ou necessárias, (…), “vícios” abrangerá as características da coisa que levam a que estas sejam valoradas negativamente, enquanto que a “falta de qualidades” embora não implicando a valoração negativa da coisa, a coloca em desconformidade com o contrato. Em relação ao segundo pressuposto, para que os defeitos da coisa possam desencadear a aplicação do regime de venda de coisas defeituosas torna-se necessário que eles se repercutam no programa contratual, originando uma de três situações: a desvalorização da coisa; a não correspondência com o que foi assegurado pelo vendedor e a sua inaptidão para o fim a que é destinada. A primeira situação refere-se aos vícios e a segunda à falta de qualidade, enquanto a terceira abrange estas duas situações (…)”.
Regressando ao caso concreto, tais quesitos obtiveram as respostas afirmativas constantes da fundamentação de facto e identificadas sob os seguintes pontos:
52 – Os estores das fracções do prédio descrito na alínea a) da matéria de facto assente apresentam marcas/furos causados pelo granizo – resposta dada ao quesito 45.º;
53 - Algumas portas de correr de acesso às varandas do prédio descrito no n.º 1 têm difícil abertura/fecho por, em lugar de rolarem nos respectivos rodízios, antes se arrastam quando são abertas/fechadas – resposta ao quesito 46.º;
64 – Em três estores da fracção “S” do prédio descrito no n.º 1 as respectivas fitas não funcionam, o que impede a abertura dos estores – resposta ao quesito 62.º;
73 - A porta de acesso à varanda da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1 abre, mas no entanto apresenta dificuldade em correr por, em lugar de rolar nos respectivos rodízios, arrasta-se quando é aberta/fechada, necessitando por isso de afinação – resposta ao quesito 79.º;
75 - Os estores da fracção “AC” do prédio descrito no n.º 1, devido às respectivas lamelas serem flexíveis e atendendo à sua dimensão em largura, tal provoca um desencontro das palhetas que começam por isso a ficar presas, o que leva a que o estore não funcione de forma normal – resposta ao quesito 82.º.
Ao contrário do que sustenta a apelante, os autores lograram provar a falta de qualidade e vícios que afectam o uso das fracções.
Com efeito, tal como se apresentam as portas e os estores – aquelas por abrirem com dificuldade por razões mecânicas e estes por não abrirem ora devido às fitas não funcionarem ora devido à estrutura e dimensão dos mesmos, apresentando inclusivé marcas/furos causados pelo granizo quando se trata de construção com cerca de cinco anos – certamente que não cumprem a função normal para que se destinam.
O que vale por dizer que as portas e os estores das fracções – a que alude a factualidade provada nos pontos 52, 53, 64, 73 e 75 – apresentam anomalias/deficiências reveladoras de falta de qualidade, causadoras de desvalorização e em última análise afectam o seu uso normal.
Termos em que improcedem as restantes (7.ª a 12.ª) conclusões da alegação de recurso.
IV – Decisão
Por todo o exposto acordam os Juízes deste Tribunal da Relação em julgar improcedente a apelação confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Lisboa, 13 de Dezembro de 2012
Gilberto Martinho dos Santos Jorge
Maria Teresa Batalha Pires Soares
Ana Lucinda Mendes Cabral |
