Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 28111/17.6T8LSB.L1-6 |  |
DIREITO À REMUNERAÇÃO
NEXO DE CAUSALIDADE
II) A remuneração é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação, importando estabelecer um nexo causal entre a actividade do Autor e a concretização do negócio, ou seja, se o comprador efectivo chegou ao negócio por via da actividade desenvolvida pelo mediador.
III) Embora oriunda de um ramo diverso, a doutrina da causalidade adequada oferece o enquadramento para a apreciação do nexo causal que seja a um tempo suficiente robusto para não se reconduzir à condição sine qua non, conseguindo do mesmo passo não desprezar a actividade que, isolada ou em conjunto com outras, possibilitou o negócio.
IV) Assim, não é necessária a continuidade do nexo causal e também não é indispensável que o mediador tenha colaborado até ao final das negociações, bastando que tenha conduzido as partes ao ponto em que a conclusão do contrato surge como possível, nomeadamente pela continuidade do interesse contratual gerado com intervenção do mediador.
V) Não obsta ao direito à remuneração o facto de parte das negociações e a conclusão do contrato visado terem ocorrido após o termo do contrato de mediação.
I) RELATÓRIO
J…., com os sinais dos autos, veio instaurar a presente acção declarativa de condenação sob a forma de processo comum contra SOCIEDADE …, LDA., MR…, FR.. e ÁG.., todos com os sinais dos autos, pedindo a condenação dos Réus:
a) a pagar ao Autor a quantia de € 395.500,00 (trezentos e noventa e cinco mil e quinhentos euros), correspondente à remuneração devida pelos serviços de mediação imobiliária prestados, acrescido de € 90.965,00 (noventa mil novecentos e sessenta e cinco euros), a título de IVA, no total de € 486.465,00 (quatrocentos e oitenta e seis mil quatrocentos e sessenta e cinco euros);
b) a pagar ao Autor uma indemnização por danos não patrimoniais resultante da actividade ilícita dos Réus, nunca em valor inferior a € 25.000,00 (vinte e cinco mil euros);
c) a pagar ao Autor juros de mora à taxa legal desde a citação até ao seu efectivo e integral pagamento, devendo a taxa ser acrescida de 5% desde o trânsito em julgado da sentença condenatória, nos termos do disposto no artigo 829.º-A, do Código Civil;
d) a procederem à rectificação das escrituras públicas de compra e venda dos bens imóveis objecto do contrato de mediação imobiliária, com a expressa inclusão de que houve mediação imobiliária na celebração dos negócios em causa.
Alegou para tanto, em resumida súmula, que foi contratado pelos Réus como mediador imobiliário para a venda de cinco lotes de terreno, tendo apresentado aos Réus interessado na compra, que foi sendo substituído na posição contratual de interessado no decurso de negociações em que o Autor participou, com o auxílio de diversos contactos seus com quem tinha estabelecido parceria para a promoção da venda dos imóveis, vindo os Réus a celebrar o negócio com um dos interessados que lhes indicou e a que chegou através de informações dos seus parceiros …..
Interpelou os Réus para lhe pagarem a comissão acordada, o que estes negaram, pelo que agora a pede, acrescida de indemnização pelos danos de natureza não patrimonial que sofreu.
Os Réus defenderam-se por excepção invocando ilegitimidade do Autor, desacompanhado dos seus alegados parceiros, e impugnando a versão do Autor de que o contrato foi celebrado com entidade por ele indicada, antes referindo que o Autor nada teve a ver com o negócio que concretizaram quando, aliás, já caducara o contrato de mediação celebrado em 23 de Agosto de 2016, por seis meses. Pediram a condenação do Autor como litigante de má-fé no pagamento de multa e indemnização.
O Autor replicou defendendo a sua legitimidade e pronunciando-se pela improcedência da sua condenação como litigante de má-fé.
Foi proferido despacho que julgou intempestiva a réplica por a resposta dever ter lugar em audiência prévia.
Veio aos autos informação de ter falecido o Réu ÁG e, tramitado o incidente de habilitação, no seu termo foi habilitada a co-Ré MR..para, em substituição do falecido, prosseguir os termos do processo.
Em audiência prévia, o Autor desistiu do pedido de rectificação das escrituras (tendo-se em atenção a correcção do lapso ulteriormente efectuada quanto à alínea do pedido objecto da desistência), o que foi homologado judicialmente; foi apreciada e julgada improcedente a excepção de ilegitimidade activa; foi delimitado o objecto do litígio e enunciados os temas da prova; apreciados os requerimentos de prova e designada a data da audiência de discussão e julgamento.
Cumprido o demais legal, houve julgamento, após o que foi proferida sentença que julgou parcialmente procedente a acção:
a) absolvendo os réus do pedido de condenação no pagamento ao autor da quantia de € 25.000,00 a título de danos não patrimoniais;
b) condenando-os no pagamento ao autor da quantia de € 395.000,00, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, e dos juros de mora vencidos e vincendos, calculados à taxa legal, sobre a quantia referida, contados desde a citação até efectivo e integral pagamento, acrescida de 5 % desde o trânsito em julgado da presente sentença e por cada dia de atraso no pagamento, a título de sanção pecuniária compulsória; e
c) absolvendo o autor do pedido de condenação como litigante de má fé.
Desta sentença vem interposto pelos Réus o presente recurso, solicitando a fixação de efeito suspensivo para o que prestaram caução mediante garantia bancária. Tendo alegado, concluíram como segue as suas alegações:
I. Do supra exposto resulta que o presente recurso tem por finalidade: (i) a verificação e declaração da nulidade da sentença; (ii) a alteração da matéria de facto dada como provada, através da reapreciação da prova produzida e, mesmo que a matéria de facto não seja alterada, o que não se concede (iii) alteração da decisão de direito quanto a cada uma das questões que são colocadas.
II. Primus, e quanto à nulidade da sentença, entendem os Recorrentes que a sentença peca por falta de fundamentação, por ser omissa na pronúncia sobre questão que directamente posta à consideração do tribunal e que, inclusivamente, seria de conhecimento oficioso e ainda por ser ininteligível, por contradição entre os fundamentos apresentados elencados pelo Tribunal a quo e a decisão final deles extraída.
III. A sentença é nula por falta de fundamentação porquanto no ponto 6º dos factos considerados provados, o Tribunal a quo decidiu que “As partes fixaram a validade de seis meses para o acordo referido em 2º contados a partir da data da sua celebração, e acordaram que o mesmo se renovaria automaticamente, por iguais períodos havendo acordo das partes.”, e no ponto 12º dos factos considerados provados, o Tribunal a quo considerou que “Apesar de não ter havido redução a escrito da renovação do acordo referido em 2º, as partes mantiveram a comunicação entre si com vista à venda dos lotes de terreno, concretamente, mediante emails trocados entre os representantes dos réus …..”, sendo que a cláusula 8ª do CMI, previa que “o presente contrato tem validade de seis meses a partir da data da sua celebração. A sua renovação poderá ser efectuada automaticamente por iguais períodos se houver acordo das partes contratantes.”
IV. O Tribunal a quo, deu como provada uma renovação tácita do CMI, sem que para tanto apresentasse fundamentação que suportasse tal decisão. Com efeito, no capítulo “VI-Fundamentação de Facto” e no capítulo “VII – O Direito”, o Tribunal a quo não apresenta fundamento bastante de facto ou de direito que suporte, por um lado, a decisão sobre a renovação tácita do CMI e, por outro lado, que a caducidade não se tenha verificado nos termos do Direito aplicável.
V. Inclusivamente, é o próprio Tribunal a quo que decide no ponto 19º da matéria de facto provada que “A partir de 23.02.2016 [7…. deixaram de incluir o autor ou o parceiro deste, …, nas comunicações electrónicas com vista à concretização da venda dos lotes de terreno em discussão.”
VI. Ou seja, considerou como provado que na data do termo do CMI (6 meses de prazo, recorde-se, com início em 23.08.2016), o Recorrido e o seu “parceiro” deixaram de estar envolvidos no negócio de compra e venda, por conseguinte, é notório que ocorreu o termo do CMI.
VII. Mais, o Tribunal a quo não explica como ultrapassa a imposição contratual de acordo das partes para que a renovação se produzisse, assumindo este facto de forma automática, contra a vontade expressa pela Partes.
VIII. O Tribunal a quo falha quando, para fundamentar a sua decisão sobre o ponto 12º (e demais pontos), levanta questões ao invés de apresentar fundamentação que possa permitir ao seu interlocutor percepcionar da lógica da decisão.
IX. Nos termos do artigo 154º, n.º 1 do CPC, a fundamentação em que se alicerça a sentença não pode consistir numa simples adesão ao que é invocado pelo Recorrido.
X. A fundamentação da matéria de facto provada e não provada, com a indicação dos meios de prova que conduziram àquela decisão, bem como a fundamentação da convicção do julgador deve ser clara, objectiva e discriminada pelo que é ónus do Tribunal indicar o caminho lógico que percorreu até aquela decisão. Nessa medida, “Uma deficiente ou obscura alusão aos factos provados ou não provados pode comprometer o direito ao recurso da matéria de facto e, nessa perspectiva, contender com o acesso à Justiça e à tutela efectiva, consagrada como direito fundamental no art. 20º da Constituição da República.” (Ac. STJ de 26.02.2019, processo 1316/14.4TBVNG-A.P1.S2).
XI. Logo, pela omissão de fundamentação, a sentença é nula nos termos e para os efeitos da alínea b) do artigo 615º do CPC.
XII. Enferma também de nulidade a sentença proferida pelo Tribunal a quo, porquanto peca por omissão de pronúncia quer quanto à caducidade do CMI, a qual, além de ser do conhecimento oficioso, foi expressamente invocada pelos Recorrentes, quer quanto à falta de análise sobre a questão da exclusividade da actividade de mediação imobiliária do Recorrido.
XIII. O Tribunal a quo limitou-se a aplicar (mal, diga-se) o Direito vigente na perspectiva de estabelecer um nexo causal para efeitos de atribuição da remuneração ao Recorrido, sem cuidar, previamente, de verificar se a alegada actividade deste se encontrava enquadrada contratual e/ou legalmente.
XIV. Impunha-se ao Tribunal a quo, por dever legal, a análise da invocada caducidade à luz do Direito vigente, o que não se verificou.
XV. Nos termos do artigo 333º do Código Civil, a caducidade deve ser apreciada oficiosamente pelo Tribunal. In casu, a mesma não foi apreciada pelo que: “A omissão de pronúncia significa ausência de decisão sobre questões que a lei impõe sejam conhecidas, que abrange quer as questões de conhecimento oficioso, quer as questões colocadas à apreciação do tribunal pelos sujeitos processuais.” (Ac. TRC de 14.01.2015, 38/13.8JACBR.C1).
XVI. Mas a omissão de pronúncia também ocorre em relação ao regime de exclusividade acordado entre Recorrido e Recorrentes e que, por si, afastava de imediato qualquer relação causal entre a actividade do Recorrido e a concretização do negócio.
XVII. Assim, “A nulidade consistente na omissão de pronúncia ou no desrespeito pelo objecto do recurso, em directa conexão com os comandos ínsitos nos arts. 608.º e 609.º do CPC, só se verifica quando o tribunal deixe de pronunciar-se sobre questões ou pretensões que devesse apreciar e cuja apreciação lhe foi colocada.” (Ac. STJ de 03.10.2017, processo 2200/10.6TVLSB.P1.S1).
XVIII. Por conseguinte, o Tribunal a quo peca por omitir pronúncia sobre questões que lhe foram trazidas ao conhecimento pelos Recorrentes (vd. artigos 223º a 229º da Contestação) e, por conseguinte, “A omissão de pronúncia é um vício que ocorre quando o Tribunal não se pronuncia sobre essas questões com relevância para a decisão de mérito e não quanto a todo e qualquer argumento aduzido. (Ac. TRL de 08.05.2019, processo 1211/09.9GACSC-A.L2-3).
XIX. Destarte, a sentença é nula nos termos e para os efeitos da alínea d) do artigo 615º do CPC.
XX. Mas, a sentença é, também, ininteligível por contradição entre decisões o constante nos pontos 19º, 26º, 33º, 45º e 59º da matéria de facto provada e das alíneas a) e g) da matéria de facto não provada com o fundamento de Direito.
XXI. Com efeito, o Tribunal a quo dá como provado o seguinte:
a. Ponto 19º - “A partir de 23.02.2017, ……deixaram de incluir o autor ou o parceiro deste, ….o, nas comunicações electrónicas com vista à concretização da venda dos lotes de terreno em discussão.”
b. Ponto 26º - “Na concretização da venda dos lotes de terreno identificados em 3º, intervieram:
-…
, na qualidade de representante dos restantes comproprietários dos lotes de terreno (o falecido pai dos 2º e 3º réus);
- (…)
- o autor na qualidade de mediador imobiliário;
(…)”
c. Ponto 33º - “O autor não elaborou a minuta de contrato-promessa de compra dos lotes identificados em 3º à sociedade “Socies, Lda.”
d. Ponto 45º - “O contrato promessa de compra e venda não foi assinado em 30/12/2016”.
e. Ponto 59º - “O autor não elaborou qualquer documento escrito de formalização do negócio de compra e venda dos lotes de terreno, nem diligenciou junto das entidades respectivas pela obtenção da documentação necessária”,
XXII. No entanto, em sede de factos não provados, o Tribunal a quo decidiu:
a. Alínea a) – “O facto de as competentes escrituras públicas de compra e venda só virem a ser celebradas em Maio de 2017 ficou a dever-se única e exclusivamente à necessidade de reunir todas as condições e documentação necessária para o efeito, trabalho realizado pelo autor”.
b. Alínea g) – “O autor não procedeu a qualquer diligência para que o negócio de venda dos terrenos identificados em 3º fosse concluído e assinado”.
XXIII. É paradoxal que o Tribunal a quo considere provado que o Recorrido nada tenha feito em relação à concretização do negócio e que, ao mesmo tempo, dê como não provado o contrário, ou seja, que o Recorrido realizou diligências para que o negócio fosse concluído.
XXIV. O Tribunal a quo apresenta duas decisões quanto à matéria de facto completamente antagónicas entre si, o que, sem fundamentação, torna a sentença ininteligível.
XXV. E, ainda que se admitisse a decisão da matéria de facto tal quale, o que não se concede, e só por hipótese se cogita, atento o Direito aplicável, sempre seria incompreensível que dando o Tribunal a quo como provado que o Recorrido nada fez para a concretização do negócio tenha direito a ser remunerado por essa concretização do negócio: “Contudo, o direito à remuneração contratualmente prevista (…) só é devido, nos termos do artigo 19º, n.º 1, da Lei 15/2013, ‘(…) com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.” ou “…para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador (…).”
XXVI. Há uma evidente contradição entre os factos provados e não provados e os próprios fundamentos, o que tornou ilógica a decisão: “I -A decisão tem como antecedentes lógicos os fundamentos de direito (premissa maior) e os fundamentos de factos (premissa menor), não podendo o sentido da decisão achar-se em contradição ou oposição com os fundamentos, o que sucede sempre que na construção da sentença os fundamentos expressos pelo juiz, necessariamente, haveriam de conduzir a uma solução de sentido antagónico: a proposição final (conclusão) revela-se incompatível com as proposições logicamente antecedentes (fundamentos), o que traduz um vício de raciocínio.” (Ac. STJ de 07.05.2008, processo n.º 3380/07).
XXVII. Portanto, in casu, estamos perante uma “contradição entre os factos e a decisão (…) quando os respectivos fundamentos estejam em oposição com a decisão: trata-se da deficiência em que o silogismo em que se analisar a decisão, contém fundamentos que levam logicamente a um juízo em determinado sentido, mas em que a decisão efectivamente adoptada é a de sentido oposto.” (Acórdão do STJ de 04.02.2014, processo n.º 187/04).
XXVIII. Vicio que dita também a nulidade da sentença, atenta a alínea c) do artigo 615º, n.º 1 do CPC.
XXIX. Sem prejuízo, e ainda que não se considerassem as nulidades aqui invocadas (o que não se concede), a sentença peca igualmente por traduzir uma deficiente valoração da prova e por encerrar em si uma má aplicação do Direito vigente.
XXX. Entendem os Recorrentes que o Tribunal a quo não procedeu à realização conveniente do exame crítico da prova produzida, violando o n.º 4 do artigo 607º do CPC, recusando, sem fundamento, a contraprova produzida por estes.
XXXI. Resultou evidente que os depoimentos das testemunhas indicadas pelo Recorrido não mereciam valoração porque foram prestados por quem tem interesse directo na causa o que, aliás, nos termos do artigo 496º do CPC, impediria a sua ocorrência, pois que todos os supostos “parceiros” do Recorrido poderiam ter assumido a posição de co-autor, a partir do momento em que, expressamente, perante o Tribunal a quo afirmam que têm interesse em que o Recorrido receba a remuneração que peticiona para terem direito ao seu quinhão.
XXXII. E é o que o próprio Tribunal a quo que o reconhece ao afirmar que “Assiste razão aos réus quando, em alegações finais, afirmaram que estas testemunhas têm interesse directo no desfecho da acção (em concreto que o autor receba a comissão prevista no contrato de mediação imobiliária – fls. 13 e 14 – e, subsequentemente, lhes pague a percentagem estipulada no acordo de parceria imobiliária – fls. 15 dos autos.” e que é corroborado pelos próprios depoimentos das testemunhas que, sem pudor, disseram, de forma desconcertante, terem interesse no desfecho da acção para receberem a sua parte no negócio!
XXXIII. Aduz-se ainda que são várias as contradições que podem ser apontadas na sentença aqui em recurso pois que ora se dá como provado (sem prejuízo do aqui exposto) que foram intervenientes no processo de compra e venda, do lado dos Recorrentes(….) que se chegou à sociedade compradora, através de várias ligações pessoais, como descrito no facto 9º.
XXXIV. O Tribunal a quo, na sentença ora em crise, não explica as várias relações entre os supostos intervenientes no negócio, sendo certo que, só as “testemunhas” do Recorrido afirmam a existência de um “Acordo de Parceria”, esse acordo esse que foi especificadamente impugnado pelos Recorrentes, por lhes ser totalmente desconhecido, sendo que, inclusivamente, em Tribunal quer Recorrido que supostos “parceiros” confessaram que se apresentaram aos Recorrentes na qualidade de compradores e não como “parceiros”, tendo, aliás, confessado não serem detentores de qualquer licença AMI para o efeito!!
XXXV. Acresce, também, que o Tribunal a quo não cuidou de demonstrar como é que os supostos “parceiros” e o Recorrido tiveram intervenção directa no processo de compra e venda quando são os mesmos que confessam que não conheciam os compradores finais e muitos deles, até mesmo, nem sequer conheciam os vendedores ou sequer se conheciam entre si. Os depoimentos aqui transcritos demonstram à saciedade esse total desconhecimento!
XXXVI. Daí que da conjugação da prova produzida – documental e testemunhal – e dos factos aceites por acordo e impugnados, resulta evidente que não poderia o Tribunal a quo decidir como fez em relação à matéria de facto provada.
XXXVII. O facto 7º não resulta provado do teor do documento de fls. 15 (documento 3 da petição inicial) porquanto o mesmo foi impugnado expressamente e, igualmente, não pode resultar provado do depoimento das testemunhas do Recorrido e das suas próprias declarações porquanto todos têm interesse, directo e indirecto no desfecho favorável da acção, tendo sido erradamente admitidos como testemunhas.
XXXVIII. E pelo mesmo motivo, o facto 9º não pode resultar provado, unicamente, das declarações das testemunhas do Recorrido, todas com interesse na causa, de tal forma que teriam a mesma legitimidade que foi reconhecida ao Recorrido para nela serem coautores.
XXXIX. E, o mesmo se diga sobre o facto 12º que, aliás, como supra demonstrado, está em contradição com o facto 19º.
XL. E quanto ao facto 26º, para além de se reiterar que não pode resultar provado dos depoimentos e declarações de quem tem interesse directo, ou indirecto, na causa, entra em contradição com os factos 7º e 9º.
XLI. De igual modo, não poderá proceder a fundamentação que o Tribunal a quo apresenta para justificar os factos dados como não provados e elencados nas alíneas f), g), i), l), ad), ae) af), ai), aj), al), am).
XLII. Com o devido respeito, o Tribunal a quo não procedeu à análise crítica da prova produzida e, não o tendo feito, expendeu uma decisão fundada em erro de pressuposto de facto.
XLIII. Por conseguinte, deverão os factos provados e não provados aqui colocados em crise ser revogados, e, em consequência, dar-se como provado que o Recorrido não actuou nem diligenciou no sentido do negócio se concretizar e que este não aconteceu em consequência de uma actuação concertada dos parceiros para esse fim.
XLIV. Destarte, admitida a impugnação da decisão sobre a matéria de facto, porque os condicionalismos legais foram cumpridos pelos Recorrentes, entende-se que o Venerando Tribunal da Relação de Lisboa dispõe dos meios suficientes para alterar aquela decisão.
XLV. Mas, para além do notório erro de julgamento de facto e da má apreciação da prova produzida, que conduziram a um desvio na sua fundamentação, é incompreensível, também, a aplicação do Direito que é feita pelo Tribunal a quo, que, também neste considerando, merece censura.
XLVI. Nos termos do artigo 2º da Lei 15/2013 de 08.02, que veio regular o Regime Jurídico da Actividade de Mediação Imobiliária, a actividade de mediação imobiliária pode ser exercida por intermédio de pessoa singular ou pessoa colectiva, que se dedique a essa actividade, consistindo na prospecção e recolha de informações para encontrar bens imóveis ou na promoção de bens imóveis, através de contrato celebrado para o efeito.
XLVII. E, nos termos do artigo 3º da mencionada Lei, só empresas de mediação imobiliária, e mediante contrato, podem exercer a actividade mediação imobiliária.
XLVIII. Estipula o artigo 16º da referida Lei, o contrato de mediação imobiliária deve assumir, obrigatoriamente, a forma escrita, e dele deverá constar, entre outros elementos, obrigatoriamente, a duração do contrato (no omisso, o prazo supletivo será de 6 meses) e o regime da actividade (exclusividade ou não), com especificação dos efeitos.
XLIX. Os artigos 23º, 24º e 25º da mencionada Lei, estabelecem que as empresas de mediação imobiliária poderão ter colaboradores que, consoante a sua actividade serão designados de técnicos de mediação imobiliária ou de angariadores de mediação imobiliária, sendo obrigatório que os mesmos se identifiquem como tal, através de cartões de identificação com identificação da empresa de mediação imobiliária.
L. Por sua vez, o artigo 19º da referida Lei determina que a remuneração da actividade de mediação imobiliária só ocorrerá com a conclusão e perfeição do negócio visado em consequência da actividade de mediação imobiliária.
LI. Nos termos do artigo 17º da mesma Lei, está expressamente vedado a quem exerce actividade de mediação imobiliária, entre outros, auferir remuneração de ambas as partes do negócio visado e intervir como parte interessada em qualquer negócio.
LII. Acresce que, tem sido entendimento generalizado na jurisprudência que o mediador, no CMI, só tem direito à remuneração convencionada se o negócio visado vier a ser concluído e desde que a celebração deste tenha sido o corolário/consequência da sua actividade, exigindo-se um nexo causal entre a sua actuação e a outorga do contrato visado.
LIII. Ou seja, compete ao mediador a alegação e prova dos pressupostos do seu direito, particularmente da verificação desse mesmo nexo causal, (cf. artigo 342.º, n.º 1 do Código Civil).
LIV. Isto é, o direito à remuneração implica a execução da prestação contratual a que o mediador se obrigou, nomeadamente a prática dos actos adequados a conseguir que seja atingido o objectivo do contrato - a concretização e perfeição do negócio visado com a mediação.
LV. O que significa que, “o mediador adquire o direito a receber a remuneração/comissão quando o seu trabalho influi sobre a conclusão do negócio – ou seja, o mediador tem direito à comissão quando, embora a sua actividade não seja a única causa determinante da cadeia dos factos que deram lugar ao negócio pretendido pelo comitente, contribuiu/influiu decisivamente para ela”(Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1).
LVI. Apesar da cláusula 2.º do CMI estipular que “o Mediador obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na Compra, pelo preço de 500€/m2, da área de construção acima do solo, da referida propriedade, desenvolvendo para o efeito, acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do respectivo imóvel”, esse interessado estava pré-definido, conforme previsto na cláusula 4.º do CMI: “1- Os Segundos Contratantes contratam o Mediador em regime de exclusividade para o cliente (Socies); 2 – Para os restantes potencias compradores, manter-se-á regime normal de não exclusivo.”
LVII. Portanto, no âmbito do CMI em apreço, o negócio visado era a compra dos lotes por parte da sociedade “Socies, Lda.” (ou pelos seus sócios), que, consequentemente, permitiria a atribuição de remuneração do Recorrido nos termos da cláusula 5.ª do CMI e do artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, logo, a obrigação do Recorrido perante os Recorrentes era uma obrigação de resultados – a venda do imóvel à “Socies, Lda.” ou aos seus sócios -, que não tendo sido alcançada pelo Recorrido, não lhe dá direito a auferir qualquer remuneração.
LVIII. Para além dessa obrigação de resultado, é evidente que a mediação do Recorrido, tal decorre da cláusula 4ª do CMI, não era exclusiva, podendo os Recorrentes realizar o negócio projectado, quer por eles mesmos, quer por intermédio de outras empresas de mediação imobiliária..
LIX. Ora, para que o Recorrido, num regime de não exclusividade, pudesse ter direito à remuneração pela mediação, impunha-se a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação., pois que” Para que a mediadora tenha direito a tal remuneração será ainda necessário que tenha apresentado esse interessado ao seu cliente (ainda que seja pelo mero fornecimento da identificação das pessoas que a contactam e às quais proporciona uma visita ao imóvel) ou que, de qualquer forma, tenha potenciado ou facilitado o contacto entre ambos, promovendo a sua aproximação, já que é este o cerne da mediação e o conteúdo essencial da prestação a que se obrigou pelo contrato de mediação. (…).” - Ac. TRC de 17.12.2014, proc. 242/11.3TBNZR.C1
LX. Mas, da análise da prova produzida, documental e testemunhal, ficou sobejamente demonstrado que o Recorrido não desenvolveu qualquer actividade concreta que potencializasse a perfeição do negócio.
LXI. Não se compreendendo, portanto, o raciocínio do Tribunal a quo quando afirma que “da prova produzida em julgamento conclui o tribunal que inexistiu quebra do nexo de causalidade” e de seguida que, “resultou provado que os lotes de terreno foram comprados pela sociedade “Heng Tai Unipessoal, Lda.”, representada por ……o, que por sua vez lhes foi apresentado pelo autor” (cf. Sentença recorrida)
LXII. Resulta, com a grande clareza dos depoimentos das testemunhas do Recorrido, que nenhuma contribuiu para a conclusão do negócio, e nem sequer agiram em parceria para o efeito.
LXIII. Mais, resultou bem evidenciado que o próprio Recorrido confessa não ter estado em nenhuma reunião para efectivação do negócio, não preparou nenhuma documentação para o efeito, limitando-se a assinar o contrato de mediação imobiliária.
LXIV. Resultou, também, provado que estes intervenientes se apresentaram aos Recorrentes como compradores, e que entre eles não existiu qualquer ligação entre si e/ou entre eles e os intervenientes no negócio. Factos bem patentes com os depoimentos da testemunha JT ou da testemunha CS.
LXV. Logo, não poderá o Recorrido, e muito menos os seus supostos “parceiros”, ter direito a qualquer remuneração pois que não contribuíram para o negócio visado.
LXVI. E tal é complementado pelo facto de o próprio CMI ter cessado, por verificação do seu termo, em 27.02.2017, sem que houvesse uma renovação expressa e por acordo dos Recorrentes.
LXVII. Nos termos do artigo 219º do Código Civil, a validade da declaração negocial não depende de forma especial, salvo quando a lei o exigir.
LXVIII. Nos termos do artigo 16º da Lei 15/2013 de 08.02, o CMI é obrigatoriamente reduzido a escrito.
LXIX. Nos termos do artigo 217º do Código Civil, a declaração negocial pode ser expressa quando feita por palavras, escrito ou qualquer outro meio directo de manifestação da vontade, ou tácita quando se deduz dos factos que, com toda a probabilidade o revelem.
LXX. O CMI é, no essencial, um contrato de prestação de serviços, aplicando-se as regras do contrato de mandato, tal como refere o Artigo 1156º CC (cf. Acórdão do TRL de 09.05.2019, proc. n.º 87752/17.3YIPRT.L1-8 e o Acórdão do STJ de 13.11.2018, proc. n.º 6200/15.1T8MTS.P1.S2).
LXXI. O CMI pode cessar por várias formas, “tais como (…) a caducidade – quando o prazo do contrato atinge o seu termo e não está sujeito a renovação automática” (Higina Castelo, “Contrato de mediação imobiliária”, Portal Verbo Jurídico, 03-2016 (v2)).
LXXII. Nos termos do artigo 405.º do CC, nos negócios jurídicos vigora o princípio da liberdade negocial, permitindo às partes fixar o clausulado que bem entenderem consoante os seus interesses.
LXXIII. Nos termos do artigo 406º do Código Civil, para além da representação do brocardo latino “pacta sunt servanda”, prevê-se que os contratos só podem ser modificados ou extinguidos por mútuo consentimento dos contraentes ou nos casos admitidos por lei.
LXXIV. Ora, o CMI, na Cláusula 8ª, refere expressamente que a respectiva validade é de “seis meses a partir da data da sua celebração” (extinção por mútuo consentimento), acrescentando que “a sua renovação poderá ser efectuada automaticamente por iguais períodos se houver acordo das partes contratantes” (modificação por mútuo consentimento).
LXXV. Neste sentido, quando se refere, no CMI, que é obrigatório o acordo das partes, necessariamente, é exigida a existência de uma declaração negocial expressa que traduza a vontade das Partes (cf. artigos 217º e 236.º, n.º 1, do Código Civil): “todo o comportamento de uma pessoa (em regra, palavras escritas ou faladas ou sinais) que, segundo os usos da vida, convenção dos interessados ou até, por vezes, disposição legal aparece como destinado (directa ou indirectamente) a exteriorizar um certo conteúdo de vontade negocial, ou em todo o caso o revela e traduz”.
LXXVI. Para se considerar que os Recorrentes emitiram uma declaração negocial tácita – como o faz o Tribunal a quo – necessário se torne que a mesma “deve ser avaliada segundo um critério prático, buscando “facta concludentia” inequívocos para apurar um significado negocial, com aquele grau de probabilidade bastante para a tomada de decisões pelo homem comum” (Ac. do STJ, proc. n.º 06A4386, de 16-10-2007) e que “pode estar contida ou ser integrada por comunicações escritas, verbais ou por quaisquer actos significativos de uma manifestação de vontade (…) donde se infira com probabilidade e segurança a vontade negocial” (Ac. do STJ, proc. n.º 299709/11.0YIPRT.L1S1 09-07-2014). Ou seja, “Na declaração tácita, entre os factos concludentes e a declaração há um nexo de presunção, juridicamente lógico-dedutivo. A declaração não é formada pelos factos concludentes, deduz-se deles” (Castro Mendes, Teoria Geral do Direito Civil, Vol. II, 60).
LXXVII. Assim, para se admitir que houve uma declaração tácita, a mesma tinha de resultar de factos inequívocos que, com toda a probabilidade revelassem a vontade negocial dos Recorrentes.
LXXVIII. Ora, não há dúvidas de que, in casu, é inexistente a declaração negocial expressa ou tácita da parte dos Recorrentes quanto à manutenção do CMI.
LXXIX. Mas, se dúvidas restassem quanto à vontade dos Recorrentes em não renovar o CMI na data do seu termo, o próprio Tribunal a quo dissipa-as quando dá como provado que os Recorrentes deixaram de contar com o Recorrido e seu suposto parceiro a partir da data do termo inicial previsto para o CMI, ou seja, 23.02.2017.
LXXX. Ademais, o artigo 218.º Código Civil dispõe que “o silêncio não vale como declaração negocial, a não ser que esse valor lhe seja atribuído por lei, convenção ou uso”, e, neste sentido, “repudia-se, pois, o velho brocardo do direito canónico «qui tacet consentire videtur», mesmo que o sujeito pudesse e devesse falar, pois a atribuição ao silêncio do valor de consenso negocial não é, como regra geral, razoável. Só lhe caberá tal significado havendo norma legal ou convenção das partes nesse sentido” (Mota Pinto, Teoria Geral do Direito Civil, 4ª edição, 424),
LXXXI. E, demonstrando-se que não estando prevista a possibilidade de atribuição de valor ao silêncio, nunca dele se poderia extrair uma declaração negocial, expressa ou tácita, por parte dos Recorrentes, o que leva à conclusão de que não houve qualquer renovação automática do CMI, e, por conseguinte, os direitos/deveres que dele decorriam para as Partes (Recorrido e Recorrentes) durante a sua vigência, extinguiram-se no termo do prazo de 6 meses estipulado na Cláusula 8ª, ou seja, 23.02.2017.
LXXXII. Por fim, como demonstrado supra, não se poderá aceitar “tout court” a afirmação do Tribunal a quo de que a jurisprudência pacificamente admite a existência de parcerias imobiliárias, pois que não corresponde à realidade, quer porque um dos acórdãos não se refere nem admite “acordos de parceria” e o outro, aparentemente, da forma como está identificado, não existe.
LXXXIII. A Lei 15/2013 de 08.02 vem impor a identificação dos colaboradores dos mediadores imobiliários através de cartões de identificação (cf. artigos 23º, 24º e 25º).
LXXXIV. O Tribunal a quo fez tábua rasa dessa imposição legal, e mesmo com a confissão de todas as testemunhas do Recorrido de que não são mediadores imobiliários nem que dispõem de licença para mediação imobiliária, foi admitida, como legal, a suposta parceria.
LXXXV. Nada naquela Lei vem estipulado quanto à possibilidade de celebração de Acordos de Parceria ou à possibilidade de pessoas, sem autorização específica para o efeito, poderem intermediar ou colaborar na intermediação imobiliária, daí que seja difícil aceitar a justificação do Tribunal a quo!
LXXXVI. Igualmente, não resulta do CMI qualquer indicação sobre a possibilidade de serem celebradas parcerias entre o Recorrido e terceiros ou que os Recorrentes assim autorizavam!
LXXXVII. Mais, para que haja uma parceria, necessário se impõe que os parceiros se conheçam e ajam em prole de um fim comum, mas, como explicaram, peremptoriamente, a testemunha CS e a testemunha JT, os supostos parceiros não se conheciam entre si (?!), facto que a sentença não valorou.
LXXXVIII. Por fim, como aqui supra se expôs, a actividade de mediação imobiliária encontra-se regulada e a Lei impõe regras expressas sobre os colaboradores do mediador imobiliário.
LXXXIX. Ergo, o acordo de parceria não tem qualquer validade legal e muito menos tem efeito erga omnes que imponha qualquer tipo de dever aos Recorrentes!
XC. Em conclusão, a decisão do Tribunal a quo merece a censura do Tribunal Superior, pela fragilidade da sua fundamentação fáctica e jurídica e por violar os seguintes normativos legais:
a. Artigo 413º do CPC por não ter atendido a todas as provas produzidas
b. Artigo 466º, n.º 3 do CPC por valoração das declarações de parte
c. Artigo 607º, n.º 4 do CPC por falta de exame crítico da prova produzida
d. Artigo 607º, n.º 5 do CPC por não ter aplicado uma prudente convicção na
apreciação da prova
e. Artigos 341º, 342º, 346º, 358º, 361º 376º do Código Civil por violação das regras respeitantes ao ónus da prova e à produção de prova plena
f. Artigos 405º, 406º e 762º do Código Civil quanto á liberdade contratual, cumprimento das obrigações, alteração do conteúdo contratual e boa fé na contratação e execução de contratos
g. Artigos 2º, 3º, 16º, 19º, 23º, 24º, 25º da Lei 15/2013 de 08.02 relativamente à actividade de mediação imobiliária
h. Artigos 217º, 218º, 236º do Código Civil quanto às declarações negociais
(…)
TERMOS EM QUE, COM A DEVIDA VÉNIA E O DOUTO SUPRIMENTO DE V. EXAS. , POR ESTAR EM TEMPO, SER ADMISSÍVEL E TER LEGITIMIDADE, DEVE O PRESENTE RECURSO SER ADMITIDO E APRECIADO E, EM CONSEQUÊNCIA DEVE:1. PROFERIR-SE DECLARAÇÃO DE NULIDADE DA SENTENÇA POR FALTA DE FUNDAMENTAÇÃO, OMISSÃO DE PRONÚNCIA E CONTRADIÇÃO NOS FUNDAMENTOS E DECISÕES PROLATADAS, ORDENANDO-SE A SUA SUBSTITUIÇÃO POR SENTENÇA QUE NÃO PADEÇA DE QUALQUER INVALIDADE.
SEM PREJUÍZO E SEM CONCEDER, DEVE
2. PROCEDER-SE À REAPRECIAÇÃO DA MATÉRIA DE FACTO E DE DIREITO E, CONSEQUENTEMENTE, DEVE SER PROFERIDO ACÓRDÃO QUE REVOGUE A SENTENÇA, ABSOLVENDO OS RECORRENTES DE TODOS OS PEDIDOS.
MAIS DEVE SER ADMITIDA A JUNÇÃO QUE AGORA SE FAZ DO DESPACHO DE ARQUIVAMENTO DO PROCESSO-CRIME, POR SUPERVENIENTE AO JULGAMENTO E POR SE MOSTRAR PERTINENTE E RELEVANTE NA DESCOBERTA DA VERDADE MATERIAL COM O QUE SE FARÁ JUSTIÇA!
Os Recorrentes pediram a admissão de um documento que é a notificação, com certificação CITIUS de 30 de Março de 2020, do despacho de arquivamento dos autos de inquérito em que foi queixoso o Autor e denunciados os Réus e outros, arquivamento que se fundamentou, em traços largos, no acolhimento da tese que os Réus trouxeram a estes autos.
O Recorrido pronunciou-se pelo bem fundado da decisão recorrida, requerendo ainda a junção de um documento que é o seu requerimento de abertura de instrução nos autos de inquérito mencionados.
Já em fase de recurso, depois de inscrito o processo em tabela para julgamento, vieram os Recorrentes requerer a junção do despacho judicial que rejeitou o requerimento de abertura de instrução apresentado pelo Autor, com fundamento em o mesmo não alegar factos que permitissem a formulação de uma pronúncia.
Foi diferida para o acórdão a apreciação da admissibilidade dos documentos.
O recurso foi admitido para subir nos próprios autos e com efeito suspensivo.
Corridos os vistos legais, cumpre apreciar e decidir.
II) OBJECTO DO RECURSO
Tendo em atenção as conclusões dos Recorrentes - artigo 635.º, n.º 3, 639.º, nº 1 e 3, com as excepções do artigo 608.º, n.º 2, in fine, ambos do CPC -, cumpre apreciar e decidir as seguintes questões:
1. Da junção de documentos
2. Do cumprimento dos ónus impostos pelo artigo 640.º, do Código de Processo Civil
3. Das arguidas nulidades
4. Da reapreciação da matéria de facto
5. Do mérito da decisão
III) FUNDAMENTAÇÃO
1. QUESTÕES PRÉVIAS
1. DOS DOCUMENTOS
1.1. A pertinência de um documento resulta da sua aptidão para demonstrar ou infirmar factos de que o Tribunal deva conhecer para decidir a causa – artigo 362.º do Código Civil. Em suma, da sua aptidão para fazer prova ou contra-prova de algum daqueles factos.
A pertinência é em consequência relativa à causa, devendo ser analisada no seu contexto, melhor, no contexto da sua instrução que tem por objecto os temas da prova enunciados ou, quando não tenha de haver lugar a esta enunciação, os factos necessitados de prova – artigo 410.º, do CPC.
O documento, qualquer meio de prova, é pertinente, quando entre ele e os factos a provar possa ser estabelecida a relação funcional indicada no artigo 341.º do Código Civil – as provas têm por função a prova da realidade dos factos.
Relação esta que é de conteúdo e não de valor probatório, o qual - em si mesmo ou concatenado com a restante prova -, é apreciado em momento ulterior, o previsto no artigo 607.º, n.º 4, do CPC.
1.2. Importa ainda ter em atenção que a relação pode ser estabelecida com qualquer facto integrando os temas da prova enunciados ou, os factos necessitados de prova. Ao assim delimitar o objecto da instrução, o artigo 410.º integra todos os factos que ao juiz incumba conhecer.
Em suma, se o documento apresentado tem relação com estes factos, não é impertinente nos autos de modo a que por tal fosse de excluir a sua admissão.
No caso os documentos apresentados pelos Recorresntes e pelo Recorrido relacionam-se com os autos de inquérito que correram termos para apreciação de eventual responsabilidade criminal eventualmente resultante dos factos que nestes autos estão também em apreciação. Manifestamente têm relação com a matéria em apreciação nos autos, pelo que não são impertinentes.
1.3. Verificada a pertinência importa apreciar da tempestividade sendo que a apresentação pode ocorrer até ao encerramento da discussão ou, em caso de recurso, mesmo depois deste encerramento – artigo 425.º, do Código de Processo Civil.
Os documentos em causa foram oferecidos em recurso e são posteriores à prolação da sentença recorrida, como resulta do que se disse no relatório.
Assim, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 293.º, n.º 1 (ex vi 986.º, n.º 1) e 2, 423.º e 425.º, todos do Código de Processo Civil, concluímos pela tempestividade da apresentação e admissibilidade da junção dos documentos.
2. DAS NULIDADES
2.1. Os Recorrentes arguem a sentença de nula por diversas razões que se resumem de seguida.
A sentença é nula por falta de fundamentação porquanto o Tribunal a quo, deu como provada uma renovação tácita do CMI, sem que para tanto apresentasse fundamentação que suportasse tal decisão.
Com efeito, dizem, no capítulo “VI Fundamentação de Facto” e no capítulo “VII – O Direito”, o Tribunal a quo não apresenta fundamento bastante de facto ou de direito que suporte, por um lado, a decisão sobre a renovação tácita do CMI e, por outro lado, que a caducidade não se tenha verificado nos termos do Direito aplicável.
Mais, alegam, é o próprio Tribunal a quo que decide no ponto 19º da matéria de facto provada que “A partir de 23.02.2016 [7], G… e F R… deixaram de incluir o autor ou o parceiro deste, …, nas comunicações electrónicas com vista à concretização da venda dos lotes de terreno em discussão.”
Concluem por isso que ao considerar como provado que na data do termo do CMI (6 meses de prazo, recorde-se, com início em 23.08.2016), o Recorrido e o seu “parceiro” deixaram de estar envolvidos no negócio de compra e venda, por conseguinte, é notório que ocorreu o termo do CMI.
Dispõe o artigo 205º, nº 1, da CRP, que as decisões dos tribunais que não sejam de mero expediente são fundamentadas na forma prevista na lei.
O primeiro requisito de imposição de fundamentação é o da natureza da decisão em causa, expressa pela negativa decisões que não sejam de mero expediente. Estatui o artigo 156º nº 4, do CPC, serem decisões de mero expediente as que se destinam a prover ao andamento regular do processo, sem interferir no conflito de interesse entre as partes.
É o caso da sentença que decide do mérito da causa.
A Constituição não cuida da concretização do alcance do dever de fundamentação, antes determina que as decisões «são fundamentadas nos termos definidos na lei». Deve assim buscar-se a delimitação do dever de fundamentação na lei ordinária.
O artigo 158º do CPC é a norma que genericamente se ocupa da densificação desse dever estatuindo, desde logo, que o mesmo se estende a todos os pedidos controvertidos e a todas as dúvidas suscitadas.
Esta fundamentação, suscitada pela controvérsia e de dúvida, deve, em consequência, incidir sobre a explicitação dos motivos que levaram o julgador a dirimir a controvérsia no sentido em que o fez.
O artigo 615º, nº 1, alínea b), determina que é nula a sentença quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão.
Este o enquadramento normativo que permite abordar a questão suscitada.
A nulidade neste ponto arguida consiste na ausência de fundamentação de facto quanto a dois aspectos: a renovação tácita do contrato de mediação imobiliária e a caducidade do mesmo.
No que aos próprios factos concerne, consta da sentença a decisão quanto aos factos pertinentes, a saber, os relativos ao prazo do contrato e ao acordo da sua manutenção após o decurso de tal prazo. É o que manifestamente decorre dos pontos de facto 2 e 6.
A expressão do percurso lógico e psicológico de que a decisão é corolário, que constitui o cerne da exigência de fundamentação foi manifestamente cumprido com a indicação das razões que determinaram a decisão: acordo das partes e doc. 2 da petição. Em consequência, sendo possível discernir na decisão os fundamentos em que se fundou não se verifica inexistência de fundamentação, nem nulidade.
Improcede nesta parte o recurso.
2.2. Por outra perspectiva, continuam, o Tribunal a quo não explica como ultrapassa a imposição contratual de acordo das partes para que a renovação se produzisse, assumindo este facto de forma automática, contra a vontade expressa pela Partes, sendo que a fundamentação da decisão de facto falha por não exprimir a lógica da decisão, limitando-se a levantar questões e por consistir numa simples adesão ao que é invocado pelo Recorrido.
Em suma, alegam, a fundamentação da decisão de facto é deficiente e obscura, concluindo que pela omissão de fundamentação, a sentença é nula nos termos e para os efeitos da alínea b) do artigo 615º do CPC.
Importa distinguir as diversas asserções suporte da arguição de nulidade e sublinhar o que, sem êxito, constantemente é salientado pela jurisprudência: da discordância não decorre nulidade, mas legítima manifestação de opinião contrária a submeter em recurso.
Os Recorrentes entendem que a sentença não tem fundamento bastante de facto ou de direito quanto à renovação tácita do contrato de mediação imobiliária ou quanto à verificação da caducidade.
Ora, desde logo, a omissão de fundamentação que suporta a nulidade, a que o artigo 615.º do Código de Processo Civil alude, é isso mesmo, omissão, não se confundindo com eventual parcimónia de fundamentação.
Uma coisa é omitir apreciação de uma questão, outra omitir apreciação de um argumento que essa questão coloca.
A questão é omitida se se enquadrava entre as que estão colocadas para apreciação do juiz enquanto questão que o tribunal deve solucionar nos termos do artigo 608.º do Código de Processo Civil.
É o que se passa quanto à questão relativa à renovação do contrato, pese embora a ausência de acordo escrito nesse sentido, questão que o tribunal abordou considerando que o comportamento de inclusão do Autor ao longo da correspondência electrónica e de manutenção de negociações com os seus parceiros imobiliários, satisfazia essa declaração de renovação. Discordar de que assim seja é matéria de recurso, não de arguição de nulidade.
Improcede a arguição.
2.3. Arguem ainda os Recorrentes nulidade da sentença por não abordar a questão da caducidade do contrato e da sua exclusividade, nulidade que decorre nos termos e para os efeitos da alínea d) do artigo 615º do CPC.
Não é assim, quando a sentença expressamente refere que quanto à alegada caducidade do contrato de mediação imobiliária, face aos factos provados (máxime facto 12o), é de concluir pela improcedência dessa alegação dos réus. Discordam os Réus. Estão no seu direito de colocar a questão a reapreciação. Suscitando-o no lugar errado, enquanto nulidade, apenas pode dar lugar à improcedência desta.
Quanto à exclusividade, consta dos factos provados a matéria a tal respeitante, no seu local adequado, o das cláusulas do contrato de mediação imobiliária:
28° Nessa reunião foram discutidos os termos do acordo de mediação imobiliária, manifestando os representantes dos réus não pretenderam uma mediação imobiliária exclusiva, razão pela qual o autor, nos termos do acordo referido em 2°, apenas mediou o negócio em regime de exclusividade com a sociedade "Socies, Lda." (nosso sublinhado).
Não foram daí tiradas ilações em sede de decisão de direito? A questão não foi colocada nos autos como uma questão sujeita a apreciação, uma vez que ela consiste apenas em um argumento para delimitar a intervenção do Autor. Ora, voltamos ao artigo 608.º do qual resulta que o juiz deve ocupar-se de questões e não de argumentos.
Também por aqui não se verifica qualquer nulidade.
2.4. Por fim, a sentença é arguida de nula por ser ininteligível por contradição entre decisões o constante nos pontos 19º, 26º, 33º, 45º e 59º da matéria de facto provada e das alíneas a) e g) da matéria de facto não provada com o fundamento de Direito.
XXI. Com efeito, o Tribunal a quo dá como provado o seguinte:
a. Ponto 19º - “A partir de 23.02.2017, ….., nas comunicações electrónicas com vista à concretização da venda dos lotes de terreno em discussão.”
b. Ponto 26º - “Na concretização da venda dos lotes de terreno identificados em 3º, intervieram:
-…, na qualidade de representante da 1ª ré;
-…., na qualidade de representante dos restantes comproprietários dos lotes de terreno (o falecido pai dos 2º e 3º réus);
- (…)
- o autor na qualidade de mediador imobiliário;
(…)”
c. Ponto 33º - “O autor não elaborou a minuta de contrato-promessa de compra dos lotes identificados em 3º à sociedade “Socies, Lda.”
d. Ponto 45º - “O contrato promessa de compra e venda não foi assinado em 30/12/2016”.
e. Ponto 59º - “O autor não elaborou qualquer documento escrito de formalização do negócio de compra e venda dos lotes de terreno, nem diligenciou junto das entidades respectivas pela obtenção da documentação necessária”,
XXII. No entanto, em sede de factos não provados, o Tribunal a quo decidiu:
a. Alínea a) – “O facto de as competentes escrituras públicas de compra e venda só virem a ser celebradas em Maio de 2017 ficou a dever-se única e exclusivamente à necessidade de reunir todas as condições e documentação necessária para o efeito, trabalho realizado pelo autor”.
b. Alínea g) – “O autor não procedeu a qualquer diligência para que o negócio de venda dos terrenos identificados em 3º fosse concluído e assinado”.
XXIII. É paradoxal que o Tribunal a quo considere provado que o Recorrido nada tenha feito em relação à concretização do negócio e que, ao mesmo tempo, dê como não provado o contrário, ou seja, que o Recorrido realizou diligências para que o negócio fosse concluído.
XXIV. O Tribunal a quo apresenta duas decisões quanto à matéria de facto completamente antagónicas entre si, o que, sem fundamentação, torna a sentença ininteligível.
XXV. E, ainda que se admitisse a decisão da matéria de facto tal quale, o que não se concede, e só por hipótese se cogita, atento o Direito aplicável, sempre seria incompreensível que dando o Tribunal a quo como provado que o Recorrido nada fez para a concretização do negócio tenha direito a ser remunerado por essa concretização do negócio: “Contudo, o direito à remuneração contratualmente prevista (…) só é devido, nos termos do artigo 19º, n.º 1, da Lei 15/2013, ‘(…) com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.” ou “…para que se torne devida a remuneração acordada, não basta que o mediador tenha desenvolvido todos os esforços para a produção desse resultado, sendo ao invés necessário que esses esforços tenham conduzido à celebração do negócio visado e que o negócio assim celebrado tenha resultado directamente dessa actividade do mediador (…).”
XXVI. Há uma evidente contradição entre os factos provados e não provados e os próprios fundamentos, o que tornou ilógica a decisão: “I -A decisão tem como antecedentes lógicos os fundamentos de direito (premissa maior) e os fundamentos de factos (premissa menor), não podendo o sentido da decisão achar-se em contradição ou oposição com os fundamentos, o que sucede sempre que na construção da sentença os fundamentos expressos pelo juiz, necessariamente, haveriam de conduzir a uma solução de sentido antagónico: a proposição final (conclusão) revela-se incompatível com as proposições logicamente antecedentes (fundamentos), o que traduz um vício de raciocínio.” (Ac. STJ de 07.05.2008, processo n.º 3380/07).
XXVII. Portanto, in casu, estamos perante uma “contradição entre os factos e a decisão (…) quando os respectivos fundamentos estejam em oposição com a decisão: trata-se da deficiência em que o silogismo em que se analisar a decisão, contém fundamentos que levam logicamente a um juízo em determinado sentido, mas em que a decisão efectivamente adoptada é a de sentido oposto.” (Acórdão do STJ de 04.02.2014, processo n.º 187/04).
XXVIII. Vicio que dita também a nulidade da sentença, atenta a alínea c) do artigo 615º, n.º 1 do CPC.
Ou seja, vem invocada nulidade decorrente de contradição entre factos julgados provados e factos julgados não provados.
Não nos encontramos, naturalmente, em sede de omissão de pronúncia, mas de contradição de que decorra alguma ambiguidade ou obscuridade que torne a decisão ininteligível, como dispõe a alínea c) da norma.
A ambiguidade ou obscuridade enquanto decorrente do confronto entre factos não provados e provados apenas pode resultar de terem sido considerados provados e não provados factos idênticos. É o que resulta do princípio da lógica formal da não contradição que evidencia a impossibilidade de as afirmações “A” e “não A” serem verdadeiras ao mesmo tempo e sob o mesmo aspecto, ou seja, duas proposições contraditórias “A é B” e “A não é B” são mutuamente exclusivas, nada pode ser e não ser simultaneamente.
Ora, tal não acontece nos factos que os Recorrentes indicam, como a leitura dos mesmos logo indicaria.
Dizem os Recorrentes que o tribunal considerou provado que o Recorrido nada tenha feito em relação à concretização do negócio enquanto considerou não provado que realizou diligências para que o negócio fosse concluído.
Ora, o que o tribunal deu como provado não é o que os Recorrentes indicam mas, antes, que não elaborou a minuta do contrato promessa e não diligenciou pela documentação.
Por outro lado, referem que não pode o tribunal dar como provado que o Autor nada fez para a concretização do negócio e concluir por lhe ser devida remuneração como mediador. É verdade que assim é quanto à conclusão, mas não se vislumbra onde possa ler-se que o tribunal deu como provado que o Autor nada fez em prol da concretização do negócio, o que invalida a premissa.
Improcedem na totalidade as arguições de nulidade.
3. DO CUMPRIMENTO DOS ÓNUS DE IMPUGNAÇÃO DA DECISÃO DE FACTO
1.1. Os Recorrentes entendem que os factos provados elencados nos pontos 7º, 9º, 12º e 26º da decisão sobre a matéria de facto devem ser revogados e/ou substituídos por outros que estejam consonantes com a prova produzida.
Entendem, igualmente, que os factos dados como não provados e elencados nas alíneas f), g), i), l), ad), ae), af), ai), aj), al) e am) merecem ser reapreciados e, consequentemente revogados.
Concluem que deverão os factos provados e não provados, aqui colocados em crise ser revogados, e, em consequência, dar-se como provado que o Recorrido não actuou nem diligenciou no sentido do negócio se concretizar e que este não aconteceu em consequência de uma actuação concertada dos parceiros para esse fim. Deveria, assim, o Tribunal a quo ter proferido decisão de matéria de facto em sentido contrário à que proferiu.
O Recorrido defendeu que não podem considerar-se cumpridos os ónus a que alude o artigo 640.º, do Código de Processo Civil, alegando a respeito:
7. Diga-se que os Recorrentes alegam, mas não especificam, que prova não terá sido apreciada, sancionando a valoração da prova testemunhal do Recorrido por alegadamente haver interesse das testemunhas no resultado da acção, esquecendo-se, porém, que as testemunhas por si apresentadas tinham, também elas, interesse na decisão que viesse a ser proferida, conforme bem referido pelo Tribunal a quo, pelo que não se encontram preenchidos, de modo algum, os requisitos para uma reanálise e nova produção da prova, nos termos do artigo 640.º, do CPC, pelo que tal pretensão deverá ser liminarmente rejeitada.
8. Ademais, os Recorrentes deveriam ter obrigatoriamente especificado os concretos pontos de facto que considerem incorrectamente julgados, o que não lograram fazer, pelo que a impugnação sobre a matéria de facto tem de ser necessariamente rejeitada, nos termos do aludido artigo 640.º, n.º 1, alínea a), do CPC. Na verdade, não foram indicadas, com exactidão, a passagem da gravação em que se funda o seu recurso que impugne a decisão relativa à matéria de facto.
1.2. O artigo 640.º, n.º 1, do CPC, estabelece que quando seja impugnada a decisão sobre a matéria de facto, deve o recorrente obrigatoriamente especificar, sob pena de rejeição os (i) concretos pontos de facto, os (ii) concretos meios probatórios e a (iii) decisão que deve ser proferida.
É entendimento pacífico o de a norma não possibilitar a prolação de despacho de aperfeiçoamento, pelo que, a verificar-se a situação que o Recorrido defende, a conclusão seria a que indica: rejeição do recurso nessa parte.
Vejamos então. Os Recorrentes indicaram quais os factos que entendem deverem ser julgados de maneira diversa, a saber os factos julgados provados indicados sob os pontos 7, 9, 12 e 26 e os factos julgados não provados enunciados sob as alíneas f), g), i), l), ad), ae), af), ai), aj), al) e am).
No que se refere aos meios probatórios em que fundam a discordância, indicaram documentos e prova pessoal, transcrevendo inclusive quanto a esta o teor que ilustra, a seu ver, a procedência da impugnação.
Quanto ao sentido da decisão que entendem adequada, é menos claro o teor do pedido em recurso.
Assim quanto aos factos julgados provados devem ser revogados e/ou substituídos por outros que estejam consonantes com a prova produzida enquanto os julgados não provados merecem ser reapreciados e, consequentemente revogados.
Cremos manifesto que estas indicações não cumprem o ónus de indicar concretamente qual a decisão que os Recorrentes entendem que devia ser proferida em lugar daquela/s que impugnam. Por elas, os Recorrentes limitam-se a pedir que os pontos de facto que indicam sejam substituídos por outros que estejam consonantes com a prova produzida ou reapreciados e revogados.
O primeiro aspecto, apela para um segundo julgamento em segunda instância sem objecto definido, nos mesmos termos em que ocorre em primeira instância: o Tribunal decide da matéria de facto pertinente julgando-a provada ou não provada.
É necessário repetir o que constitui manifesta evidência: não é esse o papel da Relação no que toca à decisão de facto. Cabe-lhe reapreciar os pontos da mesma que a parte considerar mal julgados, face à indicação feita dos meios de prova em que funda tal juízo discordante e da decisão julgada correcta.
Daí a importância deste ónus que impende sobre a parte que pretende impugnar a decisão de facto: balizar a intervenção da Relação.
Como refere o Supremo Tribunal de Justiça[1], tais regras visam evitar soluções que possam conduzir a uma repetição total do julgamento, em virtude de recursos genéricos contra uma decisão da matéria de facto alegadamente errada, observando-se assim a opção do legislador de viabilizar apenas uma reapreciação de questões concretas, relativamente às quais sejam manifestadas e concretizadas divergências por parte do recorrente, permitindo deste modo um efetivo exercício do contraditório por parte do recorrido.
Todavia, deve ter-se em atenção, como adverte o Supremo Tribunal de Justiça[2], que o critério relevante para apreciar a observância ou inobservância dos ónus enunciados no art. 640.º do Código de Processo Civil há-de ser um critério adequado à função, conforme aos princípios da proporcionalidade e da razoabilidade.
E, ainda, quando se diz que o critério há-de ser adequado à função, está a chamar-se a atenção para que os ónus enunciados no art. 640.º pretendem garantir uma adequada inteligibilidade do fim e do objecto do recurso e, em consequência, facultar à contraparte a possibilidade de um contraditório esclarecido.
Explicitando, mais adiante, que os princípios da proporcionalidade e da razoabilidade pronunciam-se sobre a relação entre a gravidade do comportamento processual do recorrente — inobservância dos ónus do art. 640.º, n.ºs 1 e 2 — e a gravidade das consequências do seu comportamento processual: a gravidade do consequência prevista no art. 640.º, n.ºs 1 e 2 — rejeição do recurso ou rejeição imediata do recurso — há-de ser uma consequência adequada, proporcionada e razoável à gravidade da falha do recorrente.
Ora, dentro deste quadro de razoabilidade, não obstante a deficiência delimitadora a que acima se aludiu, há que ter em atenção que os Recorrentes concluem as suas alegações quanto a tal do seguinte modo:
(…) deverão os factos provados e não provados, aqui colocados em crise ser revogados, e, em consequência, dar-se como provado que o Recorrido não actuou nem diligenciou no sentido do negócio se concretizar e que este não aconteceu em consequência de uma actuação concertada dos parceiros para esse fim. Deveria, assim, o Tribunal a quo ter proferido decisão de matéria de facto em sentido contrário à que proferiu.
A questão é a de saber se de tal pode retirar-se indicado o sentido da decisão pretendida, nomeadamente em termos de estar assegurado adequado contraditório ao Recorrido.
Antecipamos que entendemos que sim. Assim ao indicarem o sentido contrário à decisão e o facto adicional a provar, tem de entender-se que os Recorrentes pretendem que:
a) sejam julgados não provados os factos que constam dos pontos 7, 9, 12 e 26 da sentença;
b) sejam julgados provados os pontos que constam das alíneas f), g), i), l), ad), ae), af), ai), aj), al) e am);
c) seja julgado provado que:
(i) o Recorrido não actuou nem diligenciou no sentido de o negócio se concretizar;
(ii) o negócio não aconteceu em consequência de uma actuação concertada dos parceiros para esse fim.
Compulsadas as contra-alegações, verifica-se que foi este o sentido em que a impugnação de facto foi considerada e contraditada.
Concluímos por isso, que, pese embora o teor descrito, ainda é possível considerar cumpridos os ónus a que alude o artigo 640.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, sendo de admitir a impugnação.
2. FUNDAMENTAÇÃO DE FACTO
1. APRECIAÇÃO
1.1. Das declarações de parte e da inabilidade
Perpassa por toda a impugnação da decisão de facto a defesa pelos Recorrentes do desvalor das declarações de parte, enquanto meio de prova, e o interesse das testemunhas indicadas pelo Autor, idêntico ao do próprio Autor, porquanto todos têm interesse, directo e indirecto no desfecho favorável da acção, tendo sido erradamente admitidos como testemunhas (ponto 68 das alegações).
Sendo estes pontos comuns à impugnação, apreciar-se-á neste momento introdutório do modo como entendemos deverem ser abordados.
Sobre a questão do valor das declarações de parte, o natural e óbvio interesse que norteia os declarantes, não invalida a sua consideração. Se assim fosse, não teria o legislador consentido em que fossem produzidas, consentimento alargado na lei processual civil vigente como resulta do teor do artigo 466.º, n.º 1.
Todavia, essa circunstância deve ser ponderada com cuidado, na perspectiva do modo como influencia a narrativa, ou, até, a ocultação ou relevância dada aos factos.
Em suma, devem ser tomadas como o que são: declarações de pessoa que é naturalmente parcial e que ganha ou perde com a decisão que for tomada. Mas tal não significa que estejam excluídas da regra da livre apreciação (quando não sejam confessórias) ou que não possam fundar a decisão do Tribunal. É essa, aliás, a determinação legal que resulta do artigo 466.º, n.º 3, do Código de Processo Civil.
Quanto às testemunhas, o mesmo se pode dizer, com as devidas adaptações. Por esse motivo é que são perguntadas pela razão de ciência e pelos interesses pessoais ou relacionais que possam ter (artigo 513.º, n.º 1, do Código de Processo Civil).
Por um lado, para permitir a valoração a que alude o artigo 607.º, n.º 5, fundada na livre apreciação, por outro para permitir a não admissão a depor que refere o artigo 513.º, n.º 2, também do Código de Processo Civil.
Sendo que a parte que entenda verificar-se essa inabilidade pode/deve impugnar a admissão nos termos dos artigos 514.º e 515.º, n.º 1, do Código de Processo Civil, não esgrimir a sua possibilidade – que não suscitou – como argumento de desvalor.
Definidos estes parâmetros gerais, apreciar-se-á da concreta impugnação que foi possível retirar das alegações, conforme antes indicado.
1.2. Da impugnação | aspectos gerais
Nos termos apreciados, pretendem os Recorrentes que:
a) sejam julgados não provados os factos que constam dos pontos 7, 9, 12 e 26 da sentença;
b) sejam julgados provados os pontos que constam das alíneas f), g), i), l), ad), ae), af), ai), aj), al) e am);
c) seja julgado provado que:
(i) o Recorrido não actuou nem diligenciou no sentido de o negócio se concretizar;
(ii) o negócio não aconteceu em consequência de uma actuação concertada dos parceiros para esse fim.
Por razões lógicas, apreciar-se-á a impugnação quanto às alíneas ad) e af) antes da que se refere ao ponto 12, seguindo-se no mais a ordem da impugnação, introduzindo-se previamente um capítulo de indicação e apreciação mais genérica de meios de prova e do que deles resulta, apreciando-se seguidamente cada ponto em concreto.
(…….) omissio
Comunicações electrónicas
Deste conjunto de prova, resulta a congruência entre os diversos meios enunciados no sentido de o facto em causa ser verdadeiro, pelo que entendemos proceder a reclamação aditando-se tal facto à matéria provada com a seguinte redacção:
Em 01/03/2017, realizou-se a reunião no escritório dos advogados da sociedade "Camocasa, Lda.", com a presença de M…., em representação da sociedade "Camocasa, Lda.",…., e os advogados da sociedade "Camocasa, Lda.".
Nessa reunião foi apresentada aos réus uma minuta de contrato-promessa de compra e venda, a qual foi de imediato recusada, uma vez que as condições de negócio propostas não correspondiam às que sempre tinham sido definidas pelos réus.
1.2.16. Os documentos apresentados em recurso cuja junção se admitiu, demonstram o que deles consta, a saber, que o Ministério Público arquivou o processo de inquérito em que se investigava a eventual responsabilidade criminal decorrente dos factos alegados pelo Autor neste processo, que o Autor requereu a abertura de instrução e que o requerimento foi rejeitado por não conter os factos necessários à pronúncia.
É o que resulta da natureza das peças processuais que documentam e do disposto nos artigos 623.º e 624.º do Código de Processo Civil, que regem quanto à repercussão civil da sentença penal, estágio que o processo em causa não atingiu.
2. DA FIXAÇÃO DOS FACTOS ASSENTES
Na indicação dos factos assentes ter-se-á em consideração a matéria de facto fixada em primeira instância que não foi objecto de alteração, substituindo as remissões pelo seu objecto de facto, as alterações operadas à matéria de facto e os factos que resultam de prova legal, nos termos do artigo 607.º, n.º 5, aplicável à Relação nos termos do artigo 663.º, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil. Manter-se-á a numeração para facilidade de manutenção das remissões, aditando-se os factos na sequência factual com o aditamento de letras ao ordinal.
Assim, configuram-se do seguinte modo os factos assentes:
1.º O autor trabalhava no ramo da mediação imobiliária como empresário em nome individual, estando legalmente habilitado a fazê-lo através da licença n.º 10584, emitida em 17/09/2014 pelo IMPIC – Instituto dos Mercados Públicos do Imobiliário e da Construção.
2º No âmbito da sua actividade profissional, no dia 23/08/2016, o autor celebrou com os réus o acordo de fls. 13 e 14, intitulado “contrato de mediação imobiliária”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, tendo acordado que o mediador era contratado em regime de exclusividade para o cliente (Socies) representada pelo Sr M.. ou qualquer outra empresa em que os sócios desta façam parte ou em carácter individual e que para os restantes potenciais compradores, manter-se-á o regime normal de não exclusivo.
3º No âmbito do referido acordo, o autor obrigou-se a diligenciar no sentido de encontrar um interessado na compra dos seguintes cinco lotes de terreno para construção pelo preço de 500 euros por m2 de área de construção acima do solo:
3.1. Lote 1, situado na Rua …., freguesia do Parque das Nações, concelho de Lisboa, com área de 480 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 4323, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 191º.
3.2. Lote 2, situado na Rua …., freguesia do Parque das Nações, concelho de Lisboa, com área de 385 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 4324, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 192º.
3.3. Lote 3, situado na Rua …, freguesia do Parque das Nações, concelho de Lisboa, com área de 330 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 4325, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 595º.
3.4. Lote 4, situado na Rua …., freguesia do Parque das Nações, concelho de Lisboa, com área de 463 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 4326, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 193º.
3.5. Lote 5, situado na Rua …freguesia do Parque das Nações, concelho de Lisboa, com área de 534.37 m2, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa com o n.º 4327, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo 194º,
“Desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do respectivo Imóvel.”.
4º Os lotes de terreno identificados em 3º encontravam-se, à data do acordo referido em 2º, registados a favor da aqui 1ª ré e do falecido pai da 2ª e 3º réus, em compropriedade e em partes iguais.
5º Nos termos do referido acordo, as partes estipularam a remuneração correspondente a 5% do valor da venda, acrescido de IVA à taxa legal em vigor, caso o autor conseguisse concretizar a venda dos lotes de terreno nos termos e com as excepções previstas nos n.ºs 1 e 2 do artigo 19.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro.
6º As partes fixaram a validade de seis meses para o acordo referido em 2º, contados a partir da data da sua celebração, e acordaram que o mesmo se renovaria automaticamente por iguais períodos havendo acordo das partes nos termos da cláusula 8.ª com o seguinte teor: O presente contrato tem validade de seis meses a partir da data da sua celebração. A sua renovação poderá ser efectuada automaticamente por iguais períodos se houver acordo das partes contratantes.
7º No dia 06/09/2016, o autor celebrou com M…o acordo de fls. 15, intitulado “acordo de parceria imobiliária”, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, nos termos do qual acordaram partilhar entre si os elementos do imóvel objecto da compra e venda, desenvolver todos os contactos necessários à concretização do negócio e partilhar a remuneração.
8º Os lotes de terreno identificados em 3º foram adquiridos em 18 e 24 de Maio de 2017 pela sociedade “Heng Tai Holding Unipessoal, Lda.”, representada pelo seu sócio único R….
9º O autor, no âmbito dos acordos referidos em 2º e 7º, encetou contactos junto do seu círculo de conhecimentos no mercado imobiliário e, através do seu parceiro CS, chegou ao conhecimento de MB sócio da sociedade comercial com a firma “Socies – Sociedade Comercial de Importação e Exportação e Serviços, Lda.”, que, por sua vez, o conduziu a L.., sendo que este, por último, o levou ao conhecimento do sócio único da sociedade “Heng Tai Holding Unipessoal, Lda.”
10º Antes da aquisição dos lotes de terreno identificados em 3º pela sociedade “Heng Tai Holding Unipessoal, Lda.”, foi elaborado um contrato-promessa de compra e venda a favor da sociedade comercial denominada “CAMOCASA (Portugal) – Construção Civil, Lda.”, cujos sócios são …, contrato esse em que esta sociedade foi representada por MR...
11º Um dos outorgantes do acordo referido em 7º, concretamente o Sr. Manuel Pires Cabrita, é sócio-gerente de uma empresa que se dedica à realização de projectos de arquitectura e engenharia, que tem a firma “M…., Lda.”.
12º As partes não renovaram o acordo referido em 2° por escrito, e as comunicações com vista à venda dos lotes de terreno por correio electrónico passaram a ser trocadas, pelo menos a partir de Março de 2017, entre os representantes dos réus …..
12.ºA Em 01/03/2017, realizou-se a reunião no escritório dos advogados da sociedade "Camocasa, Lda.", com a presença de .., em representação da sociedade "Camocasa, Lda.", ……, e os advogados da sociedade "Camocasa, Lda.".
12.ºB Nessa reunião foi apresentada aos réus uma minuta de contrato-promessa de compra e venda, a qual foi de imediato recusada, uma vez que as condições de negócio propostas não correspondiam às que sempre tinham sido definidas pelos réus.
13º O gabinete de M.. elaborara em tempos projectos de arquitectura e engenharia dos lotes de terreno em discussão a pedido dos réus e, em 2016, deu a conhecer ao autor a intenção destes de venda dos lotes.
14º MR…, em representação da “Camocasa” e “Heng Tai Holding Unipessoal, Lda.” concordou com a intervenção do gabinete de arquitectura e engenharia de ….a na preparação da documentação necessária à aquisição dos lotes de terreno em discussão, e reuniu com o mesmo na sede da “Heng Tai Holding”, sita no Edifício Mythos, Avenida D. João II, Lote 1.06.2.1 – Escritório 301, 1990-095 Lisboa.
15º Nessas reuniões estiveram ainda presentes MG.., e G.. e FR… em representação da 1ª ré e do falecido pai dos 2º e 3º réus.
16º O objectivo de tais reuniões prendia-se com a necessidade de alterar os projectos já existentes para os lotes de terreno em discussão que se mostravam desactualizados, sendo que o gabinete do parceiro do autor, …, apresentou, a pedido da “Camocasa” propostas sobre o que era necessário fazer e sobre a globalidade dos projectos para o que era pretendido construir naqueles imóveis.
17º No dia 13/05/2016, o autor constituiu uma sociedade comercial por quotas denominada “J…, Lda.”, com o objecto social de mediação e promoção imobiliária, compra e venda de bens imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, tendo a respectiva licença para o exercício da actividade de mediação imobiliária sido emitida em 23/12/2016.
18º Perante o autor, G… foi sempre o interlocutor da 1ª ré) e….representava o proprietário da outra metade dos lotes de terreno em discussão (o falecido pai dos 2ª e 3º réus).
19º A partir de 23/02/2016, ….., nas comunicações electrónicas com vista à concretização da venda dos lotes de terreno em discussão.
20º E passaram a comunicar directamente com ….este em representação das sociedades “Camocasa” e “Heng Tai Holding”.
21º Nas escrituras de compra e venda dos lotes de terreno em discussão, os outorgantes declararam não terem recorrido a mediação imobiliária.
22º O autor interpelou os réus ao pagamento da remuneração fixada no acordo referido em 2º, através de cartas registadas com aviso de recepção, datadas de 14 de Julho de 2017.
23º A 1ª ré, nessa sequência, enviou carta ao autor, datada de 10/08/2017, com o seguinte teor: “Informamos que desconhecemos os factos alegados na comunicação de V. Exas., razão pela qual agradecemos que nos seja enviada cópia do suposto contrato de mediação.”.
24º Até à presente data, os réus não procederam ao pagamento de qualquer remuneração a autor, ao abrigo do acordo referido em 2º.
25º Os lotes de terreno objecto do acordo referido em 2º foram vendidos pelo preço global de € 7.910.000,00.
26º Na negociação da venda dos lotes de terreno identificados em 30, intervieram:
- …..
- o autor, nos termos do acordo referido em 2.º e do referido em 9.º;
- …o, na qualidade de representante legal da sociedade "Socies, Lda.", interessada na compra dos lotes por si ou por terceiros que para tal indicasse, e posteriormente na qualidade de parceiro do autor;
- …, na qualidade de representante da sociedade "Arcarpa, Lda.", interessada na compra dos lotes, por informação de M….;
- …, na qualidade de representante da sociedade "Rustimafra, Lda.", interessada na compra dos lotes e, em Dezembro de 2016, indicando a Camocasa como compradora;
- MR… na qualidade de representante da sociedade "Camocasa, Lda.", interessada na compra dos lotes, e da sociedade "Heng Tai Holding", compradora dos lotes.
27º Em data não concretamente apurada do ano de 2016, M…a, após diligências prévias, agendou reunião entre o autor, G… e F.., apresentando-os e dando a conhecer o autor como mediador imobiliário e representante de um potencial comprador angolano dos lotes identificados em 3º.
28º Nessa reunião foram discutidos os termos do acordo de mediação imobiliária, manifestando os representantes dos réus não pretenderem uma mediação imobiliária exclusiva, razão pela qual o autor, nos termos do acordo referido em 2º, apenas mediou o negócio em regime de exclusividade com a sociedade “Socies, Lda.”.
29º O autor apresentou …..como representante do potencial comprador angolano – a sociedade “Socies, Lda.”.
30º Em data não concretamente apurada, … o autor, …, e os representantes dos réus reuniram no gabinete de ….ta, com vista a negociar os termos da venda dos lotes identificados em 3º, tendo acordado que a venda dos lotes se faria diretamente à sociedade “Socies, Lda.” pelo valor de € 6.150.000,00; que o negócio se formalizaria através da apresentação de uma carta de intenções da sociedade “Socies, Lda.”, a qual assumiria a responsabilidade pela elaboração dos projectos de urbanização; e que a sociedade “Socies, Lda.” deveria proceder ao pagamento de 15% de sinal na data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda.
31º Em 07/10/2016 M… enviou à 1ª ré e seu legal representante a carta de intenções no negócio em nome da sua representada, a “Socies, Lda.”.
32º Entre 17/08/2016 e 18/10/2016, o autor, os representantes dos réus e ….trocaram entre si diversas comunicações electrónicas com vista à concretização da venda dos lotes de terreno identificados em 3º à sociedade “Socies, Lda.”.
33º O autor não elaborou a minuta de contrato-promessa de compra dos lotes de terreno identificados em 3º à sociedade “Socies, Lda.”.
34º No dia 07/11/2016, M.., por email, informou os representantes dos réus que o comprador dos lotes de terreno identificados em 3º seria a sociedade “Arcarpa – Comércio e Venda de Bens, Importação e Exportação, Lda.”, representada por …
35º Os réus não se opuseram à compra dos lotes de terreno pela sociedade “Arcarpa”, tendo apresentado o pedido para o exercício do direito de preferência da Câmara Municipal de Lisboa no dia 10/11/2016, informando que o comprador dos lotes de terreno seria essa sociedade.
36º No dia 17/11/2016, os representantes dos réus informaram M…. e o autor que o contrato promessa ou a escritura de compra e venda dos lotes de terreno teriam de ser celebrados até 10/12/2016, e que exigiam, na primeira hipótese, o pagamento de uma reserva no valor de € 200.000,00 (duzentos mil euros).
37º No dia 18/11/2016, M… solicitou aos réus, na sequência do mail destes datado de 17/11/2016, a prorrogação até 16/12/2016, do prazo de celebração do contrato promessa ou da escritura de compra e venda dos lotes de terreno, bem como propôs, ao invés da reserva de € 200.000,00, o pagamento adicional de 15% do valor do preço, caso a escritura não se realizasse naquele prazo.
38º No dia 22/12/2016, M…enviou aos representantes dos réus e ao autor o mail de fls. 217 (doc. 8 da contestação), cujo teor se dá aqui por reproduzido para todos os efeitos legais, no qual afirma que o grupo comprador está a trabalhar nos projectos (plantas enviadas) e pede mais tempo para terminar com as questões técnicas.
39º No dia 24/12/2016, M… enviou aos representantes dos réus e ao autor o mail de fls. 217 verso, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, reenviando-lhes os mails que havia trocado com M G..nos quais se fazia constar que o interessado na compra dos lotes de terreno era a sociedade “Camocasa, Lda.”.
40º No dia 26/12/2016, M.. enviou aos representantes dos réus o seguinte mail: “Continuo à espera por parte do Sr. MG.. a data exacta da ass. do CPCV. Aproveito enviar a minuta do CPCV com ligeira alteração. *Comprador *Cláusula Quarta. *Data da assinatura. Ao concordar com tudo, resta-nos apenas apontar para 4ª feira, a menos que surja mais imprevistos. (…)”
41º No dia 27/12/2016, G… enviou a …o mail de fls. 219 frente (documento 11 da contestação), cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais, dele constando a data de 27/12/2016 00:23:49, o assunto “Alto do Mouro”, a existência de um anexo CPCV_Alto do Mouro_Parque das Nações_Dez 2016 (V2.3), envio em Código Civil……, no qual transmite alterações à minuta, diz que já tinha sido acordado que a assinatura da escritura não estava dependente da aprovação dos projectos, que a escritura deverá ser celebrada até 30/06/2017 e o CPCV até 28/12/2016 e pede confirmação da hora para a assinatura do CPCV prevista para 28/12/2016.
42º No mail de 27/12/2016, enviou a a seguinte alteração ao contrato promessa: “data da assinatura do CPCV no dia 28/12/2016”.
43º No dia 29/12/2016, … enviou ao autor, aos representantes dos réus e a Joaquim … o mail de fls. 219 verso (documento 12 da contestação), confirmando o local e a assinatura do contrato promessa no dia 30/12/2016 e informando que, nesse mesmo dia 29/12/2016, seria fornecida a hora exacta da assinatura do contrato.
44º No dia 30/12/2016, o representante dos réus, trocou com ……os mails de fls. 220 (documento 13 da contestação), cujo teor se dá por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
45º O contrato promessa de compra e venda não foi assinado em 30/12/2016.
46º No dia 05/01/2017, ….trocou com … os mails de fls. 221 frente e verso, cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzido para todos os efeitos legais.
47º No dia 16/01/2017, ….. enviou a , com conhecimento de…., a intenção de aquisição de compra dos lotes de terreno pela sociedade “Rustimafra” junta aos autos a fls. 222 frente (documento 15 da contestação), cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais.
48º No dia 19/01/2017,… enviou a …o mail de fls. 222 verso (documento 16 da contestação), cujo teor se dá aqui por integralmente reproduzida para todos os efeitos legais, comunicando a aceitação da venda dos lotes de terreno pelo valor de 7.000.000,00€; a obrigatoriedade de outorga da escritura de compra e venda até ao dia 31/07/2017; a obrigatoriedade de inclusão, no processo de comunicação prévia à entidade competente, dos projectos já elaborados por … , e o oportuno e posterior envio das alterações ao contrato promessa de compra e venda.
49º No dia 09/03/2017, …, em nome da sociedade “Camocasa, Lda.”, informou, por email, …, para que o negócio se concluísse, seria necessária uma garantia bancária.
50º Ao email de … datado de 09/03/2017, respondeu … afirmando que “Relativamente à garantia bancária pedida (…) não estamos disponíveis para a fazer porque entendemos que o registo provisório do CPCV é garantia da firmeza do respectivo contrato. Assim, esperamos que tenham em boa conta o que afirmamos ou caso contrário estaremos perante uma impossibilidade de concretização do negócio.”.
51º Em 10/03/2017, ……, o mail de fls. 224 frente (documento 18 da contestação), com o seguinte teor: “(…) o interesse de outros possíveis compradores se reforçou com a vinda a Portugal agendada para a próxima quinta a fim de poder ser acertado o negócio com a escritura no início de Abril. Ora, dado o interesse e o desperdício de tempo de ambas as partes não iremos fechar sem que nos digam da real probabilidade de fecharmos o negócio. Pelo que muito agradecia uma resposta até no máximo terça-feira pela manhã.”.
52º No dia 10/03/2017, .. respondeu ao mail de …, datado do mesmo dia, dizendo: “Bem sei que tinham referido em reunião que tinham outros potenciais investidores interessados, mas parece-nos que esta não é claramente a melhor forma de colocar o assunto!!Como bem sabe desperdiçamos muito tempo e dinheiro com este negócio, devido a uma “intermediação” pouco séria, cuja responsabilidade está longe de ser nossa e face às informações que nos têm transmitido também acreditamos não ser vossa. Como bem sabe também, esta situação acarretou a reformulação completa do negócio, e em particular de uma questão que até à data sempre tinha sido assumida como sendo da responsabilidade dos proprietários – entrega do terreno com o projecto “chave na mão”. A reformulação do negócio apenas foi abordada a meio desta semana, face à vossa disponibilidade para reunir mais cedo. (…) A Camocasa encontra-se actualmente a negociar com V. Exmas. E não reconhece quaisquer outros intervenientes, incluindo outros potenciais investidores. Caso o vosso interesse real seja o de fechar negócio com outros investidores, agradecemos apenas que nos comuniquem e de imediato daremos por concluídas todas e quaisquer negociações.”.
53º No dia 10/03/2017, .. respondeu ao mail de …, datado do mesmo dia, dizendo: “(…) a mediação deste negócio apenas serviu para o atrapalhar para não dizer que quase o inviabilizou tal foi a descrença nele pelas partes verdadeiramente interessadas, os reais compradores e vendedores. Assim, e sempre com a maior lealdade fomos informando os nossos interlocutores que tínhamos outros interessados e que deviam agilizar a concretização do mesmo porque perante tantas incertezas não poderíamos ficar amarrados e inviabilizar outra solução. Quando entrámos em diálogo direto isto mesmo foi dito (…) face ao facto de haver dois interessados o que nos importa é uma definição. Quanto a mim (…) eu dar-lhes-ia, claramente, a nossa preferência mas para isso preciso de ter certezas. (…) Há dois meses atrás, ou mesmo pouco mais de um mês, nós estaríamos calmamente a negociar porque os outros interessados estavam numa fase embrionária de estudo e, sem pressão, julgo que tínhamos todas as condições para ter acertado tudo porque quando se junta à vontade de vender à vontade de comprar sempre se arranja uma solução. (…) Quanto a custos, as novas condições ser-vos-ão bastante mais favoráveis que as anteriores.”
54º No dia 13/03/2017, … respondeu ao mail de …datado de 10/03/2017, dizendo: “O nosso interesse no terreno é real e foi expresso desde o início de uma forma séria e transparente desde logo com a deslocação da nossa administração a Portugal pelo período de Natal com o propósito único de reunir supostamente com V. Exmas. Partilhamos a vossa vontade de concretizar o negócio (…) Propomos a realização do negócio nas seguintes condições: escritura direta pelo valor de 7.910.000,00 (sete milhões novecentos e dez mil euros) - (…) – A revisão dos projetos e processo de licenciamento será assim da nossa exclusiva responsabilidade (…).”.
55º No dia 13/03/2017, … respondeu ao mail de M Rdatado do mesmo dia, propondo a realização de uma reunião no dia seguinte, pelas 15h00m, no escritório de ...
56º Em 14/03/2017, realizou-se a reunião solicitada por ….
57º No dia 16/03/2017, …enviou o mail de fls. 226 verso (documento 23 da contestação), dizendo: “No seguimento da reunião realizada na passada terça-feira, junto envio em anexo a Carta de Intenções para a aquisição dos 5 lotes. Mais informo que a nossa administração já efectuou o pedido do visto para se deslocar a Portugal e pretende reunir convosco previamente à realização da escritura.”.
58º Em data não concretamente apurada, R…, sócio da “Camocasa, Lda.”, propôs aos réus que fosse a sua nova sociedade comercial a adquirir os lotes de terreno, ao invés da “Camocasa, Lda.”, o que estes aceitaram.
59º O autor não elaborou qualquer documento escrito de formalização do negócio de compra e venda dos lotes de terreno, nem diligenciou junto das entidades respectivas pela obtenção da documentação necessária.
60º Em data não concretamente apurada do mês de Fevereiro de 2017, mas situada entre 23 e 24, a 1ª ré enviou à sociedade “Camocasa, Lda.” a carta de fls. 30 verso, com o seguinte teor: “(…) vem a sociedade …, Lda. por este meio informar que o Ex.mo Dr. MG.. representou no passado e representará no futuro em conjunto connosco, os nossos interesses na venda dos respectivos lotes “Alto do Mouro”, tendo para tal intermediado as negociações dos referidos lotes com V. Exas. Estamos nesta fase disponíveis para abordar com V. Exas. todas as questões de forma a concluir esta negociação e formalizar um CPV (contrato promessa de compra e venda). Perante o exposto solicitamos uma reunião com V. Exas. e com os vossos advogados a agendar pelo mesmo.”.
61º M.C.. já era conhecido de F… antes do início do negócio de venda dos lotes identificados em 3º.
62.º O Ministério Público arquivou o processo de inquérito em que se investigava a eventual responsabilidade criminal decorrente dos factos alegados pelo Autor neste processo, o Autor requereu a abertura de instrução, requerimento que foi rejeitado por não conter os factos necessários à pronúncia.
3. FUNDAMENTAÇÃO DE DIREITO
3.1. Qualificação do contrato
Com relevo para a questão em epígrafe, resultou assente nos autos que no âmbito da sua actividade profissional, que era a de mediador imobiliário licenciado, no dia 23/08/2016, o autor celebrou com os réus um acordo que intitularam “contrato de mediação imobiliária”, nos termos do qual o mediador era contratado em regime de exclusividade para o cliente (Socies) representada pelo … ou qualquer outra empresa em que os sócios desta façam parte ou em carácter individual e que para os restantes potenciais compradores, manter-se-á o regime normal de não exclusivo, obrigando-se o Autor a diligenciar no sentido de encontrar um interessado na compra dos seguintes cinco lotes de terreno [identificados] para construção pelo preço de 500 euros por m2 de área de construção acima do solo, nomeadamente desenvolvendo para o efeito acções de promoção e recolha de informação sobre o negócio pretendido e características do respectivo Imóvel.
Não é controverso nos autos e resulta daquele indicado clausulado em confronto com o constante dos artigos 2.º e 16.º da Lei 15/2013, de 8 de Fevereiro, que o acordo celebrado deve ser qualificado como contrato de mediação imobiliária, intervindo nele o Autor como mediador e os Réus como clientes e vendedores dos imóveis a que o contrato se refere.
Mediação é o contrato pelo qual uma parte (o mediador) se vincula para com a outra (o comitente ou solicitante) a, de modo independente e mediante retribuição, preparar e estabelecer uma relação de negociação entre este último e terceiros (os solicitados) com vista à eventual conclusão definitiva de negócio jurídico[3].
Na formulação de outro Autor:
Pelo contrato, o mediado obriga-se a aproximar o comitente de terceiros, estabelecendo os contactos necessários, informando e esclarecendo potenciais interessados no negócio prteendido. Cabe esclarecer que por negócio deve entender-se, precisamente, negócio jurídico, pelo que (dado que o mediador aproxima o comitente e um terceiro) a mediação visa proporcionar a celebração de um contrato, ficando afastada a qualificação como contrato de mediação de todo o contrato pelo qual uma das partes se obriga à produção de outro tipo de resultado. Concluído o negócio pretendido – no qual, sublinhe-se, o mediador não intervém – ou tornando-se este definitivamente impossível, cessa o contrato de mediação[4].
Não existe motivo para divergir do consenso quanto à qualificação, sendo que a validade do contrato na sua celebração não está em causa, sendo ocioso despender considerações a tal respeito.
A mediação pode ser acordada com ou sem exclusividade. No caso dos autos a exclusividade foi limitada a um interessado específico que não celebrou o contrato a final, sendo no mais sem exclusividade. Temos assim que as normas específicas da exclusividade se encontram afastadas no caso.
3.2. Caducidade ou renovação do contrato
Os Recorrentes alegam que o contrato caducou em 23 de Fevereiro de 2017, não houve qualquer declaração em ordem à sua renovação, nem intervenção do Autor após essa data.
As partes estão de acordo em que não ocorreu renovação escrita do acordo, defendendo o Autor que a mesma renovação era automática.
Ora, na cláusula pertinente (a 8.ª) consta:
O presente contrato tem validade de seis meses a partir da data da sua celebração. A sua renovação poderá ser efectuada automaticamente por iguais períodos se houver acordo das partes contratantes.
A interpretação desta estipulação contratual, obedecendo aos critérios do artigo 236.º, do Código Civil, conduz à conclusão de que a renovação depende de acordo das partes.
Não havendo acordo escrito, prescindindo por ora da apreciação da sua necessidade formal, a vontade de renovar poderia decorrer de factos concludentes que a evidenciassem. Porém, também eles se não verificam uma vez que não foi feita prova de que, após a data de caducidade do contrato, o Autor e os Réus tivessem mantido relação entre si relacionada com o objecto dele.
Importa, contudo, apreciar do ocorrido na vigência do mesmo.
3.3. Natureza da obrigação do Autor
A apreciação do cumprimento pelo Autor da obrigação a que estava adstrito pelo contrato, impõe que se delimite que obrigação seria essa, partindo dos termos em que a mesma foi acordada: diligenciar no sentido de encontrar um interessado na compra dos seguintes cinco lotes de terreno [identificados] para construção pelo preço de 500 euros por m2 de área de construção acima do solo.
É disputada na doutrina a qualificação da obrigação do mediador num contrato de mediação imobiliária. Numa primeira aproximação, dir-se-á que trata-se fundamentalmente de uma prestação de serviço, onerosa, aleatória e intuitu personae[5]. Constituindo um contrato tipificado conforme Lei 15/2013, a sua regulação primeira há-de encontrar-se neste diploma legal, sendo-lhe subsidiariamente aplicáveis as normas do tipo contratual mais geral em que se insere, sem prejuízo do clausulado específico que as partes convencionaram, quando não violador de preceitos imperativos.
Menos pacífico é o enquadramento entre as obrigações de resultado ou de meios.
Como refere Maria de Fátima Ribeiro[6] ao abordar a actividade do mediador.
É certo que o mediador apenas adquire o direito a ser remunerado se exercer a sua actividade; mas, a menos que tal resulte expressamente do contrato de mediação, dificilmente se pode determinar, em termos muito exactos, em que actos deve ela consistir, sendo apenas relevante que essa actividade (material) tenha sido causal do negócio que o comitente veio a celebrar com terceiro. Por outras palavras, não se exige nenhum grau de esforço específico, nem é necessário que o mediador intervenha em todas as fases do negócio. Porém, deve ter agido de modo a proporcionar a aproximação entre o comitente e o terceiro especificamente interessado no negócio que o comitente quer celebrar.
No entanto, a importância que a questão assume não pode considerar-se determinante. Como bem o evidencia Higina Orvalho Castelo[7], as normas que regem a matéria não são imperativas, cumprindo ater-se ao programa contratual fixado pelas partes para delimitar a natureza da obrigação, por um lado, sendo que, por outro, a consequência quando a ser ou não devida a remuneração independe em grande medida da dicotomia meios/resultado.
Indo ao programa contratual, encontra-se claramente delimitada a obrigação do Autor em razão do acordo que celebrou com os Réus: diligenciar no sentido de encontrar um interessado na compra.
Ou seja, as partes convencionaram nos termos mais comuns em sede de contratos de mediação, a saber, que cabia ao Autor desenvolver actividade para encontrar interessados, não lhe cabendo outra actividade relacionada com a conclusão do negócio pretendido (embora pudesse desenvolver algumas actividades anexas de cariz administrativo, aliás sem influência na remuneração).
3.4. Cumprimento da obrigação do Autor
Também não é disputado nos autos que o Autor diligenciou por encontrar um interessado na compra. Qual ele seja é a questão. Precisamente porque, como adverte Higina Castelo, a questão colocada habitualmente não é a de cumprimento da obrigação mas a de direito à remuneração.
Ora, os Réus entendem que o Autor encontrou M…/SOCIES como interessado, o qual não veio a concluir o negócio.
O Autor entende que encontrou M… como interessado no negócio, para si ou para outros, e que, ambos, encontraram a Camocasa de Ren Zhenfeng como interessada, sendo uma empresa deste, em substituição da Camocasa, por conveniência do comprador, que veio a celebrar a compra.
Ou seja, a questão que se coloca é a de saber se se verifica nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo Autor e as compras dos lotes em Maio de 2017, que o mesmo é dizer se o Autor tem direito à remuneração.
3.5. Direito à remuneração
3.5.1. No contrato de mediação, para além da actividade suscetível de alcançar o resultado correspondente ao interesse do credor, existe um acontecimento final que desempenha um especial papel no contrato, na medida em que é condição necessária do nascimento do direito do mediador à remuneração. Este acontecimento não pode consubstanciar a obrigação do mediador uma vez que está fora da sua disponibilidade, dependendo do conjunto das vontades do cliente e do terceiro angariado[8]. Com o que, elenca a Autora citada, o direito à remuneração depende da verificação de várias circunstâncias cumulativas: a) ter cumprido a sua obrigação – seja de diligenciar por encontrar interessado, seja de o encontrar efectivamente; b) ter o cliente celebrado o contrato desejado (ou, eventualmente, promessa dele) – condição atípica e característica deste contrato; c) haver um nexo causal entre a actividade do mediador e o contrato desejado, que implica necessariamente o bom sucesso da prestação, ou seja, que ela atingiu o resultado esperado.
No caso, o contrato celebrado pelas escrituras de Maio de 2017 corresponde ao contrato previsto no contrato de mediação estabelecido entre o Autor e os vendedores, nomeadamente quanto ao objecto da compra e venda como ao preço, com o que se encontra verificado o requisito indicado em b).
É o que resulta do disposto no artigo 19.º, n.º 1, da Lei 15/2013:
A remuneração da empresa é devida com a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação ou, se tiver sido celebrado contrato-promessa e no contrato de mediação imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nessa fase, é a mesma devida logo que tal celebração ocorra.
3.5.2. Importa saber se existe um nexo causal entre a actividade do Autor e a compra efectuada em Maio de 2017, ou seja, se o comprador efectivo chegou ao negócio por via da actividade desenvolvida pelo Autor.
(…) para que o mediador tenha direito à remuneração não basta que o cliente celebre o contrato visado. É também necessário que a actividade do mediador tenha contribuído para essa celebração, ou seja, que se verifique um nexo entre a sua actividade e o contrato a final celebrado, aferindo-se o cumprimento do mediador pela existência deste nexo. A necessidade de um tal nexo decorre dos compromissos assumidos pelas partes no âmbito da relação contratual de mediação imobiliária e é incansavelmente lembrada pela jurisprudência. Tem por função afastar a retribuição quando o nexo não se estabelece, mas também mantê-la quando, após o seu estabelecimento, atos alheios ao comportamento do mediador conduzem à sua aparente quebra[9].
O conceito jurídico de causalidade[10], excluída que está a causalidade puramente naturalística, é e foi objecto de diversas abordagens e teorias sempre com vista a encontrar o conceito de causa apropriado à realização dos objectivos específicos do direito e, mais concretamente, tendo-se em vista os princípios que inspiram a responsabilidade civil (…)[11].
Partindo dos conceitos de condição de ocorrência de um facto e causa do mesmo, as teses, desenvolvidas sobretudo no âmbito da responsabilidade civil, dividiram-se entre dois grandes grupos, consoante aceitavam como causa todas as condições sem as quais o facto não teria ocorrido (doutrina da equivalência das condições ou da conditio sine qua non) ou, pelo contrário, distinguiam de entre as condições aquelas que podiam merecer o qualificativo de causa (doutrinas selectivas).
Embora oriunda de um ramo diverso, a doutrina da causalidade adequada oferece o enquadramento para a apreciação do nexo causal que seja a um tempo suficiente robusto para não se reconduzir à condição sine qua non, conseguindo do mesmo passo não desprezar a actividade que, isolada ou em conjunto com outras, possibilitou o negócio.
Veja-se nesse sentido o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 11 de Julho de 2019, proferido no processo 28079/15.3T8LSB.L1.S1 (Maria da Graça Trigo) ou o desta Relação de 30 de Junho de 2020, proferido no processo 2450/18.7T8TVD.L1-7 (Cristina Silva Maximiano).
Diz a respeito Manuel Salvador[12]:
A actividade do mediador deve fazer parte das causas próximas e imediatas da conclusão do negócio.
Daí que não tenha valor a actuação respeitante a um ciclo anterior e distinto daquele a que pertence a conclusão levada a efeito (vide rubrica Causalidade onde se defende que o abandono das negociações e seu recomeço pode não significar a existência de ciclos distintos).
O que mais adiante[13] explicita, citando Turrettini, ao afirmar que não é necessária a continuidade do nexo causal e também que «não é indispensável que o mediador tenha colaborado até ao final das negociações; basta que tenha conduzido as partes ao ponto em que a conclusão do contrato surge como possível[14]».
Acrescenta aquele autor que a valorização deve ser feita «de um ponto de vista substancial e não formal, pois que o nexo entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio pode, às vezes, parecer interrompido em virtude das circunstâncias mais díspares de tempo, de lugar, de pessoas e até do objecto do negócio tratado, sem que na verdade a eficácia causal deixe de verificar-se»[15].
Para Maria de Fátima Ribeiro[16], a questão surge como essencial:
A verificação da existência de um nexo de causalidade entre a actividade desenvolvida pelo mediador e a conclusão do contrato parece ser o requisito que mais dúvidas coloca, quando de trata de determinar a existência do direito do mediador à remuneração.
Desde logo, cabe apurar em que consiste e como se identifica esse nexo causal. O critério determinante deverá ser o da ligação psicológica entre a actividade do mediador e a vontade de o terceiro concluir um contrato com o comitente - e a afirmação dessa ligação não deve ser posta em causa pelo lapso temporal entretanto decorrido entre o exercício da actividade e a conclusão do contrato, nem pelos factos ocorridos nesse período de tempo, v. g., a intervenção de um novo mediador.
Cabe salientar que não está em causa o contributo do mediador para a formação da vontade do comitente. Ou seja, o facto de o mediador ter aconselhado o comitente, determinando a celebração do contrato, não é suficiente para fazer nascer o direito à remuneração; para tal, será sempre necessário que a vontade do terceiro tenha sido determinada pela actuação do mediador185’.
Salienta-se que este entendimento não é, contudo, pacífico: para alguns Autores, a mera indicação de um terceiro interessado na celebração do negócio em causa - que venha, efectivamente, a celebrar o negócio -, nos termos pretendidos, pode justificar o direito à remuneração, a menos que do contrato se retire que o mediador se obrigou a negociar o contrato pretendido pelo comitente. Parece é que, neste caso, o mediador deverá sempre estabelecer o contacto entre o comitente e o terceiro interessado [“pôr em contacto” as partes do eventual futuro negócio], para que, depois, estes prossigam eventualmente as necessárias negociações.
Dada a essencialidade da verificação deste nexo causal entre a actividade do mediador e a conclusão do negócio para a constituição do direito à remuneração do mediador, este não terá direito à remuneração se o negócio pretendido pelo comitente vier a ser concluído, mas com um terceiro que não foi “angariado” pelo mediador, não tendo a respectiva actividade de mediação sido causal na conclusão deste negócio [de modo a integrar-se de forma idoneamente determinada na cadeia dos factos que lhe deram origem. E é, naturalmente, ao mediador que cabe fazer a prova deste facto, por se tratar de um facto constitutivo do seu direito.
Lembrando que tratamos neste ponto da verificação das alíneas indicadas como a) e c) supra, ou seja, do nexo causal entre a actividade do mediador de encontrar um interessado e a celebração com ele do contrato desejado, com base nos critérios doutrinais e jurisprudenciais invocados, importa apreciar dos factos provados, sendo certo que ao Autor incumbe o ónus de provar que a celebração do contrato visado resultou da sua actividade, enquanto facto constitutivo do direito à retribuição[17].
Com interesse para a questão do nexo de causalidade encontra-se provado que o Autor, no âmbito do acordo de mediação estabelecido com os Réus, encetou contactos diversos que o levaram ao conhecimento de M… e, por este, de MG… que o levou ao sócio único da sociedade Heng Tai, Ren Zhenfeng, tendo sido esta sociedade a compradora dos cinco lotes.
Provou-se ainda que MG.. teve intervenção nas negociações da venda dos lotes, indicando em Dezembro de 2016 a Camocasa como compradora, da qual era representante MR… e sócio Ren Zhenfeng, o que foi comunicado aos vendedores e ao Autor, em 24 de Dezembro de 2016, por M.., sendo que a 26 e 27 de Dezembro era tratada com os vendedores e M… a elaboração do contrato promessa de compra e venda e em 29 de Dezembro M… envia ao Autor e aos vendedores confirmação do local de assinatura do contrato promessa, o qual não veio a ser assinado.
Em Janeiro, as negociações prosseguem com a Camocasa e a Rustimafra, numa intervenção múltipla de empresas cuja convocação não é explicada, com excepção de uma ligeira alusão a questões fiscais.
Em Março, dia 10, um dos representantes dos vendedores dá nota vibrante do seu desagrado com o curso e atraso das negociações e no mesmo dia MR.. (representante tanto da Camocasa como da empresa que virá a adquirir os lotes), responde considerando excessivo o desagrado uma vez que está em curso apreciação de questões com relevância e afirmando que “desperdiçámos muito tempo e dinheiro com este negócio, devido a uma “intermediação” pouco séria”.
Ao que FR… responde ainda no mesmo dia dizendo que a mediação deste negócio apenas serviu para o atrapalhar continuando que há dois meses atrás, ou mesmo pouco mais de um mês, nós estaríamos calmamente a negociar(…).
Mais significativa é a afirmação de MR… em 13/03/2017, também por email, ao escrever: o nosso interesse no terreno é real e foi expresso desde o início de uma forma séria e transparente desde logo com a deslocação da nossa administração a Portugal pelo período de Natal com o propósito único de reunir supostamente com V. Exmas. Partilhamos a vossa vontade de concretizar o negócio (…) Propomos a realização do negócio nas seguintes condições: escritura direta pelo valor de 7.910.000,00 (sete milhões novecentos e dez mil euros).
Considerando os termos do negócio efectivamente celebrado (pontos 8 e 25 da matéria de facto), sendo compradora a sociedade Heng Tai Holding de que é único sócio Ren Zhenfegn, sociedade que interveio em substituição da Camocasa, de que Ren Zhenfeng também é sócio, interessada no negócio já em Dezembro de 2016, intervenção proposta ao Réus por Ren Zhenfeng.
O indicado MR.. expressamente ligou o interesse que representava à visita em Dezembro de 2016 que foi objecto das comunicações entre os representantes dos Réus, o Autor e M…, o que se encontra provado v.g. ponto 9 dos factos assentes.
Concluímos assim que existe uma relação causal entre a actividade do Autor de apresentar M.. como interessado, explicitada depois como podendo ser terceiro a indicar por ele a contratar, e a indicação por este da Camocasa, em Dezembro, em comunicações com intervenção do Autor e dos Réus. Camocasa que será a interessada final e a efectiva negociadora dos termos em que as compras serão feitas, sendo a sua substituição pela Heng Tai Holding irrelevante no que respeita à continuidade do interesse contratual gerado com intervenção do Autor.
Certo é que em Janeiro e Fevereiro decorreram negociações com empresas diversas (embora com os mesmos intervenientes), mas tais negociações em nada obliteraram a ligação efectiva entre o negócio e interesse de Dezembro, por via da actividade do Autor de ligação entre Mi../MG… e a Camocasa.
Entendemos, em conclusão, que se verifica nexo de causalidade entre a actividade de mediação do Autor e a conclusão da compra e venda.
3.5.3. Tendo concluído anteriormente que o contrato teve o seu termo final após seis meses contados da sua celebração, por ausência de renovação, importa apreciar das consequências de a conclusão do negócio que a mediação visava e parte das negociações a ele respeitantes terem decorrido depois da caducidade do contrato.
Antecipamos que entendemos que tal em nada obsta ao direito à remuneração, uma vez que a conclusão do negócio visado não se integra na obrigação do mediador de cumprir o contrato, antes constituindo uma condição suspensiva do direito a receber a remuneração.
Refere Maria de Fátima Ribeiro[18]apreciando situação similar:
Problema complexo, no âmbito da determinação da existência do direito do mediador à remuneração, é aquele que se coloca na situação em que o comitente denuncia o contrato de mediação [na ausência de cláusula em sentido diverso, o contrato de mediação é revogável por qualquer das partes ] e vem, mais tarde, a celebrar o contrato pretendido com um terceiro, terceiro esse que se interessou pelo negócio por força da actividade que o mediador desenvolveu ainda na vigência do contrato de mediação - sobretudo porque não é absurdo considerar que a denúncia deste contrato pode ter tido, precisamente, esta motivação . Nestes casos, ou se afasta o direito à remuneração, uma vez que o contrato entre o comitente e um terceiro foi celebrado já depois de extinto o contrato de mediação; ou se entende que o direito à remuneração existe sempre que e apenas quando se verifique o nexo de causalidade entre a actividade exercida, na vigência do contrato de mediação, pelo mediador e a celebração do contrato pretendido entre a outra parte e um terceiro.
A resposta da jurisprudência[19] tem sido constante no sentido de a remuneração depender do nexo de causalidade e não da vigência do contrato de mediação no momento da celebração do contrato visado.
Pelas razões acima expendidas quanto à natureza da celebração do contrato visado na economia da mediação, acompanhamos esta posição.
Em consequência, entendemos ser irrelevante que o contrato tenha caducado antes da celebração das escrituras.
3.6. Validade do acordo de parceria
Ao longo do processo a questão do acordo de parceria e da sua relevância foi objecto de controvérsia. Decorre manifesto do que se expôs quanto à mediação e ao nexo de causalidade estabelecido que o entendemos despiciendo.
Com ou sem parceria, no confronto entre o Autor e os Réus importa saber, dizendo em linguagem chã, se o Autor encontrou comprador para os Réus. E concluímos que encontrou. A qualidade de parceiro, ou não, de M… é irrelevante.
IV) DECISÃO
Pelo exposto, ACORDAM em:
1) Admitir os documentos apresentados pelos Recorrentes e pelos Recorridos em fase de recurso;
2) Julgar parcialmente procedente a impugnação da decisão de facto nos termos enunciados;
3) Julgar improcedente o recurso, mantendo a decisão recorrida.
4) Condenar os Recorrentes no pagamento das custas – artigo 527.º, n.º 2, do Código de Processo Civil.
Lisboa, 25-02-2021
Ana de Azeredo Coelho
Eduardo Petersen Silva
Cristina Neves
_______________________________________________________
[1] Acórdão de 6 de Novembro de 2019, proferido no processo 1092/08.0TTBRG.G1.S1 (Chambel Mourisco).
[2] ECLI:PT:STJ:2020:3920.14.1TCLRS.S1.
[3] Fernando Baptista de Oliveira, O Contrato de Mediação Imobiliária na Prática Judicial: uma abordagem jurisprudencial, CEJ Outubro de 2016, e:book, p. 10.
[4] Maria de Fátima Ribeiro, in O contrato de mediação, Scientia Ivridica, n.º 331 (2013), p. 78-79.
[5] Professor António Menezes Cordeiro, in Do contrato de Mediação, O Direito, 139.º (2007), III, p. 553-554.
[6] Op. cit. p. 96.
[7] In O Contrato de Mediação, Almedina, Teses, 2014, p. 397-399.
[8] Higina Orvalho Castelo, op. cit., p. 399.
[9] Higina Orvalho Castelo, in op. cit., p. 410.
[10] Cf. o nosso acórdão de 7 de Maio de 2020, proferido no processo 7848/17.5 T8LSB.L1.
[11] Professor Mário Júlio de Almeida Costa in Direito das Obrigações, Almedina, 1979, p. 515.
[12] In Contrato de Mediação, Petrony, Lisboa, 1964, p. 106.
[13] Idem p. 107.
[14] Nossa tradução da citação em língua francesa.
[15] Op. cit., p. 106.
[16] Op. cit., p. 100-103.
[17] Carlos Lacerda Barata, Contrato de Mediação, in Estudos do Instituto do Direito do Consumo – Contrato de Mediação, Vol. I, Almedina, 2002 p. 207.
[18] Op. cit., p. 103.
[19] Vejam-se os acórdãos do Supremo Tribunal de Justiça de 19 de Junho de 2019, proferido no processo 7439/16.8T8STB.E1.S1 (Helder Almeida), ou desta Relação de 30 de Junho de 2020 proferido no processo 2450/18.7T8TVD.L1-7 (Cristina Silva Maximiano) e de 22 de Outubro de 2020, proferido no processo 8318/18.0T8ALM.L1-2 (Nelson Borges Carneiro).