| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
F, na qualidade de administrador do Condomínio do prédio urbano instituído em propriedade horizontal denominado de Lotes 5 e 6 da…. , veio intentar contra R, L.da, com sede na ….., a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário.
Pediu que a ré fosse condenada a pagar ao Condomínio em causa:
a) - As quotizações condominiais vencidas de Março de 1992 a Março de 1994, para fundo de maneio e extraordinárias, no montante de Esc. 3.185.512$70 acrescidas de juros de mora, à taxa legal, até pagamento, liquidando os vencidos até à propositura da acção no montante de esc. 450.165$00.
b) - Multa por falta de pagamento à taxa condominialmente estabelecida de 10% sobre o actual débito, no montante de Esc. 318.551$20.
c) - Quotizações de condomínio ordinárias e extraordinárias, já determinadas e a determinar em futuras Assembleias Gerais na pendência deste processo, respectivos juros e multas à taxa condominial de 10% sobre o débito vincendo.
Alegou para tanto, em síntese:
- Foi a ré quem, em terrenos que para o efeito adquiriu, procedeu à construção do prédio urbano denominado ….. Lotes 5 e 6, composto por três caves para estacionamentos e arrecadações, cave, r/c e galeria com casa da porteira, 11 pisos e terraço com uma superfície coberta de 1.119,40 m2.
- Nos termos da respectiva escritura de constituição da propriedade horizontal, o prédio é composto de 151 fracções autónomas, com a descrição e permilagem indicadas no art.º 7.º da p. inicial.
- São partes comuns do prédio, designadamente, o terraço que serve de parte da cobertura da cave, a casa da porteira ao nível da galeria, a arrecadação geral e a sala de condóminos, ambas no 11.º andar.
- Nas duas primeiras assembleias de condomínio, realizadas, sob convocatória da ora ré, a 23-04-1991 e 21-05-1991, foi deliberada a contratação do casal Alcides e esposa, para o exercício das funções de porteiro, limpeza das partes comuns e vigilância, com início de funções no início de Junho desse ano.
- A ré continua a ser proprietária e possuidora de 28 fracções autónomas, sendo 23 estacionamentos, com a permilagem de 23%o, uma arrecadação, com permilagem de 0,5%o, e quatro escritórios/lojas, com a permilagem de 205%o, tudo num total de 228,5%o.
- Em assembleia do condomínio de 04-07-1991, foi deliberado, por unanimidade, que as quotizações de condomínio fossem debitadas e cobradas a todos os condóminos mensalmente, através de transferência bancária.
- A ré nunca efectuou quaisquer pagamentos de quotizações condominiais e, por cartas de 18-12-91, 29-01-92 e 12-02-92, solicitou do Condomínio o reembolso da quantia de Esc. 1.781.845$30, de alegadas despesas comuns que suportara.
- Do assim reclamado, o Condomínio apenas reconhece como despesas comuns o montante de Esc. 1.543.936$00, de que caberia à ré, atenta a permilagem que então detinha, a quantia de Esc. 985.809$50, respondendo o Condomínio pelo valor remanescente de esc. 558.126$50.
- No ano de 1991 foram realizadas outras despesas comuns, em que a ré não comparticipou, totalizando Esc. 1.815.337$00. Este montante inclui duas verbas que são específicas das garagens, que não aproveitam às fracções “DT”, “DU”, “DV”, e “DX” – escritórios, com a permilagem de 205%o.
- Neste ano a ré seria devedora ao Condomínio de Esc. 1.276.238$00. Tendo pago directamente o montante de Esc. 1.543.936$00, encontra-se um saldo, em seu favor, de Esc. 267.698$00.
- Para o ano de 1992 foi aprovado o orçamento de esc. 5.394.980$00, de que cabia à ré, de acordo com os mesmos critérios, o total anual de Esc. 1.276.795$00 e a quotização mensal de Esc. 106.399$60, compensando-se nas primeiras o crédito do ano anterior.
- Persistindo o incumprimento da ré, e face às dificuldades daí resultantes, o Condomínio aprovou o lançamento e cobrança de quatro prestações suplementares e extraordinárias para fundo de maneio, de montante idêntico às quotizações condominiais mensais, com vencimento a 10-10-92, 10-11-92 e 12-12-92 (duas).
- Aprovadas as contas, com exclusão da despesa de TV Satélite e com imputação das despesas de garagem apenas às fracções que dela se servem, a ré deve, em relação ao exercício de 1992, a título de despesas, serviços comuns e prestações suplementares, a quantia global de Esc. 1.163.684$40.
- A quotização condominial da ré para o ano de 1993 era de Esc. 119.108$00, reduzida a partir de Maio desse ano, inclusive, no que respeita à permilagem das fracções “FL”, “AV”, e “DE”, que passou a ser assegurada pela promitente compradora dessas fracções.
- O débito condominial da ré respeitante nos termos do orçamento aprovado para este ano de 1993, incluindo um agravamento de 25% que foi deliberado, ascende a Esc. 1.721.855$70.
- Aprovadas as contas deste exercício, cabia à ré, de acordo com a permilagem por ela detida, o montante de Esc. 1.110.184$00, acrescido do agravamento de 25%, no valor de Esc. 277.546$20, num total de esc. 1.387.731$00.
- A quotização condominial da ré correspondente ao orçamento aprovado para o exercício de 1994 era de Esc. 122.133$10.
- Nos termos do art.º 29 n.ºs 2 e 3 do Regulamento de Condomínio, aprovado em Assembleia de 10-03-1992, a falta de pagamento das quotizações condominiais determina a aplicação de uma multa de 10% sobre o montante em dívida.
Citada, contestou a ré, dizendo em síntese:
- O montante das despesas comuns que pagou é de Esc. 1.578.198$00, em que a própria comparticipará enquanto condómina.
- Na determinação das permilagens imputáveis à ré devem ser consideradas as datas de entrega das chaves, aos promitentes compradores, a partir das quais corriam por conta destes, para além de outras, as despesas de condomínio. Apresentou um quadros indicativos da entrega das chaves e das permilagens por si sucessivamente detidas desde 31-12-1990 até Fevereiro de 1992.
- Impugna, por o desconhecer, o critério utilizado pelo autor para calcular os montantes que indica, em especial, nas rubricas TLP, EDP e EPAL.
- As fracções “DT”, “DU”, “DV”, e “DX”, representando 205% de permilagem, são escritórios com acessos independentes.
- Estas fracções não podem servir-se dos ascensores do prédio, não usufruem dos serviços da empregada de limpeza, nem de quaisquer despesas deles decorrentes, o mesmo sucedendo em relação aos serviços do porteiro.
- Não devem, pois, comparticipar nas despesas correspondentes. Apenas lhes podem ser imputadas despesas respeitantes à manutenção e conservação dos edifícios, honorários de administração, seguros e manutenção e conservação dos jardins.
- Fazendo cálculos ao que considera dever encontra, no final de 1991, um saldo a seu favor de Esc.1.078.357$08, que é reduzido para Esc. 556.834$790 no final de 1992 e para Esc. 125.499$10 no final de 1993.
- Por fim, as quotizações de condomínio do ano de 1994, correspondentes à permilagem detida pela ré, são de Esc. 21.986$25, na parte de escritórios, e de Esc.12.729$00, no restante, havendo ainda que desconsiderar a despesa relativa à TV satélite, a que corresponde, no período considerado, a quantia de Esc. 28.841$60.
- Deste modo, no final de Junho de 2004, a ré seria devedora ao condomínio do montante de apenas Esc. 53.951$00.
O autor replicou, observando que a obrigação de comparticipar nas despesas comuns recai sobre os condóminos, tendo esta qualidade os diversos proprietários de fracções autónomas, mas não os simples promitentes compradores. Impugnou a total independência das fracções identificadas por Lojas A a D e que estas fracções não possam utilizar a arrecadação geral, a sala de condóminos, ou os serviços do porteiro e, para esses fins, todos os espaços e equipamentos comuns.
O processo foi instruído para julgamento com prova pericial, envolvendo a vistoria do prédio e o exame à escrita do condomínio.
Neste período veio o autor, informando ser devedor da ré, desde 17-01-1997, da quantia de Esc. 1.321.145$00, requerer que a mesma fosse imputada na dívida reclamada nos autos, começando pelos juros.
A fls. 810/811, foi interposto pelo autor recurso de agravo do despacho que admitira a alteração do rol de testemunhas. Depois de apresentadas as alegações, foi reparado o agravo, após o que a agravada requereu a subida do agravo nos termos do art.º 744-3 do CPC.
Realizado o julgamento e fixada, sem reclamação, a matéria de facto, foi proferida sentença a julgar a acção procedente, condenando a ré a pagar ao autor a quantia de Esc. 6.043.472$00, de dívida de condomínio, acrescida de multa no montante de 10% daquela dívida.
Inconformada, a ré apelou do assim decidido tendo apresentado alegações onde formula as seguintes conclusões:
I - As fracções DT, DU, DV e DX são escritórios, que representam 205/1000 de permilagem, e têm acessos independentes das fracções habitacionais, dado que o acesso aos mesmos se faz através de 2 átrios cobertos;
II - O fundamento para a responsabilização destas fracções no pagamento das prestações condominiais, alegado pelo A. e acolhido pelo Tribunal, é o de que para a Ré ter acesso à habitação do porteiro ao nível da galeria, à arrecadação geral e à sala de condóminos, têm os seus representantes ou funcionários de penetrar no próprio acesso do edifício através das suas escadas interiores;
III - Porque os escritórios têm acessos independentes do acesso às fracções habitacionais do prédio, os representantes ou funcionários da Ré não necessitam de utilizar os ascensores nem qualquer dos diversos lanços de escadas do prédio, que assim são utilizados exclusivamente pelos condóminos das fracções habitacionais;
IV - Não necessitaram igualmente de utilizar os serviços do porteiro, cuja habitação se situa no interior do prédio, porque deles não podem retirar qualquer utilidade, os quais assim são utilizados exclusivamente pelos condóminos das fracções habitacionais;
V - A arrecadação geral serve unicamente os condóminos habitacionais, não os escritórios, não se tratando de arrecadação atribuída no título constitutivo da propriedade horizontal às fracções em causa, como sucede com as fracções habitacionais.
Acresce que,
VI - O A. nunca alegou que a Ré, os seus representantes ou funcionários, utilizavam a arrecadação geral, mas apenas que, para terem acesso a essa arrecadação, teriam de utilizar as escadas e ascensores;
VII - Os representantes da Ré utilizaram apenas a sala de reuniões de condóminos pelo estrito período de tempo necessário à sua participação nessas reuniões, no exercício dos seus direitos;
Pelo exposto,
VIII - Conclui-se que a douta sentença recorrida, ao decidir que as fracções DT, DU, DV e DX são responsáveis pelo pagamento das despesas de fruição das partes comuns referidas na alínea CP) da matéria de facto provada, violou o disposto no art. 1424° nos 3 e 4 do Cód. Civil.
Mesmo que assim se não entenda,
IX - o que por mera hipótese se admite, sempre a pretensão de responsabilizar as fracções em causa pelo pagamento das aludidas despesas de fruição, nos termos em que vem formulada, é manifestamente abusiva.
X - O abuso de direito é um facto extintivo do direito que se pretende fazer valer, de conhecimento oficioso, e invocável em qualquer estado do processo, nomeadamente, em recurso.
Na verdade,
XI - As fracções em causa apenas são responsáveis pelo pagamento da percentagem de 10% da prestação aprovada para os restantes condóminos, para constituição do fundo comum de reserva para custear despesas de conservação do edifício, nos termos do art.º 4.º do DL n.º 268/94, de 25-10.
O autor contra-alegou, defendendo a confirmação do julgado.
Convidada a esclarecer se mantinha interesse na apreciação do agravo retido, a apelante nada disse, entendendo-se, assim, que desistiu do mesmo, nos termos do art.º 748-3 do CPC.
Sendo o objecto do recurso delimitado pelas conclusões, está em causa na presente apelação saber se a ré, enquanto condómina titular das fracções “DT”, “DU”, “DV” e “DX” do prédio dos autos, está obrigada a contribuir para as despesas de conservação e de fruição dos ascensores, lanços de escada e serviços do porteiro.
A matéria de facto fixada nos autos não foi impugnada, considerando-se, assim, aceite pelas partes.
A mesma é extensa e razoavelmente complexa, contendo partes eminentemente conclusivas, ou mesmo de direito, havendo ainda algumas imprecisões na sua transcrição no texto da sentença.
Em todo o caso, julga-se que não se justifica a correcção dos termos em que a mesma se apresenta, já que daí nada decorre de relevante para a apreciação do presente recurso.
Justifica-se, no entanto, rectificar o ponto “CA” dos factos transcritos na sentença, no sentido de que a quantia ali mencionada é de Esc. 431.599$00, em vez de Esc. 1.146.361$20, e aditar o ponto “CA-1” com a resposta dada ao quesito 28.º do questionário, a saber: “ O débito condominial da ré no exercício de 1992 é de Esc. 1.146.361$20”.
Julga-se ainda conveniente salientar que aquela resposta dada ao quesito 28.º, assim como outras de teor semelhante que foram dadas aos quesitos 12.º, 20.º e 21.º, 22.º, 26.º, 34.º a 37.º, 39.º e 42.º, têm de ser entendidas desligadas de qualquer valoração jurídica, não se encontrando definida ali a responsabilidade da ré pelo pagamento das despesas, ou quota-parte delas, ali referidas. Julga-se que, no fundo, aquelas respostas se limitam a fixar a parcela que, nas despesas orçamentadas ou aprovadas, correspondia à permilagem detida pela ré. Não se encontra ali a resposta para as questões suscitadas no presente recurso.
Posto isto, considera-se dispensável a transcrição da matéria de facto provada, remetendo-se, nessa parte, para os termos da decisão recorrida, sumariamente delineados no relatório inicial.
O Direito
Como se referiu acima, está em causa na presente apelação saber se a ré, enquanto condómina titular das fracções “DT”, “DU”, “DV” e “DX” do prédio dos autos, está obrigada a contribuir para as despesas de conservação e de fruição dos ascensores, lanços de escada e serviços do porteiro.
Vejamos, acompanhando de perto as conclusões da apelante:
Diz esta:
I - As fracções DT, DU, DV e DX são escritórios, que representam 205/1000 de permilagem, e têm acessos independentes das fracções habitacionais, dado que o acesso aos mesmos se faz através de 2 átrios cobertos;
II - O fundamento para a responsabilização destas fracções no pagamento das prestações condominiais, alegado pelo A. e acolhido pelo Tribunal, é o de que para a Ré ter acesso à habitação do porteiro ao nível da galeria, à arrecadação geral e à sala de condóminos, têm os seus representantes ou funcionários de penetrar no próprio acesso do edifício através das suas escadas interiores;
III - Porque os escritórios têm acessos independentes do acesso às fracções habitacionais do prédio, os representantes ou funcionários da Ré não necessitam de utilizar os ascensores nem qualquer dos diversos lanços de escadas do prédio, que assim são utilizados exclusivamente pelos condóminos das fracções habitacionais;
Coloca-se, assim, a questão de saber se a localização da sala de condóminos e de uma arrecadação geral no 11.º piso do prédio e da casa do porteiro ao nível da galeria, tudo partes comuns com acesso pelos espaços comuns de circulação da zona habitacional do prédio, obriga a ora ré, enquanto condómina de quatro fracções autónomas dotadas de acessos independentes, a contribuir para as despesas de fruição e conservação daqueles espaços de circulação comuns e, bem assim, dos elevadores.
Sendo estes os termos em que a questão se coloca, julga-se que assiste razão à apelante e que a mesma não está obrigada a comparticipar em despesas que não sirvam directamente aquelas fracções autónomas, mas apenas zonas comuns. Julga-se que é nesse sentido que aponta o estipulado nos n.ºs 3 e 4 do art.º 1424.º do C. Civil, onde a responsabilidade dos condóminos pelas despesas comuns é definida em função do interesse dessas despesas em relação às diversas fracções autónomas, não relevando para este efeito a existência de espaços comuns.
Uma tal solução está claramente estabelecida em relação às despesas com os ascensores no referido n.º 4 que estabelece “ nas despesas dos ascensores só participam os condóminos cujas fracções por eles possam ser servidas.” Ou seja, só está obrigado a contribuir para as despesas dos elevadores o condómino cuja fracção autónoma possa ser por eles servida, não relevando para este efeito a existência de espaços comuns servidos por tal equipamento.
É diferente a situação, considerada nas contra-alegações, em que existem no sótão, ou terraço, fracções pertencentes a cada um dos condóminos, ou a alguns deles, pois que aí volta a ser estabelecida a ligação entre determinadas despesas e um espaço de utilização exclusiva do respectivo condómino. Numa tal situação, o acesso a esses espaços de utilização exclusiva dos condóminos deverá ser por eles custeado.
O mesmo será ainda defensável em relação a espaços comuns destinados a utilização individualizada dos condóminos. Também aí o acesso ao espaço comum é feito no interesse da fracção autónoma, que deverá comparticipar nas respectivas despesas.
No caso dos autos, e tendo em conta os termos em que a questão vem colocada, os únicos espaços a que o condómino das quatro lojas em referência pode aceder no interior do prédio são espaços comuns de utilização não individualizada. A sala de condóminos é um espaço de utilização colectiva, destinado a acolher o condomínio; em relação à arrecadação geral, apenas se sabe que é um espaço comum localizado no 11.º piso. Sendo desconhecido o seu destino, ou uso, em relação ao qual nada foi esclarecido, nada permite afirmar que a mesma seja destinada ao uso individual dos condóminos. Sendo um espaço colectivo, terá, em princípio, uma utilização colectiva.
Depois, tratando-se de um espaço situado dentro da zona habitacional do prédio, sem acesso directo a partir das quatro lojas ora consideradas, também por essa via estaria excluído o seu uso por parte dos ocupantes destas fracções.
Quanto à casa do porteiro, a questão do uso individualizado dos condóminos não chega a colocar-se. Tal casa não se destina ao uso, individual ou colectivo, dos condóminos, a não ser na medida em que se possa considerar como uso dos condóminos, que será colectivo, a cedência desta casa para a sua finalidade própria, a habitação do porteiro.
Julga-se, assim, que uma vez que as quatro fracções autónomas ora consideradas, não são servidas, quer pelos elevadores, quer pelas escadas comuns do prédio, o respectivo condómino, no caso a ora apelante, não está obrigada a contribuir para as respectivas despesas de fruição e conservação.
Prossegue a apelante:
IV - Não necessitaram igualmente de utilizar os serviços do porteiro, cuja habitação se situa no interior do prédio, porque deles não podem retirar qualquer utilidade, os quais assim são utilizados exclusivamente pelos condóminos das fracções habitacionais;
Neste ponto, e vista a matéria de facto assente, julga-se que não assiste razão ao apelante.
Com efeito, a contratação dos serviços de porteiro foi deliberada pelo condomínio, em assembleias convocadas pela própria ré, e não foi estabelecida qualquer limitação em relação ao exercício das funções para as quais foi contratado. Foi admitido um casal, ele para o exercício das funções de porteiro e ela para as de limpeza, tendo sido fixado o início de funções e a retribuição, devida a cada um deles. Mas nada foi especificado em relação à respectiva área de intervenção, não se prevendo designadamente que as respectivas funções fossem limitadas à zona habitacional.
Assim, sem prejuízo de, em relação aos serviços de limpeza se entender que as fracções ora em causa não comparticipam na parte respeitante à zona habitacional, a que não dão causa, e de que não aproveitam, julga-se que, no mais, essa comparticipação é devida. Para esse efeito não releva o facto de a residência do porteiro estar situada na zona habitacional, tal como não relevaria em sentido diferente a localização dessa residência noutra área. Daí não decorre qualquer limitação ao exercício das funções de porteiro, as quais, até pela sua própria natureza, são exercidas em relação a todo o prédio.
Neste sentido pode ver-se o acórdão da Relação de Lisboa de 02-12-1986, na Colectânea de Jurisprudência 1986, 5.º - 140.
Improcede, nesta parte, a pretensão da apelante.
Conclui-se, assim, que o condómino das fracções autónomas “DT”, “DU”, “DV”, e “DX”, não está obrigado a contribuir para as despesas de fruição e conservação, quer dos ascensores, quer dos espaços comuns existentes na zona habitacional escadas comuns, devendo ser alterada em conformidade a decisão recorrida.
Uma vez que a matéria de facto fixada não permite fixar o montante devido, não estando suficientemente discriminadas as despesas ora desatendidas, será essa liquidação efectuada pelas partes, ou em eventual execução de sentença.
Termos em que se julga parcialmente procedente a apelação alterando-se a decisão recorrida no sentido de excluir do âmbito da condenação proferida, na parte respeitante às fracções autónomas “DT”, “DU”, “DV”, e “DX”, as despesas de conservação e de fruição dos ascensores e dos espaços comuns existentes na zona habitacional.
Custas por ambas as partes, na proporção do que vier a ser liquidado, sendo adiantadas em partes iguais.
Lisboa, 27-05-2004
( Farinha Alves )
( Tibério Silva )
( Silveira Ramos ) |
