Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

1003/2003-8

Relator: BRUTO DA COSTA

Descritores: SIMULAÇÃO
CONTRATO-PROMESSA

Nº do Documento: RL

Data do Acordão: 11/30/2006

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Meio Processual: APELAÇÃO

Decisão: CONCEDIDO PROVIMENTO

Sumário: I- Sendo um prédio vendido por pouco mais de 7% do seu valor real por uma empresa, que antes tinha celebrado contrato-promessa de compra e venda desse prédio com outra pessoa, pelo valor real do prédio e já tendo recebido mais de 90% do preço, é razoável presumir que o contrato é simulado e visa prejudicar ou enganar o terceiro, promitente comprador
II-A simulação pressupõe: a) a divergência entre a vontade real e a vontade declarada; b) o acordo simulatório; c) o intuito de enganar terceiros.
III-A simulação verificada nesses termos produz a nulidade do negócio
IV- O contrato ou negócio nulo não produz efeitos e a declaração de nulidade tem efeitos retroactivos, repondo a situação existente imediatamente antes do negócio simulado

(BC)

Decisão Texto Integral: Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:

I - Relatório.

Na comarca de Almada
BB
Intentou acção com processo ordinário contra
S..., Lda.
Alegando que celebrou com a Ré contrato promessa de compra e venda do terreno descrito no art.º 1º da petição, que esta incumpriu; conclui pedindo a execução específica do contrato promessa.

Posteriormente à entrada da petição veio o Autor deduzir o incidente da intervenção principal provocada de

PF e

C..., Lda.,

Alegando que a Ré lhes tinha transmitido o prédio a que se reportam os autos visando impedir a execução específica do contrato por parte do Autor.

Citados, contestou a interveniente sociedade impugnando os factos alegados pelo Autor e relativos à simulação do contrato e deduzindo reconvenção, pedindo a condenação do Autor a pagar-lhe Esc. 1.515.000$00.

O Autor replicou, contestou a reconvenção e ampliou o pedido relativamente aos intervenientes.

Saneado, instruído e julgado o processo, veio a ser proferida douta sentença julgando improcedentes quer a acção quer a reconvenção.

Ficou provado que:
1. No dia 22 de Setembro de 1992, o autor e a ré S...Lda. celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda relativo a um prédio rústico, a que corresponde um terreno para construção designado por lote 97, sito na Q..., concelho de Almada, descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de Almada sob o N.º […], da freguesia de ..., àquela data omisso na matriz, mas actualmente inscrito na matriz predial urbana da freguesia de... sob o art.[…], considerando-se aqui reproduzidos os documentos de fls.6 a 10 e 192 a 199, respectivamente, contrato promessa de compra e venda e certidão do registo predial (A, dos factos assentes);

2. Foi lavrado registo de aquisição a favor do autor pela inscrição G-4, a que correspondeu a apresentação n°29, de […] que, nos termos do disposto no art.92, n°l, al.g e n°3, do Código do Registo Predial, ficou provisório por natureza (B);

3. No contrato, o autor e a ré S...Lda. acordaram que o preço da compra e venda prometida seria de Esc.4.500.000$00 (C);

4. O autor pagou, na data de celebração do contrato promessa, a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de Esc.1.050.000$00 (D);

5. Tendo pago a importância de Esc.3.150.000$00, a título de reforço de sinal e conclusão de pagamento, nos cinco dias subsequentes ao registo do contrato na […] Conservatória do Registo Predial de Almada (E);

6. As quantias entregues pelo autor à ré S...Lda. totalizaram Esc.4.200.000$00, faltando, apenas, a importância de Esc.300.000$00 para pagamento integral do preço (F);

7. Nos termos da cláusula 4ª do contrato promessa de compra e venda, a escritura definitiva de compra e venda seria outorgada em data e Cartório Notarial a indicar pela ré S..., Lda., dentro do ano subsequente à data de celebração do contrato promessa de compra e venda, ou seja, até ao dia 22 de Setembro de 1993 (G);

8. Contudo, decorrido o prazo contratualmente fixado, a ré S..., Lda. não marcou, nem comunicou ao autor qualquer data e Cartório Notarial para celebração da escritura de compra e venda (H);

9. Daí que se tenha devolvido ao autor, nos termos do n°2, da cláusula 4a do contrato promessa de compra e venda, a faculdade de indicar data e Cartório Notarial para celebração da escritura (I);

10. O autor marcou a escritura para o dia 6 de Fevereiro de 1995, no Cartório Notarial de Odivelas (J);

11. A ré S..., Lda. foi devidamente interpelada, por meio de notificação judicial avulsa, para comparecer no Cartório Notarial de Odivelas, pelas 15h. do dia 6 de Fevereiro de 1995, a fim de outorgar a escritura definitiva de compra e venda, considerando-se aqui reproduzido o teor do documento de fls.20,21 e 33 (K);

13. A ré S..., Lda. não compareceu, nem se fez representar, no Cartório Notarial de Odivelas no dia e hora aprazados para a celebração da escritura de compra e venda, considerando-se aqui reproduzido o teor do documento de fls.34 e verso (L);

14. A chamada C..., Lda. celebrou em 06-02-97, no 2° Cartório Notarial de Almada uma escritura onde declarou comprar o terreno dos autos ao chamado PF pelo preço de Esc.5.150.000$00 (M);

15. Conforme consta da inscrição G-8 do respectivo registo predial, em 16 de Fevereiro de 1996 foi ali inscrita a aquisição do identificado lote 97 a favor do chamado PF , por compra à ré Sociedade de Construções da S... Lda. (N);

16 A chamada C..., Lda. tem por objecto social a construção, aquisição, alienação e gestão de bens móveis e imóveis e revenda dos adquiridos para esse fim, considerando-se aqui reproduzido o teor do documento de fls.204 a 207- certidão do registo predial (O);

17. A compra do identificado lote foi feita no âmbito da actividade da chamada C..., Lda. (n°l, da B. I.);

18. E o seu destino era a revenda (n°2);

19. Face ao registo da acção a reconvinte não pôde efectuar a venda do terreno a terceiros (n°3);

20. Vendo-se impossibilitada de revender a propriedade no prazo de três anos que lhe é imposto para beneficiar da isenção de pagamento de sisa (n°4);

21. A C..., Lda. em 21-08-2001 efectuou o pagamento do imposto de sisa devido (n°5);

22. A procuração referida na escritura documentada a is.256 a 259 e aludida em M), como "arquivada neste cartório (o 2° Cartório Notarial de Almada) sob o […] no maço de procurações irrevogáveis do ano corrente e registada no competente livro […], é a procuração de f1s.340 a 342 (n°13);

Da douta sentença vem interposto o presente recurso de apelação.

Nas suas alegações o apelante formula as seguintes conclusões:

a) No dia 22 de Setembro de 1992 o A., apelante e a R. Sociedade de Construções da S... Lda., celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda relativo ao lote de terreno dos autos;

b) Foi lavrado registo de aquisição a favor do apelante pela inscrição […], a que correspondeu a apresentação n° 29 de […], que, nos termos do disposto no art. 92°, n° 1 al. g) e n° 3 do Código do Registo Predial, ficou provisório por natureza;

c) A R. S..., Lda. foi devidamente interpelada, para comparecer no Cartório Notarial de Odivelas, pelas 15 horas do dia 6 de Fevereiro de 1995, a fim de outorgar a escritura definitiva de compra e venda;

d) Esta não compareceu, nem se fez representar, no Cartório Notarial de Odivelas no dia e hora aprazados para a celebração da escritura de compra e venda;

e) A chamada C..., Lda. celebrou em 6.02.97 no 2° Cartório Notarial de Almada uma escritura onde declarou comprar o terreno dos autos ao chamado PF pelo preço de 5.150.000$00;

f) Conforme consta da inscrição […] do respectivo registo predial, em 16.2.96 foi ali inscrita a inscrição do identificado lote 97 a favor do chamado PF , por compra à R. Sociedade de Construções da S...,Lda.;

g) Para que os efeitos práticos da declaração negocial adquiram tutela jurídica e vinculem, esta deverá ser isenta de vícios;

h) Conforme depoimento das testemunhas M.[…] e M.[…], o primeiro contacto estabelecido entre a interveniente C..., Lda. e o interveniente PF , foi em 19.04.1996, ou seja, no próprio dia em que foi celebrado o negócio e assinado o contrato promessa entre esses intervenientes;

i) O aludido contrato promessa não foi outorgado por PF, mas pelo seu procurador;

j) Em 06.02.1996 já o PF tinha atribuído de forma irrevogável, através de procuração, poderes à C..., Lda. para venda do terreno dos autos;

k) A essa data o PF não era titular de direitos registais sobre o imóvel em causa;

1) Na escritura de compra e venda outorgada no 2° Cartório Notarial de Almada a interveniente C..., Lda. foi representada pelo seu procurador C.[…], o qual, no seu depoimento testemunhal, declarou nada ter pago ao PF ;

m) Em consequência, deverá ser considerada provada a matéria de facto constante do n° 7 da base Instrutória;

n) A simulação, pela dificuldade de prova directa, há-de resultar normalmente de factos que a façam presumir;

o) A criação de uma aparência de negócio, destinava-se a impossibilitar o direito do apelante à execução específica do contrato promessa de compra e venda que havia celebrado com a S...Lda.;

p) Em consequência, deverá ser considerada provada a matéria de facto constante do n° 8 da Base Instrutória;

q) Há data da celebração da escritura outorgada no Cartório Notarial de Ansião, a Ré S..., Lda. já havia prometido vender ao apelante o lote dos autos e sabia que este tinha registado provisoriamente por natureza a aquisição;

r) O registo de aquisição baseado em tal escritura só foi efectuado por dúvidas em 16.02.1996 e definitivamente em 08.04.1996, tendo por objectivo permitir à interveniente C..., Lda. o registo do contrato promessa de compra e venda de 19.04.1996;

s) Existindo, assim, um acordo para evitar o direito do apelante à execução específica do contrato promessa de compra e venda que havia celebrado com a S... Lda.;

t) Em consequência, deverá ser considerada provada a matéria de facto constante do n° 10 da Base Instrutória;

u) Dos elementos probatórios juntos aos autos e, no que respeita aos negócios jurídicos mencionados nas alíneas e) e f ), resulta verificada a divergência entre a vontade real e a declarada, com o intuito de enganar terceiro e resultante de acordo entre declarante e declaratário, o que conduz à nulidade dos mesmos e possibilita a execução do contrato promessa celebrado pelo apelante;

v) Decidindo, como decidiu, o Meritíssimo Juiz do Tribunal "a quo" violou, entre outras, as disposições contidas nos art°s. 240° e 830° n° 1 do Código Civil.

Como tal, deverá ser revogada a sentença recorrida, substituindo-a por outra que produza os efeitos da declaração negocial em falta e ordene o cancelamento dos registos prediais efectuados a favor dos intervenientes PF e C..., Lda. - […] Lda., considerando nulas as compras e vendas que suportaram as inscrições G8 e G9 incidentes sobre o imóvel dos autos.

A interveniente apelada contra-alegou, defendendo a confirmação da decisão, tendo formulado as seguintes conclusões:

1. A testemunha CA não afirmou que o PF não foi pago pela venda, apenas disse que não lhe pagou na data da escritura;

2. Essa mesma testemunha afirmou que não sabe o que aconteceu antes da escritura;

3. A testemunha MG afirmou que o PF tinha urgência em receber o dinheiro e que o recebeu, quando se deslocou ao posto de vendas da apelada em princípio de 1996;

4. Nenhuma das testemunhas ouvidas tinha conhecimento de factos que, mesmo indiciariamente, permitissem concluir que a C...Lda. não tenha pago ao PF o peço constante da respectiva escritura;

5. Acresce que consta no contrato promessa celebrado entre a Apelada e o PF que o preço é pago no acto da outorga do contrato promessa, tendo a Apelada juntado cópia do pagamento de parte do preço através de cheque emitido na data da outorga de tal instrumento;

6. O facto vertido no artigo 7° da base instrutória deverá manter-se como não provado;

7. A testemunha MG confirma que o chamado PF , em princípios do ano de 1996, dirigiu-se ao posto de venda de terrenos para vender o terreno, mas que tinha urgência em receber o dinheiro;

8. Situação que demonstra que o chamado PF tinha intenção de proceder à venda do terreno;

9. A transmissão da propriedade decorre da escritura pública de compra e venda, que ocorreu em 30.12.1993, e não com o registo desse acto, que só veio a acontecer em 16.02.1996;

10. Pelo que o chamado PF tinha legitimidade para passar a procuração irrevogável a favor da apelada;

11. O PF efectuou o registo provisório apenas em 16.02.1996 e convertido em definitivo em 08.04.1996, uma vez só poderia vender o terreno se o tivesse registado a seu favor. O que decorre do princípio do trato sucessivo;

12. O que os factos demonstram é que o chamado PF tinha urgência em vender o terreno e receber o dinheiro;

13. Os factos não demonstram, como pretende o apelante, que existia, por sua vez, uma intenção em prejudicar o apelante, afastando a possibilidade deste exercer o direito de execução específica;

14. Para mais, essa possibilidade ficou afastada quando o chamado PF adquiriu, por escritura pública de 30.12.1993, o terreno dos autos à R.;

15. O apelante não pode opor-se aos direitos adquiridos posteriormente pelo PF , uma vez que deixou caducar o seu registo provisório, o qual não é incompatível com a aquisição do direito do PF ;

16. Isto porque a transmissão do direito de propriedade só se dá pelo contrato de compra e venda, que nunca chegou a ser celebrado com o apelante;

17. O apelante perdeu o direito de exercer a execução específica do contrato promessa por não a ter promovido em devido tempo, visto o registo da acção ter sido efectuado após o registo de aquisição do PF ;

18. Quando o apelante invoca que o negócio entre o PF e a apelada foi simulado demonstra o desespero que se traduz na consciência que invocar a nulidade dos negócios celebrados entre a R. e o PF e entre este e a apelada consiste na única possibilidade de exercer o direito da execução específica contra a R., direito este que não exerceu tempestivamente, pretendo agora responsabilizai terceiros pela sua inércia;

19. Por tal razão, os factos insertos nos artigos 8° e 10° da base instrutória deverão manter-se como não provados;

20. Pelo que é seguro afirmar que a decisão sob censura deverá manter-se, por não terem sido violadas quaisquer normas jurídicas.

Colhidos os vistos, cumpre apreciar e decidir.

A questão a resolver consiste em apurar se deve ou não ser proferida decisão substituindo a declaração negocial do faltoso, ou seja, deve ou não ser aceite a requerida execução específica do contrato promessa de compra e venda.

II - Fundamentos.

O Autor fundamenta o seu pedido inicial contra a Ré no incumprimento definitivo do contrato promessa.

Posteriormente fundamenta a ampliação do pedido contra os intervenientes alegando que as transmissões em que estes tiveram intervenção visaram exclusivamente enganar o Autor e inviabilizar a execução específica do contrato promessa.

O Autor alega que as respostas à matéria de facto relativa aos nºs 7º a 10º da base instrutória foram incorrectas.

Rezavam tais quesitos:
7°
Relativamente à escritura pública referida em M), a chamada C..., Lda. não pagou ao chamado PF qualquer quantia a titulo de preço ?

8º
Nem a chamada C..., Lda. teve a intenção de comprar o identificado lote de terreno nem o chamado PF teve a intenção de vender o mesmo lote de terreno, pretendendo ambos apenas evitar o direito de execução especifica do autor referido no contrato de promessa junto aos autos ?

9º
Relativamente à compra e venda referida em N), o chamado PF não pagou à ré Sociedade de Construções da S... Lda., Lda. qualquer quantia a titulo de preço ?

10°
Quanto ao negócio jurídico referido em N), nem o chamado PF teve a intenção de comprar o identificado lote de terreno nem a ré Sociedade de Construções da S..., Lda., teve a intenção de vender o mesmo lote de terreno, pretendendo ambos apenas evitar o direito de execução especifica do autor referido no contrato de promessa junto aos autos?

A todos eles o Tribunal respondeu “Não Provado”.

Vejamos:

Relativamente ao quesito 7º é de lembrar que a escritura aí referida é a identificada supra na matéria de facto sob o nº 14, escritura de 6.2.97.

Alega o apelante que a testemunha CC declarou que no acto de formalização dessa escritura nada foi pago ao vendedor PF , o que é verdade.

Mas logo a seguir a testemunha declarou “já se tinha recebido esse dinheiro”.

Alega ainda o apelante que a testemunha MG declarou que tinha apresentado o vendedor PF ao Sr. G... (gerente da C..., Lda.) no próprio dia da celebração do contrato.

Ouvido o seu depoimento, vemos que esta testemunha declarou na altura ser vendedor da C..., Lda., que tomou contacto com PF em certo dia dos princípios de 1996, que este declarou que queria vender um terreno mas que precisava de receber imediatamente pelo menos parte do preço em dinheiro; levou ao Sr. G.[…], que, persuadido pelas certidões prediais que o vendedor exibia ali mesmo lhe entregou cerca de 2.200 contos; pensa que o resto do pagamento do preço, que era de Esc. 5.150.000$00, terá sido feito por cheque, mas desconhece me concreto como foi isso feito.

Questionado em instâncias pelo Exmo. Advogado do Autor, a testemunha declarou que as certidões estavam actualizadas e que por isso lhe pareceu a ela e ao Sr. G...que não haveria risco na operação; mais declarou que não tinha a menor dúvida que a C..., Lda. queria comprar o terreno para revenda e que PF o queria vender, para obter dinheiro.

Dos depoimentos não parece extrair-se uma conclusão unívoca ou especialmente convincente da tese da apelante no sentido de se dever dar como provada a matéria dos nºs 7º e 8º da base instrutória.

Alega ainda o apelante que existe clara discrepância de datas, pois a procuração irrevogável emitida por PF a favor da C..., Lda. é de 6.2.1996, mas o contrato promessa celebrado entre ambos é de 19.4.1996 – ou seja, no seu entender o contrato definitivo (procuração) é anterior ao contrato promessa.

Ora, salvo o devido respeito, tais factos também não parecem ser decisivos: na verdade é conhecido o hábito de muitos negociantes do imobiliário de exigirem procuração irrevogável aos seus clientes para mais tarde revenderem os imóveis a terceiros, intervindo nas escrituras como procuradores do primitivo vendedor, munidos da procuração irrevogável.

Por vezes a firma mobiliária não chega a ter o prédio em seu nome, utilizando a procuração do vendedor para celebrar escritura directamente com terceiros.

No caso deste processo a imobiliária optou por se tornar titular do terreno antes de o revender – tais operações justificam a existência dos aludidos negócios nas datas indicadas.

É sem dúvida estranho, por outro lado, que um negociante experiente como o gerente da C..., Lda. se tenha disposto a adiantar cerca de Esc. 2.200.000$00 a um desconhecido apenas com base no facto de este exibir certidões prediais actualizadas.

Mais importante poderá ser o confronto das datas em que os registos e os negócios foram sendo feitos:

O contrato promessa inicial é celebrado entre Autor e Ré “S..., Lda.” em 22.9.92.

O registo provisório de aquisição a favor do Autor foi lavrado no dia subsequente, 23.9.92.

Em 3.12.93 é lavrado registo provisório por natureza da aquisição do terreno por PF .

Em 30.12.93 a Ré “S..., Lda.” e PF celebraram contrato de compra e venda do terreno por escritura lavrada no Cartório Notarial de Ansião, pelo preço de Esc. 350.000$00 (fls. 372 e segs.).

PF emite a procuração irrevogável em 6.2.96.

E regista a aquisição do terreno a seu favor em 16.2.96.

A C..., Lda. regista a aquisição provisória a seu favor em 19.4.96.

Assim, a Ré “S..., Lda.,” celebra contrato promessa com o Autor, recebe praticamente a totalidade do preço (Esc. 4.200.000$00 de um preço total de Esc. 4.500.000$00) em 22 de Setembro de 1992; não celebra o contrato prometido e cerca de um ano e 3 meses depois, já em pleno incumprimento do contrato promessa (que estipulava que a escritura de compra e venda se faria no ano subsequente ao contrato promessa, isto é, até 22.9.93) vende o terreno a PF , por Esc. 350.000$00, isto é, o preço declarado desta venda equivale a 7,78% do preço total estipulado no contrato promessa...

À luz das regras de experiência comum, esse preço só pode ser simulado – por esse preço nem a Ré quis decerto vender nem é crível que o comprador estivesse consciente de que
ele correspondia à realidade.
Vamos agora ao segundo aspecto da matéria dos quesitos: é razoável acreditar que um negociante de imóveis se dispõe a pagar em dinheiro a um desconhecido quase metade do preço total de uma propriedade (Esc. 2.200.000$00 de um total de Esc. 5.150.000$00 – quantia que corresponde ao valor real do prédio à data do negócio), apenas com base na exibição de certidões prediais actualizadas ?

Não é.

Todos sabemos que qualquer comprador avisado de um imóvel se certifica dos respectivos registos prediais em vigor e válidos no momento da compra e esse objectivo só se consegue através de uma certidão actualizada pedida à Conservatória do Registo Predial – a simples exibição de certidões de registos prediais não caducadas não alcança o aludido objectivo, pois é sempre possível em curto espaço de tempo registar novas aquisições sobre o imóvel.

Face o todo o quadro descrito cremos ser equilibrado manter as respostas de “Não provado” aos nºs 7º e 9º da Base instrutória, mas entendemos que tem que se responder “Provado” aos nºs 8º e 10º da mesma peça processual.

Na verdade todas as circunstâncias externas e coenvolventes dos actos aí referidos (montante da venda, prejuízo de terceiros, facilidade, rapidez e risco com que se concretizou o segundo negócio) apontam para a simulação desses negócios.

Estabelece o Código Civil:

ARTIGO 240º
(Simulação)

1. Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.
2. O negócio simulado é nulo.

Sobre o conteúdo e alcance da disposição tem-se pronunciado a jurisprudência:

I - São pressupostos da simulação: a) a divergência entre a vontade real e a vontade declarada; b) o acordo simulatório c) o intuito de enganar terceiros.
II - O acordo simulatório, pela dificuldade de prova directa, há-de resultar normalmente dos factos que o indiciem ou façam presumir.
Acórdão da Relação do Porto de 20.6.96 acessível via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ .

I - A simulação, dada a dificuldade de prova directa, há-se resultar normalmente de factos que a façam presumir.
II - Na estrutura da acção de simulação não é necessário a invocação da existência de prejuízos quer para quem a propõe quer para terceiros.
III - Se dos factos alegados pode resultar aquela presumibilidade, há que elaborar o respectivo questionário e prosseguir a lide e, não, apreciar o seu mérito no despacho saneador.

Acórdão da Relação do Porto de 16.10.05 96 acessível via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ .

Ou seja, incumbindo a prova da simulação justamente ao terceiro que foi enganado ou prejudicado pelo negócio, e sendo a simulação sigilosa e disfarçada por natureza, admite-se que a prova do acordo simulatório resulte de factos que a farão presumir.

No caso dos autos, recorrendo a presunções nos termos da jurisprudência citada, concluímos que de facto houve acordo simulatório, que se alcança relativamente à primeira venda através do exame do preço declarado e relativamente à segunda venda, através da análise do estranhíssimo pagamento de Esc. 2.200.000$00 em dinheiro a um desconhecido em condições que inculcam a ideia de que na realidade o negócio terá sido feito “à pressa”, mas essa pressa visava frustrar as legítimas expectativas do Autor, que já havia pago a quase totalidade do preço de aquisição do prédio pelo seu valor de mercado.

Os dois negócios foram, pois, simulados, pelo que ambos são nulos, nos termos do citado art.º 240º.

A nulidade do negócio opera originariamente e impede a produção de efeitos jurídicos (Castro Mendes, Teoria Geral, 1979, III, pág. 679).

No mesmo sentido se pronuncia a jurisprudência: a declaração de nulidade do negócio simulado tem efeito retroactivo: assim, a posse do prédio objecto do negocio mantém-se no simulado alienante e continua, por morte dele, nos seus sucessores, sendo o simulado adquirente um mero detentor do prédio - Acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 24.7.70 acessível via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ ; a declaração de nulidade de um contrato de compra e venda, por simulação, tem efeito retroactivo e obriga a restituir tudo o que tiver sido prestado ou, se impossível, o valor correspondente - Acórdão da Relação do Porto de 16.5.2002 acessível via Internet na base de dados do Tribunal alojada no endereço www.dgsi.pt/ .

Entendemos portanto, salvo o devido respeito por opinião contrária, que a acção devia ter procedido quer no que toca ao pedido de declaração de nulidade das duas vendas acima aludidas, quer na execução específica do contrato processo que é possível na medida em que tal nulidade foi declarada, operando o art.º 830º do Código Civil.

Assim, deve a apelação igualmente proceder.

Em face do exposto, formula-se a seguinte síntese:

I. Sendo um prédio vendido por pouco mais de 7% do seu valor real por uma empresa que antes tinha celebrado contrato promessa de compra e venda desse prédio com outra pessoa, pelo valor real do prédio e já tendo recebido mais de 90% do preço, é razoável presumir que o contrato é simulado e visa prejudicar ou enganar o terceiro, promitente comprador.
II. A simulação pressupõe: a) a divergência entre a vontade real e a vontade declarada; b) o acordo simulatório; c) o intuito de enganar terceiros.
III. A simulação verificada nesses termos produz a nulidade do negócio.
IV. O contrato ou negócio nulo não produz efeitos e a declaração de nulidade tem efeitos retroactivos, repondo a situação existente imediatamente antes do negócio simulado.

III - Decisão.

De harmonia com o exposto, nos termos das citadas disposições, acordam os Juízes desta Relação em declarar procedente a apelação, revogando-se a douta sentença do Tribunal a quo e estabelecendo o seguinte dispositivo:

Julgando procedente a acção,

1. Acordam em declarar nulos e de nenhum efeito os contratos de compra e venda celebrados por “S..., Lda.” e o interveniente PF em 30.12.1993 e entre este mesmo PF e a interveniente C..., Lda. em 6.2.1997, ambos referentes ao prédio rústico identificado no nº 1 dos factos provados supra.

2. Determinam o cancelamento dos registos prediais de aquisição feitos com base em tais contratos.

3. Declaram transmitido a favor do Autor tal prédio, pelo preço total de € 22.445,91 (Esc. 4.500.000$00), do qual já se encontram pagos € 20.949,51 (Esc. 4.200.000$00) e com todas as demais condições do contrato promessa de compra e venda celebrado entre o Autor e “S..., Lda.” de 22.9.1992 e aludido no nº 1 dos fundamentos supra.

Custas pela apelada.

Lisboa e Tribunal da Relação, 30/11/2006

Os Juízes Desembargadores,

Francisco Bruto da Costa
Catarina Arêlo Manso
António Valente