Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 6646/04.0TBCSC.L1-7 |  |
MORA
INCUMPRIMENTO
EFEITOS
EXECUÇÃO ESPECÍFICA
II. Procedendo o promitente-comprador ao envio de uma carta aos promitentes vendedores em que fixa um prazo para estes procederem ao cumprimento do contrato promessa (15 dias), indicando a data, hora e Cartório Notarial para celebrarem o contrato definitivo – e tendo os promitentes vendedores voltado a não comparecer, o que determinou que fosse lavrado instrumento notarial de protesto, em que é declarado a responsabilidade dos mesmos pelo não cumprimento -, sempre teríamos de considerar o contrato-promessa em causa como definitivamente incumprido, por culpa exclusiva dos promitentes vendedores, considerando-se esta carta como uma interpelação admonitória.
III. Nesta situação, fosse por essa via, ou considerando que estávamos perante uma perda objetiva de interesse do A. na celebração do contrato definitivo, sempre teríamos a mesma consequência jurídica.
IV. A perda objetiva de interesse do A. na celebração do negócio [que, diga-se, ainda hoje, passados mais de trinta anos, não pode ser realizado], sempre terá de ser entendida como uma impossibilidade definitiva da prestação considerando-se verificado, como tal, o incumprimento definitivo do contrato – artigos 792.º, n.º 2 e 808.º, n.º 2, do Código Civil.
V. Como decorrência desse incumprimento – e tendo presente a aplicação da redação do Código Civil vigente à data dos factos, ou seja, com a redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro - tem o A. direito a resolver o contrato, sendo ainda os RR. responsáveis por uma indemnização, nos termos do disposto no artigo 801.º, n.º 2 do Código Civil.
VI. Com o incumprimento definitivo do contrato-promessa, imputável aos promitentes vendedores, passou o promitente-comprador a poder optar pelo regime legal que, no seu entender, melhor defendesse os seus interesses e que se podem enunciar nos seguintes termos:
- exigir o sinal em dobro do que entregou a esse título;
- uma vez que ocorreu a tradição da fração, exigir o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, acrescido do sinal entregue e a parte do preço que tenha pago;
- requerer a execução específica do contrato – artigos 442.º, n.º 2, segunda parte, 830.º e 442.º, n.º 3, primeira parte, do Código Civil.
VII. Mantendo-se a impossibilidade de celebração do contrato definitivo [uma vez que o prédio em que a loja prometida vender não está ainda constituído em propriedade horizontal], não pode o promitente-comprador lançar mão da execução específica do contrato.
I. RELATÓRIO
JOSÉ V... instaurou ação declarativa sob a forma de processo ordinário contra JOSÉ G... e mulher, MARIA G..., ANTÓNIO L... e mulher, MARIA L..., pedindo:
a) que se declare a Execução Específica do Contrato Promessa de Compra e Venda invocado, emitindo o Tribunal a competente Declaração Judicial que substitua a Escritura Pública de Compra e Venda, em cumprimento do acordado no contrato-promessa celebrado em 14 de Outubro de 1986 relativamente à fração “O”, correspondente à loja direita do prédio designado por Lote B, sito na Rua ..., em S. Pedro do Estoril, Freguesia do Estoril, descrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais sob a ficha 0... da freguesia do Estoril, anteriormente sob o n° 4..., a folhas 164 v° do Livro B-13 (1.ª), e inscrito na respetiva Matriz sob o artigo 5...;
b) em alternativa, caso não seja possível o Tribunal emitir uma Declaração Judicial (sentença) que produza os efeitos da Declaração negocial em substituição do comportamento faltoso dos RR., serem estes condenados a ver declarada a resolução, por seu incumprimento, do Contrato Promessa atrás descrito, e condenados ainda, a pagar ao A. a quantia 348.625,00 Euros (Pte. 69.893.037$00), e a restituir-lhe a quantia de 29.927,87 Euros (Pte. 6.000.000$00), entregue a título de sinal e reforço de sinal, sendo ambas as quantias acrescidas de juros legais, a partir da citação, até total pagamento, tudo com as legais consequências.
Para o efeito, o A. alegou, em súmula, que celebrou com os RR. um contrato-promessa relativo a uma fração autónoma no ano de 1986, pelo preço de sete milhões e quinhentos mil escudos (37.409,84 €) dos quais entregou seis milhões de escudos (29.927.87 €). Referiu que não foi ainda possível celebrar a escritura de compra e venda, pro culpa exclusiva dos RR., que invocam, para tanto, que não terem ainda logrado constituir a propriedade horizontal do imóvel onde se situa a fração.
Competindo aos RR. a marcação do local para a realização da escritura pública – uma vez que a data estava já pré-fixada pelos RR. para o dia 30 de Abril de 1987 -, e não o tendo feito, o A. interpelou os mesmos várias vezes para cumprirem, tendo procedido à marcação da respetiva data para a escritura pública junto do Cartório Notarial, sendo que os RR. nunca compareceram. Passados anos tomou conhecimento que não era possível outorgar a escritura pública por não se encontrar constituída a propriedade horizontal do Bloco onde se situava a loja prometida vender, situação que ainda hoje se mantém.
Perante os graves prejuízos causados por essa situação, o A. comunicou aos RR., em 06 de Junho de 2000, uma proposta de resolução extrajudicial desta situação, propondo-lhes que adquirissem aquela fração pelo valor de Pte. 40.000.000$00 que, mesmo entendendo que estava muito abaixo do seu valor real, era uma forma de ultrapassar a questão. Dessa proposta nunca recebeu qualquer resposta dos RR.
Perante esta realidade, conclui pela execução do contrato. No caso de a mesma não ser possível pede, em alternativa, que seja declarado o respetivo incumprimento por culpa dos RR., que o devem indemnizar de todos os prejuízos sofridos, nomeadamente, com as despesas com as benfeitorias realizadas na loja, cuja tradição foi realizada com a celebração do contrato promessa, no que despendeu Pte. 15.000.000$00 (€ 75.000,00).
Optando pela indemnização correspondente ao valor do imóvel, ao tempo do incumprimento definitivo do contrato que, segundo defende, ocorreu a 18 de Outubro de 2001 sendo o seu valor, àquela data, de pelo menos € 273.625,00 o A. conclui pela indemnização global de € 348.625,00 devendo, ainda, serem-lhe restituídas as quantias que entregou a título de sinal e reforço de sinal, no montante de € 29.927,87 sendo que a todas as quantias devem acrescer os juros de mora desde a citação e até integral pagamento.
Com a instalação na fração prometida vender despendeu a quantia de 75.000,00 Euros, pelo que é manifesto que a simples restituição do sinal prestado em dobro, nem sequer cobriria os prejuízos efetivos sofridos pelo A., mercê da desvalorização monetária ocorrida, desde a data da celebração do contrato, até à data do incumprimento.
Por isso, o A. opta pela indemnização correspondente ao valor, ao tempo do incumprimento (artigo 442º, nº 2 do Código Civil, na redação dada pelo Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro).
À data do incumprimento definitivo do contrato que se afigura ser a 18/10/2001, data em que foi lavrado o Instrumento Notarial de protesto por falta de comparência dos RR. promitentes vendedores, a fração em causa prometida vender, valia pelo menos 273.625,00 Euros.
Conclui, assim, que a indemnização a ser-lhe concedida deve, pois, ser computada em 348.625,00 Euros (Esc. 69.893.037$00), devendo ainda serem-lhe restituídas as quantias que entregou, a título de sinal e reforço de sinal, no montante total de 29.927,87 Euros (Esc. 6.000.000$00).
Citados, os Réus contestaram, por impugnação e por exceção, invocando, em súmula:
- a ilegitimidade das Rés mulheres por não terem celebrado o contrato-promessa;
- a ilegitimidade do A., por estar desacompanhado do seu cônjuge;
Defenderam ainda que o que foi prometido vender foi uma fração autónoma não autonomizada. O A. sabia que o prédio não estava constituído em propriedade horizontal, ficando a data da escritura dependente da constituição da propriedade horizontal.
Os RR. maridos sempre diligenciaram para a constituição da propriedade horizontal, tudo fazendo para cumprir o contrato: inscreveram o mesmo na matriz, solicitaram emissão de licença de habitação, a qual foi concedida, contrataram solicitador para celebrar a escritura da constituição da propriedade horizontal, procederam ao destaque do terreno onde construíram prédio; convocaram reuniões do condomínio entre 1995 e 1997 para autorização da alteração da propriedade horizontal do bloco A, obtendo só a de alguns dos condóminos, contrataram advogado para tal alteração, apresentado ação para suprimento da vontade e encontrando-se a correr termos outra ação para a constituição da propriedade horizontal por usucapião, na qual apresentaram por duas vezes requerimentos a pedir celeridade invocando a dependência da realização das compra e venda relativamente a tal processo.
Defenderam, também, que mesmo que não seja possível a constituição da propriedade horizontal não incumpriram o contrato, ocorrendo, sim, impossibilidade superveniente desse cumprimento.
Referiram ainda que o artigo 442º do Código Civil não é aplicável à simples mora e, no caso, não se verifica o incumprimento definitivo. Só não foi possível outorgar a escritura porque tal implicaria uma alteração à propriedade horizontal do bloco A) e os seus condóminos não a autorizaram.
Propuseram a venda de uma quota do prédio ao A., o que este não aceitou. O A. enviou aos RR. mais duas cartas para além das por aquele juntas informando do estado do processo e vontade de celebrar a escritura.
Referiram que é legítimo que os AA., atento o tempo decorrido, tenham perdido interesse na manutenção do contrato-promessa mas, na ação, certo é que deduziram pedidos incompatíveis uma vez que não é viável a execução específica do contrato-promessa e, em simultâneo, referem que não têm já interesse na sua manutenção.
Defendem ainda que o contrato definitivo não pode ser celebrado enquanto não for constituída a propriedade horizontal – facto que não lhes é imputável -, e que o valor do imóvel era de 150.000,00 €. Em reconvenção, sustentam que os AA. com a instauração desta ação demonstram ter pedido interesse no contrato, pelo que deve ser considerado que o contrato foi incumprido por estes, perdendo o sinal e devendo indemnizar os RR. pelo seu uso ao longo destes anos.
Concluem, assim, pedindo que:
a) sejam declaradas como procedentes por provadas as invocadas exceções de ilegitimidade, absolvendo-se as RR. da instância;
Assim não se entendendo, pedem:
b) que seja a ação declarada improcedente, por não provada, e os RR. absolvidos do pedido;
Em qualquer dos casos:
c) Seja declarada procedente por provada a reconvenção, condenando-se os AA. no pagamento de uma indemnização, nos termos do artigo 473.º do Código Civil, no montante de € 218.500,00 acrescida de juros moratórios desde 14 de Outubro de 1986 até efetivo e integral pagamento, a título de indemnização pela utilização/detenção do imóvel, desde essa data;
d) declarando-se o contrato sub Júdice como incumprido, por parte do A., atenta a posição tomada nos autos, com a consequente perda do sinal entregue;
e) Assim não se entendendo, deverá vir a reconhecer-se como legítimo, atenta a duração do prazo de cumprimento do contrato, o direito à resolução contratual por parte A., do contrato celebrado, uma vez que este alegou ter falta de interesse na manutenção do contrato promessa, devendo o Tribunal vir a decretar o contrato resolvido, com esse fundamento, com a consequente obrigação de entrega do imóvel aos RR., por parte do AA. e a obrigação de estes procederem à devolução do sinal em singelo, sem mais.
O A. replicou, pugnando pela improcedência das exceções de ilegitimidade e pedindo, à cautela, o chamamento do seu cônjuge, e impugnando o teor da contestação e reconvenção.
Foi suspenso o processo até trânsito em julgado da sentença que viesse a ser proferida no processo em que foi peticionada, pelos aqui RR., a constituição da propriedade horizontal por usucapião – Proc. 380/00, daquela mesmo Tribunal de Cascais.
Tendo o A. falecido no decurso da ação, vieram a ser habilitado, para em seu lugar prosseguirem a ação, Albertina V..., José João V..., Margarida Beatriz Seco Moreira Veríssimo e Cristina Isabel Seco Moreira Veríssimo.
Tendo também o Réu JOSÉ G...falecido no decurso da ação, vieram a ser habilitados, para em seu lugar prosseguirem a ação, Isabel S.G., Dulce F., Encarnação S.G. e a Ré mulher, MARIA G..., cônjuge que foi deste primitivo Réu.
Falecida ainda a primitiva Ré MARIA L..., vieram a ser habilitados, para no seu lugar prosseguirem a ação, Rui L., Ana L.F. e Jorge L..
Em sede de Audiência Prévia foi fixado o valor da causa, julgaram-se improcedentes todas as exceções de ilegitimidade invocadas, procedeu-se à identificação do objeto do litígio, tendo sido indicados os temas da prova e determinada a realização da requerida perícia.
Procedeu-se à realização de Julgamento tendo ali sido requerida, pelos AA., a ampliação do seu pedido inicial nos seguintes termos:
- subsidiariamente e caso o Tribunal considere não ser possível fixar um valor indemnizatório no tocante ao valor do imóvel à data do incumprimento, e o pedido de condenação dos RR. no pagamento de um valor indemnizatório no tocante ao valor do imóvel à data do incumprimento não proceda, que os mesmos sejam condenados, por lhes ser imputável o não cumprimento do contrato, no pagamento do sinal prestado em dobro, no caso, no valor de 59.855,74 €, acrescido de juros legais decorridos da citação e até integral pagamento.
Mais peticionam a condenação dos RR. como litigantes de má-fé, atenta a declaração junta aos autos em que se pode constatar que os mesmos venderam o imóvel aqui em apreciação a terceiros, em data posterior à do contrato-promessa celebrado com o A.. Concluem, assim, pela condenação dos RR. a pagarem-lhes uma indemnização em valor não inferior a € 30.000,00, e todos os custos que tenham tido, no âmbito destes autos, com custas judiciais, honorários do signatário, tudo montantes a fixar a final, uma vez ouvidas as partes.
Este pedido de ampliação foi admitindo tendo, após a realização da prova, sido proferida sentença com o seguinte teor:
“Julga-se a ação parcialmente procedente declara-se a resolução do contrato-promessa por incumprimento imputável aos Réus José G...e António L...,
e condenam-se os herdeiros habilitados de José G...e o Réu António L... a pagar aos herdeiros habilitados de José V...a quantia 135.518,03 € (cento e trinta e cinco mil, quinhentos e dezoito euros e três cêntimos), acrescida de juros à taxa aplicável às obrigações civis, atualmente de 4% ao ano, desde esta data até integral pagamento.
Absolvem as Rés de todos os pedidos.
Absolvem-se os RR. do demais pedido.
Absolvem-se os herdeiros habilitados de José V...do pedido reconvencional.
Condenam-se os herdeiros habilitados de José G...e o Réu António L... a pagar uma multa e bem assim, uma indemnização aos AA., cujos valores se fixarão após a sua audição, nos termos do artigo 453º nº 3 do Código de Processo Civil”.
Inconformados, os RR. interpuseram recursos independentes de Apelação, no âmbito do qual formularam as conclusões que se passam a indicar.
Recurso dos Habilitados do Réu José G.:
(...)
Concluem, assim, pelo provimento do recurso, com a anulação da sentença recorrida e a sua substituição por outra que absolva os Recorrentes dos pedidos dos AA., ou da instância, fazendo-se assim a costumada justiça.
Recurso do Réu António L... e dos habilitados da Ré MARIA L...:
(...)
Concluem, assim, pela procedência do recurso e, por via dele:
a) ser declarada a sentença recorrida nula por clara contradição entre os seus fundamentos e a decisão e por condenar para além do pedido e em pedido subsidiário quando o pedido principal era possível;
b) em qualquer caso ser a sentença recorrida revogada sendo substituída por douto acórdão que reconheça a suscetibilidade de condenação no pedido principal com marcação de prazo de escritura, que julgue ilegal a condenação no pedido subsidiário em montante correspondente ao valor da fração, quando os promitentes-compradores já tinham cedido a posse da mesma e sem a dedução dos benefícios da exploração da fração;
c) serem os ora recorrentes absolvidos da condenação como litigantes de má-fé.
Os AA. contra-alegaram em relação a cada um daqueles recursos, sustentando a manutenção da sentença proferida tendo ainda se pronunciado nos termos do n.º 3 do artigo 543.º do Código de Processo Civil. Procederam ainda à junção de um Parecer Jurídico.
Remetidos os autos ao Tribunal da Relação foi proferida decisão pelo Relator do processo determinando que os autos baixassem ao Tribunal de 1.ª Instância para ali ser proferida decisão relativamente à fixação da multa e indemnização aludida na sentença proferida, decisão que integraria a condenação já proferida, sendo ainda dada a oportunidade às partes para, em complemento das alegações anteriormente apresentadas, pronunciarem-se sobre este segmento da decisão.
Dando cumprimento ao antes determinado, o senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância proferiu a seguinte decisão, que faz parte integrante da inicialmente proferida:
“Condenam-se os RR. como litigantes de má-fé em multa que se fixa em 15 UCs e no pagamento de indemnização à parte contrária que se fixa em € 15.000,00 (quinze mil euros”.
Novamente inconformado, os RR. António L... e dos habilitados da Ré MARIA L..., apresentaram complemento às alegações anteriormente apresentadas, em que formularam as seguintes conclusões:
AD) Após condenação em sentença como litigantes de má-fé todos os Réus, agora recorrentes, tomaram posição, quer em requerimento autónomo deduzido pelos habilitados José G. e outros, quer nas próprias alegações produzidas pelos aqui recorrentes no sentido de a condenação em litigância de má-fé em multa e indemnização ser indevida.
AE) Estando sob recurso também a parte decisória relativamente à litigância de má-fé não podem os aqui recorrentes deixar de por em crise a fixação dessa multa e indemnização por não terem sequer base legal para ser fixadas, considerando-as em qualquer caso excessivas, em termos objetivos.
Os AA. contra-alegaram, em relação a este complemento da alegações iniciais, sustentando a manutenção da decisão proferida.
Foram ainda apresentados vários requerimentos, por estes RR. e pelos AA., em que se suscitaram questões relativas à abrangência das alegações apresentadas, tendo reciprocamente sido pedido o desentranhamento dos respetivos requerimentos, tendo-se seguido novas respostas e contrarrespostas pelas partes.
Parecendo-nos ser incontestável que às partes apenas foi concedida a faculdade de apresentarem alegações respeitantes à condenação proferida em sede de apreciação e condenação como litigantes de má-fé, tal como expressamente consta do despacho proferido pelo Relator deste processo neste Tribunal da Relação, todos os requerimentos apresentados posteriormente a esse momento processual, por cada uma das partes, constituem a prática de atos que a lei não permite, com o que criaram um processado anómalo e sem interesse para a boa decisão da causa. Bem pelo contrário, trata-se de processado anómalo e, como tal, tais requerimentos e contra requerimentos, por legalmente inadmissíveis, não serão atendidos no processo.
Muito embora os RR. habilitados de José Guilherme não tenham apresentado complemento das alegações de recurso, atento o teor das alegações inicialmente apresentadas, considera-se que a sua defesa está já assegurada, em conformidade com o teor da posição jurídica ali assumida.
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
II. FACTOS PROVADOS
Por se entender necessário, para um melhor esclarecimento e análise dos Factos, introduz-se o Ponto 1-A, que reproduz, na íntegra, o Contrato-Promessa celebrado entre as partes, bem como o Ponto 36-A, reportado à data da entrada da presente ação em Tribunal, mantendo-se a demais numeração inicial.
1. Por acordo reduzido a escrito, que denominaram Contrato Promessa de Compra e Venda, celebrado em 14 de Outubro de 1986, os 1º e 3º Réus prometeram vender livre de ónus ou encargos ao Autor a fração autónoma designada pela letra “O” do de um prédio designado por Lote..., sito na Rua ..., em S. Pedro do Estoril, descrito na 2ª Conservatória do Registo Predial de Cascais, sob o nº x, que corresponde à Loja direita, composta de uma cozinha, três casas de banho, terraço, logradouro e armazém na cave, conforme consta da Licença de Utilização nº 3... de 1986, emitida pela Câmara Municipal de Cascais, conforme consta do documento que se dá por reproduzido e que dos autos é fls. 25.
1-A – Teor integral do CONTRATO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA em causa nos autos:
“Entre os abaixo assinados, José G., casado, industrial, e António L., casado, proprietário, moradores na Rua ..., em Lisboa, na qualidade de promitentes vendedores, e José V., casado, residente na Rua ..., São Pedro do Estoril, na Qualidade de Promitente-comprador, acordaram entre si o seguinte contrato de promessa de compra e venda; nos termos e condições das cláusulas seguintes:
Iº - Os primeiros são donos e legítimos proprietários de um prédio designado por Bloco ..., na Rua ..., em S. Pedro do Estoril, a que se refere o Processo n.º 6.../82 da Câmara Municipal-de Cascais, do qual prometem vender ao segundo a loja direita, designada pela fracção..., composta de uma cozinha, três c. b., terraço, logradouro e armazém na cave, conforme consta na Licença de Utilização nº 3... de 1986, passada pela C. M. de Cascais.
2º - O referido prédio urbano está registado na Conservatória do Registo Predial de Cascais sob o nº ...; omisso na matriz, mas pedida a sua inscrição em 27 de Junho de 1986.
3º - O preço de venda acordado é de 7 500 000$00 (sete milhões e quinhentos mil escudos) a pagar da seguinte forma:
· na assinatura do presente contrato de promessa de compra e venda a quantia de 2 500 000$00 (dois milhões e quinhentos mil escudos) com o sinal e princípio de pagamento;
- a quantia de 2 000.000$00 (dois milhões de escudos) em 30 de Novembro, de 1986;
Reconheço as duas assinaturas infra de José G...e António L..., feitas na minha presença pelas próprias pessoas cuja identidade verifiquei pelos seus B.I, números 1... e 14.... Foi-me exibida a licença de utilização n 3... passada pela Câmara Municipal de Cascais em 11/9/86.
Lisboa, 122 Cartório Notarial aos 14 de Outubro de 1986
Conta n2 (12.,111 58$00 O Ajudante,
Lflce-e.9ee-Q--t-oL.O.Q.CC'
- a quantia de 1 500 0001$00 ( um milhão e quinhentos mil escudos) em 15 de Janeiro de 1987;
- a quantia de 1 500 000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos) em 30 de Abril de 1987 no ato da escritura de compra e venda que desde já fica acordado ser outorgada em Cascais ou outro local a designar.
3º - Esta venda é feita livre de quaisquer ónus ou encargos, sendo de conta do promitente-comprador as despesas de escritura, sisa e registos a seu favor.
Feito em duplicado e assinado por ambas as partes como prova de aceitação e concordância das condições em transação.
S. Pedro do Estoril, 14 de Outubro de 1986
(assinaturas)
2. Ali se escreveu que o preço convencionado era 7.500.000$00 (sete milhões e quinhentos mil escudos), tendo o A. pago aos Réus as seguintes quantias:
3. A quantia de Esc: (dois milhões e quinhentos mil escudos) a título de sinal e princípio de pagamento no ato de assinatura do contrato promessa de compra e venda;
4. Em 28 de Novembro de 1986, a quantia de Esc: 2.000.000$00 ( dois milhões de escudos ), a título de reforço de sinal;
5. Em 15 de Janeiro de 1987, a quantia de Esc: 1.500.000$00 (um milhão e quinhentos mil escudos), a título de reforço de sinal.
6. Mais acordaram que o resto do preço - 1.500.000$00 - deveria ser pago no ato da escritura, a qual deveria ser outorgada em 30 de Abril de 1987, tudo conforme melhor resulta da cláusula terceira do acordo de fls. 25, dado como integralmente reproduzido.
7. O Autor com a autorização dos Réus, passou a usar a fração prometida vender.
8. O Autor instalou na fração autónoma prometida vender uma cervejaria/restaurante.
9. O Autor despendeu em obras de adaptação, equipamentos, móveis e utensílios para a instalação da cervejaria/restaurante a quantia de 75.000,00 Euros (Esc. 15.000.000$00)
10. Os Réus não notificaram o Autor, por carta registada, ou qualquer outro meio, do dia, hora e Cartório Notarial, para a outorga da escritura.
11. Não obstante contactos pelos Autores para a realização da escritura, pelo menos em 6 de junho de 2000, 18 de setembro de 2001, 26 de abril de 2004 e 24 de junho de 2004, os Réus afirmam que ainda não podem outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda, por não estar inscrita na Conservatória do Registo Predial a propriedade horizontal do Bloco B.
12. Os Réus pediram ao A. algum tempo para obterem a constituição da propriedade horizontal sobre o Bloco B, a que este acedeu.
13. Os Réus ainda não lograram obter o registo da constituição da propriedade horizontal sobre o Bloco B na Conservatória do Registo Predial, a que pertence a fração prometida vender.
14. Devido à impossibilidade de outorga da Escritura Pública de Compra e Venda e à consequente falta do registo de aquisição, a seu favor da fração prometida vender, na competente Conservatória do Registo Predial de Cascais, o Autor está impossibilitado de a vender.
15. O Autor remeteu aos Réus, as cartas com data de 06/06/2000, propondo-se ceder aos Réus a sua posição contratual, mediante o pagamento, por estes, da quantia de Esc. 40.000.000$00.
16. O Autor requereu a notificação Judicial dos R.R, respectivamente em 13/03/00 e em 14/03/00 efetivamente cumpridos em 13/04/00, 14/04/00 e 24/03/00, para: Depositarem todos os documentos necessários à celebração da Escritura Pública de Compra e Venda da fração autónoma ..., a que corresponde a Loja direita do prédio, ... sito na Rua ..., em S. Pedro do Estoril, no prazo máximo de quinze dias, no escritório do Dr. LICÍNIO ..., sito na Rua ... CASCAIS, e comparecerem no 12º Cartório Notarial de Lisboa, Rua de S. Julião, nº 62, 2º, em Lisboa, no dia 17 de Abril de 2000, pelas 15,00h fazendo-se acompanhar dos respetivos B.I. e Cartões Contribuinte, a fim de outorgarem e firmarem a referida Escritura Pública de Compra e Venda.
17. Os Réus não entregaram no escritório do mandatário do Autor os documentos necessários à elaboração da Escritura Pública de Compra e Venda, nem compareceram no 12º Cartório Notarial de Lisboa, no dia 17 de Abril de 2000 para outorga da Escritura.
18. Os Réus remeteram as cartas com data de 29 de Abril de 2000 ao Autor, cujo teor se dá aqui por inteiramente reproduzido, esclarecendo que a Escritura não pode ser celebrada, por ainda não terem conseguido ultrapassar o problema do registo por fração, do imóvel e propondo alienar uma quota correspondente à permilagem da loja, no Bloco B, a favor do aqui A., em compropriedade.
19. O Autor remeteu aos Réus, as cartas com data de 06/06/2000, propondo-se ceder aos Réus a sua posição contratual, mediante o pagamento, por estes, da quantia de Esc. 40.000.000$00.
20. O A. remeteu aos Réus a carta, com data de 18 de Setembro de 2001 notificando-os para: No prazo de 15 dias, procedem ao depósito de todos os documentos, necessários à celebração da Escritura de Compra e Venda da fração ... do prédio sito no Bloco ... Rua ..., S. Pedro do Estoril, no escritório do mandatário do A., na Rua Afonso ..., e para comparecerem no 12º Cartório Notarial de Lisboa, na Rua de S. Julião, nº 62 – 2º andar, em Lisboa, no dia 18 de Outubro de 2001, pelas 12H00, fazendo-se acompanhar dos respetivos B. Identidade e Cartão de Contribuinte, a fim de outorgarem e firmarem a Escritura Pública de Compra e Venda.
21. Apesar de notificados, os Réus não entregaram no escritório do mandatário do A., os documentos necessários à celebração da Escritura, nem compareceram no dia 18 de Outubro de 2001, no 12º Cartório de Lisboa, para outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda. Aceite
22. Enviaram ao A. a carta, com data de 26 de Setembro de 2001, informando-o que não podiam proceder ao cumprimento do Contrato Promessa de Compra e Venda em virtude de não se encontrar constituída a propriedade horizontal do Bloco B, e que se encontrava em curso no Tribunal Judicial de Cascais, a competente Acão para Constituição da Propriedade Horizontal.
23. Por isso, e, face à falta de comparência dos promitentes vendedores no dia, hora e Cartório, para outorga da escritura Pública de Compra e Venda, foi lavrado o Instrumento Notarial de Protesto, de fls. 71, declarando atribuir aos promitentes vendedores a responsabilidade pelo não cumprimento do contrato.
24. Um Banco mostrou interesse em adquirir a loja correspondente à fração, mas perdeu interesse por o A. não poder outorgar a Escritura Pública de Compra e Venda.
25. Os Réus maridos procederam à inscrição na matriz do imóvel, descrevendo as frações a constituir em propriedade horizontal em Julho de 1985.
26. Os Réus maridos solicitaram a emissão da licença de utilização para o mesmo, junto da Câmara Municipal de Cascais, a qual veio a ser concedida em 11 de Setembro de 1986
27. Mandaram elaborar minuta para a escritura de propriedade horizontal para o prédio
28. Solicitaram à Câmara Municipal de Cascais o destaque da parcela em que foi edificado o Bloco B da parcela onde fora edificado o bloco A, oque lhes veio a ser deferido pela mesma
29. Realizou-se uma reunião de condóminos para obter o consentimento de todos e expressamente para divisão da fração autónoma F em 1995.
30. Deu entrada no Tribunal de Cascais, com uma ação de suprimento da vontade, pedindo que o Tribunal se substitua aos condóminos, autorizando a constituição da propriedade horizontal, a qual não prosseguiu.
31. Deu entrada no mesmo Tribunal de uma ação cujo pedido consubstancia a constituição da dita propriedade horizontal por usucapião, ação essa que se correu os seus termos neste juízo, sob o nº 380/00.
32. Os Réus enviaram ao Autor duas cartas, uma a 21 de Novembro de 2000, através da qual informa da entrada em Tribunal da ação antecedente e na qual expressamente refere ter intentado esta ação com a finalidade de vir a celebrar a escritura de compra e venda e uma segunda através da qual informa do estado do processo antecedente, bem como da sua vontade em celebrar a escritura.
33. O arrendamento daquele espaço comercial corresponde a uma renda, atualmente, de 700,00 € mensais.
34. Foi proferido na Conservatória do Registo Predial de Cascais, em 17- 7-2015, despacho de qualificação recusando o registo de alteração à propriedade horizontal por indeterminação do seu objeto, fundada na sentença transitada, proferida no processo 380/2000 do 1º Juízo Cível deste Tribunal de Cascais, que constituiu a propriedade horizontal.
35. Em 2001 a fração tinha um valor não inferior ao atual, no valor de 143.000,00 € (e não em “2011” como por lapso manifesto constava na sentença proferida – será explicado em sede de apreciação da matéria de facto).
36. O Réu António L... em 22 de janeiro de 2015 declarou que celebrou com o Réu José G...em 1991 um contrato-promessa de compra e venda para venda da fração autónoma a Pedro F. e que autorizam a Clínica A... Lda a, em seu nome, requererem as licenças administrativas para utilização do espaço, conforme consta do documento que se dá por integralmente reproduzido e que dos autos é fls. 544.
36-A. A presente ação deu entrada em Tribunal no dia 27 de Outubro de 2004.
37. Factos não Provados
Nada mais de relevante se provou, nomeadamente os contrariados diretamente pelos dados como provados, os prejudicados pelos dados como não provados e os seguintes:
(np]-1. Que o Autor está impedido de arrendar a fração autónoma prometida vender.
(np]-2. Que a 18/10/2001 a fração em causa prometida vender, valia pelo menos 273.625,00 Euros.
(np]-3. Que que o valor do imóvel, em Outubro de 2001, seria de
150.000,00 Euros, (cento e cinquenta mil euros)
(np]-4. Que o Autor à data da celebração do contrato-promessa sabia que o prédio em questão não estava ainda constituído em propriedade horizontal e que lhe foi dito nessa data que o iria estar.
(np]-5. Que as partes fizeram depender a data/prazo da celebração da escritura e a sua celebração da constituição da propriedade horizontal do imóvel.
(np]-6. Que os Réus diligenciaram pela obtenção das autorizações dos proprietários do Bloco A.
(np]-7. Que os Réus procederam à convocação de reuniões sucessivas do condomínio, com a finalidade de virem a obter o consentimento de todos e expressamente para esse fim, entre os anos de 1995 a 1997
(np]-8. Que não fora a posição assumida por alguns dos condóminos do Bloco A, há muito que a escritura do A se encontraria realizada.
(np]-9. Que os Autores, continuaram a usar a fração desde o ano de 1986 até agora.
(np]-10. Àquele espaço comercial corresponderia uma renda, atualmente, com o valor mínimo de € 1 000,00 (mil euros) mensais.
38. Motivação da matéria de facto apresentada pelo senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância:
(...)
III. FUNDAMENTAÇÃO
O conhecimento das questões por parte deste Tribunal de recurso encontra-se delimitado pelo teor das conclusões ali apresentadas salvo quanto às questões que são de conhecimento oficioso – artigos 635.º, n.ºs 3 a 5 e 639.º, n.º 1, do Código de Processo Civil Revisto.
O conteúdo de tais conclusões deve obedecer à observância dos princípios da racionalidade e da centralização das questões jurídicas objeto de tratamento, para que não sejam analisados todos os argumentos e/ou fundamentos apresentados pelas partes, sem qualquer juízo crítico, mas apenas aqueles que fazem parte do respetivo enquadramento legal, nos termos do disposto nos artigos 5.º e 608.º, n.º 2, ambos do Código de Processo Civil Revisto.
Excluídas do conhecimento deste Tribunal de recurso encontram-se também as questões novas, assim se considerando todas aquelas que não foram objeto de anterior apreciação pelo Tribunal recorrido.
Constituem questões de Direito colocadas pelos Apelantes à consideração deste Tribunal de recurso:
1. Verificar se a sentença proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância é nula, por o senhor juiz ter proferido decisão em contradição com os fundamentos ali exarados e ainda por ter condenado em objeto diverso do pedido, com o que infringiu o disposto no artigo 615.º, n.º 1, alíneas c) e e) do Código de Processo Civil Revisto;
2. Saber se o A., promitente-comprador e subscritor do contrato-promessa junto aos autos, tinha conhecimento de que o contrato definitivo não poderia ser realizado na data ali indicada, por o andar prometido vender não estar constituído em propriedade horizontal e, na negativa, verificar as consequências jurídicas desse desconhecimento;
3. Saber se correu o incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos, imputável aos RR., enquanto promitentes vendedores, e, na afirmativa, em que data é que o mesmo ocorreu;
4. Determinar as consequências jurídicas decorrentes desse incumprimento.
5. Apreciar a viabilidade do pedido reconvencional deduzido pelos RR. contra o A.
6. Apreciar da existência de má-fé por parte dos RR./Apelantes.
Para além dessas questões de Direito suscitadas pelos RR./Apelantes, os mesmos impugnaram ainda a matéria de facto dada como Provada e Não Provada pelo Tribunal de 1.ª Instância.
(...)
Por uma questão de lógica, este Tribunal irá iniciar a apreciação das questões colocadas, em primeiro lugar, pela reapreciação da matéria de facto e, decidida a mesma, procederá a análise das questões jurídicas que lhe sobrevenham - artigos 607.º e 608.º do Código de Processo Civil Revisto.
Como Ponto Prévio a esta análise, cumpre desde já assinalar que a correção realizada no Ponto 35 dos Factos Provados [de 2011 para 2001] resulta inequivocamente das respostas dadas pelos senhores Peritos na Peritagem realizada e apresentada, que consta de fls. 495/ss dos autos, bem como das próprias afirmações dos RR. José G. e Herdeiros, constante do ponto 75 da contestação apresentada (fls. 107 dos autos), em que expressamente referem que o valor da loja, em Outubro de 2001, era de € 150.000,00.
Caso para se dizer que mal se compreende que, neste momento, a um valor fixado em montante inferior pela sentença proferida (€ 143.000,00], venham proceder à sua impugnação em sede de recurso. Trata-se, mais uma vez, de um comportamento processual com o qual não se pode concordar.
No mais, constituindo, como constitui, um lapso material facilmente detetável no processo, procedeu-se à sua retificação no local próprio, por forma a evitar maiores confusões – artigo 614.º do Código de Processo Civil Revisto.
Passemos, neste momento, a analisar as questões de facto acima enunciadas.
Sendo incontornável que o questionar da matéria de facto inscreve-se como uma prorrogativa de que as partes gozam, nos termos do artigo 662.º do Código de Processo Civil Revisto, deve a sua impugnação obedecer ao cumprimento de determinadas regras processuais, para que possa ser atendida.
Assim, e como é pacífico, nestas situações estamos perante uma reapreciação da prova que tem por escopo permitir que o Tribunal de recurso emita um juízo crítico sobre a adequação entre a prova realizada em 1.ª Instância e a matéria de facto dada como provada, cumprindo à parte reclamante expor a sua discordância por referência aos termos daquela decisão e fundamentação nos temos do disposto nos artigos 640.º e 662.º do Código de Processo Civil Revisto.
E nessa reapreciação, tal como vem sendo pacificamente entendido pelo Supremo Tribunal de Justiça, deve atender-se ao que for expressamente alegado pelo impugnante e pela parte contrária entendendo-se, todavia, que “a análise crítica da prova a que se refere o n.º 4 do artigo 607.º do CPC, mormente por parte do Tribunal da Relação, não significa que tenham de ser versados ou debatidos, ponto por ponto, todos os argumentos do impugnante nem que tenha de ser efetuada uma argumentação exaustiva ou de pormenor de todo o material probatório (…) ” também nada obstando a que “o tribunal de recurso secunde ou corrobore a fundamentação dada pela 1.ª instância, desde que esta se revele sólida ou convincente à luza da prova auditada e não se mostre fragilizada pela argumentação probatória do impugnante, sustentada em elementos concretos que defluam a prova produzida, em termos de caraterizar minimamente o erro de julgamento invocado ou que, como se refere no artigo 640.º, n.º 1, alínea b), do CPC, imponham decisão sobre os pontos da matéria de facto diversa da recorrida” (A. do STJ de 07.Setembro.2017, Proc. 959/09.2TVLSB.L1.S1, relatado pelo Senhor Conselheiro Tomé Gomes, in www.dgsi.jstj.pt).
E isto porquê, como também ali se sustenta, “o nosso regime de sindicância da decisão de facto pela 2.ª instância tem em vista não um segundo julgamento latitudinário da causa, mas sim a reapreciação dos juízos de facto parcelares impugnados, na perspetiva de erros de julgamento específicos, o que requer, por banda do impugnante, uma argumentação probatória que, no limite, os configure” – A. do STJ acima identificado.
No presente caso, e salvo sempre o devido respeito, o ónus de impugnação da matéria de facto por parte dos aqui Apelantes mostra-se incorretamente cumprido, desde logo, porque não se alcança da discordância apresentada, a indicação dos concretos meios de prova realizada no processo que impunham distinta valoração em face da prova que foi indicada pelo Tribunal de 1.ª Instância e que está vertida no processo, quer em termos documentais, quer de suporte de gravação, a que este Tribunal acedeu, na íntegra. Entende-se ser de sublinhar que os RR. não apresentaram qualquer prova testemunhal e/ou por declarações pretendendo esgrimir apenas a prova apresentada pelos AA.
Na verdade, o que os RR. têm é, salvo sempre o devido respeito, uma diversa interpretação da prova, pretendendo uma sindicância da convicção formada pelo Julgador, sem que tenham fundamentos válidos para essa pretensão chegando, mesmo, a prenderem alterar a prova que consta do processo afirmando a sua inexistência.
Apesar do que se deixa expresso, atenta a vetustez dos factos [têm mais de trinta anos] e da própria ação, e para que não haja dúvidas sobre a lisura da prova carreada para o processo, que possam prolongar ainda mais a longevidade deste processo, este Tribunal de recurso irá proceder à análise da prova documental existente nos autos, tendo presente a audição da prova testemunhal e por declarações produzida em Audiência, sem prejuízo do disposto nos artigos 607.º e 663.º do Código de Processo Civil Revisto.
(...)
Assim sendo, indefere-se os pedidos formulados pelos RR. para alteração/aditamento da matéria de facto Provada e Não Provada, que se mantêm, na íntegra.
Analisemos, agora, as questões de Direito colocadas.
Relativamente à primeira delas, sublinha-se que a sentença proferida pelo senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância não enferma de qualquer nulidade, por desrespeito do artigo 615.º, n.º 1, alíneas c) e e) do Código de Processo Civil Revisto, ou seja, por estar em contradição com os fundamentos ali exarados e/ou por ter condenado em objeto diverso do pedido.
Salvo o devido respeito, os fundamentos invocados pelo A. na ação são simples e de fácil perceção, conforme já acima deixamos transcritos.
O objeto da decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância está contido nos pedidos formulados pelo A., mais concretamente no pedido alternativo ali indicado e acima transcrito e foi objeto de explicação no respetivo articulado apresentado [petição inicial], mais concretamente nos seus Pontos 43 e seguintes pelo que a decisão proferida em nada extravasou os limites impostos ao conhecimento e decisão proferida pelo senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância.
Por outro lado, não se verifica qualquer contradição entre a decisão proferida e os fundamentos que ali constam.
Com efeito, todos os fundamentos apresentados na sentença em apreciação conduzem à solução lógica inatacável que foi proferida e estão em conformidade com o percurso coerente que presidiu àquela solução jurídica.
Salvo sempre o devido respeito, a questão dos RR. não é de nulidade, seja de contradição entre os fundamentos da decisão e a própria decisão, nos termos em que a mesma é processualmente enunciada, mas sim, uma questão de discordância jurídica, o que não cabe no preceito legal invocado constituindo, sim, uma questão de fundo da ação, a ser apreciada nesse contexto, o que se passará a fazer.
Conclui-se, pois, pela não verificação das nulidades processuais invocadas.
Relativamente à segunda das questões colocadas o seu tratamento teve já lugar aquando da apreciação dos Factos considerados Provados cumprindo agora apurar das consequências jurídicas de tal realidade.
Conforme já sublinhamos, nos preliminares, na celebração e na vigência dos contratos e negócios jurídicos deve presidir a observância do princípio da boa-fé em relação a todos os intervenientes no negócio, boa-fé que deve ser analisada objetivamente, sempre que a sua violação é invocada.
No presente caso, o A. celebrou um contrato promessa de compra e venda de uma loja tendo pago a quase totalidade do preço. Os RR. procederam à entrega do imóvel e, no contrato-promessa celebrado, desde logo fixaram a data para a celebração do contrato definitivo, a ter lugar seis meses depois da data daquele contrato promessa. Neste documento identificam ainda a loja a ceder como constituindo a fração “O” do prédio ali mencionado, indicam os demais elementos prediais do imóvel e fazem ainda referência à existência de licença de habitação.
Com a menção de todos elementos contratuais, entendeu o A. – tal como o entenderia qualquer cidadão comum colocado naquela situação -, que a loja prometida comprar estava em condições de ser transacionada.
Aliás, só assim se explica que o A. tenha pago a quase totalidade do preço e tenha procedido à realização de obras no locado que envolveram uma importância que, à data dos factos, tem de ser considerada como significativa – Pte. 15.000.000,00 -, mas necessária para proceder à adaptação daquele espaço à atividade comercial que pretendia desenvolver no local - Cervejaria.
Caso o A. tivesse conhecimento de que o andar prometido vender não estava constituído em propriedade horizontal não teria tido este comportamento uma vez que esse facto, por isso só, o impediria de proceder à celebração do contrato definitivo e, consequentemente, de poder dispor do imóvel como efetivo proprietário, com todos os direitos daí decorrentes, nomeadamente, os necessários para a sua posterior alienação, caso assim o entendesse.
Tratando-se de uma informação crucial para a celebração do próprio contrato promessa, certo é que neste contrato essa realidade não está plasmada e, bem pelo contrário, da sua leitura extrai-se, como acima já referimos, uma aparência de conformidade com a lei. Seja como for, a prova do conhecimento desse facto por parte do A. [ausência de constituição do imóvel em propriedade horizontal] constitui ónus dos RR., sendo certo que não realizaram essa prova.
Assim sendo, tendo o contrato promessa celebrado em 14 de Outubro de 1986 prazo certo para a realização do contrato definitivo [30 de Abril de 1987] e não tendo os RR. procedido à marcação e notificação do A. para a sua realização, indicando local e hora para esse efeito, constituíram-se em mora, conforme linearmente decorre do disposto no artigo 805.º, n.º 2, alínea a), do Código Civil do que decorrem as consequências previstas no artigo 807.º, n.º 1, deste mesmo diploma legal.
A mora dos RR. arrastou-se durante anos, perante uma promessa dos RR. de que tudo se iria resolver - o que até ao momento não foi logrado -, e no que aqui importa considerar, por razões totalmente alheias ao A. e que, como tal, não lhe podem ser imputadas.
Certo é que o A. tentou, por várias vezes, proceder à marcação da escritura de compra e venda da loja, conforme decorre dos Pontos 15 a 23 dos Factos Provados, sem que os RR. tenham comparecido.
Com o envio da carta aos RR., em 18 de Setembro de 2001, em que o A. fixa um prazo para estes procederem ao cumprimento do contrato-promessa (15 dias), indicando a data, hora e Cartório Notarial para celebrarem o contrato definitivo – sendo que os RR. voltaram a não comparecer, o que determinou que fosse lavrado instrumento notarial de protesto, em que é declarado a responsabilidade dos RR. pelo não cumprimento -, sempre teríamos de considerar o contrato-promessa em causa como definitivamente incumprido, por culpa exclusiva dos RR., considerando-se esta carta como uma interpelação admonitória, com o que se responde à terceira das questões colocadas.
Esta interpretação jurídica dos factos (distinta da realizada pelo senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância) acaba, porém, por constituir uma questão que não assume relevância no processo uma vez que, embora por outra via, entendeu o senhor Juiz do Tribunal de 1.ª Instância que, neste caso, estávamos perante uma perda objetiva de interesse do A. na celebração do contrato definitivo, o que nos leva à mesma consequência jurídica. Curiosamente, e embora agora a pretendam colocar em crise, certo é que os próprios RR. aceitaram esta realidade na contestação que apresentaram.
Nas palavras da própria sentença: “Desde 1986, decorridos cerca de 17 anos entre o contrato-promessa e a dedução da ação e mais de 30 desde a celebração do contrato e esta data, não lograram os RR. criar as condições necessárias para a celebração da compra e venda prometida, ainda não estando criada e registada a fração autónoma prometida vender”.
Com efeito, esta perda objetiva de interesse do A. na celebração do negócio [que, diga-se, ainda hoje, passados mais de trinta anos, não pode ser realizado], sempre terá de ser entendida como uma impossibilidade definitiva da prestação considerando-se verificado, como tal, o incumprimento definitivo do contrato – artigos 792.º, n.º 2 e 808.º, n.º 2, do Código Civil.
E essa perda de interesse não pode deixar de se considerar como efetivada pelo menos em 2001, decorridos mais de quinze anos sobre a data da celebração do contrato promessa, numa altura em que o A. já não tinha o espaço em questão [a loja] em seu poder e em que os RR. tinham já prometido vender esse mesmo espaço a um terceiro [1991] – Ponto 36 dos Factos Provados.
Respondendo à quarta questão colocada temos que, como decorrência desse incumprimento – e tendo presente a aplicação da redação do Código Civil vigente à data dos factos, ou seja, com a redação introduzida pelo Decreto-Lei n.º 379/86, de 11 de Novembro - tem o A. direito a resolver o contrato, sendo ainda os RR. responsáveis por uma indemnização, nos termos do disposto no artigo 801.º, n.º 2 do Código Civil.
No presente caso, como já referimos, com a celebração do contrato promessa, o A. procedeu à entrega de diversas quantias aos RR., quer a título de sinal, que de reforço do mesmo, nos termos daquele contrato, num total de Pte. 6.000.000,00. Com a celebração do contrato promessa os RR., por sua vez, procederam à entrega do locado ao A. que, desde logo ali passou a realizar obras de adaptação com vista à exploração daquele espaço.
Com o incumprimento definitivo do contrato-promessa, aqui imputável aos RR., passou o A. a poder optar pelo regime legal que, no seu entender, melhor defendesse os seus interesses e que se podem enunciar nos seguintes termos:
- exigir o sinal em dobro do que entregou a esse título;
- uma vez que ocorreu a tradição da fração, exigir o seu valor, ou o do direito a transmitir ou a constituir sobre ela, determinado objetivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, acrescido do sinal entregue e a parte do preço que tenha pago;
- requerer a execução específica do contrato – artigos 442.º, n.º 2, segunda parte, 830.º e 442.º, n.º 3, primeira parte, do Código Civil.
Mantendo-se ainda hoje como impossível a celebração do contrato definitivo [uma vez que o prédio em que a loja prometida vender não está ainda constituído em propriedade horizontal], não pode o A. lançar mão da execução específica do contrato podendo, porém, optar, como optou, pela indemnização estabelecida pelo artigo 442.º, n.º 2, do Código Civil, já acima enunciada: o valor que resultar do valor da coisa prometida vender, com a dedução do preço do pago, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço já pago.
Tendo presente esta opção, o senhor Juiz do Tribunal de 1.ª instância procedeu à realização das operações matemáticas ali mencionadas, nada havendo a rever e/ou alterar quanto a este ponto.
Com efeito, tendo presente que a data do incumprimento do contrato-promessa está fixada em 2001 - sendo então o valor da loja de € 143.000,00 -, a este valor foi deduzido o valor de venda convencionado naquele contrato [€ 37.409,85] e somado o valor pago pelo A. a título de sinal e reforço de sinal [€ 29.927,88], obtendo-se, assim, o valor final de € 135.518,03 no qual os RR. foram condenados nesta ação.
Por fim, sempre se dirá que, e como acima já referimos, na ausência de recurso por parte dos AA., não há que analisar outras questões anteriormente colocadas pelos mesmos na petição inicial apresentada, nomeadamente, quanto ao momento da contagem dos juros devidos, atento o disposto no artigo 619.º do Código de Processo Civil Revisto.
A quinta questão colocada torna-se de apreciação inútil porque deduzida sobre factos que não obtiveram procedência quanto à alteração da matéria de facto dada como Provada e Não Provada formulada pelos RR. e que, bem pelo contrário, fundam a sua própria condenação como litigantes de má-fé.
Acresce que, as próprias consequências jurídicas decorrentes do incumprimento definitivo do contrato aos mesmos imputáveis, sempre impediriam a procedência deste pedido reconvencional baseado que se encontra na ausência de culpa dos mesmos e na utilização do espaço prometido vender pelos AA. que, como bem frisado pelo senhor Juiz do tribunal de 1.ª Instância, esteve licitamente na posse dos mesmos (até 1991), com a concordância dos RR., não podendo, como tal, ser passível de gerar um direito a indemnização por uso indevido.
Em relação à sexta e última das questões colocadas, reportada à apreciação da má-fé dos RR., a sintética frase apresentada no Parecer Jurídico junto aos autos, quanto a esta matéria, é lapidar: “O dolo é claro: mal fica proceder a considerações suplementares. Resta aplicar o regime legal”.
E esta é, também, a posição deste Tribunal de recurso: para além do comportamento dos RR. na celebração do contrato promessa aqui em causa, e no que à apreciação desta questão importa, certo é que os RR. sabem perfeitamente que o A. [e os herdeiros habilitados do mesmo] está(ão) desapossados da loja prometida vender, pelo menos, desde 1991 e, não obstante, não se inibiram de deduzir um pedido reconvencional contra os mesmos pedindo uma indemnização pela utilização daquele local até à presente data, bem como a sua entrega.
Não menos grave, é a posição assumida neste processo pelos RR. relativamente à veracidade da celebração de um contrato promessa de compra e venda a um terceiro, sobre o mesmo espaço prometido vender ao A., numa altura em que se discutia ainda a possibilidade de realização do contrato inicial com este, comportamento cujo conhecimento sempre lhe omitiram [e apenas foi conhecido no processo por mero acaso – entrega dos documentos no processo por parte de um dos Peritos nomeado], tal como antes lhe tinham já omitido a inexistência de propriedade horizontal sobre o imóvel em que a loja prometida vender estava inserida.
A gravidade é ainda patente no próprio jogo de palavras com que pretendem revestir a questão: referindo que um desses documentos - a Declaração - é verdadeiro quanto às pessoas ali indicadas, defendendo, no entanto, que o seu conteúdo não corresponde à verdade, não obstante tal Declaração ter sido acompanhada de um contrato de Arrendamento Comercial sobre aquela mesma loja [expressamente mencionado naquela Declaração], e que serve de base ao funcionamento da Clínica Dentária que ainda hoje ali se encontra em laboração.
Perante este comportamento, e aqui se dando por reproduzido tudo o mais que sobre esta questão está expresso na decisão sob apreciação, apenas se pode considerar que a condenação proferida a este título foi benevolente.
IV. DECISÃO
Face ao exposto, julga-se improcedente a Apelação, confirmando-se a decisão proferida pelo Tribunal de 1.ª Instância.
Custas pelos RR.
Lisboa, 25 de Setembro de 2018
Dina Maria Monteiro
Luís Espírito Santo
Maria da Conceição Saavedra