Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
| 3688/04.0TJLSB.L1-1 |  |
RESOLUÇÃO DO CONTRATO
FUNDAMENTOS
NÃO USO DO ARRENDADO
(Sumário do Relator)
I – Relatório
1) AF (entretanto falecida, sendo os A.A. AM e MM julgados habilitados como únicos herdeiros da falecida, para com eles prosseguirem os termos da acção), AM e mulher, MM, instauraram contra “RF, Ldª a presente acção declarativa de condenação (despejo), com a forma de processo sumário pedindo que seja declarada a resolução do contrato de arrendamento relativo à loja instalada no nº 2-A do prédio urbano sito na Rua ..., nº ..., em L..., e a R. condenada a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo aos A.A. livre e desocupado.
Para fundamentarem a sua pretensão alegam, em síntese, que, por contrato de arrendamento celebrado por escritura pública de .../1963, o anterior proprietário deu de arrendamento à R., com destino a qualquer ramo de comércio ou indústria a referida loja na qual a R. manteve em funcionamento durante vários anos e até Janeiro de 2000 um estabelecimento comercial de mercearias, tendo cessado por completo a sua actividade no referido local a partir de 2000, encontrando-se o estabelecimento encerrado não sendo aplicado à actividade que nele se vinha exercendo nem a qualquer outra actividade comercial ou industrial que a R. pudesse exercer.
2) Regularmente citada, veio a R. contestar, defendendo-se por excepção e por impugnação.
Em sede de excepção, invocou a caducidade do direito dos A.A..
Em sede de impugnação, no essencial, alegou que a loja locada está com as portas normalmente fechadas desde o ano de 1973, e não desde Janeiro de 2000, funcionando como armazém da R., onde esta passou a depositar as mercadorias necessárias ao abastecimento e funcionamento do seu novo estabelecimento, situação que é do próprio conhecimento dos A.A..
Mais acrescente que o locado era ainda utilizado quase diariamente pelo guarda- livros da R., que aí se mantinha horas seguidas.
Mais refere que em Agosto de 2003 a actual sócia gerente da R. levou a efeito obras no estabelecimento com vista à abertura da loja como estabelecimento de artigos de decoração, facto que foi comunicado à A. MM não tendo esta colocado qualquer objecção, o que determinou a abertura do estabelecimento como tal já em Novembro de 2004.
Conclui pela improcedência da acção.
3) Os A.A. responderam, defendendo a improcedência da excepção invocada e, concluindo pela procedência da acção.
4) Foi proferido o despacho saneador, bem como foi discriminada a matéria de facto assente e a que carecia de prova a produzir.
5) Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo, tendo sido proferido despacho com a resposta à Base Instrutória.
6) Foi, posteriormente, proferida Sentença a julgar a acção improcedente, constando da parte decisória da mesma :
“Com fundamento no exposto, julgo a presente acção improcedente, por não provada, e, em consequência, absolvo a Ré do pedido.
Custas a cargo dos Autores (artigo 446º do CPC).
Registe e notifique”.
7) Desta decisão interpuseram os A.A. recurso de apelação, para tanto apresentando a sua alegação com as seguintes conclusões :
(…)
Termos em que, julgando-se procedente o presente Recurso de Apelação, deverá ser proferido douto Acórdão, que revogue a sentença recorrida, julgando procedente a acção, declare a resolução do contrato de arrendamento existente entre Autores e Ré, e esta condenada a despejar imediatamente o locado e a entregá-lo aos Autores livre e desocupado.
Já que, só assim, se fará Justiça”.
8) A R. apresentou as suas contra-alegações, onde apresenta as seguintes conclusões :
(…)
Termos em que, deve negar-se provimento ao recurso e confirmar-se a douta decisão recorrida, como é de Justiça”.
* * *
II – Fundamentação
a) A matéria de facto dada como provada em 1ª instância foi a seguinte :
1- Por escritura pública de .../1963, a sociedade “ML, Ldª” declarou trespassar a favor da R., que aceitou, o seu estabelecimento comercial instalado na loja nº ... do prédio urbano sito na Rua ..., nº... à Estrada ..., actualmente Rua ..., em L..., pelo preço de 25.000$00.
2- Na mesma escritura AM declarou, na qualidade de senhorio da referida loja, dar de arrendamento a mesma à R., que aceitou, nos termos e condições seguintes :
“Primeiro : O arrendamento é feito pelo prazo de seis meses a contar de um do corrente mês, supondo-se sucessivamente renovado nos termos da legislação em vigor.
Segundo : A renda mensal é a quantia de mil e duzentos escudos (…).
Terceiro : A loja arrendada destina-se a qualquer ramo de comércio ou indústria.
Quarto : A firma inquilina fica desde já autorizada a fazer à sua custa as obras que forem necessárias para adaptação do seu comércio nos termos das disposições camarárias, as quais uma vez feitas, não podem ser levantadas nem demolidas (…)”.
3- Por escritura pública de .../1972, AM e a R. declararam acordar que a renda mensal do locado passasse para 1.500$00.
4- Desde Janeiro de 2004 que a renda mensal do locado é de 55,66 €.
5- O estabelecimento que a R. tomou de trespasse à sociedade “ML, Ldª” era um estabelecimento de mercearias.
6- AM faleceu no dia .../2002, no estado de casado com a A. AF.
7- Por escritura pública de .../2002 foram declarados habilitados como herdeiros de AM os A.A..
8- O prédio onde se situa a loja locada encontra-se inscrito a favor dos A.A. AF, MM e AM em comum e sem determinação de parte ou direito.
9- As montras de vidro transparente da loja locada, voltadas para a Rua ..., têm os estores sistemática e totalmente corridos e com as lâminas sobrepostas, o mesmo se passando com os estores laterais da montra de vidro transparente que dá para a Estrada ....
10- A porta de entrada da loja locada é formada por duas meias portas de ferro e de vidro transparente, que se encontra, no interior, coberto com papel e cujo encerramento foi reforçado com a colocação de um cadeado na parte exterior da junção das duas meias portas, sensivelmente a meia altura da parte envidraçada.
11- A R. possui e explora, mantendo em funcionamento e aberto ao público, há mais de quatro anos, um estabelecimento de mercearias na Estrada ... nº ..., em L..., a cerca de 50 metros da loja locada.
12- A R. cessou por completo a sua actividade na loja locada.
13- A loja locada encontra-se fechada e sem que nela seja exercida qualquer actividade.
14- Não se vislumbra da rua qualquer sinal de actividade no interior da loja locada.
15- Encontram-se na loja locada alguns móveis amontoados.
16- E a mesma não apresenta qualquer limpeza.
17- Desde 1973 que a loja locada funciona como armazém, onde a R. passou a depositar as mercadorias necessárias ao abastecimento e funcionamento do seu novo estabelecimento.
18- Os vidros do locado estão tapados e o mesmo está fechado com cadeado para acautelar a segurança do seu recheio.
19- O locado era ainda utilizado diariamente pelo guarda-livros que aí fazia a contabilidade da R. até 2000 (inclusive).
20- A escrita e documentação da R. estava centralizada no locado.
21- A actual sócia-gerente da R. abriu ao público, no locado, em Novembro de 2004 um estabelecimento de artigos de decoração.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação do recorrente servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação dos recorrentes, a única questão sob recurso consistem em determinar se os factos apurados permitem decretar a resolução do contrato de arrendamento, com fundamento no não uso do local arrendado.
c) Vejamos, pois se existem motivos para decretar a resolução do contrato de arrendamento em causa nos autos.
Não põem os apelantes, nem a apelada, em causa a aplicação ao caso do regime do Decreto-Lei 321-B/90 de 15/10 (R.A.U.),
Com efeito, é a lei em vigor ao tempo da conclusão do contrato que regula as condições da sua validade formal e substancial e o potencial dos seus efeitos, como resulta do princípio geral de aplicação das leis constante do artº 12º do Código Civil.
Quanto aos efeitos jurídicos do contrato que se traduzam em situações duradouras, resulta dessa mesma norma, que se devem respeitar os efeitos já produzidos sob o domínio da lei antiga. Mas, quando esses efeitos não se hajam ainda produzido – como sucede com a resolução do contrato de arrendamento para a qual a lei exigia necessariamente a intervenção do Tribunal – haverá que aplicar a lei em vigor ao tempo em que se reclama a intervenção deste Tribunal.
Daí que, tendo a acção sido proposta em .../2004, se haja de aplicar à causa de resolução do contrato dos autos o regime decorrente do RAU.
d) Fundamentam os recorrentes a sua pretensão no disposto no artº 64º nº 1, al. h) do RAU, segundo o qual :
“O senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário : (…) h) Conservar encerrado, por mais de um ano, o prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal, salvo caso de força maior ou ausência forçada do arrendatário que não se prolongue por mais de dois anos”.
Ora, em sede de matéria de facto, com especial relevância para o caso em apreço apurou-se :
-Por escritura pública de .../1963, a sociedade “ML, Ldª” declarou trespassar a favor da recorrida, que aceitou, o seu estabelecimento comercial instalado na loja nº ... do prédio urbano sito na Rua ..., ..., à Estrada ..., actualmente Rua ..., em L..., pelo preço de 25.000$00 (moeda corrente na altura).
-Na mesma escritura AM (ascendente dos aqui recorrentes) declarou, na qualidade de senhorio da referida loja, dar de arrendamento a mesma à recorrida, que aceitou, pelo prazo de seis meses, sucessivamente renovados, sendo a renda mensal de 1.200$00.
-De acordo com tal contrato, a loja arrendada destinava-se a qualquer ramo de comércio ou indústria.
-Em 15/5/1972 a renda mensal do locado passou para 1.500$00.
-Desde Janeiro de 2004 que a renda mensal do locado é de 55,66 €.
-O estabelecimento em causa era um estabelecimento de mercearias.
-As montras de vidro transparente da loja locada, voltadas para a Rua ..., têm os estores sistemática e totalmente corridos e com as lâminas sobrepostas, o mesmo se passando com os estores laterais da montra de vidro transparente que dá para a Estrada ....
-A porta de entrada da loja locada é formada por duas meias portas de ferro e de vidro transparente, que se encontra, no interior, coberto com papel e cujo encerramento foi reforçado com a colocação de um cadeado na parte exterior da junção das duas meias portas, sensivelmente a meia altura da parte envidraçada.
-A apelada possui e explora, mantendo em funcionamento e aberto ao público, há mais de quatro anos, um estabelecimento de mercearias na Estrada ... nº ..., em L..., a cerca de 50 metros da loja locada.
-A R. cessou por completo a sua actividade na loja locada.
-A loja locada encontra-se fechada e sem que nela seja exercida qualquer actividade.
-Não se vislumbra da rua qualquer sinal de actividade no interior da loja locada.
-Encontram-se na loja locada alguns móveis amontoados e a mesma não apresenta qualquer limpeza.
-Desde 1973 que a loja locada funciona como armazém, onde a recorrida passou a depositar as mercadorias necessárias ao abastecimento e funcionamento do seu novo estabelecimento.
-Os vidros do locado estão tapados e o mesmo está fechado com cadeado para acautelar a segurança do seu recheio.
-O locado era ainda utilizado diariamente pelo guarda-livros que aí fazia a contabilidade da apelada até 2000.
-A escrita e documentação da recorrida estava centralizada no locado.
-A actual sócia-gerente da apelada abriu ao público, no locado, em Novembro de 2004 um estabelecimento de artigos de decoração.
Segundo Pais de Sousa (in “Extinção do Arrendamento Urbano”, 1980, pg. 230), escrevendo em comentário a uma decisão jurisprudencial algo semelhante à que está em causa nestes autos :
“Se passou a funcionar como armazém, não se pode dizer que o prédio esteve encerrado, no sentido de paralisado, por julgarmos ser esse o propósito da lei. Não ter as portas abertas ao público, apenas leva a concluir que está encerrado ao público. Mas não encontramos essa restrição na al. h) do nº 1 do artº 1093º (ou al. h) do nº 1 do artº 64º do RAU). Assim, provando-se que o arrendatário deve ter loja aberta, mas estava fechada ao público porque funcionava como armazém, o fundamento da resolução era o da al. b) do artº 1093º (ou al. b) do nº 1 do artº 64º do RAU), ou seja, o de uso para fim diverso do contratado”.
Com o devido respeito, esse entendimento não pode ser aplicado “in casu”.
Com efeito, importa, antes de mais, atentar no objecto do contrato celebrado, ou seja, o arrendado destinava-se a qualquer ramo de comércio.
Depreende-se da prova produzida que o local foi arrendado com a ideia das partes de o mesmo se destinar a estar aberto ao público.
E assim aconteceu entre 1963 e 1973.
Entretanto, a recorrida cessou por completo a sua actividade em tal loja, passando a mesma a funcionar apenas como armazém da sua nova loja sita a cerca de 50 metros da anterior (a aqui em causa), estando a porta permanentemente fechada.
Ora, da leitura do artº 64º nº 1, al. h) do RAU, é perceptível que o mesmo visa acautelar o interesse do senhorio em não ter o prédio deteriorado com o seu encerramento por um período longo e em não sofrer a desvalorização comercial do local resultante da cessação de actividade do estabelecimento.
Neste caso, mais que a deterioração do imóvel, está em risco o interesse do senhorio em manter o valor comercial do local.
Não é indiferente para a manutenção desse valor o facto de o local deixar de estar aberto ao público e passar a estar permanentemente encerrado, funcionando como armazém.
Deve entender-se por isso que o estabelecimento permanece encerrado há muito mais de um ano (neste sentido cf. Acórdão do STJ de 19/9/2002, consultado na “internet” em www.dgsi.pt).
No caso concreto, como já acima assinalámos, resulta da matéria factual assente que, sendo objecto do contrato a exploração de comércio ou indústria de qualquer ramo (sendo certo que ali funcionava um estabelecimento de mercearia), a apelada passou, a partir do ano 2000, a exercer a sua actividade noutro local e, desde o ano de 1973, deixou de utilizar a loja em causa, dos apelantes, como estabelecimento comercial aberto ao público, utilizando-a, desde então, como armazém.
Acresce que a loja se encontra fechada, com os estores das montras fechados, com os vidros das portas cobertos com papel, com móveis amontoados e sem limpeza.
Decorre do exposto que o local arrendado está a ser utilizado pelo inquilino, mas não em conformidade com o fim do contrato, o que equivale a dizer que o arrendatário não procede ao uso efectivo do local arrendado, circunstância que ocorre há mais de um ano.
Conclui-se, assim, que se verifica uma situação de incumprimento do contrato, por não uso efectivo do espaço, por facto imputável ao inquilino, não sendo exigível ao senhorio a manutenção do contrato, o que justifica a sua cessação, por resolução.
Ou seja, afigura-se manifesta, à luz do regime aplicável, a integração da descrita factualidade, pela não utilização do locado, na previsão legal justificativa da resolução contratual em causa, isto é, o encerramento, por mais de um ano, do prédio arrendado para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal (neste sentido cf. Acórdão do STJ de 19/9/2002, Acórdão da Relação do Porto de 13/9/2010, e Acórdão da Relação de Lisboa de 19/11/2009, todos consultados na “internet” em www.dgsi.pt).
e) Deste modo, há que julgar procedentes as conclusões de recurso dos recorrentes e nessa conformidade, mostra-se justificada a resolução do contrato de arrendamento e a entrega do local arrendado aos apelantes.
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III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em conceder provimento ao recurso, revogando-se a Sentença recorrida e nessa medida :
-Decreta-se a resolução do contrato de arrendamento celebrado entre as partes.
-Condena-se a recorrida a despejar de imediato o local arrendado, entregando-o aos apelantes livre e devoluto de pessoas e bens.
Custas : Pela recorrida (artigo 446º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 18 de Dezembro de 2012
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(Pedro Brighton)
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(Teresa Sousa Henriques)
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(Isabel Fonseca)