| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
F..., casado, no regime da separação de bens, residente em (…), África do Sul, instaurou a presente acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra V... e mulher, Maria, residentes em (….), Funchal, pedindo que fosse reconhecido que:
• O contrato-promessa de compra e venda com dação em pagamento celebrado em 24 de Maio de 2000 se encontra definitivamente não cumprido pelos promitentes-compradores;
• Lhe assiste o direito de rescindir imediatamente o referido contrato-promessa de compra e venda;
• Lhe assiste o direito de fazer sua a importância de 8 000 000$00, correspondente a 39 903, 83 euros, recebida a título de sinal.
Para tanto, alegou, em suma, que:
É proprietário de um prédio rústico, localizado (…), concelho de Santa Cruz, inscrito na matriz cadastral respectiva e descrito na Conservatória do Registo Predial.
Mediante contrato denominado de “contrato promessa de permuta” celebrado a 24-05-2000, o A. prometeu vender o aos RR., que prometeram comprar, o prédio acima descrito, pelo preço de Esc. 73.000.000$00, sendo Esc. 60.000.000$00 a pagar em dinheiro e Esc. 13.000.000$00 através da dação em pagamento de um apartamento;
Recebeu dos RR., a título de sinal e de princípio de pagamento, as quantias de 14 963, 94 euros e 24 939, 89 euros;
A escritura seria celebrada no prazo de trinta dias a contar do licenciamento da construção pretendida para o prédio prometido vender, que seria financiada por entidades públicas;
Os RR. Iniciaram os processos de licenciamento e de financiamento, mas não lhes deram seguimento, sem qualquer justificação, e sem comunicação ao A.
E a escritura nunca foi celebrada, apesar das diversas tentativas do A. nesse sentido.
Citados, os Réus contestaram, opondo, em síntese:
Apesar de os RR. terem feito as diligências necessárias, os projectos de licenciamento e de financiamento ainda não foram aprovados.
Quando foi celebrado o contrato-promessa o A. sabia que a aprovação dos projectos demoraria vários anos e que essa aprovação era fundamental para os RR. celebrarem o negócio.
Por isso, ainda não chegou a data de celebração da escritura.
Para além disso, o A. ainda não "legalizou" a situação registral do prédio que, entretanto, foi atravessado por uma estrada, e a área do prédio indicada no contrato-promessa é superior, em 1100 m2 à que consta do registo.
O Autor replicou, após o que os autos prosseguiram para julgamento.
No decurso da audiência os RR. apresentaram articulado superveniente, que foi admitido, onde alegaram que o novo PDM em vigor no concelho de Santa Cruz tornara impossível a aprovação dos projectos de habitação colectiva que estavam subjacentes à celebração do contrato-promessa. E, em reconvenção, pediram que lhes fosse devolvido o montante correspondente a Esc. 8.000.000$00, pagos a título de sinal.
A matéria de facto foi decidida pela forma que consta de fls. 279 a 284 dos autos, sem reclamação.
O A. apresentou alegações sobre o aspecto jurídico da causa.
Seguiu-se a sentença, onde a acção foi julgada inteiramente procedente.
Inconformados os RR. apelaram do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formulam as seguintes conclusões:
I - As respostas dadas aos quesitos 9, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 e 20 da base instrutória, devem ser alteradas para provado;
II - A resposta dada ao quesito 21 da base instrutória, deve ser alterada para não provado;
III - No contrato-promessa assinado entre as partes, não foi fixada data certa para que os recorrentes conseguissem aprovar os projectos em causa, junto da CMSC e dos Institutos de Habitação;
IV - Como consequência, não havia data certa para a celebração da escritura definitiva, uma vez que a celebração desta estava dependente da aprovação daqueles projectos;
V - E o contrato-promessa celebrado entre as partes, previa a possibilidade da escritura pública não ser celebrada, na hipótese dos projectos em causa, não serem aprovados pela CMSC e pelos Institutos de Habitação;
VI - Logo, o recorrido não podia rescindir o contrato em causa, sem previamente interpelar os recorrentes, fixando-lhes um prazo razoável, para que cumprissem com as suas obrigações;
VII - Mas como não havia qualquer prazo fixado no contrato, para que os recorrentes conseguissem a aprovação dos projectos junto da CMSC e junto dos Institutos de Habitação, o recorrido, antes de rescindir o contrato, devia ter lançado mão do processo especial de fixação de prazo judicial, o que não fez;
VIII - Quando o recorrido rescindiu o contrato em questão, o registo do prédio que este tinha prometido ceder, ainda não estava devidamente rectificado, na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz;
IX - Quando o recorrido rescindiu o contrato em questão, já estava em vigor o novo PDM para o concelho de Santa Cruz, que proibiu a construção de alta densidade, para o prédio em causa;
X - Tanto os recorrentes, como o recorrido, sabiam que aqueles iriam destinar os prédios em causa, a habitação colectiva;
XI - Tanto os recorrentes, como o recorrido, sabem, que neste momento, os pretendidos projectos, não podem ser aprovados,
XII - Face ao exposto, é por demais evidente que não assistia e não assiste ao recorrido o direito a rescindir o contrato-promessa em causa, com culpa dos recorrentes.
XIII – O requerido não tem o direito a fazer seu o sinal, no montante de € 39.903,83, que recebeu dos recorrentes:
XIV – Ao julgar a presente acção procedente, o tribunal violou os artigos 236º, nº 1, 238º, 406º, nº 1, 798º, 799º, 801º e 808º, todos do Código Civil.
O apelado contra-alegou, defendendo a confirmação do julgado.
Cumpre agora decidir.
O objecto dos recursos é delimitado pelas respectivas conclusões mas, antes disso, é limitado pelo objecto do processo e pela decisão recorrida. A impugnação relevante terá de ser limitada às questões que foram, ou que deveriam ter sido, apreciadas na decisão recorrida.
E decisão ora recorrida é bem simples. Depois de um extenso elenco de matéria de facto provada, a questão de direito foi apreciada nos seguintes termos que, por comodidade, se transcrevem:
«De acordo com a matéria de facto assente, resulta provado que o Autor e os Réus celebraram entre si um contrato promessa de compra e venda que teve como objecto mediato (já que o objecto imediato seria o contrato definitivo) o imóvel descrito na alínea A) dos factos provados.
Dispõe o artigo 410º, n.º1, do Cód. Civil, que o contrato promessa consiste na convenção pela qual alguém se obriga a celebrar certo contrato, isto é, cria para os promitentes a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato promessa, acrescentando o artigo 412º, do mesmo diploma, que os direitos e obrigações resultantes do contrato promessa que não sejam exclusivamente pessoais transmitem-se aos sucessores das partes.
No caso concreto, o Autor pretende ver reconhecida a resolução do contrato promessa em causa, de forma a fazer seu o valor que recebeu dos Réu a título de sinal, nos termos do artigo 442º, n.º2, do Cód. Civil, situação que implica a verificação de uma situação de incumprimento definitivo.
Ora, o contrato prometido tinha como objecto um prédio, onde seria implantada um edifício de habitação colectiva, e seria outorgado após o licenciamento dessa construção e a aprovação do financiamento para o mesmo, a conceder por instituições públicas (regional e nacional).
Acontece que, como decorre dos factos provados, os Réus, quer por si quer através da sociedade P & A, apesar de terem iniciado os licenciamentos das obras e os financiamentos não os terminaram (cfr. al. RR) a UU) dos factos provados), sendo certo que, neste momento, já não é possível licenciar o projecto de habitação colectiva, porque o PDM do concelho de Santa Cruz não o permite (cfr. al. AAA), BBB) e DDD) dos factos provados).
Ora, de acordo com o disposto no artigo 801º, n.º1, do Cód. Civil, tornando-se impossível a prestação por causa imputável ao devedor, é este responsável como se tivesse faltado culposamente ao cumprimento da obrigação. Assim, no caso concreto, não tendo os Réus, por si ou através da referida sociedade, dado andamento aos processos de licenciamento e de financiamento do projecto de habitação colectiva, apesar de o puderem ter feito, impossibilitaram o cumprimento da sua prestação, ao permitirem que, com o decorrer do tempo e perante a sua inércia, o licenciamento da obra pretendida e idealizada pelas partes deixasse de ser possível, com a entrada do novo P.D.M..
Toda esta situação permite-nos concluir que o contrato está definitivamente incumprido pelos Réus.
Assim, assente o incumprimento definitivo por parte dos Réus, o Autor poderá resolver o contrato promessa em causa e fazer seus os valores que recebeu daqueles, em obediência ao disposto nos artigos 442º, n. 2, e 801º, n.º2, ambos do Cód. Civil, procedendo, desta forma, o pedido formulado.»
Ou seja, tendo ficado demonstrada a impossibilidade, resultante da alteração do PDM de Santa Cruz, de serem licenciados os projectos de construção de habitação colectiva previstos no contrato-promessa, julgou-se que essa impossibilidade era imputável aos réus, que não haviam promovido esse licenciamento enquanto o mesmo foi possível, e que essa impossibilidade culposa era equiparada a incumprimento definitivo do contrato.
Ora, sendo esta a fundamentação da decisão, não se vê que a mesma tenha sido questionada nas alegações e nas conclusões do presente recurso, a começar pela impugnação da decisão sobre matéria de facto. Tanto quanto nos é dado avaliar, a discussão suscitada pelos apelantes no presente recurso, continua centrada na pretensão que foi deduzida pelo autor na petição inicial, parecendo mais uma reedição da contestação da acção do que uma impugnação da decisão recorrida.
Como decorre das conclusões de recurso acima transcritas, os apelantes defendem que:
- No contrato-promessa assinado entre as partes, não foi fixada data certa para que os recorrentes conseguissem aprovar os projectos de construção ali previstos, junto da CMSC e dos Institutos de Habitação;
- Como consequência, não havia data certa para a celebração da escritura definitiva, uma vez que a celebração desta estava dependente da aprovação daqueles projectos;
- Logo, o recorrido não podia rescindir o contrato em causa, sem ter promovido a fixação prévia de prazo, lançando mão do processo especial de fixação judicial de prazo.
- Para além de que na data da questionada resolução do contrato também não estava regularizada a situação registral do prédio, resultante da sua divisão em duas partes, operada pelo seu atravessamento por uma estrada.
Ou seja, defendem, que não pode ser considerada válida a resolução do contrato declarada pelo autor por carta de 21-12-2004.
Mas, como já se viu, essa questão não chegou a ser apreciada na decisão recorrida, parecendo-nos ainda seguro que nenhuma influência teve, ou poderia ter, nessa decisão.
Pois que, se a questão passa por saber se, com a sua inércia, os RR. inviabilizaram a aprovação dos projectos de construção previstos no contrato-promessa, daí resultando a impossibilidade de cumprimento deste contrato, não se vê que a questionada resolução do contrato, promovida pelo A. através da carta de 21-12-2004, releve para a sua apreciação.
E essa irrelevância estende-se, segundo se julga, à impugnação da decisão sobre matéria de facto, onde não vem discutido qualquer dos factos em que a decisão recorrida se funda. Os factos impugnados seriam relevantes para a apreciação da questão nos termos em que a mesma se mostra equacionada pelos apelantes, mas não foi nesses termos que a acção foi decidida.
Ainda assim, vejamos as questões suscitadas nas alegações e conclusões de recurso, começando, naturalmente, pelas questões de facto.
Nesta sede, os apelantes pretendem ver declarada provada a matéria dos artigos 9, 11, 12, 15, 16, 17, 18, 19 e 20 da base instrutória, e não provada a matéria do artigo 21.
Vejamos:
O artigo nono é do seguinte teor:
Os Réus não compareceram à escritura definitiva, porque o Instituto de Habitação ainda não tinha aprovado o projecto em causa, sendo que o Autor sabia e foi informado desse facto?
E vem impugnado nos seguintes termos:
A resposta ao quesito 9, deve ser alterada para Provado, porque os recorrentes enviaram uma carta ao recorrido, junto a fls. 27 dos autos, onde diziam isso mesmo.
E por outro lado, o próprio recorrido confirma que no dia 13/12/2004, os projectos em causa, ainda não tinham sido aprovados pelo Instituto de Habitação da Madeira, nem pelo Instituto de Habitação Nacional.
Ora bem, está assente que os RR. não compareceram à escritura marcada pelo A. para o dia 17-12- 2004, e que, a 15-12-2004, lhe enviaram a carta junta a fls. 27, cujo conteúdo foi parcialmente reproduzido nas alíneas GG) e HH) dos factos provados, do seguinte teor:
GG) Consoante refere a R. nessa carta, nos termos contratualmente estabelecidos, a escritura apenas poderia ser marcada após a aprovação da construção a custos controlados pela entidade camarária e pelos Institutos Regional e Nacional de Habitação.
HH) E acrescenta que, encontrando-se aprovado o projecto pela Câmara Municipal de Santa Cruz, da parte dos promitentes/compradores, está a ser integralmente cumprido o respectivo contrato.
E também está assente que os projectos em causa não tinham sido aprovados pelo Instituto de Habitação.
Ou seja, pode ser considerado assente que a referida carta de fls. 27 se destinava a justificar a ausência dos RR. à escritura marcada pelo A. para o dia 17, e, bem assim, o teor dessa justificação.
Mas, sendo seguro que isso já resultava de outros factos assentes, teria de ser diferente o sentido do questionado artigo nono, admitindo-se que visasse a genuinidade da justificação apresentada.
Deste modo, ou o artigo em causa não acrescenta nada aos factos já assentes e a resposta de não provado tem o significado de não se ter provado mais do que o que já estava assente noutros pontos de facto. Ou acrescentava, e não pode ser julgado provado com base na carta de fls. 27, ela própria já transcrita nos autos.
Não se vê, assim, fundamento para alterar a resposta dada a este artigo.
Seguem-se, na impugnação, os artigos 11º e 12º, do seguinte teor:
11°) Por sua vez, o Autor ainda necessita de legalizar totalmente a situação registral do prédio, prometido permutar, uma vez que o mesmo foi atravessado por uma estrada?
12°) Perante esse facto, torna-se necessário proceder à actualização do prédio, que neste momento está dividido em dois?
Impugnação que foi feita nos seguintes termos:
Quanto ao quesito 11, quando a rescisão foi feita e quando a presente acção foi intentada, (dia 28 de Março de 2005), a situação registral do prédio não estava correcta, pois a rectificação só aconteceu no dia vinte e um de Dezembro do ano de dois mil e cinco, como se pode constatar de fls. 151 destes autos.
Quanto à resposta dada ao quesito 12, a justificação para a mesma ser alterada, para provado, é a mesma que foi apresentada para o quesito anterior;
Também aqui não se reconhece razão aos apelantes.
Antes de mais, a questão mostra-se formulada em termos de direito e conclusivos - o Autor ainda necessita de legalizar totalmente a situação registral do prédio – inadequados para serem apreciados em sede de discussão de matéria de facto.
Depois, sendo certo que o A. prometeu vender um determinado prédio, que estava devidamente descrito no Registo Predial e registado em seu nome, não se tornava necessária qualquer alteração do registo prévia à celebração do contrato prometido.
E, como os autos evidenciam, não foi essa a causa da frustração do contrato prometido. Para além de que, nos termos já referidos, a decisão recorrida não assentou na frustração da escritura marcada pelo A., nem em qualquer outro facto cuja consistência possa ser posta em causa pela situação registral do prédio naquela data.
Seguem-se os artigos 15.º e 16.º, do seguinte teor:
15°) Aquando do acordo referido em B), o Autor sabia que a aprovação dos projectos pelos Institutos levaria vários anos?
16°) (...) e mesmo assim aceitou celebrá-lo?
Impugnado nos seguintes termos:
Quanto à resposta dada ao quesito 15, temos o modo como o contrato está redigido, onde não foi fixado qualquer prazo, para a aprovação dos projectos em causa.
Para além disso, temos os depoimentos das testemunhas Filipe, Roberto e Celso, transcrevendo-se por apenso, as declarações do primeiro.
(………)
Pela sua importância, transcrevemos o depoimento da testemunha Filipe, (……..) onde são bem patentes as dificuldades que os Apelantes encontraram para tentar aprovar os projectos em causa junto da CMSC e daí o atraso em todo esse processo.
Quanto ao quesito 16, resulta do teor do contrato assinado pelas partes.
Vejamos:
Antes de mais, julga-se evidente que a questão enunciada nestes dois pontos é a mesma, ou seja, está em causa apurar se o autor acordou nos termos do contrato-promessa dos autos sabendo que a aprovação dos projectos ia demorar vários anos. Pretendendo os apelantes que isso ficou demonstrado pelo teor do próprio contrato e pelos depoimentos de três testemunhas.
Ora, com todo o respeito, o teor do contrato não permite esclarecer a questão. O simples facto de não ter sido fixado prazo no contrato-promessa, para ser obtida a aprovação dos projectos, não permite concluir que as partes, designadamente o aqui autor, sabiam que a aprovação dos projectos iria demorar anos. Podendo até sugerir mais facilmente que não foi prevista essa demora. Pois que, supondo-se que nenhuma das partes estaria interessada em ficar indefinidamente vinculada nos termos do contrato-promessa, seria de esperar que, a preverem uma grande demora na aprovação dos projectos e, consequentemente, na celebração do contrato prometido, fosse estabelecido um limite a essa vinculação.
E quanto à prova testemunhal, julga-se, desde logo, que a mesma não foi adequadamente invocada, de modo a dever ser aqui apreciada. Nesta sede, os apelantes limitaram-se a identificar três testemunhas e a transcrever o depoimento de uma delas, acrescentando a propósito do depoimento transcrito que o mesmo evidenciava as dificuldades por eles enfrentadas na aprovação dos projectos junto da Câmara Municipal de Santa Cruz. Com todo o respeito, faltou fazer a discussão da prova invocada, sendo essa a finalidade das alegações.
Nos termos do art. 690-A, n.º 1 do CPC, aquele que pretenda impugnar a decisão sobre matéria de facto não se pode limitar a identificar os meios de prova em que assenta a sua discordância em relação à decisão proferida. Tem de fazer uma apreciação crítica desses meios de prova, designadamente no confronto com a fundamentação da decisão recorrida, de modo a justificar a conclusão de que existiu erro de julgamento. Não basta afirmar que a decisão recorrida decidiu erradamente e indicar os meios de prova em que se funda essa afirmação. É preciso evidenciar a existência do erro, e justificar o sentido em que o mesmo deve ser corrigido, o que só se consegue fazendo a apreciação crítica dos meios de prova invocados.
Deste modo, considera-se infundada a impugnação deduzida enquanto fundada nos depoimentos das testemunhas, Roberto e Celso, de que os apelantes apenas indicaram os respectivos nomes.
E, quanto ao depoimento da testemunha Filipe, os apelantes apenas alegaram que o mesmo evidencia as dificuldades que foram encontradas na tentativa de aprovação dos projectos junto da CMSC, daí decorrendo o atraso em todo esse processo o que não responde à questão suscitada nos artigos ora em apreço.
Pois que, como se viu, nestes artigos da base instrutória está em causa saber se, aquando da celebração do contrato-promessa dos autos, o autor sabia que a aprovação dos projectos pelos Institutos levaria vários anos. Ou seja, está em causa o momento da celebração do contrato-promessa, e não as vicissitudes posteriores a essa celebração. Respeitando a estas o depoimento da testemunha
Filipe, ao menos na parte que foi transcrita pelos apelantes.
Seguem-se os artigos 17º e 18º, da base instrutória, do seguinte teor:
17°) Pelo facto referido em 15°), não foi estabelecido prazo certo para a celebração da escritura definitiva?
18°) (...) antes se optando pela redacção da cláusula sexta do acordo referido em B)?
Impugnados nos seguintes termos:
Quanto ao quesito 17, da base instrutória, resulta óbvio do teor contrato assinado entre as partes, que estas não estabeleceram qualquer prazo certo, para a celebração do mesmo.
Quanto ao quesito 18, o seu conteúdo ressalta do disposto na cláusula sexta do contrato, pelo que o mesmo, deve ser dado como provado.
Em relação a estes dois pontos também não se reconhece razão aos apelantes, para além de estarem em causa factos que se apresentam como uma sequência do facto contido no art. 15.º da base instrutória, julgado não provado. Também aqui não se vê que os meios de prova indicados, mais uma vez sem qualquer discussão ou apreciação crítica, imponham a alteração do decidido.
O contrato assinado pelas partes faz, naturalmente, prova do seu conteúdo, consubstanciado nas declarações de vontade de cada uma das partes. Está, assim provado o teor de todas as suas cláusulas e, designadamente da cláusula sexta ora invocada, que tem a seguinte redacção:
«A permuta prometida será celebrada através de escritura pública, no prazo de trinta dias a contar da data do licenciamento da construção pretendida pela Câmara Municipal de Santa Cruz e da aprovação pelos Institutos referidos na cláusula terceira das candidaturas aí mencionadas, contando-se o prazo a partir da aprovação que ocorrer em último lugar, incumbindo à segunda outorgante as diligências necessárias para o efeito e devendo notificar o primeiro outorgante, ou o seu representado, com a antecedência mínima de cinco dias, a data, hora e Cartório Notarial em que a escritura terá lugar.»
O teor desta cláusula contratual deixa claro que as partes não fixaram um prazo para a obtenção do licenciamento da construção pretendida, ou para a aprovação do financiamento a ela destinado, apesar de a concretização do contrato prometido depender desses actos. O que parece pressupor o entendimento de ambas as partes no sentido de que não era, então, possível prever quanto tempo poderia demorar a apreciação desses projectos.
Ou seja, poderá ser julgado provado que, nos termos do contrato-promessa, os outorgantes assumiram reciprocamente que não era possível fixar um prazo para a aprovação do licenciamento do projecto de construção, e do projecto de financiamento.
Mas isso decorre do próprio contrato, e já estava assente desde o termo dos articulados. A que, segundo se julga, os questionados art. 17º e 18º da base instrutória nada acrescentam.
Estes artigos não contêm, pois, matéria de facto controvertida que possa ser julgada provada.
Seguem-se os artigos 19º e 20º, com a seguinte redacção:
19°) Sem a cláusula referida em 18°), os Réus não teriam assinado o acordo referido em B)?
20°) (...) facto esse que o Autor conhecia?
Impugnados nos seguintes termos:
Quanto ao quesito 19, basta ouvir o depoimento da testemunha Filipe, para concluirmos que assim foi.
E quanto ao quesito 20, resulta do teor do contrato e do depoimento das testemunhas, que os recorrentes só assinaram o contrato em causa, porque não foi fixado prazo certo para a assinatura da escritura pública.
Ora bem, a cláusula referida em 18º, é a cláusula sexta, já acima transcrita, onde foi estabelecido que o contrato prometido seria celebrado no prazo de trinta dias a contar da data do licenciamento da construção pretendida pela Câmara Municipal de Santa Cruz e da aprovação pelos Institutos referidos na cláusula terceira das candidaturas aí mencionadas, contando-se o prazo a partir da aprovação que ocorresse em último lugar.
Em paralelo com o teor desta cláusula, importa considerar ainda o teor da cláusula nona, nos termos da qual as partes preveniram a eventualidade de os projectos de construção e, ou, de financiamento, não serem aprovados, tendo estipulado que, a verificar-se essa hipótese, o contrato-promessa seria considerado resolvido, com a devolução em singelo do sinal recebido, sem qualquer outra indemnização ou compensação.
Do teor destas duas cláusulas resulta que a aprovação dos projectos de construção e de financiamento era uma condição essencial para a celebração do contrato prometido por parte dos RR., e que foi, como tal, reconhecida pelo promitente vendedor.
Assim sendo, e tendo em conta que o tempo de aprovação dos projectos não podia ser determinado à partida, pode concluir-se que o teor das referidas cláusulas sexta e nona acautela, em termos razoáveis, essa dependência do contrato prometido em relação à aprovação dos projectos ali previstos, sendo isso reconhecido pelo promitente vendedor.
Nesse sentido, pode dizer-se que, sem a referida cláusula, ou outra equivalente, os RR. não teriam celebrado o contrato-promessa, e que isso era do conhecimento do A.
Julgando-se assim provada a matéria destes artigos.
Por fim, os apelantes impugnam, a resposta dada pelo tribunal recorrido ao julgar provado o art. 21.º da base instrutória, do seguinte teor:
21°) Os Réus tinham conhecimento, à data da celebração do acordo referido em B), de que o prédio referido em A) seria atravessado por uma estrada, conforme resulta da cláusula terceira do referido acordo?
Fazendo-o nos seguintes termos:
E quanto ao quesito 21 da base instrutória, nenhum depoimento garante, que os recorrentes tinham conhecimento desse facto.
Para além disso, a cláusula segunda do contrato assinado entre as partes, é bem clara, ao dizer que o prédio é vendido livre de quaisquer ónus ou encargos e com seis mil e quinhentos metros, quando a final, só tem cinco mil e quatrocentos metros.
Se os recorrentes conhecessem essa realidade, seguramente tê-la-iam retratado no contrato promessa assinada entre as partes.
Ora, lido o depoimento da testemunha Filipe, na parte transcrita pelos próprios apelantes, encontra-se a fls. 392 dos autos (fls. 26 da transcrição) o seguinte:
«Adv. RR. – O senhor já disse aqui ao tribunal que tinha conhecimento, em 2000, que a estrada existia?
T.- Sim.
Adv. RR – Mas a pergunta que lhe faço, face ao que se apurou entretanto, é se o senhor, à data, os seus pais sabiam que o Instituto ia exigir a legalização com a área correcta do prédio?
T. – Na hora isso não nos ocorreu.»
Ora, estando em causa o depoimento prestado por um filho dos AA., simultaneamente gerente da sociedade P&A, que acompanhou directamente os factos dos autos, dele resulta que a estrada já existia no ano de 2000 e que isso era do conhecimento dos RR., ao menos através dele.
E, nos termos pretendidos pelo A. é a existência dessa estrada, e a divisão que ela trouxe ao prédio prometido vender, que explica a previsão, que consta da cláusula terceira do contrato-promessa, de dois empreendimentos imobiliários, um dos quais já apresentado, a implantar em partes autónomas do prédio prometido vender. Pois que a previsão de dois empreendimentos imobiliários autónomos pressupõe, segundo se julga, a existência de parcelas autónomas de solo para a respectiva implantação.
A resposta em causa não merece, pois censura.
Tudo visto, e apesar de, na nossa perspectiva, isso não contender com a decisão da causa, reconhece-se razão aos apelantes quando pretendem ver julgada provada a matéria de facto dos art. 19º e 20º da base instrutória, ou seja, que os réus não teriam assinado o contrato-promessa sem a sua cláusula sexta, e que isso era do conhecimento do autor.
Desatendendo-se, no mais, a impugnação deduzida.
A matéria de facto a considerar é, pois, a que foi fixada na decisão recorrida, aditada das respostas ora dadas aos artigos 19º e 20º da base instrutória.
A saber:
A) O Autor é dono e legítimo possuidor do prédio rústico, com a área de 5 400 m2, localizado no (…)concelho de Santa Cruz, confrontando (…), inscrito na matriz cadastral respectiva (…) e descrito na Conservatória do Registo Predial de Santa Cruz sob o n.º (…), onde se acha registado a seu favor.(al. A) dos factos assentes).
B) Por acordo reduzido a escrito, assinado em 24 de Maio de 2000, o autor, através do seu procurador Abílio, prometeu vender aos Réus, ou a quem eles indicassem, e estes prometeram comprar, o prédio referido em A), livre de quaisquer ónus ou encargos (al. B) dos factos assentes).
C) Nos termos da cláusula quarta do contrato em referência, o preço da venda prometida foi de Esc. 73 000 000$00 (Setenta e três milhões de escudos), correspondente ao contravalor de 364 122,46 € (Trezentos e sessenta e quatro mil cento e vinte e dois euros e quarenta e seis cêntimos) (al. C) dos factos assentes).
D) Dessa importância, Esc. 60 000 000$00 (Sessenta milhões de escudos), correspondente ao contravalor de 299 278,73 € (Duzentos e noventa e nove mil duzentos e setenta e oito euros e setenta e três cêntimos), seriam pagos em dinheiro e Esc. 13 000 000$00 (treze milhões de escudos), correspondente ao contravalor de 64 843,73 € (Sessenta e quatro mil oitocentos e quarenta e três euros e setenta e três cêntimos) através da dação em pagamento de um apartamento de tipologia T2, ou através de entrega do produto da respectiva venda (al. D) dos factos assentes).
E) Nos termos contratualmente estabelecidos, no acto da celebração do contrato em referência, os promitentes-compradores, ora RR., pagaram ao promitente vendedor a importância de Esc. 3 000 000$00 (Três milhões de escudos), correspondente ao contravalor de 14 963,94 € (Catorze mil novecentos e sessenta e três euros e noventa e quatro cêntimos) (al. E) dos factos assentes).
F) Posteriormente, em 18 de Fevereiro de 2003, os promitentes/compradores reforçaram o valor do sinal inicialmente entregue com mais Esc. 5 000 000$00 (Cinco milhões de escudos), correspondentes ao contravalor de 24 939,89 € (Vinte e quatro mil novecentos e trinta e nove euros e oitenta e nove cêntimos) (al. F) dos factos assentes).
G) Conforme ficou consignado na cláusula terceira do contrato em referência, à data em que este foi celebrado, os promitentes compradores, ora Réus, já haviam apresentado à Câmara Municipal de Santa Cruz um projecto para construção de um empreendimento imobiliário a edificar numa parte do prédio objecto do contrato, constituído por fracções autónomas destinadas a habitação (al. G) dos factos assentes).
H) E mais ficou consignado nessa mesma cláusula que tal empreendimento seria sujeito ao regime de apoio à construção a custos controlados, através de candidatura para o efeito, que seria apresentada ao Instituto Nacional de Habitação e ao Instituto da Habitação da Madeira (al. H) dos factos assentes).
I) Ficou ainda acordado no ponto 2 da cláusula terceira do sobredito contrato que oportunamente os promitentes/compradores apresentariam um projecto de construção doutro empreendimento imobiliário na parte remanescente do imóvel, no mesmo regime e condicionalismo previstos para o empreendimento inicial (al. I) dos factos assentes).
J) Nos termos da cláusula sexta do contrato em referência, a venda prometida seria celebrada através de escritura pública, no prazo de trinta dias a contar da data do licenciamento da construção pretendida pela Câmara Municipal de Santa Cruz e da aprovação pelos Institutos referidos na cláusula terceira das candidaturas aí mencionadas, contando-se o prazo a partir da aprovação que ocorresse em último lugar (ai. J) dos factos assentes).
L) Ainda de harmonia com o disposto nessa mesma cláusula, incumbia à segunda outorgante - a ora R. Maria - as diligências necessárias para o licenciamento da construção e para a aprovação das candidaturas referidas (al. L) dos factos assentes).
M) De igual modo, incumbia à segunda outorgante notificar o aqui A. ou o seu identificado procurador da data, hora e Cartório Notarial no qual a escritura teria lugar, com a antecedência mínima de cinco dias (al. M) dos factos assentes).
N) Para o que ora também interessa, ficou acordado e reciprocamente aceite que na falta de cumprimento do contrato promessa em referência por causa imputável à segunda outorgante e seu representado, ora RR., o representado do primeiro outorgante, ora A., teria o direito de rescindir imediatamente o contrato, fazendo seu o dinheiro que lhe houvesse sido entregue (al. N) dos factos assentes).
O) Estipularam ainda os outorgantes, na cláusula décima segunda do contrato em referência, que o incumprimento considerava-se definitivo e, como tal, constituída em mora a parte inadimplente, desde que, ultrapassados qualquer dos prazos estipulados, houvesse interpelação à parte faltosa, mediante carta registada com aviso de recepção, para cumprir, em novo prazo de quinze dias e, não obstante tal interpelação, o incumprimento se mantivesse (al. O) dos factos assentes).
P) Na sequência da celebração do contrato em referência, a sociedade P&A, Lda."; da qual são sócios Roberto, Filipe e Celso, filhos dos ora demandados, no dia 26 de Março de 2002 deu entrada no Instituto de Habitação da Madeira de uma declaração de intenção de construção de 38 fogos no prédio a que alude a al. A), no âmbito da Habitação a Custos Controlados (al. P) dos factos assentes).
Q) Tal declaração anexava apenas alguns documentos necessários (al. Q) dos factos assentes).
R) Por outro lado, em data que não foi possível apurar, o Réu V... apresentou na Câmara Municipal de Santa Cruz um projecto de licenciamento de construção de um edifício de habitação colectiva, a executar no prédio a que alude a al. A) (al. R) dos factos assentes).
S) Sobre esse projecto, a Câmara Municipal de Santa Cruz, em reunião de 14 de Maio de 2003, deliberou que o mesmo seria deferido perante a apresentação da declaração do Instituto de Habitação da Madeira, como o mesmo se encontrava aprovado para habitação a custos controlados (al. S) dos factos assentes).
T) E mais deliberou que o projecto em referência deveria ser reformulado, rebaixando-se a implantação do edifício até à cota da variante (…), devendo a acessibilidade principal do prédio ser efectuada pela mesma (aL. T) dos factos assentes). U) No dia 29 de Setembro de 2004, o Autor, através do seu procurador Abílio, interpelou a ré Maria, por si e na qualidade de procuradora do seu marido V..., ora também réu, no sentido de diligenciar no sentido de ser marcada a escritura referida na cláusula sexta do contrato promessa a que alude a al. B), no prazo de 30 (trinta) dias a contar da respectiva data de recepção (al. U) dos factos assentes).
V) A carta referida em U) foi recebida no domicílio do destinatário no dia 30 daquele mesmo mês de Setembro (al. V) dos factos assentes).
X) Os ora Réus não providenciaram pela marcação da escritura no prazo concedido pelo A., nem posteriormente (al. X) dos factos assentes).
Z) Em 25 de Novembro de 2004 o procurador do A., Abílio, endereçou uma carta registada com aviso de recepção à R. Maria, comunicando-lhe que a escritura de compra e venda do prédio referido em A) encontrava-se marcada para as 10.00 horas do dia 17 de Dezembro de 2004 no Primeiro Cartório Notarial do Funchal (al. Z) dos factos assentes).
AA) Tendo advertido que os documentos da responsabilidade dos promitentes/compradores deveriam ser entregues no referido Cartório até oito dias antes da data prevista para a realização da escritura (ai. AA) dos factos assentes).
BB) Tal carta foi devolvida com a indicação de "Não Reclamada"(al. BB) dos factos assentes).
CC) Na sequência da carta acabada de referir, o procurador do A., Abílio, no dia 17 de Dezembro de 2004, pelas 10.00 horas, compareceu no Cartório Notarial do Funchal, a fim de, na aludida qualidade, outorgar a escritura de compra e venda do prédio rústico identificado em A) (al. CC) dos factos assentes).
DD) Acontece, porém, que a escritura em causa não foi possível realizar-se, porquanto os Réus no dia e hora indicados não compareceram no aludido Cartório (al. DD) dos factos assentes).
EE) Tendo o respectivo Notário certificado em conformidade com a ocorrência (al. EE) dos factos assentes).
FF) No dia 15 de Dezembro de 2004, a R. endereçou ao procurador do A. a carta indicada como doc. 11 e 12, datada do dia 13 anterior (ai. FF) dos factos assentes).
GG) Consoante refere a R. nessa carta, nos termos contratualmente estabelecidos, a escritura apenas poderia ser marcada após a aprovação da construção a custos controlados pela entidade camarária e pelos Institutos Regional e Nacional de Habitação (al. GG) dos factos assentes).
HH) E acrescenta que, encontrando-se apenas aprovado o projecto pela Câmara Municipal de Santa Cruz, da parte dos promitentes/compradores, está a ser integralmente cumprido o respectivo contrato (al. HH) dos factos assentes).
II) Na carta em referência, a R. Fernanda fez ainda questão de salientar que mesmo que se encontrassem reunidas todas as condições necessárias para a realização da escritura, ainda assim esta não poderia ser celebrada, porquanto o promitente vendedor não havia procedido ao destaque dos terrenos em causa (al. II) dos factos assentes).
JJ) A carta referida em FF) foi recebida pelo destinatário no dia 16 de Dezembro de 2004 (al. JJ) dos factos assentes).
LL) Em resposta, o identificado procurador do A., Abílio, no dia 21 daquele mesmo mês de Dezembro comunicou à R. Maria, por carta registada com aviso de recepção, que, segundo informação recebida do Instituto de Habitação da Madeira, desde 26 de Março de 2002, o respectivo processo não tem qualquer evolução, devido ao facto de não terem sido apresentados os restantes documentos em falta, da responsabilidade do promitente comprador (al. LL) dos factos assentes).
MM) E mais informou que o prédio em causa se encontrava devidamente regularizado em termos registrais, nada obstando à celebração da respectiva escritura (al. MM) dos factos assentes).
NN) Comunicou ainda o procurador do A. à R. Maria que, não se tendo o promitente comprador apresentado a celebrar a escritura de compra e venda no dia, hora e Cartório indicados na carta enviada à mesma Fernanda em 25 de Novembro de 2005, e considerando ainda que se encontravam largamente excedidos os prazos contratualmente estabelecidos, o promitente vendedor considerava o identificado contrato não cumprido definitivamente pelo promitente comprador (al. NN) dos factos assentes).
OO) E, através dessa mesma carta, rescindiu imediatamente o contrato em causa, ao abrigo do disposto nas cláusulas décima primeira e décima segunda do mesmo, declarando que o promitente vendedor fazia sua a importância entregue a título de sinal (al. OO) dos factos assentes).
PP) A carta ora em referência foi recebida pela destinatária em 30 de Dezembro de 2004 (al. PP) dos factos assentes).
QQ) Da carta em LL) a PP) nunca o remetente obteve resposta por parte da destinatária (al. QQ) dos factos assentes).
RR) Os Réus, após o referido em P) e posteriormente à data de 26 de Março de 2002, não promoveram qualquer evolução do processo em causa no Instituto de Habitação da Madeira, sendo certo que promoção também não foi feita pela sociedade P & A (resposta ao artigo 1º da base instrutória).
SS) Os RR. nunca apresentaram na Câmara Municipal de Santa Cruz a declaração do Instituto de Habitação da Madeira referida em S) sendo certo que apresentação também não foi feita pela sociedade P & A (resposta ao artigo 2° da base instrutória).
TT) Acresce que os RR. não apresentaram qualquer candidatura ao Instituto Nacional de Habitação nos termos previstos na cláusula terceira do contrato a que alude a al. B) dos factos provados, sendo certo que a sociedade P & A apresentou uma candidatura ao Instituto Nacional da Habitação nos termos previstos na cláusula terceira do contrato a que alude a al. B) dos factos assentes que, apesar de ter tido aprovação financeira, não foi materializada em qualquer contrato de empréstimos porque a referida sociedade não lhe deu seguimento (resposta ao artigo 4° da base instrutória).
UU) A sociedade P & A apresentou, pelo menos, uma candidatura aos referidos institutos de acordo com o referido em B), que não tiveram seguimento porque aquela sociedade não diligenciou nesse sentido (resposta ao artigo 6° da base instrutória).
VV) Mantendo o interesse no acordo referido em B), os Réus reforçaram o sinal, no passado dia dezoito de Fevereiro do ano dois mil e três, o que o Autor aceitou (resposta ao artigo 10° da base instrutória).
XX) Os Réus tinham conhecimento à data da celebração do acordo referido em B) que o prédio referido em A) seria atravessado por uma estrada, conforme resulta da cláusula terceira do referido acordo (resposta ao artigo 21° da base instrutória).
AAA) Depois de 22.02.2008, a Câmara Municipal de Santa Cruz informou os Réus que, de acordo com o PDM em vigor naquele concelho, nos prédios em causa apenas era possível construir com um índice de baixa densidade, sendo certo que a Câmara Municipal de Santa Cruz aprovou, a pedido da sociedade P & A, dois projectos de arquitectura para o prédio em causa, o primeiro no ano de 2001 e o segundo no ano de 2004, antes da entrada em vigor do PDM desse concelho, que não obtiveram seguimento por parte da referida sociedade (resposta ao artigo 22° da base instrutória).
BBB) A Câmara Municipal de Santa Cruz informou os Réus que só com um novo PDM seria eventualmente possível aprovar um projecto de habitação colectiva para os prédios em questão (resposta ao artigo 23º da base instrutória).
CCC) Tanto os Autores, como os Réus sabiam que estes iriam destinar os prédios em causa a habitação colectiva (resposta ao artigo 24º da base instrutória).
DDD) Neste momento, os pretendidos projectos não podem ser aprovados (resposta ao artigo 25º da base instrutória).
EEE) Pelo menos até à entrada em vigor do PDM de Santa Cruz, que ocorreu em 2004, as partes estavam convencidas de que era possível aprovar para os terrenos em questão um projecto de habitação colectiva, uma vez que, sendo este patrocinado pelo Instituto de Habitação da Madeira, nunca houve problema com essa habitação (resposta ao artigo 26º da base instrutória).
FFF) Os RR. não teriam assinado o contrato-promessa sem a respectiva cláusula sexta, o que era do conhecimento do A. ( resposta aos art. 19º e 20º da base instrutória)
O Direito
Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas conclusões, enquanto fundadas nas respectivas alegações e, antes disso, pela decisão recorrida, já acima se ponderou que as questões de direito suscitadas no presente recurso não foram objecto de apreciação naquela decisão.
Como então se referiu, na decisão ora recorrida julgou-se que a impossibilidade de serem licenciados os projectos de construção de habitação colectiva previstos no contrato-promessa, que resultou da alteração do PDM de Santa Cruz, era imputável aos réus, que não haviam promovido esse licenciamento enquanto o mesmo foi possível, e que essa impossibilidade culposa era equiparada a incumprimento definitivo do contrato.
E o assim decidido não foi, por qualquer forma, questionado no presente recurso. Como decorre das respectivas conclusões, que delimitam as pretensões dos recorrentes em relação à alteração da decisão recorrida, os apelantes centram a sua impugnação na resolução do contrato que foi declarada pelo autor por carta de 21-12-2004, referida no ponto OO) do elenco dos factos provados, defendendo que, não tendo sido fixado prazo para a aprovação dos projectos de construção e de financiamento, ainda não havia incumprimento da sua parte e o contrato-promessa não poderia ter sido resolvido sem que, previamente, tivesse sido promovida a fixação judicial de prazo para o seu cumprimento.
Mas já se viu que essa questão não chegou a ser apreciada na decisão recorrida, nem, segundo se julga, interferiu, ou era susceptível de interferir, por qualquer forma, no sentido dessa decisão.
Não cumpre, assim, conhecer das questões de direito suscitadas pelos apelantes nas respectivas alegações e conclusões de recurso, uma vez que em nada contendem com a decisão recorrida e o objecto do recurso é, como já se referiu, limitado às questões que foram, ou que deveriam ter sido, apreciadas naquela decisão.
Posto isto, e quanto à fundamentação da decisão recorrida, admitindo-se que a simples impugnação da decisão, independentemente das razões invocadas, obrigue à sua reapreciação, julga-se que a mesma não merece reparo.
Está efectivamente demonstrado que os projectos de construção e de financiamento não tiveram seguimento porque os RR., a quem incumbia a sua promoção, não a fizeram em tempo útil, como é evidenciado pelos seguintes factos:
Na sequência da celebração do contrato em referência, a sociedade P & A, Lda., da qual são sócios Roberto, Filipe e Celso, filhos dos ora demandados, no dia 26 de Março de 2002 deu entrada no Instituto de Habitação da Madeira de uma declaração de intenção de construção de 38 fogos no prédio a que alude a al. A), no âmbito da Habitação a Custos Controlados (al. P) dos factos assentes).
Q) Tal declaração anexava apenas alguns documentos necessários (al. Q) dos factos assentes).
R) Por outro lado, em data que não foi possível apurar, o Réu V... apresentou na Câmara Municipal de Santa Cruz um projecto de licenciamento de construção de um edifício de habitação colectiva, a executar no prédio a que alude a al. A) (al. R) dos factos assentes).
S) Sobre esse projecto, a Câmara Municipal de Santa Cruz, em reunião de 14 de Maio de 2003, deliberou que o mesmo seria deferido perante a apresentação da declaração do Instituto de Habitação da Madeira, como o mesmo se encontrava aprovado para habitação a custos controlados (al. S) dos factos assentes).
T) E mais deliberou que o projecto em referência deveria ser reformulado, rebaixando-se a implantação do edifício até à cota da variante ao centro (…), devendo a acessibilidade principal do prédio ser efectuada pela mesma (aL. T) dos factos assentes). RR) Os Réus, após o referido em P) e posteriormente à data de 26 de Março de 2002, não promoveram qualquer evolução do processo em causa no Instituto de Habitação da Madeira, sendo certo que promoção também não foi feita pela sociedade P & A (resposta ao artigo 1º da base instrutória).
SS) Os RR. nunca apresentaram na Câmara Municipal de Santa Cruz a declaração do Instituto de Habitação da Madeira referida em S) sendo certo que apresentação também não foi feita pela sociedade P & A (resposta ao artigo 2° da base instrutória).
TT) Acresce que os RR. não apresentaram qualquer candidatura ao Instituto Nacional de Habitação nos termos previstos na cláusula terceira do contrato a que alude a al. B) dos factos provados, sendo certo que a sociedade P & A apresentou uma candidatura ao Instituto Nacional da Habitação nos termos previstos na cláusula terceira do contrato a que alude a al. B) dos factos assentes que, apesar de ter tido aprovação financeira, não foi materializada em qualquer contrato de empréstimos porque a referida sociedade não lhe deu seguimento (resposta ao artigo 4° da base instrutória).
UU) A sociedade P & A apresentou, pelo menos, uma candidatura aos referidos institutos de acordo com o referido em B), que não tiveram seguimento porque aquela sociedade não diligenciou nesse sentido (resposta ao artigo 6° da base instrutória).
AAA) Depois de 22.02.2008, a Câmara Municipal de Santa Cruz informou os Réus que, de acordo com o PDM em vigor naquele concelho, nos prédios em causa apenas era possível construir com um índice de baixa densidade, sendo certo que a Câmara Municipal de Santa Cruz aprovou, a pedido da sociedade P & A, dois projectos de arquitectura para o prédio em causa, o primeiro no ano de 2001 e o segundo no ano de 2004, antes da entrada em vigor do PDM desse concelho, que não obtiveram seguimento por parte da referida sociedade (resposta ao artigo 22° da base instrutória).
DDD) Neste momento, os pretendidos projectos não podem ser aprovados (resposta ao artigo 25º da base instrutória).
EEE) Pelo menos até à entrada em vigor do PDM de Santa Cruz, que ocorreu em 2004, as partes estavam convencidas de que era possível aprovar para os terrenos em questão um projecto de habitação colectiva, uma vez que, sendo este patrocinado pelo Instituto de Habitação da Madeira, nunca houve problema com essa habitação (resposta ao artigo 26º da base instrutória).
Nenhum dos factos assim fixados foi objecto de impugnação, e deles resulta claramente que os RR., por si ou através da sociedade P & A, não deram continuidade aos projectos de construção e de financiamento previstos no contrato-promessa, cuja promoção lhes incumbia.
E, sendo certo que não foi fixado prazo para a conclusão desses processos e, consequentemente, para a celebração do contrato prometido, isso não significa que estivesse na disponibilidade dos RR. a escolha do tempo em que o contrato-promessa ia ser cumprido. Nada no dito contrato permite um tal entendimento, que também não correspondia à tutela de quaisquer interesses merecedores de protecção legal, resultando diversamente do contrato celebrado, em particular das suas cláusulas 6.ª e 12.ª, que o contrato prometido deveria ser celebrado logo que decorrido o tempo necessário para a aprovação dos projectos, sendo muito curtos os prazos ali fixados para a outorga do contrato, uma vez obtida a aprovação dos projectos. Pelo que não ficou na disponibilidade dos RR. a oportunidade da promoção dessa aprovação, nem a medida da diligência a imprimir nessa promoção.
Assim, uma vez celebrado o contrato-promessa, incumbia aos RR. por si ou através de outrem, diligenciar no sentido de obter a aprovação dos projectos e dos financiamentos previstos no contrato, o que só muito limitadamente fizeram, não dando seguimento às respostas que foram tendo das entidades competentes, todas de sinal positivo até à aprovação do segundo projecto de arquitectura, já no ano de 2004.
Mostra-se, pois, bem fundada a decisão recorrida quando conclui que foi por facto imputável aos RR. que os projectos de construção e de financiamento previstos no contrato-promessa não obtiveram aprovação, e que, consequentemente, deixou de ser possível o cumprimento do contrato prometido. Sendo, pois, imputável aos RR. essa impossibilidade de cumprimento.
Que, nos termos do art. 801º do C. Civil, é equiparado a incumprimento definitivo do contrato, tal como se julgou na decisão recorrida.
Que deve, assim, ser confirmada.
Ternos em que se acorda em julgar improcedente a apelação, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 27-05-2010
(Farinha Alves)
(Tibério Silva)
(Ezagüy Martins) |
