| Decisão Texto Integral: | Acordam os juízes na 1.ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa:
I – Relatório
J e mulher I, intentaram a presente acção declarativa de condenação, em processo sumário, contra IN, LDA., pedindo a resolução do contrato de arrendamento da fracção identificada nos art.ºs 1.º e 2.º da p. i., com fundamento no disposto nas alíneas f) e g) do n.º 1 do art.º 64.º do R.A.U., condenando-se a Ré a entregar o mesmo imediatamente, livre e devoluto de pessoas e bens. Subsidiariamente pedem também os AA. que seja declarada a nulidade do contrato de arrendamento por falta de forma e, em consequência, seja a Ré condenada a restituir e a pagar as rendas vincendas até à efectiva restituição.
Na contestação, a ré invocou a caducidade do direito dos AA. à resolução do contrato, impugnou os factos alegados por estes e, reconvindo, pediu a condenação dos AA. a pagarem-lhe uma indemnização de Euros 34.915,85 por obras que efectuou no arrendado. Responderam os AA., impugnando e concluindo como na p. i..
A acção veio a ser julgada improcedente quanto ao pedido principal e procedente em relação ao pedido subsidiário, tendo a Ré sido condenada a restituir o locado aos AA e a pagar-lhes as prestações vencidas e vincendas até à efectiva restituição. A reconvenção também foi julgada procedente e os AA. condenados a pagar à Ré 34.915,85 euros, sendo esta autorizada a levantar depósitos efectuados.
Inconformados, os autores e a ré apelaram, tendo apresentado as respectivas alegações:
Conclusões da Ré
I - O Compromisso firmado entre os Apelados e a Apelante em relação ao r/c, dt.º e esq.º, designado por fracção “D”, do imóvel da Rua Carvalho Araújo na Damaia, propriedade daqueles, é um Contrato de Arrendamento verbal para fins não habitacionais, nomeadamente para fins comerciais.
II - O dito Contrato não é de considerar nulo por, à data do acordo que o firmou, não ter sido reduzido a escrito e revestido a forma legal prevista na norma, então, constante do art.º 7.º, n.º 2, alínea b), do RAU.
III - A ausência da forma escrita e a não obediência à formalidade legal deveu-se exclusivamente à actuação dos Apelados que se esquivaram a outorgar a escritura pública de arrendamento.
IV - A alteração que ocorreu na norma constante do art.º 7.º do RAU permitindo que se fizessem Contratos não habitacionais, nomeadamente comerciais, como o titulado pela Apelante, é de aplicar no caso vertente porquanto abrange a própria relação já constituída e que subsistia à data da sua entrada em vigor.
V - Os próprios Apelados admitem, e confessam, ter celebrado Contrato de Arrendamento para que no locado a Apelante exercesse a actividade comercial que ali sempre tem exercido.
VI - O Contrato em apreço está provado pelos recibos de renda, emitidos pelos Apelados, e a não existência da forma escrita, prescrita para o tipo de contrato firmado, foi explicada e esclarecida pela Apelante, constando provada nos autos tal explicação.
VII - A falta de formalidade legal em relação ao Contrato de Arrendamento titulado pela Apelante não lhe é de imputar, mas aos Apelados que, sistematicamente, se esquivaram a fazer a escritura pública de arrendamento.
VIII - Os Apelados aceitaram, como ficou provado, que, para prova do Contrato de Arrendamento firmado com a Apelante eram suficientes os recibos que lhe passaram a emitir a partir de Janeiro de 1994.
IX - O Contrato de Arrendamento, firmado entre Apelados e a Apelante, não é nulo, pelo que não é de declarar a sua nulidade.
X - A Apelante foi, quando da feitura do Contrato a única prejudicada por o mesmo não ter sido outorgado segundo a forma prescrita legalmente, pois tem-na impedido de negociar a sua posição contratual, nomeadamente por trespasse, caso o tivesse querido fazer.
XI - Os Apelados, mediante a propositura da presente Acção, agem de Má Fé, pois, no decurso dos autos e mediante a prova, é patente que eles quiseram, efectivamente, fazer o Contrato de Arrendamento da forma como o fizeram, com a Apelada, conscientes de que a limitavam nos seus direitos e que se podiam socorrer da declaração de nulidade do mesmo.
XII - O próprio facto de os Apelandos, só após 12 anos de vigência do Contrato, de terem beneficiado das rendas, bem como das suas actualizações e da Apelante ter valorizado, substancialmente a sua propriedade, se “lembrarem” que o Contrato firmado é nulo e pedirem declaração de nulidade, denota, também, Má Fé.
XIII - As importâncias mensais pagas aos Apelados não significam meras prestações por utilização, como o douto julgador pretende, mas sim são rendas em contrapartida dos Apelados terem facultado a posse, uso e gozo da sua propriedade.
XIV - A Apelante sempre satisfez as rendas devidas aos Apelados, não lhas devendo, nem estando em falta com quaisquer outras prestações mensais.
Conclusões dos AA.
1 — Quanto à matéria de facto, deve ser reapreciada a prova relevante para a decisão sobre o quesito 28 — gasto com obras.
2 — O depoimento da única testemunha refere, quanto ao valor que a Ilustre Mandatária da Ré lhe referiu, que o valor foi "à volta disso" ou "mais ou menos isso".
3 — Tais expressões não permitem ao M.mo. Juiz dar como provado que o valor das obras foi de € 34.915,85.
4 — As contraprovas desse valor, constantes dos autos, demonstram, inequivocamente que esse valor não corresponde à verdade.
5 — Pois foi a própria Ré que, na data da realização das obras, ano de 1992, declarou que as obras orçavam em 2.500 contos (€ 12 470,00).
6 — As obras seriam executadas no espaço de 16 dias.
7 — Aquele tipo de obras nunca poderia atingir 7.500 contos.
8 — Muito menos no ano de 1992.
9 — A Ré não juntou a factura das ditas obras apesar de notificada para o fazer.
10 — Reapreciada a prova deve aquele quesito ser considerado não provado.
11 — Ou, quando muito, ser relegado para a execução de sentença a fixação do seu custo, nos termos do n.° 2 do art.° 661.° do Código Processo Civil.
12 — Não o fazendo desse modo, a douta sentença, nessa parte, violou o referido n.° 2 do art.º 661.° do Código Processo Civil.
13 — A Ré pediu a condenação dos AA. a ressarci-la pelas benfeitorias realizadas no locado.
14 — O M.mo. Juiz condenou os AA. a indemnizar a Ré por culpa na formação do contrato — art.º 227.° do Código Civil.
15 — Ao condenar em objecto diverso do que foi pedido, a douta sentença é nula nos termos dos art°s 661.° n.º 1, e 668.° n.º 1, alínea e), ambos do Código Processo Civil.
16 — Sem conceder,
17 — O custo das obras feitas pela Ré obteve em contrapartida a autorização de sublocação,
18 — Com o benefício daí resultante para a Ré — Quesito 10.
19 — Mantendo sublocadas quatro dependências, sendo que, só uma das salas sublocadas pagava uma renda superior à que a Ré pagava aos AA. — Quesitos 3 a 6.
20 - Benefício esse, para a Ré, que se vem prolongando há quase 15 anos.
21 — Pelo que, além de a Ré já ter recuperado todo o dinheiro que investiu nas obras (qualquer que ele seja — 2.500 contos ou 7.500 contos).
22 — Também as pinturas e divisórias que lá fez já foram "gastas" ao longo destes 15 anos.
23 — Também não foram qualificadas as benfeitorias que as ditas obras constituem, nos termos do art.º 216.° do Código Civil
24 – Sem o que não se pode condenar na sua indemnização.
25 – Ao "surpreender" os AA. com uma decisão completamente fora do objecto da acção,
26 – O M.mo Juiz impediu os AA. de defenderem e exercerem os seus direitos.
27 – Pelo que a douta decisão violou os princípios do dispositivo e do contraditório, consagrados no art.° 3.° do Código Processo Civil.
Conclusões das contra-alegações da Ré.
A) - A reconvenção deduzida pela Apelada emerge dos pedidos formulados pelos Apelantes na Acção, pelo que o douto julgador não os condenou es em pedido diverso do que foi formulado por aquela.
B) - Os gastos efectuados nas obras, correspondentes ao pedido reconvencional, não tinham, nem tem que corresponder, necessariamente, à estimativa elaborada pelos técnicos camarários.
C) - Não foi a Reconvinte que declarou que a obra orçava em 2.500.000$00, tal resulta tão-só do parecer do técnico camarário que elaborou a memória descritiva.
D) - O orçamento feito pelo empreiteiro e o valor pago pela Apelada resultou de uma avaliação, no local do que era necessário fazer e de todo material a utilizar, além do pagamento da mão-de-obra.
E) - Também o prazo estimado pelo técnico camarário não é vinculativo já que o tempo de duração da obra depende de um conjunto de trabalho preparatório e acessório do que se quer realizar como produto acabado.
F) - Não resulta da estimativa do técnico, quanto ao tempo de duração da obra, que ele tenha considerado tudo o que era necessário fazer para apresentar a obra feita, ou seja, o “produto acabado, ou final”.
G) - Foi devidamente provado o gasto feito na obra por parte da Apelada e tudo o que foi feito no seu decurso que implicou que a mesma tivesse um período de duração superior a 16 dias.
H) - Não ficou provado que a Apelada prescindiria de qualquer indemnização a que tivesse direito por obras que fizesse no locado e nele ficassem incorporadas.
I) - As sublocações autorizadas não foram de molde a ressarcir a Apelante dos gastos efectuados com as obras que fez no locado, já que impunham encargos e despesas em benefício dos utentes do locado, nomeadamente prestação de serviços de limpeza, manutenção permanente e pontual do locado, utilização de uma central telefónica com uma funcionária, fax e diligenciava o fornecimento de água e electricidade.
J) - As obras feitas pela Apelada estão devidamente descriminadas nos autos, quer documental quer testemunhalmente, consistiram essencialmente em obras de reparação e conservação do espaço, consolidando-o e tornando-o salubre, com poucas benfeitorias, estando tudo incorporado no locado.
K) - As obras levadas a efeito pela Apelante valorizaram substancialmente a propriedade dos Apelantes.
L) - O douto julgador, dando por provada a Reconvenção e condenando os Apelantes a satisfazer à Apelada uma indemnização não extravasou o objecto da Acção e, tão-pouco violou as normas constantes dos art.ºs 3.º, 661.º n.º e 668.º, n.º1, alínea e), todos do C. Civi1 e o art.º 216.º do C. Civil.
***
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
O Meritíssimo Juiz, ao abrigo do art.º 744.º, n.ºs 1 e 2, do CPC, sustentou a sentença no que se refere à nulidade invocada pelos AA. nas suas alegações.
São as seguintes as questões que emergem das conclusões da recorrente: 1) se está ou não provada a matéria do quesito 28.º; 2) da nulidade da sentença por condenação em objecto diverso; 3) da decisão surpresa; 4) Da nulidade formal do contrato de arrendamento; 5) Da compensação do valor das obras com a autorização de sublocação; 6) Da indemnização por benfeitorias.
A primeira questão requer de imediato uma apreciação definitiva, tendo em conta que a solução que lhe vier a ser dada pode interferir na lista infra dos factos provados.
Nas suas alegações recursórias, os AA. concluem que o quesito 28.º, em que se perguntava se a Ré gastou a quantia de € 34.915,85 com a realização das obras, não podia ter sido dado como provado. Vejamos se têm razão.
(…)
A força probatória dos testemunhos é apreciada livremente pelo tribunal (art.º 396.º do C. Civ.). Com base neste depoimento, na credibilidade que ele lhe mereceu e, em geral, na apreciação conjunta e conjugada da prova documental e testemunhal produzida (cf. fls. 264), o Sr. Juiz formou a sua convicção (art.º 655.º do CPC) para responder positivamente. E esta convicção, adquirida por imediação no cenário real da produção de prova, mostra-se devidamente fundamentada (art.º 653.º, do CPC), pelo que, cotejando o disposto no art.º 712.º do CPC, não existe fundamento para alterar a resposta dada ao citado quesito 28.º.
Os AA. concluíram ainda, a este respeito, o seguinte: «foi a própria Ré que, na data da realização das obras, ano de 1992, declarou que as obras orçavam em 2.500 contos (€ 12 470,00)». A Ré contra-concluiu, que a referência a este último valor consta apenas do parecer do técnico camarário que elaborou a memória descritiva.
Esta afirmação dos AA. não foi articulada na devida altura. Realmente, a fls. 224, juntaram os AA. vários documentos, entre eles um intitulado estimativa do custo da obra, mas subscrito por um técnico civil da Câmara Municipal da Amadora, em que se refere o tal valor de 2.500 contos. Todavia, além de não ser a Ré a declarar tal estimativa, os AA. na sua resposta à contestação/reconvenção (fls. 61-64), impugnam o montante de 7.000.000$00 e o documento n.º 11 da p.i. (fls. 48), mas não se referem a qualquer outro valor que a Ré lhes tivesse declarado. E era aí, na sua contestação à reconvenção, que os AA. deveriam ter alegado este facto, como manda o art.º 489.º do CPC, para depois, vindo ele a integrar a base instrutória, o tentarem provar. Não o tendo feito no momento processual próprio, agora, em sede de recurso, já é irremediavelmente tarde, precludiu. Aliás, nem mesmo os próprios AA. se mostram suficientemente convencidos da verosimilhança do valor de 2.500.000$00, pois na sua conclusão n.º 21 dizem que a Ré já recuperou todo o dinheiro que investiu nas obras (qualquer que ele seja 2.500 ou 7.500 contos).
Em conclusão, a decisão da matéria de facto não merece qualquer censura, pelo que nada há a alterar.
II – Fundamentação
A motivação deste acórdão pauta-se por duas etapas metodológicas indispensáveis à clareza de exposição e à coerência da decisão. Primeiro importa descrever a base factual, através de uma relação de todos os factos provados pelos diversos meios probatórios legalmente admissíveis (A). Depois vem a aplicação do direito pertinente à situação da vida real espelhada nesses factos (B). Finalmente, fechar-se-á o silogismo com a decisão (III).
A – Factos provados.
a) Os Autores são donos e legítimos proprietários da fracção autónoma designada pela letra D, correspondente a uma loja que abrange o rés-do-chão direito e esquerdo, do prédio urbano sito na Rua Carvalho, Amadora, cf. al. A) do despacho de selecção da matéria de facto;
b) Os Autores são donos da referida fracção desde a construção do imóvel, cf. al. B) desse despacho;
c) Os Autores arrendaram a referida fracção a M para estabelecimento comercial e industrial de pastelaria, cf. al. C) desse despacho;
d) Por escritura pública outorgada no 10º Cartório Notarial de Lisboa, M trespassou a Maria o estabelecimento comercial, incluindo o direito ao arrendamento, cf. al. D) desse despacho;
e) Algum tempo após o trespasse a referida Maria, com o consentimento dos Autores, passou a utilizar o imóvel para escritório, cf. al. E) desse despacho;
f) Em 1992, Maria, os Autores e a Ré acordaram que o imóvel passaria a ser usado como escritório e armazém, sendo celebrado um contrato de arrendamento em nome da Ré, cf. decisão sobre o quesito 8.º;
g) Na altura foi igualmente acordado entre Autores e Ré que esta faria todas as obras de conservação, beneficiação e reparação do espaço necessárias à adequação do imóvel para ser usado como escritório, o qual anteriormente funcionava como pastelaria, cf. decisão sobre o quesito 9º;
h) Nessa altura ficou ainda acordado entre Autores e Ré que esta rentabilizasse o espaço como escritório e armazém, a fim de tirar algum benefício do capital que investiria nas obras, cf. decisão sobre o quesito 10º;
i) A Ré passou a usar o imóvel em 1992, cf. decisão sobre o quesito 11.º;
j) Apesar de a Ré, por diversas vezes, insistir junto dos Autores para ser marcada a escritura pública de formalização do "arrendamento", os Autores foram sempre adiando a marcação da mesma, invocando diversos impedimentos, falta de documentos e doença, cf. decisão sobre o quesito 12º;
k) Na sequência das insistências da Ré para a regularização da situação ficou acordado entre Autores e Ré que, a partir de 1 de Janeiro de 1994, os recibos de renda seriam emitidos em nome da Ré e que a renda passaria a ter o valor mensal de 64.274$00, cf. decisão sobre o quesito 13º;
l) Pelo menos desde Dezembro de 1994, os Autores têm recebido da Ré as retribuições mensais decorrentes do uso do imóvel, valor esse de € 423,90 em Dezembro de 2003 e de € 439,58, a partir de Janeiro de 2004, cf. al. F) desse despacho;
m) O Autor emitiu os recibos de renda juntos a fls. 44 a 46, cf. al. H) desse despacho;
n) A Ré procedeu aos depósitos juntos a fls. 69, 71, 75, 77, 85, 87, 89 e 97 nas datas e pelos montantes constantes de tais documentos, cf. al. I) desse despacho;
o) Por documento escrito datado de 21 de Novembro de 1995, a Ré solicitou ao Autor que confirmasse por escrito a autorização por ele concedida para a Ré subarrendar no todo ou em parte, para o exercício actividades de escritório ou armazém, o imóvel sito na Rua Carvalho Araújo, na Damaia, de que a Ré é arrendatária. O documento encontra-se assinado pelo Autor constando ainda do mesmo a seguinte declaração "confirmo por escrito, a autorização concedida verbalmente e referenciada na presente carta" (documento junto a fls. 47 que, no mais, se dá aqui por integralmente reproduzido, para todos os efeitos legais), cf. al. G) desse despacho;
p) A Ré permitiu a José a utilização de uma das salas do imóvel, mediante o pagamento da quantia mensal de € 224,46, cf. decisão sobre o quesito 3º;
q) A Ré permitiu a H e C, Lda., a utilização de três salas, mediante o pagamento de quantia mensal no valor de € 498,80, cf. decisão sobre o quesito 4º;
r) A Ré permitiu a João a utilização de uma das salas do imóvel, mediante o pagamento da quantia mensal no valor de € 162,11, cf. decisão sobre o quesito 5º;
s) A Ré permitiu a uma pessoa cuja identificação os Autores desconhecem a utilização de uma dessas salas, mediante o pagamento de uma quantia mensal, cf. decisão sobre o quesito 6º;
t) O valor cobrado pela Ré aos utentes das salas inclui, além do direito à utilização de um espaço mobilado, os gastos com consumo de água e electricidade, a utilização de uma central telefónica e o pagamento do serviço de limpeza, cf. decisão sobre o quesito 17º;
u) Quando o imóvel foi entregue à Ré era um espaço amplo dividido em vários compartimentos por divisórias em alumínio e vidro, amovíveis e que se encontravam degradadas, cf. decisão sobre o quesito 14º;
v) Quando a Ré passou a usar o imóvel, as paredes e tectos de todas divisões encontravam-se enegrecidos de humidade, bolorentos e pejados de gordura entranhada, cf. decisão sobre o quesito 18º;
w) Os vidros das janelas estavam queimados pelas temperaturas e gorduras, as caixilharias danificadas, as grades de protecção completamente enferrujadas, cf. decisão sobre o quesito 19º;
x) Todas as canalizações, torneiras e esgotos estavam deteriorados, o mesmo acontecendo com a instalação eléctrica, cf. decisão sobre o quesito 20º;
y) Nas casas de banho as loiças estavam completamente danificadas e os azulejos descolados e partidos, cf. decisão sobre o quesito 21.º;
z) A Ré substituiu as referidas divisórias por outras divisórias, as quais são igualmente amovíveis, cf. decisão sobre o quesito 15.º;
aa) A Ré mandou desumidificar, desengordurar, picar, estucar e pintar as paredes e os tectos do imóvel, cf. decisão sobre o quesito 22.º;
bb) Mandou também colocar algum mosaico novo no chão, cf. decisão sobre o quesito 23.º;
cc) Mandou colocar caixilharia, vidros e grades nas janelas, cf. decisão sobre o quesito 24º;
dd) Mandou substituir toda a instalação eléctrica existente por uma nova, cf. decisão sobre o quesito 25.º;
ee) Mandou remodelar por completo as casas de banho, incluindo a substituição dos mosaicos e azulejos, das loiças sanitárias e das torneiras, cf. decisão sobre o quesito 26º;
ff) Mandou colocar balaústre e corrimão na escada, parapeito de anexo do rés-do-chão à cave, uma porta de acesso à loja e uma escada de acesso a esta nova porta, cf. decisão sobre o quesito 27º;
gg) Com a realização destas obras, a ré gastou a quantia de € 34.915,85, cf. decisão sobre o quesito 28º;
hh) O Autor acompanhou a realização das obras, tendo-se deslocado ao imóvel várias vezes para vistoriar as obras, tendo estado sempre ao corrente de todas as alterações efectuadas, cf. decisão sobre o quesito 16º.
B - Apreciação jurídica.
1) Da nulidade da sentença por condenação em objecto diverso
Os AA. dizem que a decisão está completamente fora do objecto da acção e que o M.mo juiz os impediu de se defenderem e de exercerem os seus direitos. Contra-alegando, a Ré conclui pela correcção da sentença. Como se referiu supra, o M.mo Juiz sustentou a sua decisão na parte arguida de nulidade.
A sentença não pode condenar em objecto diverso do que se pedir, sob pena de ser ilegal e, por conseguinte, nula, nos termos dos referidos art.ºs 661.º e 668.º, n.º 1, al. e). Trata-se de um corolário do princípio dispositivo, correspondente à máxima latina ne eat iudex ultra vel extra petita partium (cf. Anselmo de Casto, Direito Processual Civil Declaratório, vol. 3.º, Almedina, Coimbra, 1987, p. 392).
A questão está agora em saber se, no caso, a decisão divergiu efectivamente do objecto do processo. O objecto define-se pela causa de pedir e pelo pedido. O pedido aqui é o pedido reconvencional de indemnização no valor de € 34.915,85, deduzido pela Ré contra os AA, que estes tiveram oportunidade de contestar, e contestaram, na sua resposta (fls. 61-64). A causa de pedir, em concreto, é constituída pelas despesas que a Ré efectuou com as referidas obras no local arrendado dos autos (art.º 498.º, n.º 4, do CPC) e pelas quais pretende ser indemnizada. A reconvenção configura uma contra-acção inserida pelo réu no processo em que a acção instaurada pelo autor vinha sendo tramitada (art.º 274.º do CPC). Ora, tendo os AA. sido condenados no pagamento à Ré da pedida indemnização, não se vislumbra o menor desvio em relação ao que foi efectivamente pedido. O valor da condenação, € 34.915,85, corresponde exactamente ao que se provou ter a Ré gasto.
Deste modo, improcede a invocada nulidade da sentença, por condenação em objecto diverso do pedido.
2) Da decisão surpresa
Dizem também os AA. que o M.mo Juiz os surpreendeu com uma decisão completamente fora do objecto da acção (concl. 25).
Em relação à pretensa condenação em objecto diverso, já acima se justificou a inexistência de tal nulidade e de violação ao princípio dispositivo, pelo que nada mais há a dizer sobre este ponto.
No que se refere à alegada surpresa da condenação, ela prende-se com o princípio do contraditório (art.º 3.º do CPC) e também aqui não assiste razão aos AA. Na verdade, como se viu, o pedido de indemnização foi deduzido em reconvenção e os AA. responderam à contestação da Ré, tendo contestado, por sua vez, o pedido reconvencional. Foi assim cabalmente observado o princípio da contradição. Se os AA. mais não contraditaram não foi por falta de oportunidade.
Por outro lado, a culpa na formação do contrato decorre, como se explica na douta sentença impugnada, da omissão de escritura pública imputável aos AA., vício formal que inquinou toda a relação contratual e que originou a declarada nulidade. Os factos atinentes a este fundamento e ao da indemnização foram alegados pela Ré na sua contestação. Portanto, pelo que se disse no parágrafo anterior, também em relação a esta matéria, foi plenamente respeitado o contraditório, não se compreendendo assim a surpresa dos AA.. Esta surpresa é que surpreende, pois não se pode ignorar que «os patronos das partes devem conhecer o direito e, consequentemente, uma vez de posse dos factos, devem, de igual modo, prever todas as qualificações jurídicas de que os mesmos são susceptíveis» (Abílo Neto, CPC Anot., 19.ª ed., Ediforum, Lisboa, Set. 2007, p. 46).
3) Da nulidade formal do contrato de arrendamento
A Ré defende, nas suas conclusões, que o contrato não é de considerar nulo, por ausência de forma escrita, e que a não obediência à formalidade legal se deveu exclusivamente à actuação dos Apelados, pois se esquivaram a outorgar a escritura. Mais conclui a Ré que a alteração operada no art.º 7.º do RAU, permitindo a prova do contrato pelos recibos é de aplicar neste caso.
Na verdade, o Decreto-Lei n.º 64-A/2000, de 22 de Abril, modificou a redacção daquele art.º 7.º, eliminando a exigência de escritura pública na celebração de arrendamento para comércio, indústria ou exercício de profissão liberal.
A vivência contratual de arrendamento entre os AA. e a Ré surgiu em 1992. Assim, tratando-se de uma situação jurídica já constituída à data da entrada em vigor da lei nova, e como esta apenas dispõe para o futuro (art.º 12.º, n.º 2, C.Civ.), as condições de validade do contrato dos autos têm de ser avaliadas à luz da lei antiga (cf. Aragão Seia, Arrendamento Urbano, 7.ª ed., Almedina, Coimbra, 2003, pp. 178-180). E esta última exigia a celebração do contrato de arrendamento urbano por escritura pública, como formalidade ad substantiam, sem a qual o contrato é nulo (art.º 220.º C. Civ.).
Ora, no caso dos autos, a falta de escritura notarial que titule o contrato de arrendamento comercial em apreço não constitui um vício sanável pela entrada em vigor do mencionado Decreto-Lei, pelo que este contrato é nulo e como tal tem de ser declarado. Os efeitos desta nulidade traduzem-se na restituição de tudo o que tiver sido prestado ou, se a restituição não for possível, o valor correspondente, por força do disposto no art.º 289.º do C. Civ.. Contudo, os AA não têm que restituir as rendas entretanto pagas pela Ré porque esta não consegue restituir, em contrapartida, o uso que fez da coisa.
Assim, não procedem as conclusões da Ré sobre a validade e a manutenção do contrato de arrendamento e, portanto, tendo declarado a nulidade deste, o M.mo juiz a quo decidiu acertadamente.
4) Da compensação do valor das obras com a autorização de sublocação
Os AA. afirmam na sua conclusão n.º 17 que «o custo das obras feitas pela Ré obteve em contrapartida a autorização de sublocação». Realmente, na al. h) da matéria de facto, há um acordo entre AA. e Ré para que esta rendibilizasse o espaço como escritório e armazém, a fim de retirar algum benefício do capital que investira nas obras.
Contudo, não se provou que esse benefício fosse uma compensação oferecida pelos AA. à Ré com a finalidade de se desonerarem de qualquer responsabilidade perante ela relativamente à vantagem que eles próprios vieram a obtiver, com a realização das referidas obras. Se fosse este o caso, faltava ainda aos AA. demonstrarem que a Ré já estava completamente reembolsada do capital aplicado nas obras. Portanto, não se verifica a invocada compensação.
5) Da indemnização por benfeitorias
Todas as despesas feitas para conservar ou melhorar a coisa são consideradas benfeitorias, dividindo-se estas em necessárias, úteis e voluptuárias. As primeiras são as que visam evitar a perda, destruição ou deterioração da coisa; as segundas, não sendo indispensáveis à conservação da coisa, aumentam-lhe o valor; finalmente as voluptuárias, não sendo também indispensáveis, sobem o valor da coisa e servem apenas para recreio do benfeitorizante (art.º 216.º do C. Civ.).
Resulta da matéria de facto provada que, quando a Ré passou a usar o imóvel, nomeadamente as paredes, os tectos, as janelas, todas as canalizações e as louças das casas de banho estavam deteriorados ou danificados e que ela realizou as necessárias obras de conservação, beneficiação e reparação para poder usar esse espaço na sua actividade. Portanto, as obras em causa não podem considerar-se como voluptuárias ou sumptuárias, caso em que, nos termos do art.º 1275.º do C. Civ., a Ré não poderia haver o valor delas.
Pelo contrário, trata-se de obras necessárias para conservar um imóvel degradado, que antes funcionava como pastelaria, a fim de a Ré poder fazer uso dele. Trata-se, por isso, de benfeitorias em grande parte necessárias e em certa medida também úteis. Ora, tendo todas estas benfeitorias sido incorporadas no imóvel dos autos, não poderão as mesmas, de acordo com a experiência comum, ser levantadas sem detrimento da coisa, isto é, sem danificar a sua substância e a sua funcionalidade, bem como sem prejudicar a sua potencialidade económica (cf. Afonso de Melo, Tribuna da Justiça, 6.º, p. 313). Por conseguinte, nos termos do art.º 1273.º ex vi art.º 289.º, n.º 3, ambos do C. Civ., tem a Ré direito a que os AA. lhe satisfaçam o valor dessas benfeitorias.
Este valor não pode ser automaticamente o de € 34.915,85, que a Ré despendeu na realização das mencionadas obras, mas sim, de acordo com estes últimos preceitos, aquele que for calculado em função das regras do enriquecimento sem causa. O objecto da obrigação de restituir compreende assim o enriquecimento que os AA obtiveram à custa da Ré, a empobrecida, mais concretamente o valor correspondente, nos termos do art.º 479.º do C.Civ.. Todavia, no caso em apreço, não existem elementos de facto para determinar, desde já, o valor do enriquecimento que tais benfeitorias proporcionaram aos AA.. Assim sendo, terá essa avaliação de ser relegada para execução de sentença, nos termos e nos parâmetros previstos no art.º 661.º, n.ºs 1 e 2, do CPC.
III – Decisão
Pelo exposto, julgam-se os recursos em parte procedentes e, por consequência:
1) alterando-se a sentença recorrida, condenam-se os autores a pagar à Ré, a título de benfeitorias, a quantia que se liquidar em execução de sentença e segundo as regras do enriquecimento sem causa, tendo como limite máximo o valor pedido de Euros 34.915,85;
2) no mais, confirma-se a douta sentença recorrida.
Custas pelos Recorrentes, na proporção do respectivo decaimento.
Notifique.
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Lisboa, 15.1.2008
João Aveiro Pereira
Folque de Magalhães
Eurico Reis |
