| Decisão Texto Integral: | Condomínio do Prédio Urbano sito na Rua de A--- nº 0 e 0-A, C---, “A” e “B”, “C” e “D”, “E”, “F”, “G”e “H”, “I” e “J”, “L” e “M” vêm interpor recurso da sentença proferida na acção que intentaram contra “N” – Construções, L.da.
Na p.i., o administrador das partes comuns e os proprietários do prédio da Rua de A--- n.º 0 e 0-A, C---, ora autores/apelantes, alegam que a ré/apelada recusa reparar os defeitos do edifício que foi construído e vendido pela própria.
Segundo dizem os autores, o imóvel apresenta defeitos na fachada e no interior das fracções, daí que peçam a condenação da ré a proceder à sua reparação ou, em alternativa, a sua condenação a pagar o custo respectivo, e bem assim, a despesa do realojamento dos 2.º a 13.º autores enquanto decorrerem as correspondentes obras.
Prevenindo a circunstância de o pedido de reparação não proceder, os autores pedem a condenação da ré a pagar a cada um dos 2.º a 13.º autores, a quantia de pte. 3.700.000$00 que - segundo dizem - corresponde à desvalorização que os defeitos trazem a cada uma das suas fracções, mais juros de mora.
Prevenindo, ainda, a hipótese de a ré não cumprir a sentença condenatória pedem os autores a condenação da ré no pagamento duma sanção pecuniária compulsória à razão de pte. 50.000$00 por cada dia de atraso.
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A ré contestou, dizendo que, pouco tempo após a venda das fracções, foi alertada para problemas existentes nas fachadas exteriores do prédio, tendo procedido à respectiva reparação.
A ré diz, ainda que, se o imóvel apresenta deficiências, tal se deve à construção de um prédio contíguo, não sendo, assim, responsável pela reparação.
A ré defendeu-se, também, por excepção, invocando a caducidade do direito de acção dos autores.
Àquela excepção responderam os autores.
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Realizou-se julgamento, e proferiu-se sentença que veio a ser anulada por esta Relação por se ter entendido verificar-se a necessidade da ampliação da matéria de facto com aditamento de factos à base instrutória.
Produzida prova sobre a matéria de facto ampliada, foi proferida sentença que, julgando verificada a excepção de caducidade, absolveu a ré de todos os pedidos formulados, não sem que antes se tivesse julgado provados os seguintes factos:
1. A ré dedicava-se à actividade de construção civil de prédio habitacionais há largos anos, período ao longo do qual acumulou um conhecimento profundo da actividade de construção civil, nas suas várias vertentes, designadamente no que diz respeito aos materiais utilizados, aos acabamentos e à execução de obras de construção civil habitacional.
2. A ré construiu o prédio urbano sito em R. de A---, n.º 0 e 0-A da freguesia de C---, concelho de A---, descrito na 2.ª Conservatória do Registo Predial de A---, sob o n.º 000/000, da referida freguesia e inscrito na respectiva matriz sob o art.º 1....º.
3. Por escritura pública, outorgada em 13 de Março de 1995, “O”, na qualidade de procuradora da Ré, declarou vender aos autores “A” e “B”, que declararam comprar, a fracção autónoma designada pela letra “B”, correspondente ao 1.º andar e arrecadação n.º 1, no rés do chão do prédio acima descrito.
4. A aquisição do 2.º andar e arrecadação n.º 2, no rés-do-chão do prédio referido em 2. encontra-se registada a favor dos autores “C” e “D”, pela Ap. 92/941103, convertida em definitiva pela Ap. 44/950120.
5. A aquisição do 3.º andar e arrecadação n.º 3 no rés-do-chão do prédio referido em 2. encontra-se registada a favor dos autores “E” e “F” pela Ap. 06/941122, convertida em definitiva pela Ap. 40/950329.
6. A aquisição do 4.º andar e arrecadação n.º 5 no rés-do-chão do prédio referido em 2. encontra-se registada a favor dos Autores “G”e “H” pela ap. 04/941014, convertida em definitivo pela ap. 34/950112.
7. A aquisição do 5.º andar e arrecadação n.º 4 no rés-do-chão do prédio referido em 2. encontra-se registada a favor dos autores “I” e “J”, pela ap. 17/941206.
8. A aquisição do 6.º andar e arrecadação n.º 6 no rés-do-chão do prédio referido em 2., encontra-se registada a favor dos autores “L” e “M”, pela Ap. 01/941295, convertida em definitiva pela ap. 15/950309.
9. Em assembleia geral de condóminos realizada em 30 de Janeiro de 1999, foram eleitos administradores os autores “G”e “C”.
10. Os autores deram conhecimento à ré de todos os defeitos que foram surgindo no prédio desde 1995, data em que os mesmos começaram a surgir.
11. Em Outubro de 1997 a ré fez uma vistoria ao prédio para averiguar da existência dos defeitos alegados.
12. Alguns dos azulejos das paredes exteriores do prédio deslocaram-se e outros apresentam sinais evidentes de eminente descolamento e queda na via pública.
13. A ré recolocou alguns dos azulejos que caíram ou estavam prestes a cair.
14. A sala de condomínio, situada no terraço do prédio, cuja porta de acesso ao terraço é virada para o mesmo lado da porta de entrada do prédio, alagou, tendo o réu resolvido o problema.
15. A ré colocou tela isolante por cima dos azulejos do terraço.
16. A 18 de Novembro de 1997, peritos funcionários da Câmara Municipal de A--- procederam a uma vistoria ao prédio, tendo verificado as anomalias constantes do auto de vistoria de fls. 50 e 51, referindo designadamente o seguinte: a) “Exteriormente o revestimento, em azulejos, bastante degradado dado que os referidos azulejos se encontram mal colocados ameaçando cair o que em zonas localizadas já aconteceu. Também continua a verificar-se o assentamento da zona cunhal norte-poente já assinalado em auto anterior. Verifica-se também o deficiente escoamento das águas das chuvas nas varandas; b) ao nível dos pisos foram detectadas as seguintes anomalias: i) ao nível da cobertura e caixa da escada detectou-se que existem fendas nas paredes junto da janela e da porta, humidade no tecto da casa da máquina do elevador, deficiente revestimento em tela junto das chaminés. Existe ainda uma fendilhação dos mosaicos junto do ralo de escoamento situado no cunhal norte-poente; ii) ao nível do 6.º andar verificou-se existirem azulejos e mosaicos do chão fendilhados na cozinha e sala junto da lareira. Existem fendas na parede junto à porta da sala do meio, no quarto sul – nascente na base da viga. Existe entrada de humidade no quarto do lado sul nascente, que se presume provocada pelas obras de construção do prédio contíguo, no tecto da casa de banho junto do tubo de arejamento e também junto ao tubo de respiração das casas de banho do prédio. Existe ainda fractura da pedra de peito da janela da sala do lado norte-poente e o levantamento dos tacos do pavimento da sala do meio; iii) ao nível do 5.º andar, verificou-se a queda de parte dos azulejos na varanda do lado nascente e entrada de humidade através da laje da pala. Existem azulejos fendilhados na cozinha e mosaicos partidos na sala do lado norte-poente, onde também se verifica a fractura da pedra da lareira e fenda no tecto junto do cunhal. No quarto do lado sul-poente e na casa de banho nota-se a entrada de humidade que se presume proveniente da obra do prédio contíguo. Existe ainda levantamento de tacos no quarto do lado sul-nascente e fenda no tecto. Também neste andar se verifica deficiente escoamento de água das chuvas caídas nas varandas; iv) aos níveis dos 4.º e 3.º andares, continua a verificar-se fendilhamento dos azulejos da cozinha, dos mosaicos da sala, fractura da pedra da lareira, da pedra de peito das janelas e fractura da pedra do lavatório na casa de banho onde existe também uma fenda no tecto. Existe ainda humidade no quarto do lado sul poente que se presume proveniente da obra contígua. Verifica-se ainda que os azulejos do lado poente se encontram mal fixados; v) ao nível do 2.º andar existe fendilhação dos mosaicos da sala e na cozinha, fractura dos peitos das janelas, fenda no tecto e no chão junto à lareira. Existe entrada de humidade no quarto do lado sul-poente e no quarto do lado sul-nascente que se presume provocada pela obra do prédio contíguo. Existe ainda humidade na zona de arejamento da casa de banho. Na divisão que serve de escritório verifica-se o levantamento dos tacos do pavimento devido à humidade vinda da varanda. Existe ainda entrada de humidade na arrecadação que se situa por baixo da varanda do r/c, paralela à Rua de A--- e que se presume provocada pelo mau funcionamento e assentamento da pedra goteira da citada varanda”.
17. No dia 10 de Fevereiro de 1999, o autor “G”, enviou por fax, à ré o documento de fls. 52., que aqui se dá por reproduzido, dizendo nomeadamente que: “…considerando as sistemáticas solicitações efectuadas pelos vários Administradores do Condomínio em anos anteriores e considerando que apesar de na vossa resposta em carta com data de 10.12.1997, nos terem indicado que iriam dar inicio às reparações, até agora essa intenção não ter sido concretizada, solicito que até ao próximo dia 25.02.1999, me seja enviado um plano de trabalhos resultante do levantamento a efectuar no prédio pela vossa empresa onde constem as datas nas quais se comprometem a executar tais referidas reparações, nomeadamente: a) conclusão dos trabalhos iniciados ao nível do terraço e cobertura; b) reposição do tecto falso do 6.º andar; c) reparação das fendas dos tectos e paredes em todos os andares; substituição dos mosaicos partidos em todos os andares; e) resolução das humidades no WC central no 5.º andar (rotura de tubagem de águas ou de esgotos); f) reparação de pavimentos em madeira devido a humidades nos: 1.º, 5.º e 6.º andares; g) substituição de azulejos partidos em interiores, situações pontuais; h) pintura ou verniz em superfícies manchadas devido a humidades em vários andares; i) reparação das cantarias partidas em peitoris de janelas, portas e pedras das lareiras em todos os andares; j) substituição das pedras dos lavatórios nos 3.º e 4.º andares; k) levantamento dos azulejos das paredes exteriores incluindo paredes das varandas e reposição de revestimento em boas condições; resolução da infiltração de água pela porta do prédio e criar pendente no pavimento do patamar para evitar o empoçamento; m) outras anomalias pontuais anteriormente registadas…” tendo a ré respondido nos termos da carta de 31 de Março de 1999, junto a fls. 55 e 56, que aqui se dá por reproduzida, nomeadamente afirmando que: “… as reclamações verificadas por nós, foram todas ou quase todas arranjadas, com excepção do tecto do último andar, que por razões técnicas só agora é possível acabar (…) Falta somente acabar o tecto que se prevê para estes dias mais próximos (…) Mais queremos lembrar, uma vez mais, o que estava combinado, todos os estragos que foram causados pela construção do prédio ao lado, não são da nossa responsabilidade (…) outras anomalias aconteceram porque durante a construção romperam com a tela de impermeabilização da empena do lado sul”, mais solicitando o envio de um orçamento detalhado dos trabalhos a realizar o que foi feito através do envio do orçamento de fls. 60/64.
18. A Câmara Municipal de A--- licenciou a construção, tendo, no fim aprovado o uso das fracções autónomas dos autores para a habitação.
19. Os materiais utilizados nos acabamentos são de qualidade superior à comum.
20. O autor “Condomínio” enviou à ré uma carta, datada de 19 de Janeiro de 1996, cuja cópia se encontra a fls. 119/124 dos autos que aqui se dá por integralmente reproduzida.
21. O terraço superior do prédio deixa infiltrar água da chuva, que vai repassando, pelas paredes abaixo, para o 6.º piso.
22. Azulejos há que caíram na via pública e não foram recolocados, sendo que também os há que ameaçam queda.
23. Consequência da particular incidência da chuva do lado da fachada onde se situa a porta de entrada é o alagamento do hall de entrada no prédio.
24. O alagamento da sala de condomínio, conjugado com as infiltrações do terraço, originou infiltrações no tecto e nas paredes interiores do 6.º piso.
25. A sala de condomínio apresenta vestígios de humidade e bolores.
26. Consequência directa das infiltrações de água é a degradação da madeira do tecto falso.
27. O prédio cedeu.
28. As pedras da lareira da maioria das fracções estão partidas, tendo, no 6.º piso, a junta de ligação dela à parede aberto.
29. As pedras dos parapeitos da maioria das janelas das fracções estão partidas.
30. As pedras dos lavatórios das casas de banho dos 3.º e 4.º andares estão partidas.
31. Os mosaicos do chão (sala, cozinha e corredor) das fracções estão rachados.
32. Alguns tacos de madeira do chão dos 1.º, 5.º e 6.º andares estão rachados.
33. Alguns azulejos das cozinhas nos pisos superiores estão rachados.
34. Nas paredes das fracções ocorrem algumas fissuras dispersas, na parede de compartimentação entre as arrecadações do 2.º e 1.º andares foi observada uma fissura diagonal/horizontal de grande expressão.
35. O construtor do prédio vizinho procedeu à reparação integral dos danos causados nas paredes e soalhos das divisões que confinam com o prédio acima descrito.
36. Ao nível da cobertura, os trabalhos de reparação a realizar são o levantamento do pavimento existente, reparação geral de impermeabilização, incluindo revestimento de muretes da platibanda e remates das chaminés, execução de isolamento térmico com camada e reposição de pavimento idêntico ao existente, arranjos das rachas existentes na sala de condomínio, pintura das paredes interiores da sala de condomínio e paredes e muretes exteriores, no valor de € 14.648,25.
37. Ao nível das fachadas exteriores, incluindo as varandas, os trabalhos a efectuar são, unicamente, a remoção geral dos azulejos, preparação do suporte e reposição de novos azulejos, o fecho do buraco existente sobre a porta de entrada, aberta na pedra da soleira da porta de entrada do prédio de um canal de caixilharia de dois canais de escoamento; tais trabalhos ascendem ao valor de € 44.550,00.
38. Ao nível de interiores, os trabalhos a realizar são, em todos os pisos, e só, a reparação das fendas nos tectos e paredes após a reparação das fendas, substituição dos mosaicos e azulejos partidos, pintura de tectos e paredes após a reparação das fendas, substituição do tecto falso no hall do 6º andar, substituição de duas pedras nas bancadas dos lavatórios, substituição de três lareiras partidas e reparação das cantarias rachadas dos parapeitos das janelas e portas (colagem – satisfatória, em termos funcionais – ou substituição – satisfatória em termos estéticos), no valor de € 7.500,00 ou, se houver substituição, € 17.500,00.
39. Durante as obras, os autores e respectivas famílias ainda que possam habitar as fracções, não podem fazê-lo com o mesmo nível de conforto, qualidade de vida e saúde.
40. A queda dos azulejos da fachada devia-se, também, a um defeito da cola utilizada.
41. A dada altura, ao lado do prédio que acima se descreveu, da parte mais baixa, junto à empena sul, foi iniciada a construção de um outro prédio, tendo sido aberto um fosso.
42. A ré reconheceu a existência de alguns defeitos pelos autores comunicados e garantiu repará-los, tendo-o feito quanto a certos deles.
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Está, ainda, provado, conforme foi ordenado a fls. 749:
43. As fracções ficam desvalorizadas se o prédio e as fracções não forem reparadas.
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Os apelantes apresentaram as seguintes conclusões:
1. No ponto II da sentença recorrenda a Mma. Juiz a quo elenca as questões a decidir, com os quais os apelantes concordam;
2. No ponto III da sentença recorrenda a Mma. Juiz a quo elenca os factos provados, com os quais os apelantes concordam;
3. No ponto IV da sentença recorrenda a Mma. Juiz a quo faz a aplicação dos factos ao direito, no qual, salvo o devido respeito, comete um clamoroso erro com o qual os apelantes não podem concordar;
4. Desde logo porque estamos na presença de seis escrituras de compra e venda de fracções autónomas, celebradas entre os 2.° a 13.° autores e a ré, sendo esta a factualidade provada;
5. É desta factualidade provada que a Mma. Juiz a quo deveria ter partido, atendendo às datas da outorga das respectivas escrituras, bem como ao facto de o 1.° autor ser o Condomínio;
6. O Condomínio vem demandar a ré pela reparação e eliminação dos defeitos das partes comuns, factos que ficaram provados e estão elencados na sentença recorrenda, sendo que sobre esta questão a Mma. Juiz a quo nada diz;
7. O Condomínio é um terceiro não adquirente pelo que, quanto a ele não se aplica o disposto no artigo 1225.° do Código Civil, pelo que, quanto a ele a excepção de caducidade do direito tem que improceder;
8. Mas, mesmo que assim se não entenda, sempre se dirá, sem conceder, que de entre os 2.° a 13.° autores, cinco deles e respectivos cônjuges adquiriram as respectivas fracções em data anterior a 1995, conforme consta dos factos provados;
9. Quanto a estes autores não se aplica o disposto no n.° 4 do artigo 1225.° do CC, por se tratar de norma inovadora e, como tal, não se aplicar às situações já constituídas antes da sua entrada em vigor, conforme acórdão do STJ de 27.11.2008, in www.dgsi.pt, pelo que o regime a seguir é o do artigo 913.° do CC;
10. Também não poderá dizer-se que estaria caducado o direito dos autores, atento o prazo do artigo 916.° do CC na anterior redacção, uma vez que as denúncias foram feitas dentro dos prazos nele prescritas, os quais se encontravam a correr aquando da entrada em vigor do n.° 3 do artigo 916.° do CC;
11. O disposto no novo n.° 3 do artigo 916.° do CC é aplicável ao caso dos autos, atenta a regra do n.° 2 do artigo 297.° do CC, beneficiando, portanto, do alargamento do prazo;
12. Também não poderá dizer-se que o direito dos autores estaria caducado nos termos do artigo 917.° do CC, quer porque este não se aplica aos casos de reparação e eliminação dos defeitos, este apenas se aplica no caso da anulação do negócio, mas mesmo assim, sempre estaria abrangido pelo alargamento dos prazos que ocorreu com o n.° 3 do artigo 916.° do CC;
13. Os autores pedem a reparação e eliminação dos defeitos, pelo que, quanto à propositura da respectiva acção o prazo de caducidade é o do artigo 309.° do CC, vejam-se neste sentido os acórdãos do STJ de 04.05.1995 in BMJ, 447.°- 491 de 18.04.1996, in CJ/STJ, 2.°, 29, portanto o direito dos autores não tinha caducado;
14. Acresce que, sendo os condóminos comproprietários das partes comuns, também eles podem pedir à ré a eliminação dos defeitos nas partes comuns, posição que é suportada pela jurisprudência dos tribunais superiores.
15. Acresce que, sendo os condóminos comproprietários das partes comuns, têm estes, também, legitimidade para demandar a ré para a reparação e eliminação dos defeitos nas partes comuns, posição que é suportada pelo entendimento geral da jurisprudência.
16. Assim sendo, a aplicação do direito aos factos provados tinha como consequência julgar a invocada excepção de caducidade totalmente improcedente, por não provada, pelo menos no que respeita a cinco autores e respectivos cônjuges;
17. Ao julgar como julgou, a Mma. Juiz a quo violou o disposto nos artigos 297.°, 309.°, 913.° e 916.°, todos do Código Civil, que deviam ter sido aplicados aos presentes autos, determinando a improcedência da invocada excepção de caducidade do direito dos autores, originando a continuação da apreciação das questões elencadas no ponto II da sentença recorrenda, aplicando o direito aos factos provados e, nomeadamente, declarar a verificação dos defeitos de construção, sendo responsabilidade da ré proceder à sua eliminação, tendo os autores direito à sua eliminação, por tais defeitos não só desvalorizarem como impedirem a realização do fim a que se destinam as fracções, por aplicação do disposto nos artigos 913.° e 914.° do Código Civil, nos termos pedidos na petição inicial, bem como na sanção pecuniária compulsória pedida na petição inicial;
18. Deve, assim, ser revogada a sentença recorrenda, substituindo-se por outra que julgue improcedente, por não provada, a invocada excepção de caducidade do direito dos autores e que conheça e julgue os restantes factos provados, decidindo pela condenação da ré a proceder à eliminação dos defeitos invocados pelos autores, bem como numa sanção pecuniária compulsória por cada dia de atraso no incumprimento da sentença, por aplicação do disposto nos artigos 297.°, 309.°, 913.° e 914.° todos do Código Civil.
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A primeira questão suscitada pelos recorrentes versa matéria de aplicação da lei no tempo.
Com efeito, sustentam os apelantes que «de entre os 2.° a 13.° autores, cinco deles e respectivos cônjuges adquiriram as respectivas fracções em data anterior a 1995, conforme consta dos factos provados» pelo que - defendem - «quanto a estes autores não se aplica o disposto no n.° 4 do artigo 1225.° do CC, por se tratar de norma inovadora e, como tal, não se aplicar às situações já constituídas antes da sua entrada em vigor, conforme acórdão do STJ de 27.11.2008, in www.dgsi.pt, pelo que o regime a seguir é o do artigo 913.° do CC» e que «O disposto no novo n.° 3 do artigo 916.° do CC é aplicável ao caso dos autos, atenta a regra do n.° 2 do artigo 297.° do CC, beneficiando, portanto, do alargamento do prazo».
Seguimos orientação diversa da defendida pelos recorrentes por entendermos que o disposto no n.º 4 do art.º 1225.º do CC tem natureza interpretativa e o disposto no n.º 3 do art.º 916 do mesmo diploma, tem carácter inovador.
Aquele mesmo entendimento foi sufragado, logo pouco tempo após a publicação do decreto-lei que acrescentou o referido n.º 4 ao art.º 1225.º e o n.º 3 ao art.º 916.º, pelo acórdão do STJ de 27.06.96 (www.dgsi.pt).
Mais recentemente, a mesma orientação foi seguida em acórdão desta Relação de 20.01.05 que, apoiando-se nos acórdãos do STJ de 18.10.03 ( proc.º n.º 2979/2003) e de 06.06.02 (proc.º n.º1285/2002), com eles convergiu no entendimento de que dão conta os respectivos sumários: «1. A norma do n.º 3 do art.º 916.º do Código Civil, introduzida pelo DL n.º 267/94 de 25/10 tem carácter inovador; por isso é insusceptível de aplicação retroactiva; 2. A norma do n.º 4 do art.º 1225.º do CC, introduzida pelo diploma referido em 1., tem carácter interpretativo; por isso é susceptível de aplicação retroactiva (aplicação a factos ocorridos antes da sua entrada em vigor»; «A norma do art.º 1225.º do CC, na versão decorrente da alteração introduzida pelo DL n.º 267/94 de 25/10, reveste característica de lei interpretativa e, como tal, nos termos do n.º 1 do art.º 13.º do CC, é directamente aplicável às situações novas».
O entendimento seguido no acórdão do STJ de 27.06.96 teve a precedê-lo a seguinte fundamentação, a que aderimos: «O art.º 1225.º do Código Civil, na sua anterior formulação, prescrevia: 1. Sem prejuízo do disposto nos artigos 1219.º e seguintes, se a empreitada tiver por objecto a construção, modificação ou reparação de edifícios ou outros imóveis destinados por sua natureza a longa duração e, no decurso de cinco anos a contar da entrega, ou no decurso do prazo de garantia convencionada , a obra, por vício do solo ou da construção, modificação ou reparação, ruir, total ou parcialmente, ou apresentar defeitos graves ou perigo de ruína, o empreiteiro é responsável pelo prejuízo para com o dono da obra. 2. A denúncia, neste caso, deve ser feita dentro de um ano e a indemnização deve ser pedida no ano seguinte à denúncia.
O DL n.º 267/94 de 25/10 veio dar nova redacção ao n.º 1 do art.º 1225.º (com o acréscimo: “ou terceiro adquirente”) e introduzir os n.º s 3 e 4 , ficando o n.º 4 com a seguinte redacção: “O disposto nos números anteriores é aplicável ao vendedor de imóvel que o tenha construído, modificado”.
A introdução de tal norma apresenta-se, quanto à sua qualificação, como interpretativa por vir resolver um conflito jurisprudencial sobre o campo de aplicação do art.º 1225.º. Enquanto certa jurisprudência entendia que tal norma só se aplicava nas relações entre empreiteiro - dono da obra (Acórdãos do STJ de 18.09.79, BMJ 292-357 e da Relação do Porto de 14.12.93, Col. Jur, 1993, tomo 5, 244), outra entendia que tal norma se aplicava ainda aos contratos de compra e venda de um imóvel em que o vendedor tenha sido o construtor do prédio, por aplicação do art.º 10.º do CC (sentença do Juiz- Presidente do Círculo de Loures, de 25.94.90, na Col. Jur., 1990, tomo 3, 304).
O art.º 916.º do CC, na sua anterior formulação, prescrevia: 1. O comprador deve denunciar ao vendedor o vício ou a qualidade da coisa, excepto se este houver usado de dolo. 2. A denúncia será feita até trinta dias depois de conhecido o defeito e dentro de seis meses após a entrega da coisa.
O DL n.º n.º 267/94 de 25/10 introduziu um n.º 3 ao art.º 916, com a seguinte redacção: “Os prazos referidos no número anterior são, respectivamente, de um e de cinco anos, caso a coisa vendida seja um imóvel”.
Tal norma apresenta-se, quanto à sua qualificação, como inovadora, na medida em que não existia qualquer conflito jurisprudencial quanto ao campo de aplicação do n.º 2 do art.º 916.º, pois o que era discutido, antes do DL n.º 267/94, nada tinha a ver com os prazos de caducidade referidos em tal norma: discutia-se, antes, se no caso do contrato de compra e venda de imóvel construído directamente pelo vendedor era aplicável o regime de compra e venda sobre garantia, pelos vícios da coisa ou o da garantia acerca dos vícios da obra. Tal discussão foi encerrada e decidida, como se sublinhou, com a introdução do n.º 4 do art.º 1225.º pelo DL n.º 267/94.
Apresenta-se a norma do n.º 3 do art.º 916.º do CC, introduzida pelo art.º 3.º do DL n.º 267/94, como um alargamento dos prazos de denúncia do defeito quando o objecto da venda seja um imóvel.
O art.º 13.º do Código Civil prescreve, no seu n.º 1, que “a lei interpretativa integra-se na lei interpretada, ficando salvos, porém, os efeitos já produzidos pelo cumprimento da obrigação, por sentença passada em julgado, por transacção, ainda que não homologada, ou por actos de análoga natureza”.
Tal norma significa que, em princípio, não há que aplicar em relação a estas leis o princípio da não retroactividade consignado no art.º 12.º, mas, antes, se procederá como se a lei interpretada, no momento dos factos passados, tivesse já o alcance que lhe fixa a disposição interpretativa (Baptista Machado, sobre a aplicação no tempo do novo Código Civil, página 285).
Por sua vez, a norma inovadora está sujeita aos critérios de aplicação das leis no tempo fixadas no art.º 12.º do CC: a lei, em princípio, só dispõe para o futuro, sendo certo que, tratando-se do decurso de um prazo como pressuposto da aquisição ou da perda de um direito subjectivo temos um preceito expresso que trata deste problema: precisamente o art.º 297.º. Tudo a significar que, por um lado, o n.º 4 do art.º 1225.º do CC (introduzido pelo DL n.º 267/94 de 25/10) permite que se interprete este artigo, no momento da verificação dos factos passados, como tivesse já o alcance que lhe fixa aquele n.º 4; por outro lado, a norma do n.º 3 do art.º 916.º do CC só levanta um problema de aplicação de leis no tempo relativamente aos prazos estabelecidos no n.º 2 que estejam em curso à data da sua entrada em vigor: 1 de Janeiro de 1995, por força do art.º 5.º do DL n.º 267/94 de 25/10».
Ora, aplicando-se ao caso, o disposto nos n.º s 2, 3 e 4 do art.º 1225.º do CC, nenhum reparo há a fazer à sentença recorrida quando julga verificada a caducidade do direito de propositura da acção. Note-se que a acção foi proposta em 01.12.99, retirando-se dos factos provados, designadamente, os insertos em 10. e em 17., que os defeitos foram denunciados em data anterior a 10.10.97. Ultrapassado estava, pois, o prazo de um ano para propor a acção.
Mas, ainda que se aceitasse a tese dos autores de que ao caso é aplicável o art.º 916, a caducidade da acção ter-se-ia verificado do mesmo modo.
Com efeito, ao defenderem que o art.º 917.° do CC não se aplica aos casos de reparação e eliminação dos defeitos, e que o prazo de caducidade é o do artigo 309.° do CC, os autores sustentam uma tese que, conforme é referido no acórdão de 12.03.09 desta Relação (www.dgsi.pt) «não tem praticamente acolhimento na doutrina» sendo que a jurisprudência «se vem inclinando para oposição oposta». Assim é, fazendo-se notar que, se bem que com algumas declarações de voto, o Acórdão n.º 2/97 de 04.12.96, publicado no Diário da República I série - A, de 30.01.97, uniformizou a jurisprudência nos seguintes termos: «A acção destinada a exigir a reparação de defeitos de coisa imóvel vendida, no regime anterior ao Decreto – Lei n.º 267/94, de 25 de Outubro, estava sujeita à caducidade nos termos previstos no art.º 917.º do Código Civil».
Defendem os autores que o «Condomínio é um terceiro não adquirente pelo que, quanto a ele não se aplica o disposto no artigo 1225.° do Código Civil, pelo que, quanto a ele a excepção de caducidade do direito tem que improceder», tese que é, de todo em todo insustentável: em primeiro lugar, porque cada condómino é comproprietário das partes comuns do edifício (art.º 1420.º, n.º 1 do CC), não se vendo, por isso, como afastar a aplicação do referido art.º 1225.º; em segundo lugar, porque quando os autores se referem a um terceiro não adquirente designando-o de «Condomínio» só poderão estar a referir-se aos órgãos administrativos (assembleia de condóminos e administrador) que têm a cargo a administração das partes comuns, incluindo a representação em juízo.
O que os autores apelidam de «Condomínio» não é, pois, um terceiro não adquirente. São órgãos: a assembleia de condóminos (órgão colegial constituído por todos os condóminos) e o administrador (órgão executivo).
Nenhuma censura merece, pois, a sentença recorrida. A acção não foi proposta em tempo.
Deste modo, acordam os juizes da secção cível em negar provimento ao recurso e, consequentemente, em confirmar a sentença recorrida.
Custas pelos autores.
Lisboa, 24 de Novembro de 2009
Maria Alexandrina Branquinho
Eurico Reis
Ana Grácio |
