| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
António e Helena, residentes em Lisboa demandam O – Construção Civil e Obras Públicas, Lda., com sede, Lisboa, em acção declarativa de condenação, sob a forma de processo ordinário, pedindo que se declare resolvido o contrato promessa celebrado entre as partes e se condene a ré a pagar-lhes a quantia de € 17.956,72, acrescida de juros de mora, à taxa legal, até efectivo pagamento, sendo os vencidos no montante de € 312,89.
Invocaram, para tanto, em síntese:
Por contrato de 24 de Fevereiro de 2001, a R. prometeu vender aos AA., que prometeram comprar, a fracção autónoma a constituir, correspondente ao rés-do-chão com entrada pelo n.º 11-B da Travessa …., em Lisboa, do prédio descrito na Conservatória do registo predial de Lisboa sob o n.º 272, nos termos constantes do doc. 1, dados por reproduzidos, tendo entregue a título de sinal a quantia de € 8 978,36.
A escritura definitiva seria outorgada em data e local a indicar pela R. aos AA logo que dispusesse de toda a documentação necessária, prevendo-se que tal sucederia no prazo de três meses.
Mas não o foi, sequer no prazo de 90 dias que foi fixado por decisão judicial de 08 de Abril de 2003, proferida na acção com processo especial para fixação judicial de prazo intentada pelos ora AA., nem no prazo suplementar de sessenta dias concedido pelos AA.
Por isso, por carta de 26 de Setembro de 2003 os ora AA exigiram a devolução do sinal em dobro.
A ré contestou, opondo, em síntese:
Nos termos do contrato-promessa, a escritura só seria outorgada quando a R. dispusesse de toda a documentação necessária, o que ainda não sucedia na data da contestação, faltando o registo da constituição da propriedade horizontal.
A decisão proferida na acção para fixação judicial de prazo não alterou a condição estabelecida no contrato-promessa para a realização da escritura.
E os AA. Também não procederam, como podiam, à marcação da escritura.
O atraso na aprovação da propriedade horizontal é imputável à Câmara Municipal de Lisboa.
Os autores replicaram e pediram a condenação da ré como litigante de má fé, em indemnização a liquidar em execução de sentença.
Subsidiariamente, formulam ainda os autores o pedido de condenação da ré no pagamento de € 8.978,36, acrescidos de juros, à taxa legal, até integral e efectivo pagamento, correspondente à devolução do sinal em singelo, em virtude da nulidade do contrato celebrado, por falta de reconhecimento das assinaturas e inexistência de certificação do notário das condições legais.
A ré contestou este pedido subsidiário.
Foi admitida a ampliação do pedido e da causa de pedir, tendo os autos prosseguido para julgamento.
Teve lugar a audiência de julgamento a qual decorreu dentro do legal formalismo como consta da acta, tendo o tribunal respondido à matéria de facto, sem qualquer reclamação.
A final foi proferida sentença, cuja parte decisória ora se transcreve:
«Pelo exposto,
a) julgo procedentes os pedidos principais e, em consequência, condeno a ré O – Construção Civil e Obras Públicas, Lda. a pagar aos autores António e Helena a quantia de € 17.956,72 (dezassete mil, novecentos e cinquenta e seis euros e setenta e dois cêntimos), acrescida de juros, à taxa legal, sobre tal quantia, a contar desde 26/9/2003 até integral e efectivo pagamento, sendo os vencidos até à data de 24/10/2006 no montante de € 2.211,87 (dois mil, duzentos e onze euros e oitenta e sete cêntimos;
b) Julgo prejudicada a apreciação sobre o pedido subsidiário deduzido pelos mesmos autores contra a mesma ré;
c) Julgo improcedente o pedido de condenação da mesma ré como litigante de má fé e, em consequência, absolvo-a do mesmo.»
Inconformada, a ré apelou do assim decidido tendo apresentado alegações onde suscita as seguintes questões, também identificadas nas conclusões:
- Para a resolução do contrato não basta a mora do devedor, sendo necessário o incumprimento definitivo, sendo aplicável o regime geral do não cumprimento das obrigações, designadamente o preceituado nos art.ºs 801.º e 808.º, do C. Civil.
- As partes acordaram que a escritura pública seria outorgada após a obtenção dos documentos necessários à realização da mesma, no caso a constituição do prédio, de que fazia parte a fracção prometida vender, em propriedade horizontal.
- O pedido de constituição do prédio em propriedade horizontal, apresentado no ano 2000, apenas foi deferido em 23-02-2004, tendo a escritura de constituição da propriedade horizontal sido outorgada a 19-03-2004 e, nesta mesma data, foi requerido o respectivo registo.
- Assim, uma vez que, antes daquela data, a Ré não podia outorgar na escritura de compra e venda, não existe incumprimento da sua parte, não lhe sendo imputável a demora na aprovação da propriedade horizontal.
- Por isso também deve ser considerado ineficaz o prazo fixado judicialmente, que findou antes de a R. poder cumprir.
- Considerando que o decurso do tempo excedia as expectativas que ambos tinham da realização da escritura pública, a R. propôs-se transmitir a posse da fracção prometida vender para os AA., o que estes não aceitaram.
Nas alegações era ainda questionada a apreciação de meios de prova mas, na medida em que isso pudesse ser considerado um princípio de impugnação da decisão sobre matéria de facto, já foi afastado do âmbito do recurso por anterior despacho do relator, já transitado.
Os apelados contra-alegaram, defendendo a confirmação do julgado.
Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas respectivas conclusões está em causa na presente apelação a apreciação das questões acima enunciadas.
A matéria de facto fixada na decisão recorrida, que não vem impugnada, nem suscita alterações oficiosas , é a seguinte:
A - Pela inscrição G20000316015 -AP 15, de 2000.03.16, encontra-se registado a favor da ré o prédio urbano destinado a habitação, situado ……… , concelho de Lisboa, descrito na 5ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 272 -A.
B - No dia 24/2/2001, autores e ré subscreveram um escrito particular que designaram «contrato promessa de compra e venda com recibo de sinal», nos termos do qual a ré prometeu vender aos autores que, por sua vez, prometeram comprar-lhe, a fracção autónoma, a constituir, correspondente ao rés-do-chão, com entrada pelo 11-B, do prédio mencionado em A) – B.
C - Nos termos do disposto na cláusula 5ª do documento aludido em B, autores e ré acordaram que a escritura de compra e venda seria outorgada em data e hora a indicar pela ré, logo que esta dispusesse de toda a documentação necessária para o efeito, em cartório notarial de Lisboa, que a ré indicaria aos autores, mediante carta registada para a morada destes, com a antecedência mínima de 15 dias -C.
D - Nos termos do disposto na cláusula 3ª do documento aludido em B, o preço acordado foi de Esc. 18.300.000$00, tendo os autores entregue à ré, que os recebeu, na data do contrato, a quantia de Esc. 1.800.000$00, que correspondem a € 8.978,36 -D.
E - Os autores interpelaram a ré para a realização da escritura notarial de compra e venda, até ao final do ano, por carta registada datada de 25/7/2001, remetida pelo seu mandatário, que foi recebida pela ré -E.
F - Os autores propuseram, no dia 27/12/2001, nas Varas Cíveis de Lisboa, uma acção especial para fixação judicial de prazo, que veio a ser julgada procedente e por sentença proferida em 8/4/2003, já transitada em julgado, tendo sido fixado à ré o prazo de 90 dias para a outorga do contrato de compra e venda prometido relativo à fracção autónoma correspondente ao rés-do-chão, com entrada pelo nº 11-B, do prédio referido em A, ou seja, o contrato prometido deveria ser celebrado até ao dia 23/7/2003 -F.
G - Para além do prazo aludido em F, os autores concederam à ré mais 60 dias para que procedesse à obtenção da documentação necessária à outorga da escritura – G.
H - A ré apresentou aos autores simulações de crédito à habitação, por intermédio da agência imobiliária incumbida de intermediar o negócio –H.
I - Face ao decurso do tempo sem que a ré procedesse à marcação da data para outorga da escritura de compra e venda e atendendo ao facto do contrato promessa de compra e venda não prever qualquer data para a celebração do contrato prometido, os autores arrendaram um imóvel em Lisboa para habitarem, despendendo a quantia mensal de € 700,66 – I.
J - No contrato promessa de compra e venda não se encontram presencialmente reconhecidas as assinaturas das partes nem foi certificada notarialmente a existência de licença de utilização ou construção -J.
L - Quando negociaram os termos e condições do documento aludido em B, Mário, sócio gerente da ré, declarou verbalmente aos autores que estaria na posse de toda a documentação referente ao imóvel no prazo de três meses contados da data do mesmo documento e que, dentro desse prazo, seria realizada a escritura notarial de compra e venda da fracção em causa – 1º e 2º.
M - Por carta registada com aviso de recepção datada de 26/9/2003, os autores interpelaram a ré para a devolução da quantia aludida em D, em dobro – 6º.
O Direito
Não vem questionada, nem suscita qualquer dúvida, a qualificação jurídica do acordo de vontades formalizado no escrito referido na al. B) do elenco dos factos provados como um contrato-promessa de compra e venda, regulado nos art.ºs 410 e seguintes do C. Civil. É esse, claramente o sentido objectivo das declarações de vontade que o integram e, também, o seu sentido subjectivo, a começar pelo nome que lhe foi dado.
Como se referiu, na réplica os AA. invocaram a nulidade deste contrato-promessa, por falta de reconhecimento presencial das assinaturas e por não ter sido verificada a existência de licença de utilização ou de construção, mas tal invocação, feita em resposta à contestação da R., é claramente subsidiária em relação à pretensão formulada na petição inicial. Assim sendo, e porque a questão assim suscitada só pode ser conhecida sob invocação da parte, só na improcedência do pedido principal cumprirá conhecer dessa invocação de nulidade.
Assente, no que agora interessa, a validade do contrato-promessa dos autos, importa saber se o pedido de restituição do sinal em dobro, formulado nos termos do art.º 442.º n.º 2 do C. Civil, exige a verificação de incumprimento definitivo imputável à parte que recebeu o sinal e, na afirmativa, se deve ser reconhecida a existência de incumprimento definitivo imputável a essa parte.
Em relação à primeira questão, sabendo-se que a solução não é pacífica, propendemos a reconhecer razão à apelante, julgando-se que a aplicação das sanções estabelecidas no n.º 2 do art.º 442.º do C. Civil pressupõe a existência de incumprimento definitivo do contrato-promessa.
Encurtando razões, julga-se ser seguro que a aplicação de uma sanção tão gravosa como é a que se traduz, em alternativa, na perda do sinal passado, ou na sua devolução em dobro, carece de justificação como simples sanção moratória, ajustando-se antes à situação de incumprimento definitivo do contrato. E, sendo claro que o contrato em situação de mora ainda pode ser cumprido, não se vê como poderia ser articulada a aplicação da sanção fundada na regra do sinal com o ainda possível cumprimento do contrato. Observa-se que no caso de cumprimento, ainda que tardio, do contrato-promessa, o montante do sinal deve ser imputado na prestação devida. E, reafirma-se, a aplicação de uma sanção tão gravosa mostra-se claramente desproporcionada a uma situação de simples mora no cumprimento.
E se é a dificuldade de integração sistemática da faculdade, conferida ao promitente vendedor pela parte final do n.º 3 do art.º 442.º do C. Civil, nos termos da qual aquele se pode oferecer para cumprir o contrato, mesmo depois de ter sido demandado pelo seu incumprimento, que leva a admitir a aplicação das regras do sinal nas situações de simples mora, então julga-se que importa fixar à referida faculdade limites que se ajustem à exigência de incumprimento definitivo como pressuposto da actuação da regra do sinal.
Ou seja, deve entender-se que aquela parte final do n.º 3 do art.º 442.º do C. Civil pressupõe a existência de uma situação de incumprimento definitivo do contrato imputável ao promitente vendedor, mantendo a outra parte interesse na celebração do contrato prometido. Como será, segundo se julga, o caso em que o promitente vendedor assume frontalmente a decisão de não celebrar o contrato prometido e em que o promitente-comprador, tendo obtido a tradição da coisa, peticiona o valor actualizado desta, nos termos da parte final do n.º 2 do art.º 442.º do C. Civil. Numa tal situação, o promitente-comprador incorreu em incumprimento definitivo, ou como tal considerado e, sendo demandado para pagar o valor actualizado da coisa, ainda pode oferecer-se para cumprir o contrato.
No sentido de que o regime do sinal é inaplicável à simples mora pode ver-se Calvão da Silva em Sinal e Contrato-Promessa, 9.ª Ed., páginas 109 e seguintes, ou em Cumprimento e Sanção Pecuniária Compulsória, 4.ª Ed., páginas 297 e seguintes, com abundantes referências doutrinais e jurisprudenciais.
Remetendo, fundamentalmente para os termos expendidos nos estudos citados, conclui-se, pois, que o pedido de restituição em dobro do sinal passado no âmbito de um contrato-promessa de compra e venda pressupõe o incumprimento definitivo desse contrato por parte da promitente vendedora.
Posto isto, julga-se que a matéria de facto assente nos autos permite julgar verificada a existência de incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos, imputável à ora apelante, promitente vendedora.
Sendo certo que no contrato-promessa não ficou estabelecido prazo para a outorga do contrato prometido, é igualmente certo que os ora apelados outorgaram em tal contrato com a expectativa, gerada por informações da ora apelante, de que as condições para a celebração do contrato definitivo estariam verificadas no prazo de três meses, contado da assinatura daquele contrato.
Que assim é, confirma-o, aliás, a primeira interpelação dos AA., dirigida à R. por carta de 25-07-2001, cinco meses volvidos sobre a assinatura do contrato-promessa, a pedir informação sobre o andamento do processo e a exigir a marcação da escritura até ao final daquele ano, informando que, depois disso iriam recorrer às competentes acções judiciais.
A esta primeira interpelação seguiu-se, no dia 27-12-2001, já no termo do prazo que ali fora assinalado, uma acção para fixação judicial de prazo, onde, a 03-04-2003 foi proferida sentença, já transitada, a fixar à R. o prazo de 90 dias para a outorga do contrato definitivo.
Depois de tudo isto os AA. ainda concederam à R. mais sessenta dias para a obtenção da documentação necessária à outorga da escritura e só depois de esgotados todos esses prazos, interpelaram a R., por carta de 26-09-2003, imputando-lhe o incumprimento do contrato-promessa e reclamando a restituição do sinal em dobro.
Ora, tendo em consideração as expectativas iniciais dos AA. em relação à celebração do contrato prometido e o todo o subsequente encadeado de interpelações feitas pelos AA. à R., julga-se que deve ser reconhecida, sem mais, a existência de incumprimento definitivo, nos termos da segunda parte do n.º 1 do art.º 808.º do C. Civil, por o contrato não ter sido realizado dentro dos prazos fixados pelos autores.
A razoabilidade destes prazos não pode ser fundadamente posta em causa, designadamente, estando assente que na altura do contrato-promessa os AA tinham uma expectativa, criada pela R., de poder celebrar o contrato prometido no prazo de três meses, exactamente o que veio a ser fixado judicialmente e que os AA ainda aceitaram prorrogar por mais sessenta dias.
Tendo em atenção as regras da boa fé que sempre devem presidir ao cumprimento das obrigações, julga-se que não poderia ser razoavelmente exigido aos AA. que, tendo contratado com a expectativa de celebrar o contrato prometido no prazo de cerca de três meses, continuassem indefinidamente a aguardar pela autorização administrativa da constituição da propriedade horizontal, depois de aquela expectativa inicial ter sido excedida em mais de dois anos, mesmo que a demora não fosse imputável à outra parte.
Aliás, é a própria ré a reconhecer que a demora na obtenção de tal autorização excedeu as expectativas que ambas as partes tinham na celebração do contrato prometido e que essa demora deu causa à perda de interesse dos AA. na celebração do contrato, o que também constitui causa de incumprimento definitivo, nos termos da 1.ª parte do mesmo art.º 808.º do C. Civil, pois que essa demora deve ser imputada à R..
Como decorre dos autos, e já foi referido, estava em causa o licenciamento administrativo da constituição do prédio em propriedade horizontal, que terá demorado muito mais tempo do que as duas partes contavam, pretendendo a R. que essa demora não lhe pode ser imputada.
Ora, podendo ser considerado assente, apesar das limitações da matéria alegada, que o licenciamento em causa foi muito mais demorado do que o previsto por ambas as partes, já não pode ser considerado assente que essa demora não seja imputável à R., uma vez que nada se provou, ou sequer, foi alegado nesse sentido.
Aliás, mesmo que agora pudesse ser considerado que a demora verificada na conclusão do processo de licenciamento resultou da necessidade de legalizar a situação de um logradouro que seria comum a outro prédio, daí não se poderia concluir que a demora fosse imputável aos serviços camarários. Pelo contrário, isso revelaria a existência de dificuldades acrescidas no processo de licenciamento em causa, a necessitarem forçosamente de mais tempo, sendo claro que essas limitações só podem ser imputadas à R., a quem incumbia promover os seus termos. Era à R. que incumbia assegurar-se que estava em condições de assegurar o cumprimento do contrato-promessa em que outorgou, condições em que se inclui, seguramente, legalização do logradouro do prédio. Se, para além dessas dificuldades, houve atrasos no processo imputáveis exclusivamente aos serviços camarários era algo que à R. competia alegar e provar.
Ou seja, não está provado nos autos que a demora na conclusão do processo camarário de licenciamento deva ser imputada, mesmo que parcialmente, ao mau funcionamento dos serviços camarários, ou a qualquer outra razão exclusivamente imputável aos mesmos serviços.
Posto isto, nos termos do art.º 799.º n.º 1 do C. Civil, incumbe ao devedor provar que a falta de cumprimento da obrigação não procede de culpa sua, pelo que, não tendo sido elidida a presunção ali estabelecida, importa tê-la em consideração, dando-se como assente a ilação não elidida.
Ou seja, sendo claro que o contrato-promessa não foi cumprido pela R. nos prazos sucessivamente fixados pelos AA., e enquanto esse cumprimento teve interesse para estes, haverá que considerar culposo esse incumprimento, por não se mostrar elidida a presunção de culpa estabelecida no art.º 799.º n.º 1 do C. Civil.
Conclui-se, assim, que a R. incumpriu, definitiva e culposamente, o contrato-promessa dos autos, sendo, pois, fundado o pedido de restituição do sinal em dobro formulado pelos autores, pedido que contém implícita a declaração de resolução do contrato.
Improcedendo a apelação.
E continuando prejudicada a apreciação do pedido subsidiário
Termos em que se acorda em julgar improcedente a apelação confirmando-se, ainda que com fundamentação parcialmente diferente, a decisão recorrida.
Custas pela apelante
Lisboa, 10-05-2007
( Farinha Alves )
( Tibério Silva )
( Ezagüy Martins ) |
