| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I – RELATÓRIO
D e mulher M, intentaram acção declarativa de condenação, com processo ordinário, contra M e outros, pedindo sejam os RR. condenados a cumprir pontualmente os termos do contrato celebrado em 25 de Maio de 1987 entre o A. marido e o 1° R, produzindo a sentença os efeitos da declaração negocial dos RR. e caso estes tenham procedido à venda do lote 60 do loteamento Quinta Morgado, freguesia de Póvoa de Santa Iria, a terceiros, deverão ser condenados solidariamente a pagar aos AA. a quantia de €100.000,00, a título de indemnização.
Alegaram em síntese, ter sido celebrado entre o 1 ° R. e o A. marido um contrato-promessa de compra e venda de um lote de terreno com a área de, aproximadamente, 450 m2, pelo preço de Esc. 300.000$00.
Contestaram os RR., invocando todos eles a sua ilegitimidade "ad causam", à excepção do R. Manuel Francisco, e por impugnação, atacando a realidade dos factos invocados pelos AA. e concluindo pela improcedência da acção.
O A. replicou.
Elaborou-se despacho saneador e organizou-se a matéria assente e a base instrutória da causa. Foram julgadas procedentes as excepções de ilegitimidade invocadas e absolvidos os RR. (…), da instância.
A instância prosseguiu apenas contra o R. M.
Procedeu-se à realização da audiência de discussão e julgamento com observância do formalismo legal. Foi proferida sentença que julgou a acção improcedente e, consequentemente, absolveu R. do pedido.
Inconformados, vieram os AA. recorrer da sentença, tendo, no essencial, concluído:
1. O documento que dá origem aos presentes autos é um documento autenticado – art 363° n° 3 do Cód. Civil;
2. A força probatória dos documentos autenticados é plena – art. 377° do Cód. Civil, só podendo ser ilidida com base na sua falsidade – art. 372° do mesmo Código;
3. Nas alíneas j) e k) das respostas à matéria de facto, o Mm Juiz a quo deu como provado que o pagamento do lote seria efectuado com serviços a realizar e que o dito documento era apenas uma garantia;
4. Tais respostas foram dadas com base em prova testemunhal, portanto em total violação dos arts. 377° e 393° n° 2 do Cód. Civil;
5. A prova testemunhal contra o conteúdo de documento com força probatória plena só é admissível se as declarações nele contidas tiverem sido viciadas por erro, dolo, coacção, ou simuladas, conforme ensinam Pires de Lima e Antunes Varela, Código Civil Anotado, Vol 1, 3a edição, pág. 341, em anotação ao art. 393°;
6. As respostas das als. j) e k) da matéria de facto por violarem frontalmente a Lei, deverão ser consideradas como não escritas;
7. O contrato em causa é um contrato promessa unilateral. Trata-se de uma promessa unilateral sujeita a condição suspensiva – a aprovação do loteamento pela Câmara Municipal;
8. A condição verificou-se em 8.1.2001, data em que o respectivo alvará de loteamento foi emitido, passando o objecto fo contrato a existir a partir dessa data;
9. O Recorrido declara ter recebido o preço no documento autenticado, o que não aconteceria se o trabalho corrrespondente ao valor não tivessse sido efectuado;
10. O Recorrido não cumpriu o acordado e em 29.9.2004, vendeu o lote a um terceiro, muito depois de ter sido citado para a presente acção;
11. O terceiro em causa está de má fé, porquanto antes da realização da escritura foi notificado judicialmente para efeitos do art. 612º do CCivil;
12. Ao decidir como decidiu a sentença violou entre outras as normas dos arts. 377º, 382º, nº2, 411º e 830º do CCivil.
Em contra-alegações, o R. concluiu:
1. Sempre defendeu o Recorrido que entre ele e o Recorrente marido foi celebrado um acordo meramente verbal no qual o Recorrente se obrigava a desenvolver toda a actividade necessária para total legalização e urbanização do terreno do Recorrido no loteamento clandestino (AUGI) da "Quinta Morgado", até que se conseguissem efectuar as escrituras de compra e venda de cada um dos lotes que da mesma resultassem.
2. Como compensação de tais serviços a realizar por este conducentes á dita legalização o Recorrido aceitava doar-lhe um lote que viesse a resultar da urbanização e porque não é legalmente possível efectuar-se um contrato de promessa de doação, (uma vez que se tratava de bem futuro) o Recorrente e o Recorrido optaram pela "declaração" referida.
3. Declaração que servia apenas como "garantia" de tal compensação pelos serviços a desenvolver pelo Recorrente varão.
4. Da simples leitura do documento transparecem várias imprecisões linguísticas que dificultam a sua caracterização jurídica - o que os próprios Recorrentes admitem, e foi igualmente admitida pelo Tribunal "a quo".
5. O documento em causa não pode ser considerado um contrato de promessa de compra e venda, nem tão pouco uma declaração unilateral de venda.
6. Os Recorrentes nunca pagaram ao Recorrido, por força de tal documento, nem a quantia de Esc: 300.000$00, nem outra, a titulo de sinal ou de preço.
7. É pura argumentação falaciosa e especulativa, nunca tendo sido abordada pelos Recorrentes ao longo dos autos e na sede própria – pelo que o não podem agora fazer (até por ser falsa) – que os Esc: 300.000$00 aludidos no documento correspondesse ao "valor do trabalho desenvolvido pelo recorrente".
8. Não basta caracterizar o documento em questão como documento autenticado, pelo simples facto de as assinaturas nele apostas terem sido reconhecidas notarialmente.
9. Não é aceitável entender-se que tem força probatória plena uma declaração na qual é usada a expressão "vendi" referida à transacção de um bem imóvel, pois que tal expressão, se entendida à letra como perfilham os Recorrentes, conduz até à própria nulidade do acto.
Corridos os Vistos legais,
Cumpre apreciar e decidir.
Consabidamente, a delimitação objectiva do recurso emerge do teor das conclusões do recorrente, sem embargo das questões de que o tribunal ad quem possa ou deva conhecer ex officio.
Assim, está em causa a qualificação do negócio jurídico celebrado, para o que é determinante a análise da declaração subscrita por Manuel Francisco, e se deve manter-se a decisão recorrida, no sentido da absolvição do pedido.
II – FACTOS PROVADOS
1. Encontra-se inscrita na 2ª Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, mediante inscrição G-2, Ap. 03/27, a aquisição a favor de M, casado na comunhão geral de bens com Maria, de 50/478 avos indivisos do prédio rústico denominado " Morgado", sito no lugar de Santo António do Bolonha, descrito na referida Conservatória, freguesia de Póvoa de Santa Iria, e inscrito na matriz sob o artigo 7 da secção D — al. a) da matéria assente;
2. Sobre o prédio mencionado em 1) incidiram operações de loteamento clandestino, que originaram uma AUGI, para a qual veio a ser emitido alvará de loteamento urbano com o n° 1/01 — PMAUGI emitido pela Câmara Municipal de Vila Franca de Xira, em 8 de Janeiro de 2001 — al. b) da m.a.;
3. Em 25 de Maio de 1987 foi assinado pelo R. M e pelo A. D, com reconhecimento presencial das assinaturas, o escrito que se mostra junto a fls. 35 dos autos de procedimento cautelar apensados, do seguinte teor: "Declaração e promessa de venda:
Eu abaixo assinado M, casado com Maria e residente em Alverca, proprietário de uma parcela de terreno, na Quinta denominada Morgado, freguesia da Póvoa de Santa Iria, declaro que vendi ao Senhor D, casado com Maria, residente na Rua Eça de Queiroz, um lote de terreno com a área aproximadamente de 450 m2 da referida parcela, e pelo preço de 300.000$00 (trezentos mil Escudos) que já recebi, mas nas seguintes condições:
1° Esta venda só tem validade se o loteamento for devidamente legalizado e urbanizado
2° Todas as despesas referentes à legalização e urbanização do lote são por conta do comprador
3° No caso de não haver Urbanização, com a respectiva aprovação camarária será esta venda dada sem efeito não tendo eu, como vendedor de dar qualquer indemnização ao Comprador (...)" — al. cj) da m.a.;
4. Por óbito de Maria correram termos neste Tribunal os autos de inventário com o n° 188/92, nos quais, entre outros bens, foi relacionado sob a verba n° 24da relação de bens um terreno para construção com a área de 5.000 m2, inscrito sob o art° 7 da secção D da matriz cadastral, denominado Quinta do Morgado, na freguesia de Póvoa de Santa Iria, deste concelho e comarca, que corresponde ao indicado em a) — al. d) da m.a.;
5. A verba referida em d) foi adjudicada exclusivamente ao R. M — ai. e) da m.a.;
6. Mediante escritura pública lavrada a 29 de Setembro de 2004, a fls. 3 a 4 do Livro 84-C do Cartório Notarial de Alverca do Ribatejo, M declarou vender a A, o qual declarou aceitar, um lote de terreno destinado a construção com a área de 386,5 m2, sito em Morgado, lote 60, freguesia de Póvoa de Santa Iria, concelho de Vila Franca de Xira, descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de Vila Franca de Xira, sob o n° 980, freguesia de Póvoa de Santa Iria, inscrito na matriz– al. f) da m.a.;
7. Entre o A. e o R. foi acordado verbalmente que o A. se obrigava a desenvolver toda a actividade necessária para a total legalização e urbanização do terreno do R. no loteamento clandestino (AUGI) da "Quinta Morgado", até que se conseguissem efectuar as escrituras de compra e venda de cada um dos lotes que da mesma resultassem – r. ao a. 5º da base instrutória;
8. A actividade que o A. deveria desenvolver consistiria na organização de documentação, apresentação de projectos de conversão no Município, reuniões com os demais comproprietários, com técnicos e com as autarquias – r. ao a. 6º;
9. E tratar de tudo o que fosse necessário para converter o loteamento clandestino numa urbanização legalizada – r. ao a. 7º;
10. Como compensação da tais serviços a realizar pelo A. marido conducentes à dita legalização o R. M aceitava doar-lhe um lote que viesse a resultar da urbanização – r. ao a. 8°;
11. O escrito referido em c) servia apenas como garantia da compensação pelos serviços a desenvolver pelo A. — r. ao a. 9º;
12. As despesas com o lote foram suportadas pelo R. M – r. ao a. 10°;
13. O A. marido, pouco depois da assinatura do escrito mencionado em c), deixou de executar toda e qualquer tarefa conducente à legalização e urbanização do terreno do R. M, na Quinta Morgado – r. ao a. 11 °;
14. Tendo até abandonado a presidência da Associação (Associação 5 de Outubro) que se constituíra com a finalidade de legalizar a AUGI da Quinta Morgado, onde se integra o terreno do R. – r. ao a 12°;
15. E foi o R. quem, conjuntamente com os demais comproprietários conseguiram a reconversão, legalização e urbanização do loteamento – r. ao a. 13°;
16. O documento que se encontra junto a fls. 36/39 dos autos de procedimento cautelar apenso foi elaborado pelo A. quando presidiu à "Associação 5 de Outubro" – r. ao a. 16°.
III – O DIREITO
1. Da força probatória
Afirmam os Recorrentes que o documento intitulado “Declaração e promessa de venda”, junta a fls 35 dos autos de arresto, é um documento autenticado (art 363° n° 3 do Cód. Civil) e como tal, a sua força probatória é plena (art. 377° do Cód. Civil), só podendo ser ilidida com base na sua falsidade (art. 372° do mesmo Código).
Com efeito, o documento particular autenticado, porque confirmado perante o notário (art. 532.º CCivil), tem a mesma força probatória que os documentos autênticos.
De acordo com o disposto no art. 371º, nº 1, do C.Civil, "os documentos autênticos fazem prova plena dos factos que referem como praticados pela autoridade ou oficial público respectivo, assim como dos factos que nele são atestados com base nas percepções da entidade documentadora". Isto significa que, “em geral, a força probatória do documento autêntico abrange tão somente os factos (declarações ou outros) que nele são referidos como praticados pelo documentador ou como objecto da sua percepção directa; o documento será, pois, falso quando o documentador não tenha praticado um facto que atesta ter praticado ou quando não se tenha na realidade verificado um facto que ele atesta ter sido objecto da sua percepção (C.Civil, art. 372º - 2)"[1].
A sua força probatória material, isto é, em que medida os actos nele referidos e os factos nele mencionados correspondem à realidade, pode ser, em regra, objecto de impugnação, não sendo caso para arguir a falsidade do documento.
Indiscutível, portanto, que o documento em causa (documento particular autenticado) faz prova plena mas nos termos supra referidos.
2. Da prova testemunhal
Na sequência dessa força probatória, afirmam os Recorrentes que a matéria dada por provada nos pontos 10 (o pagamento do lote seria efectuado com serviços a realiza) e 11, dos factos provados (o dito documento consubstancia uma garantia dessa compensação), e que resultou da audição de testemunhas, contraria o disposto no art. 393° n° 2 do Cód. Civil (inadmissibilidade da prova testemunhal), pelo que a matéria constante dos referidos pontos 10 e 11, deve ter-se por não escrita.
Vejamos.
Na verdade, o Recorrido, na contestação, veio alegar que o documento em causa consubstancia uma garantia de compensação pelos serviços a desenvolver pelo Recorrente com vista à legalização do lote. Assim, afirma que não recebeu os 300.000$00 referidos no dito documento, que apenas traduz o modo encontrado pelas partes para compensar o Recorrente marido pelas despesas e actividade e que este teria que desenvolver na conversão o loteamento clandestino numa urbanização legalizada, comprometendo-se o Recorrido a “doar-lhe” determinado lote que viesse a resultar da urbanização. Também refere que o A. não desenvolveu qualquer actividade com vista à reconversão, legalização e urbanização do terreno, que foram conseguidas à custa do R. e dos restantes comproprietários. Tão pouco suportou as despesas com essa legalização que foram pagas pelo R./Recorrido.
Foi na sequência desta versão que a referida matéria foi levada à base instrutória, vindo a dar-se por assente, além do mais, o que consta dos pontos 10 e 11 dos factos provados.
Poderá, ou não, ser tido em conta o referido circunstancialismo na decisão da causa?
Para dar resposta à questão importa, portanto, analisar o documento em causa.
2.1. Da declaração confessória
Apresentado pelos AA. com a petição a intitulada declaração e promessa de venda, assinada pelo R., cuja assinatura foi presencialmente reconhecida por notário, constata-se que, quer a letra quer a assinatura foram reconhecidas (ou não impugnadas) pela parte contra quem foi apresentada (art. 374º, n.º 1 CCivil), pelo que são de considerar verdadeiras. Com efeito não foi posto em causa, pelo declarante, o conteúdo do referido documento e a sua assinatura.
Aí se refere: "Eu abaixo assinado M (…) proprietário de uma parcela de terreno, na Quinta denominada Morgado, (…) declaro que vendi ao Senhor D, (…) um lote de terreno com a área aproximadamente de 450 m2 da referida parcela, e pelo preço de 300.000$00 (trezentos mil Escudos) que já recebi, mas nas seguintes condições (…)”.
Bem vistas as coisas, estamos perante uma declaração de ciência, que consubstancia uma confissão extrajudicial (arts. 352º, 358º do CCivil), um histórico do que sucedeu num momento anterior. No fundo, com a declaração em causa, o R. relata e materializa o acordo ocorrido anteriormente, dando conta que recebeu do A. determinada quantia (300.000$00), como contrapartida do preço de venda de uma parcela de terreno.
Ora, a confissão judicial escrita, entendida como o reconhecimento que a parte faz da realidade de um facto que lhe é desfavorável e favorece a parte contrária, tem força probatória plena contra o confitente (arts. 352.º e 358.º, n.º 1 do CCivil). Os factos compreendidos na declaração do seu autor consideram-se provados na medida em que forem contrários aos interesses do declarante, o que significa, na prática, que, nas relações entre declarante e declaratário, tal declaração assume força probatória plena, como se de confissão se tratasse (art. 358º, nº 2 do CCivil).
Estabelecida a autoria de um documento particular continente de uma declaração a outrem dirigida, contrária aos interesses de quem a profere, essa declaração envolve a confissão do declarante, assumindo, assim, força probatória plena. Logo, o documento aqui em causa, apresentado pelos AA./Recorrentes no confronto com o R./Recorrido, contendo declaração de factos que lhe são desfavoráveis e que favorecem os primeiros, envolve eficácia de prova plena.
Em suma, no caso sub judice, resulta, do conteúdo do citado documento, como confessado, o recebimento de 300.000$00, como contrapartida da alienação de uma parcela de terreno.
Donde, justamente, a ofensa dos citados arts. 352º e 358º do CCivil, resultante da circunstância de o tribunal a quo haver decidido a factualidade vertida nos arts. 8º e 9º da base instrutória (pontos 10 e 11 dos factos provados) de forma conflituante com a força probatória plena do mencionado documento apresentado pelo A., do qual resulta, além do mais, o recebimento de 300.000$00, correspondente ao preço de venda de uma parcela do identificado terreno.
Procedem, nesta parte, as conclusões do recurso, pelo que a matéria constante dos pontos 10º e 11º - como compensação dos serviços a realizar pelo A. marido conducentes à legalização do terrono, o R. M aceitava doar-lhe um lote que viesse a resultar da urbanização, servindo o escrito referido como garantia da compensação pelos serviços a desenvolver pelo A. - não pode ser tida em conta, e assim, se tem como não escrita.
3. Da interpretação
Balizada a matéria com relevância para os autos, interessa, então, saber qual o negócio jurídico que se encontra materializado na declaração junta aos autos.
Está em causa, portanto, a interpretação do conteúdo do mencionado documento.
Como é reconhecido por ambas as partes, da simples leitura do documento transparecem várias imprecisões linguísticas que dificultam a sua caracterização jurídica. Trata-se de documento redigido precisão jurídica, com uso de terminologia incorrecta.
A regra na interpretação dos negócios jurídicos em geral é a de que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante.
O art. 236º CC contem regras de interpretação para a generalidade dos negócios jurídicos.
A declaração valerá de acordo com a vontade real do declarante, se ela for conhecida do declaratário (nº2º do art. 236º CCivil). Não o sendo, prevalece o sentido que possa ser deduzido por um declaratário normal colocado na posição do declaratário real, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele - nº1º do art. 236º [2].
O sentido decisivo da declaração negocial é, pois, o que seria apreendido por um declaratário normal, ou seja, por uma pessoa medianamente instruída e diligente, capaz de se esclarecer acerca das circunstâncias em que a mesma foi produzida.
Nos negócios formais, o sentido objectivo correspondente àquela teoria não pode valer se não tiver "um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso"- nº1º do art.238º, em evidente paralelismo com o estatuído no n.º 2 do art. 9º C.Civil.
4. Venda ou promessa
Dizem os Recorrentes, arrimados à tese defendida no acórdão proferido no âmbito do arresto apenso a esta acção, que estamos perante uma promessa unilateral de venda de imóvel, sujeita a condição suspensiva (a aprovação do loteamento pela Câmara Municipal). A condição verificou-se em 8.1.2001, data em que o respectivo alvará de loteamento foi emitido, passando o objecto do contrato a existir a partir dessa data, pelo que, desde então tornou-se viável a celebração da escritura pública de compra e venda.
Contudo, como é bom de ver, a declaração não poder valer com um sentido sem um mínimo de correspondência no texto do respectivo documento, ainda que imperfeitamente expresso. Isto é, o sentido hipotético da declaração que prevalece no quadro objectivo da respectiva interpretação, como corolário da solenidade do negócio, tem que ter um mínimo de literalidade no texto do documento que o envolve.
E, volvendo ao texto em análise:
"Eu abaixo assinado M (…) proprietário de uma parcela de terreno, na Quinta denominada Morgado, (…) declaro que vendi ao Senhor D, (…) um lote de terreno com a área aproximadamente de 450 m2 da referida parcela, e pelo preço de 300.000$00 (trezentos mil Escudos) que já recebi, mas nas seguintes condições (…)”.
Ou seja, em 25 de Maio de 1987 o R. vem declarar que vendeu ao A. marido determinada parcela de terreno, pelo preço de 300.000$00, que recebeu, sob determinadas condições.
4.1. Poder-se-á dizer que estamos perante um contrato-promessa, ou perante uma promessa unilateral?
Como sabemos, contrato-promessa é a convenção pelo qual ambas as partes, ou apenas uma delas, se obrigam dentro de certo prazo ou verificados certos pressupostos, a celebrar determinado contrato. Ao contrato, a cuja futura realização as partes, ou uma delas apenas, ficam adstritas, dá-se o nome genérico de contrato prometido. Assim, o contrato-promessa cria a obrigação de contratar, ou, mais concretamente, a obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido. A obrigação assumida por ambos os contraentes, ou por um deles se a promessa é apenas unilateral, tem assim por objecto uma prestação de facto positivo.
É contrato-promessa aquele pelo qual as partes, se obrigam à celebração de um outro contrato. Também é contrato-promessa o contrato pelo qual uma das partes se obriga perante outra, que nisso tenha um interesse digno de protecção legal, à realização de um negócio jurídico unilateral.
Da promessa unilateral deriva para o não-promitente uma verdadeira pretensão à celebração do contrato prometido do pacto de opção deriva um direito potestativo à aceitação da proposta contratual emitida e mantida pela outra parte.
4.2. Pois bem, apesar do título do documento em análise constar “Declaração e promessa de venda”, o certo é que o título só por si não chega para qualificar o contrato nem pode ter-se por vinculativo, atento o disposto no art. 664º do CPCivil. Ora, no texto jamais se fala de promessa de venda, ou da posterior celebração de um contrato prometido. A linguagem da declaração de ciência, neste contexto, é clara: o R. vem afirmar que vendeu um terreno ao A. e que já recebeu o correspondente preço, não ficando adstrito a qualquer comportamento posterior.
Por isso, salvo o devido respeito, afigura-se que o negócio a que a declaração se reporta não pode ser qualificado como promessa unilateral de venda, a que alude o art. 411º do CCivil.
A declaração em causa documenta, antes, um contrato de compra e venda. Trata-se de um contrato de compra e venda de imóvel, feita sob determinadas condições.
Por aqui se conclui que não pode proceder a pretensão dos AA. no sentido da execução específica do negócio, pedida em via principal, uma vez que, a todas as luzes, o art. 830º, nº 1º, pressupõe necessariamente a existência de um contrato-promessa (ou de uma promessa unilateral), válido e que aqui não existiu.
Acresce que a qualificação efectuada no acórdão proferido nos autos de arresto em 21.5.2002, como promessa unilateral de venda, não vincula. Dito de outro modo, a qualificação aqui feita, como contrato de compra e venda, díspar daquela outra, não consubstancia violação do caso julgado (art. 672º do CCivil). Neste sentido, refere o acórdão proferido nesta acção em 15 de Março de 2005: “Há que não olvidar o plasmado no art. 383º, nº 4 do CPC. A decisão proferida numa providência cautelar não constitui caso julgado na acção principal”.[3]
5. Venda sob condição
Revisitando, mais uma vez, o texto em análise:
"Eu abaixo assinado M (…) proprietário de uma parcela de terreno, na Quinta denominada Morgado, (…) declaro que vendi ao Senhor D, (…) um lote de terreno com a área aproximadamente de 450 m2 da referida parcela, e pelo preço de 300.000$00 (trezentos mil Escudos) que já recebi, mas nas seguintes condições (…)”.
1° Esta venda só tem validade se o loteamento for devidamente legalizado e urbanizado;
2° Todas as despesas referentes à legalização e urbanização do lote são por conta do comprador;
3° No caso de não haver Urbanização, com a respectiva aprovação camarária será esta venda dada sem efeito não tendo eu, como vendedor de dar qualquer indemnização ao Comprador (...)" — al. cj) da m.a.;
Conforme se deduz do art. 270º do C.Civil, "as partes podem subordinar a um acontecimento futuro e incerto a produção dos efeitos do negócio jurídico ou a sua resolução: no primeiro caso, diz-se suspensiva a condição; no segundo, resolutiva".
Nas palavras de Manuel de Andrade, a condição pode definir-se como "a cláusula por virtude da qual a eficácia de um negócio (o conjunto dos efeitos que ele pretende desencadear) é posta na dependência de um acontecimento futuro e incerto, por maneira que ou só verificado tal acontecimento é que o negócio produzirá os seus efeitos (condição suspensiva) ou então só nessa eventualidade é que o negócio deixará de os produzir"[4].
Concretamente no que respeita ao contrato de compra e venda, "a condição a que a venda é subordinada pode ser suspensiva ou resolutiva. (...) A diferença é que pendente conditione, no primeiro caso os efeitos da venda não se produzem e o comprador não adquire ainda a propriedade; (...) inversamente, no segundo caso, a venda produz os seus efeitos de imediato, tornando-se o comprador imediatamente proprietário e suportando os riscos. Ademais, uma vez sobrevinda a condição, no primeiro caso, a venda pode produzir os seus efeitos e estes são considerados como tendo sido produzidos a partir da conclusão do contrato; pelo contrário, no segundo caso, os efeitos do contrato são retroactivamente anulados e o vendedor, voltando outra vez a ser proprietário, é considerado como nunca tendo perdido essa qualidade; e as consequências são inversas, naturalmente, quando a condição não se realize"[5].
No caso sub judice, se por um lado, ao estipular-se a venda “só tem validade se o loteamento for devidamente legalizado e urbanizado” parece significar que foi estipulada uma condição suspensiva, já quando se refere que “se não houver urbanização, com a respectiva aprovação camarária será esta venda dada sem efeito”, parece significar que estamos perante uma condição resolutiva.
Seja como for, a qualificação da condição mostra-se, no caso, irrelevante, sendo certo que o terreno veio, efectivamente, a ser legalizado e urbanizado já em 2001.
Porém, nem por isso se pode concluir que se deu a transferência da propriedade do terreno para o A.
6. Da nulidade
Como se sabe, no que concerne à forma da declaração negocial, entre nós vigora o princípio da consensualidade ou da liberdade de forma, preceituado no artigo 219º, do Código Civil. Porém, este princípio sofre algumas restrições por força da imposição legal de certo tipo de forma para a validade de algumas declarações negociais, como no caso do contrato de compra e venda de imóveis, que devia ter sido celebrado por escritura pública, nos termos do disposto no artigo 80º, n. 1, do Código de Notariado.
Trata-se de uma formalidade "ad substantiam", exigida por razões de interesse e ordem pública, pelo que é aplicável o nº. 1 do art. 364º, o que significa que o contrato de compra e venda de imóvel só pode ser comprovado pela própria escritura de compra e venda ou por documento autêntico com maior força probatória (v.g., uma sentença judicial).
Dado que, no caso, foi meramente verbal, é flagrante a nulidade da venda que a declaração datada de 25 de Maio de 1987 atesta, determinada pelos arts. 220º e 875º do C.Civil.
6.1. A inobservância da forma legalmente exigida torna o negócio nulo, nulidade que, sendo de conhecimento oficioso.
A circunstância de a causa de pedir invocada pelo A. assentar no pressuposto da validade do contrato firmado não obsta à declaração de nulidade do negócio por preterição de requisitos formais.
Com efeito o Assento nº 4/95, de 28.03.1995[6] (actualmente com força de acórdão uniformizador de jurisprudência - art. 732º-A do CPC), na esteira da posição defendia por Vaz Serra veio consignar que “…a conversão da causa de pedir (inicialmente na pressuposição de contrato válido) bem pode fazer-se ao abrigo do artigo 293º do Código Civil, pelo menos em causa assente na nulidade do negócio (como foi decretada jurisdicionalmente), já que razoável é pensar que esta última seria invocada pelo peticionante se houvesse previsto a nulidade do contrato em cuja pretensa validade se escudara para demandar”, sem tal envolver violação do disposto nos artigos 264º nº 1 e 664º do Código de Processo Civil, posto que a qualificação jurídica diversa seja alicerçada, como no caso em apreço, nos factos articulados pelas partes.
Consagrou-se, portanto, a solução que melhor se conforma ao regime legal aplicável ao firmar doutrina no sentido de o Tribunal conhecer oficiosamente da nulidade de negócio jurídico invocado no pressuposto da sua validade, se na acção tiverem sido fixados os necessários factos materiais, devendo, deste caso, a parte ser condenada na restituição do recebido, com fundamento no nº 1 do artigo 289º do Código Civil.
6.2. A nulidade de um negócio jurídico tem efeito retroactivo: a produção dos seus efeitos tem-se por excluída ab initio, desde a origem do mesmo, ou seja, à data da sua formação - artigo 289º, n.º 1, do Código Civil.
À luz deste normativo, não sofre dúvidas que, anulado um contrato ou declarada a sua nulidade, as partes devem restituir em espécie ou em valor, se aquela não for possível, o que lhes tiver sido prestado, constituindo doutrina e jurisprudência maioritárias as de que essa restituição deve ser feita com base, directamente, no estabelecido no artigo 289º e não com fundamento no instituto do enriquecimento sem causa[7].
Logo, declarado nulo o negócio por vício de forma, tendo presentes os elementos dos autos e a declaração constante do documento em questão, em que o R. confessa que recebeu, a título de preço, a quantia de 300.000$00 escudos, fica este obrigado a restituir a referida quantia aos AA.
Sabendo-se que os AA. não detêm a parcela de terreno identificada nos autos, que, aliás, foi alienada pelo R. a terceiro, não se ordena a sua restituição.
6.3. Contudo, para além da restituição do valor mutuado, tem o mutuante direito a receber juros de mora desde a data da citação para a acção de condenação, que vale como interpelação judicial, como data a partir da qual é devida a restituição por força da nulidade. Tal ocorre por força da remissão operada pelo nº 3 do artigo 289º para os artigos 1269º e seguintes, todos do Código Civil. Na verdade, sempre que se verifique a obrigação de restituir fundada na nulidade do negócio por vício de forma, há que aplicar, directa ou analogicamente, as normas que regem sobre os efeitos da posse, de boa ou má fé.
Assim, a partir do momento em que ocorre a citação o devedor fica ciente da falta de relação jurídica justificativa da manutenção da quantia em seu poder, cessando então a sua boa fé e ficando, por isso, obrigado a restituir também os frutos civis que o capital produzir, ou seja, os juros legais (artigos 212º e 1271º do Código Civil)[8].
No caso vertente, atenta declaração de ciência junta, constata-se que o A. terá entregue 300.000$00 ao R., em 25 de Maio de 1987, ou em data anterior, muito antes de a presente acção ter sido proposta. Contudo, o A. não alegou nem provou que tivesse interpelado o R. nomeadamente para lhe restituir o valor em causa, pelo que os juros serão contabilizados a contar da citação para os termos da acção.
Assim sendo, pese embora por razões e fundamentos distintos dos apresentados nas conclusões de recurso, impõe-se a revogação da sentença recorrida.
IV – DECISÃO
Termos em que se acorda em revogar a sentença recorrida, condenando-se o Réu a restituir aos AA. a quantia correspondente em euros a 300.000$00, acrescida dos juros civis à taxa legal, desde a data de citação até efectiva restituição.
Custas pelas partes na proporção dos respectivos decaimentos.
Lisboa, 19 de Março de 2009.
(Fátima Galante)
(Ferreira Lopes)
(Manuel Gonçalves)
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[1] José Lebre de Freitas, "A Falsidade no Direito Probatório", Coimbra, 1984, pag. 43 e 44.
[2] Galvão Telles, Dos Contratos em Geral, 1962, página 408.
[3] Ac. RL proferida nesta acção em 15 de Março de 2005, a fls. 280 e segs. (Pereira da Silva); cfr. ainda Ac. do STJ de 20-3-87, in Ac. Dout. 314º/279, no Ac. do TRE, de 22-1-98, in BMJ 473º/585, e no Ac. deste Trbunal de 27-1-83, in CJ, tomo I, pag. 113.
[4] Manuel de Andrade, "Teoria Geral da Relação Jurídica", vol. II, Reimpressão, Coimbra, 1992, pag. 356.
[5] Jérôme Huet, Traité de Droit Civil - Les Principaux Contrats Spéciau", Paris, 1996, pags. 108 e 109: excerto retirado do acórdão do STJ de 19 de Outubro de 2004 (Araújo Barros), www.dgsi.pt/jstj.
[6] 6 Publicado no DR – Iª Série - A, de 17 de Maio de 1995.
[7] Neste sentido vide Ac. STJ de 13 de Maio de 2004 (Noronha do Nascimento), www.dgsi.pt
[8] Cfr. por todos, o acórdão desta Relação de 14-10-97 (Pinto Monteiro): “A obrigação de restituir com base na nulidade do negócio tem efeito retroactivo e abrange os juros, como frutos civis que são, nos termos das disposições conjugadas dos artigos 289, 1270 n. 1 e 212, todos do CC” , www.dgsi.pt. |
