| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa:
1 – Relatório.
No 1º Juízo de Competência Cível do Tribunal de Comarca e de Família e Menores de A…, A.B., A.C., J.M. e A.S., instauraram acção declarativa de preferência, sob a forma de processo ordinário, contra Ministério de Estado e das Finanças, F.P. e mulher I.R., pedindo que os réus sejam condenados a reconhecer o direito dos autores a preferirem na compra das fracções autónomas de que são arrendatários, adquirindo, assim, o direito de propriedade plena e posse das mesmas, pelo preço de € 8.356,82, em relação à fracção «D» (arrendada à 1ª autora) e pelo preço de € 9.359,64, em relação a cada uma das fracções «F», «I» e «J» (arrendadas aos 2º, 3º e 4º autores), bem como a absterem-se de praticar quaisquer actos que ofendam ou colidam com os direitos dos autores, e, ainda, a promoverem o cancelamento do registo predial da propriedade a favor dos 2ºs réus.
Como se refere no relatório da sentença recorrida:
«Para o efeito, alegam a violação do direito de preferência concedido aos AA. arrendatários, por o Estado, que sucedeu à primitiva proprietária do prédio e senhoria dos AA., ter vendido aos 2°s. RR. a fracção arrendada a cada um dos AA., sem que lhes comunicasse e facultasse a opção de compra.
Os Réus, devidamente citados, vieram deduzir contestação, tendo os 2°s. RR. igualmente deduzido pedido reconvencional.
Assim, o 1° R. deduziu a excepção da incompetência absoluta do Tribunal Judicial de Almada, a ilegitimidade activa dos AA., a caducidade do direito de preferência, nos termos do disposto nos artigos 1410°, n°. 1 do C. Civil e 14°, n°.2, do C.P.T.A. e por falta de depósito do preço no prazo legal, concluindo ainda pela improcedência da acção pela inexistência do direito de preferência dos AA. sobre a venda de cada uma das fracções de que são arrendatários, porquanto o negócio da venda incidiu sobre a totalidade do prédio e, não, sobre fracções individualizadas do mesmo.
Os 2°s. RR. deduziram igualmente excepção de caducidade do direito de preferência, por falta de depósito do preço no prazo legal, a caducidade do direito de interporem a acção com fundamento no facto de os AA., ao procederem ao pagamento das rendas, sem qualquer reserva, reconhecerem e aceitarem a qualidade de proprietários e simultaneamente de senhorios dos RR., extinguindo-se, assim, o direito de acção, actuando também, e com esse fundamento, com abuso de direito, na vertente de venire contra factum proprium.
Deduziram ainda pedido reconvencional contra o 1° R. pedindo, no caso da procedência da acção, a condenação daquele no pagamento aos 2°s. RR. de indemnização no valor de € 109 307,22, correspondente à cláusula penal prevista no contrato promessa, pelo incumprimento parcial definitivo do referido contrato promessa de compra e venda relativo às fracções autónomas de que os AA. são arrendatários ou, em alternativa, serem os AA. e o 1° R. condenados a pagar aos 2°s. RR. os valores pagos pela transmissão a seu favor das fracções autónomas, incluindo o pagamento do preço, actualizado com base no índice de desvalorização monetária acrescidos de juros de mora calculados desde a data da sua disponibilização e até efectivo pagamento, e ainda os custos de registos, impostos e demais taxas, a apurar, se for caso disso, em execução de sentença, acrescidos dos respectivos juros de mora, calculados desde a data dos respectivos pagamentos e até efectivo ressarcimento.
Em articulado de resposta, os AA. pugnaram pela improcedência de todas as excepções deduzidas e pela inadmissibilidade do primeiro pedido reconvencional deduzido e pela absolvição do segundo pedido contra eles deduzido.
Por despacho proferido a fls. 485 e segs. dos autos, foi julgada procedente a excepção de incompetência absoluta do Tribunal e, em consequência, foram os RR. absolvidos da instância.
Interposto recurso, por acórdão de 09/12/2010 proferido pelo Tribunal de Conflitos, foi julgado competente este Tribunal para julgar a presente acção (cfr. fls. 524 e segs.).
Foi dispensada a audiência preliminar, sendo proferido despacho saneador, no qual foram julgadas improcedentes as excepções de ilegitimidade dos AA. para a acção, sendo estes considerados parte legítima, a excepção da caducidade do direito dos AA. exercerem a preferência e a excepção de caducidade do direito dos AA. na interposição da acção.
Tendo os 2°s. RR. invocado ainda a excepção de caducidade do direito de preferência dos AA. com fundamento no facto de ter sido ultrapassado o prazo de seis meses a que alude o artigo 1410° do C. Civil, dado que em 17/11/2005 a Direcção Geral do Património ter informado os AA. dos elementos essenciais do negócio e de a presente acção ter entrado em juízo somente a 23/04/2007, foi o conhecimento de tal excepção relegado para final, assim como também a questão suscitada pelos RR. de abuso de direito.
Foi admitido o pedido reconvencional.
Procedeu-se à selecção da matéria de facto assente e organização da base instrutória, que sofreram reclamação, vindo a mesma a ser parcialmente procedente (cfr. fls. 662 a 664)».
Realizada a audiência de discussão e julgamento, foi proferida sentença, absolvendo o réu Ministério do Estado e das Finanças da instância reconvencional e julgando improcedentes as excepções de caducidade do direito de preferência dos autores e do direito de acção por abuso de direito, tendo, a final, a acção sido julgada totalmente procedente, decidindo-se nos seguintes termos:
a) Declarar que os Autores são arrendatários, respectivamente, das fracções correspondentes ao R/C Dt.º, 1º Dt.º, 3º Esqº. e 3º Dt.º do prédio sito na P…, nº. …, em A… e que gozam do direito de preferir na sua venda feita pelo Réu Ministério de Estado e das Finanças aos Réus F.P. e I.R., a Autora A.B. pelo preço de € 8.356,82 (oito mil trezentos e cinquenta e seis Euros e oitenta e dois Cêntimos) e os restantes Autores pelo preço de € 9.359,64 (nove mil trezentos e cinquenta e nove Euros e sessenta e quatro Cêntimos), por cada fracção, assim adquirindo o direito de propriedade das mesmas;
b) Condenar todos os Réus a absterem-se de praticar quaisquer actos que ofendam ou colidam com os direitos dos Autores sobre as fracções referidas em a) da parte decisória e a promoverem o cancelamento do registo predial da propriedade incidente sobre as respectivas fracções a favor dos 2ºs Réus;
c) Absolver os Autores/reconvindos do pedido contra eles deduzido.
Inconformados, os réus interpuseram recursos daquela sentença, no entanto, o interposto pelo M.ºP.º em representação do Estado, foi julgado deserto, por falta de alegações.
Produzidas as alegações e colhidos os vistos legais, cumpre decidir.
2 – Fundamentos.
2.1. Na sentença recorrida consideraram-se provados os seguintes factos:
a) Os AA. celebraram ou sucederam, consoante os casos, em contratos de arrendamento celebrados com D. em 01.08.1967, 01.04.1963, 01.07.1970 e 01.01.1966 respectivamente e destinam os fogos arrendados a habitação própria - al. A) dos factos assentes.
b) Acontece, porém, que esta faleceu a 13 de Junho de 2000 sem ter deixado herdeiros ou disposição testamentária - al. B) dos factos assentes.
c) Foi intentada pelo Ministério Público acção de liquidação em beneficio do Estado da herança aberta pelo seu óbito, que correu os seus termos na 2.ª Secção da 8.ª Vara Cível da Comarca de Lisboa - al. C) dos factos assentes.
d) Corridos os trâmites legais foi proferida decisão, nos termos da qual foi declarada vaga a herança para o Estado - al. D) dos factos assentes.
e) Em Março de 2005, todos os AA. receberam um ofício da Direcção Geral do Património informando que foi atribuída a esta a gestão do prédio e solicitando diversas informações sobre a situação do arrendamento, nomeadamente:
a) indicação da data a partir da qual a renda passou a ser paga na Caixa Geral de Depósitos;
b) data do início da relação arrendatícia com a primitiva proprietária;
c) envio de cópia do último depósito da renda - al. E) dos factos assentes.
f) Todos os AA. responderam aos citados ofícios, prestando as informações solicitadas - al. F) dos factos assentes.
g) Em Outubro de 2005, cada um dos AA. recebeu um oficio da Direcção-Geral do Património informando-os que, entre os direitos e obrigações transferidos para a esfera patrimonial do Estado, na sequência da decisão proferida pela 8.ª Vara Cível de Lisboa, constava o contrato-promessa de compra e venda celebrado em 21 de Dezembro de 1998, entre a primitiva proprietária e F.P., nos termos do qual aquela prometeu vender a este todas as fracções que viessem a resultar da constituição da propriedade horizontal, e que se encontravam arrendadas, com excepção da cave esquerda - al. G) dos factos assentes.
h) Refere, ainda, o citado ofício enviado aos AA. que, ''(...) pelo Despacho n.° 407/05-SETF, de 12 de Julho de 2005, a Senhora Secretária de Estado do Tesouro e Finanças concordou com o entendimento de que o Estado deveria assumir a responsabilidade patrimonial decorrente da celebração do referido contrato, e, nessa sequência, autorizou a alienação (...) das fracções autónomas habitadas pelos Requerentes "(…) por ajuste directo, ao abrigo do n.° 2 do artigo 10.° do Despacho Normativo n.° 27-A/2001, de 31 de Maio, com as alterações introduzidas pelo Despacho Normativo n.s 29/2002, de 26 de Abril e pelo Despacho Normativo n.° 30-A/2004, de 30 de Junho, ao Sr. F.P., para cumprimento do referido contrato-promessa de compra e venda." - al. H) dos factos assentes.
i) Imediatamente após recepção dos citados ofícios todos os AA. dirigiram cartas à Direcção-Geral do Património solicitando informação detalhada sobre a venda, nomeadamente no que respeita ao preço e condições de pagamento - al. I) dos factos assentes.
j) Mais informaram aquela Direcção-Geral que nem a primitiva proprietária, nem a Direcção-Geral do Património lhes comunicaram o propósito de venda do imóvel a terceiros, o projecto de venda e sequer as condições essenciais relativas ao negócio, como sejam: preço e condições de pagamento - al. J) dos factos assentes.
k) A tais cartas respondeu a Direcção Geral do Património, por ofícios datados de 27 de Outubro de 2005, informando que" (...) que as condições de venda da fracção, designadamente quanto ao preço, foram as transferidas para o Estado por força do contrato-promessa de compra e venda celebrado em …/…/… (...)" - al. L) dos factos assentes.
l) De acordo com o referido contrato promessa de compra e venda as fracções autónomas que viessem a resultar da constituição do imóvel em propriedade horizontal, com excepção da que viesse a corresponder à cave esquerda, foram prometidas vender aos 2.° R. marido pelo preço total de Esc. 16.000.000 (dezasseis milhões de escudos), a ser pago da seguinte forma:
a) Esc. 1.000.000$00, na data da assinatura do contrato:
b) Esc. 4.500.000$00 durante o ano de 1999;
c) Esc. 9.000.000$00 através da realização de obras de reparação e remodelação a efectuar na cave esquerda;
d) Esc. 1.500.000$00 na data da escritura de compra e venda a realizar até 31 de Dezembro - al. M) dos factos assentes.
m) Nesses ofícios, a Direcção-Geral do Património não informa se as condições de pagamento vencidas até morte da primitiva arrendatária foram cumpridas nem quais as condições observadas pelo 2.° R. marido aquando da aquisição da propriedade do imóvel - al. N) dos factos assentes.
n) Os AA. voltaram a dirigir-se à referida Direcção-Geral do Património solicitando que esta os informasse, com rigor acerca de:
a) qual o valor unitário atribuído no título translativo de propriedade a cada uma das fracções autónomas;
b) quais as condições de pagamento estabelecidas à data da transmissão da propriedade - al. O) dos factos assentes.
o) Mais solicitaram que, ao abrigo do disposto no artigo 62.º do Código do Procedimento Administrativo, lhes fossem passadas certidões dos seguintes documentos:
a) despacho de arrematação do imóvel a F.P.;
b) título translativo de propriedade - al. P) dos factos assentes.
p) A Direcção-Geral do Património dirige novos ofícios aos AA., em 16 de Novembro de 2005, informando que não foi atribuído um valor a cada fracção, dado que o contrato promessa de compra e venda teve por objecto a totalidade do prédio por um montante global - al. Q) dos factos assentes.
q) Aos quais juntou certidões do despacho n.° 407/05-SETF, de 12 de Julho de 2005, proferido pela Senhora Secretária de Estado do Tesouro e Finanças, autorizando a alienação do imóvel em causa e a adopção da modalidade de ajuste directo, nos termos e com os fundamentos constantes da informação n.º 2005-SDG1-145 prestada pela Direcção-Geral do Património - al. R) dos factos assentes.
r) Bem como certidões do despacho de adjudicação do imóvel em causa ao 2.º R., perpetrado em 29 de Setembro de 2005 pela Subdirectora-Geral do Património - al. S) dos factos assentes.
s) E, ainda, do Título de Alienação por Ajuste Directo n.° 192 de 13 de Outubro de 2005, nos termos do qual as fracções autónomas arrendadas aos AA. e as demais fracções autónomas que integram o imóvel em causa, com excepção da que corresponde à cave esquerda, foram adjudicadas, por ajuste directo, ao 2° R. marido, pelo preço de € 79.807,66 (setenta e nove mil oitocentos e sete euros e sessenta e seis cêntimos), tendo este pago, na referida data, o valor em falta, de € 7.481,97 - al. T) dos factos assentes.
t) Inconformados com o facto de a propriedade das fracções em que residem, e de que são inquilinos, haverem sido transmitidas a um terceiro sem que lhes tivesse sido dada a possibilidade de exercerem o direito de preferência, os AA., em conjunto com os demais inquilinos, apresentaram junto da Subdirectora-Geral do Património, em 18 de Novembro de 2005, e ao abrigo da alínea a), do n° 2 do artigo 158.° do Código do Procedimento Administrativo RECLAMAÇÃO do acto de adjudicação por ela praticado a 29 de Setembro, procurando, por essa forma, a revogação do mesmo, pela via administrativa - al. U) dos factos assentes.
u) Através da referida Reclamação, os AA. solicitaram à Subdirectora Geral do Património que:
a) Procedesse, ao abrigo do disposto no artigo 138.° e 141.° e com os efeitos previstos no número 2 do artigo 145 °, todos do Código do Procedimento Administrativo, à revogação do acto de adjudicação das fracções autónomas acima identificadas que integram o prédio sito na Cova da Piedade, na P…, n.° 5 ao 2.° R. e à consequente extinção do titulo de alienação a que o mesmo deu lugar;
b) Ordenasse a notificação dos arrendatários preferentes, nos termos e para os efeitos do disposto no número 6 do artigo 10.° do Despacho Normativo n.° 27-A/2001, de 31 de Maio, na redacção que lhe foi dada pelo Despacho Normativo n.° 30-A/2004, de 30 de Junho - al. V) dos factos assentes.
v) A Reclamação apresentada pelos AA. não mereceu qualquer resposta/decisão - al. X) dos factos assentes.
w) Intentaram, então, os AA., contra o 1.° R., uma acção administrativa destinada a obter a impugnação do acto de adjudicação da propriedade das fracções que integram o imóvel em que residem e de que são inquilinos ao 2.° R., que correu os seus termos sob o n.° … no Tribunal Administrativo e Fiscal de A…, no qual este participou na qualidade de contra-interessado - al. Z) dos factos assentes.
x) Por sentença data de 06/03/2007 o Tribunal Administrativo e Fiscal de A… declarou-se incompetente em razão da matéria para conhecer daquela acção e absolveu o 1º R. F.P. da instância, notificada às partes por oficio datado de 11/04/2007 - al. AA) dos factos assentes.
y) Os AA. intentaram a presente acção em 09 de Maio de 2007 - al. AB) dos factos assentes.
z) Os AA. foram informados em 17 de Novembro de 2005 pela Direcção Geral do Património dos elementos essenciais do negócio de alienação das fracções autónomas como consta das alíneas p), q), r) e s) – resposta ao ponto 1° da base instrutória.
aa) Os AA. jamais foram notificados do acto de autorização da alienação, pela modalidade de ajuste directo, praticado pela Senhora Secretária de Estado do Tesouro e Finanças para, querendo, exercerem o direito de preferência previamente à adjudicação provisória do imóvel referida nas alíneas g), h), p) e s) - resposta ao ponto 3° da base instrutória.
ab) Os AA. jamais foram notificados verbalmente ou por escrito pela primitiva proprietária D. ou pelo 1° R. do teor do contrato promessa de compra e venda referido na alínea I) para, querendo, exercerem o direito de preferência na alienação do imóvel - resposta ao ponto 4° da base instrutória.
ac) Os 2°s. Réus pagaram à promitente vendedora a quantia referida na alínea b) da letra l) dos factos provados - resposta ao ponto 8° da base instrutória.
ad) Em Outubro de 2005, os 2°s. Réus pagaram à Direcção Geral do Património, a título do remanescente do preço acordado no contrato promessa, a quantia de € 7 481,97 - resposta ao ponto 9º da base instrutória.
2.2. Os recorrentes rematam as suas alegações com as seguintes conclusões:
1) A sentença "a quo" decorre da celebração do contrato promessa de compra e venda sobre a totalidade do prédio em … de … de …, entre a primitiva proprietária e promitente vendedora, D., e os 2ºs Réus, promitentes compradores.
2) A promitente vendedora veio a falecer antes da celebração da escritura pública de compra e venda.
3) A herança da primitiva proprietária D. veio a ser declarada vaga sendo o Estado constituído seu único herdeiro.
4) O 1° Réu Estado limitou-se como herdeiro, a cumprir as obrigações da primitiva proprietária pelo que a notificação para exercício do direito de preferência por parte dos AA estava excluído das obrigações assumidas por força da herança.
5) O prédio objecto do contrato promessa só podia ser alienado na totalidade, em cumprimento do mesmo contrato promessa.
6) Ao conceder que o herdeiro, Estado, não tem de cumprir as obrigações resultantes do contrato promessa a que estava vinculado o autor da herança erra a douta sentença sobre os pressupostos de facto e de direito violando o n01. do artigo 412°, do Código Civil.
7) O prédio não estava em propriedade horizontal à data da celebração do contrato promessa pelo que a primitiva proprietária, não podia dar preferência, aos arrendatários, sobre cada uma das fracções arrendadas.
8) Os arrendatários - em abstracto - titulares do direito de preferência relativamente ao local arrendado, não podiam preferir , na compra de cada fracção porque o objecto da venda prometida, pelo contrato promessa celebrado ente a primitiva proprietária e os 2°s RR, não era cada uma das fracções individualizadas, mas e tão só, a totalidade do prédio.
9) Na esteira da melhor doutrina, nomeadamente, Oliveira Ascensão, não pode haver direito de preferência sobre o local arrendado se a venda incide sobre todo o prédio.
10) Na acção cuja sentença se encontra sindicada não foi reclamado o direito de preferência sobre a totalidade do prédio, por nenhum dos arrendatários, AA, nem a acção foi proposta, pelos mesmos arrendatários invocando o direito de preferência, sobre a totalidade da venda do prédio, objecto do contrato celebrado entre a primitiva proprietária e os 2°s RRs.
11) Estatui o artigo 419° do Código Civil "Pertencendo simultaneamente a vários titulares o direito de preferência só pode ser exercido por todos em conjunto; mas se o direito se extinguir em relação a algum deles ou algum declarar que não quer exercer acresce o seu direito aos restantes".
12) Não foi porém o que sucedeu - cada um dos arrendatários achou –se titular do direito de preferência da fracção por si habitada
13) Apesar de cada um dos arrendatários ser titular do direito de preferência na compra da totalidade do prédio, apenas pretenderam exercer o direito de preferência relativamente às fracções que habitam, individualmente consideradas e nunca relativamente à totalidade do prédio.
14) Ao conceder que os arrendatários têm direito de preferência na venda das fracções que habitam, decorrente do contrato promessa em apreço, viola a douta sentença o disposto no n°1 do artigo 419° do Código Civil, posto que do contrato promessa consta venda do prédio na sua totalidade.
15) O nº1 do artigo 416° do Código Civil consagra: " Querendo vender a coisa que é objecto do contrato promessa, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as clausulas do respectivo contrato."
16) De acordo com esta norma o vendedor está obrigado a comunicar ao titular do direito de preferência o projecto de venda e as respectivas cláusulas.
17) O projecto da venda objecto do contrato promessa é o prédio na sua totalidade, constando das cláusulas as obrigações dos promitentes compradores, nomeadamente, o preço global.
18) Daí que o direito de preferência, sobre a venda do prédio, decorrente do contrato promessa não possa incidir sobre cada uma das fracções em que os AA. habitam.
19) Como não pode incidir sobre valores parciais correspondentes a cada uma das fracções.
20) O direito de preferência tal nos termos sustentados pela douta sentença não existe face ao contrato promessa sindicado nos autos a cujo cumprimento o 1º Réu estava vinculado.
21) Com efeito quer a venda de fracções autónomas quer a determinação de preços parciais não correspondem às cláusulas do contrato promessa celebrado entre a primitiva proprietária e os 2°sRRs.
22) Ao decidir, ficcionando que o direito de preferência decorrente do contrato promessa deve incidir sobre fracções autónomas, determinando o pagamento de preços parciais, erra a douta sentença sobre os fundamentos de facto e de direito aplicável.
23) Consequentemente, viola a douta sentença o disposto no n°1 do artigo 416° do Código Civil.
Conclui - se em conformidade por improcedente e não provado o direito de preferência reconhecido a cada um dos AA. na venda, de fracções autónomas, por preços parciais.
Nestes termos e demais de direito que V. Ex.ª suprirá deve a douta sentença ser revogada, com as consequências legais.
2.3. Os recorridos contra-alegaram, concluindo nos seguintes termos:
1. Vem o presente recurso interposto da sentença proferida nos autos ora em crise, que julgou a acção totalmente procedente, decidindo assim declarar os Autores, ora Recorridos, arrendatários das fracções correspondentes ao R/C Dto, l." Dto, 3.° Esq. e 3.° Dto. do prédio sito na P…, n.º 5, em A… e, assim, que estes gozam do direito de preferir na sua venda feita pelo Réu Ministério de Estado e das Finanças aos aqui Recorrentes, condenando todos os Réus a absterem-se de praticar quaisquer actos que ofendam ou colidam com os direitos dos Recorridos sobre as referidas fracções e a promoverem o cancelamento do registo predial da propriedade incidente sobre as mesmas a favor dos Recorrentes.
2. Para tanto, os Recorrentes alegam a inadmissibilidade de os Recorridos exercerem o direito de preferência na venda de fracções concretas que lhes foram locadas, uma vez que o prédio foi alienado na sua totalidade, bem como que não tinha de ser efectuada a comunicação para preferência àqueles últimos, porquanto o prédio não se encontrava em propriedade horizontal à data da celebração do contrato-promessa de compra e venda.
3. Porém, resultou provado que o imóvel foi objecto de contrato promessa de compra e venda em … de … de ….
4. Resultou também provado que no contrato-promessa era feita referência às "fracções autónomas que viessem a resultar da constituição do imóvel em propriedade horizontal", constituição essa que foi efectuada em 13 de Abril de 1999, conforme resultou, também, provado.
5. Temos assim que, como bem expresso na douta sentença proferida pelo Tribunal a quo, cada fracção do imóvel ganhou autonomia própria, no sentido de cada uma delas poder ser objecto de direitos reais autónomos, como seja, in casu, o direito de preferência a exercer pelos respectivos arrendatários, em momento anterior à alienação do imóvel, a qual apenas ocorreu em … de … de ….
6. Era, assim, forçoso que tivesse sido possibilitado aos recorridos exercerem o direito de preferência que lhes cabia em relação às respectivas fracções autónomas.
7. De todo o modo, ainda que o imóvel não estivesse constituído em propriedade horizontal à data da alienação, o que se alega sem conceder e por mero dever de patrocínio, sempre deveria ter sido dada aos ora Recorridos a possibilidade de exercerem o direito de preferência.
8. Com efeito, tal como se pode ler na douta sentença, a aposição da expressão "local arrendado'' no texto do artigo 47.°, n.° l do RAU "não refere que a preferência que se confere à alienação de objecto que exceda o local arrendado e compreende-se a razão de ser de tal normativo: o direito de preferência apenas tem a extensão do direito de arrendamento porquanto, radicando o seu fundamento neste direito ao arrendamento deverá ter a mesma extensão material deste, não podendo assim ter objecto que exceda o local arrendado. E resultando do preâmbulo do RAU que a intenção do legislador foi a de dar primazia à habitação própria, é por demais evidente que o direito de preferência no caso de alienação onerosa do "local arrendado" concedido aos arrendatários no citado artigo 47.°, n.º1, visava salvaguardar a posição dos mesmos e o direito a permanecerem nessa habitação, mas na qualidade de proprietários. Se assim não fosse, fácil seria para o senhorio defraudar a lei e a intenção do legislador, bastando nunca constituir o prédio em regime de propriedade horizontal, para depois o vender na sua totalidade a quem bem entendesse, sem ter de observar o direito de preferência do arrendatário."
9. Sendo este, também, o entendimento do Supremo Tribunal de Justiça, conforme pode ler-se no seu Acórdão de 12 de Janeiro de 2012, Processo 72/2001.L1.S1, Relator Orlando Afonso: "É que nem do preâmbulo do decreto-lei, nem da análise dos trabalhos preparatórios decorre ter o legislador tido a intenção de afastar o direito de preferência do locatário habitacional na compra e venda de todo o imóvel. Pode impressionar o facto de o legislador ter introduzido, no n°1 do art.47º, a expressão "local arrendado ", só que tal expressão não é sinónimo, apenas, de andar arrendado mas de todo o imóvel onde o arrendamento se situa. Se o legislador tinha a intenção de restringir a preferência os casos de compra e venda de prédio constituído em propriedade horizontal devia tê-lo dito no art.47º, dando-lhe redacção diversa. Não o tendo feito não pode a interpretação restringir com base em expressões de alcance dúbio (favorabilia ampliando, odiosa restringenda)."
(…)
“O direito de preferência mais do que servir a afectação do bem, conteúdo do direito principal, contem finalidades próprias que excedem aquela afectação. Assim a posição do arrendatário será necessariamente uma posição complexa, uma vez que, no seu protótipo legal, envolve um direito de gozo e um direito de aquisição. Não há subordinação, uma vez que nenhum daqueles direitos é subordinado. O que há é uma conjugação de posições paralelas. Por outro lado, embora o direito do locatário seja um direito obrigacional não podemos deixar de ter presente que o arrendamento (urbano) desempenha uma função social de extrema relevância ao proporcionar-se a outrem o uso e fruição de um bem essencial. Desde que o Homem deixou de ser arborícola, a casa (em qualquer das suas formas) tornou-se, a par da alimentação, um bem imprescindível da humanidade. A falta de habitação, a precariedade da habitação, a falta de condições da habitação ou a impossibilidade económica de aceder a uma habitação condigna constitui um dos dramas das sociedades urbanas modernas. O legislador tem procurado, deforma mais ou menos equitativa, conciliar os interesses dos locadores e dos locatários. O direito de preferência do locatário habitacional insere-se neste contexto procurando-se que este não fique à mercê de interesses económicos contingentes que possam vir a pôr em causa um direito constitucionalmente consagrado (arf.65°n01 da Constituição da República 'Portuguesa) como seja o direito à habitação. Dizer-se, como se diz no acórdão recorrido, que "a preferência do arrendatário de um local não pode ser transformada em cana de pesca para a aquisição de todo o prédio" leva a interrogarmo-nos (continuando no emprego de conceitos marítimos e piscatórios) porque razão a cana de pesca há-de servir a terceiros para pescarem nas águas territoriais dos locatários do prédio?
(...)
Em conclusão, e de acordo com a jurisprudência prevalente do STJ, temos que a preferência existe para a fracção autónoma arrendada, no caso do prédio estar constituído em propriedade horizontal, ou para todo o imóvel se este não estiver legalmente parcelado, uma vez que não havendo parcela autónoma, a preferência não pode incidir, apenas, sobre a parte arrendada, não sendo de interpretar restritivamente o art.47°n°l do RAU. A preferência na compra e venda de todo o imóvel pode ser em concorrência com outros eventuais locatários (por todos Ac. STJ 1842/04.3TVPRT.SI de 12.11.2009, in ITIJ - acórdãos do STJ)."
10. Assim, ainda que o imóvel não estivesse constituído em propriedade horizontal à data da alienação, o que se alega por mera hipótese e dever de patrocínio, sempre teria que ter sido dada a possibilidade, aos ora recorridos, de exercerem o direito de preferência, ainda que, no limite, quanto à totalidade do imóvel.
11. Contudo, tendo resultado provado que o imóvel já estava constituído em propriedade horizontal desde 1999 e que a alienação do mesmo só ocorreu em 2005, manifestamente terão de improceder as alegações dos Recorrentes, mantendo-se a sentença proferida pelo Tribunal a quo.
12. Questão esta que os Recorrentes, de forma hábil mas perceptível, desconsideram quase totalmente nas alegações de recurso a que ora se responde, omitindo totalmente tal facto nas conclusões formuladas, o que, necessária e forçosamente, não deixará de ser devidamente apreciado.
Nestes termos e nos mais de Direito, deverá ser julgado improcedente o presente recurso e confirmada na íntegra a sentença recorrida.
2.4. A única questão que importa apreciar no presente recurso consiste em saber se, no caso, os autores, arrendatários de fracções autónomas, podem exercer o seu direito de preferência, relativamente àquelas fracções, na hipótese de venda da totalidade do prédio a que as mesmas pertencem.
Na sentença recorrida considerou-se que, face à factualidade provada, o 1º réu, antes de proceder à alienação do prédio aos 2ºs réus, não deu cabal cumprimento ao dever de comunicação a que alude o art.416º, nº1, do C.Civil, aplicável ex vi do art.49º, do RAU, já que os autores, enquanto arrendatários, há mais de um ano, das fracções que lhes foram locadas pela proprietária do imóvel objecto de venda aos 2ºs réus, têm direito de preferência.
Mais se considerou que, à data da alienação do prédio, já havia sido constituída a propriedade horizontal, nada impedindo que se desse preferência aos autores, enquanto arrendatários de fracções autónomas, na alienação das referidas fracções, e que se vendessem as restantes aos 2ºs réus.
Considerou-se, ainda, relativamente à determinação pelos autores do preço pela regra da permilagem da fracção, que, atento o preceituado no art.417º, do C.Civil, deve a mesma proceder nos termos pretendidos, porquanto, além de proporcional, não foi sequer questionado pelos réus tal montante.
Para, depois, se concluir, naquela sentença, que os autores, na sua qualidade de arrendatários das fracções correspondentes ao R/C Dt.º, 1º Dt.º, 3º Esq.º e 3º Dt.º do prédio em questão, gozam do direito de preferir na sua venda feita pelo réu Ministério de Estado e das Finanças aos demais réus, pelo preço de € 8.356,82, relativamente à autora A.B. e pelo preço de € 9.359,64, relativamente a cada um dos restantes autores, assim adquirindo estes o direito de propriedade das mesmas.
Segundo os recorrentes, o 1º réu Estado limitou-se, como herdeiro, a cumprir as obrigações da primitiva proprietária, pelo que a notificação para exercício do direito de preferência por parte dos autores estava excluída das obrigações assumidas por força da herança.
Vejamos.
É certo que, nos termos do art.412º, nº1, do C.Civil (serão deste Código as demais disposições citadas sem menção de origem), «Os direitos e obrigações resultantes do contrato-promessa que não sejam exclusivamente pessoais transmitem-se aos sucessores das partes».
No caso dos autos, tendo a senhoria, promitente vendedora, falecido em …/…/…, foi reconhecida judicialmente a inexistência de outros sucessíveis legítimos e declarada vaga para o Estado a respectiva herança (art.2155º). Sendo que o Estado tem, relativamente à herança, os mesmos direitos e obrigações de qualquer outro herdeiro (art.2153º).
Deste modo, tendo falecido a promitente vendedora, é o herdeiro Estado que tem de cumprir o contrato promessa.
No entanto, como é sabido, do contrato promessa nasce uma obrigação de prestação de facto positivo, consistente na emissão de uma declaração de vontade correspondente a um outro negócio cuja futura realização se pretende assegurar (art.410º, nº1). Isto é, embora o contrato promessa seja um verdadeiro contrato, o mesmo não deixa de ser também um contrato preliminar ou preparatório do negócio definitivo, funcionando, pois, como um contrato de segurança ou de garantia do negócio prometido (cfr. Calvão da Silva, in Sinal e Contrato Promessa, 12ª ed., págs.17 e 19).
Trata-se, assim, de preparar o contrato final, que, por qualquer razão, as partes ainda não podem ou não querem firmar de momento. Designadamente, por inexistência da coisa, seja ela absoluta ou relativamente futura.
Ora, no caso, resulta do contrato promessa celebrado em …/…/…, junto aos autos a fls.27 e segs., desde logo, o seguinte:
- cláusula 1ª: «A primeira outorgante é dona e legítima proprietária do prédio urbano sito na Rua …, nº…, Q…, freguesia da C…, composto por 9 habitações arrendadas e 1 devoluta, ainda não constituído em regime de propriedade horizontal, descrito na Conservatória do Registo Predial de A… sob o nº….a fls.98 do Livro B 36, e inscrito na respectiva matriz predial urbana sob o artigo nº… da freguesia da C…»;
- cláusula 2ª: «Pelo presente contrato a primeira outorgante promete vender ao segundo outorgante – ou a quem este indicar – e este promete comprar, as fracções autónomas que vierem a resultar da constituição da propriedade horizontal, correspondente a toda a habitação arrendada do dito imóvel, pelo preço total de 16.000.000$00 (dezasseis milhões de escudos), ficando excluída deste contrato a fracção que vier a corresponder à Cave Esquerda, que se encontra devoluta e que a primeira outorgante vai vender a terceiros, após reparação e remodelação a efectuar por conta do 2º outorgante».
Note-se que a propriedade horizontal foi constituída no referido prédio por escritura de …/…/… (cfr. fls.201 e segs.). Isto é, cerca de 4 meses depois de ter sido celebrado o aludido contrato promessa (…/…/…) e ainda em vida da promitente vendedora, que, aliás, foi quem outorgou a escritura de constituição da propriedade horizontal.
Por conseguinte, a promitente vendedora prometeu vender as fracções autónomas que viessem a resultar da constituição da propriedade horizontal correspondente a toda a habitação arrendada do referido imóvel, apenas ficando excluída a fracção que viesse a corresponder à Cave Esquerda. E as fracções autónomas que vieram a resultar da constituição daquela propriedade foram, relativamente aos autores, as seguintes: R/C Dt.º - fracção «D»; 1º Dt.º - fracção «F»; 3º Esq.º - fracção «I»; 3º Dt.º - fracção «J». Além destas, foram, ainda, constituídas mais seis fracções: «A», «B», «C», «E», «G» e «H» (cfr. a respectiva escritura a fls.202).
Consequentemente, para cumprir o contrato promessa, o 1º réu, na qualidade de sucessor da promitente vendedora, teria que vender aos 2ºs réus todas aquelas fracções.
Porém, encontrando-se as mesmas arrendadas, designadamente, aos ora autores, o 1º réu devia comunicar a estes o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato, já que os mesmos, na sua qualidade de arrendatários das aludidas fracções autónomas, há mais de um ano, têm o direito de preferência na compra e venda desses locais arrendados, nos termos do art.47º, nº1, do RAU. É o que resulta do disposto no art.416º, nº1, aplicável ex vi do art.49º, do RAU.
O que expressamente dispõe o citado art.47º, nº1, é que o arrendatário aí referido tem o direito de preferência na compra e venda ou na dação em cumprimento do local arrendado. Isto é, se o prédio ou respectiva fracção autónoma for objecto de qualquer outro contrato, que não um daqueles, não existe direito de preferência.
Acresce que não pode equiparar-se o contrato promessa de compra e venda ao contrato de compra e venda, uma vez que aquele não tem a virtualidade de transferir a propriedade, já que, como vimos, se trata de um contrato de prestação de facto.
Daí que não competisse à promitente vendedora cumprir a obrigação de comunicação a que se refere o citado art.416º, nº1. Mas já o 1º réu, na sua qualidade de sucessor daquela e querendo cumprir o contrato promessa, tinha a obrigação de comunicar o projecto de venda aos titulares do direito de preferência, ora autores, nos termos daquele artigo.
Não se diga, pois, que a notificação para exercício do direito de preferência por parte dos autores, estava excluída das obrigações assumidas por força da herança.
E também não se diga que os arrendatários, titulares do direito de preferência relativamente ao local arrendado, não podiam preferir na compra de cada fracção, porque o objecto da venda prometida não era cada uma das fracções individualizadas, mas, tão só, a totalidade do prédio.
Na verdade, como já se referiu, o que se prometeu vender e comprar foram as fracções autónomas que viessem a resultar da constituição da propriedade horizontal, à excepção da que viesse a corresponder à cave esquerda. Ou seja, as 9 habitações arrendadas a que se alude na cláusula 1ª do contrato promessa e que vieram a constituir as fracções «B» a «J».
Assim, sendo os autores arrendatários de algumas dessas fracções, mais concretamente, das fracções «D», «F», «I» e «J», nos termos atrás referidos, e querendo o 1º réu vender todas as fracções por um preço global, estamos perante a situação expressamente prevista no art.417º, nº1.
Estabelece este último artigo que «Se o obrigado quiser vender a coisa juntamente com outra ou outras, por um preço global, pode o direito ser exercido em relação àquela pelo preço que proporcionalmente lhe for atribuído, sendo lícito, porém, ao obrigado exigir que a preferência abranja todas as restantes, se estas não forem separáveis sem prejuízo apreciável».
Ora, como refere Antunes Varela, in «Venda Judicial de Fracções Sujeitas ao Direito de Preferência do Arrendatário», Parecer publicado na C.J., Ano V, tomo I, págs.5 e segs., do confronto do texto do nº1, do art.416º com o texto do nº1, do art.417º, resultam duas coisas:
- 1ª: que havendo direito de preferência na venda de determinada coisa, a hipótese normal de funcionamento do direito é a de o dono da coisa, obrigado à preferência, querer vender a coisa, objecto da preferência, e ter já um projecto de venda concluído com terceiro;
- 2ª: que é excepcional, e encontra a definição do seu regime no art.417º, a hipótese de o dono da coisa, objecto da preferência, pretender vendê-la juntamente com outra, ou com outras, por um preço global.
Nesta 2ª hipótese, a lei permite ao preferente reduzir, se quiser, a alienação global projectada pelo dono da coisa e exercer o seu direito apenas em relação à coisa objecto da preferência, tendo em conta a parte do preço que lhe competir dentro do preço fixado no projecto global de venda. Pretendeu-se, assim, não prejudicar a essência ou pureza do direito de preferência, forçando o preferente, para salvar o seu direito, a adquirir coisas que não lhe interessam e a desembolsar para o efeito um preço superior ao previsto.
No entanto, para proteger, por outro lado, a liberdade negocial do dono das coisas, a lei concede-lhe o poder de exigir que a preferência se estenda a todas as coisas, obrigando o seu titular a preferir em tudo ou a renunciar a tudo, sempre que a alienação global por ele projectada se fundamente em alguma razão séria e objectiva, isto é, sempre que a separação das coisas lhe acarrete prejuízo apreciável.
Deste modo, tendo o 1º réu, obrigado à preferência, promovido a venda conjunta das fracções autónomas objecto da preferência com as outras fracções, tinham os autores, como titulares da preferência, a faculdade de, ao abrigo do citado art.417º, nº1, optar pela venda conjunta, estendendo a ela o seu direito, ou de requerer a separação das coisas, para exercer a sua preferência apenas sobre a coisa, objecto inicial dela.
Nada impedia, pois, que os autores, arrendatários das fracções, preferissem na compra de cada uma dessas fracções, pelo valor proporcional delas. A não ser que o 1º réu, obrigado à preferência, tivesse provado que a venda em separado envolvia um prejuízo apreciável para os seus interesses (cfr. o Acórdão do STJ, de 28/1/97, C.J., Ano V, tomo I, 77). Facto este que, todavia, nem sequer foi alegado.
Aliás, o valor proporcional das fracções de cada um dos autores, determinado pela regra da permilagem, não foi questionado pelos réus, como se refere na sentença recorrida, atrás citada. Nada impedindo que as partes acordem nesse valor proporcional (cfr. Pires de Lima e Antunes Varela, in Código Civil, Anotado, vol.I, 2ª ed., pág.344).
Não tinham, pois, os autores que invocar, no caso, o direito de preferência sobre a totalidade da venda do prédio, como pretendem os recorrentes.
E não se invoque o disposto no art.419º, nº1, já que se prevê aí o caso de o direito de preferência pertencer a vários titulares conjuntamente, a implicar que tal direito só por todos, conjuntamente, possa ser exercido. O que não é, manifestamente, o caso dos autos, uma vez que cada autor é arrendatário da respectiva fracção autónoma, sendo cada um deles titular do direito de preferência na compra e venda de cada um dos locais arrendados (cfr. o art.47º, do RAU).
E também não se alegue que o direito de preferência não existe face ao contrato promessa e que, tendo em conta as cláusulas deste, não pode aquele direito ser reconhecido a cada um dos autores na venda de fracções autónomas, por preços parciais.
Assim, como já se referiu, a cláusula 2ª daquele contrato alude expressamente às fracções autónomas que vierem a resultar da constituição da propriedade horizontal. Por outro lado, como salienta Pinto Furtado, in Manual do Arrendamento Urbano, 3ª ed., págs.650 e segs., é incontestável que o direito de preferência respeita ao contrato definitivo, pelo que, quanto ao direito de preferência do arrendatário, o promissário terá, no momento da celebração daquele contrato, de se sujeitar ao exercício da preferência pelo respectivo titular, visto que a promessa, em geral, é apenas obrigatória da celebração de um contrato futuro.
Estamos, pois, perante direitos legais de preferência, que são direitos reais de aquisição, destinados, no caso, a proporcionar o acesso à propriedade a quem está a fruir os bens ao abrigo de um direito pessoal de gozo tendencialmente duradouro (arrendatários de fracções autónomas de prédio urbano – art.47º, do RAU).
Sendo que ao proprietário não lhe é retirado o direito de alienar parte do prédio ou a sua totalidade, mas apenas se lhe impõe que, tanto por tanto, venda ao arrendatário. Trata-se de uma restrição ao seu direito de liberdade contratual, que se justifica pelo facto de o arrendatário já deter o uso do local arrendado, que integra uma parte do prédio.
Haverá, assim, que concluir que, no caso, os autores, arrendatários de fracções autónomas, podem exercer o seu direito de preferência, relativamente àquelas fracções, na hipótese de venda da totalidade do prédio a que as mesmas pertencem.
Deste modo, não tendo o 1º réu, obrigado à preferência, cumprido o dever de comunicar aos autores, titulares de direitos de preferência, o projecto de venda e as respectivas cláusulas, têm estes o direito de haverem para si as fracções alienadas, através da respectiva acção de preferência (arts.416º e 1410º, aplicáveis ex vi do art.49º, do RAU).
Por isso que, face à matéria de facto dada como provada, não podia a presente acção de preferência deixar de ser, como foi, julgada procedente.
Improcedem, destarte, as conclusões da alegação dos recorrentes, não merecendo, pois, qualquer censura a sentença recorrida.
3 – Decisão.
Pelo exposto, nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a sentença apelada.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 1 de Abril de 2014
Roque Nogueira
Pimentel Marcos
Tomé Gomes |
