ACÓRDÃOS DO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA
I-RELATÓRIO
I…, S.A. instaurou a presente ação declarativa, sob a forma de processo ordinário, contra A…, S.A, alegando para o efeito e em síntese que:
- Em 28-02-2002 a Autora celebrou com a Ré um contrato-promessa de arrendamento comercial, no âmbito do qual prometeu dar de arrendamento à Ré três frações autónomas do prédio sito na Rua ….
- Em 02-01-2003 Autora e Ré celebraram o contrato definitivo, no âmbito do qual a primeira, na qualidade de locadora, deu de arrendamento à Ré as frações autónomas designadas pelas letras “Q”, “R” e “S” do prédio sito na Rua …, pelo prazo de dez anos, com início em 01-03-2002.
- A Ré fez obras no locado, tendo unido fisicamente as três frações autónomas, através da eliminação das ligações verticais e paredes divisórias que separavam as frações, eliminação das quatro instalações sanitárias das frações “R” e “S”, duas escadas de ligação nessa frações entre o piso do rés-do-chão das lojas e a respetiva cave, e as paredes divisórias existentes quer no piso do rés-do-chão quer na cave, tendo ainda alterado todas as infraestruturas técnicas (sistemas de eletricidade, águas, esgotos e deteção de incêndio), na sua configuração inicial, demolindo ainda a parede ao nível do terraço da fração “Q”.
- A Ré não desocupou o locado em Fevereiro de 2011, tendo permanecido no local durante mais um ano, pagando a correspetiva renda, tendo denunciado o contrato com efeitos em 28-02-2012.
- Na data do termo do contrato a renda mensal correspondia ao montante de € 7.615,53.
- Aquando da denúncia do contrato a Autora alertou a Ré para a necessidade da mesma devolver o locado no estado em que se encontrava inicialmente, com as três frações autónomas fisicamente separadas, tendo aceitado a devolução do locado em 28-02-2012 sob ressalva, dado a Ré não ter procedido à devolução das três frações autónomas com a separação física reposta.
- Desde 28-02-2012 a Autora encontra-se na posse das três frações autónomas, unidas e sem qualquer separação entre elas, num espaço amplo como se fossem uma única loja, o que tem constituído obstáculo ao seu arrendamento, tendo a Autora recolocado as três frações autónomas no mercado imobiliário para arrendamento, pela renda mensal de € 7.615,53, não manifestando os interessados que abordam a mediadora imobiliária interesse em arrendar a totalidade das frações.
- As frações autónomas no estado em que a Ré as deixou não são passíveis de arrendar, por se encontrarem unidas e deterem uma área exageradamente grande para as necessidades do mercado, estando a Autora impedida de auferir um valor de renda mensal de € 7.615,53 desde 28-02-2012, dada a inação da Ré em repor o locado na sua configuração inicial.
- Os trabalhos de reposição das três frações autónomas na sua configuração inicial, estão orçados em € 89.271,38, acrescido de IVA, no total de € 109.803,79.
Conclui pedindo a condenação da Ré a pagar à Autora:
- O custo da obra necessária à reposição do locado no seu estado e configuração iniciais, provisoriamente orçamentado em € 109.803,79.
- O montante de € 22.846,59, correspondente às rendas que a Autora deixou de auferir nos meses de Março, Abril e Maio de 2012, por impossibilidade de voltar a arrendar o locado, em virtude da não reposição do mesmo por parte da Ré, no seu estado e configuração iniciais.
- O montante que vier a ser apurado, à razão mensal de € 7.615,53, pelo tempo em que se mantiver a impossibilidade da Autora voltar a arrendar o locado, em virtude da não reposição do mesmo por parte da Ré, no seu estado e configuração iniciais.
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Citada a Ré regularmente, apresentou contestação.
Para o efeito, sustentou em síntese que:
- Aquando da celebração do contrato-promessa de arrendamento e do contrato de arrendamento, Autora e Ré estipularam apenas um montante de renda único para as três frações autónomas, sem qualquer diferenciação entre as frações ou qualquer indicação da renda corresponder à soma de três quantias iguais ou diferentes entre si.
- As obras realizadas pela Ré foram efetuadas com o conhecimento e aceitação da Autora, tal como expressamente previsto nas cláusulas sexta e sétima do contrato-promessa de arrendamento, sendo tais obras pressuposto da celebração do contrato de arrendamento por parte da Ré.
- Não recai sobre a Ré a obrigação de devolver as frações autónomas de forma individualizada uma vez que a Ré prometeu tomar de arrendamento as três frações no pressuposto e intenção de uni-las e usá-las como se de uma só se tratasse, intenção e projeto aprovados pela Autora, o que levou à realização das obras e consequente celebração do contrato de arrendamento, clausulando uma renda única e indivisível, tendo a Autora tratado as frações na redação do contrato como se de uma só se tratasse; e, quando as partes celebraram o contrato de arrendamento as frações já se encontravam unidas entre si e na forma que hoje se apresentam, tendo Autora e Ré contratualizado que seriam as mesmas devolvidas no estado em que foram recebidas, e que as benfeitorias passariam para propriedade da Autora, não podendo ser retiradas pela Ré.
- O contrato de arrendamento só foi consumado porque as obras foram realizadas e de acordo com a autorização da Autora, tendo as obras sido realizadas por uma empresa conhecida da Autora.
- A Autora nunca solicitou à Ré que procedesse à legalização camarária, alteração da propriedade horizontal ou alteração matricial e registral em consequência das obras realizadas.
Termina concluindo no sentido da improcedência da ação, com a consequente absolvição da Ré dos pedidos.
No articulado de contestação peticionou ainda a Ré a condenação da Autora como litigante de má-fé em multa e indemnização não inferior ao valor igual a uma renda.
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Na réplica pronunciou-se a Autora no sentido da improcedência do pedido de condenação em litigância de má-fé, nos exatos termos de fls. 98-99.
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Proferido despacho saneador e selecionada a factualidade assente e a que constituiu a base instrutória, não foi objeto de reclamação.
Procedeu-se a audiência de julgamento com observância do formalismo legal, conforme se alcança das respetivas atas.
Respondeu-se à matéria de facto incluída na base instrutória pela forma constante de fls. 233 a 236, não tendo havido reclamações.
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A final, foi proferida sentença que decidiu julgar a presente ação improcedente, por não provada, e, em consequência, absolver a Ré A…, S.A. do pedido formulado pela Autora I…, S.A.
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Inconformada com o teor da sentença, dela interpôs recurso a Autora, concluindo da forma seguinte:
A Do recurso
1. O presente recurso tem como fundamento:
a) omissão e erro de interpretação na apreciação da matéria de facto;
b) incorreta aplicação das regras de direito, máxime as constantes da alínea i) do nº 1 do artigo 1038º e do nº 1 do 1043º, ambos do Código Civil.
B Da sentença
1. A sentença em análise considerou não haver obrigação da R., enquanto ex- inquilina da A., de compensar esta última, após a cessação do arrendamento, pela não reposição do locado na sua configuração inicial porquanto:
a) as obras realizadas no locado foram autorizadas pela senhoria (A.);
b) as obras foram realizadas antes da celebração do contrato de arrendamento;
c) as partes convencionaram que as obras autorizadas ficariam pertença das frações.
C Da omissão na apreciação da matéria de facto
1. Por despacho ditado para a ata no decurso da audiência de julgamento, na sessão de 2013-04-04, a Mama. Juíza do Tribunal de 1ª Instância, tendo tido conhecimento que as obras de reposição do locado se encontravam em curso, por se afigurar útil à descoberta da verdade e à boa decisão da causa, notificou a A. “concretizar quais as obras que até à data foram efectuadas, juntando ainda documento comprovativo do orçamento com base no qual as mesmas estão a ser executadas, bem como do pagamento que eventualmente tenha sido já efetuado.”
2. No cumprimento de tal despacho, a A. juntou aos autos, em 11/04/2013 (requerimento interposto via Citius com o nº de entrada 4593291), os documentos comprovativos da adjudicação e decurso da obra e do seu custo orçamentado, no valor de € 89.271,38.
3. Tal facto – levado aos autos pela A. a pedido do próprio tribunal – foi completamente obliterado e ignorado na sentença em análise.
4. Ainda que, eventualmente, como mero facto instrumental, deveria ainda assim ser o mesmo considerado, por ser absolutamente relevante para a boa decisão da causa.
5. Tal facto retira toda a dose de incerteza e, consequentemente, de indefinição, que a decisão encerra quanto à matéria do primeiro pedido formulado pela A., conduzindo à liquidez da condenação da R. quanto ao custo da reposição do locado
6. Esta omissão quanto á matéria de facto é fundamento de alteração da decisão inserta na sentença.
D- Do erro de interpretação da matéria de facto
1. A sentença em análise estriba-se - para considerar não haver obrigação da R. de compensar a A do custo de reposição do locado - nos seguintes dois argumentos:
a) as obras realizadas no locado foram autorizadas pela senhoria (A.); b) as obras foram realizadas antes da celebração do contrato de arrendamento;
2. E isto porque resulta provado que (i) as obras foram autorizadas pela A. e (ii) foram-no no contrato promessa de arrendamento, ou seja, em momento anterior à celebração do contrato de arrendamento.
3. Esta interpretação da matéria de facto peca por ser parcial e por isso incorreta.
4. Resulta provado que:
a) Pontos 1 e 2 da fundamentação da matéria de facto: A. e R. celebraram um Contrato Promessa de Arrendamento onde: i. estipularam a promessa de arrendamento de três frações autónomas ii. consignaram a autorização da A. para a R. fazer obras para instalação de balcão comercial
iii. consagraram a retroatividade do arrendamento definitivo à data da celebração do contrato promessa
b) Ponto 3 da fundamentação da matéria de facto: está provado que A. e R. celebraram um Contrato de Arrendamento tendo por objeto o arrendamento de três frações autónomas
5. Não obstante ter sido (i) dada autorização para a realização das obras unindo fisicamente as três frações e (ii) tal ter ocorrido na promessa celebrada antes da outorga do contrato de arrendamento, as partes ainda assim quiseram estipular o arrendamento definitivo tendo por objeto as três frações autónomas como tal, distintas entre si e como tal identificadas.
6. Tal facto foi completamente obliterado pela sentença em análise, cuja decisão sobrepõe a (i) autorização para as obras e (ii) a sua anterioridade ao arrendamento à vontade das partes tal como estipulada no contrato de arrendamento definitivo.
7. A sentença em análise presume uma vontade ou animus das partes contra a letra que as mesmas hipostasiaram no contrato, o que é ilegal porque não assente numa correta (integral) interpretação da matéria de facto.
8. Ademais resulta ainda provado (Ponto 19 da fundamentação da matéria de facto) que a A. nunca solicitou à R. a legalização (camarária, matricial e registral) da unificação das três frações autónomas.
9. Ou seja, resulta apurado pelo tribunal que as partes se ativeram a alterar o locado de um modo meramente físico ou real, não tendo prefigurado, abordado e muito menos acordado conferir carácter ou natureza jurídico-legal, em termos urbanísticos, matriciais e registrais a tal alteração.
10. Pelo que se conclui que, não obstante a autorização para as obras e a sua anterioridade ao arrendamento, as partes nunca quiseram alterar definitivamente o locado mas tão só temporariamente (durante a vigência da locação)
11. Pelo que as partes prefiguraram e tiveram a intenção de o locado ser reposto na sua configuração inicial findo o arrendamento.
12. A sentença vislumbrou uma vontade e presumiu um facto que não só não tem assentimento na prova produzida como a contraria
13. A errónea interpretação da matéria deste conjunto de factos – (i) vontade das partes tal como se extrai literal e expressamente do contrato entre as mesmas outorgado e (ii) ausência de carácter definitivo das obras de alteração do locado - conduz à revogação da sentença em análise.
E Do erro de interpretação ou subsunção jurídica
1. A sentença em análise estriba-se também - para considerar não haver obrigação da R. de compensar a A do custo de reposição do locado – num terceiro argumento: as partes convencionaram que as obras autorizadas ficariam pertença das frações.
2. O objeto do Contrato de Arrendamento celebrado consistiu no arrendamento de três frações autónomas como tal.
3. Ou seja, não obstante as obras de ligação que a R. empreendeu com a autorização da A., a natureza venal daquelas frações (no licenciamento camarário, na matriz predial e na descrição registral predial) nunca foi alterada nem nunca houve essa intenção.
4. As lojas em causa permaneceram, pois, matricial e registralmente, como o sempre foram, ou seja, três frações autónomas independentes e distintas entre si.
5. Cessando a locação, e nos termos da alínea i) do artigo 1038º do Código Civil, deveria o locatário, ou seja, a R., “restituir a coisa locada”.
6. A “coisa locada” neste caso foram três frações autónomas e não uma só, pelo que a “coisa locada” que neste caso deveria ter sido devolvida eram três frações autónomas e não uma só.
7. A tal não obsta, como a sentença em análise refere e a que faz apelo a estipulação inserta na Cláusula Nona do Contrato de Arrendamento.
8. Consistindo as obras numa alteração transitória da configuração do locado, cabia ao Senhorio determinar, no final do arrendamento, se optava por transformar tal transitoriedade em definitividade, isto é, se classificaria ou não a alteração do imóvel como benfeitoria e a pretenderia incorporar e assumir.
9. Não foi esse o caso vertente, pois está provado (Ponto 11 da fundamentação da matéria de facto) que a A. exigiu a devolução do locado na configuração inicial.
10. A norma inserta na Cláusula Nona do Contrato de Arrendamento, atendendo ao enquadramento do negócio e a não definitividade e portanto transitoriedade da alteração da configuração inicial do locado, não se aplica, objetivamente, às obras de unificação das frações que ora estão em causa.
11. Tal norma aplicar-se-ia a outras obras que a R. quisesse fazer e viesse a ser autorizada a fazer no decurso da vigência do contrato de arrendamento e não às obras que já estavam autorizadas e feitas à data do início de tal vigência.
12. A norma inserta na Cláusula Nona do Contrato de Arrendamento é uma norma enquadrável nas normas como que “gerais” ou “normalizadas”, isto é, que figuram generalizadamente no mundo contratual do arrendamento, constituindo como que “normas tipificadas” em uso corrente no mercado jurídico da locação, fazendo parte das minutas de contratos de arrendamento em uso corrente no meio.
13. Considerando o todo sistemático da negociação e contratualização entre as partes no caso concreto, é patente que as obras de alteração da configuração inicial do locado, porque (i) contratadas e executadas antes do contrato de arrendamento, e (ii) por não terem carácter definitivo mas transitório, ficaram, por vontade das partes, de fora da aplicação da estipulação da integração de obras no locado prevista na Cláusula Nona do Contrato de Arrendamento
14. A interpretação literal da norma inserta na Cláusula Nona do Contrato de Arrendamento não pode servir para consistir na “convenção” a que refere, ab initio, o nº 1 do artigo 1043º do Código Civil, tal como pretende a sentença em análise.
15. O disposto no nº 1 do artigo 1043º do Código Civil aplica-se às deteriorações pelo uso e não a obras de adaptação do prédio (Acórdão da Relação de Coimbra de 27/04/2004 (Acórdão publicado na Col. Jur., ano XII-2004, tomo II, pág. 34)
16. Pelo que a sentença em análise deve ser revogada.
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A Ré respondeu ao recurso, concluindo da forma seguinte:
Não existiu qualquer erro ou omissão de interpretação na apreciação da matéria de facto, nem
• Houve incorreta aplicação das regras de direito.
• Pois, o Apelante esqueceu um importante facto dado como provado é que é o seguinte:
o “ …, convencionando ainda as outorgantes a exclusão do direito de retenção ou de indemnização pela promitente locatária por todas as obras autorizadas, as quais passariam a ser pertença das frações autónomas objeto do contrato de arrendamento”.
• E esse esquecimento deturpou todo o raciocínio do Apelante, não enxergando aquele que a Apelada não poderia ter atitude diversa, senão aquela que teve.
• E ao contrário do que o Apelante afirma, a prova carreada para os autos, do montante gasto na alteração das frações, de nada valia, pois, o Apelante não tinha alegado nem provou como havia entregue os locados, donde se conclui de nada servir tal prova à final.
• É a interpretação do Apelante sobre os factos e sobre a matéria dada como provada que é parcial e incorreta e não a visão do Tribunal a quo.
• E finalmente não tem qualquer sentido a interpretação que o Apelante faz no que concerne à não possibilidade das obras ficarem pertença do locado, entendendo que o contrato ao referir tal pretendia referir-se a eventuais outras obras que a Apelada viesse a fazer!
• Mas quais obras? Obras futuras que se viessem a realizar? Então porque é que ao ler-se o contrato não se retira essa conclusão?
Ninguém viu que essa é a interpretação, a não ser o Apelante, pois interessa-lhe agora alegar tal, mas,
• É preciso não esquecer que estamos perante duas partes como conhecimentos acima da média e existe uma cláusula no contrato que estipula exatamente que as partes não convencionaram nada para além do que está escrito, logo,
• É uma interpretação muito rebuscada, aquela que o Apelante faz.
Conclui no sentido da manutenção da sentença do Tribunal a quo, por a mesma fazer uma correta aplicação do direito à prova produzida.
*
Colhidos os vistos legais, cumpre decidir:
*
QUESTÕES A DECIDIR:
-Do impugnação dos factos atendidos pelo tribunal.
-Se assiste à Autora o direito a exigir da Ré o custo da reposição do locado no estado inicial e o pagamento de uma indemnização pelo facto de não ter podido arrendar as três frações autónomas sem a realização de obras que as separem fisicamente;
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II – FUNDAMENTAÇÃO
A) - OS FACTOS.
Da instrução e discussão da causa resultaram provados os seguintes factos:
1 - Por documento particular datado de 28-02-2002, junto aos autos em fotocópia a fls. 10 a 13, cujo teor dou por integralmente reproduzido, a Autora, na qualidade de primeira outorgante, prometeu arrendar à Ré, segunda outorgante, que por sua vez prometeu tomar de arrendamento, três frações autónomas designadas pelas letras “Q”, “R” e “S”, correspondentes respetivamente à loja direita, loja frente e loja esquerda no rés-do-chão, com arrecadação na cave e terraço no tardoz, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua…(atualmente sito na Rua …, nºs. 4, 4-A, 4-B, 4-C, 6 e 6-A, tornejando para a Rua …, nºs. 3, 3-A, 3-B, 3-C e 5), destinadas à atividade desenvolvida pela Ré, ou por qualquer empresa na qual a Ré detenha participação social. - «al. A); certidão permanente do imóvel descrito na 1ª Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º … da freguesia de …, inscrito na matriz da referida freguesia sob o artigo …, e fotocópia da caderneta predial urbana das referidas frações autónomas, respetivamente de fls. 153 a 165 e 166 a 171).
2 - No âmbito do contrato mencionado em 1, Autora e Ré acordaram, para além do mais que:
«(…)
Cláusula 4ª
O contrato definitivo de arrendamento será celebrado após a obtenção da licença de utilização a emitir para Câmara Municipal de Loures, em prazo que não exceda a data de 30 de Dezembro de 2002, em data, hora e local a designar pelo Primeiro Outorgante, por escrito mediante um pré-aviso de 15 (quinze) dias.
Cláusula 5ª
O contrato de arrendamento será celebrado por um prazo inicial de 10 anos tacitamente prorrogável por períodos de 1 ano.
Cláusula 6ª
A partir do dia 1 do mês de Março de 2002 será paga a renda de 6.235,00€ (Seis Mil Duzentos e Trinta e Cinco Euros) data em que será também pago o valor da caução do mesmo montante.
1 – Após vistoria para obtenção de licença de utilização o Segundo Outorgante poderá iniciar as obras de adaptação a balcão comercial do mesmo, cuja realização o Primeiro Outorgante desde já autoriza, nos termos da cláusula seguinte.
Cláusula 7ª
1 – Desde já o Primeiro Outorgante autoriza o Segundo Outorgante a realizar nas frações prometidas arrendar as obras que se mostrem necessárias à instalação na mesma de um balcão comercial, desde que aquelas sejam objeto de um projeto previamente apresentado ao Primeiro Outorgante.
2 – Fica bem entendido que, em qualquer caso, o referido projeto de obras apenas poderá ser executado se o Segundo Outorgante obtiver, se necessário, o devido licenciamento pela Câmara Municipal de ….
3 – O Segundo Outorgante assume total responsabilidade pelas obras referidas nos números anteriores, respetivos custos, bem como pelo seu licenciamento, se necessário, pela Câmara Municipal de ….
4 – O Segundo Outorgante tomará posse das frações prometidas arrendar, com a finalidade de nela serem iniciadas obras com vista à instalação nas mesmas de um balcão comercial.
5 – As obras autorizadas nos termos desta cláusula ficarão, automaticamente, a fazer parte integrante das frações, não podendo o Segundo Outorgante pelas mesmas alegar retenção, nem pedir qualquer indemnização.
(…)
Cláusula 9ª
O Primeiro Outorgante obriga-se a incluir uma cláusula no contrato definitivo de arrendamento na qual se estipule que o contrato de arrendamento retroage os seus efeitos jurídicos à data do pagamento da primeira renda no valor de 6.235,00€ (Seis Mil Duzentos e Trinta e Cinco Euros), data a partir da qual se iniciará a contagem do primeiro período de vigência do respetivo contrato, isto é 10 (dez) anos.
(…)». - «al. B)».
3 - Por documento particular datado de 02-01-2003, junto aos autos em fotocópia a fls. 14 a 16, cujo teor dou por integralmente reproduzido, a Autora, na qualidade de primeira outorgante, deu de arrendamento à Ré, segunda outorgante, as frações autónomas designadas pelas letras “Q”, “R” e “S”, correspondentes respetivamente à loja direita, loja frente e loja esquerda no rés-do-chão, com arrecadação na cave e terraço no tardoz, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua …, Bloco C, freguesia e concelho de …, descrito na Conservatória do Registo Predial de …, sob o n.º …, pelo prazo de 10 (dez) anos, com início em 01 de Março de 2002, tacitamente prorrogável pelo período de um ano, destinadas à atividade desenvolvida pela Ré, ou por qualquer empresa na qual a Ré detenha participação no capital social, pela renda mensal de € 6.235,00, atualizada anualmente, a pagar no primeiro dia útil do mês anterior ao que a renda disser respeito, no domicílio da Autora ou onde aquela indicar. - «al. C)».
4 - No âmbito do contrato mencionado em 3, Autora e Ré acordaram, para além do mais que:
« (…)
SÉTIMA
1. O presente contrato poderá ser denunciado pelo SEGUNDO OUTORGANTE, desde que tal seja comunicado à outra parte com a antecedência mínima de seis meses, por carta registada com aviso de receção.
2. A antecedência referida no número anterior reporta-se ao fim do prazo do presente contrato ou das suas renovações.
OITAVA
Durante o período de vigência do presente contrato são da conta exclusiva do SEGUNDO OUTORGANTE os consumos de água, eletricidade, gás e telefone, bem como os encargos de taxas ou licenças diretamente relacionados com a atividade que o mesmo vai exercer nas frações arrendadas.
NONA
O SEGUNDO OUTORGANTE não poderá fazer quaisquer obras nos locais arrendados sem prévia autorização escrita do PRIMEIRO OUTORGANTE, sendo que as que lhe forem autorizadas ficarão, automaticamente, a fazer parte integrante das frações locadas, não podendo aquele pelas mesmas alegar retenção, nem pedir qualquer indemnização.
(…)
DÉCIMA PRIMEIRA
1. O SEGUNDO OUTORGANTE obriga-se a manter em bom estado de conservação as frações arrendadas e todos os seus pertences e a suportar o custo de quaisquer obras de reparação tornadas necessárias pelo uso que lhes der, quer estas se tornem necessárias durante a ocupação quer com a entrega no termo do contrato.
2. O SEGUNDO OUTORGANTE responde por todos os danos que, nas frações arrendadas, sejam causados quer por si, quer por seus empregados, clientes, ou cometidos por terceiros, por fogo ou caso fortuito, cabendo-lhe, em caso de danos, fazer a prova de que não é sua a obrigação de por eles indemnizar o senhorio.
(…)». - «al. D).
5 - A Ré, com autorização da Autora, uniu fisicamente, quer ao nível térreo, quer ao nível da cave, as três frações autónomas mencionadas em 1 e 3, tendo para o efeito:
- eliminadas as ligações verticais e paredes divisórias que separavam as três frações autónomas.
- eliminadas as quatro instalações sanitárias das frações autónomas designadas pelas letras “R” e “S”.
- eliminado duas escadas de ligação nas frações autónomas designadas pelas letras “R” e “S”, entre o piso do rés-do-chão das lojas e a respetiva cave, e as paredes divisórias existentes no piso do rés-do-chão e na mesma cave.
- alterado as infraestruturas técnicas – sistemas de eletricidade, águas, esgotos, deteção de incêndio – na sua configuração inicial que constava na planta do projeto de construção.
- demolido a parede da fração autónoma designada pela letra “Q”, ao nível do terraço, no exterior. - «al. E)».
6 - Por carta datada de 08-07-2010, junta aos autos em fotocópia a fls. 19, cujo teor dou por integralmente reproduzido, a Ré, comunicou à Autora, para além do mais que pretendia «denunciar o referido contrato de arrendamento com efeitos a partir de 1 de Março de 2011.». - «al. F)».
7 - A Ré não desocupou o locado em Fevereiro de 2011, tendo nele permanecido e dele continuando a fazer uso durante mais um ano, pagando a respetiva renda. - «al. G)».
8 - Por carta datada de 16-11-2011, junta aos autos em fotocópia a fls. 20, cujo teor dou por integralmente reproduzido, a Ré comunicou à Autora, para além do mais que:
«(…) pretendemos pôr fim ao contrato ao contrato de arrendamento celebrado entre nós em 02 de Janeiro de 2003.
O dito contrato foi elaborado pelo prazo inicial de dez (10) anos, e é nossa intenção denunciar o contrato, com efeitos a partir de 28 de Fevereiro de 2012, de acordo com o artigo 1098º, nº 2 e 3 do Código Civil.
Ora, por força deste último dispositivo legal, a inobservância do cumprimento do prazo de cento e vinte (120) dias constante do artigo 1098º, nº 2 Código Civil, não obsta à cessação do contrato, no entanto, obriga ao pagamento das rendas correspondentes ao período de pré-aviso em falta.
Assim, pretende a aqui Exponente efetuar o pagamento deste valor, e deste modo denunciar o contrato a partir da data supra referida. (…)». - «al. H)».
9 - Em Fevereiro de 2012 o valor da renda mensal era de € 7.615,53. - «al. I)».
10 - A Autora encontra-se na posse das frações autónomas mencionadas em 1 e 3 desde 28 de Fevereiro de 2012, unidas e sem qualquer separação entre as mesmas, num espaço amplo como se fossem uma única loja. - «al. J)».
11 - Ao receber a carta mencionada em 6, a Autora informou a Ré que a mesma teria de devolver as três frações autónomas mencionadas em 1 e 3 no estado em que se encontravam inicialmente, na sua configuração de frações autónomas separadas fisicamente, o que reiterou através de nova comunicação escrita. – (resposta ao quesito 1º).
12 - Aquando da devolução do locado em 28-02-2012, a Autora aceitou a devolução sob ressalva, em virtude das frações autónomas não estarem fisicamente separadas, na sua configuração inicial. – (resposta ao quesito 2º).
13 - A Autora colocou as três frações autónomas mencionadas em 1 e 3 no mercado imobiliário, para arrendamento, desde Abril de 2012, pela renda mensal global de € 4.800,00, tendo havido potenciais interessados que apenas procuram uma fração autónoma em separado para arrendar. – (resposta ao quesito 4º).
14 - As alterações no mercado imobiliário decorrentes também da atual crise económica, dificultam o arrendamento em conjunto das frações autónomas mencionadas em 1 e 3. – (resposta ao quesito 5º).
15 - O valor de mercado de arrendamento, em …, de frações autónomas com características de espaço e localização semelhantes às frações autónomas mencionadas em 1 e 3, corresponde ao preço de € 10,00 por m2. – (resposta ao quesito 6º).
16 - A Ré recebeu da Autora as frações autónomas mencionadas em 1 e 3 em tosco, correspondendo o custo das obras de reposição das frações individualizadas, a montante não concretamente apurado, compreendido entre a quantia mínima de € 42.088,00 e o máximo de € 89.271,38. – (resposta ao quesito 7º).
17 - A Autora teve conhecimento de todas as obras efetuadas pela Ré, as quais foram condição para a celebração do contrato mencionado em 3 e 4, tendo as obras sido realizadas por uma empresa conhecida da Autora. – (resposta ao quesito 8º).
18 - Todas as obras efetuadas pela Ré nas três frações autónomas mencionadas em 1 e 3, foram realizadas antes da assinatura do contrato referido em 3 e 4. – (resposta ao quesito 9º).
19 - A Autora nunca solicitou à Ré que procedesse à legalização camarária das alterações resultantes das obras efetuadas, à alteração da propriedade horizontal, ou à alteração matricial e registral das três frações autónomas mencionadas em 1 e 3. – (resposta ao quesito 10º).
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DE DIREITO
I-A primeira questão a decidir nestes autos consiste na qualificação jurídica do contrato celebrado entre Autora e Ré, junto aos autos a fls.10 e que as mesmas denominaram de “contrato promessa de arrendamento”.
A mera designação ou nomem juris que as partes atribuíram ao acordo negocial, embora possa ser relevante para efeitos da interpretação do real sentido e alcance das respetivas declarações de vontade, não vincula o aplicador do direito à quanto real qualificação do contrato.
Nesta conformidade, impõe-se previamente proceder à interpretação do contrato em conformidade com as regras de interpretação do negócio jurídico, procedendo à adequada interpretação do respetivo clausulado.
Só em momento posterior se procederá à respetiva qualificação, a qual é operação subsequente à interpretação das declarações de vontade, dependendo de saber qual foi a intenção comum das partes, o que elas quiseram, que conteúdo pretendiam impor às suas declarações.
Assim, e tendo presente o disposto no art.236º do CC, “a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição de real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
E, tratando-se de um contrato formal, impõe-se atender ao disposto no art.238º do CC, no qual se estipula que “nos negócios formais não pode a declaração valer com um sentido que não tenha um mínimo de correspondência no texto do respetivo documento, ainda que imperfeitamente expresso”.
No caso dos autos, pese embora as partes tenham denominado o contrato de promessa de arrendamento, o certo é que nele existem cláusulas típicas de um contrato de arrendamento, nele se acordando todos os elementos caracterizadores do contrato de arrendamento. Senão vejamos:
A lei define contrato de locação como o contrato pelo qual uma das partes se obriga a proporcionar à outra o gozo temporário de uma coisa, mediante retribuição (art.1022º do Código Civil)
Analisando o contrato de fls.10, dele resulta o seguinte:
-Consta das cláusulas 7ª e 6ª, que na referida data foram entregues as chaves ao promitente inquilino para usar e fruir a fração, ficando obrigado ao pagamento pela ocupação de um montante correspondente ao valor da renda acordada.
E coloca-se o enfoque no facto de ser acordado, logo desde o inicio, o pagamento de apenas de uma “renda”, como designado pelas partes e não de três rendas, de valores parciais, correspondente ao valor da contrapartida do uso cada uma três frações.
Este elemento é decisivo para afastar o argumento a que a recorrente se agarra, para pretender fazer crer que foi acordado o arrendamento de três frações, de forma autónoma e não interligada, em unidade.
Mostra-se assim cumprida a principal obrigação do locador, qual seja a de proporcionar o gozo da coisa.
E também a contrapartida desse gozo a suportar pelo locatário, com o pagamento do valor da renda fixada na cláusula 6ª.
Foram fixadas todas as clausulas do contrato de arrendamento, constantes da minuta junta e que anexaram ao contrato, considerando dele fazer parte integrante.
Ai estão fixadas as principais cláusulas relativas ao fim do arrendamento, ao prazo de vigência, ao valor da renda e modo de pagamento, a proibição de subarrendamento ou cedência das frações ou parte delas.
Do exposto resulta que o contrato de fls.10 contém todos os elementos que permitem o tribunal concluir, sem margem para dúvidas, de que se trata de um verdadeiro contrato de arrendamento e não apenas um contrato promessa de arrendamento, como as partes o designaram.
Aliás, o contrato promessa apenas gera na esfera jurídica das partes o direito a uma prestação de facto, qual seja a do cumprimento do contrato definitivo e, no acordo junto aos autos, também as partes se obrigaram a uma obrigação da facere futura, ao acordarem que o contrato de arrendamento seria celebrado após a obtenção de licença de utilização a emitir pela Câmara Municipal de …, em prazo que não exceda a data de 30 de Dezembro de 2002, em data, hora e local a designar pelo Primeiro Outorgante, por escrito mediante um pré-aviso de 15 (quinze) dias.
E salienta-se o facto de, na cláusula 9ª, se clausular que o primeiro outorgante, ora recorrente, se obrigava a incluir uma cláusula no contrato definitivo de arrendamento na qual se estipule que o contrato de arrendamento retroage os seus efeitos jurídicos à data do pagamento da primeira renda no valor de 6.235,00, data a partir da qual se iniciará a contagem do primeiro período de vigência do respetivo contrato, isto é, 10 anos.
E sendo este contrato assinado em 28 de Fevereiro de 2002, logo se acordou na cláusula 6ª, nª1, que a partir do dia 1 do mês de Março de 2002, será paga a renda de 6.235,00 Euros. Isto é, logo no dia seguinte.
Tratar-se-ia porém apenas da formalização de um acordo que estava já em vigor quanto a todos os seus aspetos essenciais e que só não foi desde logo formalizado como contrato de arrendamento, em virtude de não existir vistoria para emissão da licença de utilização.
E também desde logo ficou estipulado no ponto 1 da cláusula 6ª, que após vistoria para obtenção de licença de utilização o segundo outorgante – ora recorrida, poderia iniciar as obras de adaptação a balcão comercial do mesmo, cuja realização o primeiro outorgante desde logo autorizou, nos termos da cláusula seguinte. E esta é a cláusula 7ª, com particular importância para apreciação do recurso e da infundada alegação da recorrente, que desde logo acordou o seguinte:
1-Desde então autorizou a ora recorrida a realizar nas frações prometidas arrendar as obras que se mostrassem necessárias à instalação na mesma de um balcão comercial, desde que aquelas sejam objeto de um projeto previamente apresentado ao Primeiro Outorgante.
4- O Segundo Outorgante tomaria posse das frações prometidas arrendar, com a finalidade de nela poder iniciar as obras com vista à instalação nas mesmas de um balcão comercial.
5- As obras autorizadas nos termos da cláusula ficariam, automaticamente a fazer parte integrante das frações, não podendo o segundo outorgante pelas mesmas alegar retenção, nem pedir qualquer indemnização.
Resulta assim, que as obras ficariam parte integrante das frações, pertença do locador.
Ponderando o fim acordado pelas partes, balcão para a atividade da recorrida seguradora, resulta incontestável que as mesmas pretenderam camuflar um verdadeiro contrato de arrendamento comercial sob a capa de um simples contrato promessa de arrendamento comercial.
E, de acordo com as datas acima descritas, resulta que o contrato de arrendamento foi celebrado no período de vigência do RAU, aprovado pelo DL n.º 321-B/90, de 15-10. Ocorrendo a cessação dos efeitos do contrato de arrendamento, na vigência do NRAU, aprovado pela Lei n.º 6/2006, de 27-02, com entrada em vigor em 28-06-2006.
Nessa altura, à luz do artigo 7.° do RAU — com as modificações introduzidas pelo DL n.º 64-A/2000, de 22 de Abril —, para nenhuma espécie arrendatícia se exigia já a forma de escritura pública, sendo, portanto, o documento particular forma suficiente (e necessária) para a válida celebração do contrato.
Porém, era exigido quanto ao conteúdo do contrato de arrendamento urbano:
Artigo 8.º
2 - O contrato de arrendamento urbano deve mencionar, também, quando o seu objeto ou o seu fim o impliquem:
c) A existência da licença de utilização, o seu número, a data e a entidade emitente;
4 - Salvo o disposto no artigo seguinte, a falta de algum ou alguns dos elementos referidos nos nºs 1 e 2 deste preceito não determina a invalidade ou a ineficácia do contrato, quando possam ser supridas nos termos gerais e desde que os motivos determinantes da forma se mostrem satisfeitos.
Artigo 9.º
Licença de utilização
1 - Só podem ser objeto de arrendamento urbano os edifícios ou suas frações cuja aptidão para o fim pretendido pelo contrato seja atestado pela licença de utilização, passada pela autoridade municipal competente, mediante vistoria realizada menos de oito anos antes da celebração do contrato.
2 - Quando as partes aleguem urgência na celebração do contrato, a licença referida no número anterior pode ser substituída por documento comprovativo de a mesma ter sido requerida, em conformidade com o direito à utilização do prédio nos termos legais e com a antecedência mínima requerida por lei.
3 - A mudança de finalidade no sentido de permitir arrendamentos comerciais deve ser sempre previamente autorizada pela câmara municipal, seja através de nova licença, seja por averbamento à anterior.
4 - A existência da licença de utilização bastante ou, quando isso não seja possível, do documento comprovativo da mesma ter sido requerida, deve ser referida no próprio texto do contrato, nos termos da alínea c) do nº 2 do artigo anterior, não podendo ser celebrado qualquer contrato de arrendamento sem essa menção (Redação DL 64-A/2000)
5 - A inobservância do disposto nos nas 1 a 3, por causa imputável ao senhorio, determina a sujeição do mesmo a uma coima não inferior a um ano de renda, observados os limites legais, salvo quando a falta de licença se fique a dever a atraso que não lhe seja imputável.
6 - Na situação prevista no número anterior, o arrendatário pode resolver o contrato, com direito a indemnização nos termos gerais, ou requerer a notificação do senhorio para a realização das obras necessárias, aplicando-se o regime dos artigos 14° a 18° e mantendo-se a renda inicialmente fixada, salvo o disposto no número seguinte.
7 - O arrendamento não habitacional de locais licenciados apenas para habitação é nulo, sem prejuízo, sendo esse o caso, da aplicação da sanção prevista no n° 5 e do direito do arrendatário à indemnização.
Da conjugação entre o disposto nos dois normativos legais que antecedem, conclui-se que, pese embora fosse exigida a licença de utilização, a sua falta na data da outorga do contrato de arrendamento não tornava o contrato de arrendamento comercial inválido, apenas dando causa a sanções (coima não inferior a um ano de renda).
Só assim se explica que o nº6º permitisse ao arrendatário resolver o contrato, o que pressupõe a existência de um contrato válido.
Por isso, resulta claro que as partes ao celebrarem um contrato que denominaram de contrato promessa de arrendamento comercial, pretenderam tornear a aplicação de tal sanção.
É que, conforme resulta da cláusula 12ª do contrato assinado em 2 de Janeiro de 2003, a licença de utilização foi emitida em 23 de Maio de 2000, com o nº …/2002 pela Câmara Municipal de ….
Assim, não é o facto de à data da celebração do denominado contrato promessa não existir vistoria para emissão de licença de utilização, referenciado a fls.10, que torna o contrato inválido.
Em razão do exposto, impõe-se concluir que, no domínio da relação contratual entre as partes, o contrato celebrado em 28 de Fevereiro de 2002, denominado contrato promessa de arrendamento comercial é um verdadeiro contrato de arrendamento comercial, com inicio em 1 de Março de 2002.
Aquele outro posteriormente assinado em 2 de Janeiro de 2003, denominado contrato de arrendamento comercial, é apenas a formalização do acordo já vigente, para efeitos das exigências relativas à licença de utilização referenciadas.
Aliás, que o objetivo das partes foi apenas tornear a lei no que concerne à ausência de tal licença, aponta o facto de se estipular na cláusula 3ª, que o prazo do contrato é de 10 anos, com início reportado ao dia 1 de Março de 2002, data da entrega das frações.
E sendo assim, é de todo irrelevante que neste último documento escrito se fizesse referência às três frações, autonomizadas, porque se tratava da formalização de um acordo contratual destinado a cumprir as exigências legais e evitar sanções camarárias.
Na verdade, nessa data, 2 de Janeiro de 2003, as obras já haviam sido realizadas com a unificação das frações num só balcão, a recorrida pagava uma renda de valor unitário e a recorrente tinha já então o direito a fazer suas as obras realizadas, sem que a contraparte pudesse exigir qualquer indemnização.
Pelas razões expostas, a recorrente não tinha direito a qualquer indemnização pela realização das obras, à data da cessação do contrato.
E ainda que o tivesse, vir agora exigir indemnização depois de toda a sua provada conduta contratual, seria uma manifesta situação de abuso de direito nos termos do art.334º do Código Civil, na modalidade de venere contra factum proprium, impeditiva da fixação de qualquer valor a título indemnizatório.
Pelas razões expostas, impunha-se julgar improcedente a ação, embora com diferente fundamento.
Em razão do exposto, ficam prejudicadas as demais questões suscitadas pelo recorrente, salientando-se ainda que seria de todo inútil atender ao valor das obras para reposição das três frações, nos moldes alegados pela recorrente. Acresce que o documento junto não prova só por si o valor que alegada, mas apenas a declaração do emitente, sujeito à livre apreciação do tribunal, o que sempre determinaria a improcedência do recurso na parte relativa à fixação da matéria de facto.
Improcede o recurso na sua totalidade.
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DECISÃO
Nos termos vistos, Acordam os Juízes da 8ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa em julgar improcedente a Apelação, mantendo a sentença recorrida, nos termos expostos.
Custas a cargo da Apelante.
(Este Acórdão foi elaborado pela Relatora e por ela integralmente revisto)
Lisboa, 24 de Abril de 2014
Maria Amélia Ameixoeira
Ferreira de Almeida
Silva Santos
