| Decisão Texto Integral: | Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
A. instaurou contra B. e marido C. todos com os sinais dos autos, a presente acção declarativa de condenação com processo ordinário, pedindo que fosse declarado resolvido o contrato-promessa celebrado entre o A. e os réus e que estes fossem condenados a restituir-lhe a quantia recebida a título de sinal, em dobro, no valor de € 43.894,00, acrescido de juros legais desde a citação, até efectivo pagamento.
Para tanto, alegou, em síntese:
Celebrou com os ora réus, em 26 de Março de 2002, um contrato a que deram a designação de contrato promessa de compra e venda.
Por esse contrato, o autor prometeu comprar aos réus, e estes prometeram vender-lhe, a fracção autónoma designada pela letra R correspondente ao 6º andar Esquerdo, com espaço para arrendamento e arrecadação na cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na freguesia do Lumiar, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
Nesse contrato, ficou estipulado que o preço do imóvel seria de € 219.471,00
Entregou nessa data aos réus, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de € 21.947,00
Ficando de entregar a restante parte do preço no montante de € 197.524,00 no dia da celebração da escritura definitiva de compra e venda.
Ficou convencionado que a escritura deveria realizar-se no prazo de 90 dias, ou seja até ao dia 26 de Junho de 2002.
O autor recorreu a um empréstimo bancário junto de uma instituição de crédito, o qual lhe foi concedido.
O processo de marcação da escritura ficou a cargo da F. Sociedade de Mediação Imobiliária, L.da, que tratou de toda a documentação necessária para o efeito.
Como se tratava de uma venda com crédito bancário, foi necessário realizar registos provisórios de aquisição a favor do A. e registo provisório de hipoteca a favor da entidade credora, no presente caso o Banco Espírito Santo.
Os referidos impressos da Conservatória teriam de ser obrigatoriamente assinados e reconhecidos notarialmente pelo A. e pelos réus.
O A. deslocou-se à 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa e assinou presencialmente o impresso relativo à constituição de Hipoteca provisória a favor do Banco Espírito Santo.
A F. – Sociedade Mediação Imobiliária Ldª entregou aos réus os impressos relativos à aquisição provisória a favor do A., para que também eles se deslocassem à Conservatória ou a um Cartório Notarial para reconhecerem as suas assinaturas.
Os réus não entregaram nem à Imobiliária nem ao A. os documentos referidos.
No dia 15-06-2002, a F. Sociedade de Mediação Imobiliária, Ldª enviou uma carta registada aos réus a comunicar que a escritura se realizaria no 8º Cartório Notarial de Lisboa, no dia 25-6-2002, pelas 11 horas, esperando que até à data lhe fossem entregues os documentos em falta.
O 8º Cartório Notarial de Lisboa negou-se a realizar a escritura sem a exibição desses documentos.
No dia 25 de Junho de 2002, a F. Sociedade de Mediação Imobiliária LDª enviou uma carta à ré B., a comunicar a impossibilidade de realização da escritura agendada para esse mesmo dia, em virtude de a ré se ter recusado a entregar os impressos dos registo provisórios assinados e reconhecidos notarialmente.
No dia 28/06/2002, a ré escreveu uma carta registada ao A., comunicando-lhe que considerava resolvido o contrato de compra e venda celebrado em 26-3-2002, alegando incumprimento do disposto nas cláusulas 2ª, alínea b) e 4º desse mesmo contrato e que, em face desse incumprimento, considerava perdida em seu favor a quantia entregue a título de sinal e princípio de pagamento.
O A. perdeu o interesse em adquirir a mencionada fracção, tendo arrendado uma casa para sua habitação.
Foi apenas a ré B que se opôs a reconhecer notarialmente a sua assinatura, fazendo com que o prazo para a celebração da escritura não pudesse ser cumprido por parte do A.
Os interesses que moveram a ré foram a possibilidade de vir a atingir o seu ainda marido C. e também o de se apoderar de quantias que ainda não lhe pertenciam.
A acção foi contestada apenas pela ré B., que opôs, em síntese:
Tendo resolvido mudar de casa, e pretendendo comprar um andar na urbanização nas Galhardas, próximo da loja do cidadão, os réus, em determinada altura, consideraram ser melhor solução vender o andar agora em causa para disporem de dinheiro para financiar aquela compra.
Não sabe se o A. recorreu a empréstimo bancário para fazer face ao contrato prometido. No contrato-promessa não ficou a constar qualquer referência a empréstimo bancário, e os réus não se obrigaram a praticar quaisquer actos para além da outorga da escritura.
Antes foi acordado que a escritura notarial de compra e venda se realizaria até 90dias a contar da data do contrato, ou seja, até 24 de Junho (inclusive).
A ré não foi solicitada a assinar qualquer requerimento de registo provisório, nem recebeu qualquer carta a comunicar a realização da escritura.
Em 28 de Junho, a ré e o seu co-réu tiveram uma acalorada discussão.
Esta cena levou que a ré ora contestante, viesse a sair de casa onde vivia levando consigo os dois filhos do casal.
Após requerer o arrolamento dos bens do casal e a regulação do poder paternal, a ré veio a propor 16-9-2002, acção de divórcio litigioso contra o seu co-réu.
Com a separação e tendo em atenção o claro incumprimento do contrato por parte do agora A., à ré deixou de interessar a venda do andar já que passou a ser vital para si ir aí viver com os seus filhos.
Naturalmente a ré comunicou à A. a sua decisão de resolver o contrato.
A ré contestante perdeu completamente a expectativa de comprar o andar das Galhardas.
A ré e o seu co-réu convencionaram através do contrato-promessa de partilha, que o andar (ainda não construído ou em vias de construção) das Galhardas ficará a ser propriedade do co-réu.
E que a ora contestante ficará a viver com os seus filhos, no andar a que se referem os seus presentes autos.
Tendo o A. deixado de cumprir a obrigação por culpa sua, perdeu o direito ao sinal entregue.
Os autos prosseguiram para julgamento, realizado com registo da prova produzida, tendo a matéria de facto sido fixada pela forma que consta de fls. 200 a 202 v.º.
Seguiu-se a sentença a julgar a acção improcedente, por não provada, absolvendo os réus do pedido.
Inconformado, o autor apelou do assim decidido, tendo apresentado alegações onde formulou as seguintes conclusões:
1. O Apelante celebrou de boa-fé, com os recorridos, um contrato-promessa de aquisição de um imóvel para sua habitação própria e permanente.
2. O negócio foi mediado pela empresa F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.
3. O Apelante contratou com o Banco Espírito Santo um empréstimo para aquisição de habitação.
4. O Banco Espírito Santo concedeu-lhe o empréstimo, e entregou-lhe uma lista de documentação a obter.
5. A empresa F.– Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., subcontratou a Sra. Dra. Catarina M., para a obtenção da documentação necessária à outorga da escritura.
6. Os recorridos foram informados, pela F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., da necessidade de comparência na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa para reconhecimento de assinaturas num documento exigido pelo Banco: Registos provisórios de aquisição e hipoteca.
7. Compareceu o Réu marido, mas não compareceu a Ré B., o que inviabilizou a obtenção de um documento essencial à realização da escritura.
8. Por todos estes factos, o Apelante ficou impossibilitado de cumprir a obrigação assumida no contrato-promessa de compra e venda celebrado com os RR.
9. Mesmo que no contrato-promessa de compra e venda tivesse sido fixado um prazo superior, JAMAIS este contrato se cumpriria, pela falta de colaboração da Ré B.
10. Não é de acolher a tese de que a Ré B. não estaria obrigada a efectuar qualquer assinatura em qualquer documento adicional, nomeadamente nos registos provisórios de aquisição e hipoteca, só porque o contrato-promessa que assinou, não lhes fazia especial referência.
11. Quando as partes estão de boa-fé na celebração de um contrato, não adoptam comportamentos como os da Ré B.
12. Não é, por lei, exigido ao promitente-comprador fazer referência expressa ao recurso de crédito bancário, no contrato-promessa.
13. Na sentença recorrida, ao decidir-se da forma como se decidiu, interpretou-se e aplicou-se erradamente o disposto nos art. 410° e art° 801° do Código Civil e não se atendeu devidamente à prova carreada nos autos e produzida em Audiência de Discussão e Julgamento.
A apelada contra-alegou suscitando, como questão prévia, a intempestividade das alegações do apelante, apresentadas mais de trinta depois de o recorrente ter sido notificado do despacho de admissão do recurso, defendendo que não é aqui aplicável a prorrogação do prazo prevista no n.º 6 do art.º 698.º do CPC, pois que não vem requerida a reapreciação de prova gravada.
Complementarmente, manifesta a sua adesão à tese sufragada na decisão recorrida.
Já nesta instância foi proferido despacho liminar do relator a julgar tempestiva a apresentação das alegações e a convidar o apelante a formular conclusões sobre matéria de facto.
Inconformada, com o decidido, veio a apelada requerer que esta questão fosse submetida à conferência.
Por seu turno, o apelante veio aditar ao recurso as seguintes conclusões, visando a decisão sobre matéria de facto:
A – Deverá ser reapreciada a prova produzida nos autos, ou pelo menos, a prova que não é possível apreender nos termos e condições adequadas.
B – Deveria ter sido considerada como provada a matéria constante nos quesitos 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 10°, 11°, 15° e 16°, da motivação fáctica seleccionada.
C – Atendendo ao depoimento prestado pela testemunha F.M., gerente da "F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda" deveria ter sido considerada provada a matéria constante nos quesitos 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 10°, 11°, 15 e 16° da base instrutória.
D – De acordo com aquele depoimento a "F.– Sociedade de Mediação Imobiliária, L.da", ficara incumbida, tanto por parte dos Promitentes Vendedores, como do Promitente Comprador, de desenvolver todos actos preparatórios destinados à realização da escritura, nomeadamente o tratamento de toda a documentação, incluindo elaboração de contratos, contactos entre as partes e marcação da escritura de compra e venda.
D – Deveria ter sido considerado como provado o quesito 4°, porquanto, o Autor, ora apelante, recorreu a um crédito bancário para financiamento do imóvel, junto do Banco Espírito Santo, que lhe foi concedido, de acordo com a prova documental produzida (cf. doc. 11 e 12 juntos com a PI), facto este, reforçado com o depoimento das testemunha Maria O. e Dr.ª Catarina M..
E – Atendendo ao depoimento prestado pela testemunha Dra. Catarina M., advogada que colaborou com a "F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda" na obtenção da documentação necessária á realização da escritura, deveria ter sido considerada provada a matéria constante nos quesitos 4°, 5°, 6°, 7°, 8°, 10°,11°, 15° e 16° da base instrutória.
F – O depoimento da Dra. Catarina M., é claro na informação de que, sempre que uma aquisição é financiada por uma entidade bancária, como o foi no presente caso, são necessários vários documentos, de entre os quais, Registos Provisórios de Aquisição e Hipoteca, que devem ser assinados presencialmente na Conservatória do Registo Predial competente, por todos os intervenientes no negócio, ou as suas assinaturas reconhecidas notarialmente, de modo a efectivar-se o registo nessa mesma Conservatória.
G – De acordo, ainda com o depoimento da Testemunha Maria O., funcionária da "F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda.", todos os intervenientes foram notificados para se deslocarem à 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa para assinatura presencial dos requerimentos de registo provisórios de aquisição e hipoteca a favor do Banco Espírito Santo, de modo a entregar toda a documentação no 8° Cartório Notarial de Lisboa.
H – A sentença recorrida, no entendimento do ora Apelante, não atendeu à impossibilidade do cumprimento por parte do Autor.
I – Não é imputável ao Autor a não realização da escritura de compra e venda do imóvel dentro do prazo fixado no contrato promessa de compra e venda, uma vez que, foi a Ré Mulher que não compareceu na 7a Conservatória do Registo Predial de Lisboa a fim de assinar presencialmente, conjuntamente com o Réu marido e Autor, os Registos Provisórios de Aquisição e de Hipoteca a favor do Banco Espírito Santo, de modo a permitir a celebração da mesma.
J – Através dos depoimentos das testemunhas Dra. Maria Lídia e Maria Helena, deveriam ter sido considerados como provados os quesitos 13°, 15° e 16°, pois todos afirmaram que a Ré Mulher se "negou a assinar qualquer papel", tendo consciência dos prejuízos que iria causar a terceiros de boa fé, neste caso ao Autor, ora Apelante.
Notificada, a apelada veio opor que:
Não podendo as alegações ser corrigidas, não há correspondência estrita entre as alegações e as conclusões agora formuladas;
Não foi pedida a reapreciação da prova produzida e gravada;
Não foi observado o preceituado nos n.ºs 1 e 2 do art.º 690.º-A do CPC, nomeadamente não foi feita a menor indicação dos depoimentos em que se funda a impugnação por referência ao assinalado em acta.
Deve, pois, ser rejeitado o recurso.
Se assim não for entendido, deverá ser atendida toda a prova produzida em audiência pelas testemunhas da recorrida.
Corridos os vistos, cumpre decidir.
Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas respectivas conclusões, está em causa na presente apelação saber se deve ser alterada a decisão sobre matéria de facto e, em termos de direito, saber se o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda não pode ser imputado ao ora apelante, devendo, antes, ser imputado à ré B.
Previamente, importa apreciar a tempestividade da apresentação das alegações e, de seguida, a questão de saber se o recurso deve ser rejeitado por qualquer das razões invocadas pela apelada, a saber:
Falta de correspondência estrita entre as alegações e as conclusões,
Falta de pedido de reapreciação da matéria de facto;
Incumprimento das obrigações estabelecidas nos n.ºs 1 e 2 do art. 690.º-A do CPC.
Vejamos:
I – A tempestividade das alegações.
Esta questão foi apreciada no despacho do relator, ora reclamado, nos seguintes termos:
“No requerimento de interposição do presente recurso, o apelante anunciou que se propunha impugnar a decisão sobre matéria de facto, tendo pedido, para esse efeito uma cópia da gravação da prova testemunhal produzida.
E nas alegações que apresentou suscitou efectivamente algumas questões de facto, identificando factos, não atendidos pelo tribunal, que considera provados, e os respectivos meios de prova.
Assim, logo no art.º 8.º das alegações, o apelante alega um determinado facto que considera provado – A sociedade F. – Sociedade de Mediação Imobiliária L.da foi incumbida por ambas as partes de desenvolver todos os actos preparatórios da celebração da escritura de compra e venda – e no art.º 9.º indicou o meio de prova em que se funda.
No art.º 15.º da mesma peça, o apelante alega um outro facto que considera provado – A referida sociedade mediadora imobiliária contactou todos os interessados, incluindo a ora apelada B., para efeitos de serem subscritos os requerimentos de registos provisórios de aquisição e de hipoteca – e nos art.ºs 16.º e 18.º indica os correspondentes meios de prova.
Aliás, a recusa da ora apelada em assinar os requerimentos de registos provisórios é retomada nos art.ºs 22 e ss. das alegações, por referência ao que se terá passado numa reunião que terá sido realizada com o objectivo de desbloquear tal recusa, estando a respectiva prova indicada no art.º 24.º das alegações.
Já em sede de conclusões, o apelante não formulou qualquer conclusão visando directamente a impugnação da decisão sobre matéria de facto, tendo-se limitado a indicar os factos que considera provados, em termos que ampliam os que foram fixados na decisão recorrida.
Ainda assim, porque a falta, ou a insuficiência de conclusões, pode ser corrigida, julga-se que podemos, desde já, assentar em que as presentes alegações de recurso também visam matéria de facto, sendo, pois, tempestiva a sua apresentação.
Improcede, pois, a questão prévia a este propósito suscitada pela apelada.
Posto isto, e como já se adiantou, o apelante deveria ter formulado conclusões em relação às questões sobre matéria de facto suscitadas nas alegações. As próprias alegações não podem ser corrigidas, e elas próprias limitam as conclusões, que só são atendíveis enquanto fundadas naquelas, mas as conclusões podem ser corrigidas, nos termos do art.º 690.º n.º 4 do CPC.
Assim sendo, e lembrando que, nos termos do n.º 1 do mesmo preceito legal, as conclusões devem consistir na indicação sintética dos fundamentos pelos quais se pede a alteração ou a anulação da decisão, convida-se o apelante a formular conclusões sobre matéria de facto, enunciando nesse âmbito as questões suscitadas nas alegações de que pretende que este tribunal tome conhecimento.”
Reapreciada a questão, julga-se que, no essencial, deve ser mantido o decidido, rectificando-se apenas que não é o facto de o recurso também visar a impugnação da decisão sobre matéria de facto que dá lugar à ampliação do prazo de alegações, mas antes o facto de essa impugnação envolver a reapreciação de prova gravada, tal como o estabelece o art. 698.º n.º 6 do CPC.
Nos termos deste preceito legal, os prazos para alegações são acrescidos de 10 dias se o recurso tiver por objecto a reapreciação da prova gravada. Ou seja, está em causa um alargamento do prazo das alegações para permitir ao recorrente suscitar a reapreciação da prova gravada, observando-se que, quando este prazo adicional foi instituído, incumbia às partes a transcrição dos depoimentos em que se fundava a sua impugnação, ou a defesa da decisão.
Este ónus foi suprimido, mas foi mantido o alargamento do prazo das alegações, certamente a pensar nas situações de prova mais complexas, em que a simples análise e discussão da prova produzida exigem muito tempo. Mas, como a lei não distingue, esse alargamento do prazo das alegações é aplicável em todas as situações de recurso em que seja suscitada a reapreciação de prova gravada.
E, segundo se julga, basta que a reapreciação da decisão sobre matéria de facto seja suscitada nas alegações com fundamento em prova gravada para se verificar o alargamento do respectivo prazo, independentemente, quer do mérito da impugnação deduzida, quer mesmo da rigorosa observância dos seus requisitos de forma. Desde que, obviamente, não seja ostensivo que a impugnação da matéria de facto não tem a menor justificação ou fundamento, e que foi deduzida apenas para permitir a apresentação das verdadeiras alegações fora do prazo em que as mesmas poderiam ser apresentadas.
Ressalvada essa hipótese extrema, entende-se que, se foi deduzida impugnação contra a decisão sobre matéria de facto apoiada na discussão de prova gravada, e se não se indicia falta de seriedade nessa impugnação, o prazo das alegações é, sem mais, acrescido nos termos do art. 698.º n.º 6 do CPC.
Ora, no despacho ora reclamado já foram identificados alguns artigos das alegações onde o apelante referiu pontos de matéria de facto que o tribunal recorrido julgou não provados, mas que o apelante considera terem sido provados com base no depoimento de determinadas testemunhas que identifica pelos respectivos nomes.
A impugnação assim deduzida preenche, pois, a previsão do referido art. 698.º n.º 6 do CPC, sendo, pois, tempestiva a apresentação das alegações.
II – A rejeição do recurso
Quer nas suas contra-alegações, quer na resposta que apresentou às conclusões aditadas pelo apelante, a apelada defendeu a rejeição do recurso, invocando o incumprimento, por parte do apelante, do disposto nos n.ºs 1 e 2 do art. 690.º-A do CPC.
Questiona ainda a falta de correspondência estrita entre as alegações apresentadas e as conclusões aditadas e a falta de pedido de reapreciação da matéria de facto.
Vejamos:
Começando pelas questões referidas em último lugar, julga-se que a questão da alegada falta de correspondência estrita entre as alegações e as conclusões há-de ser verificada, caso a caso, no âmbito da respectiva apreciação.
A questão de facto encontra-se limitada desde os articulados, não podendo o tribunal julgar provados factos que não tenham sido oportunamente alegados pelas partes. Depois, o tribunal também não pode julgar provada matéria de facto que, tendo sido eficazmente impugnada, não tenha sido submetida a discussão. Por último, não pode alterar a decisão sobre matéria de facto, em via de recurso, em relação a factos não impugnados nas respectivas alegações e minimamente identificados nas conclusões.
A verificação da inexistência desses limites terá de ser feita, caso a caso, em sede da apreciação dos termos em que a impugnação foi deduzida.
Por seu turno, o pedido de reapreciação da decisão sobre matéria de facto, para além de estar implícito na dedução da impugnação, está consubstanciado nas conclusões formuladas, que estão para as alegações como o pedido está para a causa de pedir.
Ora, o apelante acabou por formular conclusões em que indica os factos que pretende ver julgados provados, e os respectivos meios de prova, estando ali claramente contido o pedido de reapreciação da prova produzida. O facto de apenas o ter feito a convite do tribunal não releva, sendo claro que tal convite corresponde a um imperativo legal, e a impugnação da matéria de facto a atender é a que foi oportunamente feita nas alegações apresentadas.
Não se vê, pois, que, por qualquer destas vias, deva ser recusado o conhecimento do recurso, em particular da impugnação da decisão sobre matéria de facto.
Resta apreciar o primeiro, e fundamental, argumento invocado pela apelada para justificar a rejeição do recurso, traduzido na falta de cumprimento das obrigações estabelecidas nos n.ºs 1 e 2 do art. 690.º-A do CPC.
Em relação ao assim invocado, julga-se que não carece de maiores justificações a afirmação de que se mostram cumpridas as exigências previstas nas duas alíneas o n.º 1 daquele art., a saber: foram indicados pontos de facto que o apelante considera mal julgados e os meios de prova em que mesmo fundamenta a sua impugnação, estando igualmente indicado o sentido da alteração pretendida.
Apenas não foi dado integral cumprimento ao preceituado no n.º 2 do mesmo artigo, nos termos do qual, estando em causa a reapreciação de prova gravada, o recorrente deve indicar os depoimentos em que se funda a sua impugnação por referência ao assinalado na acta, nos termos do n.º 2 do art. 522.º-C do CPC. No caso, o apelante indicou as testemunhas pelo respectivo nome e qualidade funcional, tendo omitido as referências ao início e ao termos dos respectivos depoimentos, por referência ao assinalado em acta.
A questão que agora se coloca é a de saber se uma tal omissão – da indicação do início e do termo de cada depoimento invocado, por referência ao assinalado na acta – deve ser sancionada com a rejeição do recurso.
A resposta deve ser, a nosso ver, negativa.
Como já se referiu, esta exigência legal foi precedida de outra de conteúdo bem mais relevante, em que se impunha ao recorrente, que suscitava a reapreciação de prova testemunhal, a transcrição dos depoimentos, na parte em que os invocasse. E o incumprimento desse ónus era sancionado com a rejeição do recurso.
O que bem se compreendia, na lógica do regime estabelecido. Se o tribunal apenas conheceria da impugnação sobre matéria de facto, fundada em prova testemunhal, com base nas transcrições dos depoimentos feitas pelos interessados, justificava-se a rejeição liminar do recurso, quando essa transcrição não estivesse feita.
Mas, uma vez substituído aquele ónus pelo da simples indicação dos depoimentos por referência ao assinalado na acta, julga-se que nenhuma sanção deve ser aplicável se a indicação dos depoimentos estiver feita em termos que não suscitem quaisquer dúvidas na sua identificação.
Julga-se ser claro que a exigência da lei tem como único objectivo garantir, de modo fácil e eficaz, a identificação, pela parte contrária e pelo tribunal de recurso, dos depoimentos em que o recorrente funda a sua impugnação. Cumprido esse objectivo, julga-se que a indicação feita deve ser considerada regular, e não afectada de qualquer invalidade, nem passível de sanção, em particular de uma sanção tão gravosa como seria a da rejeição do recurso. Esta sanção careceria de normal razoabilidade e de justificação e sempre seria claramente desproporcionada.
Ora, no caso, não existe qualquer dúvida sobre a identificação dos depoimentos em que o apelante apoia a sua pretensão, tendo as testemunhas sido identificados pelos seus nomes e pela sua intervenção nos factos a que depuseram. As referências constantes da acta podem ser ali directamente colhidas, sem maiores dificuldades, se houver necessidade de a elas recorrer.
Aliás, se o recorrente cometer algum erro na indicação do início e termo do depoimento invocado, isso não impedirá a apreciação desse mesmo depoimento, apesar de, para o fim visado, a indicação errada ser mais prejudicial do que a falta de qualquer indicação. E a própria acta pode conter indicações erradas.
Entende-se, pois, que a rejeição do recurso nos termos do n.º 2 do art. 690.º-A do CPC, há-de ser limitada às situações em que, as indicações do recorrente não permitam uma identificação fácil e segura dos depoimentos em que assenta a impugnação.
O que, como já se referiu, se julga não ser o caso.
Pelo que, a nosso ver, cumpre conhecer do recurso interposto, improcedendo a pretensão da apelada no sentido da sua rejeição.
III – A matéria de facto
Como já se referiu, a discussão da matéria de facto está confrontada com vários limites, dos quais se destaca agora o que decorre das alegações. Ressalvadas as questões de conhecimento oficioso, a intervenção deste tribunal está limitada pelas conclusões e, em sede de reapreciação da decisão sobre matéria de facto com base em prova testemunhal, essa reapreciação é limitada aos factos concretamente invocados, salvo se, nos termos do n.º 4 do art. 712.º do CPC, houver fundamento para maior intervenção.
O tribunal apenas não está limitado à consideração dos meios de prova concretamente indicados, podendo atender oficiosamente a outras provas, e não podendo deixar de considerar aquelas em que a decisão recorrida se fundou. Mas em relação aos factos, está efectivamente limitado, antes de mais, pelo teor das alegações.
Porque assim é, e por uma preocupação de rigor, a apreciação da impugnação deduzida contra a matéria de facto será feita a partir texto das próprias alegações, reproduzindo-se os termos em que as questões de facto ali são suscitadas.
Vejamos:
Nos primeiros sete artigos das alegações, o apelante não suscita qualquer questão de facto. Nos seis primeiros limita-se a relatar factos assentes e no último, suscita a falta de reconhecimento das assinaturas apostas no contrato-promessa.
Os art.ºs 8.º e 9.º são do seguinte teor:
8. A Sociedade F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda, ficou incumbida, tanto por parte dos Promitentes Vendedores, como do Promitente Comprador, de desenvolver todos actos preparatórios destinados à realização da escritura, nomeadamente o tratamento de toda a documentação, incluindo elaboração de contratos, contactos entre as partes e marcação da escritura de compra e venda.
9. Este entendimento depreende-se do depoimento prestado pelo gerente da F., Sr. F. M., quando este afirma que "ambos eram clientes ", tendo sido formalizado um contrato de mediação entre os RR e a Imobiliária, para que esta encontrasse comprador para o imóvel.
O facto que o apelante assim pretende ver declarado provado foi alegado no art. 14.º da petição inicial e incluído no art. 5.º da base instrutória. Em relação a esta questão o tribunal recorrido respondeu transcrevendo a cláusula 4.ª do contrato-promessa, nos termos da qual cabia ao promitente-comprador a marcação da escritura.
Ora bem, julga-se ser claro que nunca esteve em causa o entendimento da referida cláusula contratual, que nunca foi discutido nos autos. A resposta dada não se ajusta, pois, ao que estava quesitado no referido art. 5.º, com a seguinte redacção:
“A marcação da escritura ficou a cargo da “F.– Sociedade de Mediação Imobiliária, L.da?”
Ora este facto resulta inquestionavelmente provado, sendo claro que foi esta sociedade que ficou incumbida da marcação da escritura e de tratar da documentação necessária à realização da mesma, tendo cometido a sua realização à Dr.ª Catarina M., a advogada que, à data, prestava colaboração à sociedade. E foi, de facto, esta advogada quem, ainda que com a ajuda de outros colaboradores da sociedade, promoveu todas as diligências subsequentes ao contrato-promessa, destinadas a preparar a outorga da escritura pública.
O que resulta evidente de toda a prova produzida.
Saber se essa incumbência proveio apenas do promitente-comprador, ou também dos promitentes vendedores é questão que excede o âmbito do facto alegado e quesitado, não estando, pois, em discussão.
A resposta a este artigo quinto da base instrutória deve ser, pois, alterada para provado.
O art. 10.º das alegações é do seguinte teor:
“10. O Autor, ora apelante, recorreu a um crédito bancário para financiamento da habitação, junto do Banco Espírito Santo, que lhe foi concedido, em 29/05/2002.”
Este facto, alegado no art. 13.º da petição inicial e vertido no art. 4.º da base instrutória, foi julgado não provado.
Ponderou o tribunal recorrido, na fundamentação desta resposta, que os documentos 11 e 12 não permitiam julgar provado aquele facto.
Vejamos:
Considerando os documentos assim invocados, julga-se ser claro que o doc. n.º 12, a fls. 31 dos autos, nada tem a ver com o facto ora em discussão, apesar de ter sido junto pelo autor com o objectivo de fazer prova do mesmo.
Como, de resto, foi observado pela testemunha Dr. José António L., advogado, aquele documento traduz a realização de uma transferência bancária, feita por ordem do ora apelante, de um Banco estrangeiro para uma conta do mesmo apelante sedeada numa dependência do Banco Espírito Santo, no montante de € 126.077,08, com data valor de 27-05-2002.
Uma tal transferência nada tem, plausivelmente, a ver com um empréstimo bancário, no montante de € 125.000,00, pedido pelo apelante ao mesmo Banco Espírito Santo e cuja aprovação lhe foi comunicada, conforme documento n.º 11, a fls. 30 dos autos, por carta de 29-05-2002.
Não só esta aprovação correspondia a uma fase intermédia da concessão do empréstimo, a que se seguiriam, nos termos da mesma comunicação, os procedimentos normais, aí se incluindo, em particular, a formalização das garantias, de que nenhum Banco prescinde, como se julga ser evidente que a disponibilização do crédito concedido nunca seria operada através de uma transferência bancária a partir de um Banco estrangeiro, em que seria ordenante o próprio mutuário. A quantia ali documentada não procede do Banco Espírito Santo, a quem foi requerido o empréstimo de cuja aprovação dá conta o doc. de fls. 30.
O referido documento n.º 12 nada tem, pois, a ver com o empréstimo invocado na petição inicial. Quando muito, poderá admitir-se que a situação que o mesmo documenta revela a existência de capacidade financeira por parte do ora apelante que, sendo conhecida do Banco em causa, terá facilitado a decisão de conceder o crédito pedido, decisão que também terá sido facilitada pela proporção favorável existente entre o montante do crédito a conceder e o valor da garantia, que seria constituída pela hipoteca da fracção que foi objecto do contrato-promessa dos autos.
Posto isto, o primeiro documento referido, contendo uma comunicação dirigida ao ora apelante pelo Banco Espírito Santo, dependência de Ponta Delgada, datada de 29-05-2002, a comunicar a aprovação de uma pedido de financiamento de crédito habitação, no montante de € 125.000,00, é, em princípio, adequado a gerar, em quem o aprecia, a convicção de que o seu conteúdo corresponde à realidade, convicção que subsistirá se não for minimamente posta em causa e que será reforçada se for corroborada por outros factos e outros meios de prova.
Ora, no caso dos autos, julga-se que está claramente provado que foi dado seguimento ao referido processo de empréstimo, em particular, foi diligenciado no sentido de serem realizados os registos provisórios de aquisição em favor do ora apelante, e de hipoteca em favor do Banco Espírito Santo, actividade essa promovida pela Dr.ª Cristina M., sob incumbência da sociedade mediadora, e que seria completamente desprovida de sentido se não visasse a efectiva obtenção de um empréstimo para utilizar no contrato prometido.
Resulta ainda suficientemente provado que o processo relativo à obtenção de crédito só não foi concluído porque a ora apelada B. não subscreveu o requerimento de registo provisório da aquisição em favor do Banco mutuante. E também resulta suficientemente provado que foi a falta do empréstimo pedido que inviabilizou a outorga da escritura por parte do promitente-comprador.
A dúvida sobre o destino do montante do empréstimo, na parte em que, somado ao montante da já referida transferência de € 126.070,84, excedia o montante de € 197.524,00, que faltava pagar do preço do negócio, é, para este efeito, irrelevante. Para além do facto de a própria concretização do negócio envolver a realização de outras despesas, o ora apelante poderia ter as mais variadas razões para pedir mais dinheiro emprestado do que aquele de que pudesse necessitar para fazer face à conclusão do negócio. E isso só a ele dizia respeito, sendo certo que também não está provado que o mesmo tivesse capacidade financeira para concluir aquele negócio sem recurso ao crédito. Existe uma diferença de € 71.454,00 entre o montante da referida transferência e a parte do preço a satisfazer na data da escritura.
Deve, pois, ser igualmente julgada provada a matéria do art. 4.º da base instrutória.
Prossegue o apelante:
11. Nessa mesma data, o Autor recebeu um "Check — List para Escritura", no qual foi solicitada a seguinte documentação:
Do Comprador: bilhete de Identidade e cartão de contribuinte
Dos vendedores: bilhetes de Identidade e cartão de contribuinte
Da Conservatória do Registo Predial de Lisboa: Certidão de teor com
todas as inscrições em vigor até um dia depois de efectuado o REGISTO PROVISÓRIO DE HIPOTECA a favor do Banco (acompanhada de fotocópias das requisições que serviram de base aos registos provisórios de aquisição e hipoteca)
Das Finanças: Caderneta Predial e Conhecimento de Sisa
Da Câmara Municipal: Licença de Habitabilidade
12. Notificado do conteúdo de tal carta, contactou a imobiliária F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., de modo a que esta obtivesse, a documentação nela expressa, para que a Escritura de Compra e Venda do imóvel fosse marcada, dentro do prazo previsto.
13. A F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., obteve directamente a documentação acima referida, com excepção da certidão de teor da Conservatória do Registo Predial, pois necessitava de ter reconhecidas as assinaturas de comprador e vendedores.
14. Tal como consta do depoimento prestado pela Dra. CATARINA M., advogada que colaborou com a imobiliária na obtenção de toda a documentação, as assinaturas do comprador e dos vendedores poderiam ser reconhecidas por 2 vias:
Reconhecimento notarial
Reconhecimento na presença do funcionário da conservatória
15. Assim a F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, Lda., na pessoa da sua colaboradora MARIA O., contactou todos os intervenientes, incluindo a Ré B., para acompanharem a Dra. CATARINA M. à 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa para assinatura dos requerimentos (vulgos impressos) e reconhecimento das mesmas.
16. O Réu C. compareceu na data e local marcados, no entanto, a Ré B., não compareceu, apesar de devidamente notificada para o efeito, pela testemunha MARIA O., conforme decorre do depoimento desta.
17. A concretização do negócio era interesse de ambos os réus, que desejavam adquirir outro imóvel para casa de morada de família, que se encontrava em construção (posição confirmada por todas as testemunhas).
18. Não poderá subsistir qualquer dúvida de que, aos RR, foi dado conhecimento da data e local no qual deveriam comparecer a fim de procederem à assinatura e respectivo reconhecimento nos registos provisórios, porquanto o Réu Marido compareceu e de acordo com o depoimento das testemunhas do Autor MARIA LIDIA e da Ré DR. JOSÉ ANTÓNIO L. e ENG° LUÍS MANUEL L., irmãos da Ré Mulher, nessa data ainda não se vislumbrava qualquer ruptura da vida do casal, pelo que não é de acolher a tese que o marido não a tivesse avisado para o acompanhar naquele dia à 7a Conservatória do Registo Predial de Lisboa.
19. Apesar de todas as diligências efectuadas, não foi possível efectuar os registos, devido à falta de comparência da Ré B., e só por isso, uma vez que foram recolhidas e reconhecidas as assinaturas dos restantes intervenientes — Autor e Réu Marido, conforme ficou provado pelo depoimento da DRA. CATARINA M..
Nesta sequência de alegações identificam-se, como factos relevantes, para além da repetida referência à intervenção da sociedade F. e da Dr.ª Cristina M. na preparação da escritura, já acima dada como assente, os seguintes:
Foi necessária a realização dos registos provisórios de aquisição e de hipoteca para viabilizar a obtenção do empréstimo à habitação pedido pelo promitente-comprador.
Tais registos só não foram efectuados porque a ora ré não assinou o requerimento de registo provisório de aquisição em favor do promitente-comprador.
A ré foi notificada da data e local marcados para a assinatura dos requerimentos, a que faltou, inviabilizando a realização dos registos.
O primeiro facto ora referido foi assim alegado na petição inicial – art. 15.º – e vertido no art. 6.º da base instrutória, também julgado não provado na decisão recorrida.
E está claramente provado nos autos, correspondendo até a um facto do conhecimento comum. O empréstimo à habitação que o A. pretendia contrair seria garantido por hipoteca registada sobre a fracção a adquirir, sendo notório, como também o salientou a testemunha, Dr. José António L., que os Bancos só entregam os montantes mutuados depois de constituídas as garantias.
Em relação aos demais, foi alegado na petição inicial, e levado à base instrutória, que foi entregue aos réus o requerimento de registo provisório da aquisição em favor do promitente comprador, para que estes se deslocassem à Conservatória, ou a um cartório notarial, para reconhecerem as assinaturas, sendo que estes não devolveram o dito requerimento, assim inviabilizando a outorga da escritura.
É um pouco diferente o que agora vem discutido nas alegações, em que se pretende que foi feita uma marcação para todos os interessados comparecerem na 7.ª Conservatória do Registo Predial, para efeitos de serem reconhecidas as assinaturas nos requerimentos de registo provisório e que, tendo sido devidamente notificada da hora e do local, a ora apelada B. não compareceu.
Entre as duas alegações é, no entanto, possível surpreender um núcleo comum, traduzido da seguinte forma: a ora apelada foi solicitada a assinar o requerimento de registo provisório de aquisição em favor do ora apelante e recusou-se a fazê-lo. Em relação a este núcleo comum nada obsta, segundo se julga, a que se proceda à valoração da prova produzida, dando-se, se for caso disso, uma resposta explicativa ao art. 7.º da base instrutória, que é do seguinte teor:
“ E os réus não entregaram ao A. os respectivos impressos para concretização daqueles registos a fim de ser marcada a escritura de compra e venda?”
Vejamos, então:
Que a ora apelada B. não subscreveu o requerimento de registo provisório de aquisição em favor do promitente-comprador, é ponto que não suscita qualquer polémica. A questão está em saber se a mesma foi efectivamente solicitada a fazê-lo e se, portanto, faltou conscientemente na data marcada para esse fim na 7.º Conservatória do Registo Predial.
Que esta marcação foi feita, é ponto que se julga claramente demonstrado, seja através do depoimento das primeiras três testemunhas, com intervenção directa na situação, seja através da presença de todos os demais interessados na data e local designados, seja ainda através dos requerimentos inacabados respeitantes aos registos provisórios em causa, juntos, respectivamente, com a petição inicial e na ocasião do julgamento, onde se verifica um princípio de actividade visando o reconhecimento das assinaturas do promitente comprador e do promitente vendedor C.
Também está inequivocamente demonstrado que compareceram no acto, para além da Dr.ª Catarina M., do gerente da Imobiliária e da sua colaboradora Maria O., o promitente comprador e o promitente vendedor C., faltando apenas, com interesse para o acto, a promitente vendedora B.
Está ainda razoavelmente demonstrado nos autos, correspondendo, de resto, a uma regra da experiência comum, que houve necessidade de conciliar agendas para a marcação daquela data e que os contactos foram efectuados por meio de telefone.
Aqui chegados, e sendo seguro que a marcação em causa chegou ao conhecimento do co-réu C., falta saber se também chegou ao conhecimento da ré B.
Ainda neste caso se nos afigura que a resposta deve ser afirmativa. É certo que não foi feita prova directa dessa comunicação, mas a mesma pode inferir-se a partir de outros factos e meios de prova.
Como já se referiu, estava em causa uma diligência marcada por iniciativa e indicação de uma advogada que, para mais, prestava colaboração habitual à empresa mediadora, estando, pois, familiarizada com os fins visados pela mesma. Todos os demais interessados foram convocados, tanto que compareceram. No acto, a falta da ora apelada foi sentida com surpresa, ainda se esperou algum tempo pela sua comparência, e o co-réu C. ainda tentou contactá-la a partir de lá.
A este propósito afirmou no seu depoimento a Dr.ª Cristina M. que, por estar lembrada do que se passou na ocasião, podia afiançar que ela, (a B.), estava avisada. Por seu turno, a principal testemunha arrolada pela ré, o seu irmão, Dr. José António L., advogado, que começou o seu depoimento cheio de certezas absolutas, quando lhe foi perguntado se a irmã, ora apelada, havia sido convocada para o acto de reconhecimento das assinaturas, declarou não fazer ideia, acrescentando depois que, a ser verdade, ele, depoente, haveria de ter conhecimento disso.
Aliás, admitindo que o aviso respeitante à marcação, efectuado por via telefónica, tivesse sido recebido, por parte dos promitentes vendedores, pelo então ainda cônjuge marido, não se vê razão plausível para que essa informação não tivesse sido comunicada ao então cônjuge mulher. Independentemente de saber se o relacionamento do casal já então estava, e a ré defende que não, em crise, é seguro, e a própria ré insiste nesse ponto, que o co-réu estava interessado na concretização do contrato prometido, em relação à qual os registos provisórios se apresentavam como um pressuposto necessário. Sendo assim, não é plausível, por contrário aos seus interesses, que o co-réu tivesse omitido intencionalmente aquela informação à então esposa, não sendo igualmente plausível que se tivesse simplesmente esquecido de dar essa informação.
Aliás, não se demonstrando que, na ocasião em que foi avisada a data para reconhecimento das assinaturas nos registos provisórios, já fosse evidente a crise do casal dos promitentes vendedores, não era exigível à outra parte, que dirigisse o aviso aos dois cônjuges, que eram, os dois, promitentes vendedores, supostamente interessados na concretização do negócio. Os dois cônjuges constituíam uma única parte no contrato-promessa e, como referiu a testemunha F. M., até à conclusão deste contrato-promessa, tudo havia corrido sobre carris. E não foi evidenciada qualquer alteração no relacionamento do casal antes da data marcada para o reconhecimento das assinaturas.
Assim, a admitir-se que o co-réu não tivesse dado conhecimento da marcação feita para reconhecimento das assinaturas, nunca esta falta seria imputável ao aqui autor, mas antes ao referido réu, o que, para efeitos da presente acção, levaria sempre a imputar aos réus a não realização dos registos provisórios e a impossibilidade de o A. outorgar na escritura.
Mas temos ainda o comportamento posterior da ora apelada, resultando claro, de tudo o que se passou na reunião ocorrida na casa do casal, com a presença de inúmeras testemunhas expressamente convocadas para esse fim, ainda antes de esgotado o prazo previsto para a outorga da escritura pública, que a ré já tinha decidido que não ia assinar qualquer contrato. No caso estaria apenas em causa um aditamento ao prazo para a outorga da escritura, aditamento que, evidentemente, a mesma não estava obrigada a assinar, mas o que a sua atitude exprimia era a firme decisão de não vender a casa, de que necessitava para a sua habitação.
Do que se passou nesta reunião também resulta claramente que a crise entre os membros do casal já existia na data da sua realização, tendo ficado impressivamente exteriorizada no decurso da mesma e até nos antecedentes, que levaram à convocação de testemunhas para presenciarem o que ali se iria passar. A crise do casal não foi, pois, desencadeada apenas a 28-06-2002, já depois de findo o prazo de noventa dias, mas ainda antes de esgotado esse prazo, previsto no contrato-promessa para a outorga da escritura pública. E também foi antes do fim desse prazo que a ora ré perdeu, efectivamente, o seu interesse na realização da venda prometida, situação que resultou clara na dita reunião.
É que, de outra forma, o seu comportamento teria sido completamente diferente naquele dia, se a ele se tivesse chegado. Se houvesse interesse na realização da venda, a ré iria, sem mais, subscrever o requerimento de registo provisório e outorgar na escritura, mesmo alguns dias depois dos noventa previstos no contrato, como então lhe era proposto.
O problema era mesmo o de que a venda da casa já não lhe convinha, sendo igualmente claro que essa perda de interesse não decorreu do decurso do prazo previsto no contrato-promessa, mas antes da situação de crise do seu casamento que, por essa altura, se tornou irreversível.
E é também por isso que esta ré discute se o prazo de noventa dias previsto no contrato-promessa é mesmo de noventa dias, esgotando-se a 24-06, e não de três meses, o que daria mais dois dias, como se fosse admissível, num contrato-promessa como o dos autos, uma parte recusar-se simplesmente a cumprir o contrato pelo simples decurso do prazo estabelecido para a outorga da escritura. E é ainda pela mesma razão que a ré também objecta que nada estava previsto no contrato-promessa em relação ao recurso ao crédito e, em especial, que não se tinha obrigado a assinar quaisquer registos provisórios. Não fora a vontade de não contratar da ré e nada disto teria relevância, o que também se julga ser facto notório.
Assim, lendo-se o art.º 7.º da base instrutória com o sentido, que a letra do mesmo comporta, de que os RR. se recusaram a assinar o requerimento de registo provisório de aquisição em favor do promitente-comprador, julga-se que o mesmo deve ser julgado provado em relação à ré B. Pois que esta teve conhecimento da hora e local designados para fazer o reconhecimento das assinaturas nos requerimentos de registo provisório de aquisição e hipoteca, não compareceu no acto, nem se disponibilizou posteriormente para tal reconhecimento.
No art.ºs 20 e 21 das alegações, diz o apelante:
20. Mesmo assim a "F. – Sociedade Mediação Imobiliária, Lda." enviou uma carta, que se encontra junta aos autos, a marcar a data da realização da escritura para o dia 25/06/02, pelas 11 horas, no 8° Cartório Notarial de Lisboa, esperando que até à data lhe fossem entregues os documentos em falta.
21. Segundo o depoimento da DRA. CATARINA M., tratou-se apenas de uma "reserva de data ", uma vez que faltava a Certidão Predial com o registo provisório de Hipoteca a favor do Banco Espírito Santo e o registo provisório de Aquisição a favor do comprador, devidamente averbados.
A matéria do art. 21, não foi alegada na petição inicial e, de resto, não assume, ao que se julga, interesse relevante.
Já a matéria do art. 20 foi alegada no art. 21 da petição inicial e vertida no art. 9.º da base instrutória, em cuja resposta o tribunal recorrido apenas deu como provado que foi redigida a carta ali referida. Aparentemente não teria sido julgado provado o envio da carta. No entanto, na sentença, proferida a fls. 214 e ss. dos autos, lavrada pelo mesmo Juiz que fez o julgamento, consta a fls. 222 vº o seguinte:
“Na verdade, os réus foram avisados em 15-06-2002 da data da escritura pública para o dia 25-06-2002, a realizar às 11 horas no 8.º Cartório Notarial de Lisboa”.
Ou seja, apesar de não o ter declarado na sede própria, o Sr. Juiz considerou provado o envio da carta referida no quesito nono, através da qual foi feito o referido aviso.
De qualquer modo, o envio dessa carta está documentado nos autos através do talão do respectivo registo, junto a fls. 36, e também foi confirmado pela prova testemunhal produzida. Aliás, a ré nem questionou o envio das cartas, negando apenas que tivesse recebido a que lhe era dirigida, propondo-se averiguar junto dos Correios o que se havia passado, mas nada mais tendo referido a esse propósito.
Está assim provado que foi enviada aos réus a carta referida na resposta dada pelo tribunal recorrido ao art. 9.º da base instrutória.
O mesmo se poderá dizer, antecipando um pouco a ordem de apreciação, em relação à carta referida no art. 12.º da base instrutória, ao qual o tribunal recorrido deu uma resposta idêntica, declarando provado que a mesma foi redigida com o conteúdo que da mesma consta. Atenta a similitude de situações, tendo em conta o respectivo talão de registo e a falta dos esclarecimentos que a ré se propôs trazer aos autos em relação ao destino dessa carta, também se deve julgar provado o envio dessa carta que, sendo registada, se presume recebida pela destinatária.
Nos artigos 23 a 26 o apelante invoca a já referida reunião que teve lugar na casa do casal, na qual a ora apelada se “recusou a assinar qualquer papel”. Mas a existência desta reunião não foi alegada na petição inicial, nem posteriormente, não constando, por isso, da base instrutória. A reunião existiu efectivamente, tendo tido lugar, segundo as diversas versões, a 18-06-2002 ou a 21-06-2002, e o que ali se passou permite considerar que a crise do casal já estava instalada e que à ora apelada já não interessava a realização do contrato prometido. Mas isso apenas releva em sede de resposta a outros factos, já que a existência da reunião e o que ali aconteceu não foi objecto de oportuna alegação.
Finalmente, nos art.ºs 27 e 28.º das alegações é referida a carta de a 25 de Junho de 2002, remetida pela sociedade mediadora à ora apelada, a que respeita o art. 12.º da base instrutória, em relação à qual já acima se concluiu que deve ser julgado provado o seu envio.
Nos termos expostos, considera-se provada a seguinte matéria de facto, com relevo para a decisão, já com as alterações ora consideradas justificadas:
1 - O A., na qualidade de “o segundo outorgante, apôs a sua assinatura a par das assinaturas dos ora réus, que as escreveram por debaixo da menção “o primeiro outorgante” sob a data de “Amadora, 26 de Março de 2002”, tal como tudo consta do escrito denominado por “contrato promessa compra e venda”, cuja cópia faz fls. 16 e 17 dos autos.
2 - No escrito acabado de referir o A. declarou prometer comprar aos réus, e estes declararam prometer vender àquele, a fracção autónoma designada pela letra “R”, correspondente ao sexto andar esquerdo com espaço para estacionamento e arrecadação na cave do prédio urbano em regime de propriedade horizontal, sito na Rua … freguesia do Lumiar, concelho de Lisboa, descrito na Conservatória do registo predial de Lisboa sob o número … .
3 - E ficou declarado, naquele escrito, que constitui doc 5, que o preço do imóvel seria de € 219.471,00.
4 - O A. entregou nessa data, – 26 de Março de 2002-, aos réus, a titulo de sinal e principio de pagamento, a quantia de € 21.947,00, quantia de que os réus deram quitação consoante, tudo doc. 5 cláusula segunda e doc. 10, a fls. 29.
5 - O A. ficou de entregar a restante parte do preço na quantia de € 197.524,00 no dia de celebração da escritura de compra e venda.
6 - Que deveria realizar-se no prazo de 90 dias, conforme cláusula segunda alínea b) do doc 5 a fls. 16.
7 - O A. recorreu a um empréstimo bancário que lhe foi concedido consoante o doc. 11, a fls. 30 dos autos.
8 - A marcação da escritura ficou a cargo da “ F. – Sociedade de Mediação Imobiliária, L.da.
9 - Foi necessária a realização de registos provisórios de aquisição em favor do A. e de hipoteca em favor do Banco Espírito Santo.
10 - A R. B. recusou-se a assinar o requerimento de registo provisório da aquisição em favor do promitente-comprador.
11 - No dia 15 de Junho de 2002 foi enviada aos réus a carta de que está cópia a fls. 34, com o seguinte texto: “vimos comunicar a V. Ex.as que a Escritura de Venda a favor do Sr. A., da fracção autónoma designada pela letra R do prédio sito na freguesia do Lumiar, Conselho de Lisboa descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº ….., será efectuada no 8º Cartório Notarial de Lisboa, sito na Rua da Horta Seca nº 72 às 11 horas do dia 25 de Junho 2002(...) (quesito
12 - No dia 25-06-2002, foi enviada à ré B. a carta de que está cópia a fls. 37 (doc. N.º 15 junto com a petição inicial), com o seguinte conteúdo “Vimos comunicar a V. Exª que a escritura de venda a Favor do Snr A. da Fracção Aut. Desig. pela letra R, na freguesia do Lumiar concelho de Lisboa sob N.º….não pode ser realizada para a data que estaque estava marcada visto a B. ter ainda reconhecido os registos provisórios, a qual não sabemos o motivo para tal. Já temos nova Escritura marcada para dia 1 de Julho de 2002, na qual temos que desmarcar de novo, pelo mesmo motivo falta do reconhecimento do registo provisório da B. (...).
13 - Dando conhecimento à empresa F. – Sociedade de MEDIAÇÂO Imobiliário Lda, a ré B., em 28-6-2002, escreveu uma carta registada ao A. comunicando-lhe que considerava resolvido o contrato de compra e venda celebrado em 26-3-2002, alegando incumprimento do disposto nas clausulas 2ª alínea b) e cláusula 4ª desse mesmo contrato, conforme doc. 16 e 17 de fls. 38 a 40.
14 - Informando que, em face desse incumprimento, considerava perdido o sinal de 21.947 euros que fora prestado na altura do contrato-promessa.
15- Por escritura pública de 30-05-2003, certificada a fls. 148 e ss., os réus B. e C. procederam à partilha da fracção autónoma que foi objecto do contrato-promessa dos autos, tendo a mesma sido adjudicada à ré B.
O Direito
Não suscita qualquer dúvida a qualificação jurídica do contrato dos autos como contrato-promessa de compra e venda, regulado nos art.ºs 410 e ss. Do C. Civil.
Nos termos desse contrato, o ora apelante obrigou-se a comprar, e os ora apelados obrigaram-se a vender-lhe, pelo preço de € 219.471,00, a fracção autónoma ali identificada. Foi entregue, no acto, a quantia de € 21.947,00, a título de sinal e princípio de pagamento, sendo o remanescente a pagar no acto da escritura.
Ficou estabelecido que a escritura seria realizada até noventa dias, a contar da data do contrato-promessa, e que seria marcada pelo promitente comprador, ora apelante, que avisaria os promitentes vendedores com a antecedência mínima de dez dias, da hora, dia e local da respectiva realização.
Como se concluiu, na antecedente discussão da matéria de facto, o promitente comprador, aqui A., pediu um empréstimo bancário para fazer face ao contrato prometido, cuja concessão foi aprovada, mas que não chegou a tornar-se efectivo por, sendo para tanto necessário, a R. não ter acedido a subscrever o requerimento do registo provisório da aquisição, que condicionava a admissibilidade do registo provisório de hipoteca em favor do Banco mutuante.
E foi isso que inviabilizou a realização da escritura dentro do prazo de noventa dias previsto no contrato-promessa. A aprovação do empréstimo foi comunicada ao ora A. por carta de 29-05-2002 e, depois disso, bastava requerer os registos provisórios de aquisição e de hipoteca e obter certidão da situação registral do prédio, incluindo já esses pedidos de registo, para ser outorgada a escritura. Deste modo, se a R. B. tivesse colaborado na realização dos registos provisórios, a escritura pública poderia ter sido celebrada dentro do prazo estabelecido.
Ora, sendo o recurso ao crédito bancário a regra no que respeita à realização de compra e venda de bens imóveis, também em regra garantido por hipoteca sobre o bem a adquirir com esse crédito, julga-se ser inquestionável que impendia sobre os réus a obrigação de, na medida do razoavelmente necessário, para a consecução desse objectivo, prestarem a sua colaboração. No caso, estava apenas em causa uma ida à Conservatória, em data cuja fixação foi, ou poderia ser, acordada com os intervenientes, visando a concretização de um negócio de valor superior a € 200.000,00, em que os réus eram uma das partes interessadas. Era certamente exigível aos réus a sua colaboração nos referidos termos.
O facto de não estar previsto no contrato-promessa o recurso ao crédito, nem a realização de registos provisórios, não prejudica aquela conclusão. Até porque não está demonstrado que, na generalidade das situações contratuais idênticas à dos autos, se faça constar no contrato-promessa que o promitente-comprador vai recorrer ao crédito e que os promitentes vendedores se obrigam a subscrever os registos provisórios. Aliás, e sintomaticamente, o contrato-promessa dos autos terá sido elaborado com base numa minuta que era utilizada pela empresa mediadora.
Não pode, pois, ser considerada fundada a recusa da Ré em assinar, mesmo com reconhecimento presencial, o requerimento de registo provisório de aquisição em favor do A.
Assim sendo, como se julga que é, a não realização da escritura dentro do prazo assinalado no contrato-promessa não é imputável ao A., mas à R., devendo-se a uma infundada falta de colaboração desta.
Mas ainda que devesse ser imputada ao A. a não celebração da escritura dentro dos noventa dias fixados no contrato-promessa, isso não permitiria, sem mais, à outra parte proceder à resolução do contrato. Com efeito, nada permite considerar o referido prazo de noventa dias, como um prazo peremptório, findo o qual se pudesse afirmar a existência de uma situação de incumprimento definitivo, legitimadora da resolução do contrato. Mesmo que devesse ser imputada ao A. a não celebração da escritura naquele prazo, isso configuraria uma situação de simples mora no cumprimento, que teria de ser previamente convertida em incumprimento definitivo para poder fundar a resolução do contrato.
Com este propósito, a Ré alegou que, em consequência da mora do A., perdeu o interesse no contrato prometido, justificando depois que essa perda de interesse decorreu do facto de, por força da crise que atingiu o seu casamento, que conduziu ao divórcio, a casa prometida vender se ter tornado necessária para a Ré ali habitar com os filhos do casal. E, já na fase do julgamento, o réu C. interveio nos autos onde juntou a escritura pública de partilhas referida no ponto 15º do elenco dos factos provados, assim confirmando o destino dado à referida casa.
Só que, como já antes se referiu, a matéria assim alegada e provada não permite imputar ao A., nem à falta da realização da escritura dentro do prazo de noventa dias, contado da assinatura do contrato-promessa, a perda do interesse da R. na realização do contrato prometido. Não foi pelo facto de o contrato não ter sido celebrado em noventa dias que a R. deixou de estar interessada na sua realização, mas antes porque, no termo desse prazo, o seu casamento entrou em crise e a previsível separação dos cônjuges obrigou a procurar uma solução para o problema de habitação que daí resultaria. Ou seja, a perda de interesse da R. na celebração do contrato prometido verificou-se num tempo quase coincidente com o termo do prazo de noventa dias previsto para a outorga da escritura de compra e venda, mas não foi uma consequência do decurso desse prazo.
Deste modo, essa perda de interesse não é, e nunca foi, uma consequência da não realização do contrato no prazo estabelecido e, portanto, nunca seria imputável ao A., mesmo que devesse ser reconhecida a existência de mora deste no cumprimento do contrato-promessa.
Por outro lado, resulta claro que, decorrido o prazo estabelecido no contrato-promessa, não foi fixada qualquer outro prazo para a celebração do contrato prometido, nos termos do art.º 808.º n.º 1 do C. Civil, antes a Ré procedeu à imediata resolução do contrato-promessa, invocando o incumprimento dos prazos para outorga da escritura.
Consequentemente, nunca poderia ser reconhecida, no caso, uma situação de incumprimento definitivo imputável ao A., que permitisse à R. resolver o contrato. Nem a perda de interesse da R. era imputável ao decurso do prazo, nem foi fixado um prazo nos termos do art.º 808.º n.º 1.
Concluímos, assim, que foi a R., ou foram os RR., quem deu culposamente causa ao não cumprimento do contrato-promessa, não se demonstrando, por outro lado que o A. também tivesse entrado em mora em relação a tal cumprimento, que também nunca teria sido convertida em incumprimento definitivo.
Consequentemente, não só deve ser considerada infundada a resolução do contrato efectivada pela R., como, na medida em que tal resolução traduz uma posição de ruptura contratual, contendo implícita a declaração de vontade da Ré no sentido de não celebrar o contrato prometido, consubstancia, ela própria, incumprimento do contrato. E esse incumprimento, traduzido na manifestação de vontade da R. no sentido de não celebrar o contrato prometido, deve ser considerado definitivo. De resto, essa posição da ré não se alterou entretanto e a fracção prometida vender foi, entretanto objecto de partilha entre os RR., tudo a confirmar aquela vontade de não cumprir o contrato-promessa.
Identifica-se, deste modo, uma situação de incumprimento do contrato-promessa imputável à ora R. B., ou a ambos os RR., a qual, devendo ser considerada definitiva, constitui fundamento bastante para o pedido de restituição do sinal em dobro formulado na petição inicial da presente acção, visto também o preceituado no art. 442.º n.º 2 do C. Civil.
A este montante acrescem, como pedido, juros de mora desde a citação, feita a 17-12-2002, contados à taxa supletiva legal, nos termos dos art.ºs 804.º, 805.º n.º 1 e 806.º, nºs 1 e 2, todos do C. Civil.
Conclui-se, pois, pela procedência da apelação, e da acção.
Nos termos expostos acorda-se em:
Julgar improcedente a reclamação para a conferência, apresentada em relação ao despacho do relator que julgou tempestivas as alegações do presente recurso, mantendo-se o despacho reclamado.
Julgar procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida e,
Julgar procedente a acção, condenando-se os Réus a entregar ao A., a título de restituição de sinal em dobro, a quantia de € 43.894,00 (quarenta e três mil, oitocentos e noventa e quatro euros), acrescida de juros, contados à taxa supletiva legal, desde a citação até pagamento.
Custas pela apelada, na acção, na reclamação para a conferência e na apelação.
Lisboa, 24-05-2007
( Farinha Alves )
( Tibério Silva )
( Ezagüy Martins ) |
