| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA :
I – Relatório
1) A (…,S.A.) instaurou contra B (….Imobiliários, S.A.) a presente acção declarativa de condenação (despejo), com a forma de processo sumário, pedindo que se condene a R. a desocupar imediatamente o imóvel identificado nos autos, livre de pessoas e bens ; bem como a pagar à A. o montante de 22.000 €, a título de indemnização pela ocupação da fracção, desde a data da revogação do contrato até Dezembro de 2008, acrescida da quantia mensal de 2.000 €, até à efectiva desocupação do imóvel.
Para fundamentar a sua pretensão alega, em resumo, ter dado de arrendamento à R. uma fracção autónoma de um prédio, de sua propriedade, para fim não habitacional, pela renda mensal de 1.000 €, acrescida de 100 € mensais de comparticipação para despesas de condomínio.
Acontece que a R. deixou de pagar as rendas e a comparticipação a partir de Fevereiro de 2008 pelo que a A. lhe comunicou, nos termos das cláusulas contratuais, que considerava revogado o arrendamento desde 31/1/2008.
Porém, em violação do que estipularam, a R. não lhe entregou o locado, nem veio a pagar as rendas apesar de prometer fazê-lo. Por isso, a A. procedeu à mudança da fechadura da fracção, constatando que no local ainda se encontravam bens móveis pertença da R., o que a impede de dispor da fracção, nomeadamente procedendo a novo arrendamento.
2) Regularmente citada, veio a R. contestar, apresentando pedido reconvencional.
Em sede de contestação, reconhece não ter procedido ao pagamento de algumas rendas, mas que o fez com o consentimento da A. que, perante as explicações que lhe deu, compreendeu a situação e aceitou que o pagamento fosse feito mais tarde.
Porém, a A. não aguardou, tendo mudado a fechadura da fracção e impedindo-a de retirar os seus bens e equipamentos, o que lhe causou transtorno por ter deslocado em vão material e homens para a mudança de tais equipamentos e bens, no que foi impedida pelo representante da A..
Por isso deduz pedido reconvencional no sentido de lhe serem pagas as despesas tidas com as diligências para remoção dos seus bens e equipamentos e ainda pelos prejuízos causados pela retenção de documentação que lhe foi necessária junta das entidades oficiais, e ainda por não poder dispor de bens de natureza pessoal que ficaram retidos no local.
Pede ainda uma indemnização por danos não patrimoniais e a condenação da A. como litigante de má fé por falsear a realidade dos factos nomeadamente ao invocar o abandono da R. do locado para proceder à mudança da respectiva fechadura.
3) A A. respondeu, defendendo a improcedência do pedido reconvencional e concluindo pela procedência da acção.
4) Foi elaborado o despacho saneador, bem como discriminada a matéria de facto assente e a que carecia de prova a produzir.
5) Realizou-se a audiência de discussão e julgamento, com observância do legal formalismo, tendo sido proferido despacho com a resposta à Base Instrutória.
6) Foi, posteriormente, proferida Sentença a julgar a acção improcedente, constando da parte decisória da mesma :
“Por todo o exposto julgamos :
i) Totalmente improcedente a acção intentada pela autora A contra a ré B”.
ii) Totalmente improcedente o pedido indemnizatório formulado em sede de reconvenção pela ré contra a autora.
iii) Improcedente o pedido de condenação da autora como litigante de má fé.
Valor da causa: o atribuído a fls. 126: € 68.000,00.
A autora é responsável pelas custas do pedido principal e a ré pelas do pedido reconvencional.
Registe e notifique”.
7)Desta decisão interpôs a A. recurso de apelação, para tanto apresentando a sua alegação com as seguintes conclusões :
“A) A douta sentença ora recorrida, tem uma incorrecta interpretação da vontade das partes, no momento da assinatura do contrato de arrendamento em causa, nomeadamente do da cláusula 9ª do contrato, bem como do preceituado no Artigo 62º do R.A.U..
B) O contrato de arrendamento estipula na sua cláusula 9ª: “…, as partes desde já expressamente acordam a revogação do contrato de arrendamento ora contratado para a data correspondente ao último dia do primeiro mês de falta de pagamento pontual das rendas mensais,…”.
C) O acordo expresso nessa cláusula é o da revogação do contrato naquelas condições, e não a possibilidade de no futuro, dentro dessas condições, as partes poderem acordar na revogação do contrato.
D) Uma vez que só se o preceituado na clausula 9ª do contrato indicasse, “as partes acordam na possibilidade de revogação do contrato”, poderia ser retirado da referida cláusula a mesma interpretação que o Meritíssimo Juiz a quo.
E) Como diz Antunes Varela, a cessação do contrato por acordo consiste na sua revogação, ou seja, na destruição voluntária da relação contratual pelos próprios autores do contrato.
F) De acordo com o nº 1 do artigo 406º do CCivil, o contrato pode extinguir-se por mútuo consentimento dos contraentes como é o caso.
G) E o facto de o acordo estar versado no próprio contrato, não infirma a norma de qualquer vício, pois como indicam Pires de Lima e Antunes Varela, a propósito do artigo 432º do Código Civil, quanto à resolução dos contratos, e que se considera dever o seu sentido ser aplicado também à revogação de contratos, a convenção de resolução do contrato pode coincidir com o próprio contrato.
H) Tendo as partes, no momento da assinatura do contrato, e como cláusula do mesmo, acordado na revogação do contrato nos termos do artigo 62.º do R.A.U., em determinadas condições, e sem necessidade de ulteriores acordos.
I) Pelo que, sendo esta a interpretação a dar ao clausulado, deverá a sentença ora recorrida ser alterada porquanto, o contrato de arrendamento cessou em 31 de Janeiro de 2008, tendo sido revogado por acordo das partes, e devendo o Réu ter nessa data devolvido as chaves da fracção e entregue a mesma ao Senhorio devoluta de pessoas e bens nessa mesma data.
J) Não o tendo feito, deve a mesma ser condenada a pagar, o também acordado nos termos do contrato, e devido por esta, a título de indemnização o “valor correspondente ao dobro da renda mensal vigente, por cada mês de mora, até ao momento da efectiva restituição”, conforme decorre do nº 2 da Cláusula 5ª e está em consonância com o disposto no artigo 810º do CCivil.
K) O que está conforme o pedido da Autora na presente acção, ou seja, ser a Ré, condenada a desocupar imediatamente o imóvel, de pessoas e bens e pagar à Autora, o montante de €22.000,00 (vinte e dois mil euros), a título de indemnização pela ocupação da fracção, desde a data de revogação do contrato até Dezembro de 2008, acrescida da quantia mensal de €2.000,00, até à efectiva desocupação do imóvel.
L) O pedido da ré, tinha ainda como sentido a pronuncia sobre a qualidade da posse que detém sobre o seu imóvel. Consideramos que o pedido é efectuado de forma a permitir à Autora, que com legitimidade, detenha a posse do imóvel de modo a, de futuro, possa arrendar legitimamente o locado.
M) A sentença não indica, como considera a Autora, que a posse é lícita, podendo a Recorrente dispor da sua fracção da forma que entender, nos termos dos artigos 1260.º e seguintes do CCivil, pelo que se conclui pela falta de pronúncia sobre o pedido da Apelante, situação que deve ser suprida, com a legitimação do pedido, nestes termos procedendo assim a acção também nesta vertente.
Nestes termos e nos demais de Direito que Vossas Excelências doutamente suprirão, deve ser dado provimento ao presente recurso, revogando-se a decisão recorrida com as legais consequências.
Assim decidindo, farão V. Exas. a costumada Justiça”.
8) A R. não apresentou contra-alegações.
* * *
II – Fundamentação
a) A matéria de facto dada como provada em 1ª instância foi a seguinte :
1- A A., na qualidade de dona e legítima possuidora da fracção designada pela letra “CE”, correspondente ao 7º andar, letra D, do prédio sito na ….. , em Lisboa, inscrito na matriz predial sob o artigo 0000 e descrito na Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o nº 0000, deu-a de arrendamento à R., através de um contrato de arrendamento celebrado em 2/5/2005.
2- Nos termos desse contrato, o local arrendado destinava-se exclusivamente a escritório para o desenvolvimento da actividade de gestão e participações sociais da R..
3- O arrendamento iniciou-se em 1/5/2005 e foi celebrado por um prazo de duração efectiva de cinco anos, renovável por igual período.
4- A renda mensal estipulada foi de 1000 €, actualizável anualmente de acordo com o coeficiente de actualização das rendas, montante a que acresciam 100 € mensais a “título de comparticipação nas despesas necessárias à fruição e manutenção das partes comuns do prédio onde o local arrendado se situa”.
5- Estipularam que a renda era paga no primeiro dia útil do mês anterior (àquele) a que dissesse respeito, por transferência bancária.
6- A R., no dia 2/1/2008 não procedeu ao pagamento da renda respeitante ao mês de Fevereiro seguinte, assim como não pagou a quantia a título de comparticipação de despesas.
7- Nos termos do citado contrato, a A. e a R. acordavam na revogação do arrendamento para a data correspondente ao último dia do primeiro mês de falta de pagamento da renda mensal, devendo o inquilino devolver as chaves e o local livre e devoluto e reparado ao senhorio, podendo este entrar no local e retirar daí os pertences que no mesmo o inquilino tenha deixado, guardando-os durante um mês e podendo substituir a fechadura da porta (cláusula 9ª).
8- A R. não entregou as chaves à A., apesar de instada para o fazer, tendo o representante da R. referido pretender retomar o pagamento das rendas e manter a relação contratual.
9- O administrador da A. veio a substituir a fechadura da entrada na fracção arrendada.
10- Tendo, então, constatado que no arrendado se encontravam, e ainda se encontravam na data da propositura da acção, os bens móveis pertencentes à R..
11- Até Dezembro de 2008 a R. não mais pagou à A. qualquer quantia a título de renda, ou a título de indemnização.
12- A partir de determinada altura, após a falta de pagamento de renda e antes de 1/8/2008 a A. decidiu verificar se a fracção ainda estava ocupada pela R..
13- Foi em 1/8/2008, que o administrador da A., e porque no local arrendado não havia ninguém da R., veio a solicitar a uma empregada da empresa que assegurava a limpeza do imóvel que lhe facultasse a chave do locado.
13- E nessa data substituiu a fechadura como mencionado em 9..
14- Em 27/7/2008, uma sexta-feira, o administrador da R. solicitou uma reunião junto da A., reunião que ocorreu cerca das 18 horas e foi explicado à A. que o escritório seria entregue na semana seguinte.
15- Nessa reunião o representante da R. disse que na segunda-feira seguinte viria uma empresa retirar os móveis e toda a documentação da R., para que fosse entregue o locado.
16- O administrador da R. solicitou, então, ao administrador da A. que lhe permitisse o pagamento das rendas devidas através de um cheque post-datado de 30 dias, pelo valor que a A. entendia estar em dívida.
17- Na segunda-feira seguinte, dia 30/7/2007, a R. fez deslocar de Viseu a Lisboa uma equipa composta por duas viaturas – uma ligeira e uma pesada – com quatro homens para proceder à remoção e transporte dos móveis de forma a deixar livre e devoluto o locado.
18- Quando as pessoas mencionadas em 17. se aprestavam a retirar os móveis do locado, o administrador da A. impediu a retirada desses móveis e restantes bens.
19- E disse que ia chamar a Polícia porque a R. lhe devia meio ano de rendas e não podia retirar os móveis enquanto não lhe pagasse.
20- E reclamou que lhe fosse entregue a chave de que eram portadores.
21- O administrador da A. trocou a fechadura.
22- A equipa da R. e as viaturas regressaram a Viseu “de mãos a abanar”.
b) Como resulta do disposto nos artºs. 684º nº 3 e 685º-A nº 1 do Código de Processo Civil, sem prejuízo das questões de conhecimento oficioso, as conclusões da alegação do recorrente servem para colocar as questões que devem ser conhecidas no recurso e assim delimitam o seu âmbito.
Perante as conclusões da alegação da recorrente, as questões sob recurso consistem em determinar :
-Se ocorreu nulidade da Sentença por omissão de pronúncia.
-Se ocorreu a cessação do contrato de arrendamento descrito nos autos.
-Em caso afirmativo, quais as consequências de tal cessação.
c) Quanto à primeira das referidas questões, isto é, determinar se ocorreu nulidade da Sentença por omissão de pronúncia.
Afirma a recorrente afirma que o Tribunal não se pronunciou sobre a totalidade do pedido por si formulado. Afirma que o pedido por si formulado (e não pela ré, como por lapso afirma) “tinha ainda como sentido a pronuncia sobre a qualidade da posse que detém sobre o seu imóvel”. E mais adiante refere que “a sentença não indica, como considera a Autora, que a posse é lícita, podendo a Recorrente dispor da sua fracção da forma que entender (…), pelo que se conclui pela falta de pronúncia sobre o pedido da Apelante”.
Ora, as causas de nulidade da Sentença vêm taxativamente enunciadas no artº 668º nº 1 do Código de Processo Civil, onde se estabelece :
“É nula a sentença :
a) Quando não contenha a assinatura do juiz ;
b) Quando não especifique os fundamentos de facto e de direito que justificam a decisão ;
c) Quando os fundamentos estejam em oposição com a decisão ;
d) Quando o juiz deixe de pronunciar-se sobre questões que devesse apreciar ou conheça de questões de que não podia tomar conhecimento ;
e) Quando condene em quantidade superior ou em objecto diverso do pedido”.
O Prof. Castro Mendes (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 297), na análise dos vícios da Sentença enumera cinco tipos :
-vícios de essência ;
-vícios de formação ;
-vícios de conteúdo ;
-vícios de forma ;
-vícios de limites.
Refere o mesmo Professor (in “Direito Processual Civil”, Vol. III, pg. 308), que uma Sentença nula “não contém tudo o que devia, ou contém mais do que devia”.
Por seu turno, o Prof. Antunes Varela (in “Manual de Processo Civil”, pg. 686),
no sentido de delimitar o conceito, face à previsão do artº 668º do Código de Processo Civil, salienta que “não se inclui entre as nulidades da sentença o chamado erro de julgamento, a injustiça da decisão, a não conformidade dela com o direito substantivo aplicável, o erro na construção do silogismo judiciário (…) e apenas se curou das causas de nulidade da sentença, deixando de lado os casos a que a doutrina tem chamado de inexistência da sentença”.
Lebre de Freitas (in “Código de Processo Civil Anotado”, Vol. II, pgs. 668 e 669) considera que apenas a “falta de assinatura do juiz” constitui fundamento de nulidade, pois trata-se de “um requisito de forma essencial. O acto nem sequer tem a aparência de sentença, tal como não tem a respectiva aparência o documento autêntico e o documento particular não assinados”. A respeito das demais situações previstas na norma, considera o mesmo autor tratar-se de “anulabilidade” da sentença e respeitam “à estrutura ou aos limites da sentença”.
Ora afirma a recorrente que a Sentença padece de nulidade por omissão de pronúncia (artº 668º nº 1, al. d) do Código de Processo Civil).
O vício em causa está relacionado com a norma que disciplina a “ordem de julgamento” (cf. artº 660º nº 2 do Código de Processo Civil).
Com efeito, resulta do regime previsto neste preceito que o Juiz na Sentença “deve resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação, exceptuadas aquelas cuja decisão esteja prejudicada pela solução dada a outras. Não pode ocupar-se senão das questões suscitadas pelas partes, salvo se a lei lhe permitir ou impuser o conhecimento oficioso de outras”.
Ora, como salienta o Prof. Alberto dos Reis (in “CPC Anotado”, Vol. V, pg. 143) :
“Resolver todas as questões que as partes tenham submetido à sua apreciação não significa considerar todos os argumentos que, segundo as várias vias, à partida plausíveis, de solução do pleito (artº 511º nº 1), as partes tenham deduzido ou o próprio juiz possa inicialmente ter admitido : por um lado, através da prova, foi feita a triagem entre as soluções que deixaram de poder ser consideradas e aquelas a que a discussão jurídica ficou reduzida ; por outro lado, o juiz não está sujeito às alegações das partes quanto à indagação, interpretação e aplicação das normas jurídicas (artº 664º) e, uma vez motivadamente tomada determinada orientação, as restantes que as partes hajam defendido, nomeadamente nas suas alegações de direito, não têm de ser separadamente analisadas”
Resulta desta interpretação que a Sentença não padece de nulidade quando não analisa um certo segmento jurídico que a parte apresentou, desde que fundadamente tenha analisado as questões colocadas e aplicado o direito.
No caso presente, como acima referimos, a recorrente entende que o Tribunal não se pronunciou sobre a totalidade do pedido por si formulado.
Ora, de acordo com o disposto no artº 3º nº 1 do Código de Processo Civil “o Tribunal não pode resolver o conflito de interesses que a acção pressupõe sem que a resolução lhe seja pedida por uma das partes e a outra seja devidamente chamada para deduzir oposição”.
Por isso mesmo, o exercício do direito de acção requer a verificação de requisitos formais quanto aos respectivos sujeitos e objecto (designados por pressupostos processuais relativos à acção), cuja falta obsta ao conhecimento de mérito. Um desses requisitos incide sobre a delimitação do próprio objecto da acção, o qual tem se mostrar idóneo em termos de permitir delinear o âmbito de cognição do tribunal e da formulação do respectivo juízo de mérito, dentro dos parâmetros traçados nos artºs. 660º nº 2, 661º nº 1 e 664º do Código de Processo Civil, bem como definir os limites objectivos do caso julgado material, em conformidade com o disposto nos artºs. 671º e 673º do Código de Processo Civil.
Como é sabido, o objecto da acção consubstancia-se numa pretensão processualizada integrada pelo pedido e causa de pedir.
Com efeito, no artº 467º nº 1, als. d) e e) do Código de Processo Civil, exige-se que o autor, na petição inicial, exponha os factos e as razões de direito e formule o pedido, respectivamente.
Do disposto no artº 498º nº 3 do Código de Processo Civil extrai-se que o pedido, na sua vertente substantiva, consiste no efeito jurídico que o autor pretende obter com a acção, o que se reconduz à afirmação postulativa do efeito prático-jurídico pretendido, efeito este que não se restringe necessariamente ao seu enunciado literal, podendo ser interpretado em conjugação com os fundamentos da acção com eventual suprimento pelo Tribunal de manifestos erros de qualificação, ao abrigo do disposto no artº 664º, 1ª parte, do Código de Processo Civil, desde que se respeite o conteúdo substantivo da espécie de tutela jurídica pretendida e as garantias associadas aos princípios do dispositivo e do contraditório.
Deste modo, há que concluir que a idoneidade do objecto da acção implica a indicação e inteligibilidade da causa de pedir e do pedido, bem como a existência de um nexo lógico formal não excludente entre aqueles dois termos da pretensão, por forma a permitir um pronunciamento de mérito positivo ou negativo.
Em contraponto, não se verificará tal idoneidade quando :
-Não seja indicado qualquer efeito-prático jurídico pretendido ;
-Seja indicado um efeito pretendido em termos ininteligíveis ou tão vagos que, mesmo com o recurso aos fundamentos da acção, não permitam formular qualquer juízo de mérito positivo ou negativo ;
-Não sejam alegados os factos estruturantes da causa de pedir ;
-Sejam alegados meros conceitos de direito ou factualidades abstractas que não permitam sequer reconduzir o julgado a uma situação de facto real, em termos de evitar mais tarde a repetição de causas idênticas ;
-Seja alegada uma mole de factos sem qualquer leitura possível, positiva ou negativa, na óptica do pedido (ininteligibilidade de facto), ou que não permitam descortinar um quadro normativo aplicável (ininteligibilidade de direito), nomeadamente quando, tratando-se de causa de pedir complexa, esta se mostre de tal modo truncada que não se divise como dali possa decorrer o efeito pretendido ;
-Ocorra uma relação de exclusão formal recíproca entre a causa de pedir invocada e o pedido, entre duas causas de pedir ou entre vários pedidos cumulados, que se traduza num dizer ou desdizer simultâneos.
Lida a petição inicial dos autos, verifica-se que a recorrente termina a mesma pedindo que se condene a recorrida a desocupar imediatamente o imóvel identificado nos autos, livre de pessoas e bens. Mais pede que se condene esta a pagar-lhe o montante de 22.000 €, a título de indemnização pela ocupação da fracção, desde a data da revogação do contrato até Dezembro de 2008, acrescida da quantia mensal de 2.000 €, até à efectiva desocupação do imóvel.
E lida a Sentença sob recurso verifica-se que o Tribunal “a quo” analisou as diversas questões colocadas pelas partes e debruçou-se sobre tais pedidos.
Não se vislumbra que no final da petição inicial, onde o pedido deve ser formulado, conste que a apelante tenha pedido que o Tribunal declare que “a posse (da demandante) é lícita, podendo a Recorrente dispor da sua fracção da forma que entender”.
E não tendo sido formulado esse pedido, não tinha o Tribunal “a quo” que sobre ele se pronunciar em sede de Sentença.
Há, assim, que indeferir a invocada nulidade da Sentença com fundamento no facto de esta não ter conhecido de questões sobre as quais se devia ter pronunciado.
Pelo exposto, improcede nesta parte o recurso.
d) Vejamos, agora, se ocorreu a cessação do contrato de arrendamento descrito nos autos.
Dispõe o artº 1038º al. a) do Código Civil que “são obrigações do locatário (…) pagar a renda ou aluguer.
Por seu turno o artº 64º nº 1, al. a) do R.A.U. (Decreto-Lei 321-B/90 de 15/10, aplicável aos autos atenta a data da celebração do contrato) estipula que “o senhorio só pode resolver o contrato se o arrendatário (…) não pagar a renda no tempo e lugar próprios nem fizer depósito liberatório”.
Mas “as partes podem, a todo o tempo, revogar o contrato, mediante acordo a tanto dirigido”, sendo que esse acordo “deve ser celebrado por escrito, sempre que não seja imediatamente executado ou sempre que contenha cláusulas compensatórias ou quaisquer outras cláusulas acessórias” (artº 62º nºs. 1 e 2 do R.A.U.).
“In casu” apurou-se que a recorrente deu de arrendamento à recorrida uma fracção de sua propriedade, através de um contrato de arrendamento celebrado em 2/5/2005.
Esse arrendamento iniciou-se em 1/5/2005 e foi celebrado por um prazo de duração efectiva de cinco anos, renovável por igual período. A renda mensal estipulada foi de 1000 €, actualizável anualmente, a que acresciam 100 € mensais a “título de comparticipação nas despesas necessárias à fruição e manutenção das partes comuns do prédio onde o local arrendado se situa”. Essa renda seria paga no primeiro dia útil do mês anterior (àquele) a que dissesse respeito, por transferência bancária.
Foi incluída no contrato uma cláusula (9ª), de acordo com a qual, senhoria e inquilina acordavam na revogação do arrendamento para a data correspondente ao último dia do primeiro mês de falta de pagamento da renda mensal, devendo a inquilina devolver as chaves e o local livre e devoluto e reparado à senhoria, podendo esta entrar no local e retirar daí os pertences que no mesmo a inquilina tenha deixado, guardando-os durante um mês e podendo substituir a fechadura da porta.
Acontece que no dia 2/1/2008 a apelada não procedeu ao pagamento da renda respeitante ao mês de Fevereiro seguinte, assim como não pagou a quantia a título de comparticipação de despesas.
Perante esta atitude omissiva da recorrida afigura-se-nos que o contrato se deve considerar revogado por acordo entre as partes em face do teor da citada cláusula 9ª do contrato de arrendamento.
Com efeito, preconiza o artº 236º nº 1 do Código Civil que a declaração negocial vale com o sentido que um declaratário normal, colocado na posição do real declaratário, possa deduzir do comportamento do declarante, salvo se este não puder razoavelmente contar com ele.
Esta disposição consagra a chamada teoria da impressão do destinatário com que se procura, num conflito entre o interesse do declarante no sentido que atribuiu a sua declaração e o interesse do declaratário no sentido que podia razoavelmente atribuir-se a esta, dar preferência a este que se julga merecedor de maior protecção, não só porque era mais fácil ao declarante evitar uma declaração não coincidente com a sua vontade do que ao declaratário aperceber-se da vontade real do declarante, mas também porque assim se defendem melhor os interesses gerais do comércio jurídico.
Na interpretação da declaração de vontade são atendíveis todos os elementos que um declaratário medianamente instruído, diligente e sagaz, na posição do declaratário efectivo, teria tomado em conta. Entre os elementos a tomar em conta destacam-se os posteriores ao negócio, designadamente os modos de conduta por que posteriormente se prestou observância do negócio concluído. Haverá ainda que atender, a título de elementos essenciais da interpretação : à letra do negócio, as circunstâncias de tempo, lugar e outras que precederam a sua celebração ou são contemporâneas desta bem como às negociações respectivas; à finalidade prática visada pelas partes ; ao próprio tipo negocial ; à lei e aos usos e costumes por ela recebidos.
Um declaratário normal, colocado na posição dos contraentes, interpretaria a cláusula 9ª acima citada no sentido de que a falta de pagamento de uma das rendas implicava a revogação imediata do contrato, sem necessidade de celebração de um novo acordo, sendo certo que a tal não se opõe o artº 62º do R.A.U..
Ora, se bem que na Sentença sob recurso se faça referência à exigência de um acordo das partes com vista à revogação (não sendo esse, salvo melhor entendimento, o que resulta da citada cláusula), também é verdade que essa questão acaba por ser ultrapassada, ao dizer-se :
“Porém, independentemente disso, pela posição assumida pelas partes e que ficou provada, resulta que existiu acordo entre elas na cessação do contrato de arrendamento, como resulta do que se provou nas alíneas O) e P) (Factos 14. e 15. deste Acórdão) (…). Entendemos pois ter existido acordo das partes na cessação do contrato de arrendamento da fracção em causa nos autos, e podendo acrescentar ser válido esse acordo”.
Ou seja, se bem que por caminho diverso do apontado pela apelante, chegou o Tribunal “a quo” à mesma conclusão.
Deste modo, temos de concluir ter cessado o contrato de arrendamento descrito nos autos.
e) Há, agora, que analisar as consequências de tal cessação.
Tendo cessado validamente o contrato de arrendamento pretende a apelante que se condene a ré a desocupar imediatamente a fracção, livre de pessoas e bens.
Essa seria a consequência lógica da verificação da aludida cessação.
No entanto, estipula a cláusula 9ª do contrato que “deverá o inquilino devolver as chaves e o local livre e devoluto e reparado ao senhorio, podendo este entrar no local e retirar daí os pertences que no mesmo o inquilino tenha deixado, guardando-os durante um mês e podendo substituir a fechadura da porta”.
Interpretando este texto de acordo com os princípios acima enunciados, teremos de concluir que as partes acordaram que, caso a inquilina não entregasse de imediato o arrendado, e não optando a senhoria por instaurar de imediato uma acção de despejo, poderia esta entrar no local, retirar daí os bens da inquilina e substituir a fechadura da porta.
E foi isso que sucedeu.
A inquilina deixou de pagar as rendas a partir de Janeiro de 2008. Então, e antes de 1/8/2008 a senhoria decidiu verificar se a fracção ainda estava ocupada pela apelada. Tendo entrado no locado, o representante da recorrente verificou que ali se encontravam os bens móveis pertencentes à recorrida. Então, a apelante, no dia 1/8/2008 veio a substituir a fechadura da entrada na fracção arrendada.
Tudo em observância da cláusula 9ª do contrato de arrendamento.
Ou seja, extinta a relação locatícia, sempre poderá o senhorio exigir a restituição do bem, daquele que de forma não titulada o vem ocupando, ou pelo menos o mantém na sua disponibilidade. Se, porém, o arrendatário já não utiliza o locado, não se evidenciando que dispusesse de algum modo do mesmo, nem tendo resultado apurado que apesar de instado para tanto se tenha recusado a efectuar a entrega, entendemos que se mostra inviável ordenar a restituição do bem por ocupação intitulada do mesmo.
Não faz, pois, sentido a apelante pedir a desocupação imediata da fracção em causa, pois a mesma já se encontra na sua posse e se não está livre dos bens da apelada, tal é de sua responsabilidade, por não ter lançado mão dos meios que lhe eram facultados pelo contrato (no fundo, limitou-se a utilizar a possibilidade de entrar no local e substituir a fechadura da porta, não usando da faculdade de retirar os pertences que haviam sido deixados no locado).
Assim, bem andou o Tribunal “a quo” ao julgar improcedente o pedido de desocupação do imóvel.
Deste modo, improcede o recurso nesta parte.
f) E quanto ao pedido indemnizatório ?
Pretende a recorrente que a recorrida seja condenada a pagar-lhe 22.000 €, a título de indemnização pela ocupação da fracção, desde a data da revogação do contrato até Dezembro de 2008, acrescida da quantia mensal de 2.000 €, até à efectiva desocupação do imóvel.
Esse valor de 22.000 € corresponde ao dobro da renda mensal entre Fevereiro de 2008 e Dezembro do mesmo ano (data da propositura da acção).
Com efeito, de acordo com a cláusula 5ª nº 2, “se o local arrendado não for restituído, por causa não imputável ao senhoria. logo que findo por qualquer causa o arrendamento, fica o inquilino obrigado a pagar ao senhorio, a título de indemnização o dobro da renda mensal vigente por cada mês de mora, até ao momento da efectiva restituição”.
Ora, tendo a revogação contratual, como acima referimos, ocorrido em finais de Janeiro de 2008, e tendo a apelante entrado na posse plena da fracção arrendada em 1/8/2008 (data em que substituiu a fechadura da entrada na mesma), deve a recorrida ser condenada a pagar à senhoria a quantia total de 14.000 € (2.000 € x 7 meses = 14.000 €).
Assim sendo, nesta parte procede o recurso, havendo que alterar a Sentença nesta parte.
g) Sumariando :
(…)
* * *
III – Decisão
Pelo exposto acordam os Juízes do Tribunal da Relação de Lisboa em conceder parcial provimento ao recurso, alterando a Sentença recorrida e, nessa medida :
1º- Revoga-se a Sentença recorrida na parte que absolveu a R. no pagamento de uma indemnização a favor da A. e, consequentemente :
Condena-se a Ré a pagar à Autora uma indemnização de 14.000 €, a título de indemnização pela ocupação indevida do imóvel entre Fevereiro de 2008 e Dezembro de 2008.
2º- No mais confirma-se a Sentença recorrida.
Custas : Por recorrente e recorrida, na proporção de 2/3 para aquela e 1/3 para esta (artigo 446º do Código do Processo Civil).
Processado em computador e revisto pelo relator
Lisboa, 17 de Abril de 2012
Pedro Brighton
Teresa Sousa Henriques
Isabel Fonseca |
