| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª secção cível do Tribunal da Relação de Lisboa
A… demandou B…, Lda., e Banco …, S.A., pedindo que se declare:
a) O incumprimento dos contratos promessa de compra e venda com eficácia real celebrados por escritura pública (docs. 1 e 2 da p.i.);
b) que o autor é titular de um crédito sobre a 1ª ré no montante de € 1.450.000,00 que corresponde ao valor actual dos imóveis objecto dos contratos promessa;
c) Ainda que se não entenda deste modo, que o autor é titular de um crédito no montante actual de € 337.500,00, acrescido dos juros até integral pagamento;
d) O crédito tem origem no incumprimento dos referidos contratos promessa;
e) Condenação das rés a reconhecer que o autor é titular de um direito de retenção sobre os imóveis objecto da promessa, em consequência do crédito referido nas alíneas precedentes;
f) Que o crédito prevalece sobre a hipoteca incidente sobre os imóveis mencionados registada na Conservatória do Registo Predial de … – …ª – pela inscrição C2, apresentação nº …;
Alegou, em síntese, que por contrato-promessa outorgado por escritura pública, em 7/2/2006 e em 10/5/2006, no Cartório Notarial do Dr. …, em …, a 1ª ré prometeu vender ao autor, livres de quaisquer ónus ou encargos, e pelos preços, respectivamente de € 500.000,00, € 450.000,00 e € 500.000,00, as fracções autónomas designadas pelas letras “F”, “V” e “B”, a que correspondem respectivamente ao 1º andar letra B do Bloco 1, o 2º andar Letra A do bloco 3 e a 1º cave – B e R/C, No Bloco 1, do prédio urbano denominado “…”, sito na …, descrito na Conservatória do registo predial de … sob o nº ….
A 1ª ré e o autor atribuíram eficácia real aos contratos, tendo sido objecto de apresentação a registo.
Nos termos das escrituras referidas, a 1ª ré confessou-se devedora ao autor da quantia de € 300.000,00, bem como dos juros remuneratórios, à taxa de 10%, contados diariamente desde 1/10/2005, até integral pagamento.
Até hoje a 1ª ré nada pagou ao autor, somando o crédito até esta data € 337.500,00, nem celebrou a escritura pública, não obstante interpelada para tal.
Sobre os imóveis foram constituídas hipotecas voluntárias a favor da 2ª ré, que garantem em capital a quantia de € 5.900.000,00.
A 1ª ré, apesar do que consta nos contratos-promessa não procedeu ao pagamento dos montantes garantidos por hipoteca.
O autor perdeu totalmente o interesse na celebração do negócio, considerando o incumprimento definitivo atento, não só, aos montantes garantidos, como também, ao comportamento da 1ª ré, designadamente o não pagamento ao credor hipotecário.
O autor é credor da ré no valor de € 337.500,00 – arts. 440 e 441 CC.
A 1ª ré entregou ao autor as chaves das fracções, em Maio de 2006, a fim de que este pudesse delas livremente dispor e, designadamente proceder, como se fossem sua propriedade, à promoção e procura de potenciais compradores, tendo-se operado a respectiva transmissão dos imóveis, de forma pacífica, de boa-fé e mediante um título.
O crédito do autor, goza de direito de retenção sobre imóveis, art. 755 f) CC, porquanto provém de uma promessa bilateral de compra e venda, prevalecendo este direito sobre a hipoteca, ex vi art. 759/1 e 2 CC.
Nos termos do art. 443/3 CC o crédito do autor é no valor de € 1.450.000,00, o qual, se assim se não entender, é no valor de € 337.5000,00, acrescido dos juros vencidos e vincendos até integral pagamento.
O 2º réu, Banco ..SA concluiu pela improcedência da acção e consequente absolvição do pedido.
Impugnou in toto o alegado pelo autor, sustentando que o hipotético contrato de promessa de compra e venda celebrado foi a
forma que este arranjou para garantir o seu crédito, face à existência de um credor hipotecário - o autor nunca quis adquirir nenhuma fracção, mas sim garantir o seu crédito.
Acresce que o alegado crédito não resulta de despesas feitas por causa da coisa, mas antes de um financiamento/empréstimo que efectuou à 1ª ré, pelo que o autor não tem direito de retenção.
Por seu turno, a 1ª ré informou que contra si está pendente pedido de declaração de insolvência.
Foi proferido despacho saneador e elaborada a base instrutória – fls. 75 a 79.
Após julgamento foi prolatada sentença que julgou a acção parcialmente procedente e: a) Declarou não cumpridos pela 1ª ré, B…, Lda., os contratos promessa de compra e venda com eficácia real celebrados com o autor, A…, por escritura pública que integram os contratos das alíneas A) e B) da factualidade assente; b) Declarou que o autor é titular de um direito de crédito sobre a 1ª ré resultante dos contratos constantes das alíneas A) e B) da factualidade assente na parte referente à confissão da dívida no montante de € 300.000,00, acrescido dos juros vincendos e vencidos que na data da distribuição se computavam em € 37.500,00; c) julgou improcedente o demais peticionado – fls. 263 a 280.
Inconformado o autor apelou formulando as conclusões que se transcrevem:
1ª. O recorrente é titular de um crédito sobre o recorrido B…Ldª.
2ª. Tal crédito decorre do incumprimento pelo recorrido dos contratos promessa de compra e venda celebrados entre recorrente e aquele recorrido, incumprimento esse que se verificou após interpelação para o respectivo cumprimento.
3ª. Não foi dado como provado nenhum facto que demonstre que o recorrente não pretendia efectivamente adquirir as fracções autónomas em causa nos autos.
4ª. Tal facto decorre exclusivamente de raciocínio conclusivo (de resto sem fundamento, salvo o maior respeito) constante da sentença impugnada.
5ª. Verificou-se, por outro lado, a tradição dos imóveis objecto dos contratos promessa constantes dos autos.
6ª. Estão, assim, reunidos os pressupostos da constituição do direito de retenção sobre os mesmos imóveis por parte do recorrente.
7ª. Devendo, por isso, ser decretado que o recorrente é titular desse mesmo direito.
8ª. Violou a sentença impugnada o disposto nos arts. 442 e 759 CC.
Foram apresentadas contra-alegações pelo apelado Banco …SA pugnando pela manutenção do decidido.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
A 1ª instância considerou assentes os seguintes factos:
A) Por escritura pública com a epígrafe “confissão de dívida e promessa de venda com eficácia real”, outorgada em 7 de Fevereiro de 2006, em Cartório Notarial em … (fls. 11 a 19), JPRF (que outorga na qualidade de gerente com poderes para o acto e em representação de B… Lda.) e o autor A.. (casado com MJBCGC, sob o regime da comunhão de adquiridos) declararam:
"Que a representada do primeiro outorgante "B…, Lda." se confessou devedora, conforme escritura lavrada neste Cartório no dia sete de Fevereiro do corrente ano (…), ao segundo outorgante da quantia de trezentos mil euros.
Que, por este acto, é celebrado o presente contrato promessa de venda com eficácia real, que se regerá pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA
A representada do primeiro outorgante é dona e legítima possuidora das seguintes duas fracções autónomas do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado "…", sito na … (...), freguesia da … - .., Concelho de .. (…) descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de …, sob o número … do dia catorze de Fevereiro de dois mil e um (...), incidindo sobre o imóvel uma hipoteca registada na aludida Conservatória a favor do B.N.C. - …, S.A., pela inscrição C, apresentação … do dia … de Março de dois mil três, a saber:
a) Fracção autónoma identificada pela letra "F", integrada no bloco um correspondente ao primeiro andar, letra B (...), a qual foi ajustada pelo valor parcial de quinhentos mil euros; e
b) Fracção autónoma identificada pela letra "V", integrada no bloco três, correspondente ao segundo andar, letra A (…), a qual foi ajustada pelo valor parcial de quatrocentos e cinquenta mil euros.
CLÁUSULA SEGUNDA
Pelo presente contrato, a representada do primeiro outorgante promete vender ao segundo, as referidas fracções autónomas, livres de quaisquer ónus ou encargos e nos precisos termos constantes deste contrato.
CLÁUSULA TERCEIRA
Que o preço global da referida venda é de novecentos e cinquenta mil euros.
CLÁUSULA QUARTA
Que, o indicado preço será integralmente pago, por compensação com o crédito que o segundo outorgante detém em relação à representada do primeiro outorgante, bem como seus acréscimos contratuais e na data da realização da escritura de compra e venda respectiva.
CLÁUSULA QUINTA
A escritura e compra e venda será realizada em data, hora e Cartório a escolha do segundo outorgante, até ao dia um de Outubro de dois mil e seis, sendo necessária e suficiente a notificação da promitente vendedora por carta registada.
CLÁUSULA SEXTA
Um — Que, ambas as partes reconhecem a citada hipoteca a favor do BNC —, S.A., cujo valor de distrate na presente data é de trezentos mil euros, valor esse que é da responsabilidade da representada do primeiro outorgante. (…).
CLÁUSULA SÉTIMA
Um – Fica expressamente convencionado que a representada do primeiro outorgante manterá durante o prazo do presente contrato a comercialização da fracção objecto do mesmo, sendo certo que na hipótese de poder efectivamente proceder à sua venda, o respectivo preço não poderá ser inferior ao mencionado na cláusula terceira, sendo com o mesmo pago em primeiro lugar o valor do distrate e com o remanescente a mencionada dívida de trezentos mil euro (…).
CLÁUSULA NONA
As partes atribuem eficácia real ao presente contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA
As despesas notariais e registrais decorrentes de qualquer escritura e referentes a este contrato será) por conta da representada do primeiro outorgante (…).
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
Fica igualmente convencionado entre as partes que a mencionada quantia em dívida, vencerá durante a vigência do contrato, juros remuneratórios, à taxa anual de dez por cento, contados diariamente, desde um de Outubro de dois mil e cinco, até integral pagamento da dívida, os quais se subdividem em duodécimos de dois mil e quinhentos euros que a primeira outorgante se compromete desde já a pagar mensalmente.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA
O incumprimento do presente contrato pela representada do primeiro outorgante constitui-la-á na obrigação de pagar ao segundo a quantia em dívida bem como a quantia apurada nos termos da cláusula anterior, acrescidos dos juros moratórios contados nos mesmos termos desde a data do incumprimento ate ao integral pagamento da mesma (...).
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA:
Fica expressamente convencionado que, se o segundo outorgante se tornar proprietário das identificadas fracções autónomas por via do cumprimento deste contrato nada pagará à representada do primeiro outorgante a título de preço, considerando-se o mesmo pago por compensação com os montantes referidos nos termos previstos nas cláusulas sexta e décima segunda deste contrato (…).
B)
Em escritura pública de “confissão de dívida e promessa de venda com eficácia real" outorgada em 10 de Maio de 2006 em Cartório Notarial … (fls. 20 a 28), JPRF (que outorga na qualidade de gerente com poderes para o acto e em representação de "B… Lda.") e o autor A… (casado com MJBCGC, sob o regime da comunhão de adquiridos) declararam:
“Que, a representada do primeiro outorgante "B…, Lda." se confessou devedora, conforme escritura lavrada neste Cartório no dia sete de Fevereiro do corrente ano (…), ao segundo outorgante da quantia de trezentos mil euros.
Que, por este acto, é celebrado o presente contrato promessa de venda com eficácia real, reforçando o contrato outorgado pela referida escritura de sete de Fevereiro que se regerá pelas cláusulas seguintes:
CLÁUSULA PRIMEIRA
A representada do primeiro outorgante é dona e legítima possuidora da fracção autónoma identificada pela letra "B", correspondente ao bloco um, primeira cave e rés-do-chão em duplex, do prédio urbano em regime de propriedade horizontal denominado "…", sito na … (…), freguesia da … – …o, concelho de …s (…) descrito na Segunda Conservatória do Registo Predial de .., sob o número … do dia catorze de Fevereiro de dois mil e um (…) incidindo sobre o imóvel uma hipoteca registada na aludida Conservatória a favor do B.N.C. – …, S.A., pela inscrição C, apresentação … do dia … de Março de …(fls. 37).
CLÁUSULA SEGUNDA
Pelo presente contrato, a representada do primeiro outorgante promete vender ao segundo, a referida fracção autónoma, livre de quaisquer ónus ou encargos e nos precisos termos constantes deste contrato.
CLÁUSULA TERCEIRA
Que o preço da referida venda é de quinhentos mil euros.
CLÁUSULA QUARTA
Que, o indicado preço será integralmente pago, por compensação com o crédito que o segundo outorgante detém em relação à representada do primeiro outorgante, bem como os seus acréscimos contratuais e na data da realização da escritura de compra e venda respectiva.
CLÁUSULA QUINTA
A escritura e compra e venda será realizada em data, hora e Cartório a escolha do segundo outorgante, ate ao dia um de Outubro de dois mil e seis, sendo necessária e suficiente a notificação da promitente vendedora por carta registada.
CLÁUSULA SEXTA
Um – Que, ambas as partes reconhecem a citada hipoteca a favor do BNC …, S.A., cujo valor de distrate na presente data é de trezentos mil euros, valor esse que é da responsabilidade da representada do primeiro outorgante (…).
CLÁUSULA SÉTIMA
Um – Fica expressamente convencionado que a representada do primeiro outorgante manterá durante o prazo do presente contrato a comercialização da fracção objecto do mesmo, sendo certo que na hipótese de poder efectivamente proceder à sua venda, o respectivo preço não poderá ser inferior ao mencionado na cláusula terceira, sendo com o mesmo pago em primeiro lugar o valor do distrate e com o remanescente a indicada dívida de trezentos mil euros. (...)
CLÁUSULA NONA
As partes atribuem eficácia real ao presente contrato.
CLÁUSULA DÉCIMA
As despesas notariais e registrais decorrentes de qualquer escritura e referentes a este contrato serão por conta da representada do primeiro outorgante.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA
O incumprimento do presente contrato pela representada do primeiro outorgante constitui-la-á na obrigação de pagar ao segundo a quantia em dívida, bem como, os respectivos juros moratórios contados nos mesmos termos desde a data do incumprimento até ao integral pagamento da mesma.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA
Fica expressamente convencionado que, se o segundo outorgante se tornar proprietário da identificada fracção autónoma por via do cumprimento deste contrato nada pagará à representada do primeiro outorgante a título de preço, considerando-se o mesmo pago por compensação com os montantes referidos nos termos previstos nas cláusulas Sexta e décima segunda deste contrato. (…).
C)
Em 7 de Março de 2003 foi registada sobre o prédio descrito na C.R.P. de … com o nº … (C-2, fls. 33-34) "hipoteca voluntária" a favor da ré R. "BNC – …, S.A." (sendo o montante máximo assegurado de €8.083.000,00. D)
Em 10 de Março de 2006 foi registada sobre o prédio supra (F-2, fls. 37) “promessa de venda com eficácia real e confissão de dívida", a favor do autor A...
E)
Até 4 de Janeiro de 2007, a 1ª ré não efectuou qualquer pagamento ao autor.
F)
O autor enviou à 1ª ré a carta - junta a fls. 48 da qual consta entre o mais " que a escritura deverá ser celebrada até 1 de Outubro de 2006... venho solicitar a V Ex. que me indique se está em condições de dar cumprimento ao disposto na cláusula Sexta das
escrituras em causa a fim de ser celebrada a escritura prometida… Aguardo por oito dias a resposta concreta à presente questão sem o que considerarei não poderem Vossas Exas. dar cumprimento ao contrato prometido — e a 1ª ré não respondeu.
G)
A 1ª ré não procedeu ao pagamento dos montantes garantidos pela hipoteca C).
H)
Em Maio de 2006 a ré entregou ao autor as chaves das fechaduras das fracções ("B", "E" e "V"), a fim de que este pudesse promover e procurar potenciais compradores.
I)
Desde Maio de 2006, o autor entra e sai das fracções às horas e dias que entende, agindo sempre como se fosse o respectivo proprietário para os termos constantes do facto anterior, à vista de todas as pessoas e sem oposição do condomínio e do primeiro réu.
Atentas as conclusões do apelante que delimitam, como é regra, o objecto do recurso – arts. 684/3 e 690 CPC – a questão que cabe decidir consiste em saber se assiste ou não ao autor o direito de retenção.
Vejamos, então.
Dentro dos limites da lei as partes tem a faculdade de fixar livremente o conteúdo dos contratos, celebrar contratos diferentes dos previstos neste código ou incluir nestes as cláusulas que lhes aprouver – art. 405/1 CC.
“O princípio da liberdade contratual é uma aplicação da regra da liberdade negocial, sendo ambos um corolário do princípio da autonomia privada, só limitado, em termos gerais, nas disposições dos arts. 280 e sgs. (cfr. art. 398) e, em termos especiais, na regulamentação de alguns contratos.
Pelo próprio texto do art. verifica-se quer o princípio da liberdade contratual se desdobra em vários aspectos a saber: a) a possibilidade das partes contratarem ou não contratarem, como melhor lhes aprouver; b) a faculdade de, contratando, escolher cada uma delas, livremente, o outro contraente; c) a possibilidade de, na regulamentação convencional dos seus interesses, se afastarem dos contratos típicos ou paradigmáticos disciplinados na lei (celebrando contratos atípicos) ou de incluírem em qualquer destes contratos paradigmáticos cláusulas divergentes da regulamentação supletiva contida no Código Civil” – cfr. P. Lima e A. Varela in CC Anotado, 4ª ed., art. 405 CC – fls. 335.
Antes de mais, importa qualificar os contratos celebrados entre as partes.
Como se sabe, a qualificação jurídica de um contrato é questão jurídico-normativa, a solucionar pela subsunção da factualidade clausulada aos preceitos legais, não relevando a nomenclatura que as partes formalmente atribuíram ao negócio.
As partes intitularam os negócios celebrados, em 7/2/2006 e 10/5/2006, de “Confissão de Dívida e Promessa de Venda com Eficácia Real” – factos assentes sob as alíneas A) e B).
Do teor dos mesmos constata-se, em suma, que a 1ª ré confessou ser devedora da quantia de € 300.000,00 ao autor; que a 1ª ré prometeu vender ao autor três fracções autónomas, pelos valores, respectivamente de € 500.000,00, € 450.000,00 e € 500.000,00, livres de quaisquer ónus e encargos; que o preço será integralmente pago por compensação com o crédito que o autor detém relativamente à 1ª ré, bem como os seus acréscimos contratuais e na data da realização da escritura de compra e venda; sobre as fracções existia hipoteca a favor do Banco, 2º réu, cujo valor do distrate à data é de € 300.000,00, da responsabilidade da 1ª ré (Cláusula 6ª); que o incumprimento por parte da 1ª ré constituía-a no pagamento ao autor da quantia em dívida, acrescida dos juros (cláusula 12ª); que se o autor se tornar proprietário, em virtude do cumprimento do contrato nada pagará à 1ª ré a título de preço, considerando-se pago por compensação com os montantes referidos nas cláusulas 6ª e 12ª do contrato; que a 1ª ré manteria durante o prazo do contrato a comercialização das fracções objecto do mesmo sendo que a venda, a ter lugar, teria que ser por preço nunca inferior ao mencionado na cláusula 3ª (esta cláusula menciona o preço das fracções); atribuíram aos contratos eficácia real.
O contrato-promessa traduz-se na “convenção pela qual alguém se obriga a celebrar um contrato definitivo” – art. 410/1 CC.
“O contrato-promessa é a fonte de obrigação de contratar, da obrigação de emitir a declaração de vontade correspondente ao contrato prometido.
O contrato-promessa é um contrato autónomo, distinto do contrato definitivo, cuja função consiste em impor a celebração de um ulterior contrato definitivo.
Se é certo que no negócio jurídico os efeitos se produzem ex voluntate, não é menos certo que o contrato prometido é ainda um acto de autonomia da vontade manifestada livre e conscientemente na celebração do contrato-promessa, com os efeitos negociais do contrato prometido a produzir-se ex voluntate e a partir da sua celebração (ex nunc).
Do contrato-promessa nasce a obrigação de estipular no futuro um determinado contrato definitivo, exercendo, relativamente a este, função instrumental e preparatória.
Se bem que deva fixar os elementos essenciais do futuro contrato definitivo, tal é feito porque as partes, desde logo, determinam o conteúdo da obrigação a que ficam adstritos, as partes querem vincular-se à celebração de um futuro contrato definitivo com determinado conteúdo indicado no contrato-promessa.
O efeito do contrato-promessa consiste na obrigação de celebrar o contrato prometido, sendo, por isso, fonte de prestação de facere.
O contrato-promessa fixa os elementos essenciais do contrato definitivo, determinando o seu conteúdo (este contrato não produz efeito translativo ou atributivo de direitos), no entanto, é o contrato definitivo que ex nunc ou ex novo produz os efeitos reais ou creditórios finais, i. é, o contrato definitivo é que é translativo e constitutivo de direitos” –cfr. Calvão da Silva, “Sinal e Contrato-Promessa, 7º edição, Coimbra, 1999 – 189 e sgs.
Os acordos celebrados observam os requisitos do contrato-promessa – art. 410/3 CC – e as partes signatárias, conforme referido supra, aceitaram esse negócio.
Assim, atentos os factos assentes, na esteira da liberdade contratual, classificam-se os contratos celebrados entre autor e 1ª ré como um contrato misto de reconhecimento de dívida e contrato-promessa de compra e venda (bilateral) de 3 imóveis, sendo certo que com a venda o autor seria ressarcido pela ré (compensação – cfr. cláusulas 7ª e 14ª).
O DL 236/80 de 18/7, com o objectivo expresso, no respectivo preâmbulo, de reforçar a posição jurídica do promitente-comprador, especialmente no campo das transacções de imóveis urbanos para habitação, conferiu-lhe, no caso de incumprimento do contrato-promessa, imputável à contraparte, em alternativa ao direito de reclamar o dobro do sinal, o direito de exigir o valor da coisa, objecto do contrato prometido, à data do incumprimento, sempre que essa coisa lhe haja sido antecipadamente entregue e se encontre, em seu poder – art. 442/2 CC.
Com o mesmo objectivo de tutelar a posição do promitente -comprador, incluiu-se no nº 3 do art. cit., a seguinte estatuição: “no caso de ter havido tradição da coisa objecto do contrato-promessa, o promitente-comprador goza, nos termos gerais, do direito de retenção sobre ela, pelo crédito resultante do incumprimento pelo promitente-vendedor”.
Este art. 442 nº 2, na redacção do DL 236/80, introduziu uma variante indemnizatória à escolha do credor, fundada e dependente justamente da tradição da coisa: o contraente lesado que recebera a coisa podia optar “pelo valor que esta tiver ao tempo do incumprimento”, passando a gozar, de acordo com o nº 3, do direito de retenção sobre ela pelo crédito indemnizatório, fosse este o sinal dobrado, fosse ele o do valor da coisa.
Posteriormente este artigo sofreu as alterações introduzidas pelo DL 379/86 de 11/11.
Este DL manteve o direito de retenção, mas retirou-o das normas que se reportam ao sinal e integrou-o na secção do capítulo sobre as garantias especiais das obrigações dedicada ao direito de retenção, mediante a adição de uma nova alínea – al. f) - ao art. 755 do CC.
No caso de contrato-promessa em que houve tradição da coisa, e haja sinal, o regime do art. 442 CC, na actual redacção, é o seguinte: “se houve tradição da coisa a que se refere o contrato prometido, o promitente adquirente, quando o incumprimento do contrato promessa seja imputável à contraparte, pode, em vez de
exigir o dobro do sinal ou de requerer a execução específica, reclamar o valor da coisa (ou do direito a transmitir ou a constituir sobre ela), “determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e a parte do preço que tenha pago – art. 442/2 2ª parte.
A opção pelo valor da coisa, como uma das possíveis vias indemnizatórias foi introduzida pelo DL 236/80, o qual suscitou fortes dúvidas interpretativas, que com as alterações do DL 379/86 veio esclarecer que o direito que se pretende atribuir ao promitente adquirente, quando a coisa que constitui objecto do contrato-prometido lhe tenha sido entregue antecipadamente, é o de reclamar o respectivo aumento de valor, ou seja, a diferença do preço convencionado e o valor dela à data do não cumprimento da promessa.
Trata-se de uma solução propugnada por Lobo Xavier, na apreciação crítica feita ao diploma de 80 – Contrato-Promessa: Algumas notas sobre as alterações do CC constantes do DL 236/80 de 11/11, in Separata da Ver. De Direito e Estudos Sociais, ano XXVII- 33 e segs. – cf. CC Anotado, P Lima e A. Varela, vol. I – 422, Coimbra Edit., 4ª edição.
No caso do contrato-promessa em que não tenha havido sinal mas tenha havido tradição da coisa o regime é o seguinte: “o incumprimento por parte do promitente da alienação ou constituição dá ao credor o direito a exigir, a título indemnizatório, o valor actual
do direito não transmitido ou constituído, descontado o preço convencionalmente estipulado – cfr. Ana Prata, Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Livraria Almedina. 1995 – fls. 846 e sgs.; Galvão Telles, Direito das Obrigações, 6ª edição-138.
“O legislador de 1996, em nome da defesa do consumidor, atribuiu o direito de retenção ao “beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa a que se refere o contrato-prometido, sobre essa coisa, pelo crédito resultante do não cumprimento, imputável à outra parte, nos termos do art. 442 – cf. art.755 f) CC.
Daqui resulta, em primeiro lugar, que goza do direito de retenção o beneficiário da promessa de transmissão ou constituição de direito real que obteve a tradição da coisa objecto do contrato-prometido.
Vale dizer que o titular do direito de retenção é o beneficiário de qualquer contrato promessa com traditio rei – coisa móvel ou imóvel, rústica ou urbana, para habitação, comércio, indústria, etc. – e não só do contrato-promessa previsto no art. 410/3 CC.
O beneficiário da promessa de transmissão ou constituição do direito real que não obteve a tradição da coisa, não goza do direito de retenção, o que é óbvio, por definição, visto que um dos pressupostos necessários para que o direito de retenção exista, é que o devedor esteja obrigado a entregar a coisa que detém, lícita e legitimamente, à pessoa de que é simultaneamente credor.
Em segundo lugar, o direito de retenção existe para garantia do crédito resultante do não cumprimento imputável à parte que promete transmitir ou constituir um direito real; vale dizer, por outras palavras, que está em causa o crédito (dobro do sinal, valor da coisa, indemnização convencionada, nos termos do art. 442 nº 4 CC) derivado do contrato definitivo” – Calvão da Silva, Sinal e Contrato-Promessa - DL 236/80 ao DL 376/86 - , Coimbra 1996, 128/182.
No mesmo sentido refere Ana Prata que “o direito de retenção pressupõe necessariamente a tradição da coisa e parece garantir qualquer crédito indemnizatório, seja o do sinal, o do valor da coisa ou o da pena convencional estipulada pelas partes, não sendo indispensável o sinal” – cf. Ana Prata, ob. cit. 889 segs..
O direito de retenção é um direito real de garantia – arts. 754, 758 e 759 CC – atribui a possibilidade ao seu titular de se pagar, com preferência aos demais credores, sobre o valor da coisa retida, constituindo também uma causa legítima de incumprimento de obrigação de responsabilidade, ou seja, tido como uma causa de licitude, à semelhança da “exceptio non adimpleti contractus”, não está sujeito a registo e vale “erga omnes” – cf. Ac. STJ de 7/10/82 e
22/6/89 in BMJ 320-407, RLJ, 119-179, com anotação A. Varela e AJ, 1º/0-14, respectivamente, Galvão Telles, o Direito, 106º/119º-17.
In casu, classificou-se o contrato como sendo um contrato misto de reconhecimento de dívida e contrato-promessa de compra e venda (3 imóveis).
Neste contrato houve tradição da coisa – desde Maio de 2006, após entrega das chaves dos imóveis ao autor, este passou a agir como se fosse seu proprietário – entra e sai das fracções às horas e dias que entende, à vista de todas as pessoas, sem oposição do condomínio e da 1ª ré.
A ocupação da coisa por motivo da sua tradição, traduz-se numa antecipação dos efeitos do contrato prometido.
A 1ª ré não obstante interpelada pelo autor (interpelação admonitória) de que a escritura deveria ser celebrada até 1/10/2006, solicitando informação sobre se a 1ª ré estava em condições de dar cumprimento à cláusula 6ª (distrate das hipotecas), solicitando uma resposta em 8 dias sob pena de incumprimento – facto assente sob a alínea F) – remeteu-se ao silêncio, pelo que incorreu em incumprimento.
Atento o supra explanado entendemos que o direito de retenção previsto no art. 755 f) CC abrange outros contratos promessa, que não só o de compra e venda, ou seja, qualquer contrato promessa de transmissão ou constituição de um direito real, nomeadamente, o dos autos – cf. Ac. STJ 2/7/96, CJ 1996, ano IV, tomo II – 159.
Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, garantia do crédito resultante do incumprimento imputável à parte que promete, o que está em causa é o crédito, crédito esse derivado do incumprimento do contrato definitivo - no contrato-promessa de transmissão ou de constituição de um direito real, desde que tenha
havido tradição da coisa, independentemente de ter havido sinal, o incumprimento por parte do promitente vendedor dá ao promitente- comprador, credor, o direito a exigir, a título de indemnização, o valor actual do direito não transmitido ou constituído, descontado o preço convencionalmente estipulado.
Assim, no caso em apreço, o autor/apelante, em virtude de ter celebrado dois contratos mistos de reconhecimento de dívida e contrato-promessa de compra e venda de 3 imóveis, goza do direito de retenção que lhe é concedido pelo art. 755 f) CC, apesar de não ter havido entrega de sinal.
Este direito constitui garantia do seu crédito resultante do incumprimento por parte da 1ª ré.
Constituindo o direito de retenção um direito real de garantia, goza o apelante do direito de ser pago com preferência aos demais credores - um poder de sequela -, nomeadamente, goza do direito de prevalência sobre a hipoteca, ainda que o registo desta seja anterior – art. 759 CC.
Pelo exposto, acorda-se em julgar procedente a apelação, revogando-se a sentença no segmento em que julgou inexistente o direito de retenção e, consequentemente, condenam-se as rés a reconhecer que o autor é titular de um direito de retenção sobre os imóveis identificados nas alíneas A) e B) dos factos assentes para garantia do crédito já reconhecido na sentença recorrida prevalecendo este sobre a hipoteca incidente sobre os imóveis
mencionados, registada na Conservatória do Registo Predial de … ..ª – pela inscrição C2, apresentação nº … de ././200...
Custas pelo Banco apelado.
Lisboa, 30 Junho de 2011
Carla Mendes
Octávia Viegas
Rui da Ponte Gomes |
