Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Acórdãos TRL
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa

Processo:

0036141

Nº Convencional: JTRL00018290

Relator: AFONSO DE MELO

Descritores: CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA
RECONHECIMENTO NOTARIAL
INCUMPRIMENTO DO CONTRATO
MORA
DIREITO DE RETENÇÃO

Nº do Documento: RL199012040036141

Data do Acordão: 12/04/1990

Votação: UNANIMIDADE

Texto Integral: S

Privacidade: 1

Meio Processual: APELAÇÃO.

Decisão: ALTERADA A DECISÃO.

Área Temática: DIR CIV - DIR OBG.

Legislação Nacional: CCIV66 ART410 N3 ART432 ART442 ART479 ART775 ART804 ART806.

Sumário: I - O credor hipotecário com garantia bancária sobre o imóvel não tem legitimidade para arguir a nulidade decorrente de falta de reconhecimento notarial das assinaturas dos outorgantes do contrato-promessa.
II - Não obsta à verificação do direito de retenção o facto de ainda não estar instituido o regime de propriedade horizontal sobre o prédio.
III - À indemnização devida pela resolução do contrato promessa pode acrescer a decorrente da mora pelo seu pagamento.
IV - Assim, o promitente-comprador tem direito a receber juros moratórios desde a citação.

Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral: Acordam na Relação de Lisboa:
Sociedade de Papelarias Artex Lda., Y eB
C,D,E,F,G,H e I,J,L,M,N e O,P e Q,R e S,DW e W2
T e U,V e X, Z, K,&, e VV, intentaram no 17. Juízo Cível desta cidade contra Ramisol - Sociedade de Construções Lda., acção comum ordinária com fundamento em incumprimento pela Ré, como promitente vendedora de contratos-promessa de compra e venda de fracções autónomas de prédios urbanos que, como promitentes compradores, com ela celebraram mediante sinal, pedindo a sua condenação: a) A ver declarada a resolução de cada um dos contratos; b) A pagar 16800000 escudos, 7550000 escudos, 9000000 escudos, 9300000 escudos, 9600000 escudos, 9800000 escudos, 8400000 escudos, 9990000 escudos, 8650000 escudos, 9550000 escudos, 9600000 escudos, 28300000 escudos, 8800000 escudos, 4500000 escudos, 9550000 escudos, 8600000 escudos, 9600000 escudos + 8800000 escudos, 8700000 escudos, 9700000 escudos, 9700000 escudos e 8200000 escudos, respectivamente ao 1., 2.,
3., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 10., 11., 12., 13., 14., 15.,
16., 17., 18., 19., 20. e 21. AA, ou em alternativa, o dobro das prestações efectuadas constantes dos artigos 125, 126 da p. i., se aquelas verbas vierem a ser inferiores, sempre acrescidas de juros de mora à taxa legal desde a citação até ao pagamento; c) Ver declarado que os AA detêm cada um a posse do andar ou loja que prometeu comprar e em conjunto a posse da totalidade dos lotes 1 e 2 e a garagem colectiva, além das demais partes comuns; d) Ver reconhecido o direito de retenção dos AA sobre cada um dos andares e lojas e sobre a totalidade dos lotes 1 e 2, garagem e partes comuns.
A fls. 184 os AA requereram, nos termos do artigo 869, n. 2 do CPC a intervenção principal da Caixa Económica de Lisboa, sendo esta, pelo despacho de fls. 197, admitida a intervir nos autos ao lado da Ré.
Citada pessoalmente a Ré não contestou. A Caixa Económica contestou por impugnação e suscitando, como questão prévia a suspensão da instância nos termos do artigo 282, do CPC, por não se mostrar terem sido satisfeitas as exigências fiscais relativas à SISA - artigo 2, §1, n. 2, do Código da SISA.
A fls. 217 e verso o Mmo. Juiz julgou improcedente a questão prévia após o que proferiu despacho saneador e organizou especificação e questionário.
A fls. 234 a Caixa Económica interpôs recurso do despacho saneador, que foi admitido como agravo para subir com o primeiro recurso que haja de subir imediatamente (fls. 248).
A fls. 279 a Caixa Económica interpôs recurso das decisões do Tribunal Colectivo que, nos mesmos termos da decisão de fls. 277 admitiu os depoimentos das testemunhas T1,T2,T3 e T4 (fls. 283 a 285), recurso que foi recebido como agravo e com o mesmo regime dos anteriores.
Na sentença final a acção foi julgada parcialmente procedente: a) Declarando-se resolvidos os contratos-promessa celebrados entre a Ré e os 2., 4., 5., 8., 9., 10.,
11., 12., 13., 14., 15., 16., 17. (quanto ao 3. andar esquerdo do Lote 2) 18., 19. e 21. AA. b) Condenando-se a Ré a pagar 7550000 escudos ao AA (Y e mulher B) 9300000 escudos ao A. D,9600000 escudos à A. E,8400000 escudos à A. G, 9990000 escudos aos AA H e I, 8650000 escudos ao A. J, 9550000 escudos ao A. L, 9600000 escudos à A. M, 8800000 escudos aos AA P e Q, 9500000 escudos aos AA R e S, 9550000 escudos aos AA DW e W2, 8600000 escudos aos AA T e U 9600000 escudos aos AA V e X (quanto ao 3. andar esq. lote 2), 8900000 escudos ao A. Z, 9600000 escudos ao A.K e 8200000 escudos à A. VV. c) Condenando-se a Ré a pagar aos AA N e VV 28600000 escudos, a restituir à A Sociedade de Papelaria Artex Lda. 6810000 escudos, e a entregar 2200000 escudos ao A. C, 3200000 escudos à A. F, 1400000 escudos aos AA V e X (3. andar direito do lote 2) e 2800000 escudos à A. & e Neves. d) Decidindo improceder quanto ao mais apelaram os
AA e, subordinadamente, apelou também a Caixa Económica.
Conclusões apresentadas pela Caixa Económica:
1 - Os factos constantes da alínea b) e c) da especificação foram impugnados.
2 - Não se trata de factos pessoais da apelante nem de que ela devesse ter conhecimento.
3 - Não podem considerar-se provados.
4 - Os factos sujeitos a registo só são oponíveis a terceiros depois de registados.
5 - A sua prova só pode ser feita através de documento escrito - título ou certidão.
6 - Os factos constantes da alínea a) da especificação não estão provados nos autos.
7 - Não é possível fundamentarem depoimentos dos autores respostas a quesitos contendo factos alegados pelos mesmos autores.
8 - Não é possível fundamentar em depoimentos de testemunhas convenções contrárias ou adicionais a documentos escritos.
9 - Face aos documentos juntos aos autos pelos autores, não pode considerar-se que os contratos promessa de compra e venda foram celebrados em data anterior à assinatura dos mesmos pelos promitentes compradores.
10 - A CEL não foi condenada, nem é solidariamente responsável por qualquer obrigação da R. Ramisol.
11 - A CEL não pode ser condenada solidariamente com a Ramisol no pagamento das custas.
12 - A CEL não pode ser condenada em custas.
13 - A sentença recorrida fez errada interpretação e aplicação da lei, violando designadamente o disposto nos artigos 446 e 490 números 2 e 5 do CPC, e nos artigos 352, 356 e 394, do CC.
14 - Deverá por isso alterar-se a sentença pela forma seguinte: a) Ao abrigo do disposto no artigo 712 do CPC, alterar as respostas do colectivo na parte em que deram como provadas para celebração dos contratos datas diversas daquelas em que foram assinados pelos respectivos promitentes compradores (os documentos juntos aos autos impõem resposta diversa); b) Deverão dar-se como não provados os factos constantes das alíneas a), b) e c) da especificação. c) Absolver-se a CEL do pagamento de custas.
Conclusões apresentadas pelos AA;
1 - Ao contrato-promessa celebrado com a Artex só falta o reconhecimento notarial da assinatura desta.
2 - O contrato obedece assim aos requisitos legais exigidos pelo n. 2, do artigo 410 do CC, dado que a falta do reconhecimento da assinatura o pode ferir de nulidade na medida em que ele se destina a garantir a identidade do subscritor e não a atestar a sua vontade de contratar.
3 - Ao declarar nulo o contrato a sentença ofende os princípios consignados no artigo 410 n. 2, conjugado com o Assento de 29/11/1989.
4 - A proceder a tese da nulidade deve validar-se, o contrato como promessa-unilateral.
5 - A sentença ofende o princípio inequívoco de que só o promitente-comprador pode invocar a nulidade, violando assim o disposto no n. 3 do artigo 410, do Código Civil.
6 - Deve ser considerado válido o contrato na modalidade total ou em alternativa, na validade parcial como contrato-promessa unilateral, com todas as legais consequências - o contrato resolvido por incumprimento definitivo e culposos da Ramisol, atendimento dos demais pedidos formulados na petição e reconhecimento do direito à petição reclamada.
7 - Quanto aos contratos celebrados com os 3., 6.,
17. (3. andar direito) e 20. recorrentes, não se pode julgar que não existem como tal até à data do reconhecimento presencial das assinaturas dos promitentes-compradores, como se entendeu na sentença.
8 - Ainda que se aceitasse a tese acolhida, o facto
é que com o reconhecimento presencial os contratos se teriam convalidado.
9 - A falta dos requisitos referidos no n. 3 do artigo 410, do CC, não pode ser invocada nem pelo promitente-vendedor , nem por terceiros, nem conhecida oficiosamente.
10 - Provado como está o incumprimento definitivo e culposo da promitente-vendedora, deve a Romisol ser condenada também nas indemnizações peticionadas pelos
3., 6., 17. (3. andar) e 20., recorrentes, em identidade de tratamento com os restantes recorrentes.
11 - A indemnização constituída pelos juros de mora não se confunde com a indemnização pelo incumprimento do contrato-promessa, pelo que todos os recorrentes têm direito ao pagamento de juros sobre os seus créditos desde a citação até ao integral reembolso
- artigos 442, 804 n. 1, e 806 ns. 1 e 2, do CC.
12 - Todos os recorrentes obtiveram a tradição da coisa prometida vender e comprar, detendo a posse pacífica e legítima e alguns deles titulada, dos andares lojas, garagens e demais partes comuns dos lotes 1 e 2.
13 - A todos deverá reconhecer-se o direito de retenção, como dispõe o artigo 442, n. 3, do CC.
14 - Deve ser rectificado, por se tratar de mero erro material, o crédito a restituir à 6. recorrente e que é de 3800000 escudos.
15 - A sentença deve ser parcialmente substituída por outra que dê totalmente provimento ao pedido formulado pelos AA na sua petição inicial.
16 - Se assim não se entender, a sentença deve ser declarada nula por não ter conhecido da parte do pedido que consistiu na declaração da posse (artigo 668, n. 1, d), do CPC).
17 - Em todo o caso deve ser rectificado o erro material referido.
Pelo despacho de fls. 563 foram julgados desertos os agravos interpostos a fls. 234, 279 e 417.
Ficou especificado:
A - A sociedade Ré é proprietária de 2 lotes de terreno para construção na Rua Possidónio da Silva, em Lisboa, designados por lote 1 e lote 2, respectivamente descritos na 6. Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob o n. 1415, a fls. 197 v., do Libro B-4, e sob o n. 11782, a fls. 162 v., do Livro B-37, omissos na matriz mas com pedido já da sua inscrição.
B - Nesses lotes procedeu aquela sociedade à construção de 2 prédios compostos cada um de uma loja ao nível do r/c e cave, 5 andares com lado esquerdo e direito e ainda com garagem comum a ambos os lotes.
C - Em 28/2/86 os andares do lado esquerdo e direito do lote 1 valiam 10000000 escudos e 9800000 escudos, respectivamente, e a loja do mesmo lote 1 valia 17000000 escudos.
D - Os andares do lado esquerdo e direito do lote
2 valiam, na mesma data, 9800000 escudos cada.
Respostas aos quesitos:
1 - Em 10/3/83 a R. prometeu vender à A. Sociedade de Papelaria Artex e esta prometeu comprar-lhe, pelo preço de 7000000 escudos, a loja com cave do lote
1, nos termos e condições do doc. de fls. 289/290 (1.).
2 - Entregando naquela data à sociedade R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 4500000 escudos, como daquele doc. resulta. Em 11/7/83 a importância de 1000000 escudos, em 11/8/83 a importância de 500000 escudos, em 5/8/83 500000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos, em 25/3/85 65000 escudos e 45000 escudos, a título de reforços do sinal (2.).
3 - Nos termos do referido contrato a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à sociedade R., deveria ter sido celebrada no prazo de 6 meses, isto é, até 10/9/83 (3.).
4 - Em 23/2/83 a R. prometeu vender aos AA Y e B e estes prometeram-lhe comprar, pelo preço de 3500000 escudos, o 1. andar esquerdo do lote 1 nos termos e condições do doc. de fls. 297/298, tendo as assinaturas dos gerentes da R. e dos AA sido reconhecidas presencialmente em 25/2/83 e em 28/2/86, respectivamente (4.).
5 - Entregando naquela data à sociedade R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1050000 escudos (5.).
6 - Nos termos da alteração ao contrato-promessa feita em 26/3/85, que constitui o doc. n. 9, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido celebrada em 26/6/85 (6.).
7 - Em 11/6/85 a R. prometeu vender ao A. C e este prometeu-lhe comprar pelo preço de 3000000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 1. andar direito do lote 1, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 301, tendo as assinaturas dos gerentes da R. e do A. sido reconhecidas presencialmente em 12/6/85 e 12/6/86, respectivamente (7.).
8 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1900000 escudos, como consta daquele contrato-promessa, e em 21/6/85, 150000 escudos e 150000 escudos, a título de reforços do sinal (8.).
9 - Nos termos do referido contrato a escritura de compra e venda, cuja marcação nos termos do aditamento ao mesmo (doc. n. 13) cabia à R., devia ser celebrada até 11/12/85 (9.).
10 - Em 29/6/82 a R. prometeu vender ao A. D e este prometeu-lhe comprar pelo preço de 2500000 escudos, o 2. andar esquerdo do lote 1, nos termos e condições do doc. de fls.
306 a 309 (10).
11 - Entregando-lhe naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1500000 escudos, conforme consta do contrato-promessa, e em 22/3/85 150000 ecudos e ainda em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforço do sinal, como consta dos doc. ns. 5, 15 e 16 (11.).
12 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa efectuado em 15/12/85, a escritura definitiva de compra e venda, cuja marcação cabia à R., de harmonia com o disposto nesse aditamento (doc. n. 17), deveria ter sido celebrada até 15/11/86 (12.).
13 - Em 29/6/82 a R. prometeu vender à A. E e esta prometeu comprar-lhe, pelo preço de 2500000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 2. andar direito do lote 1, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 314 a 317 (13.).
14 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 2000000, como consta daquele contrato-promessa, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforço do sinal, como consta dos doc. ns. 19 e 20 (14.).
15 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa celebrado em 5/6/85 (doc. n. 21) a escritura de compra e venda cuja marcação cabia à R., deveria ter sido celebrada até 26/5/85 (15.).
16 - Em 10/3/83 a R. prometeu vender à A. F e esta prometeu comprar-lhe pelo preço de 4000000 escudos, o 3. andar esquerdo do lote 1, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 323/324, tendo as assinaturas do gerente da
R. e da A. sido reconhecidas presencialmente em 12 e 16, respectivamente, de Junho de 1987 (16.).
17 - Entregando naquela data à sociedade R. a título de sinal e princípio de pagamento a importância de 3500000 escudos, como consta daquele documento, em 22/3/85 150000 escudos e, em 22/6/85, 150000 escudos, a título de reforços do sinal, como consta dos doc. ns. 23 e 24 (17.).
18 - Nos termos do referido contrato-promessa a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido celebrada até ao dia 10/3/85 (18.).
19 - Em 23/4/85 a R. prometeu vender à A. G e esta prometeu comprar-lhe pelo preço de 3400000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 3. andar direito do lote 1, nos termos e condições do doc. de fls. 327, tendo as assinaturas do gerente da R. e da A. sido reconhecidas presencialmente em 23/4/84 (19.).
20 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento a importância de 1700000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, como consta dos doc. ns. 26 e 27 (20.).
21 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa doc. n. 28, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada em 26/6/85 (21.).
22 - Em 11/6/84 a R. prometeu vender ao A. H e este prometeu comprar-lhe pelo preço de 3000000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 4. andar esquerdo de lote 1, nos termos e condições constantes dos doc. de fls. 333,
334 e 265 a 268 (22.).
23 - Entregando nessa data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 2990000 escudos, como consta do contrato-promessa (23.).
24 - Nos termos do referido contrato designadamente do seu aditamento, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter-se realizado até 11/6/85 (24.).
25 - Em 22/8/83 a R. prometeu vender ao A. J e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 3450000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 4. andar direito do lote 1, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 335, tendo as assinaturas do gerente da R. e do A. sido reconhecidas presencialmente em 23/8/83 e 13/1/86, respectivamente (25.).
26 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, à importância de 2000000 escudos, como consta do mesmo, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, como consta dos doc. ns. 32 e 33 (26.).
27 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa doc. n. 34, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (27.).
28 - Em 22/10/82 a R. prometeu vender ao A. L e este prometeu-lhe comprar pelo preço de 3000000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 5. andar esquerdo do lote 1, nos termos e condições do doc. de fls. 340 (28.).
29 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 2250000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, como consta dos doc. ns. 36 e 37 (29.).
30 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa que se juntou, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter-se realizado até 26/6/85 (30.)
31 - Em 29/6/82 a R. prometeu vender à A. M e esta prometeu comprar-lhe, pelo preço de 2500000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao quinto andar direito do lote 1, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 345 a 348 (31.).
32 - Entregando naquela data à R. a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 2000000 escudos, como consta do mesmo, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, conforme doc. ns. 40 e 41 (32.).
33 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa doc. n. 42, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter-se realizado até 26/6/85 (33.).
34 - Em 18/2/82 a R. prometeu vender ao A. Ne este prometeu comprar-lhe pelo preço de 15000000 escudos, a fracção autónoma composta por rés-do-chão, cave e um escritório no piso intermédio do lote 2, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 352/353, tendo as assinaturas dos gerentes da R. e do A. sido reconhecidas presencialmente em 13/5/83 (34.).
35 - Entregando naquela data à R. a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 5000000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 5/5/82 3500000 escudos, em 28/7/82 3500000 escudos, em 19/3/83 1500000 escudos em 31/1/84 500000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, conforme consta dos doc. ns.
44 a 49 (35.).
36 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa constante do doc. n. 50, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido celebrada até 26/6/85 (36.).
37 - Em 9/2/83 a R. prometeu vender ao A. P e este prometeu comprar-lhe pelo preço de 2900000 escudos, o 1. andar esquerdo do lote 2, nos termos e condições que constam do doc. de fls. 361, tendo as assinaturas sido reconhecidas presencialmente em 10/2/83 e 30/12/85, respectivamente (37.).
38 - Entregando nessa data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1000000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 10/2/83 600000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforço do sinal, conforme consta dos doc. ns. 44 a 49 (35.).
36 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa constante do doc. n. 50, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido celebrada até 26/6/85 (36.).
37 - Em 9/2/83 a R. prometeu vender ao A. P e este prometeu comprar-lhe pelo preço de 2900000 escudos, o 1. andar esquerdo do lote 2, nos termos e condições que constam do doc. de fls. 361, tendo as assinaturas sido reconhecidas presencialmente em 10/2/83 e 30/12/85, respectivamente (37.).
38 - Entregando nessa data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1000000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 10/2/83 600000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, conforme doc. ns. 52 e 54 (38.).
39 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa constante do doc. n. 55 a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/5/85 (39.).
40 - Em 9/8/82 a R. prometeu vender à A. Re esta prometeu comprar-lhe, pelo preço de 4000000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 1. andar direito do lote
2, nos termos e condições constantes de fls. 366/367, tendo as assinaturas do gerente da R. e da A. sido reconhecidas presencialmente em 26/3/85 (40.).
41 - Entregando nessa data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1600000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 3/11/82 1100000 escudos, em 18/2/83 700000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos a título de reforços do sinal, conforme doc. ns. 57 a 60 (41.).
42 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa constante do doc. n. 61, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (42.).
43 - Em 13/7/83 a R. prometeu vender ao A. DW e este prometeu comprar- -lhe pelo preço de 3650000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 2. andar esquerdo do lote 2, nos termos e condições do documento de fls. 373, tendo as assinaturas do gerente da R. e do A. sido reconhecidas presencialmente em 25/7/83 e 10/1/86, respectivamente (43.).
44 - Entregando naquela data à R. a título de sinal e princípio de pagamento a importância de 3100000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos a título de reforços do sinal, conforme doc. ns. 63/64 (44.).
45 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa constante do doc. n. 65, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (45.).
46 - Em 28/11/83 a R. prometeu vender ao A. T e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 3700000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 2. andar direito do lote 2, nos termos e condições do doc. de fls. 378/379, tendo as assinaturas do gerente da R. e do gestor do negócio do A. sido reconhecidas presencialmente em 29/11/83 e 19/12/85, respectivamente (46.).
47 - Entregando naquela data à R. a título de sinal e princípio de pagamento a importância de 1000000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 15/12/83 1200000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos a título de reforços do sinal, conforme doc. ns. 67 a 69 (47.).
48 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa que constitui o doc. n. 70, a escritura de compra e venda cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (48.).
49 - Em 12/3/83 a R. prometeu vender ao A. V e este prometeu-lhe comprar, pelo preço de 3300000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 3. andar esquerdo do lote 2, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 385, tendo as assinaturas do gerente da R. e do A. reconhecidas presencialmente em 26/3/85 (49.).
50 - Entregando, naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 2500000 escudos, como consta do contrato-promessa, em 25/7/83 300000 escudos em 22/3/85, 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, conforme doc. ns. 72 a 74 (50.).
51 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa que constitui o doc. n. 75, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (51.).
52 - Em 18/3/85 a R. prometeu vender ao A. V e este prometeu comprar- -lhe, pelo preço de 2400000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 3. andar direito do lote
2, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 390/391, tendo as assinaturas do gerente da
R. e do A. sido reconhecidas presencialmente em
15 e 16, respectivamente, de Outubro de 1986 (52.).
53 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 1100000 escudos, conforme consta do contrato-promessa, em 22/3/85 150000 escudos e em 26/6/85 150000 escudos, conforme doc. ns. 77 e 78 (53.).
54 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa que constitui o doc. n. 74, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (54.).
55 - Em 7/6/82 a R. prometeu vender ao A. Z e este prometeu comprar-lhe pelo preço de 3300000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 4. andar esquerdo do lote 2, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 395 (55).
56 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento, a importância de 2200000 escudos, como consta do contrato de promessa e em 28/7/83, 200000 escudos a título de reforço do sinal, como consta do doc. n. 81 (56.).
57 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa que consta do doc. n. 81, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 28/2/84 (57.).
58 - Em 12/12/83 a R. prometeu vender ao A. K e este prometeu comprar-lhe, pelo preço de 3450000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 4. andar direito do lote 2, nos termos e nas condições constantes do doc. de fls. 347/398, tendo as assinaturas do gerente da R. e do A. sido reconhecidas presencialmente em 12/12/83 e 2/4/85, respectivamente (58.).
59 - Entregando naquela data a importância de 3050000 escudos à R., a título de sinal e princípio de pagamento, como consta do contrato-promessa, em 22/3/85,
150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, como consta dos doc. ns. 83 e 84 (59.).
60 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa que constitui o doc. n. 85, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R. deveria ter sido realizada até 26/6/85 (60.).
61 - Em 23/8/82 a R. prometeu vender à A. &
e Neves e esta prometeu comprar- -lhe pelo preço de 2900000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 5. andar esquerdo do lote 2, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 403/404, tendo as assinaturas do gerente da R. e da A. sido reconhecidas presencialmente em 12 e 22/6/87, respectivamente (61.).
62 - Entregando naquela data, a título de sinal e princípio de pagamento a importância de 2500000 escudos, em 22/3/85 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, a título de reforços do sinal, como resulta dos doc. ns. 87 e 88 (62.).
63 - Nos termos do contrato-promessa a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 23/11/83 (63.).
64 - Em 28/6/83 a R. prometeu vender à A. VVe esta prometeu comprar-lhe pelo preço de 3900000 escudos, a fracção autónoma correspondente ao 5. andar direito do lote 2, nos termos e condições constantes do doc. de fls. 407, tendo as assinaturas do gerente da R. e da A. sido reconhecidas presencialmente em 26/3/85 e 24/1/86, respectivamente (64.).
65 - Entregando naquela data à R., a título de sinal e princípio de pagamento a importância de 1000000 escudos como consta do contrato-promessa em 15/7/83 600000 escudos, em 18/7/83 a quantia de 400000 escudos, em 22/3/85, 150000 escudos e em 21/6/85 150000 escudos, como consta dos doc. ns. 90 a 93 (65.).
66 - Nos termos do aditamento ao contrato-promessa doc. n. 94, a escritura de compra e venda, cuja marcação cabia à R., deveria ter sido realizada até 26/6/85 (66.).
67 - Os AA. interpelaram por escrito à Ré Ramisol para a realização da escritura (67.).
68 - Tendo aquela respondido com a carta fotocopiada a fls. 153 - informação em 28/2/86 de que não podia fazer nenhuma escritura de venda de qualquer dos andares e lojas dos lotes 1 e 2 por não ter dinheiro para pagar as dívidas que existem sobre eles e todas as outras que a sociedade tem, nem dinheiro para constituir a propriedade horizontal, pelo que os AA. podiam fazer o que entenderem (68.).
69 - A promitente vendedora autorizou todos os promitentes compradores a ocuparem os andares e lojas, tendo quanto aos AA. 1., 4., 5., 6., 7., 8., 9., 11.,
13., 14., 16., 20. e 17. este último apenas quanto ao terceiro andar direito - essa autorização sido dada nos documentos que formalizaram as promessas, e que a todos entregou as chaves (69.).
70 - Estando todos eles a ser habitados ou utilizados pelos promitentes compradores pelo menos desde Dezembro de 1983, à excepção do 3., 7. e 8. AA. que os habitam, respectivamente, desde 15/6/85, 24/4/84 e 12/6/84, que asseguram a manutenção e conservação dos lotes e das partes de uso comum (70.).
Fundamentação da sentença:
Autores e Ré pretenderam celebrar contratos-promessa de compra e venda bilaterais subordinados à disciplina dos artigos 410 e 442, do CC (redacção do DL n. 236/80, de 18/7).
A omissão do reconhecimento presencial previsto no n. 3 do artigo 410, formalidade "ad substantiam", importa nulidade invocável a todo o tempo por qualquer interessado - artigos 220 e 280 do CC.
O contrato celebrado com a Artex é nulo, devendo as partes restituir reciprocamente o que receberam uma da outra.
Pela carta junta a fls. 153 a R. Ramisol respondeu aos AA., que a tinham interpelado, e já nesse tempo os lotes tinham sido objecto de penhora na execução n. 4196, do 12. Juízo Cível (doc. de fls. 452 e 453), onde os AA. reclamaram os seus créditos.
Com essa carta verificou-se o incumprimento definitivo.
Nessa altura os contratos-promessa relativos aos AA.
C e B, V (quanto ao 3. andar do lote) e & não existiam como tais pois só foram assinados pelos interessados em datas posteriores.
Todos eles têm direito à restituição pela R. de tudo o que deles recebeu por força do princípio do enriquecimento sem causa - artigo 473, n. 1 e 2, do Código Civil.
Os demais AA. têm o direito de resolverem os contratos e de exigirem o dobro do que prestaram, ou o valor das fracções à data do incumprimento deduzido o preço convencionado - artigos 432 e 442 n. 2 do Código Civil, e redacção do DL n. 379/86 (interpretativo).
Não tem direito de retenção porque a nulidade ou inexistência do contrato-promessa inviabiliza a hipótese de se reconhecer tal direito a todos os promitentes compradores sobre a totalidade do lote.
Não têm direito a juros porque só têm direito ao dobro do sinal ou ao valor da coisa e, quanto ao enriquecimento sem causa, por força do artigo 479, do Código Civil.
A fls. 221 e verso a CEL reclamou contra a especificação da matéria de facto constante das alíneas
B) e C), alegada nos artigos 118 e 119 da petição inicial, e, perante a qual, ela declarou não saber nem ter a obrigação de saber se era verdadeira (artigos 6 e 7 da constestação). Indeferida a reclamação pelo despacho de fls. 224/225, a CEL, nos termos do artigo 511, n. 5, do CPC, impugna agora a solução do despacho. Mas, avançando mais, pretende também discutir a especificação da matéria de facto da alínea A).
Ora, se quanto à alínea A) não houve reclamação e consequentemente não foi proferido despacho, não pode agora a CEL suscitar a questão nas alegações de recurso.
Quanto às alíneas B) e C) da especificação está em causa o n. 2, do artigo 490 do CPC. Tendo-se decidido no despacho de fls. 224/225 que a CEL deve ter conhecimento dos valores dos andares e loja dos respectivos lotes.
"O réu tem de tomar na contestação posição definida perante cada um dos factos articulados na petição, considerando-se admitidos por acordo os factos que não forem impugnados especificamente, salvo se estavam em manifesta oposição com a defesa considerada no seu conjunto"... "Se o réu declarar que não sabe se determinado facto é real, a declaração equivale a confissão quando se trate de facto pessoal ou que o réu deva conhecer e equivale a impugnação no caso contrário". "Não é admissível a contestação por negação" - artigo 490, citado, ns. 1, 2 e 3.
Exigindo-se que o réu tome posição definida perante cada um dos factos articulados na petição inicial, pode ele encontrar-se perante a alegação de factos que não sabe se são ou não verdadeiros. Neste caso, em vez de os impugnar deve declarar lealmente que não sabe se eles são verdadeiros ou falsos.
Como observa A. Castro, Direito Processual Civil Declaratório, III, p. 210/211, tendo em conta que o n. 2 do artigo 490 se inspirou no ZPO (5138) mas reportado não ao momento do julgamento mas ao termo dos articulados, contém um juízo hipotético sobre a possibilidade ou probabilidade do conhecimento dos factos.
Nesta base é de concluir que a CEL devia ter conhecimento do valor dos imóveis pois: como se diz no despacho de fls. 224/225, "a CEL canaliza os seus empréstimos para o ramo imobiliário precedendo-os de avaliações feitas por técnicos".
É credora hipotecária da Ramisol Lda.;
Nesta qualidade requereu em 26/6/84 execução contra a Ramisol Lda. e, em 5/2/85, obteve penhora dos dois lotes (fls. 453/454).
Se a CEL quisesse optar por uma atitude leal, em vez de se refugiar na atitude cómoda de afirmar a sua ignorância dos valores alegados pelos AA., tinha
à sua disposição elementos para, especificadamente, os contraditar. Mas não o fez.
Os AA., Com base no n. 2 do artigo 442 do CC, que lhes concede a faculdade de exigirem o dobro do que prestaram ou o valor da coisa à data do incumprimento, pediram a indemnização constituída pelos valores dos prédios que indicaram, salvo se estes fossem inferiores ao dobro dos sinais, que então, prefeririam. Fizeram assim uma escolha explícita, não se percebendo o que pretende a CEL quando, a certo passo das suas alegações, afirma que não foi feita escolha nenhuma.
Os AA. L e P depuseram de parte, tendo a CEL suscitado oposição ao depoimento do P quanto aos quesitos 37 a
39 e 69 a 70, com o fundamento de que, não se tratando de factos desfavoráveis ao A., do depoimento não podia resultar confissão.
O Tribunal depois de ouvidos os AA., julgou improcedente a questão suscitada, desde logo porque a CEL já se tinha conformado com o despacho de fls. 243 que admitira os depoimentos (fls. 275 v. e 276).
A CEL não recorreu do que assim foi decidido, conformando-se pois com uma decisão que agora pretende discutir de novo.
Dir-se-à no entanto:
Admitido o depoimento de parte sobre factos desfavoráveis à parte contrária e favoráveis ao depoente, daí resulta tão só que não se produz confissão - artigo 352 do CC, bem podendo no entanto o tribunal valorar livremente os esclarecimentos que dele resultem, dado o princípio expresso nos artigos
265 e 519, n. 1, do CPC.
As respostas do Tribunal colectivo não foram fundamentadas apenas nos depoimentos de parte mas ainda em prova testemunhal e documental.
Os AA. juntaram com a petição inicial fotocópias simples dos contratos celebrados com a Ramisol Lda.
No despacho de fls. 217 verso o Mmo. Juiz entendeu que não estava assente a validade dos contratos porque a CEL pôs em causa as assinaturas neles apostas. Incluiu depois no questionário a respectiva matéria de facto.
Posterioremente, os AA. juntaram (fls. 288 a 412) os originais dos contratos ou fotocópias com a atestação notarial da sua conformidade com o original, documentos que foram indicados na fundamentação das respostas aos quesitos.
Assenta num equívoco a afirmação da CEL de que se provaram por testemunhas convenções contrárias ou adicionais a documentos escritos.
O que o Tribunal colectivo fez foi dar como provado quanto a alguns dos contratos que houve reconhecimentos presenciais das assinaturas com datas posteriores, fundamentando-se nos documentos juntos a fls. 288 e seg.
Uma vez que não foi arguida a falsidade dos reconhecimentos, as respectivas datas estavam provadas nos termos do artigo 375, do CC.
O que aconteceu pois, é que o Tribunal se pronunciou indevidamente sobre as datas dos reconhecimentos presenciais - artigo 653, n. 2, do CPC. Mas, se as respostas aos quesitos nessa parte se têm por não escritas, no entanto os respectivos factos devem ser considerados na fase da decisão - artigos 646, n. 4, e 659, n. 3, daquele Código -, sendo assim as datas dos reconhecimentos presenciais as que constam dos respectivos documentos juntos aos autos.
Não estando a CEL isenta de custas, tinha de ser condenada nelas na parte vencida e na proporção em que o foi - artigo 446, n. 2, do CPC.
A sentença não estendeu a solidariedade às custas devidas pela CEL e Ramisol Lda.
Os AA. formularam o pedido de declaração das suas posses dos andares ou loja, garagem e demais partes comuns dos lotes 1 e 2.
Fizeram-no como pressuposto do direito de retenção cujo reconhecimento pediram em seguida.
Na sentença ao apreciar-se o direito de retenção, abordou-se a questão da posse, dizendo-se inclusivamente que "as realidades materiais sobre as quais haverá de incidir não constituem realidades jurídicas com autonomia em relação ao prédio".
Não foi assim cometida a nulidade prevista na alínea d), do n. 1, do artigo 668, do CPC.
Como é sabido, no mercado imobiliário vulgarizou-se a contratação da promessa de compra e venda de edifícios em construção, que permite ao promitente- -vendedor financiar o seu empreendimento através das importâncias recebidas dos promitentes-compradores a título de sinal ou princípio de pagamento e, também, através de mútuos hipotecários, incidindo a garantia sobre o terreno ou, uma vez construído o edifício, sobre este. Como observa C. Pisu, "Garanzia e Responsabilita nelle vendite commerciali", p. 178 e seg., o promitente-comprador, mormente aquele em que tendo havido tradição vem utilizando a coisa, perante o não cumprimento do promitente-vendedor fica na situação delicada de perder o imóvel e de ver em risco o seu crédito à indemnização, ao concorrer com a instituição de crédito que se acautelou com garantia hipotecária.
Esta situação do promitente-comprador foi considerada tanto no DL n. 236/80, de 18/7, como posteriormente no DL n. 379/86, de 11/11, reconhecido como contraente débil merecedor de eficaz tutela e visto até, como se diz no preâmbulo do segundo diploma, na lógica da tutela do consumidor (o que constitui um imperativo constitucional - artigos 60 e 81, j), da CRP).
Não é pacífica a interpretação do n. 3, do artigo 410, do CC, quer quanto à natureza da omissão das formalidades aí prescritas, quer quanto à legitimidade para arguir o respectivo vício para além do promitente- -comprador e do promitente-vendedor na limitada situação aí prevista quanto a este.
Em concreto e quanto ao que nos interessa agora pode o credor com garantia bancária sobre o imóvel objecto do contrato prometido invocar a invalidade prevista naquele n. 3?
Após melhor reflexão, entendemos que não pode.
As formalidades em causa destinam-se a defender os interesses do promitente-comprador, como se reconhece de resto na RLJ 119 p. 360 Calvão e Silva, "Sinal e contrato-promessa", p. 45 e seg., demonstra como a entender-se de outro modo se prejudicariam os propósitos do legislador.
Assim entendemos também, pois:
O legislador, ao conceder direito de retenção sobre a coisa prometida fez uma opção em favor do promitente- -comprador e quis conceder-lhe uma garantia eficaz, a ponto de não poder ser inutilizada pela via da invocação da invalidade do contrato pelos credores do promitente-vendedor.
Tal tutela é de interesse público por corresponder a imperativos constitucionais - artigos 2, 60 e 81, j), da CRP.
Aqui "richesse oblige", vista como princípio de justiça e de solidariedade social que constitui um empenhamento constitucional - artigo 1 da CRP -, e impõe que os sacrifícios recaiam sobre aqueles que estão em melhores condições de os suportar.
A solução corresponde à tendência actual de responsabilizar as instituições de crédito pelos prejuízos causados a terceiros com a concessão indiscriminada de crédito, geradora da permanência no mercado de empresários que não estão em condições de nele actuar.
E impele aquelas instituições a seleccionarem a concessão de crédito, praticando no sector uma política responsável (cfr. o preâmbulo do DL n. 379/86).
Concluindo assim que os contratos-promessa não podem ser "discutidos" pela CEL e não estando em causa vícios de conhecimento oficioso, perante o evidente não cumprimento da Ramisol Lda. Todos os AA têm direito a exigir-lhe o dobro do que prestaram, ou o valor da coisa à data do não cumprimento com dedução do preço convencionado e a restituição do que prestaram
- artigo 442, n. 2, do CC (o DL n. 379/86 é nesta parte interpretativo, como se diz na sentença. É o que resulta do preâmbulo do diploma. Logo aplica-se o artigo 13 do C.C.).
Deste modo:
A Artex Lda., resolvido o contrato, tem direito ao valor da coisa (17000000 escudos) e à restituição das importâncias que entregou à Romisol (6810000 escudos), vendo deduzido o preço convencionado (7000000 escudos) pediu 16800000 escudos (menos 10000 escudos a que tinha direito), o que supera o dobro do que entregou (13620000 escudos).
O C, resolvido o contrato, tem direito ao valor da coisa (9800000 escudos) e à restituição das importâncias que entregou à Ramisol (2200000 escudos), vendo deduzido o preço convencionado (3000000 escudos).
Pediu exactamente 9000000 escudos, o que supera o dobro do que entregou (4400000 escudos).
A F, resolvido o contrato, tem direito ao valor da coisa (10000000 escudos) e à restituição das quantias que entregou (3800000 escudos e não 3200000 escudos como por manifesto erro se escreveu na sentença, pois entregou 3500000 escudos
+ 150000 escudos + 150000 escudos), vendo deduzido o preço convencionado (4000000 escudos).
Pediu exactamente 9800000 escudos, o que supera o dobro do que entregou (7600000 escudos).
O V, resolvido o contrato relativo ao 3. andar direito, tem direito ao valor da coisa (9800000 escudos) e à restituição das quantias que entregou à Ramisol (1400000 escudos), vendo deduzido o preço convencionado (2400000 escudos).
Pediu exactamente 8800000 escudos, o que supera o dobro do que entregou (2800000 escudos).
A &, resolvido o contrato, tem direito ao valor da coisa (9800000 escudos) e à restituição do que entregou à Ramisol (2800000 escudos), vendo deduzido o preço convencionado (2900000 escudos).
Pediu exactamente 9700000 escudos, o que supera o dobro do que entregou (5600000 escudos).
Uma coisa é a indemnização pelo não cumprimento prevista no artigo 442, n. 2, do CC, outra a indemnização pela mora prevista nos artigos 804 e 806, do Código Civil, sendo que a primeira não exclui a segunda, como se entende após melhor reflexão.
Assim, como sustentam Januário Gomes, "Tribuna da Justiça", 48 p. 7/9, e Brandão Proença, "Do Incumprimento do Contrato-Promessa Bilateral, p. 137/138, o promitente- -comprador tem direito aos juros moratórios a contar da citação do devedor pelo atraso no pagamento da indemnização (também no sentido de os juros serem devidos a partir da citação, cfr. a decisão da Cassazione Italiana referida por M. S. Spalarossa, La Nuova Giurisprudenza Civile Commentata, 1989, 3, II, p. 197).
Tendo havido para cada um dos promitentes-compradores tradição das coisas objecto dos contratos prometidos e que aqueles vêm utilizando desde então, gozam os mesmos do direito de retenção - artigo 442, n. 3, do
CC, na anterior redacção, e artigo 755, n. 1, f), do mesmo Código, após o DL n. 379/86.
O direito de retenção constitui uma eficaz garantia que o legislador concedeu aos promitentes-compradores para a defesa do seu direito ao crédito de indemnização pelo não cumprimento, atendendo à especial confiança que para aqueles promitentes resulta da "traditio rei" a exigir um acréscimo de segurança.
O direito de retenção aplica-se mesmo se o prédio está ainda em construção (artigo 410 n. 3 do C.C.) e, portanto, independentemente de a tradição importar a ocupação total ou parcial da coisa. Assim, não é o facto de o promitente-vendedor não ter instituído ainda o regime de propriedade horizontal no edifício cujas futuras fracções autónomas prometeu vender, que impede o reconhecimento o direito de retenção quanto aos promitentes-compradores que as ocupem. Doutro modo, estaria escancarada a via à defraudação daquela garantia, tanto mais que, como observa G. Terranova,
"Profili dell'Ativita Bancaria", p. 202, as instituições de crédito podem aproveitar-se da supremacia sobre as empresas em dificuldades económicas, para pressioná- -las de acordo com os seus interesses.
Nestes termos julgam improcedente o recurso da CEL e procedente o recurso dos Autores e, assim, alterando a sentença: a) Condenam a Ramisol Lda. a pagar à Artex Lda., ao C, à F, ao V (quanto ao 3. andar direito) e à & respectivamente as quantias de 16800000 escudos (dezasseis milhões e oitocentos mil escudos), de 9000000 escudos (nove milhões de escudos), de 9800000 escudos (nove milhões e oitocentos mil escudos) e de 8800000 escudos (oito milhões e oitocentos mil escudos); b) Condenam a Ramisol Lda. a pagar a cada um dos Autores juros legais, a contar da citação, sobre as indemnizações pelo não cumprimento dos contratos; c) Reconhecem aos Autores o direito de retenção, por ter havido tradição das coisas objecto dos contratos prometidos. d) Confirmam no mais a sentença.
Custas pela CEL.
Lisboa, 4 de Dezembro de 1990.