Acórdãos TRL	Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:	88726/05.2YYLSB.L1-2
Relator:	EZAGÜY MARTINS
Descritores:	COMPRA E VENDA DE IMÓVEIS VENDA JUDICIAL CONTRATO DE ARRENDAMENTO CADUCIDADE DO CONTRATO HIPOTECA
Nº do Documento:	RL
Data do Acordão:	12/12/2013
Votação:	UNANIMIDADE
Texto Integral:	S
Meio Processual:	AGRAVO
Decisão:	PROVIDO
Sumário:	I - A norma do art.º 1057º do Código Civil não é absoluta e conhece os mesmos limites, para tutela dos credores e adquirentes – terceiros relativamente à relação locatícia – que os próprios direitos reais sofreriam em hipótese de venda executiva. II – Assim, o arrendamento de imóvel, posterior à constituição de garantia como a hipoteca do mesmo, destarte prioritária, caduca com a venda, ex vi do art.º 824º, n.º 2, Código Civil. (Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:

Decisão Texto Integral:

Acordam na 2ª Secção deste Tribunal da Relação I – “A”-Acessórios Para a Casa, S.A. requereu execução para pagamento de quantia certa contra “B”-Investimentos Imobiliários, Ld.ª. Citada a executada, que não deduziu oposição, veio a ser penhorada a fração autónoma “DC” correspondente ao 1º andar – C – Corpo – C quatro, tipo T2, do prédio urbano sito na Rua ..., n.º 8, ... – ..., freguesia do ..., concelho de Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n.º ... da freguesia do ..., e inscrito matriz predial urbana da mesma freguesia sob o art.º .... Seguindo o processo seus termos, com abertura da fase da reclamação de créditos, foi, oportunamente, determinada a venda do imóvel penhorado. E, no entretanto, exibiu a executada “B” Investimentos Imobiliários, Ld.ª um “contrato de Arrendamento para habitação de duração limitada”, tendo por objeto a fração penhorada, celebrado com “C”, datado de 01-01-2003, junto por cópia a folhas 164-166.  Vindo a determinada venda a ser efetivada, em 26-04-2011, mediante proposta em carta fechada, com adjudicação do imóvel à “D”, S.A., credor reclamante com garantia – hipoteca – sobre a dita fração autónoma. Credor aquele que veio requerer, a folhas 206-207, fosse ordenada a efetiva entrega do imóvel, “em virtude de a executada não ter procedido, até à data, à sua entrega ao requerente de forma voluntária.”. Sobre o assim requerido recaindo o despacho de 09-11-2011, reproduzido a folhas 209, do seguinte teor, na parte ora em causa: “A credora reclamante a quem foi adjudicado o imóvel pretende a entrega efectiva do mesmo. Ora, não obstante, o certo é que aquele foi adjudicado àquela, mas, aparentemente subsistindo um contrato de arrendamento datado de 2003 e junto a fls. 164 e 165. Sem prejuízo de a adquirente intentar uma acção de despejo, o certo é que o tribunal não poderá, nestes autos efectuar o despejo do imóvel, pois os contratos de arrendamento não caducam com a venda dos mesmos. Assim sendo, deverá a requerente contactar com a alegada arrendatária a fim de indicar a esta o modo de pagamento da renda. Junte cópia do requerimento de fls.199 para melhor esclarecimento.”. Notificada requereu a credora reclamante/adquirente da fração autónoma a reforma do referido despacho, com fundamento em alegado erro na qualificação jurídica dos factos, pretendendo a “prolação de decisão que enverede pela entrega efectiva do imóvel à ora Requerente.”. E, do mesmo passo, “por mera cautela” requereu a interposição de recurso do despacho “reformando”. Vindo, subsequentemente, “complementar” aquele requerimento de reforma, no sentido de o mesmo contemplar “a prolação de decisão que enverede pela entrega efectiva do imóvel à ora requerente e ordene, nos termos da lei, a caducidade do contrato de arrendamento junto aos autos” (sic). Por despacho reproduzido a folhas 252-253, foi indeferida a requerida reforma e admitido o recurso. Formulando a Recorrente, nas alegações daquele, nominadas “conclusões”, que mais não são do que a desinibida e literal reprodução do corpo das ditas. Mas de que se aproveitam, por sintetizarem os fundamentos do recurso, as seguintes: “XXXIII. Do exposto, entende a ora Agravante não haver outra conclusão, salvo douto entendimento do tribunal ‘ad quem', que não seja a de que atendendo ao preceituado no artigo 824° CC, o contrato de arrendamento é considerado como um verdadeiro ónus em relação ao prédio, sendo que, vendida a propriedade em sede executiva, tal contrato celebrado depois da constituição da hipoteca, caduca automaticamente. XXXIV. Entendimento que, a ser seguido, se traduzirá na entrega do imóvel à ora Agravada, como a mesma veio requerer ao tribunal 'a quo'. De qualquer forma, XXXV. E sem conceder, caso não se enverede pelo caminho trilhado - o que se admite por mera hipótese académica -, não poderá ser obnubilado o facto de o contrato de arrendamento em causa (celebrado pelo prazo de dez anos) se encontrar sujeito a registo nos termos e para os efeitos do artigo 2.°, n.º alínea m) CRPre. XXXVI. Não tendo sido registado tal negócio jurídico. XXXVII. Facto este que, nos termos legais, implicará sempre a sua ineficácia perante terceiros, designadamente a ora Agravada, adquirente da propriedade em sede judicial - cf. Artigo 5.º n°s 1 e 5 CRPre. XXXIX. Razão pela qual, e entendendo-se que porventura não caducou o contrato de arrendamento em questão, o facto de o tribunal 'a quo' proferir decisão no sentido de não proceder ao despejo do imóvel em causa, viola o disposto no artigo 5º, n.ºs e 1 e 5 CRPre, pois tal negócio jurídico não é oponível à ora Agravante.”. Remata com a revogação do despacho recorrido, “decidindo-se pela caducidade do contrato de arrendamento (…) ou, caso assim não se entenda, pela ineficácia desse negócio jurídico perante a ora Agravante, e, em consequência, seja ordenada a entrega efectiva do imóvel à ora Agravante.”. Não houve contra-alegações. Por despacho reproduzido a folhas 330, foi “sustentada” a decisão recorrida e ordenada a subida dos autos a esta Relação. II - Dispensados que foram os vistos, cumpre agora decidir. Face às conclusões de recurso, que como é sabido, e no seu reporte à fundamentação da decisão recorrida, definem o objeto daquele – vd. art.ºs 684º, n.º 3, 690º, n.º 3, 660º, n.º 2 e 713º, n.º 2, do Código de Processo Civil – são questões propostas à resolução deste Tribunal: - se o contrato de arrendamento celebrado posteriormente ao registo de hipoteca sobre o imóvel respetivo, caduca com a venda judicial daquele em processo de execução; - na negativa, se a ausência de registo predial do arrendamento de imóvel pelo prazo de dez anos, torna tal arrendamento ineficaz em relação a terceiros adquirentes do imóvel. * Com interesse resulta da dinâmica processual, para além do que se deixou referido supra, em sede de relatório, que: - sobre a fração autónoma “DC” correspondente ao 1º andar – C – Corpo – C quatro, tipo T2, do prédio urbano sito na Rua ..., n.º 8, ... – ..., freguesia do ..., concelho de Lisboa, descrito na 7ª Conservatória do Registo Predial de Lisboa sob a ficha n.º ... da freguesia do ..., e inscrito matriz predial urbana da mesma freguesia sob o art.º ..., encontra-se registada hipoteca, na mesma conservatória, a favor da “E”, mediante a ap. 25 de 1998/01/23, vd. doc. de folhas 241-245. - a transmissão do crédito da “E” garantido por essa hipoteca mostra-se registada na mesma Conservatória, a favor da “D”…, LLC mediante o averb. – ap.40 de 2006/12/15, tendo por causa a cessão de tal crédito. - a transmissão desse crédito hipotecário cedido, mostra-se registada na mesma Conservatória, a favor da “D”-…, S.A., mediante averb. ap.41 de 2006/12/15, tudo conforme mesmo doc. - a penhora da referida fração autónoma, efetuada nestes autos de execução, mostra-se registada na mesma Conservatória, mediante a ap. 30 de 2008/03/05. - o alegado “contrato de Arrendamento para habitação de duração limitada”, tendo por objeto a fração penhorada, celebrado entre “B” – Investimentos Imobiliários, Ld.ª, e “C”, está datado de 01-01-2003, sendo “estabelecido com prazo certo, pelo prazo efectivo de dez anos, e inicia-se em 1 de Janeiro de 2003”, vd. cláusula 2ª, n.º 1. - renovando-se o contrato, “No fim do prazo convencionado (…) por períodos iguais e sucessivos de dez anos”, cfr. n.º 2. - podendo ser denunciado por senhorio e inquilino, nos termos previstos na cláusula 3ª. * Vejamos. II – 1 - Nos termos do art.º 824º, n.º 1, do Código Civil, “A venda em execução transfere para o adquirente os direitos do executado sobre a coisa vendida.”. Sendo que (n.º 2) “Os bens são transmitidos livres de direitos de garantia que os onerarem, bem como dos demais direitos reais que não tenham registo anterior ao de qualquer arresto, penhora ou garantia, com exceção dos que, constituídos em data anterior, produzam efeitos em relação a terceiros independentemente de registo.”. Tendo-se assim que podendo o direito ser adquirido pelo terceiro, desonerado de garantias reais e de certos direitos reais, tal não ocorre necessariamente, casos havendo em que se mantêm direitos anteriores à primeira garantia. Interessando-nos agora e aqui, em particular, o efeito extintivo da venda relativamente aos direitos reais de gozo menores, posteriores à garantia prioritária e anteriores à penhora. Tratando-se tal garantia, in casu, de hipoteca sobre o imóvel penhorado, acessória do crédito do credor reclamante, aqui recorrente. Ora, é pacífico, os direitos reais de gozo menores constituídos/registados depois da garantia executada, caducam com a venda, pois, como refere Rui Pinto,[1] “se os bens são transmitidos livres dos direitos reais que não tenham registo ou constituição temporalmente anterior àquela, então, extinguem-se por perda do objeto real.”. Sendo a razão de ser do princípio da transmissão dos bens livre daqueles direitos reais, nas palavras de Anselmo de Castro,[2] “evitar a depreciação do valor dos bens que resultaria de uma alienação com a subsistência dos encargos”. Questão é também, no entanto, a da abrangência da locação pelo regime do art.º 824º do Código Civil. Sendo que o direito de locação em geral e o arrendamento em particular suscitam, nesta matéria, alguma controvérsia na doutrina e na jurisprudência. Assim, Menezes Cordeiro,[3] Romano Martinez,[4] Amâncio Ferreira,[5] sustentam a manutenção do arrendamento, aplicando-se a regra do art.º 1057º do Código Civil, à locação quando registada ou constituída antes da penhora, já que o n.º 2 do art.º 824º não previu a caducidade do arrendamento porque o art.º 1057º estabeleceu a regra da sua transmissão, não havendo assim lacuna legal que permita a sua aplicação analógica ao arrendamento. Sustentando Maria Olinda Garcia,[6] que o disposto no art.º 824º, n.º 2, do Código Civil, não deve aplicar-se ao arrendamento constituído antes da penhora, “quer não exista qualquer ónus sobre o imóvel à data da celebração do arrendamento, quer sobre esse imóvel incida uma garantia real (nomeadamente uma hipoteca)”, pelo que deverá esse arrendamento subsistir em caso de venda executiva, por força do citado art.º 1057º. Podendo ainda ver-se, neste sentido, e na jurisprudência, o acórdão do Supremo Tribunal de Justiça de 19-04-2004[7] - e desta Relação, de 17-10-2006.[8] Já para o que reputamos de corrente largamente maioritária, qualquer situação locatícia - registada ou não - constituída após o registo de hipoteca, arresto ou penhora, é inoponível ao comprador do imóvel em sede de venda judicial, na justa medida em que após a concretização desta caduca automaticamente. Assim para José Alberto Vieira[9] “O artigo 824°, n.º 2, do Código Civil, tem aplicação ao arrendamento de prédio dado de hipoteca. Não obstante não mencionado expressamente, o direito do arrendatário implica materialmente um gravame sobre a coisa muito semelhante, se não até maior, àquele que é posto pelos direitos reais (…). Nenhum argumento se opõe a esta solução. Não o artigo 1051° (…), pois não existe uma tipicidade taxativa de casos de caducidade. E também decerto a posição do arrendatário. Não se esqueça que o direito deste é constituído após o registo da hipoteca. O arrendatário de imóvel dado de hipoteca sabe ou pode saber que o direito com base no qual o arrendamento foi celebrado se encontra onerado e que a hipoteca pode vir a ser executada". Concluindo que “o direito do arrendatário de prédio dado em garantia se extingue com a venda judicial, nos termos do artigo 824º, n.º 2, do Código Civil”. Sendo também esta a lição de Miguel Teixeira de Sousa,[10] para quem “Assim, em concreto: - se a locação dever ser registada – (…) -, extingue­-se aquela que tenha registo posterior ao do arresto, penhora ou garantia; - se a locação não dever ser registada, releva a data da sua constituição e extingue-se a que for constituída após o arresto, penhora ou garantia e que, por isso, é inoponível à execução”. Remédio Marques e Miguel Mesquita [11] defendem por igual a caducidade, após venda judicial, dos contratos de arrendamento não sujeitos a registo celebrados antes de penhora, arresto ou garantia invocada na execução, bem como daqueles outros que embora sujeitos a registo tenham sido levados a registo posteriormente à inscrição daqueles atos. Nesta posição enfileirando ainda Henrique Mesquita, para quem o art.º 1057º do Código Civil não cobra aplicação à venda da coisa locada em processo executivo, por isso que “esta hipótese deve considerar-se incluída na regra do n° 2 do artigo 824º” sendo portanto, “inoponíveis ao comprador as relações locativas constituídas posteriormente ao arresto, penhora ou garantia”.[12] Expendendo Oliveira Ascensão[13] que “Temos portanto que o art.º 824º/2 se refere aos direitos inerentes, e entre esses se conta o arrendamento. Seja ou não um direito real é sempre um direito inerente. O art.º 1057º do C.C. tornou o arrendamento num direito inerente, seja qual for a precisa estrutura jurídica do fenómeno que desenha. Em consequência, não pode deixar de ficar submetido ao art.º 824º/2”. Identicamente referindo Rui Pinto[14] que, “na verdade, não se pode deixar de considerar que a regra do art.º 1057º C.C. não é absoluta e conhece os mesmos limites, para tutela dos credores e adquirentes – terceiros à relação locatícia – que os próprios direitos reais sofreriam. In casu, a caducidade ex vi do art.º 824º, n.º 2,C.C.”.  Sendo múltiplos os arestos do Supremo Tribunal de Justiça que enfileiram com uma tal solução; vejam-se os Acórdãos de 20-11-2003,[15] 15-11-2007,[16] 05-02-2009,[17] 05-02-2009[18] e 27-05-2010.[19] Com recusa, por via de regra, de uma verdadeira situação de integração por analogia, por isso que, não há lacuna, extraindo-se tratar-se, para alguns dos arestos, de interpretação extensiva, e para outros, de mera interpretação declarativa (lata). Enfileirando-se pois com tal linha decisória relativamente à caducidade do arrendamento, que vem aliás na senda de Vaz Serra,[20] para quem “não há razão para o submeter a regime diferente do aplicável aos direitos reais”. Dest’arte, sendo o invocado contrato de arrendamento posterior ao registo da garantia assim prioritária, qual seja a hipoteca sobre o imóvel nestes autos penhorado, temos que caducou o mesmo com a venda da correspondente fração autónoma. II – 2 – Do que assim se vem de julgar, resulta prejudicado o conhecimento da questão da falta de registo do arrendamento em causa. Posto o que, sendo embora certo estar o arrendamento urbano por mais de seis anos, sujeito a registo predial – cfr. art.º 2º, n.º 1, alínea m), do Código do Registo Predial – não importará definir se tal falta de registo do invocado arrendamento implicaria, em qualquer caso – e presente a propósito o disposto no n.º 4 do mesmo art.º - a inoponibilidade daquele ao adquirente, em venda executiva, da correspondente fração autónoma. *** Com base no título de transmissão a seu favor do imóvel adjudicado, pode o adquirente – a ora Recorrente – requerer contra o detentor, na própria execução, a entrega dos bens, nos termos previstos para a entrega da coisa na execução para entrega de coisa certa, devidamente adaptados, cfr. art.ºs 901º e 930º, do Código de Processo Civil de 1961, vigente à data da prolação do despacho recorrido, e 828º e 861º, do novo Código de Processo Civil. Procedendo, nesta conformidade, as “conclusões” da Recorrente. III – Nestes termos, acordam em conceder provimento ao agravo, e revogam o despacho recorrido, a substituir por outro que, considerando a definida caducidade do invocado arrendamento, dê seguimento – se a tanto nada mais obstar, e na observância da pertinente tramitação, ao requerimento da adquirente, de 11-08-2011, a folhas 206, 207. Sem custas, por isso que a elas não deu causa a agravada, que não respondeu às alegações da Recorrente. * Em observância do disposto no n.º 7 do art.º 663º, do novo Código de Processo Civil, passa a elaborar-se sumário, como segue: (…) *** Lisboa, 2013-12-12 Ezagüy Martins Maria José Mouro Maria Teresa Albuquerque ----------------------------------------------------------------------------------------- [1] In “Manual da execução e despejo”, Coimbra Editora, 2013, págs. 952-953. [2] In “A acção executiva singular, comum e especial”, 2ª ed., Coimbra Editora, Ld.ª, 1973, pág. 228. [3] “Da natureza do direito do locatário”, in ROA 40 (1980), 61 e 349 e seguintes. [4] In “Venda Executiva, Aspectos do Novo Processo Civil”, Lex, Lisboa, 1997, pág. 334.”. [5] In “Curso de Processo de Execução”, 11ª ed., Almedina, 2009, pág.403. [6] In “Arrendamento Urbano e Outros temas de Direito e Processo Civil”, Coimbra Editora, 2004, págs. 24 e seguintes e 48-60. [7] Proc. 03A4098, Relator: AFONSO DE MELO, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. [8] Proc. 4866/2006-7, Relator: Pimentel Marcos, in www.dgsi.pt/jtrl.nsf. [9] “Arrendamento de Imóvel dado em Garantia”, in “Estudos em Homenagem ao Professor Doutor Inocêncio Galvão Telles”, Volume IV, págs. 448 e seguintes.  [10] In “Acção Executiva Singular”, LEX, 1998, pág. 390. [11] In “Curso de Processo Executivo Comum à face do Código Revisto”, Almedina, 2000, págs. 408 e seguintes, e “Apreensão de Bens em Processo Executivo e Oposição de Terceiro”, 2ª ed., Almedina, 2001, págs. 179 e seguintes, respetivamente. [12] In “Obrigações Reais e Ónus Reais”, Almedina, 1990, (3ª Reimpressão, 2003), pág. 140. [13] “Locação de bens dados em garantia – natureza jurídica da locação”, in ROA, Ano 45, Vol. II, Setembro, págs. 365 e 366. [14] In op. cit., pág. 958. [15] Proc. 03B3540, Relator: MOITINHO DE ALMEIDA, no mesmo sítio. [16] Proc. 07B3456, Relator: PEREIRA DA SILVA, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. [17] Proc. 08B4087, Relator: JOÃO BERNARDO, in www.dgsi.pt/jstj.nsf. [18] Proc. 08B3994, Relator: OLIVEIRA ROCHA, no mesmo sítio da Internet. [19] Proc. 5425/03.7TBSLX.S1, Relator: ÁLVARO RODRIGUES, no mesmo sítio. [20] In “Realização coactiva da prestação. Execução. Regime civil, BMJ 73 (1958), 31-192.