| Decisão Texto Integral: | Acordam na 8ª secção do Tribunal da Relação de Lisboa
P demandou S, M casada sob o regime de comunhão geral de bens com O, R, L e mulher I, pedindo a) a condenação dos réus a reconhecer ao autor o direito de preferência na aquisição dos prédios em causa, b) ser declarada ineficaz a escritura de compra e venda outorgada no Cartório Notarial e reconhecido ao autor o direito de haver para si as propriedades alienadas pelo preço de Esc. 25.092.000$00 (€ 125.158,32), c) ordenar o cancelamento dos registos efectuados em consequência da transmissão e todos aqueles efectuados posteriormente.
Alegou que, por documento escrito datado de 15/6/94, as rés S e M, subscreveram com o autor o contrato de arrendamento ao cultivador directo, pelo prazo de 7 anos, renovável por períodos de 1 ano, com início em 1/7/94, pela renda anual de Esc. 60.000$00, dos prédios rústicos, situados na freguesia…:
a) Rústico denominado “Horta”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 42 da secção K;
b) Rústico de nominado “Terra”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 52 da secção J;
c) Rústico denominado “Eira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 90 da secção J;
d) Rústico denominado “Al”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 27 da secção K;
e) Rústico denominado “Courela”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 76 da secção K;
f) Rústico denominado “Te”, Inscrito na respectiva matriz sob o art. 33 da secção K;
g) Rústico denominado “Carrasqueira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 59 da secção K e
h) Rústico denominado “Cerrado”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 102 da secção K.
Todos estes prédios estão descritos na 2ª Conservatória do Registo Predial e inscritos a favor das primeiras rés.
O 3º réu R era proprietário de um estabelecimento comercial, – Rua ….local convencionado como lugar do pagamento anual da renda.
Por carta datada de 26/6/2000 – registada com a/r – o réu R manifestou ao autor o seu propósito de lhe vender as propriedades arrendadas, pedindo-lhe que manifestasse a sua preferência na aquisição.
O autor, dirigiu-se, em 16/8/2000, à Rua.., comunicando-lhe o seu interesse, tendo o réu R elaborado e redigido uma carta, donde constava uma oferta de Esc. 8.000.000$00, com inclusão de mais um prédio, não incluído no contrato de arrendamento, carta que o autor se limitou a assinar.
Com data de 2/10/2000, o réu R elaborou e enviou ao autor uma carta, informando-o que tinha uma proposta de compra para a totalidade dos prédios no valor de Esc. 25.084.180$00.
Nessa carta o réu R limitou-se a agradecer a informação por parte do autor se este desejaria cobrir tal proposta ou se desistia de exercer o seu direito de preferência.
A carta era omissa relativamente às condições de pagamento (eventuais prazos para entrega de sinal ou reforços), data para a outorga definitiva das escritura e a identificação do pretenso comprador.
De novo, o réu R elaborou e redigiu uma carta não datada e a ele endereçada da qual constava que o autor aceitava a aquisição das propriedades pelo valor de Esc. 25.084.180$00, com a solicitação de um prazo de 20 dias para pagamento do sinal de 50%.
Posteriormente o autor veio a ser surpreendido pela carta registada, de 23/10/2000, cujo primeiro parágrafo tem a seguinte redacção: Acuso a recepção da sua última carta que estava por datar, informo-o não poder considerar a sua proposta, visto só dela ter tido conhecimento fora do prazo de 8 dias estipulado em carta enviada a V. Exa. a 2/10 deste ano”.
Apercebendo-se do malogro, o autor, em 24/10/2000, enviou uma carta ao réu R com a advertência de que para efeitos do exercício do direito de preferência, a comunicação de 2/10/2000, não preenchia os requisitos legais, convidando-o a proceder correctamente.
Não obstante tudo isto, o autor continuou a amanhar as terras.
Em meados de Setembro de 2001, através de M, o autor foi alertado de que as propriedades tinham sido vendidas, tendo o autor confirmada a transacção, logrando obter em 31/10/2001, fotocópia da escritura.
Assim, assiste ao autor o direito de preferir na compra efectuada pelo preço de Esc. 25.092.000$00 (€ 125.158,36) – fls. 2 a 8.
Na contestação, os réus M e O, impugnando o alegado pelo autor, concluíram pela suspensão da instância em virtude do falecimento de S, em 12/12/2001 e pela improcedência da acção – fls. 66 e 71.
Na contestação, os réus L e I, excepcionaram a caducidade do direito de preferência, a ilegitimidade passiva dos réus atento o falecimento de S, impugnaram o alegado pelo autor e concluíram pela procedência das excepções com a consequente absolvição do pedido e da instância, pela improcedência da acção e absolvição dos réus do pedido e pela condenação do autor como litigante de má-fé em multa e numa indemnização que reembolse os réus das despesas, incluindo honorários do mandatário, em montante a liquidar em execução de sentença – fls. 72 a 82.
Foi a instância suspensa - falecimento da ré S – fls. 121.
O autor replicou concluindo pela improcedência da excepção de caducidade – fls. 140/141.
Foi proferido despacho saneador que relegou o conhecimento das excepções de caducidade para decisão final e elaborada a BI – fls. 235 a 240.
Após julgamento foi prolatada sentença que julgando improcedentes a excepções de caducidade arguidas, julgou a acção procedente e condenou os réus a reconhecer ao autor o direito de preferência na aquisição dos imóveis mencionados nos pontos 1 a 3 da matéria de facto assente na sentença, substituiu o adquirente, na escritura outorgada, no Cartório Notarial, em 28/12/2000, L pelo autor na compra dos seguintes prédios rústicos:
- Rústico de nominado “Terra”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 52 da secção J, pelo preço de Esc. 5.327.000$00;
- Rústico denominado “Eira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 90 da secção J, pelo valor de Esc. 3.580.000$00;
- Rústico denominado “Tel”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 33 da secção K, pelo preço de Esc. 1.440.000$00;
- Rústico denominado “Horta”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 42 da secção K, pelo preço de Esc. 9.250.000$00;
- Rústico denominado “Al”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 27 da secção K, pelo preço de Esc. 1.650.000$00;
- Rústico denominado “Courela”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 76 da secção K, pelo preço de Esc. 450.000$00;
- Rústico denominado “Cerrado”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 102 da secção K, pelo preço de 2.900.000$00.
- Rústico denominado “Carrasqueira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 59 da secção K, pelo preço de Esc. 545.000$00, ordenou o cancelamento dos registos efectuados em consequência da transmissão e todos os efectuados posteriormente e absolveu o autor do pedido de condenação como litigante de má-fé – fls. 357 a 384.
Inconformados os réus L e I apelaram formulando as conclusões que se transcrevem:
1ª. A sentença recorrida assentou na apreciação das excepções de caducidade invocadas, por inobservância do prazo de 8 dias após a comunicação para preferência e de 6 meses para a propositura da acção, na observância dos requisitos legais da comunicação para a preferência, na verificação dos demais pressupostos para o exercício do direito de preferência e na litigância de má-fé do autor.
2ª. Na apreciação jurídica da factualidade vertida nos autos a sentença entendeu que a comunicação para a preferência era omissa quanto aos elementos essenciais do contrato bem como que, não terá havido renúncia do direito de preferir e ainda que o autor não fez silêncio face à comunicação por si recebida, de 2/10/2002, uma vez que referiu que o réu R terá remetido uma resposta que veio a ser considerada pelo seu receptor como intempestiva.
3ª. De acordo com a sentença recorrida, o autor teve conhecimento da transmissão operada dos bens a que se refere a escritura de compra e venda, em Agosto de 2001, mas só tomou conhecimento concreto da aludida escritura em 31/10/2001, quando obteve certidão da mesma, sendo que o momento relevante para a contagem do prazo de caducidade é o do conhecimento dos elementos essenciais do contrato e não o do conhecimento da venda.
4ª. No que dizia respeito a pedido de condenação do autor como litigante de má-fé, a sentença revela que o autor agiu no exercício de um direito que lhe veio a ser reconhecido.
5ª. Resultam dos autos, suficientes elementos para que a decisão recorrida fosse a da improcedência da acção e ainda que da mesma se concluísse pela má-fé do autor na forma de litigar.
6ª. Não se suscitam dúvidas de que o autor foi conhecedor da intenção de venda dos prédios que integravam o contrato de arrendamento referido nos autos e do preço pretendido.
7ª. A alínea E) dos factos assentes permite inferir que os elementos do negócio que foram transmitidos ao autor se mostram suficientes, por o mesmo ter apresentado uma contra-proposta, tida por extemporânea, conforme resulta da conjugação dos documentos nºs 5 e 6, juntos aos autos pelo próprio autor.
8ª. De acordo com a conclusão anterior, o autor apenas pôs em causa a forma de pagamento por não dispor de dinheiro suficiente e não já a própria identificação do interessado na compra.
9ª. A omissão de elementos na comunicação para a preferência, não assumiu relevo material ou substancial para o autor, que só não a exerceu na altura, por causa a ele imputável – ausência de suporte financeiro – (independentemente da questão da resposta intempestiva).
10ª. A comunicação para preferência de 2/10/2000, deveria ter sido julgada válida por, ainda que de modo tácito ou entendida como renúncia à preferência, não houve reacção do autor à inviabilização pelos obrigados à preferência da contra-proposta relativa à forma de pagamento do preço.
11ª. Assim, não o fazendo, a sentença recorrida violou o disposto no art. 416 CC, enquanto lei geral aplicável ao caso especial dos autos, por sua vez reportado ao direito de preferência consagrado no art. 28 do DL 385/88 de 25/10.
12ª. Os factos dados como assentes, os elementos carreados para o processo e os depoimentos das testemunhas que levaram às respostas à matéria constante da BI, mostraram-se claros e precisos, para que a excepção peremptória da caducidade invocada pelos réus, ora recorrentes, tivesse sido julgada procedente, com a inerente absolvição dos réus do pedido.
13ª. O autor não necessitou de obter a certidão da escritura de compra e venda dos prédios rústicos para conhecer os elementos do negócio.
14ª. Muito tempo antes da referida escritura em causa, já o autor era conhecedor desses elementos, conhecimento esse que não teve que ser adquirido por forma escrita, bem como a renúncia ao direito também não tem que ser expressa.
15ª. O autor era conhecedor do preço da venda dos terrenos desde a notificação para a preferência.
16ª. Os depoimentos conjugados das testemunhas J e S, permitem concluir que o autor, muito tempo antes de obter a escritura de compra e venda, tinha perfeito conhecimento de todos os elementos do negócio concretizado pelos recorrentes, conforme decorre do depoimento das referidas testemunhas gravados através do sistema integrado de gravação digital disponível na aplicação informática em uso no Tribunal, indicadas nas fls. 4 e 5 da acta da audiência de julgamento de 21/9/2009.
17ª. A testemunha J recordou um telefonema em Abril de 2001, entre o autor e o réu L, em que estes falaram do negócio das terras.
18ª. Esta testemunha recordou também outra conversa entre o autor e o réu L, na oficina deste, tendo ouvido o autor dizer que não abdicaria da “Terra”, tendo o episódio ocorrido não muito tempo depois do telefonema.
19ª. A testemunha S, indevidamente identificada como Q na acta de audiência de 21/9/2009, esclareceu que a “Curral”, mencionada pela testemunha J, conforme conclusão 18ª, correspondia à “Eira”.
20ª. A “ Eira” constava do contrato de arrendamento dos autos.
21ª. A testemunha S – depoimento gravado na audiência de 21/9/2009 – afirmou ter conversado com o autor P sobre os terrenos e aconselhado este a falar com o réu L, e que essa conversa ocorrera posteriormente ao nascimento da filha, que foi em Fevereiro de 2001, durante a licença de parto respectiva que se seguiu a este.
22ª. A testemunha B – depoimento gravado no sistema de gravação digital, na audiência de 21/9/2009 – relatou que na altura do “feno”, Junho ou Julho, o autor começou a parar o tractor nas imediações da oficina do réu L, conversou com este no exterior e também no interior da oficina, que fica em frente à sua residência, informando também que o autor não costumava parar por ali porque ele e o réu L não se davam bem.
23ª. Resulta dos autos que entre Abril e Junho de 2001, houve telefonemas entre o autor e o réu L, como aquele admitiu no seu depoimento e conforme se extrai dos docs. nºs 1, 2 e 3 juntos com a contestação e doc. de fls. 310, dos autos.
24ª. Da conjugação do teor das conclusões 14ª a 23ª, torna-se notório que o autor e o réu L, pessoas que nem se davam, de um momento para o outro, nomeadamente entre Abril e Junho/Julho de 2001, iniciaram conversações sobre os terrenos dos ora recorrentes.
25ª. Pelo menos desde Abril de 2001 que o autor tinha conhecimento do negócio dos terrenos, concretizado pelos recorrentes, sendo disso exemplo o facto de ter dito não abdicar do prédio rústico denominado “Eira”.
26ª. A inércia ou conformação do autor em face do conhecimento do negócio realizado, consubstancia uma notória renúncia do autor ao eventual exercício do direito de preferência na aquisição dos terrenos.
27ª. O facto ocorrido em 2/8/2001 – depósito das rendas respeitantes aos prédios dos autos – demonstra, definitivamente, o conhecimento pelo autor, não da venda, mas de todos os elementos que a envolveram, já que, como foi dado como provado, realizou conversações com o réu L, em Abril de 2001, relativas a prédios rústicos e que fez diversas propostas para aquisição dos prédios pretendidos – respostas aos quesitos 9 e 10 e depoimento do próprio autor referido na sentença.
28ª. O autor alegou na acção intentada, uma altura (meados de Setembro de 2001), como tendo sido aquela em que veio a ser alertado de que as propriedades haviam sido vendidas, facto que não conseguiu provar, antes pelo contrário, viu ser confirmado que foi, no limite, antes de 2/8/2001.
29ª. A referida altura, nem sequer corroborada pela testemunha M, teria efeitos no prazo de caducidade para intentar a acção, pois que, se a data fosse reportada, no limite, a 2/8/2001, a acção intentada a 22/2/2002, teria de ser julgada improcedente, por procedência da excepção da caducidade.
30ª. A alegação de factos que se sabe nã corresponderem á verdade, constitui litigância de má-fé, razão pela qual, tendo tais factos importância para a decisão da causa, foi pedida a condenação do autor.
31ª. Houve o nítido propósito do autor de “arranjar” uma data que não fizesse perigar o prazo para intentar a acção de preferência.
32ª. A prova produzida nos autos permitiu concluir que o autor teve conhecimento de todos os elementos do negócio celebrado entre os réus, e não só da venda, antes de 2/8/2001, na medida em que a obtenção da certidão da escritura de compra e venda, constitui uma mera formalidade.
33ª. Era a partir da data (ou altura) em que o autor conheceu a até aceitou, por conformação ou até por renúncia, ainda que tácita, os
elementos do negócio, que não coincidiu de modo algum, com a data da obtenção da escritura, que a acção de preferência devia ter sido instaurada.
34ª. Assim sendo, como é, de acordo com as conclusões anteriores, ao ser instaurada em 22/2/2002, a acção de preferêncai entrou fora do prazo de caducidade de 6 meses a contar da data em que o autor teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
35ª. O prazo de caducidade referido na conclusão anterior, previsto no art. 1410/1 CC, não foi cumprido pelo autor, que alegou uamdata que não foi comprovada por foram a tentar evitar a caducidade do direito.
36ª. Ao não considerar a caducidade da acção intentada pelo autor, quando este a apresentou em juízo mais de 6 meses após o seu conhecimento dos elementos essenciais da compra e venda, a sentença recorrida violou o disposto no art. 1410/1 CC.
37ª. A alegação de uma data ou altura, não correspondente á que foi dada como comprovada, que possa alterar a verdade e o sentido da decisão da causa, constitui litigância de má-fé.
38ª. A esta forma de litigar por parte do autor deveria ter correspondido, na sentença recorrida, a correspondente condenação, conforme pedido pelo réus recorrentes.
39ª. A sentença deveria ter concluído pela procedência da excepção de caducidade do direito do autor, relativamente ao exercício do direito de preferência e consequente acção de preferência.
40ª. Julgando em sentido contrário, por erro manifesto de interpretação, a sentença violou o disposto nos arts. 416 e 1410/1 CC, tudo o que se conclui para efeitos do disposto no art. 690 CPC.
41ª. Nestes termos deve o recurso ser provido e a sentença revogada, proferindo-se acórdão que considere procedente a excepção de caducidade, com a consequente absolvição dos réus do pedido e ainda a condenação do autor como litigante de má-fé, nos termos peticionados na contestação dos réus, recorrentes.
O autor nas contra alegações pugnou pela manutenção do decidido.
A 1ª instância considerou assentes os seguintes factos:
1 – Por documento escrito datado de 15/6/94, as rés S e M subscreveram com o autor o contrato de arrendamento ao cultivador directo, pelo prazo de 7 anos, renovável por períodos de um ano, com início em 1/7/94, pela renda anual de Esc. 60.000$00, dos seguintes prédios rústicos, todos situados na freguesia:
a) Rústico denominado “Horta”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 42 da secção K;
b) Rústico de nominado “Terra”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 52 da secção J;
c) Rústico denominado “Eira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 90 da secção J;
d) Rústico denominado “Al”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 27 da secção K;
e) Rústico denominado “Courela”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 76 da secção K;
f) Rústico denominado “Tel”, Inscrito na respectiva matriz sob o art. 33 da secção K;
g) Rústico denominado “Carrasqueira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 59 da secção K e
h) Rústico denominado “Cerrado”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 102 da secção K – alínea A.
2 – Mediante escritura pública outorgada em 28/12/2000, no Cartório Notarial, M e marido R Outorgando ela por si e como procuradora e em representação de S, declararam vender e L declarou comprar, pelo preço global de Esc. 48.000.000$00 (quarenta e oito milhões de escudos), entre outros, os seguintes prédios:
- Rústico de nominado “Terra”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 52 da secção J, pelo preço de Esc. 5.327.000$00;
- Rústico denominado “Eira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 90 da secção J, pelo valor de Esc. 3.580.000$00;
- Rústico denominado “Tel”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 33 da secção K, pelo preço de Esc. 1.440.000$00;
- Rústico denominado “Horta”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 42 da secção K, pelo preço de Esc. 9.250.000$00;
- Rústico denominado “Al”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 27 da secção K, pelo preço de Esc. 1.650.000$00;
- Rústico denominado “Courela”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 76 da secção K, pelo preço de Esc. 450.000$00;
- Rústico denominado “Cerrado”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 102 da secção K, pelo preço de 2.900.000$00.
- Rústico denominado “Carrasqueira”, inscrito na respectiva matriz sob o art. 59 da secção K, pelo preço de Esc. 545.000$00.
3 - Todos estes prédios estão descritos na 2ª Conservatória do Registo Predial, e inscritos a favor dos 1º, 2º e 3º réus – alínea B.
4 - Por carta registada com a/r, datada de 26/6/2000, o réu R manifestou ao autor o seu propósito de lhe vender as propriedades arrendadas, pedindo-lhe que manifestasse a sua preferência em as adquirir – alínea C.
5 – No Verão de 2000, o autor, dirigiu-se, ao estabelecimento comercial do réu, sito na Rua, e comunicou pretender adquirir os prédios de que era arrendatário pelo valor de Esc. 8.000.000$00 – resposta ao art. 1 BI.
6 – O réu R redigiu nova carta ao autor, datada de 2/10/2000, informando-o ter uma proposta de compra para a totalidade dos prédios no valor de Esc. 25.084.180$00 e concedendo-lhe um prazo de 8 dias para este se pronunciar sobre se desejaria cobrir tal proposta ou se desistia de exercer o seu direito de preferência na compra dos prédios – alínea D.
7- O autor veio a receber uma carta registada, datada de 23/10/2000, que se encontra junta a fls. 36 dos autos, onde se refere no 1º parágrafo “acuso a recepção da sua última carta que estava por datar” e informa “não poder considerar a sua proposta, visto só dela ter tido conhecimento fora do prazo de 8 dias estipulado em carta enviada a V. Exa. em 2/10 deste ano” – alínea E.
8 – No Outono ou início do Inverno de 2001, M, residente em referiu em conversa com o autor que os prédios em causa nos autos haviam sido vendidos – resposta ao art. 3 BI.
9 – Na sequência das diligências feitas junto da 2ª Conservatória do Registo Predial, o autor veio a confirmar no Cartório Notarial da mesma cidade, a informação que já tinha desde Agosto de 2001, de ter sido realizada a transmissão dos bens a que se refere a escritura de compra e venda cuja certidão se encontra junta a fls. 41 a 50 dos autos – resposta ao art. 4 BI.
10 – O autor tomou conhecimento do conteúdo da aludida escritura pública em 31/10/2001, quando obteve certidão da mesma – resposta ao art. 5 BI.
11 – No mês de Abril de 2001, o autor e o réu L realizaram conversações relativas à compra por este àquele de prédios rústicos – resposta ao art. 9 BI.
12 – O autor chegou a fazer diversas propostas para aquisição dos prédios pretendidos aos réus L – resposta ao art. 10 BI.
13 – A presente acção deu entrada em juízo em 28/2/2002.
Colhidos os vistos, cabe apreciar.
Vejamos, então.
Atentas as conclusões da apelante que delimitam como é regra o objecto do recurso – arts. 684/3 e 690 CPC – as questões a decidir consistem em saber se há lugar à caducidade do exercício do direito de preferência (art. 416/2 CC) e do prazo para a propositura da acção (art. 1410 CC) e se o autor litigou de má-fé.
a) Caducidade do exercício do direito de preferência
Tal como menciona a 1ª instância, o direito de preferência confere ao respectivo titular a faculdade de se substituir, em igualdade de condições, ao adquirente do direito sobre a coisa, designadamente em contrato de compra e venda – cfr. arts. 416 a 418, 1409 e 1410 CC.
In casu, é pacífico que o autor, enquanto arrendatário rural, goza do direito de preferência em caso de venda do prédio arrendado, desde que o contrato dure, ao tempo da transmissão, há pelo menos 3 anos – art. 28/1 DL 385/88 de 25/10 (direito legal de aquisição).
Querendo vender a coisa que é objecto do pacto, o obrigado deve comunicar ao titular do direito o projecto de venda e as cláusulas do respectivo contrato – art. 416/1 CC.
Recebida a comunicação, deve o titular exercer o seu direito de preferência dentro do prazo de 8 dias, sob pena de caducidade, salvo se estiver vinculado a prazo mais curto ou o obrigado lhe assinar prazo mais longo – art. 416/2 CC.
A comunicação referida no nº 1, não necessita de ser escrita, pode ser verbal, como verbal pode ser a declaração do titular do direito de preferência. A comunicação das cláusulas a que o vinculado à preferência está obrigado a fazer ao titular do direito de preferência são as que possam interessar a este para resolver se há-de preferir ou não. Se o titular do direito de preferência declarar, dentro
do prazo, que quer preferir, essa declaração torna perfeito o contrato de compra e venda, se revestida da forma exigida para este e se a declaração da outra parte também satisfizer essa forma, desde que a comunicação do obrigado à preferência signifique uma proposta ou oferta do contrato, e a declaração do titular uma aceitação dela – cfr. Vaz Serra, RLJ, 112 – 316.
A comunicação do obrigado à preferência não tem que ser feita sob a forma de directa proposta contratual, a lei contenta-se que ele leve ao conhecimento do preferente o projecto de venda as cláusulas do respectivo contrato – A.Varela RLJ, 120-30.
Só é relevante a comunicação feita pelo próprio alienante, ou seu mandatário, ao titular do direito de preferência, que transmita todos os elementos essenciais do negócio, ou seja, todos os elementos necessários à formação de vontade de exercer ou não o direito, nomeadamente, o preço, forma e condições de pagamento, a pessoa do adquirente – cfr. Ac. RP, 12/5/88, BMJ 377-353, Ac. STJ de 19/3/91:AJ, 17º-15, Ac. RE 19/4/90, BMJ 396-452 e de 26/9/91, BMJ 409-889, Ac. RL de 13/10/94, CJ 94, 4º-110 e Ac. STJ de 21/2/91, BMJ 404-411, entre outros.
A comunicação ao titular do direito de preferência tem que ser efectuada pelo respectivo dono, e só pode sê-lo por terceiro se para tal estiver mandatado – cfr. Ac. RC 28/1/92, BMJ 413-623.
Se, na comunicação efectuada, faltar algum dos elementos essenciais, nomeadamente não identificação do candidato à compra do arrendado, a notificação para a preferência, por não obedecer aos requisitos legais, é ineficaz – cfr. Ac. STJ de 18/4/2002, nº 507/02-2ª, Sumários, 4/2002.
Compreende-se que assim seja porquanto, a comunicação a que se refere o art. 416/1 CC, destina-se a dar ao preferente a possibilidade de preferir, sendo viável após a proposta de terceiro interessado na aquisição da coisa, mas antes do vendedor aceitar essa proposta.
Atentos os factos provados, constata-se que o réu R envia uma carta para o autor, datada de 26/6/2000, na qual manifesta o seu propósito de vender as propriedades arrendadas, solicitando ao autor que manifestasse a sua preferência em adquiri-las.
O autor apresenta uma proposta de Esc. 8.000.000$00 – Verão de 2000.
Em 2/10/2000, o réu R informa o autor que tem uma proposta para a compra das propriedades no valor de Esc. 25.084.180$00, concedendo um prazo de 8 dias para este se pronunciar – cobrir a proposta e exercer o seu direito de preferência ou então renunciar ao mesmo.
Em 23/10/2000, o réu R comunica ao autor (através de carta), que não considera a proposta do autor uma vez que dela tomou conhecimento fora do prazo de 8 dias, mencionado na carta de 2/10.
Dúvidas não restam que as partes, autor e réu R, negociavam a compra e venda das propriedades arrendadas, ambos sabiam que o autor tinha direito de preferência na venda das mesmas, e que existia um terceiro interessado na compra das terras.
No entanto, não basta o conhecimento por parte do autor da venda, necessário se torna demonstrar que ele conheceu os elementos essenciais dela - o preferente para exercer o seu direito de opção carece da informação dos elementos essenciais ao negócio necessários à formação de vontade de exercer ou não o seu direito.
Do teor das cartas mencionadas, nomeadamente a de 26/6/2000 e a de 2/10/2000, constata-se que são de todo omissas relativamente aos elementos relativos ao negócio, nomeadamente, preço, forma e condições de pagamento, identificação do adquirente ou, sequer, o projecto da venda, pelo que a comunicação é ineficaz.
Afastada também está a hipótese de ter havido renúncia ao exercício do direito, porquanto para que esta tenha lugar é necessário que a comunicação tenha cumprido os requisitos legais, o que não sucedeu.
Acresce ainda que o réu R, nas cartas enviadas ao autor, carecia de mandato para o fazer, o que inquinava a eficácia da comunicação para o exercício do direito de preferência.
Destarte, iniciando-se o prazo de caducidade a partir do momento em que o direito pode ser exercido (art. 329 CC), está bem de ver que não há lugar à caducidade arguida porquanto, este prazo de caducidade do direito de preferência – 8 dias (art. 416/2 CC) - só se inicia a partir do momento em que seja comunicado ao preferente
os elementos essenciais do negócio a realizar (art. 416/1 CC), pelo que soçobra a conclusão dos apelantes.
b) Caducidade do prazo para a propositura da acção
In casu, vem exercido o direito subjectivo do autor/arrendatário dos prédios rústicos vendidos – direito a preferir na venda – arts. 28/1 DL 358/88 de 25/10 e arts. 416 a 418 e 1410 CC.
No art. 1410/1 CC consigna-se o prazo de caducidade de 6 meses para a propositura da acção por parte do preferente, prazo este que é instituído unicamente em benefício do adquirente, obstando à perda do seu direito.
Face à factualidade provada, conforme supra referido, os réus não comunicaram ao autor os elementos essenciais da alienação.
Provado ficou que o autor teve conhecimento da venda em Agosto de 2001, tomou conhecimento da escritura de compra e venda em 31/10/2001 e a acção deu entrada em 28/2/2002.
O prazo de caducidade só se inicia a partir do momento em que se pode exercer o direito (art. 329 CC).
O direito (de preferência) só pode ser exercido a partir do momento em que o preferente tenha conhecimento dos elementos essenciais da alienação.
Destarte, tendo o autor tido conhecimento dos elementos essenciais da venda quando teve na sua posse a escritura de compra e venda, ou seja, em 31/10/2001, o decurso do prazo de caducidade inicia-se nesta data.
Assim, está bem de ver que tendo a acção sido intentada em 2/2/2002, o prazo de caducidade de 6 meses ainda não tinha ocorrido, improcedendo a conclusão dos apelantes.
c) Má-fé do autor
“Diz-se litigante de má-fé quem, com dolo ou negligência grave: a) Tiver deduzido pretensão ou oposição cuja falta de fundamento não devia ignorar; b) Tiver alterado a verdade dos factos ou omitido factos relevantes para a decisão da causa; c) Tiver praticado omissão grave do dever de cooperação; d) Tiver feito do processo ou dos meios processuais um uso manifestamente reprovável, com o fim de conseguir um objectivo ilegal, impedir a descoberta da verdade, entorpecer a acção da justiça ou, protelar, sem fundamento sério, o trânsito em julgado da decisão”.
A doutrina tem considerado a má-fé de que trata o art. 456 CPC, sob dois aspectos: a má-fé material e a má-fé instrumental, abrangendo na primeira os casos mencionados nas alíneas a), b) e c) e na segunda, a actuação plasmada na alínea d) – cfr. Ac. STJ 5/12/75, in BMJ 252 – 105.
O conceito de litigância de má-fé, que pressupunha o dolo foi alargado, pela reforma processual de 1995, passando a abarcar as condutas processuais gravemente negligentes.
A condenação por litigância de má-fé não viola o direito de acesso aos tribunais ou à tutela jurisdicional, pois não é limitativa do direito de acção nem do direito ao processo, não envolvendo privação ou limitação do direito de defesa do particular.
A ordem jurídica põe a tutela jurisdicional à disposição de todos os titulares de direitos, sendo indiferente que, no caso concreto, o litigante tenha ou não razão, em um e outro caso gozam dos mesmos poderes processuais.
O direito de acção é um direito subjectivo autónomo, consagrado constitucionalmente – art. 20 CRP - sendo distinto do direito material que se pretende fazer actuar em juízo, pelo que o seu exercício não está dependente de qualquer requisito prévio de demonstração da existência do direito substancial.
Uma coisa é o direito abstracto de acção ou de defesa e outra, é o direito concreto de exercer a actividade processual.
O primeiro não tem limites, é um direito inerente à personalidade humana; o segundo sofre limitações impostas pela ordem jurídica, nomeadamente numa exigência de ordem moral, ou seja, é necessário que o litigante esteja de boa-fé ou suponha ter razão.
Se a parte agiu de boa-fé, sinceramente convencida de que tinha razão, a sua conduta é lícita, suportando o encargo das custas, consequência do risco inerente, no caso a sua pretensão não vingar.
Ao invés, se agiu de má-fé ou com culpa, se tinha consciência de que não tinha razão ou se não ponderou com prudência as suas pretensas razoes, a sua conduta é ilícita, impondo o art. 456 CPC, que seja condenada em multa e numa indemnização à parte contrária se esta o pedir.
Em conclusão, não litiga de má-fé, quem litiga sem direito, mas o faz convicto de que tem razão substancial, ainda que a não tenha – cfr. Acs. RL 16/2/03, 27/5/04 e 1/2/06, in www.dgsi.pt.
Os apelantes sustentam o seu pedido de litigância de má-fé por parte do autor defendendo que este teve conhecimento dos elementos essenciais do negócio – alienação dos prédios rústicos – antes de Agosto de 2001.
Decorre dos factos provados que o autor só teve conhecimento dos elementos essenciais da alienação a partir do momento em que teve acesso à escritura de compra e venda tendo, tal facto, ocorrido em 31/10/2001.
Assim, atento o explanado supra, o autor ao propor esta acção não agiu com dolo ou com negligência grave, ou seja, não intentou a acção sabendo que não tinha razão, não formulou um pedido manifestamente infundado ou faltou à verdade, fê-lo supondo ter razão, pelo que inexiste da sua parte litigância de má-fé.
Assim, improcede a conclusão dos apelantes.
Concluindo:
1 – A comunicação para o exercício do direito de preferência nos termos do art. 416/1 CC pressupõe o conhecimento de todos os elementos essenciais para a venda – preço, forma e condições de pagamento, data da venda e identificação do adquirente.
2 – O prazo de caducidade de 8 dias, mencionado no art. 416/2 CC, respeita ao exercício do direito de preferência, iniciando-se partir do momento em que o direito pode ser legalmente exercido (art. 329 CC).
3 - O cômputo do prazo de caducidade da acção de preferência, no domínio da venda de imóveis, inicia-se com o conhecimento de todos os elementos essenciais da alienação – o preço e correspondentes condições de pagamento e ainda a pessoa do comprador.
Pelo exposto, acorda-se em julgar improcedente a apelação e, consequentemente, confirma-se a sentença recorrida.
Custas pelos apelantes.
Lisboa, 23 de Setembro de 2010
Carla Mendes
Octávia Viegas
Rui da Ponte Gomes |
