Acordam no Tribunal da Relação de ...,
I - Relatório
Partes:
F, R, e V (Autores/Recorrentes)
F e M (Réus/Recorridos)
Pedido:
Condenação dos Réus na execução específica do contrato promessa de compra e venda e, suprindo-se a vontade dos Réus, seja produzido, o efeito translativo da declaração negocial com declaração de que o prédio rústico descrito na Conservatória do Registo Predial de .., freguesia da .., sob o nº terra de cultura arvense de sequeiro denominada "T", inscrito na matriz predial rústica da mesma freguesia sob o artigo , pertence aos Autores (F, na proporção ou quota de 37,5 %, V, na proporção ou quota de 37,5 % e R, na proporção ou quota de 25 %), com entrega do prédio aos mesmos, nos seguintes termos:
a2) Pelo preço reduzido e modificado (nº 3 do art. 830º) igual ao preço estipulado para 7.580 m2, € 698.317,05 (140.000.000$00) deduzido do valor da área expropriada (valor esse calculado pela multiplicação da área concretamente expropriada pelo valor m2 de € 92,12) e, ainda, deduzido do valor da área que, em resultado da expropriação, resultará como non edificandi e / ou servidão estradal ou outra, de ordem legal ou administrativa (valor este calculado pela multiplicação de tal área ou áreas pelo valor de m2 de € 92,12), tudo nos termos supra indicados;
a3) Condenados os Réus, por compensação, ao reembolso os Autores da importância recebidas em excesso, calculada pela diferença entre o preço reduzido ou rectificado (a2)e o montante até à data entregue aos Réus de € 653.425,24 (131.000.000$00);
a4) Sendo que, caso, todavia, o prédio sobrante - após expropriação - não tenha capacidade de edificação ou que o tenha em medida negligenciável, deve entender-se que não se verifica condição essencial para o pedido de execução específica;
Pedidos subsidiários
1º- Subsidiariamente, caso não tenha lugar, na pendência destes autos, a projectada expropriação e/ou caso não proceda o pedido principal, deverá ser declarado o incumprimento do contrato pelos Réus, com condenação destes à devolução do sinal em dobro (capital e respectivos juros de mora, à taxa legal - de € 1.306.850,40 (262.000.000$00));
2º- Caso não seja possível a execução específica com redução do preço (pedido a)), e a expropriação não ter lugar na pendência dos autos e não seja julgado procedente o 1.º pedido subsidiário, ser declarada a resolução do contrato por erro sobre a base do negócio, com condenação dos Réus a devolverem aos Autores as importâncias recebidas 653.425,24 euros (131.000.000$00), acrescidas dos juros
Em todos os casos:
- Deverão os Réus - face à legítima expectativa dos Autores - cumprir dever de informação (exaustiva e pontualmente, informar os Autores e o Tribunal de todo o circunstancialismo, notificações e de todos os elementos do processo de expropriação, se for o caso;
- Deverão os Réus ser condenados ao depósito à ordem deste autos do crédito decorrente da expropriação, tendo em vista assegurar o reembolso aos Autores da diferença entre os reforços de sinal entregues e o valor ou preço da compra e venda, entretanto, reduzido;
- Ser, em todas as circunstâncias em que sejam condenados a reembolsar os Autores de quaisquer importâncias, ser, ainda, condenados a liquidar juros ou frutos civis, que se precisarão oportunamente;
- Abster-se de onerar o bem objecto destes autos ou praticar actos que coloque em risco a sua livre disponibilidade, nomeadamente, celebrando contratos de arrendamento, comodato ou outros similares, na medida em que são contrários ao contrato objecto destes autos;
f) Reconhecida a (que já o é) legítima retenção pelos Autores do prédio até à satisfação da sua pretensão.
Fundamentos:
- Terem celebrado com os Réus, em 03 de Fevereiro de 1999, contrato-promessa de compra e venda, nos termos do qual prometeram comprar a estes (que prometeram vender-lhes na proporção de 37,5 para F; 37,5 % para V e 25%, para R) o prédio rústico em causa pelo preço global de 698.312,05 euros (119.711,49 euros a título de sinal e em 4 prestações mensais e sucessivas de 29.927,87 euros, entregues no acto da assinatura do contrato promessa; 538.701,72 euros, em 36 prestações mensais e sucessivas de 14.963,93 euros cada, com início em 15/07/1999 e 39.903,83 euros a pagar na data da outorga da escritura definitiva a realizar em Agosto de 2002 e no prazo de 30 dias após o pagamento da 36ª prestação);
- Terem, até à data, procedido ao pagamento de Esc. 131.000.000$00, equivalente a € 653.425,24;
- Nos termos acordados, a escritura seria marcada pelos Autores e teria lugar durante o mês de Agosto de 2002;
- Não ter, até à data, sido celebrada escritura dada a recusa e a conduta de má-fé dos Réus e atento o conhecimento pelos Autores de facto novo: projecto de expropriação que pende sobre o prédio, que afecta os respectivos interesses e que não foi dado a conhecer pelos Réus (no prédio exerciam, como arrendatários, actividades comerciais com instalações de uso urbano de apoio a essas mesmas actividades, sendo que a decisão de contratar por parte dos Autores havia sido o desenvolvimento e aprovação de uma urbanização e deixariam de exercer as suas actividades comerciais no imóvel).
Contestação
Os Réus defenderam-se por excepção invocando o incumprimento definitivo por parte dos Autores Alegaram ainda a impossibilidade de ocorrer a execução específica com redução de preço, sem ter sido declarada qualquer modificação do contrato. Esclarecem inexistir processo de expropriação relativamente ao terreno, desconhecendo-se se o mesmo irá ocorrer e em que termos. Concluem pela improcedência da acção.
Em reconvenção, alegaram terem levado a cabo, extra-judicialmente, a resolução do contrato-promessa por incumprimento definitivo dos Autores, atento o atraso sistemático por parte destes no pagamento das prestações acordadas e por os mesmos não terem marcado a competente escritura dentro do prazo contratualmente fixado.
Concluem pedindo a declaração judicial de resolução do contrato por incumprimento definitivo dos promitentes compradores, com as legais consequências, designadamente a perda de sinal.
Os Autores apresentaram réplica, concluindo pela improcedência da reconvenção.
Sentença
O tribunal a quo julgou a acção improcedente e procedente o pedido reconvencional; em consequência, declarou validamente resolvido o contrato promessa de compra e venda celebrado com os Autores, reconhecendo-lhes o direito de fazer suas todas as quantias que lhes foram entregues pelos Autores.
Conclusões da apelação (transcrição)
a) O juízo de responsabilidade (como o Prof. Baptista Machado se lhe refere) que Tribunal a quo proferiu nestes autos é, salvo o devido respeito, que é muito, deficiente uma vez que o incumprimento do Contrato-Promessa de Compra e Venda destes autos é imputável aos RR. e não aos AA.; com efeito, a douta decisão recorrida faz interpretação e aplicação não conforme aos regimes jurídicos da culpa no cumprimento (nº 1 dos arts. 799º e 801º do CC), do sinal e contrato-promessa, do ónus da prova (nº 1 do art. 342º), por um lado, e desconsidera os regimes jurídicos da mora do credor (art. 813º), da obrigação de boa-fé no cumprimento do contrato (nº 2 do art. 762º), da excepção do não cumprimentos do contrato (art. 428º) e dos pressupostos para que a interpelação admonitória seja válida e eficaz (nº 1 do art. 808º), por outro, além de não tomar em devida conta, por inteiro, a (intensa e suficiente) matéria de facto adquirida nestes autos, em violação dos comandos a que aludem, designadamente, as disposições do nº 2 do art. 653º e dos nºs. 2 e 3 do art. 659º, todos do c.p.cv.
b) Com efeito, a douta sentença elegeu, de modo excessivamente simplista e aritmético, a comunicação dos RR., de 3 de Setembro de 2002 (doc. nº 15, a fls. 150), como constituindo interpelação admonitória eficaz e a resposta dos AA., de 11 de Setembro seguinte (doc. nº 16, a fls. 153) como não provada e, assim, julgou como lícita e fundada a resolução do Contrato-Promessa; pelo que, desconsiderou os regimes jurídicos a que se aludiu na conclusão anterior, e não captou a essência do programa contratual, das suas vicissitudes e o valor interpretativo e jurídico de todas as circunstâncias que se produziram nesse período temporal crucial -para o julgamento -que decorreu entre Maio e 22 de Outubro de 2002; É que:
c) Sendo certo que, quando em Maio de 2002, os RR. já estavam embolsados de 126.000 contos (quase 90% do preço!) – faltavam, ainda, as duas últimas 2 prestações (de 3.000 contos cada), contra o acordado e o uso de dezenas de meses (ao longo de 3 anos, sensivelmente), deixou o R. marido de proceder ao levantamento dos cheques, no domicílio dos RR., além de os RR. terem alterado a sua residência sem que disso tenham dado conta aos AA. (constando dos autos várias moradas ou localidades como sendo a residência dos RR –S…, …, a do advogado, «…», «…»!); pelo que, se apurou que «os AA. não pagaram as prestações de Maio e Junho de 2002 nesses meses porque o Réu não as foi levantar como havia sido acordado» (facto 8º da base instrutória e, ainda, factos 3º, 4º, 6º e 7º); o que configura manifesta mora do credor – de Maio a Setembro de 2002 - e a criação estado de dificuldade relevante para que os AA. pudessem solver os seus compromissos;
d) Em 18 de Junho de 2002 (doc. nº 12, a fls. 138), remeteram os AA. 6 cheques para pagamento da 35ª e 36ª prestações (cfr. lista que consta do doc. nº 11, a fls. 137), que vieram devolvidos, sendo que já nessa comunicação se denota o comportamento das partes, com os AA. a pugnarem por solver o seu compromisso e a solicitarem aos RR. (ou a rogarem, como foi mais o caso) queixando-se da recusa ou “protelamento” (dos RR.) no levantamento dos cheques e reclamando a indicação de morada correcta (que os AA. entretanto tiveram de apurar…);
e) Não tendo os RR. dado aos AA., por escrito, e com segurança, qualquer sinal de vida aos AA., até à comunicação de 3 de Setembro (a fls. 150) -a primeira comunicação escrita dos RR. (quando a escritura seria em meados de Agosto!); comunicação essa através de advogado (ao contrário do que fizeram nas outras dezenas de prestações mensais -em que se deslocavam ao domicílio dos AA. como «combinado» -), e na qual logo pretendem figurar que os RR. estão em mora (com consequências resolutivas), dando 8 dias ao A. … para o pagamento do 1/3 da 36ª prestação em falta e 15 dias para a marcação da escritura;
f) Vindo contra facto próprio, e em termos irrazoáveis, fazendo vista grossa de que, eles próprios os RR., tinham estado em mora 3 meses (não 8 dias), tinham inviabilizado a cobrança do cheque (depois, devolvido, em 14 de Outubro, a fls. 154 e 156), mas acima de tudo, não tinham cumprido as suas próprias obrigações, máxime:
-a sua obrigação de «fornecer aos segundos outorgantes toda a documentação necessária ao cumprimento» para a marcação da escritura nos termos do número 2. da cláusula Oitava, a fls. 116 -que, de resto, até hoje nunca forneceram (e que era, além do mais, necessária, também, à prévia liquidação de sisa, num tempo em que as Finanças, as Conservatórias e os Cartórios não funcionavam em moldes informáticos) -, por um lado;
-e não disponibilizando o prédio «livre de ónus ou encargos» (como era sua obrigação face à cláusula Segunda.1 do Contrato, a fls. 112), por outro;
g) Efectivamente, a hipoteca de 22.552 contos (valor muito superior aos 1.000 + 8.000 contos que os AA. ainda tinham de liquidar aos RR.) só foi cancelada em 24 de Outubro de 2002 – facto C -, assistindo, assim, todo o fundamento para os AA. excepcionarem o não cumprimento do contrato pelos RR.;
h) Sendo certo que os RR., nessa interpelação, de 3 de Setembro, a fls. 150 -que o Tribunal a quo reputou de eficaz e admonitória -e 49 dias anterior ao cancelamento da hipoteca!, -nada diziam, nem nunca vieram a dizer sobre a hipoteca, se existia distrate ou não e não se tendo produzido qualquer prova a esse propósito;
i) Finalmente, em conduta grosseiramente dolosa, nessa mesma interpelação de 3 de Setembro de 2002 e nesse período, e sem qualquer fundamento, e ex novo (ou seja, sem nunca antes se ter tratado de qualquer desse temas) recusaram os RR. a celebração da escritura enquanto os AA. não pagassem rendas dos espaços que os AA. ocupavam e ocupam e que prometeram comprar (facto 11º e nºs. 3 a 6 da contestação), rendas do espaço do Ludgero (facto 11º e nºs. 21 a 34 da contestação) e o valor do «armazém» «barracão» (factos 12º e 13º; nºs. 63 a 69 da contestação; cláusula Segunda.1 do Contrato, a fls. 112; cláusula Segunda.2 do Protocolo, a fls. 131);
Ora:
j) No que respeita à renda dos espaços que os AA. ocupavam (e que prometeram comprar), e a cujo título os RR. reclamavam sensivelmente € 106.920,00 (soube-se com a contestação) é expresso o Contrato (cláusula Segunda.4, a fls. 112) onde se prevê que as rendas se suspendem com o Contrato «e o seu pagamento só será retomado em caso de incumprimento definitivo do presente contrato»; ora, é evidente que não teve lugar qualquer incumprimento definitivo do contrato, pela parte dos AA. e que, em todo o caso, mesmo que tivesse tido lugar tal incumprimento (o que por mera hipótese se admite e refere sem conceder) é inequívoco que as rendas seriam retomadas (à data do incumprimento); e não que retroagiriam ao momento da celebração do Contrato;
k) No que respeita ao espaço que estava arrendado ao L, soube-se, com a contestação, que o valor reclamado «até à data prevista para a escritura, Agosto de 2002, representa para os ora RR. um prejuízo de 27.750 euros, só neste ocupante» e é reclamação que constitui mais um exemplo da má fé e distorção dos factos levada a cabo pelos RR. na medida em que, em Julho de 1999 (decorridos 5 meses do Contrato-Promessa) os RR. e o arrendatário L entenderam-se e revogaram o arrendamento do último (que vem indicado na cláusula Segunda.2.c) do Contrato, a fls. 112), tendo os RR. pago a referida importância de 8.000 contos pelas benfeitorias (fls. 127 e ss.); benfeitorias essas que, depois, transmitiram ao A. F (fls. 125), pelo mesmo valor de 8.000 contos; nada mais;
l) Finalmente, quanto ao armazém-barracão (está em causa o «armazém» «barracão» atribuído ao A. R) e cujo valor os RR. nunca indicam, a verdade é que:
- nos termos da cláusula Segunda.1, o prédio foi adquirido «no estado em que se encontra» (a fls.112), encontrando-se tal armazém-barracão no prédio à data do Contrato-Promessa (facto 13º) e na posse do A. R, integrando-o, portanto;
- com a celebração da promessa, e com a inversão de título de posse (os AA. passaram a ser Promitentes-Compradores e não meros arrendatários), deixaram os AA. de pagar renda pela utilização do que tinham prometido comprar (Cfr. cláusula Segunda.4, a fls. 113), nunca lhes tendo sido exigido o pagamento de qualquer renda pelo barracão;
- e foi, precisamente, a circunstância de o barracão ficar a pertencer ao A. … (cfr. cláusula Segunda do Protocolo celebrado entre os AA., a fls. 131) que motivou que no Contrato-Promessa (cláusula Quarta, a fls. 114) ficasse pactuada e espelhada disfunção ou desproporcionalidade entre o valor pago pelos AA. e as quotas na compropriedade recebidas em troca (tudo o que era e não podia deixar de ser do conhecimento dos RR., como o impõem as regras da experiência comum e a teoria da impressão do destinatário, ex vi art. 236º do CC).
m) A estratégia perlocutiva e o doloso agere dos RR. sempre se manteve, posto que, tendo ficado adquirido nos autos que a Câmara Municipal de ..considerou a possibilidade de expropriar parte do prédio prometido vender, também o ficou que os RR., tendo sabido de tal facto essencial ao negócio (factos 18º e 19º), o esconderam dos AA. até 2003 (possibilidade essa, que, entretanto, foi abandonada);
Em contra-alegações os Réus reiteram a extemporaneidade do recurso e pronunciam-se pela manutenção da sentença, com improcedência do recurso.
II - Apreciação do recurso
Os factos:
O tribunal a quo deu como provado o seguinte factualismo:
A) - Na Conservatória do Registo Predial de ..., consta descrito sob o nº, da freguesia de Alcabideche, correspondente à antiga descrição nº, o prédio rústico denominado “T”, situado nos limites de ..., composto por terra de cultura arvense de sequeiro, com aquisição inscrita a favor dos RR., pela Apresentação …, por compra – doc. de fls. 284-289.
B) - Por escrito, datado de 3-2-1999, com assinaturas reconhecidas, os RR. na qualidade de primeiros outorgantes e promitentes vendedores, acordaram com os AA., na qualidade de segundos outorgantes e promitentes compradores, que: “é celebrado o presente contrato promessa de compra e venda que se rege pelas cláusulas seguintes:
Cláusula Primeira
Os Primeiros Outorgantes são proprietários do prédio rústico sito;
Cláusula Segunda
1. Os Primeiros Outorgantes prometem vender, livre quaisquer ónus ou encargos, para além dos referidos no número seguinte, aos segundos Outorgantes, e estes prometem comprar o prédio rústico, no estado em que se encontra e que é do seu perfeito conhecimento, pelo preço global de Esc. 140.000.000$00 (Cento e quarenta milhões de escudos).
2. O terreno ora prometido encontra-se ocupado nas parcelas e nos termos a seguir descriminados:
a) Parcela de Terreno com a área de 250 m2 confrontando com F ocupado por F ao abrigo de contratos de arrendamento de espaços não habitáveis nos termos da alínea e) do nº 2 do art.º 5º do R.A.U. pelo qual paga aos Primeiros Outorgantes a renda mensal de 120.000$00 (Cento e vinte mil escudos)
b) Parcela de terreno com área de 400 m2 confrontando com V e F, ocupado por J ao abrigo de contratos de arrendamento de espaços não habitáveis nos termos da alínea e) do nº 2 do art.º 5º do R.A.U. pelo qual paga aos Primeiros Outorgantes a renda mensal de 160.000$00 (Cento e sessenta mil escudos), sem contrato escrito.
c) Parcela de terreno com área de 500 m2 confrontando V e F ocupado por L, ao abrigo de contratos de arrendamento de espaços não habitáveis nos termos da alínea e) do nº 2 do art.º 5º do R.A.U. pelo qual paga aos Primeiros Outorgantes a renda mensal de 150.000$00 (Cento e cinquenta mil escudos), sem contrato escrito.
d) As parcelas de terreno ocupadas pelos Segundos Outorgantes, igualmente ao abrigo de contratos de arrendamento de espaços não habitáveis, nos termos da alínea e) do nº. 2 do art. 5º do R.A.U.
3. Os segundos Outorgantes tem perfeito conhecimento das situações referidas no número anterior, nada podendo exigir aos Primeiros Outorgantes em virtude das mesmas, obrigando-se estes, pelo seu lado, a não celebrar quaisquer outros contratos relativos ao prédio rústico ora prometido vender.
4. Os Segundos Outorgantes suspendem, nesta data o pagamento das rendas respeitantes às parcelas de terreno por si ocupadas e o seu pagamento aos Primeiros Outorgantes só será retomado em caso de incumprimento definitivo do presente contrato.
5. Os Segundos Outorgantes só tomarão posse do prédio ora prometido vender na data da celebração da escritura de compra e venda.
Cláusula Terceira
O preço referido na Cláusula anterior será pago nos termos e nos prazos seguintes:
a) Esc. 24 000 000$00 (Vinte e quatro milhões de escudos), a título de sinal, em 4 prestações mensais, iguais e sucessivas com início em 15 de Março de 1999, através de 4 cheques no valor de 6000 000$00 (Seis milhões de escudos) entregues no acto da assinatura do presente contrato, e de que os Primeiros Outorgantes dão quitação;
b) Esc. 108 000 000$00 (Cento e oito milhões de escudos), em 36 prestações mensais, iguais e sucessivas de 3 000 000$00 (Três milhões de escudos) com início em 15 de Julho de 1999 e a pagar no dia 15 de cada mês;
c) Esc. 8 000 000$00 (Dois milhões de escudos) a pagar na data da outorga da escritura, a realizar, durante o mês de Agosto de 2002 e no prazo de 30 dias após o pagamento da 36ª prestação prevista na alínea anterior.
Cláusula Quarta
1. O preço acordado de 140 000 000$00 (Cento e quarenta milhões e escudos), será pago pelos Segundos Outorgantes, com referência ao estipulado na cláusula anterior, nas seguintes proporções e nos seguintes termos:
a) R - 25% no valor de 40 000 000$00 (Quarenta milhões de escudos), a pagar em 40 (Quarenta) prestações de 1 000 000$00 (Um milhão de escudos), mensais, sucessivas e iguais com início em 15 de Março de 1999;
b) F – 37,5%, no valor de 50 000 000$00 (Cinquenta milhões de escudos), a pagar em 4 prestações de 2 500 000$00 (Dois milhões e quinhentos mil escudos), mensais e sucessivas com início em 15 de Março de 1999, 36 prestações mensais, iguais e sucessivas de 1 000 000$00 (Um milhão de escudos) com início em 15 de Julho de 1999 e a pagar no dia 15 de cada mês e uma última prestação no valor de 4 000 000$00 (Quatro milhões de escudos) a pagar na data da outorga da escritura;
c) V – 37,5% no valor de 50 000 000$00 (Cinquenta milhões de escudos), a pagar em 4 prestações de 2 500 000$00 (Dois milhões e quinhentos mil escudos), mensais e sucessivas com início em 15 de Março de 1999, 36 prestações mensais, iguais e sucessivas de 1 000000$00 (Um milhão de escudos) com início em 15 de Julho de 1999 e a pagar no dia 15 de cada mês e uma última prestação no valor de 4 000 000$00 (Quatro milhões de escudos) a pagar na data da outorga da escritura.
2. Na compropriedade, resultante da venda ora prometida, caberá a cada um dos Segundos Outorgantes, a percentagem a si referida no número anterior.
Cláusula Quinta
1. A venda do prédio prometido vender será efectuada aos Segundos Outorgantes em compropriedade e nas proporções referidas na cláusula anterior.
2. Os Primeiros Outorgantes obrigam-se a não consentir na transmissão a terceiros da posição contratual de qualquer dos Segundos Outorgantes, sem o acordo prévio, por escrito, dos restantes Segundo Outorgantes, sendo nula e sem qualquer valor a cessão operada sem este acordo prévio.
3. No caso de qualquer dos Segundos Outorgantes não cumprir com qualquer das prestações acordadas nos termos da Cláusula Quarta, os restantes Segundos Outorgantes obrigam-se a suportar a referida prestação perante o Primeiro Outorgante, dando conhecimento a este do não pagamento por parte do Segundo Outorgante faltoso.
4. O não pagamento de duas prestações sucessivas, previstas nas Cláusulas Quarta, por qualquer dos Segundos Outorgantes, considerar-se-á como incumprimento definitivo por parte do mesmo, sendo substituído pelos restantes Segundos Outorgantes no presente contrato e na escritura definitiva.
Cláusula Sexta
a) O incumprimento do presente contrato-promessa pelos Segundos Outorgantes, nomeadamente pela falta de pagamento por estes Segundos Outorgantes de qualquer das prestações, implica a imediata e automática rescisão do presente contrato - promessa, caso não efectuem o pagamento em falta no prazo de 30 dias após a data do vencimento da prestação em dívida
acrescida do juro bancário não havendo necessidade de qualquer notificação a efectuar pelos Primeiros Outorgantes àqueles.
b) O incumprimento pelos Segundos Outorgantes do presente contrato, sem prejuízo da sua imediata e automática rescisão, confere aos Primeiros Outorgantes o direito a fazer suas as importâncias entregues a título de sinal ou de reforço de sinal, nos termos do disposto no artº. 422º, nº 2 do Código Civil.
c) A responsabilidade dos Segundos Outorgantes pelo pagamento do preço acordado, nos termos fixados na anterior Cláusula Terceira, é solidária, pelo que o não pagamento de qualquer uma das prestações fixadas na sua totalidade implica, nos termos desta Cláusula, o incumprimento do presente contrato-promessa, com a sua consequente rescisão e o mais previsto no anterior número dois desta Cláusula.
Cláusula Sétima
a) No interesse dos Segundos Outorgantes e a seu pedido, os Primeiros Outorgantes não informaram, por ora, os arrendatários das parcelas identificadas no número dois da Cláusula Segunda deste contrato e do seu conteúdo.
b) Caso esses arrendatários venham, posteriormente, a exercer direito de preferência e este lhes seja reconhecido judicialmente, nenhum direito a indemnização junto dos Primeiros Outorgantes, assiste aos Segundos Outorgantes, que desde já e para todos os efeitos a ela renunciam, nada tendo então a reclamar destes Primeiros Outorgantes, seja a que título for.
c) No caso previsto no número anterior, os Primeiros Outorgantes entregarão aos Segundos Outorgantes e em singelo as quantias pagas por estes, as quais não são passíveis de aplicação de juros.
Cláusula Oitava
1. A escritura pública de compra e venda será marcada pelos Segundos Outorgantes, que deverão avisar por escrito, por carta registada com aviso de recepção, com a antecedência mínima de 8 (oito) dias, os Primeiros Outorgantes do dia, hora e Cartório Notarial em que o acto se realizará.
2. Os Primeiros Outorgantes obrigam-se a fornecer aos Segundos Outorgantes toda a documentação necessária ao cumprimento do número anterior.
3. Todas as despesas, principais ou acessórias, da escritura pública de compra e venda, nomeadamente relativas a actos notariais e registos prediais, serão suportadas pelos Segundos Outorgantes.
Cláusula Nona
Os outorgantes reconhecem-se mutuamente o direito à execução específica do presente contrato, nos termos do artigo 830º do Código Civil.
Cláusula Décima
1. Nenhuma estipulação foi feita entre os outorgantes para além das que constam do presente contrato.
2. Quaisquer alterações ao presente contrato-promessa só serão válidas desde convencionadas por escrito e com menção expressa de cada uma das cláusulas eliminadas e da redacção de cada uma das aditadas ou alteradas.
Cláusula Décima Primeira
Para a resolução de quaisquer diferendos emergentes do presente contrato é exclusivamente competente o Tribunal da Comarca de ..., com expressa renúncia a qualquer outro.”. – Doc. de fls. 111-117v.
C) - Pela Ap. , foi inscrita provisoriamente hipoteca voluntária sobre o prédio referido em A) a favor da Caixa Geral de Depósitos, para garantia das obrigações pecuniárias decorrentes de quaisquer operações bancárias assumidas ou a assumir, em conjunto ou separadamente nomeadamente mútuos, abertura de crédito de qualquer natureza, descobertos em conta à ordem, letras, livranças, cheques, extractos de factura, warrants, garantias bancárias, fianças, avales e empréstimos obrigacionistas até 15.000.000$00, juro anual de 11%, acrescidos de 4% em caso de mora e 600.000$00 para despesas, no montante máximo de 22.552.500$00, a qual foi convertida em definitiva pela Ap. 40, de 17-09-1999, e cancelada pela Ap. … – Doc. de fls. 284-289.
D)- Em 3-9-2002, os RR. por intermédio dos seus advogados remeteram aos AA. carta registada com aviso de recepção, por estes recebida, com o seguinte teor: “De acordo com o contrato-promessa de compra e venda celebrado entre V.Exªs e o mi Constituinte e relativo ao terreno rústico em F, inscrito na matriz predial respectiva sob o art° obrigaram-se V.Exªs, enquanto promitentes compradores ao cumprimento de um conjunto de obrigações que não estão a ser cumpridas. Em primeiro lugar, as prestações deviam ser pagas nas datas fixadas, sem prejuízo desse pagamento poder ainda ser efectuado no prazo de trinta dias, sujeito ao pagamento de juros (Cláusula Sexta, nº 1). Ora, V. Exªs procederam ao pagamento das prestações sistematicamente decorridos os referidos trinta dias, sem que tivessem sido pagos os correspondentes Juros. Desse modo, o m/ Constituinte pretende a regularização e consequente pagamento de todos os juros devidos por esses atrasos. Em segundo lugar, a prestação relativa a 15 de Julho de 2002 não está paga. Com efeito, o cheque enviado para pagamento da mesma pelo Sr. R no valor de € 4 995,71 foi devolvido por falta de provisão. Ora, tendo em conta o disposto na Cláusula Quinta, nº 3 e dado o carácter solidário das obrigações decorrentes do contrato-promessa, deverá o pagamento integral da prestação ser efectuada no prazo de 8 dias, acrescida dos juros devidos e ainda das despesas ocorridas com a devolução no montante de € 7,73. Em terceiro lugar, face ao disposto nas Cláusulas terceira, C) e Oitava, deveria ter tido lugar no passado mês de Agosto do corrente ano a outorga da escritura de compra e venda e consequente pagamento do preço ainda em falta. Tal não aconteceu, pese embora o facto da marcação da escritura ser encargo de V.Exas. O incumprimento do contrato promessa confere ao m/ Constituinte o direito à rescisão do contrato, com as consequências previstas. Assim, dispõem V.Exªs de oito dias para procederem ao pagamento da prestação em dívida e de quinze dias para outorga da escritura de compra e venda. A não ser dado cumprimento ao ora referido, o m/ Constituinte considerará o contrato rescindido por incumprimento de V. Exªs, fazendo suas as quantias entretanto entregues. Entretanto, solicito me informem se pretendem adquirir o armazém existente no terreno, propriedade do m/ Cliente e não abrangido pelo contrato. A não ser adquirido, o mesmo será retirado do terreno, dado o seu carácter amovível.”.
E)- Em 7-8-2006, os RR. remeteram aos AA. carta registada com aviso de recepção, por estes recebida, com o seguinte teor: “Temos presente o contrato-promessa de compra e venda, celebrado em 03 de Fevereiro de 1999, e relativo ao prédio rústico denominado F, sito em .... Nos termos da Cláusula Sexta do contrato, o mesmo encontra-se resolvido, por incumprimento definitivo de V. Exas, desde Agosto de 2002, visto o pagamento de Julho de 2002 não ter sido efectuado – o cheque entregue foi devolvido por falta de provisão e nunca foi substituído, nem foi feito, daí em diante, mais nenhum pagamento por parte de V. Exas. A resolução, recorda-se, tem os efeitos determinados no art.420º do Código Civil. Acresce que se verificaram, posteriormente, um conjunto de factos que, só por si, configurariam igualmente incumprimento definitivo do contrato, o que não se declara por força do supra exposto: declaração expressa, por parte de V. Exas., da intenção de não cumprir o contrato, manifestada nas cartas que dirigiram aos signatários em 9.7.2003 e 10.5.2004 e reafirmada em reuniões havidas; nunca marcaram data para escritura, como era vossa responsabilidade nos termos do contrato; sucessivas provas de má-fé na execução do contrato, manifestada por V. Exas., desde o facto de, ilegal e ilegitimamente, terem cortado o abastecimento de água e luz a outros locatários do imóvel, quando tinham assumido perante os signatários o compromisso de não o fazer, até ao facto de terem, na prática, forçado a saída de outro dos locatários, o que acarretou encargos importantes saída de outro dos locatários, o que acarretou encargos importantes para os ora signatários. Deverá, em consequência, cessar a ocupação gratuita dos espaços detidos por V. Exas. no imóvel, recordando-se que, pelo exposto, a ocupação dos mesmos é indevida desde Agosto de 2002, pelo que deverão V. Exas. ressarcir os signatários em conformidade.”.
2.1.2. Da base instrutória.
Facto 1. Os Autores F e R aquando do referido em B) já se encontravam a utilizar parcelas de terreno no prédio, no âmbito dos acordos que dos autos são fls. 118 a 124. (1º)
Facto 2. Os Autores entregaram aos Réus as quantias referidas nas alíneas a) e b) da cláusula terceira do acordo referido em B), e que este recebeu estes valores, com excepção do montante de €4.987,98. (2º)
Facto 3. Os Autores e Réu marido acordaram que as referidas prestações seriam pagas mediante a entrega de três cheques, emitidos por cada um dos primeiros ao Segundo, a realizar no Stand da M, Lda., do Autor F. (3º)
Facto 4. O Réu marido não compareceu nesse local nos meses de Maio e Junho de 2002 a fim de levantar os cheques. (4º)
Facto 5. Os Autores enviaram pelo correio aos Réus os seis cheques destinados ao pagamento das prestações referentes aos meses de Maio e Junho de 2002, no valor de 4.987,98€ cada um. ( 5º)
Facto 6. Os RR. deixaram de residir na morada indicada no contrato. (6º)
Facto 7. Não informando os Autores de qual a sua nova morada. (7º)
Facto 8. Os AA. não pagaram as prestações de Maio e Junho de 2002 nesses meses, porque o Réu as não foi levantar como havia sido acordado. (8º)
Facto 9. Em Julho de 2002 apenas faltava aos Autores efectuar o pagamento de 1/3 da 36ª prestação, no valor de € 4.987,98. (9º)
Facto 10. O Autor R em 14 de Outubro de 2002 remeteu para o Réu, que o recepcionou, um cheque no valor de 5.425,10 € para pagamento de 1/3 da 36ª prestação. (10º e 11º)
Facto 11. Os Réus recusaram a celebração da escritura enquanto os Autores não pagassem rendas. (15º)
Facto 12. O Réu afirmava que a o armazém não estava “incluído na venda”, exigindo pagamento adicional para que os Autores o adquirissem. (16º)
Facto 13. Tal armazém já se encontrava no prédio referido em A) à data do referido em B). (17º)
Facto 14. Na Câmara Municipal de ... foi considerada a possibilidade de efectuar expropriação de parte do prédio referido em A), a qual não veio a ter seguimento. (18º)
Facto 15. (…) o que chegou ao conhecimento dos Autores em 2003. (19º)
Facto 16. (…) e que os RR. já conheciam. (20º)
Facto 17. (…) não tendo informado de tal os Autores. (21º)
Facto 18. Os Autores não teriam acordado como referido em B) se soubessem do referido em 18°. (22º)
Facto 19. (…) o que era do conhecimento dos RR. (23º)
Facto 20. (…) o prédio referido em B) tem 7.580 m2. (24º)
O direito
Questão submetida pela Apelante ao conhecimento deste tribunal: (delimitada pelo teor das conclusões do recurso e na ausência de aspectos de conhecimento oficioso – artigos 690.º, n.º1, 684.º, n.º3, 660.º, n.º2, todos do CPC)
Ø Do incumprimento definitivo do contrato promessa celebrado e da sua imputação às partes
Questão prévia: extemporaneidade do recurso
Nas suas contra alegações os Réus defendem que o presente recurso foi interposto fora de prazo entendendo que os Autores foram notificados da sentença (notificação electrónica) em 30 de Abril de 2013 (nos mandatários Srs. Drs. N e P). Consideram, por isso, carecer de cabimento legal a notificação da sentença ao Autor V, através da Sra. Advogada, Dra. P, efectuada em 23-05-2013 (criando um novo prazo para recurso), por esta nunca ter recebido qualquer notificação (ou qualquer intervenção) no processo, não obstante representar o Autor desde o seu início, uma vez que o patrocínio do mesmo ter sido sempre assumido pelos Srs. Drs. N e P.
Carecem de razão.
Conforme resulta dos autos e se encontra devidamente explanado no despacho de fls. 508, o Autor V apenas constituiu nos autos, como únicos mandatários, os Srs. Drs. F e P (procuração de fls. 109), pois que a procuração de fls. 227, a favor do Sr. Dr. N, limitou-se à ratificação dos actos que constam de fls. 188 e 215 dos autos (respectivamente, requerimento de rectificação do pedido e requerimento de resposta à reconvenção).
Por conseguinte, tendo ocorrido renúncia ao mandato por parte do Sr. Dr. F e dado que a notificação da sentença, em 30 de Abril de 2013, apenas foi dirigida aos Srs. Drs. N e P, tal como decidido no despacho de fls.508/509 pelo tribunal a quo, mostra-se plenamente válida e legal a notificação da sentença ao Autor …, através da Sra. Advogada, Dra. P, levada a cabo pela secretaria, em 23-05-2013, por forma a colmatar o lapso de falta de notificação do referido Autor.
Nestes termos, tendo o Autor V sido notificado da sentença em 23-05-2013, é tempestiva a interposição do seu recurso (através de requerimento de 31-05-2013 - fls. 475).
Do objecto do recurso
1. Através da presente acção os Autores formulam, como primeira pretensão, a execução específica do contrato-promessa de compra e venda de imóvel que celebraram com os Réus, com redução do preço inicialmente estipulado[1]; subsidiariamente, deduzem dois pedidos: resolução do contrato por incumprimento definitivo por parte dos Réus, com condenação destes no pagamento do sinal em dobro; declaração da resolução do contrato promessa por erro sobre as bases do negócio.
A sentença julgou a acção improcedente entendendo inexistir, por parte dos Réus, incumprimento do contrato. Alicerçou-se nos seguintes fundamentos:
1) impender sobre os Autores a obrigação contratual de marcar a escritura;
2) não terem os Autores logrado demonstrar (resposta de não provado ao ponto 13.º da base instrutória) que haviam avisado os Réus do dia e hora para a celebração da escritura.
Por sua vez, conhecendo do pedido reconvencional, concluiu no sentido de ocorrer incumprimento definitivo contratual imputável aos Autores e, nessa medida, declarou a resolução do contrato promessa. Está-lhe subjacente o seguinte raciocínio:
- impendia sobre os Autores a obrigação contratual de proceder à marcação da escritura e à realização da mesma até 15 de Agosto de 2002;
- não tendo os Autores cumprido tal prazo, os Réus, através da carta de 03-09-2002, procederam à fixação de um prazo de 15 dias (admonitório) para a marcação da escritura sob pena de rescisão do contrato, prazo que aqueles igualmente não observaram.
Em sede de recurso o Autor V insurge-se contra a sentença sustentando que o tribunal a quo não valorou devidamente a factualidade demonstrada nos autos, descurando o regime jurídico da mora do credor, as regras da experiência e da boa fé no cumprimento dos contratos, bem como os pressupostos para a validade e eficácia da interpelação admonitória. Defende que os elementos factuais constantes do processo evidenciam, ao invés, que o incumprimento do contrato promessa é imputável aos Réus
Desde já se adianta que a sentença, na conclusão que retira dos factos provados, revela uma leitura demasiado singela do comportamento de cada uma das partes.
Vejamos.
1. A celebração de um contrato-promessa bilateral ou sinalagmático impõe a vinculação de ambas as partes à realização do contrato prometido - prestação de facto positivo consubstanciada na declaração de vontade correspondente ao tipo de negócio prometido, cuja execução se visou assegurar com a efectivação da promessa (cfr. artigos 410.º e 411.º, ambos do Código Civil[2]).
O regime jurídico do contrato-promessa rege-se pelas normas disciplinadoras do contrato prometido (princípio da equiparação)[3] e, bem assim, pelas regras gerais dos contratos, designadamente as respeitantes ao (in)cumprimento das obrigações e à consequente possibilidade de resolução do contrato.
A questão colocada no recurso traduzida na pretensão do Autor/Recorrente, reporta-se ao âmbito da responsabilidade civil contratual, porquanto está em causa o incumprimento do contrato-promessa de compra e venda e as consequências que daí decorrem.
Num negócio jurídico bilateral, como é o dos autos, donde emergem direitos e deveres para cada uma das partes, a avaliação do incumprimento contratual não se confina aos deveres principais adstritos à respectiva parte, estendendo-se, necessariamente, aos deveres acessórios ou complementares ínsitos nas estipulações contratuais e aos que decorrem da própria vinculação contratual, isto é, aos deveres subjacentes à dinâmica negocial assentes no princípio de boa-fé e num critério ético-normativo de razoabilidade – cfr. artigos, 406.º, n.º1 e 762.º, n.º1.
O direito de resolução do contrato contemplado no artigo 432.º tem, por isso, pleno cabimento no âmbito do contrato-promessa e assume a natureza de um direito potestativo com eficácia extintiva dependente de um fundamento: o incumprimento definitivo (pois que a simples mora não confere à parte o direito de se desvincular daquilo a que se obrigou nos termos contratualmente firmados).
Na situação sub judice está-se na presença de contrato-promessa de compra e venda de imóvel (rústico) celebrado, em 03-02-199, entre os Autores e os Réus e nele encontra-se estipulado (na cláusula 3ª, referente às condições de pagamento do preço do imóvel) que a parte restante do preço (Esc. 8.000.000$00) seria paga na data da outorga da escritura, a realizar, durante o mês de Agosto de 2002 e no prazo de 30 dias após o pagamento da 36ª prestação.
Relativamente à realização da escritura, mostra-se consignado na cláusula 8ª, do contrato, que será marcada pelos Segundos Outorgantes, que deverão avisar por escrito, por carta registada com aviso de recepção, com antecedência mínima de 8 (oito) dias, os Primeiros Outorgantes do dia, hora e Cartório Notarial em que o acto se realizará. O n.º2 da mesma cláusula estabelece que os Primeiros Outorgantes obrigam-se a fornecer aos Segundos Outorgantes toda a documentação necessária ao cumprimento do número anterior.
Verifica-se pois que, de acordo com o contratualmente assumido, as partes vincularam-se, relativamente à celebração da escritura de compra e venda, nos seguintes termos:
- quanto à data: durante o mês de Agosto de 2002 e nos 30 dias após o pagamento da 36ª prestação (esta prestação, de acordo com o firmado, seria paga a 15 de Julho de 2002, pelo que a realização do contrato definitivo deveria ter lugar entre 1 e 15 de Agosto);
- quanto à parte incumbida da respectiva marcação: a obrigação ficou adstrita aos promitentes-compradores (Autores), cabendo aos promitentes-vendedores (os Réus) o dever de fornecer àqueles toda a documentação necessária para o efeito.
Tendo as partes estipulado no contrato-promessa prazo para a realização do contrato definitivo, a ponderação quanto ao seu incumprimento pressupõe que seja avaliada a natureza do prazo nele estabelecido (prazo-limite ou absoluto, cujo decurso determina a imediata resolução; prazo relativo, determinante de simples situação de mora, conferindo ao credor o direito de pedir o cumprimento do contrato ou indemnização moratória[4]) e o alcance das demais estipulações a ele relacionadas.
No caso, conforme já referenciado, consta da cláusula terceira, alínea c), que a data da outorga da escritura seria a realizar durante o mês de Agosto e no prazo de 30 dias após o pagamento da 36ª prestação.
Uma vez que nada foi alegado e apurado quanto à vontade das partes relativamente ao alcance desta estipulação[5], somos de entender que a regulação contratual quanto à forma de pagamento do preço da aquisição do imóvel permite concluir que com a expressão no prazo de 30 dias após o pagamento da 36ª prestação as partes pretenderam sujeitar o negócio a um “termo essencial”.
Com efeito, como decorre do teor das cláusulas 5ª, n.ºs 3 e 4 (que rege a proporção de cada um dos Autores no pagamento das prestações[6]) e 6ª, as partes vincularam-se a um regime rigoroso de pagamento das prestações do preço acordado, dominado pela implicação directa e automática do incumprimento das mesmas na vigência do contrato[7].
O rigor contratual imprimido assume sentido na realidade factual que a celebração do contrato promessa espelha: os Autores prometeram adquirir um prédio rústico, do qual ocupavam parte ao abrigo de contrato de arrendamento de espaços não habitáveis (cláusula 2ª, alínea d)), sendo que com a celebração do mesmo, o pagamento das respectivas rendas ficou suspenso (apenas sendo retomado em caso de incumprimento do contrato – cfr. n.º4 da cláusula 2ª). Igualmente se mostra compreensível, neste contexto, a forma de pagamento do preço da venda: Esc. 140.000.000$00 dividido em três tranches: 1ª, de Esc.24.000.000$00, com a celebração do contrato-promessa, em 03-02-1999; a 2ª, de Esc.108.000.000$00, em prestações para perdurarem durante 3 anos (mensais e sucessivas de Esc. 3.000.000$00 cada, com início em 15 de Julho de 1999 e término a 15 de Julho de 2002); 3ª e última, de Esc.8.000.000$00, no acto da escritura definitiva.
Nesta conjuntura contratual (tendo em conta a data de celebração do contrato promessa, a data prevista para celebração da escritura por força do regime de pagamento do preço da compra e a suspensão do pagamento das rendas pela utilização que os Autores faziam das respectivas parcelas do terreno que prometeram adquirir) assume pleno sentido a essencialidade do prazo fixado (de 15 de Agosto de 2002) para a realização da escritura, isto é, enquanto marco significativo da perda de interesse no negócio para qualquer dos contraentes. Será, pois, sob esta premissa, que importa avaliar o comportamento de cada uma das partes em termos de cumprimento das respectivas obrigações contratuais.
Relativamente às obrigações adstritas a cada uma das partes, mostra-se incontornável que os Autores não procederam à marcação da escritura no prazo contratualmente estipulado, ou seja, até 15 de Agosto de 2002; bem assim, posteriormente, isto é, após a carta enviada pelos Réus em 03-09-2002, fixando-lhes o prazo de quinze dias para tal efeito (note-se que, quanto a este último prazo, os Autores não conseguiram demonstrar que haviam interpelado os Réus quer para a apresentação da documentação em falta, quer para a marcação da escritura, através, respectivamente, de cartas datadas de 30-08-2002 e de 11-09-2002 - cfr. resposta de não provada aos artigos 12.º e 13.º, da BI).
Desta factualidade a sentença recorrida considerou que os Autores incorreram em incumprimento definitivo legitimando, por isso, a resolução do contrato promessa por parte dos Réus.
Sustenta o Recorrente o comportamento omissivo dos Autores quanto à marcação da escritura na mora do Réus e na ineficácia da interpelação admonitória. Invoca para esse efeito que os Réus:
- não remeteram os documentos necessários para a realização da escritura;
- não procederam ao cancelamento do registo de uma hipoteca sobre o imóvel prometido vender (o cancelamento da hipoteca apenas ocorreu em Outubro de 2002);
- deixaram de proceder ao levantamento dos cheques e alteraram a residência não o comunicando aos Autores, mantendo-se em silêncio até ao envio da carta admonitória de 03-09-202.
No que se refere à falta de elementos para a marcação da escritura, cabe realçar que, nos termos contratualmente assumidos, impendia sobre os Réus a obrigação de fornecer aos promitentes-compradores toda a documentação necessária para a marcação da escritura (cláusula oitava). Trata-se de estipulação que, rigorosamente, não necessitava de constar do elenco das cláusulas contratuais para vincular os Réus, uma vez que, pelas regras da experiência (atenta à sua qualidade de proprietários do terreno), à partida, sempre seriam eles, enquanto únicos proprietários do imóvel, que se encontrariam na posse desses elementos documentais e, como tal, só eles poderiam dispor dos mesmos.
Relativamente à não entrega dessa documentação necessária, nada se mostra apurado no processo. O Apelante defende que os autos evidenciam o incumprimento dos Réus por:
- não constar dos autos tal documentação e na carta admonitória nada ter sido referido a tal respeito;
- decorrer do depoimento de parte do Réu.
Relativamente a este aspecto, as regras de ónus de prova e os elementos de que podemos dispor nos autos (o Apelante não impugnou a matéria de facto)[8], não permitem concluir (ainda que em termos de presunção de facto) que a falta de marcação da escritura se deveu à falta de entrega da documentação necessária.
Quanto ao não cancelamento do registo da hipoteca que onerava o imóvel, ainda que nada no processo permita inferir no sentido de que a falta de marcação da escritura pelos Autores teve por fundamento a existência dessa hipoteca[9], e não obstante constituir prática corrente, nestas situações (em nada contrariada pelos termos do contrato promessa - cfr. cláusula 2ª em que os Réus prometem vender o imóvel livres de quaisquer ónus ou encargos, para além dos referidos no número seguinte), que o cancelamento deste tipo de ónus seja levado a cabo até à data de realização da própria escritura, a sua importância assumirá significado em conexão com a ponderação a fazer do comportamento dos Réus relativamente ao que consideramos o incumprimento de deveres acessórios de conduta na execução do contrato, por forma a afectar a base de confiança negocial necessária à execução pontual do contrato por parte dos Autores.
E neste âmbito não pode deixar de assumir relevância os comportamentos acima assinalados: não ter o Réu levantado os cheques para pagamento das prestações do preço relativas aos meses de Maio e Junho; terem alterado a residência não o comunicando aos Autores, mantendo-se em silêncio até ao envio da carta admonitória de 03-09-202.
Tais comportamentos prendem-se, em primeira linha, com os deveres a que os Réus se encontravam adstritos quanto à forma e lugar de pagamento das prestações a cargo dos Autores.
Quanto a isso, as partes acordaram que as prestações seriam pagas mediante a entrega de três cheques, emitidos por cada um dos Autores, a realizar no Stand da M, Lda., do Autor F (facto n.º3 da sentença).
Resulta provado que o Réu, nos meses de Maio e Junho de 2002, não compareceu nesse local a fim de levantar os respectivos cheques, tendo os Autores enviaram pelo correio[10] os cheques destinados ao pagamento das prestações referentes àqueles meses, sendo que os Réus deixaram de residir na morada indicada no contrato e não informaram os Autores da sua nova morada (factos n.ºs 4 e 5 da sentença). Igualmente ficou apurado que os Autores não pagaram as prestações de Maio e Junho de 2002 porque o Réu as não foi levantar como havia sido acordado (facto n.º 8 da sentença).
Tal conduta dos Réus, traduzida por uma injustificada falta de cooperação na execução do contrato (no cumprimento da obrigação dos Autores), ainda que se possa revelar inócua enquanto comprometedora da realização da obrigação a que os Autores se encontravam adstritos - marcação da escritura (cfr. facto n.º9 da matéria provada: em Julho de 2002 apenas faltava aos Autores efectuar o pagamento de 1/3 da 36ª prestação, no valor de € 4.987,98), integra-se no âmbito da mora creditória, nos termos e para os efeitos do artigo 813.º e, como tal, não pode ficar incólume face ao comportamento posteriormente assumido, designadamente, ao remeterem aos Autores, no início de Setembro, carta visando a interpelação admonitória destes, quando os mesmos se encontravam a manter o pagamento das prestações (tendo diligenciado mais do que se lhes impunha em face da falta de colaboração dos Réus nos termos contratualmente por estes assumidos), revelando, nessa medida, um interesse sério na conservação dos compromissos assumidos, designadamente, na celebração da escritura de compra e venda.
Este comportamento dos Réus, aliado à manutenção do registo da hipoteca sobre o imóvel e ao facto do preço de compra do mesmo se encontrar quase realizado, para além de poder comprometer o indispensável espírito recíproco de boa-fé na execução do contrato, colocou em causa a segurança indispensável ao comércio jurídico, na medida em que não permitiu que a outra parte (os promitentes-compradores, os aqui Autores) pudesse saber exactamente com o que podia contar.
Nestas circunstâncias, fazendo apelo a critérios de experiência e de razoabilidade, bem como a um dos princípios estruturantes do direito dos contratos – o da boa-fé -, mostra-se razoável que a desconfiança dos Autores tenha justificado o não diligenciar pela marcação da escritura no prazo assinalado no contrato - 15 de Agosto.
É, pois, neste contexto contratual que surge a carta remetida aos Autores, em 3 de Setembro de 2002, através da qual os Réus lhes imputa dois incumprimentos: a falta de pagamento da totalidade da 36ª prestação (pela falta de provisão do cheque relativo ao montante devido pelo Autor R[11]) e a não marcação da escritura no prazo contratualmente estipulado e fixam-lhes dois prazos: 8 dias para pagamento da prestação e 15 dias para realização da escritura, sob pena do contrato ser considerado rescindido.
Esta carta mostra-se remetida ao abrigo do disposto no artigo 808.º, n.º1, nos termos do qual assiste ao credor a possibilidade de considerar não cumprida a obrigação se, em termos formais, tiver notificado o devedor para esse efeito, cabendo-lhe, nesse caso, satisfizer três pressupostos: intimar o devedor ao cumprimento; fixar-lhe um termo peremptório para cumprimento da obrigação, proferir declaração (admonitória) de que a obrigação se terá por definitivamente não cumprida se não se verificar o cumprimento dentro do prazo estabelecido.
A aplicação desta regra geral no âmbito do contrato-promessa tem por subjacente a necessidade de equilibrar os interesses de cada uma das partes, especialmente nos casos em que ambas (ou alguma delas) deixaram decorrer largo lapso de tempo sem mostrarem o que pretendiam fazer (podendo e devendo fazê-lo).
Assim, tal como questionado pelo Recorrente, importa saber se, no caso, se encontravam verificados os pressupostos para que a interpelação admonitória levada a cabo pelos Réu fosse válida e eficaz.
Perante toda a contextualização acima referenciada (as vicissitudes ocorridas por responsabilidade dos Réus ao estabelecerem um clima de incomunicação gerador de desconfiança contratual, a circunstância de não se revelar do comportamento dos Autores qualquer desinteresse na realização do negócio, sopesando ainda o facto dos Réus já se encontrarem reembolsados em grande parte - quase 90% - do preço da aquisição do imóvel), entendemos que no desenrolar da relação contratual, inexiste factualidade para sustentar a razoabilidade do determinado no que se reporta a, unilateralmente e nos termos levados a cabo, isto é, em desrespeito do que os ditames da boa-fé na execução do contrato impunham, fixarem aos Autores um prazo limite (de 15 de dias) para a realização do contrato definitivo sob pena de rescisão do contrato.
Cumpre realçar, todavia, que o teor da referida carta, ao conferir aos Autores o prazo de 10 dias para pagamento da prestação em falta, assume contornos algo diferentes atento ao estipulado no contrato e às razões atinentes à falta do pagamento em causa (nos termos do n.º1 da cláusula sexta do contrato promessa, a falta de pagamento de qualquer das prestações era determinante da imediata e automática rescisão do presente contrato, caso não fosse efectuado o pagamento em falta no prazo de 30 dias após a data do vencimento da prestação em dívida, acrescida do juro bancário; pela alegada falta de provisão do cheque relativo ao montante devido pelo Autor R, aspecto que por este não se mostra posto em causa), devendo ser entendido enquanto interpelação, por forma a fazer cessar a mora dos Autores, embora sem o alcance de poder conferir aos Réus direito à rescisão do contrato (quer pela sua situação de mora decorrente da falta de cooperação necessária ao pagamento pontual das prestações adstritas aos Autores nos termos supra referenciados, quer pelo montante que se encontrava em falta[12] face ao pago até essa altura e por o comportamento dos Autores não integrar desinteresse na realização do negócio), sob pena de exercício abusivo do respectivo direito, tanto mais que a referida prestação (sublinhe-se, consubstanciada em 1/3 da 36ª prestação, no valor de 5.425,10 €) foi enviada para pagamento em 14 de Outubro de 2002 (facto n.º10 da matéria provada na sentença).
Assim sendo, há que concluir que a situação de mora dos Autores[13] não se mostra convertida em incumprimento definitivo, pelo que carece de fundamento legal a resolução do contrato-promessa comunicada pelos Réus através da carta que dirigiram aos Autores em 07-08-2006 (alínea E) dos factos provados).
Em face do teor da carta[14], não pode deixar de se concluir que a resolução infundada do contrato de promessa manifestada pelos Réus constitui recusa inequívoca de cumprir definitivamente a prestação, porquanto revela uma recusa definitiva, firme, categórica de cumprimento por parte dos promitentes-vendedores[15].
Perante o exposto, há que concluir que a não realização do contrato definitivo terá de ser considerada como definitivamente imputável aos Réus, título de culpa.
Na determinação das consequências que decorrem do incumprimento definitivo do contrato-promessa impõe-se analisar o regime decorrente do disposto no n.º2 do artigo 442.º (perfilha-se o entendimento prevalecente de que a aplicação das sanções previstas neste preceito pressupõe o incumprimento definitivo do contrato promessa e não a simples mora[16]).
Nos termos do referido preceito, havendo sinal (seja o mesmo acordado ou presumindo-se a sua existência – cfr. artigos 440.º e 441.º), se quem o constitui (…) deixar de cumprir a obrigação por causa que lhe seja imputável, tem o outro contraente a faculdade de fazer sua a coisa entregue, se o não cumprimento do contrato for devido a este último, tem aquele a faculdade de exigir o dobro que prestou, ou, se houve tradição da coisa (…), o seu valor (…), determinado objectivamente, à data do não cumprimento da promessa, com a dedução do preço convencionado, devendo ainda ser-lhe restituído o sinal e parte do preço que tenha pago. Estatui o n.º2 do mesmo preceito que na ausência de estipulação em contrário, não há lugar, pelo não cumprimento do contrato, a qualquer outra indemnização, nos casos de perda do sinal ou de pagamento do dobro deste, do valor da coisa ou do direito à data do não cumprimento.
A apreciação valorativa do incumprimento impõe que se atenda, para além do regime jurídico a aplicar e ao estipulado contratualmente, ao comportamento dos contraentes (ponderado de acordo com a respectiva adequação, proporcionalidade e respeito pelos ditames da boa fé que se impõe que modelem o desenvolvimento de qualquer negócio). Nesse sentido e na determinação das consequências do incumprimento contratual imputável a uma das partes, não pode ser alheia a conduta da outra parte sempre que a mesma se revele faltosa (como é o caso dos Autores que se constituíram em mora nos termos acima expostos).
Assim sendo, uma vez que, no caso sob apreciação, o comportamento dos contraentes revela a existência de incumprimento bilateral, as consequências, do inadimplemento definitivo dos Réus para efeitos de fixação do montante devido a título indemnizatório, deverão ser ponderadas à luz do disposto no artigo 570.º, por forma a obter a solução que se mostre mais razoável perante todas as circunstâncias do caso[17] e que não podem deixar de ser valoradas segundo o âmbito de (des)conformidade com o plano contratual.
Por conseguinte, na determinação da quantificação da responsabilidade que impende sobre os Recorridos há, necessariamente, que ter em conta a mora dos Recorrentes quanto ao acordado relativamente ao pagamento das prestações a que se achavam obrigados e, bem assim, à sua inércia na marcação da escritura. Estão em causa condutas que, embora não motivadoras de incumprimento definitivo que lhes possa ser imputável, consubstanciam uma desconformidade relevante com o programa contratual firmado, que não pode deixar de ser valorada.
Em face do exposto, da ponderação das condutas de cada um dos contraentes e das consequências que as mesmas determinaram, há que considerar que, resolvido o contrato promessa por causa imputável aos Réus, assiste aos Autores o direito tão só à devolução, em singelo, do sinal prestado, ou seja, à quantia paga pelos mesmos.
De acordo com o disposto no artigo 755.º, n.º1, alínea f), considerando que, no caso, ocorreu tradição antecipada do imóvel objecto do contrato promessa para os Autores, gozam estes do direito de retenção sobre o imóvel pelo montante devido pelos Réus.
Cabe, assim, julgar parcialmente procedente a apelação por efeito da procedência parcial da acção e da improcedência do pedido reconvencional.
III – Decisão
Nestes termos, acordam os Juízes deste Tribunal da Relação de ... em julgar parcialmente procedente a apelação e, revogando a sentença recorrida, decidir nos seguintes termos:
- julgar parcialmente procedente o pedido (subsidiário[18]) deduzido pelos Autores, declarando-se o incumprimento definitivo do contrato por causa imputável aos Réus; consequentemente, condenam-se estes na devolução do sinal em singelo nos termos referidos, no montante de 653.425,24 euros, acrescido dos respectivos juros de mora, contados desde a recepção da carta de 07-08-2006, à taxa legal, gozando os Autores do direito de retenção, nos termos do artigo 755.º, n.º1, alínea f);
- Absolver os Réus do mais que lhes estava pedido.
- julgar improcedente o pedido reconvencional e absolver os Autores em conformidade.
Custas (da acção e do recurso) pelos Autores e Réus, na proporção de 50% cada.
Lisboa, 16 de Setembro de 2014
Graça Amaral
Orlando Nascimento
Dina Monteiro
[1] Objecto de modificação nas alegações de recurso, nos termos consignados em 11.3 e que se reconduz: execução específica do contrato promessa; subsidiariamente, resolução deste por incumprimento definitivo dos Réus, com a devolução do sinal em dobro.
[2] Diploma legal a que se fará referência, se nada for dito em contrário.
[3] Ressalvadas as excepções previstas na lei – cfr. artigo 410º, n.º1.
[4] Vaz Serra, RLJ 110, pág. 327. Conforme se mostra salientado no Acórdão do STJ de 19.09.2002 (Processo n.º 02B2158, acessível através das Bases Documentais do IGFEJ), a opção por uma ou outra dessas soluções depende da natureza do negócio, da interpretação da vontade das partes e, em regra ou caso de dúvida, é de ter como verificada a primeira hipótese, por ser de presumir que os outorgantes quiseram efectivamente vincular-se de harmonia com os termos do contrato (no mesmo sentido cfr. Acórdão do STJ de 11.04.2000, CJSTJ, tomo II, pág. 32 e ss).
[5] A vontade real das partes contraposta à vontade declarada interpretada com o sentido que um declaratário normal colocado na posição do real declaratário (cfr. artigos 236.º, n.º1 e 238.º, n.º1).
[6] Assim e relativamente ao pagamento (da respectiva parte) da prestação por cada um dos Autores, a falta de pagamento por parte de um faz impender sobre os restantes tal obrigação (n.º3). Por outro lado, o não pagamento de duas prestações sucessivas, é considerado incumprimento definitivo por parte do mesmo, determinando a sua substituição pelos restantes (no contrato promessa e na escritura definitiva).
[7] Nos termos do n.º1, a falta de pagamento de qualquer das prestações é determinante da imediata e automática rescisão do presente contrato, caso não fosse efectuado o pagamento em falta no prazo de 30 dias após a data do vencimento da prestação em dívida, acrescida do juro bancário.
[8] Mereceu resposta de não provada a matéria ínsita no artigo 12.º, da BI, no qual se perguntava se os Autores remeteram aos Réus carta registada com aviso de recepção com o seguinte teor: Serve a presente para lembrar que o Sr. F depois da conversa pessoal com o Sr. R e pelo telefone com o Sr. F, ficou de enviar-nos uma carta expondo algumas condições para a celebração da escritura e entrega de documentos necessários, o que não aconteceu até à data. Relembramos também que através da certidão da Conservatória do Registo Predial a hipoteca sobre o terreno e a favor da Caixa Geral de Depósitos ainda resolvido. Assim sendo conforme cláusula oito do contrato de promessa de compra e venda, vimos solicitar, por escrito que nos sejam facultados os documentos seus e da sua esposa e do próprio terreno no sentido da realização da escritura pública de compra e venda. Sem outro assunto aguardamos sua resposta no sentido da boa resolução desta situação?. Na respectiva fundamentação o tribunal a quo considerou que a resposta decorria de não se encontrar junto aos autos o aviso de recepção e por não ter sido produzido nos autos qualquer meio de prova que justificasse a omissão desse elemento.
[9] De realçar que não consta dos autos qualquer elemento fáctico que permita inferir que a hipoteca, constituída em Setembro de 1999 (cfr. fls. 288 dos autos), após a celebração do contrato promessa, tenha merecido relutância por parte dos Autores. Com efeito, evidencia-se que estes continuaram a proceder ao pagamento das prestações a que se achavam obrigados pela celebração do contrato e não resulta do processo que os mesmos tenham comunicado/informado os Réus da sua apreensão/reacção a esse respeito.
[10] Cfr. carta de fls. 138/139, enviada pelos Autores aos Réus, registada com aviso de recepção e em correio azul, que veio devolvida.
[11] Tal prestação (1/3 da 36ª prestação, no valor de 5.425,10 €) foi enviada para pagamento em 14 de Outubro de 2002 – facto n.º10 da matéria provada na sentença.
[12] 1/3 da 36ª prestação.
[13] Os Autores não conseguiram demonstrar nos autos que o não pagamento atempado da 36ª prestação não lhes foi imputável (cfr. artigos 798.º e 799.º)
[14] A circunstância de se encontrar provado que os Réus se recusaram a celebrar a escritura enquanto os Autores não pagassem rendas e bem assim, a exigência de um pagamento adicional para que os Autores adquirissem um armazém que se encontrava no terreno prometido vender, são factos que não obstam a que se possa atribuir à carta de rescisão do contrato uma recusa inequívoca em cumprir a prestação a que se achavam obrigados: celebração do contrato de compra e venda. Com efeito, ainda que não se encontrem determinados os contornos exactos das ocorrências, tendo em conta o teor da carta de rescisão, infere-se que as mesmas se verificaram, necessariamente, antes da elaboração e envio da mencionada carta.
[15] Cfr. Acórdão do STJ de 26/04/2012, processo n.º743/2001.E1.S1, acessível através das Bases Documentais do IGFEJ.
[16] Cf. Entre ouros, Acórdão do STJ de 21/5/2009 (processo n.º 09B0641), acessível através das bases documentais do IGFEJ.
[17] Cfr. Ac. STJ de 26.5.98, in CSTJ, ano VI, tomo 2, pag. 100 e segs e Calvão da Silva, obra referenciada, pag. 133 e segs.
[18] Como pedido principal os Autores pretendiam a execução específica do contrato cuja impossibilidade legal advém, de acordo com o disposto no artigo 442.º, n.º3, da situação de mora em que incorreram.
