Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa
Processo:
824/10.0YXLSB.L1-1
Relator: MANUEL RIBEIRO MARQUES
Descritores: CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA
MEDIADOR
REMUNERAÇÃO
Nº do Documento: RL
Data do Acordão: 03/05/2013
Votação: UNANIMIDADE
Texto Integral: S
Meio Processual: APELAÇÃO
Decisão: IMPROCEDENTE
Sumário: Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.
(Sumário do Relator)
Decisão Texto Parcial:
Decisão Texto Integral: Acordam na 1ª Secção Cível do Tribunal da Relação de Lisboa:

I. P…, Lda. propôs a presente acção declarativa de condenação, sob a forma sumária, contra C…, Lda., peticionando a condenação desta no pagamento da quantia de €10.115,24, acrescida de juros de mora.
Alegou, em síntese, que no dia …/…/2007 celebrou com a ré um contrato de mediação imobiliária, através do qual esta incumbiu a autora de angariar interessados na aquisição de fracção autónoma que identifica, propriedade da ré, a qual se comprometeu ao pagamento de uma remuneração correspondente a 3 % do preço de venda do imóvel; que após início das diligências habituais, a fracção em causa foi visitada, entre outros, por um interessado que se apresentou como N…; que este posteriormente assinou com a ré o acordo de promessa de compra e venda condicionado de fls. 14 e 15, datado de ... 2008, através do qual se comprometeu a celebrar contrato de promessa de compra e venda da referida fracção; que a fracção foi vendida pela ré ao referido N…, pelo preço de €255.000,00, sem que aquela lhe pagasse a remuneração devida.
Na contestação, a ré arguiu a falsidade do contrato assinado com o N…, alegando que a menção nele feita a um cheque é falsa; que esse cheque foi emitido a favor da ré por uma funcionária da autora; que a menção no acordo à entrega do cheque por parte do interessado N… visou induzir a ré em erro e fazer-lhe crer que o negócio era firme, apenas dependendo de um empréstimo bancário; que este interessado contactou a ré, mostrando-se desagradado pelo facto da autora não lhe fornecer as informações que ele entendia necessárias para a realização da compra, referentes à ocupação dos terrenos adjacentes ao edifício; que o N… disse à ré que já não queria fazer o negócio, pois achava tudo muito estranho e perdera a confiança na autora por causa do cheque; que dias depois a ré disse à autora que o imóvel ia ser retirado de oferta de venda, acreditando que já tinha um comprador, tendo, porém, o negócio se gorado; que em desespero de causa abordou o N…, no sentido de o convencer a comprar o imóvel por um preço mais baixo, ao que este anuiu elo preço de €255.000,00; e que foi devido à conduta ilegal e negligente da autora que o negócio se não realizou por um preço superior (€280.000,00), causando perdas à ré.
A ré deduziu reconvenção, peticionando a condenação da autora no pagamento da quantia de € 4.000,00, a título de indemnização pelos danos não patrimoniais sofridos, decorrentes de informações não prestadas pela autora ao N…, bem como da falsidade do documento, que levou a que a Ré não procurasse outros interessados e que, posteriormente, desenvolveu enorme esforço junto do comprador para o convencer a assinar o contrato, baixando o preço.
Na resposta, a autora reconheceu que o cheque em causa era de uma colaboradora sua, M…, a qual o disponibilizou porquanto o N… não detinha cheques na altura em que foi assinado o contrato e tal constituía uma exigência da ré.
Alegou ainda que o N… nunca pediu informações sobre os terrenos adjacentes.
Posteriormente foi elaborado despacho saneador, elaborados os factos assentes e organizada a base instrutória.
Realizado o julgamento, foi proferida sentença, na qual se julgou a acção parcialmente procedente a acção, se condenou a ré a pagar à autora a quantia de € 7.650,00, acrescida do IVA à taxa legal em vigor e os juros de mora desde ….2008 até efectivo e integral pagamento, e se declarou totalmente improcedente a reconvenção.
Inconformada, veio a ré interpor o presente recurso de apelação, tendo formulado as seguintes conclusões:
1 - O tribunal dá como facto provado ser o cheque de 2500,00 € de uma conta da colaboradora da A. M…, e que quando o N… assinou o contrato disse àquela que não era titular de cheque. (facto n° 8 dos factos assentes).
2 - O tribunal ao dar como provado o facto n° 11, na parte em que se diz que o N… telefonou a agradecer, faz incorrecta interpretação da prova testemunhal produzida em audiência.
3 – O tribunal fez incorrecto julgamento da prova testemunhal produzida, uma vez que o cheque indicado no contrato como sendo do N… não é dele e ele nunca agradeceu ou consentiu que a A. através de cheque da colaboradora M….a fizesse a R. acreditar que o cheque era do N… e que por via disso o negócio era firme;
4 — A A. enganou a R. pois ficou com o cheque na qualidade de fiel depositária (clausula 3) do contrato assinado pelo N…, na qual a A. atesta que o N… entregou aquele cheque, com aquele valor.
5 - A A. não entregou o cheque á R., mas apenas cópia, sem declarar que afinal o cheque era de uma sua colaboradora e não do N….
6 - O que contraria as normas que regem o contrato em causa e foi uma mera manobra para enganar a R. fazendo-lhe crer que havia comprador e levando-a a não aceitar mais propostas, dada a vinculação do N… e da A.
7 — Analisado criticamente o depoimento da testemunha M…, verifica-se que a A. quando a R. disse que tinha um comprador — o que equivalia à A. perder o negócio de mediação pois não tinha exclusividade — delineou uma estratégia para convencer a R. a manter a mediação, e fez constar do contrato um cheque que disse ter sido entregue pelo N…, o que era falso;
8 - Da análise critica de todo o testemunho da M… e da C… resulta que a A. para impedir a R. de vender o imóvel a outra pessoa decidiu indicar um cheque — da M… — sem indicar que não era do N…, nem que ele pedira ou anuíra que a M… preenchesse o espaço no contrato com um cheque dela.
9 - Tratou-se pois de uma conduta ilícita, violadora do regime da mediação imobiliária, previsto no DL. 211/2004, de 20/8.
10 - A M… e a C…a só tinham uma forma de tentar tornear a questão da falta de cheque do N…, que era dizer que a M… — por incumbência da A. — usou esse estratagema, mas que o N… depois agradeceu, de forma a levarem o tribunal a aceitar uma espécie de ratificação.
11 — O que não é crível porque o N… desistiu do negócio e nem por isso a R. recebeu o valor do cheque, que era da M…, estava na posse da A. como fiel depositária, e que nunca o entregou.
12 - Aqui está parte da insídia do caso, a manobra da A. para impedir a R. de vender a outrem e vinculá-lo a um contrato que o N… nunca quis honrar.
13 - Salvo o devido respeito, o tribunal "a quo" interpretou erradamente, julgou erradamente a matéria de facto no ponto 11 dos factos assentes, provados nas parte em que aceitou como verdade que a M… telefonou ao N… a informá-lo que tinha usado um cheque dela e que o N… agradeceu.
14 - Uma análise critica da prova e depois de toda a fundamentação da sentença aponta noutro sentido.
15 — Analisados os pontos n °s 27, 28, 29, 31, 32 e 33 da parte "da Acção" , é fácil concluir que o N… nunca anuiu ou consentiu que fosse colocado um cheque no contrato como se fosse dele, sendo da M…;
16 - Os factos dados como provados nos pontos 27, 28, 29, 31 e 32 a 33 estão em contradição com o ponto 11 relativo á falsificação.
17 - Só se pode mostrar surpreendido quem não sabia da existência da referência ao cheque e á consequência de perder esses 2.500,00 €.
18 - O que significa que nunca o N… anuiu, soube ou concordou com a aposição no contrato de um cheque da M….
19 - O facto de o tribunal dar como verdade que a M… comunicou ao N… que indicou um cheque dela no contrato e que o N… agradeceu, levou depois o Tribunal a condenar a R. a pagar a importância referida na sentença.
20 - Pelo que o N... não deu assentimento à indicação do cheque, posteriormente a ter sido aposto.
21 - Resulta sim que a A. em violação das suas obrigações como mediadora usou de um estratagema, especialmente astucioso, para levar a R. a não negociar coma pessoa interessada, fazendo-a acreditar que o N... queria o contrato com as clausulas nele constantes e pelo preço nele indicado.
22 — Analisados os depoimentos das testemunhas Enga M. B… testemunhou que o N... lhe disse que não sabia nem dera consentimento para que fosse indicado no contrato o cheque da M..., e que desistia do contrato por não confiar na A.
23 — E das testemunha V… e C… mais claro fica que não é verdade que o N... tenha anuído e agradecido á colocação do cheque da M... no contrato como se tivesse sido entregue pelo N...;
24 - A posterior venda do imóvel ao N... foi feita por preço muito inferior, depois de muito procurado e convencido pelo gerente da R., que foi com ele á Câmara Municipal obter as informações necessárias, e reduziu o preço atentas as enormes dificuldades económicas que Portugal atravessa e os problemas imensos para vender imóveis, sendo certo que a R. tinha compromissos bancários e a venda do imóvel, mesmo por preço mais baixo foi a melhor opção de gestão.
25 - A A. violou o disposto nos art°s 2° n ° 3; 16° n ° 1 al. b) , c) e d) e e); art° 17° do DL 211/2004, de 20/8.
26 - O contrato de compra e venda que veio a ser celebrado entre a R. e o N... foi-o em piores condições que as constantes do contrato assinado por ele com a A., não tendo havido da parte da A. qualquer actividade relevante para a concretização do negócio, mas sim uma estratégia de engano, de má fé na formação do negócio, de falta de informações e de prejuízo para a R. que tinha outra pessoa interessada — como informou a A. — não tendo celebrado com essa pessoa negócio porque a A. logo preencheu o contrato com o cheque da M... e enganou a R. dizendo que era do N….
27 - Há efectivamente falsificação do contrato e isso flui da fundamentação da sentença e dos factos acima indicados da parte "Da Acção".
28 - Pelo que o acórdão é nulo, uma vez que sofre do vicio de contradição entre a fundamentação e a decisão e fez incorrecto julgamento da matéria de facto, nomeadamente erro de julgamento da prova testemunhal produzida, nos termos do art° 668° n° 1 al. c) do CPC , inter alia, e enferma do vicio de erro de julgamento da matéria de facto;
29 — O recorrente considera incorrectamente julgado o ponto n° 11 da parte "Do incidente de falsidade" o que condicionou depois toda a decisão, afectando-a de forma decisiva;
30 — O recorrente entende que o depoimento das testemunhas M... e C… e Eng" M.B…, V… e C…, gravadas em CD, criticamente analisados impõem decisão diversa da recorrida.
NESTES TERMOS, deve ser dado provimento ao recurso, revogada a sentença recorrida e absolvida R. do pagamento de qualquer importância à A.
Pelo despacho de fls. 471, proferido pelo tribunal a quo, foi ordenado o desentranhamento das contra-alegações, por falta de pagamento da taxa de justiça e da multa, nos termos do art. 685º-D, n.º 2, do CPC.
Colhidos os vistos, cumpre decidir.
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II. Nos termos dos art.ºs 684º, nº3, e 685º-Aº, nº1, do C. P. Civil, o objecto do recurso acha-se delimitado pelas conclusões da recorrente.
Assim, as questões a decidir resumem-se, essencialmente, em apurar:
- se é caso de alterar a matéria de facto fixada em 1ª instância;
- se a sentença é nula;
- se é caso de revogar a sentença recorrida e absolver os réus do pedido.

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III. Em 1ª instância foram considerados provados os seguintes factos (devidamente ordenados):
1. A Autora é uma sociedade comercial que se dedica à actividade de mediação imobiliária, legalmente constituída, portadora da Licença de Mediação Imobiliária com o n.º …, emitida pelo INCI, tendo iniciado a sua laboração sob a firma “F… & … – Sociedade de Mediação Imobiliária, Ld.ª”, a qual foi alterada para a actual, em ….2007. A
2. A Autora usa, na sua laboração, e mediante contrato de franquia, a marca de mediação imobiliária “S… Imobiliária”. B
3. Em 30.03.2007, a Ré era proprietária e legítima possuidora da fracção autónoma designada pela letra “I”, correspondente ao segundo andar “B” do prédio em regime de propriedade horizontal, sito no , freguesia da A…, concelho de L…, descrito na 3.ª Conservatória do Registo Predial de L… sob a ficha n.º …. C
4. Naquela data, e nessa qualidade de proprietária, a Ré celebrou com a Autora, sem exclusividade, pelo período de seis meses, um contrato de mediação imobiliária, cuja cópia se encontra a fls. 14 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido. D
5. A Ré assinou vários contratos com outras empresas de mediação imobiliária, conforme decorre de fls. 119 a 130. T
6. Pelo contrato celebrado, a Ré incumbiu a Autora de angariar interessado na aquisição da referida fracção pelo preço de € 320.000,00. E
7. Como contrapartida pelos serviços prestados, auferiria a Autora uma remuneração no valor de 3% sobre o preço de venda da referida fracção, acrescida de IVA à taxa legal em vigor, a ser liquidada após a celebração do contrato-promessa de compra e venda do imóvel (50%) e o remanescente com a celebração do contrato definitivo (50%) - cláusula 5.ª, n.º 3. F
8. Assim, iniciou a Autora as diligências usuais para angariação de interessados no negócio, nomeadamente, através da publicitação no sítio de Internet, www.s....pt, na sua montra, e através de folhetos e revistas. G
9. A Autora promoveu, no exercício da sua actividade, 37 visitas ao imóvel, por diversos interessados na concretização do negócio, conforme fichas de visita cujas cópias se encontram a fls. 16 a 52, cujo teor se dá por integralmente reproduzido. H
10. Uma dessas visitas foi feita por um interessado que se apresentou como N…, titular do bilhete de identidade n.º …, emitido em ….2008 pelos SIC de Lisboa, e cartão fiscal de contribuinte com o n.º …, cuja cópias se encontram a fls. 53 e cujo teor se dá por integralmente reproduzido. I
11. O N... apresentou-se como engenheiro Civil. 8
12. A fls. 56, encontra-se cópia de um documento assinado pelo legal representante, datado de …2008, através do qual a Ré solicita a alteração do valor da venda do imóvel para € 280.000,00. J
13. A fls. 55, encontra-se cópia de um documento pré-elaborado pela Autora, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, intitulado de “Acordo de Promessa de Compra e Venda Condicionado”, figurando como outorgantes a ora Ré e N.... K
14. Nos termos da cláusula 1. do referido documento, as partes declaram comprometer-se a celebrar um contrato de promessa de compra e venda da fracção infra identificada no prazo de 60 dias. L
15. Nos termos da cláusula 2. do referido documento, as partes declaram que o contrato promessa contemplará a entrega, na data da sua assinatura, pelo promitente comprador (N...), da quantia de € 42.000,00 a título de sinal e início de pagamento. M
16. Nos termos da cláusula 3. do referido documento, as partes declararam que a título de adiantamento por conta do sinal, o promitente comprador (N...) entregou naquela data à ora Autora, na qualidade de fiel depositária, um cheque, cujo número se encontrava com um espaço em branco, bem como a Instituição Bancária e o valor por extenso, apenas figurando o valor de € 2.500,00. N
17. Aquando da assinatura do documento de fls. 55, o N... disse a M..., colaboradora da Autora, que não era titular de cheques, prometendo entregar mais tarde. 1
18. O N... não entregou qualquer cheque à Autora. R
19. Em momento não determinado, a Autora preencheu os espaços em branco da cláusula 3., isto é o n.º 087011107, o Banco …, o valor por extenso de dois mil e quinhentos euros, bem como a data do contrato, 17.10.2008. O
20. A M... procedeu como relatado em 19) após recolher a assinatura do N..., a quem telefonou posteriormente, informando-o do que havia feito, ao que este agradeceu. 5 – alterado infra.
21. A M... procedeu como relatado em 19) antes de ser recolhida a assinatura do legal representante da Ré. 6
22. Em momento não determinado, o documento foi assinado pelo legal representante da Ré e pelo N.... P
23. A fls. 118, encontra-se cópia do cheque com o n.º …, sacado sobre o M…, titulado, assinado e preenchido por M…, colaboradora da Autora, à ordem da Ré, no valor de € 2.500,00, datado de 17.10.2008. Q
24. A M... disponibilizou o cheque quando a Ré lhe comunicou que existia um outro interessado na compra do imóvel. 2
25. A Autora entregou cópia do cheque à Ré, na pessoa do seu sócio gerente C…, dizendo que foi o N... quem o entregou e que o negócio apenas dependia da aprovação do negócio. 7
26. O N... iniciou o processo de obtenção do financiamento bancário, com o auxílio da Autora. 3
27. O N... referiu à Autora que o valor da avaliação da fracção pelo Banco tinha sido mais baixo do que esperava, após o que não mais se tornou contactável. 4
28. Em data não concretamente apurada, o N... contactou o sócio-gerente da Ré, mostrando-se desagradado pelo facto da Autora não lhe fornecer as informações relativas à ocupação dos terrenos adjacentes ao edifício em que se encontra integrada a fracção (14.º).
29. Apesar de interpelada pelo N..., a Autora não forneceu ao N... a informação acerca da ocupação dos terrenos adjacentes ao edifício da fracção em causa (15.º).
30. A fracção em causa está integrada num edifício que tem prédios em ruínas à volta (16.º).
31. Nessa altura, o N... referiu ao sócio-gerente da Ré que queria desistir do negócio (17.º).
32. Face ao que o gerente da Ré disse ao N... que perderia os €2.500,00 correspondentes ao cheque deixado (18.º).
33. O N... mostrou-se surpreendido ao legal representante da Ré quando foi confrontado com o consignado na cláusula 3. de fls. 55. 9
34. Após grande insistência por parte do legal representante da Ré junto do N..., foi assinado o contrato de compra e venda. (19.º a 27.º)
35. Posteriormente, foi comunicado pela Ré à Autora que o imóvel já não estava disponível para comercialização, pois a Ré tinha recebido e aceite uma proposta de compra. S
36. Por escritura pública de fls. 66 e ss., datada de ….2008, cujo teor se dá por integralmente reproduzido, a Ré vendeu ao N... a fracção supra identificada pelo preço de € 255.000,00. U
37. Através da apresentação com o n.º 2 de …2008, foi registada definitivamente a aquisição da fracção referida a favor do referido N..., por compra, à ora Ré. V
38. A Autora interpelou a Ré para proceder ao pagamento da comissão, a qual sempre se negou ao seu pagamento. W

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IV. Do mérito da apelação:

Da impugnação da matéria de facto:
Nas suas conclusões de recurso, a apelante impugna o facto descrito no ponto 11 da matéria de facto provada.
Esse facto decorre da resposta ao artigo 5º da base instrutória.
Este quesito tinha a seguinte redacção:
A autora procedeu como relatado em O) após recolher a assinatura do N...?
Em resposta a esse artigo da base instrutória considerou-se provado que:
A M... procedeu como relatado em 5) após recolher a assinatura do N..., a quem telefonou posteriormente, informando-o do que havia feito, ao que este agradeceu.

Diz a apelante que o tribunal "a quo" julgou erradamente a matéria de facto no ponto 11 dos factos provados, na parte em que, com base nos depoimentos das testemunhas C… e M..., aceitou como verdade que esta telefonou ao N... a informá-lo que tinha usado um cheque dela e que o N... agradeceu.
Refere ainda que analisados os pontos n °s 27, 28, 29, 31 , 32 e 33 da parte "da Acção", é fácil concluir que o N... nunca anuiu ou consentiu que fosse colocado um cheque no contrato como se fosse dele, sendo da M..., estando estes factos com o provado sob o aludido ponto 11.

Sobre esta matéria, apenas as testemunhas M... e C… revelaram algum conhecimento pessoal dos factos.
A testemunha M... (à data angariadora imobiliária da autora; caso a presente acção seja favorável a esta auferirá uma contrapartida monetária) declarou, em essência, que contactou (ao que parece telefonicamente) o N... e perguntou-lhe quando é que ele poderia ir à agência, para entregar o cheque.
Declarou ainda que:
- Na ocasião “(…) expliquei-lhe que tinha confiado nele, aliás, nós, imobiliária e eu, tinha confiado nele, que avancei com um cheque em meu nome, mas no fundo era para garantir que ele não iria perder a casa, ele agradeceu-me pela confiança que nós estaríamos a depositar nele e pronto e depois o caso acabou por avançar também muito rapidamente, porque eu como meti logo os papéis ao banco, passados dias fez-se logo a avaliação da casa (…)”.
- A partir do dia em que me deu conhecimento que a avaliação bancária tinha sido inferior, nunca mais consegui contactar com ele, apesar de o ter tentado várias vezes; passado bastante tempo até o telemóvel estava desligado.
A testemunha C… (à data técnica processual da autora) declarou, em suma, que:
- Depois do Sr. N... ter reservado o imóvel, ele solicitou a avaliação à C…;
- Ele tinha a consciência que seria necessária a entrega do cheque para que ao acordo de reserva tivesse validade;
- Ele ficou de ir mais tarde levar o cheque;
- Pelo que me recordo, a conta do Sr. N… era muito recente e ainda não tinham sido emitidos os cheques.

Do conjunto destes dois depoimentos, em especial do primeiro, o que resulta é que o N..., após ter conhecimento da conduta da M..., agradeceu a confiança depositada nele (e não que anuísse quanto ao preenchimento dos espaços em branco do doc. de fls. 55).
Ademais, no quesito 5º não se pergunta se a autora comunicou ao N... o preenchimento dos espaços em branco do contrato de fls. 55, nem se este agradeceu a actuação da autora e da sua angariadora.
Significa isto que a referida parte da resposta (que posteriormente a M... telefonou ao N..., informando-o do que havia feito, ao que este agradeceu) extravasa o perguntado, devendo considerar-se não escrita, por aplicação analógica do disposto no art. 646º, n.º 4, do CPC.
Assim sendo, altera-se a resposta ao quesito 5º, dando-se apenas como provado que a M... procedeu como relatado em 5) após recolher a assinatura do N....

Em face desta alteração os factos considerados provados e descritos nos pontos n °s 27, 28, 29, 31, 32 e 33 não são contraditórios com aquela resposta.

Da questão de direito:

Da alegada nulidade da sentença:
Diz a apelante que a sentença é nula, uma vez que sofre do vício de contradição entre a fundamentação e a decisão e fez incorrecto julgamento da matéria de facto, nomeadamente erro de julgamento da prova testemunhal produzida, nos termos do art° 668° n° 1 al. c) do CPC.
Não assiste razão à apelante.
Com efeito, a nulidade a que alude a al. c) do n.º 1 do art. 668º do CPC, visa as situações em que o juiz na fundamentação da decisão segue determinada linha de raciocínio, apontando para determinada conclusão, e, em vez de a tirar, decide noutro sentido.
Ora, indubitavelmente, tal não ocorreu in casu, pois que na sentença o Sr. Juiz, após considerar que nos encontramos em presença de um contrato de mediação imobiliária, entendeu que a prestação da mediadora foi causal do negócio realizado pela ré, tendo, em consonância, condenado esta no pagamento da retribuição prevista no contrato (3% do preço da venda).
Não existe assim qualquer contradição entre as premissas e a conclusão.
De igual modo, no que toca ao alegado erro de valoração da prova produzida e contradição entre os factos provados, o vício apontado pela apelante prende-se com o despacho no qual se respondeu à matéria de facto alegada pelas partes e não com a sentença, em si mesma, a qual, nesta parte, se limitou a enumerar os factos provados.
Assim, aquele vício apenas poderia dar lugar, como efectivamente deu, a uma alteração da matéria de facto considerada provada e nunca redundar numa nulidade da sentença (vide arts. 653º, n.º 2, e 668º, do CPC).
Não ocorre, pois, a apontada nulidade.

Da questão de fundo:

No caso em apreciação encontramo-nos em presença de um contrato de mediação imobiliária, em regime de não exclusividade.
O contrato de mediação é um contrato de prestação de serviços, pelo que para que o mediador cumpra a sua prestação contratual não é suficiente que desenvolva determinada actividade, mas que através dela proporcione à outra parte um determinado resultado (artigo 1154º do Código Civil).
Ora o resultado a que o mediador imobiliário se obriga é a concretização de um determinado negócio entre o proprietário do imóvel e o terceiro interessado.
Daí que, no contrato de mediação sem exclusividade, ao mediador apenas assiste direito a auferir a remuneração acordada após a conclusão e perfeição do negócio visado pelo exercício da mediação – art. 18º, n.º 1, do DL 211/2004 de 20/08.

Por outro lado, como tem vindo a entender-se (cfr. entre outros, os Ac. STJ de 31.3.1998, in BMJ 475, pag. 680, e de 15.11.07, in www.dgsi.pt.) para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se demonstre a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto, nada obstando no concerne à factualidade que a relação de causalidade resulte, de forma implícita da matéria de facto dada como provada, ou seja alcançada por presunção natural, conforme o art.º 351, do CC.
Assim sendo, a obrigação do mediador é a de encontrar um terceiro com quem o contrato visado venha a ser celebrado, pelo que o fim da mediação só é alcançado com a concretização desse negócio com a entidade angariada.

Reportando-nos aos presentes autos, verifica-se que apurado ficou que dedicando-se a autora ao exercício da actividade de mediação imobiliária, na sequência de se ter obrigado, perante a ré/apelante a diligenciar no sentido de conseguir um interessado na compra do imóvel indicado, mediante o pagamento, a título de remuneração, da quantia de 3% do preço pelo qual o negócio fosse efectivamente concretizado, acrescida de IVA à taxa legal, inseriu o imóvel no seu site da Internet, na sua montra e através de folhetos e revistas.
Promoveu ainda 37 visitas ao imóvel por diversos interessados na concretização do negócio, nomeadamente do interessado N....
Perante o interesse manifestado por este, a mediadora elaborou um documento de reserva do imóvel, denominado acordo de promessa de compra e venda condicionado, o qual tem aposta a data de …/2008 e foi assinado primeiramente pelo N... e num momento temporal posterior pela ré.
Nesse acordo os outorgantes declaram comprometer-se a celebrar um contrato de promessa de compra e venda da fracção no prazo de 60 dias, pelo preço de €280.000,00 (doc. de fls. 55).
Em tal acordo alude-se à entrega pelo N... de um cheque no montante de €2.500,00.
Porém, conforme resulta do provado, quando este assinou o mesmo não se encontrava preenchido o espaço atinente ao número do cheque e a identificação do banco, pois que na ocasião o N... não entregou qualquer cheque.
Esse preenchimento foi feito posteriormente pela autora, tendo a colaboradora desta M…, emitido o cheque referenciado no acordo de fls. 55, à ordem da Ré, no valor de € 2.500,00, datado de ….2008.
Tal ocorreu quando a Ré comunicou à autora que existia um outro interessado na compra do imóvel, tendo esta entregue àquela cópia do referido cheque, dizendo que tinha sido o N... quem o entregou.

Ao induzir a ré em erro quanto à pessoa que efectivamente tinha entregue o referido cheque, a autora violou as regras da boa fé contratual, levando aquela a acreditar que tinha sido o N....
Fê-lo, como se deduz da sua actuação, com o intuito de que a venda fosse concretizada pelo seu angariado, a fim de desta forma auferir a remuneração prevista no contrato de mediação.
Por outro lado, provou-se que, apesar de interpelada pelo N..., a autora não forneceu a este a informação acerca da ocupação dos terrenos adjacentes ao edifício da fracção em causa, onde existiam prédios em ruína.
Não obstante, aquela omissão da autora não foi causa da cessação das negociações e dos procedimentos conducentes à concretização do negócio da compra e venda.
Sintomático de tal é a circunstância do N... ter iniciado o processo de obtenção do financiamento bancário, com o auxílio da autora.
A situação que ocorreu foi que, de acordo com o referido pelo próprio N... à autora, o valor da avaliação da fracção pelo Banco foi inferior ao que o mesmo esperava, o que não lhe permitia concretizar o negócio pelo valor de €280.000,00 (registe-se que o negócio acabou por ser concretizado por €255.000,00, mediante empréstimo bancário desse montante).
Visando, por certo, uma redução do preço, o N... contactou directamente a vendedora (ré).
Não se ignora que se provou ter o N... referido ao sócio-gerente da ré que queria desistir do negócio.
Porém, se fosse esse o propósito do N..., por certo que não teria procurado pessoalmente a ré para lhe comunicar tal. Bastaria para tanto comunicar esse propósito à autora e não, como aconteceu, tornar-se incontactável perante esta.
Fê-lo, por certo, porque manteve sempre interesse na aquisição do imóvel, mas por preço inferior.
Sintomático desse interesse é que, conforme se apurou, após grande insistência por parte do legal representante da ré junto do N..., foi assinado o contrato de compra e venda. (a escritura foi outorgada dia ….2008), sendo o preço de €255.000,00.
Estes factos permitem deduzir que o N... visou com a sua actuação alcançar uma redução do preço de aquisição do imóvel, tendo a sua estratégia negocial alcançado êxito.
Perante este factualismo, não nos encontramos perante dois negócios distintos, de tal forma que a aquisição concretizada do imóvel nada tenha a ver com a actividade desenvolvida pela apelada no âmbito do contrato de mediação celebrado.
O que se infere é que a actividade desenvolvida pela recorrida foi casualmente adequada à produção do resultado final, isto é, concretização do contrato de compra e venda do imóvel, sendo consequentemente devida a remuneração, tal como foi decidido na decisão recorrida.

Por último refira-se que a conduta da autora, ao induzir em erro a ré quanto à alegada entrega pelo N... do cheque, no montante de €2.500,00, não se pautou pelas regras da boa fé.
Não se demonstrou, porém, que esse erro tivesse tido consequências económicas para a ré ao nível do negócio projectado, pois que, face ao menor valor do financiamento bancário, o N... sempre poderia livremente desistir daquele negócio (vide acordo de fls. 55).
A ré não demonstrou igualmente que, não fora aquele erro, teria efectivado a venda do imóvel com um terceiro não angariado pela autora, ou seja, não demonstrou ter sofrido qualquer prejuízo pela actuação desconforme desta.
Sendo assim, não ofende as regras da boa fé a exigência da autora do pagamento do preço da mediação, tanto mais que a ré só concretizou o negócio que veio a ser concluído com o N... por que quis.
Improcede, por isso, a apelação.
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Sumário (da responsabilidade do relator):
Para o mediador ter direito à remuneração não é necessário que esteja presente até à conclusão do negócio, sendo suficiente que se mostre demonstrada a existência de uma relação de causalidade adequada entre a actividade por si desenvolvida e o negócio realizado, ainda que os termos do contrato tenham resultado, eventualmente, de negociações directas entre os interessados que o mediador pôs em contacto.

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V. Decisão:
Face a todo o exposto, julga-se a apelação improcedente, confirmando-se a sentença recorrida.
Custas pela apelante.
Notifique.

Lisboa, 5 de Março de 2013

Manuel Ribeiro Marques - Relator
Pedro Brighton - 1º Adjunto
Teresa Sousa Henriques – 2ª Adjunta