Acordam no Tribunal da Relação de Lisboa
1 - A instaurou acção declarativa de condenação na forma sumária, contra S, Lda., pedindo a sua condenação na importância de €10.674,26, acrescida de juros de mora vincendos.
Alegou que celebraram um contrato-promessa sem que tenha tido lugar o reconhecimento presencial das assinaturas das partes contratantes e sem que o notário tenha certificado a existência de licença de utilização.
A A. entregou à R, a título de sinal e princípio de pagamento, a quantia de €9.975,95.
A ré não marcou a escritura pública para outorga do contrato prometido.
Com o decurso do tempo, a A. perdeu o interesse na conclusão do negócio.Citada a ré, veio impugna os factos e pugnou pela sua improcedência.
Dispensada a audiência preliminar foi elaborado despacho saneador, fixados os actos assentes e seleccionados os que deviam integrar a BI.
Teve lugar a audiência de discussão e julgamento, a acção foi julgada parcialmente procedente e condenou a ré a pagar à A. a quantia de €9.975.95,acrecida de juros de mora desde 23.4.2004 à taxa de 4% até integra pagamento.
Não se conformando com a decisão interpôs recurso a ré e nas alegações concluiu:
- da matéria de facto que resultou provada há que ressaltar que depois da celebração do contrato a recorrida contactou a recorrente dizendo que não tinha disponibilidade para realizar o remanescente do preço, uma vez que, com as seus rendimentos nenhum Banco lhe emprestaria dinheiro para comprar o andar, sem um fiador, sendo certo que não tinha ninguém a quem recorrer para o efeito;
- a recorrente transmitiu, de forma inequívoca, à recorrente que desistia do contrato, não se prontificando a realizar a escritura definitiva;
- Por força do art. 410 do C.C. o não reconhecimento notarial das assinaturas acarreta a nulidade do contrato;
- Porém, em caso de abuso de direito, tal nulidade não ganha consistência;
- a Recorrida, ao invocar a nulidade do contrato-promessa, excedeu manifestante os limites impostos pela boa fé (art. 334 do CC) sendo ilegítima tal invocação, que não deve ser considerada;
- o comportamento da recorrida criou na recorrente a convicção justificada de que nunca iria pôr em causa o contrato, do qual havia desistido e nunca mais dando notícias à Recorrente, pelo motivo de falta de reconhecimento presencial das assinaturas, traduzindo a invocação da nulidade do contrato um venire contra factum proprium;
- a recorrida propôs a presente acção mais de dois anos após ter celebrado o contrato promessa e depois de ter transmitido à recorrente que desistia do contrato, não se prontificando a realizar o escritura definitiva;
- tal comportamento tem de ser considerado abusivo;
- a invocação da nulidade, nos termos em que a Recorrida o fez, excede manifestamente o fim social ou económico do direito, por ser alheia a qualquer protecção do consumidor, mas sim pelo facto de resultar de manifesto evidente e definitivo incumprimento contratual, não sendo tal invocação mais do que expediente para recuperar valores entregues num negócio em que a Recorrida desistiu por factos que só a si própria pode imputar;
- a sentença fez uma errada interpretação e aplicação do art.334 do CC.
Factos
A – Por escrito outorgado em 25 de Janeiro de 2003, a R. declarou prometer vender à A. que, por sua vez, declarou prometer comprar-lhe, pelo preço de €239.422,99 a fracção autónoma correspondente ao andar A com um parqueamento no piso -4 e uma arrecadação no piso técnico do prédio sito no n.º 3 da P.
B – Não teve lugar o reconhecimento presencial das assinaturas apostas em tal escrito, com a certificação pelo Notário da existência da respectiva licença de utilização.
C – A A. pagou à R., que recebeu, a título de sinal e princípio de pagamento do preço de compra e venda, a quantia de €9.975,95.
D – Conforme ficou estipulado na cláusula 4ª daquele escrito, competia à R. interpelar a A. para a outorga da escritura pública.
E – O que não fez.
F – O prédio onde se situa o andar cuja venda foi prometida encontrava-se concluído e habitado na data em que A. e R. celebraram o respectivo contrato de promessa de compra e venda,
G – tendo a Câmara Municipal emitido em 23.09.2002 a respectiva licença de utilização 192/02.
H - Depois da celebração do contrato de promessa de compra e venda. a A. contactou a R. dizendo que não tinha disponibilidades para realizar o remanescente do preço, uma vez que não tinha acesso ao crédito bancário.
I - Justificava a A. a situação dizendo com os rendimentos que tinha, nenhum Banco lhe emprestava dinheiro para comprar o andar, sem um fiador. sendo certo que não tinha a quem recorrer para o efeito.
J - A A. transmitiu, de forma inequívoca, à R. que desistia do contrato, não se prontificando a realizar a escritura definitiva.
L – Tendo-se iniciado, de seguida, negociações para uma devolução de parte do sinal, o qual se vieram a gorar.
M – E mais não ouviu a R. falar na A.
Houve contra alegações que foram desentranhadas.
Corridos os vistos legais, nada obsta ao conhecimento
II – Apreciando
Os recursos são delimitado pelas conclusões, estando vedado ao tribunal apreciar e conhecer de matérias que naquela não se encontrem incluídas, a não ser que se imponha o seu conhecimento oficioso (art. 684, nº 3 e 690,1 e 3do CPC), acrescendo que os recursos não visam criar decisões sobre matéria nova, sendo o seu âmbito delimitado pelo conteúdo do acto recorrido.
Prescreve efectivamente o artigo 410º/3 do Código Civil que no caso de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir, o documento referido no número anterior deve conter o reconhecimento presencial da assinatura do promitente ou promitentes e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou de construção; contudo, o contraente que promete transmitir ou constituir o direito só pode invocar a omissão destes requisitos quando a mesma tenha sido culposamente causada pela outra parte.
No caso vertente o contrato-promessa incidiu efectivamente sobre uma fracção autónoma, correspondente ao andar A com um parqueamento no piso -4 e uma arrecadação no piso técnico do prédio sito no n.º da P.
E, tanto quanto se saiba, estes contratos-promessa estão sujeitos às formalidades constantes do artigo 410º/3 do Código Civil.
Com efeito, salienta o Prof. Calvão da Silva, explicando a razão de ser da substituição, no texto da lei, de “prédio urbano” por “edifício” que tal se deve à circunstância de “prédio urbano” ter um sentido técnico-jurídico rigoroso, definido no artigo 204º/2 como qualquer edifício incorporado no solo, com os terrenos que lhe sirvam de logradouro. ”Logo, dir-se-ia que na definição técnica literal de prédio urbano não caberia seguramente o edifício a construir e dubitativamente o edifício em construção. Nada melhor, portanto, do que a troca de ‘prédio urbano’ por ‘edifício’ já que este pode estar construído, em construção ou apenas projectado.
Era, todavia, bem claro que a referência legal a prédio urbano, ou sua fracção autónoma, já construído, em construção ou a construir exprimia o sentido normal e corrente nos usos do tráfico, que é como quem diz no sector da construção civil, em que a celebração de contratos promessas têm, muitas vezes, por objecto mediato imóveis a construir simplesmente projectados, em terreno para construção já aprovada, concebidos sub specie de res futura, ou edifícios cuja construção se encontra ainda nos alicerces, de modo a permitir aos construtores civis a angariação de fundos monetários indispensáveis à construção ou à edificação dos “prédios” na linguagem vulgar”: ver Sinal e Contrato-Promessa (Do Decreto-Lei nº 236/80 ao Decreto-Lei nº 376/86), 5ª edição, 1996, pág. 47/48).
O Prof. Meneses Cordeiro, a propósito da referência a “ prédio urbano” no texto do artigo 410º/3 do Código Civil anterior à redacção introduzida pelo Decreto-Lei nº 379/86, de 11 de Novembro, referia o seguinte: “ suspeitamos, pois, que o novo artigo 410º,nº3, onde diz prédio urbano, queria dizer edifício. A suspeita adensa-se se atinarmos na referência, feita nessa mesma disposição, à ‘sua (do prédio) fracção autónoma’. A fracção autónoma é-o de um edifício e não de um prédio, tal como resulta do artigo 1414º do Código Civil. Para além da análise da linguagem da lei, apontamos em abono desta via interpretativa a ratio legis: é de habitação que se trata e logo de edificações.
O artigo 410º,nº3 não se aplica, pois, a ‘prédios urbanos’ em sentido técnico mas a edifícios, existentes ou projectados. O que é dizer: o seu regime atinge também o prédio que, por não estar construído, é rústico, desde que esteja projectada uma edificação que sirva de causa ao contrato-promessa a celebrar”: ver “O Novo Regime do Contrato-Promessa (Comentários às alterações aparentemente introduzidas pelo Decreto-Lei nº 236/80, de 18 de Julho, ao Código Civil)”, B.M.J. 306, 27/59 e, em particular, pág. 31/32).
De igual modo o Prof. Antunes Varela corrobora a ideia de que o contrato-promessa tem em vista os prédios (a construção ou edificação) no sentido corrente usual, do termo, e não o sentido técnico-jurídico da expressão prédio urbano definido no artigo 204º do Código Civil por contraposição a prédio rústico, correspondente por seu turno ao vocábulo corrente terreno, embora não inteiramente coincidente com ele.
A divergência deste autor situa-se apenas no entendimento da desnecessidade de substituição do vocábulo “prédio urbano” por “edifício” considerando que “ a boa solução estava, por conseguinte, em manter a referência a prédios urbanos ou fracções autónomas deles visto as fracções autonomizadas se estenderem à compropriedade de terrenos, pátios e jardins comuns aos condóminos) e em acrescentar seguidamente, de acordo com o pensamento que o legislador pretendia exprimir, qualquer explicitação deste ou análogo teor: ‘ incluindo os casos (ou sem excepção dos casos) em que o respectivo edifício se encontre ainda em construção ou inteiramente por construir ‘” (Sobre o Contrato-Promessa, Coimbra Editora 2ª edição, 1989, pág. 49).
Também o Prof. Almeida Costa salienta que se substituiu a expressão ‘prédio urbano’ pela referência a ‘edifício’.Esta modificação procurou evitar dúvidas em face da noção de prédio urbano que decorre do artigo 204º,nº2. Não se trata aqui da precisa realidade que corresponde a esse conceito técnico, mas sim de edifícios, já existentes, em construção ou projectados palavra edifício, aliás, é utilizada em vários preceitos do Código Civil para exprimir algo que não coincide com o conceito jurídico de prédio urbano” (Contrato-Promessa. Uma Síntese do Regime Actual, Almedina, 1998, pág. 33).
Registe-se ainda que Ana Prata, discordando embora da alteração “prédio urbano” para “edifício”, não rejeita o entendimento de que o preceito valia para os casos em que se tinha em vista um projectado prédio urbano (O Contrato-Promessa e o seu Regime Civil, Almedina, 2001 (reimpressão), pág. 531).
A jurisprudência também não diverge: Ac. da Relação de Lisboa de 20-11-1997 (Urbano Dias), C.J., 5, pág. 96.
A norma imperativa do nº3, do artº410º, CC, quer na redacção primitiva (DL 263/80, de 18/7), quer na actual (DL 379/86, de 11/11), visou primacialmente, com efeito, a protecção do promitente comprador, como parte sociologicamente mais fraca do tipo de negócio regulado, ao exigir que o documento que titula obrigatoriamente a promessa recíproca, condicionando-lhe a validade, contenha "o reconhecimento presencial da assinatura do promitente – e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou construção – ".
Tal objectivo da lei é manifesto no preâmbulo dos citados diplomas, mais marcadamente no primeiro (que lançou a norma), já que, neste particular, isto é, no respeitante ao nº3, do art. 410º, o DL 379/86 se limitou a, segundo os seus próprios termos (do preâmbulo), tornar "manifesto que se abrangem quaisquer contratos definitivos, típicos ou atípicos, dirigidos à transmissão ou constituição onerosa de direitos reais", e a pôr "o regime de nulidade decorrente de vício de forma – em sintonia perfeita com as regras gerais de culpa".
Com esta última modificação, de carácter inovatório (a outra é meramente interpretativa), o legislador de 1986 facilitou (ampliando-lhe o fundamento) a invocação, pelo promitente-vendedor, da sanção correspondente à omissão daqueles requisitos.
Isto na lógica decorrência do facto de as formalidades prescritas no nº3, do art. 410º, não terem sido postas unicamente ao serviço da protecção do consumidor contra o negócio da construção clandestina, mas também (embora, deve reconhecer-se, com menor empenho) ao da ponderação das partes, da precisão e proficiência das respectivas declarações negociais e da própria publicidade do contrato, que são vantagens normalmente associadas à preferência do legislador pela forma, em detrimento da pura consensualidade, e que estão, com efeito, subentendidas na preocupação de "solenidade", também apresentada, ao lado da protecção do promitente-comprador, como razão de ser da criação da norma.
Mas que sanção é aquela, que a omissão dos mencionados requisitos provoca?
O art. 294º, CC, prescreve que "os negócios celebrados contra disposição legal de carácter imperativo são nulos, salvo nos casos em que outra solução resulte da lei".
A hipótese do nº 3, do artº 410º, é, com certeza, um desses "casos em que outra solução (resulta) da lei", visto que o regime de arguição do vício (omissão das formalidades prescritas na norma) se não concilia com o estatuído, quer para a nulidade (art. 286º, CC), quer para a anulabilidade (287º, CC).
Segundo os assentos 15/94 e 3/95, tirados sobre a primitiva redacção do preceito (mas que se devem considerar em vigor - embora na sua função actual de meros Uniformizadores de jurisprudência – uma vez que, entre uma e outra versão do preceito em causa, não houve substancial modificação, no que toca à matéria que interessa à doutrina neles expendida) segundo aqueles assentos, a omissão dos requisitos referidos no nº3, do artº410º não pode ser invocada por terceiros, nem oficiosamente conhecida e declarada pelo tribunal.
Nada disso é compatível com um regime de pura nulidade.
Por outro lado, a legitimidade para arguir o vício, embora restrita aos contraentes, não lhes foi atribuída, em todas as circunstâncias, na condição de titulares do interesse especialmente protegido pela norma (de outro modo, apenas ao promitente-comprador teria sido atribuída tal legitimidade);
e não existe limite de tempo para a arguição.
Estas são características que se não enquadram nas que o artº287º estabeleceu para a anulabilidade.
Temos, portanto, na omissão dos requisitos prescritos no nº3, do artº410º, CC, uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao (ser culposamente causada pelo) promitente-comprador. Esta prova não foi feita.
Trata-se, pois, de uma nulidade ou anulabilidade atípica.
Aceita-se que a não exibição ao notário da licença de construção ou de utilização, conforme os casos, possa ser suprida pela posterior obtenção da licença, assim se sanando a correspondente invalidade.
No caso vertente ela existia e era anterior ao contrato promessa.
Argumenta, todavia, a Apelante que a invocação pela Autora da nulidade do contrato integra abuso de direito (art. 334º do Código Civil).
Nos termos do art. 334º do Código Civil, é ilegítimo o exercício de um direito quando o titular exceda manifestamente os limites impostos pela boa fé, pelos bons costumes, ou pelo fim social ou económico desse direito.
Uma das variantes do abuso de direito é a proibição de venir contra factum proprium.
Com esta fórmula pretende-se significar ser ilegítimo o exercício de um direito quando o seu titular excede os limites impostos pela boa fé, o que ocorre quando há contradição real entre a conduta de um dos outorgantes que se vincula a dada situação futura, criando confiança na contraparte e a conduta posterior a frustrar a confiança criada.
A questão de saber se a invocação da nulidade por vício de forma pode integrar abuso de direito, tem sido muito debatida na doutrina e na jurisprudência.
As razões determinantes da nulidade prevista no art. 220º do Código Civil são de interesse e ordem pública e conexionam-se com a ponderação e a segurança que devem presidir à celebração dos negócios jurídicos, de modo a prevenir decisões precipitadas (cf. o Ac. da Relação de Lisboa de 20.05.99, CJ tomo 3, pag. 104 e sgs).
Menezes Cordeiro, in Da Boa Fé no Direito Civil, vol. II, pag. 795, escreve que “o exercício de um direito que implique alegação de nulidade formal pode ser abusiva por contrariar a boa fé.”
Por outro lado, como lembra o Ac. do STJ de 12.11.98, CJ Ac. STJ, ano VI, tomo 3, pag. 111, “o impedimento do direito de arguir o vício resultaria na atribuição de eficácia plena a um negócio que a lei declara imperativamente ferido de uma congénita inabilidade para a produzir”. E acrescenta:
“... há situações limite, casos de gritante compromisso dos princípios da boa fé, que poderão justificar o impedimento, com fundamento em abuso de direito, da arguição da nulidade formal.”
Neste sentido, veja-se Baptista Machado, in RLJ ano 118, pags. 10 e 11, e o Ac. do STJ de 17.01.2002, CJ AcSTJ, ano X, tomo 1, pag. 48.
Á luz dos princípios expostos, não vemos que possa ver-se no comportamento da Apelada violação dos princípios da boa fé.
Não houve da sua parte qualquer responsabilidade na inobservância da forma legal exigida, não se vê que tenha criado na Apelante a confiança de que não arguiria o vício da falta de forma, nem que tenha arguido a nulidade depois de ter beneficiado do negócio.
Pelo contrário, a Apelada chegou a pagar à Apelante o sinal, estava na disposição de celebrar o negócio que se protelou no tempo e não se concretizou desistiu dele, acto que comunicou à ré.
Em suma: a invocação da nulidade por inobservância da forma legal, não se apresenta no caso como abusiva, inexistindo, pois, abuso de direito.
Por outro lado, o apelante também estava em incumprimento tinha que marcar a escritura e ainda não havia convertido o incumprimento existente em incumprimento definitivo. A ora apelada comunicou-lhe que, não conseguia obter crédito e com a demora na concretização do negócio perdeu interesse na sua realização.
Assim, pelas razões expostas o recurso não merece provimento.
Concluindo:
- o documento que titula obrigatoriamente a promessa recíproca, para ser válido, é preciso que contenha o reconhecimento presencial da assinatura do promitente – e a certificação, pelo notário, da existência da licença respectiva de utilização ou construção.
- trata-se de uma invalidade arguível a todo o tempo, subtraída ao conhecimento oficioso do tribunal, e apenas invocável pelos contraentes, mas, quanto ao promitente-vendedor, apenas no caso de a falta ser imputável ao (ser culposamente causada pelo) promitente-comprador.
- estamos perante uma nulidade ou anulabilidade atípica.
- a invocação da nulidade por inobservância da forma legal, não se apresenta no caso como abusiva, inexistindo, pois, abuso de direito.
III – Decisão: nega-se provimento ao recurso, confirmando-se a decisão recorrida.
Custas pelo apelante
Lisboa, 8 de Outubro de 2009
Catarina Arêlo Manso
Ana Luísa Geraldes
António Valente
