| Decisão Texto Integral: | ACORDAM NO TRIBUNAL DA RELAÇÃO DE LISBOA:
I. OBJECTO DO RECURSO.
No Tribunal Cível da Comarca de Lisboa, A intentou acção declarativa de condenação, sob a forma ordinária, contra B, C, D, E, alegando, em síntese, que, com o seu marido, negociara com a segunda Ré - então com a designação “I…." - a aquisição de uma fracção num prédio urbano, tendo, entretanto, sido suspensas as negociações por efeito da integração daquela no "Grupo …". Após diversos contactos, a Autora e o marido foram informados de que o negócio seria conduzido por uma mediadora imobiliária, a quem deram conta do interesse em adquirir essa fracção, tendo subsequentemente a Autora apresentado uma proposta de aquisição que foi aceite por aquela Ré.
Alegou ainda que, por intermédio da dita agência imobiliária, a primeira e segunda ré a informaram de que a fracção que pretendia comprar estava onerada com um arrendamento, sendo que …, filho do arrendatário entretanto falecido, solicitara, sem sucesso, a emissão de recibos de renda.
Afirma também que interpelou as RR. para a celebração do contrato promessa de compra e venda, sendo que a segunda Ré vendera aos terceiro e quarto RR. a sobredita fracção, invocando que os mesmos eram arrendatários. Alegou que tal invocação era falsa, tendo tido o único propósito de a afastar da aquisição daquele imóvel, sendo que aqueles RR. não haviam pago o respectivo preço.
Arguiu a nulidade, por simulação, das declarações negociais vertidas na escritura e invocou que a actuação dos RR. lhe causou prejuízos de índole patrimonial e não patrimonial que descreve.
Peticiona que seja declarada a nulidade da escritura de compra venda e o consequente cancelamento dos registos efectuados e que as primeiras RR. sejam condenadas a cumprirem o acordado e a pagarem-lhe uma indemnização no valor de € 20.000. Subsidiariamente, para o caso do segundo e terceiros pedidos não serem atendidos, peticiona a condenação de todos os RR. no pagamento de uma indemnização que compreenda o valor - a liquidar futuramente - correspondente à diferença entre o valor da fracção e o montante acordado para a sua venda. Caso se entenda que o primeiro pedido não poderá ser atendido, deverão as primeiras RR. serem condenadas em idêntica indemnização.
As primeiras RR. invocaram que os demais RR. eram a terceira geração da família que habitava a fracção e que com …, pai da quarta Ré, se haviam encetado negociações tendentes à aquisição do imóvel na qualidade de arrendatário preferente, tendo este lhes solicitado que a venda fosse efectuada àquela Ré e ao marido. Alegaram ainda a inexistência de negociações, impugnaram vários factos aduzidos na petição inicial e pugnaram pela improcedência do pedido.
Os terceiros e quarto RR. invocaram a ilegitimidade activa da Autora e a sua ilegitimidade passiva e impugnaram a maior parte dos factos vertidos na petição inicial, tendo alegado que … ali sempre vivera e que, uma vez, lhe comunicada a venda a terceiros, optou por preferir, indicando que deveriam figurar na escritura a filha e o genro que com eles vivia. Mais alegaram a inexistência de qualquer acordo entre a Autora e as RR., impugnaram alguns dos factos alegados na petição inicial e pediram a condenação da mesma como litigante de má fé, tendo concluído pela manutenção do negócio.
Em réplica que apenas em parte foi admitida, a Autora respondeu às excepções adjectivas e ao pedido de condenação como litigante de má fé, tendo formulado pedido idêntico quanto àqueles RR..
Prosseguindo os autos os seus trâmites, foi proferido despacho saneador, especificada a matéria assente e elaborada a base instrutória e, por fim, procedeu-se a audiência de discussão e julgamento, sendo depois proferida sentença, julgando a acção improcedente e absolvendo os réus do pedido.
Inconformado com a decisão, veio a A. interpor recurso para este Tribunal da Relação, apresentando doutas alegações, nas quais conclui que:
a) Deve o Tribunal mandar alterar as respostas aos art. 27, 28, 29 e 30 da Base Instrutória, dando como "provada" a matéria neles constante e como "não provada" a matéria a que se refere o art. 40 daquela Base Instrutória.
b) Ser a escritura de compra e venda declarada nula, seja por simulação do negócio, seja por ofensa dos bons costumes, com as legais e contratuais consequências, designadamente condenando-se a 2.ª Ré (…) a cumprir o negócio celebrado com a Autora constante do acordo estabelecido entre ambas e reconhecido na douta Sentença ora recorrida.
c) Serem, independentemente do supra requerido na alínea a), e para a hipótese do Tribunal entender não ter ocorrido qualquer uma das apontadas causas de nulidade referidas na alínea b), as 1.ªs e 2.ªs Rés condenadas, conforme peticionado pela Autora, para a hipótese do Alto Tribunal da Relação de Lisboa entender que dos autos constam todos os elementos suficientes e necessários para esse efeito, ou seja, no pagamento à Autora dos danos por aquelas causados no montante correspondente à diferença entre o preço de compra e venda convencionado com a Autora e o valor de mercado da fracção, sendo este a apurar com base nos elementos constantes dos autos, designadamente o Relatório Pericial junto aos autos e a avaliação do imóvel efectuada pela "I..." e após apreciação da qualidade efectivamente detida pelo sr. F..., enquanto ocupante da fracção.
d) Para a hipótese (que por cautela cumpre admitir) deste Alto Tribunal considerar que os autos não contêm todos os elementos necessários e suficientes para a condenação que faltou à Sentença recorrida, deve o Tribunal, no uso dos poderes conferidos pelo art. 712, n.º 4, do Cód. Proc. Civil, anular a decisão proferida em 1.ª Instância, caso a considere deficiente, obscura ou contraditória ou mandar ampliar a Base Instrutória aditando à mesma os seguintes artigos:
- O sr. …. era em 2004 arrendatário legítimo da fracção dos autos?
- Qual o valor de mercado da fracção dos autos em 2004?
Baixando em consequência os autos ao Tribunal "a quo" para a sua discussão e julgamento.
Os RR contra-alegaram, pugnando pela manutenção da decisão recorrida.
Admitido o recurso na forma, com o efeito e no regime de subida devidos, subiram os autos a este Tribunal da Relação, sendo que nada obstando ao conhecimento do mesmo, cumpre decidir.
As questões, essenciais, a resolver são as de saber:
a) Se devem ser alteradas as respostas aos art. 27, 28, 29 e 30 da Base Instrutória, dando-se como "provada" a matéria neles constante e como "não provada" a matéria a que se refere o art. 40 daquela Base Instrutória
b) Se deve ser a escritura de compra e venda declarada nula.
c) Se devem ser as 1.ªs e 2.ªs Rés condenadas no pagamento à Autora dos danos por aquelas causados no montante correspondente à diferença entre o preço de compra e venda convencionado com a Autora e o valor de mercado da fracção.
d) Se deve ser ampliada a matéria de facto.
|
II. FUNDAMENTOS DE FACTO.
A 1.ª instância considerou provados os seguintes factos:
….
|
III. FUNDAMENTOS DE DIREITO.
a) A primeira questão a resolver é a de saber se devem ser alteradas as respostas aos art.s 27, 28, 29 e 30 da Base Instrutória, dando-se como "provada" a matéria neles constante, bem como o valor de mercado da fracção dos autos em 2004. E como "não provada" a matéria a que se refere o art. 40 daquela Base Instrutória.
….
|
b) A segunda questão é a de saber se a escritura de compra e venda deve ser declarada nula.
Alega a Apelante que a escritura de compra e venda deve ser declarada nula por simulação do negócio e por atentar contra os bons costumes, dado que:
Face aos elementos constantes dos autos ressalta de forma inequívoca como resposta plausível, a de que o preço declarado na escritura de 185.000,00 € não constitui, nem pode ter constituído o preço real de compra, mas tão só um expediente para conferir alguma aparência de legalidade à compra e venda e para evitar que, por força de um alegado direito de preferência (que não existia), a Ré "…" (…. Imobiliária) incorresse em incumprimento para com a Autora com as consequências legais que daí necessariamente lhe adviriam;
Sabe-se que a simulação, pela dificuldade da prova directa, é silenciosa e sigilosa, pelo que há-de normalmente resultar de factos que a façam presumir e são, como se viu, muitos os factos carreados para os autos que confirmam ou pelo menos fazem presumir fortemente a existência de simulação na compra e venda da fracção;
Daí que seja lícito ao Tribunal tirar a conclusão ou a ilação lógica de todos esses factos e do seu encadeamento e fazer a sua interpretação à luz do direito e das regras da experiência comum, sem descurar sequer a prova por presunções permitida pelo art. 349 do Cód. Civil;
A tudo o que vem sendo exposto acresce ainda o facto de a fracção dos autos ter sido alienada, totalmente devoluta, por apenas 30,8% do valor da avaliação constante do Relatório Pericial (185.000 € / 600.000 €) e por apenas 47,9% do valor da avaliação efectuada em 2001 pela própria Ré "I..." (185.000,00 / 386.209,23).
A venda nessas condições, altamente desvantajosa para a vendedora e ao arrepio dos preços praticados no mercado, é ofensiva dos bons costumes, sendo nessa medida nula nos termos do disposto no n.º 2, do art. 280º, do Cód. Civil e da alínea c), do n.º 1, do art. 56, do Cód. Soc. Com., o que é de conhecimento oficioso.
Ora, vejamos se à Apelante assiste razão.
A nulidade do acto jurídico pode decorrer de variadas causas: por inobservância da forma prescrita, por falta de vontade, por impossibilidade ou ilicitude do objecto, por simulação do acto, por ser contrário à lei, à ordem pública ou ofensivo dos bons costumes, ou até por praticado com abuso de direito (vide, entre outros, arts. 220º, 240º, 280º e 294º do CC).
Quanto à simulação do acto, estipula o art. 240.º do CC:
“1. Se, por acordo entre declarante e declaratário, e no intuito de enganar terceiros, houver divergência entre a declaração negocial e a vontade real do declarante, o negócio diz-se simulado.
2. O negócio simulado é nulo.”
A simulação, segundo Beleza dos Santos é o desacordo entre a vontade real e a declarada, intencional, realizado com intuito de enganar, e estabelecido por acordo entre todos aqueles cujas vontades condicionaram a formação do negócio jurídico. A simulação não se confunde com a fraude à lei, dado que a simulação nem sempre é fraudulenta, podendo simular-se sem que se procure iludir a lei, da mesma maneira que se pode usar de fraude à lei, sem que se empregue a simulação para tal fim[1].
Para que se verifique negócio simulado, é necessário que concorram três requisitos cumulativos:
a) Divergência entre a vontade real e a vontade declarada;
b) Intuito de enganar terceiros (animus decipiendi);
c) Acordo simulatório, ou seja, o acordo entre as partes com o fim de criar uma falsa aparência do negócio (pactum simulationis).
A simulação pode ser absoluta ou relativa:
É absoluta quando por detrás das declarações não se pretende realizar negócio algum, como se verifica no caso da designada “venda ficta” ou “venda fantástica”, em que o pretenso vendedor não quis vender nem o imaginado comprador quis comprar, apenas se tendo realizado o aparente negócio jurídico para enganar terceiros. A simulação é relativa quando sob a capa do negócio declarado, os declarantes pretendem realizar um outro (negócio dissimulado), mais ou menos diferente do que foi celebrado.
A simulação absoluta torna o negócio nulo (art. 240º/2 do CC.); a relativa mantém o negócio dissimulado válido, a menos que este seja de natureza formal, que só será considerado válido se tiver sido observada a forma exigida na lei (art. 241º/1 e 2).
No caso dos autos, vem provado, na parte que interessa, que:
….
Ora, desta facticidade, como bem se defendeu na douta sentença recorrida, não decorre que a escritura de compra e venda acima referida integre qualquer negócio jurídico simulado, por não se ter demonstrado directamente que existisse uma divergência intencional entre a vontade declarada e a vontade real dos contraentes nem tal divergência pode ser deduzida de quaisquer outros factos provados. Nem se provou qualquer acordo simulatório, pelo qual as partes tivessem querido criar uma falsa aparência do negócio.
Quer dizer: não decorre dos factos que as partes contratantes não tivessem querido celebrar o negócio jurídico que verteram na escritura pública ou que tivessem em mente celebrar negócio distinto daquele.
Ao contrário, da análise dos factos provados, parece resultar que os Réus que intervieram no negócio quiseram, efectivamente, prestar as declarações que constam da escritura que formaliza a compra e venda e que estas conduziram à celebração daquele contrato enquanto desejado pelas partes e não a qualquer outro.
E nem sequer se pode concluir que o preço declarado na venda não tenha sido o efectivamente pago pelos adquirentes da fracção. Nem que os 3.º e 4.º RR, ao intervirem na escritura, tivessem pretendido fazer crer que o faziam na qualidade de arrendatários, que na realidade não detinham, pois que nada em tal aspecto se fez constar na escritura.
Se pela compra e venda em apreço, os outorgantes pretenderam ou aceitaram lesar os interesses da Apelante, tal é insuficiente para o negócio se haver por simulado, pois que, como vimos, a simulação apenas se verifica pela ocorrência cumulativa de todos os requisitos, que no caso se não manifestam. Por não existir prova da divergência entre a vontade real e a vontade declarada nem falsa aparência do negócio.
É quanto basta para que se deva concluir que a escritura dos autos não está eivada de nulidade por simulação do negócio.
Mas a Apelante invoca ainda que a escritura de compra e venda deve ser declarada nula por atentar contra os bons costumes, dado que a venda nas condições em que foi feita, altamente desvantajosa para a vendedora e ao arrepio dos preços praticados no mercado, é ofensiva dos bons costumes, sendo nessa medida nula nos termos do disposto no n.º 2, do art. 280º, do Cód. Civil e da alínea c), do n.º 1, do art. 56, do Cód. Soc. Com.
Ora, como se sabe, o exercício do direito não deve exceder manifestamente os limites impostos pela boa fé, por a todos se impor uma conduta de acordo com os padrões da diligência, da honestidade e da lealdade exigíveis no comércio jurídico.
O mesmo se diga dos limites impostos pelos bons costumes, ou seja, pelo conjunto de regras éticas usadas pelas pessoas sérias, honestas e de boa conduta em determinada sociedade.
Sucede, porém, que, como acima já se disse, no caso dos autos não se fez efectivamente prova de que o preço da fracção declarado na escritura não tenha sido o preço na realidade pago.
Assim, é de concluir que a escritura dos autos não é nula por qualquer dos motivos invocados pela Apelante.
|
c) Coloca-se a questão de saber se as 1.ª e 2.ª Rés devem ser condenadas no pagamento à Autora dos danos por aquelas causados no montante correspondente à diferença entre o preço de compra e venda convencionado com a Autora e o valor de mercado da fracção.
Alega a apelante que para a hipótese do Tribunal entender não ter ocorrido qualquer uma das apontadas causas de nulidade referidas, as 1.ªs e 2.ªs Rés devem ser condenadas, conforme peticionado, no pagamento à Autora dos danos por aquelas causados no montante correspondente à diferença entre o preço de compra e venda convencionado com a Autora e o valor de mercado da fracção, sendo este a apurar com base nos elementos constantes dos autos, designadamente o Relatório Pericial junto aos autos e a avaliação do imóvel efectuada pela "I..." e após apreciação da qualidade efectivamente detida pelo sr. F..., enquanto ocupante da fracção.
A questão de direito que se enuncia nesta parte do recurso é a de saber se a actuação das Apeladas (1.ª e 2.ª RR), à luz da lei civil, configura uma situação de responsabilidade pré-contratual ou pré-negocial, com obrigação de indemnizar.
Dito de outra forma, o que, essencialmente, em causa está é decidir se foi ou não violado o comando do artigo 227º/1, do Código Civil, que assim diz:
"quem negoceia com outrem para conclusão de um contrato deve, tanto nos preliminares como na formação dele, proceder segundo as regras da boa fé, sob pena de responder pelos danos que culposamente causar à outra parte".
É entendimento de há muito sufragado pela doutrina que as partes que ajustam um contrato devem adoptar um comportamento recíproco baseado na boa fé, estabelecendo-se, desta maneira, entre elas, por esse simples facto, uma relação da qual derivam certos deveres e de que podem emergir consequentes responsabilidades, rectius a de indemnizar[2].
A responsabilidade civil pré-contratual baseia-se, assim, na ideia de que o simples início das negociações cria entre as partes deveres de lealdade, de informação e de esclarecimento, dignos da tutela do direito. É aceite, comummente, que a responsabilidade por culpa in contrahendo não depende de se chegar a concluir o contrato, visando o artigo 227º/1 do CC proteger o processo de formação do contrato em todas as suas fases - "tanto nos preliminares como na formação dele" -, abrangendo, portanto, os danos culposamente causados tanto no período das negociações, como no momento decisivo da conclusão do contrato[3].
Através deste preceito, a nossa lei previne, em termos gerais, a responsabilidade por culpa na formação dos contratos - culpa in contrahendo -, também chamada responsabilidade pré-contratual ou responsabilidade pré-negocial, no reconhecimento de que durante as negociações e na formação do contrato cabe aos contraentes respeitar certos deveres impostos pela lealdade e pela boa fé.
A responsabilidade pré-contratual pode, assim, justificar uma obrigação de ressarcimento a cargo do contratante que culposamente cause a invalidade do negócio, ou, até, impor uma tal obrigação em certas hipóteses em que se celebre um negócio válido, ou em que se não chegue a concluir negócio algum, por ruptura das negociações.
Segundo o Prof. Almeida Costa, constitui para a doutrina actual um ponto assente a existência de determinados deveres dos contratantes, relativos ao mútuo comportamento ao longo das negociações, visando o direito proteger a confiança depositada por cada uma das partes na boa fé da outra e consequentes expectativas que esta lhe cria durante as negociações, quanto à criteriosa condução das mesmas, à futura celebração do negócio ou à sua validade e eficácia.
Porém, a confiança de uma das partes pode ver-se confrontada com o incumprimento pela outra de certos deveres derivados da boa fé, designadamente:
- a violação do dever que impende sobre todo aquele que entre em negociações de se exprimir com clareza e de evitar uma falsa interpretação do seu comportamento pela contraparte;
- a violação da obrigação de não iniciar ou prosseguir negociações de antemão destinadas ao malogro, criando-se dessa forma à contraparte uma confiança e expectativas legítimas, cuja frustração se apresente susceptível de lhe causar prejuízos injustos;
- a violação do dever de informação: quando uma das partes sabe ou deve saber que um facto (ignorado pela outra, mas que as regras da boa fé exigem que lhe seja revelado) pode conduzir ao abortamento das negociações, impõe-se que, sem demora, preste essa informação.
E o ilustre Professor sintetiza assim o preceituado no artigo 227º/1 do Código Civil:
"Vincula a referida norma à observância das regras da boa fé, durante os preliminares e a formação do contrato. Infere-se que a análise da responsabilidade pré-contratual... pôs a descoberto um conjunto de deveres que configuram uma verdadeira "deontologia da negociação". Esta não é apenas constituída por caracterizadas normas jurídicas, mas também pela ética das relações sociais e por práticas que se desenvolvem na actividade profissional. Impõe-se, em suma, que os negociadores, especializados ou não, actuem com a probidade e a lealdade de pessoas honestas".
Para concluir que o dano indemnizável é o interesse negativo - “o dano resultante de violação da confiança de uma das partes na probidade e lisura do procedimento da outra por ocasião dos preliminares e da formação do contrato”[4].
O Professor Menezes Cordeiro, debruçado sobre o tema em análise, depois de referir que a concepção da culpa in contrahendo acolhida no art. 227º/1 do CC encerra os deveres de protecção, de informação e de lealdade, escreve:
”Os deveres de protecção obrigam a que, sob pretexto de negociações preliminares, não se inflijam danos à contraparte: danos directos, por um lado, à sua pessoa e bens, embora esta situação, em Portugal, possa ser solucionada pelos esquemas da responsabilidade civil, […]; danos indirectos, por outro, derivados de despesas e outros sacrifícios normais na contratação revestirem, por força do desenvolvimento subsequente do processo negocial, uma característica de anormalidade.
Os deveres de informação adstringem as partes à prestação de todos os esclarecimentos necessários à conclusão honesta do contrato.
Tanto podem ser violados por acção, portanto com indicações inexactas, como por omissão, ou seja, pelo silêncio face a elementos que a contraparte tinha interesse objectivo em conhecer. O dolo negocial – art. 253º/1 – implica, de forma automática, a violação dos deveres de informação. Mas não a esgota: pode haver violação que, não justificando a anulação do contrato por dolo, constitua, no entanto, violação culposa do cuidado exigível e, por isso, obrigue a indemnizar por culpa in contrahendo.
Os deveres de lealdade vinculam os negociadores a não assumir comportamentos que se desviem de uma negociação correcta e honesta [...]”[5].
Para Baptista Machado, o princípio da confiança é um princípio ético-jurídico fundamentalíssimo e a ordem jurídica não pode deixar de tutelar a confiança legítima baseada na conduta de outrem.
“Toda a conduta, todo o agir ou interagir comunicativo, além de carrear uma pretensão de verdade ou de autenticidade (de fidelidade à própria identidade pessoal) desperta nos outros expectativas quanto à futura conduta do agente” e “todo o agir comunicativo implica uma auto-vinculação (uma exigência de fidelidade à pretensão que lhe é inerente), na medida em que desperta nos outros determinadas expectativas quanto a uma conduta futura. Mas esta auto-vinculação não tem que ter em todos os casos a mesma força.
Do ponto de vista estrito do direito, parece-nos que a tutela da confiança só tem razão de ser quando a conduta contrária à “fides” causar ou for susceptível de causar danos a outrem”[6].
Segundo Ana Prata, no âmbito da relação pré-contratual, impendem sobre as partes, entre outros, os deveres de comunicação, informação e esclarecimento que abrangem, por um lado, a viabilidade da celebração do contrato e os obstáculos a ela previsíveis, e por outro, os elementos negociais e a própria viabilidade jurídica do contrato projectado.
Em decorrência desse dever de boa-fé, de lealdade e de lisura contratual impõe-se que a parte, que conheça ou saiba - ou deva saber com a normal diligência - que algum risco ameaça o sucesso do processo negociatário, o comunique à contraparte, advertindo-a, em particular, da necessidade de adequada prudência na realização de gastos.
É, contudo, necessário que tal conduta ilícita e culposa tenha provocado danos à contraparte, entendidos estes como todos os prejuízos sofridos por esta última[7].
No sentido de responsabilizar quem ilícita e culposamente cause danos à outra parte na fase pré-contratual, ou pré-negocial, dizem Pires de Lima e Antunes Varela que a responsabilidade em que incorre o faltoso obrigá-lo-á, em regra, a indemnizar o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, em ordem a colocar esta na situação em que esta última se encontraria se o negócio não houvesse sido efectuado[8].
Indo mais longe no seu raciocínio, diz Eva Moreira da Silva que "...a única regra capaz de responder à questão de saber como se deve quantificar a indemnização por responsabilidade pré-contratual será a regra geral: todos os danos deverão ser ressarcidos, de forma a colocar-se o lesado na situação em que se encontraria se não fosse o acto lesivo (a omissão da informação ou a transmissão da informação errada, de forma culposa, quando existia o dever de informar); …. "o importante é não nos deixarmos prender em conceitos demasiado rígidos que nos impeçam de determinar, com a necessária flexibilidade, o quantum indemnizatório. Tal não significa que, na prática, em determinados casos, este quantum não venha a equivaler ao interesse negativo. No entanto, não devemos perder de vista a ideia de que este conceito não deve atar as mãos do juiz no momento de determinar a indemnização: o montante dos danos é que será o critério"[9].
Também a jurisprudência tem defendido que a “culpa in contrahendo" consagrada no artigo 227º/1, do CC, existe quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade do violador daqueles deveres ou quando tal violação retira às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido.
Agir de boa fé é agir com diligência, zelo e lealdade correspondente aos legítimos interesses da contraparte, é ter uma conduta honesta e conscienciosa, uma linha de correcção e probidade, a fim de não prejudicar os legítimos interesses da outra parte, é não proceder de modo a alcançar resultados opostos aos que uma consciência razoável poderia tolerar.
O dever de lealdade implica a proibição de interrupção de negociações em curso, sobretudo, se a conduta do infractor tiver antes contribuído para que o seu interlocutor contratual tenha uma real e fundada expectativa na consumação do contrato, ou seja, o agente que rompe as negociações trai o investimento de confiança que com a sua conduta incutiu na outra parte.
A culpa in contrahendo funciona, assim, quando a violação dos deveres de protecção, de informação e de lealdade conduza à frustração da confiança criada na contraparte pela actividade anterior do violador ou quando essa mesma violação retire às negociações o seu sentido substancial profundo de busca de um consenso na formação de um contrato válido, apto a prosseguir o escopo que, em termos de normalidade, as partes lhe atribuam.
Assim entendida, a verificação da culpa in contrahendo não pode ser limitada a negócios consensuais: a lei não faz restrição, não há negociações sujeitas a forma e os negócios solenes exigem, por maioria de razão, negociações sérias e honestas; tão pouco há motivo para eliminar a responsabilidade quando a parte prejudicada tenha conhecimento do evento danoso, salvo, como é natural, quando ela, tendo presentes todas as consequências de tal evento e a sua intensidade, dispense, de modo objectivo, a efectivação de informação ou não integre uma situação de confiança.
Por outro lado, o princípio da liberdade contratual – art. 405º do CC – não pode ser entendido tão latamente que legitime qualquer conduta das partes durante uma negociação - ninguém é obrigado a contratar mesmo entrando num processo negocial - mas, não menos certo é que, havendo negociações avançadas de modo a criar expectativas legítimas na consumação do negócio, a parte que as romper sem fundamento, viola deveres de boa-fé e, por tal, constitui-se na obrigação de indemnizar, antes de mais, o interesse negativo (ou de confiança) da outra parte, em ordem a colocar esta na situação em que se encontraria se o negócio não houvesse sido efectuado.
Na origem deste dever de indemnizar, com fundamento na culpa in contrahendo, não tem, necessariamente, que estar o incumprimento de uma promessa, de um compromisso, basta que as meras declarações proferidas, no “iter contratual” sejam de molde, se não coerentemente continuadas, a conduzir à ruptura negocial, quando a outra parte, legitimamente, não estivesse a contar com a frustração do processo negocial, mas com a sua conclusão – investimento na confiança.
A responsabilidade pré-contratual tem, pois, por condição que a parte que rompe as negociações traia as expectativas que legitimamente incutiu na parte com quem negociava, de modo a que a frustração do negócio exprima uma indesculpável violação da ética negocial, mormente da protecção da confiança e da prevenção do insucesso.
A responsabilidade pré-contratual pressupõe uma conduta eticamente censurável, e de forma acentuada, conduta que, muitas vezes, se inscreve no âmbito das condutas abusivas do direito – art. 334º do CC - decorrendo de ter sido ofendido o princípio da boa fé que impõe o respeito pela confiança na situação que uma das partes criou e que determinou a outra parte a um conjunto de despesas em cumprimento da obrigação a que se considerou vinculada, já que o Direito tem cada vez mais uma componente ética traduzível na, sempre actual, máxima romanista “alterum non laedere”.
Assim, por regra, o dano indemnizável é o do interesse contratual negativo, ou dano de confiança, pelo que o lesado deve ser colocado na posição em que estaria se não tivesse encetado as negociações, tendo direito a haver aquilo que prestou na expectativa da consumação das negociações.
Sucede, porém, que incorrendo o faltoso, em regra, na responsabilidade de indemnizar o interesse negativo (ou de confiança), deverá, todavia, indemnizar excepcionalmente o interesse positivo (de cumprimento), se a conduta culposa consistir na violação do dever de conclusão do negócio.
A parte responsável pela ruptura negocial responde em tal condicionalismo pelos danos que culposamente causar, entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes, embora descontando, de acordo com o princípio da responsabilidade, as vantagens advenientes para o lesado e, não havendo contrato válido, o facto de ele não ter de cumprir e de não correr os riscos inerentes às vicissitudes contratuais.
E responde por actuação culposa, porque tratando-se, em nosso entender, de responsabilidade obrigacional, demonstrada a violação das regras da boa-fé e o princípio da confiança, que determinaram a frustração do negócio, incide presunção de culpa sobre aquele que tomou a iniciativa negocial[10].
Ora, no caso vertente está provado que, após troca de informações e manifestação de interesses entre as partes:
- A autora apresentou, por escrito, uma proposta de aquisição da fracção referida em 39., pelo preço de Euros 185.000,00 com uma entrada de 10% a título de sinal e princípio de pagamento e os restantes 90% a pagar no acto da escritura, esta a celebrar no prazo de 120 dias após a data do contrato-promessa, ficando a elaboração deste a cargo da vendedora e dele figurando a obrigação de notificação do "(...) titular do direito ao arrendamento para o eventual exercício por parte daquele, do direito de preferência que lhe assiste, no prazo e sob a cominação prevista na lei, no prazo de três dias a contar da assinatura do aludido contrato promessa" e a obrigação de devolução da quantia paga a título de sinal e princípio de pagamento "caso o inquilino venha a preferir na compra e venda da fracção (...)", proposta essa, que a ré …. declarou aceitar quanto às condições de preço e pagamento referidas, bem como quanto à responsabilidade pela elaboração do contrato promessa, tendo afirmado ainda que a venda seria "(...) efectuada no estado físico e administrativo actual do imóvel;
- Após o conhecimento dessa resposta, a autora remeteu à imobiliária "…." os seus elementos pessoais de identificação, mas a ré "…." remeteu-se ao silêncio e a ré "….” nada disse à autora, sendo que por cartas registadas com aviso de recepção que as rés "….." receberam, a autora solicitou às mesmas informações sobre a celebração do contrato promessa.
Sucede que em escritura pública outorgada em 15 de Julho de 2004 no 17° Cartório Notarial de Lisboa, a ré "…." declarou vender, pelo preço de € 185.000,00 aos réus ……, que declararam comprar-lhe, a fracção autónoma designada pela letra "E" correspondente ao 2° andar direito do prédio identificado em 6., destinada a habitação, sendo que estes réus não eram, nem foram alguma vez, arrendatários da identificada fracção autónoma em causa, o que todos os réus sabiam.
Ora, da facticidade descrita decorre, antes de mais, que houve uma proposta negocial dirigida pela Apelante às Apeladas (duas 1.ªs RR), proposta que estas aceitaram, formando-se um acordo de vontades no sentido da celebração de um negócio jurídico, que era irrevogável por qualquer das partes sem o acordo da parte contrária e que devia, naturalmente, conduzir à sua formalização mediante escritura pública de compra e venda da fracção autónoma dos autos.
No caso em apreço, as Apeladas ao romperem com a negociação, dando sem efeito e sem justificação a proposta negocial, traíram as expectativas que legitimamente incutiram na Apelante com quem acederam à iniciativa de negociar, deste modo fazendo frustrar um contrato, com indesculpável violação da ética negocial, mormente da protecção da confiança.
Estamos, assim, perante uma conduta eticamente censurável, subsumível a conduta abusiva do direito, por ofensiva do princípio da boa fé e desrespeitadora da confiança gerada na outra parte na conclusão do negócio, para que se determinou e aprestou na perspectiva de um lucro a prosseguir.
Tal comportamento defrauda, de forma flagrante, a ratio legis e o escopo do direito de conclusão do negócio encetado, pelo que se considera preenchida a facti species do artigo 227°/1 do CC, devendo, nesta conformidade, as Apeladas ser responsabilizadas pela ilegítima ruptura das negociações, ao furtarem-se à celebração de um negócio cujas condições acordaram com Apelante.
Aliás, importa se refira, que sendo o projecto negocial no caso tão linear, em que qualquer discussão dos termos contratuais se mostra arredada, não é aceitável que as Apeladas tenham assumido a celebração do contrato-promessa da fracção dos autos e que, tendo a Apelante aceitado a negociação, movido de boa fé contratual e, quiçá, após despender custos, obter apoios ou a inventar projectos, apareçam as vendedoras a dar o dito por não dito, afinal, a recusar a negociação que livremente principiaram.
Porque a conduta das Apeladas é inaceitável perante o direito constituído, integra um comportamento ilícito, por presumidamente culposo, o que as faz incorrer na obrigação de indemnizar pelos danos causados à Apelante.
E a obrigação de indemnizar no caso era susceptível de contemplar não só o interesse negativo, ou dano de confiança, como também o interesse positivo (de cumprimento), por se verificar a situação, excepcional, de a conduta culposa das Apeladas consistir na violação do dever de conclusão do negócio.
As Apeladas ao aceitarem a negociação com a Apelante com vista à compra e venda da fracção desencadearam um processo negocial irreversível e que estavam obrigadas a concluir em face da aceitação da Apelante, que no caso não ofereceu quaisquer reservas.
Como não quiseram honrar o seu compromisso e enveredaram pela arbitrária ruptura negocial respondem em tal condicionalismo pelos danos que culposamente causaram, entendendo-se que esses danos são, não só os emergentes como os lucros cessantes, que envolvem designadamente a consideração de comprovadas e vantajosas situações negociais que a lesada teria aproveitado se não se tivesse malogrado a negociação (art. 564º do CC).
Danos emergentes não invoca a Apelante, mas alega lucros cessantes e estes decorrem, na realidade, da matéria de facto considera definitivamente assente, pois que provado ficou que a Apelante adquiriu direito a ver concluída a compra e venda da fracção dos autos pelo preço de 185.000€, mas que tal se não veio a concretizar por culpa presumida das Apeladas, uma vez que o negócio veio a ser celebrado com os 3.º e 4.º réus, …., que não eram, nem foram alguma vez, arrendatários da identificada fracção autónoma, pelo que a transacção não foi realizada ao abrigo de qualquer direito de preferência, sendo que o valor de mercado desta fracção, que se encontrava arrendada, era à data (2004) de 385.000€, para o caso de o arrendatário viver apenas com o cônjuge e de 220.000€, para o caso de o arrendatário viver, para além do cônjuge, com a filha, há mais de um ano, sem que esta tivesse residência na comarca de Lisboa.
Em qualquer das hipóteses, os danos emergentes causados pelas Apeladas (1.ª e 2.ª RR) à Apelante, por não terem cumprido com a conclusão do contrato, são no montante correspondente à diferença entre o preço de compra e venda convencionado com a Apelante e o valor de mercado da fracção, que deva ser considerado em face da situação do arrendatário em 2004, que parece pacífico que era …., ou seja, de este viver apenas com o cônjuge ou de viver, para além do cônjuge, com a filha, há mais de um ano, sem que esta tivesse residência na comarca de Lisboa.
Ora, vem provado que a ré ….. é filha de F... e já vivia na mesma fracção com este desde, pelo menos, 1966, pelo que tem de se concluir que o arrendatário, em 2004, vivia, para além do cônjuge, com a filha, sendo que esta, pelo menos há 38 anos, tinha a sua residência no local arrendado e não noutro na comarca de Lisboa.
O que serve para concluir que o valor da indemnização a arbitrar à Apelante por lucros cessantes tem de ser encontrada pela diferença entre o valor comercial da fracção autónoma dos autos de 220.000€ e o valor acordado para a venda com a Apelada de 185.000€, ou seja, pelo valor de 35.000€ (trinta e cinco mil euros).
Nesta justa medida merece a acção procedência.
Procedem, parcialmente, as conclusões do recurso, sendo de revogar a decisão recorrida.
|
IV. DECISÃO:
Em conformidade com os fundamentos expostos, concede-se parcial provimento à apelação e revoga-se a decisão recorrida, condenando-se as Apeladas (1.ª e 2ª RR) a pagar à Apelante, a título de indemnização, a quantia de 35.000€ (trinta e cinco mil euros).
Custas de acordo com o decaimento.
Lisboa, 18 de Março de 2010.
FERNANDO PEREIRA RODRIGUES
OLINDO SANTOS GERALDES
MARIA MANUELA GOMES (vencida pelas razões constantes do voto junto)
Declaração de Voto
Na perspectiva do acórdão votado estaríamos na fase vestibular (ou negociatória) por contraposição à fase decisória (ou outorgatória) do contrato.
Nesta fase, que se desenvolve, durante um período de duração variável no decurso do qual se prepara, discute (e tantas vezes se celebram acordos parciais) as partes gozam de uma muito maior liberdade, podendo sempre proceder a reformulações, reajustamentos, mais difíceis, ou senão impossíveis, na fase ulterior.
Como se diz no Acórdão do STJ de 3 de Outubro de 1991 - BMJ 410-754 - "a responsabilidade (pré-contratual) não surge apenas na ruptura injustificada das negociações - expressão da liberdade de concluir ou não o negócio jurídico - mas é preciso verificar-se, ainda, o facto específico da criação da expectativa e confiança, com respeito à qual a ruptura é contrária à boa fé (Revista dos Tribunais, 86, 12).
Com fundamento no artigo 227° do C. Civil, pode responsabilizar-se, pelos danos ligados à frustração da confiança depositada na celebração de um negócio, a parte que culposamente, provoca ou não evita a invalidade (bem como, excepcionalmente, dado o principio da liberdade de conclusão dos negócios, a parte que provoca a ruptura das negociações - cf. "Revista de Direito e Estudos Sociais", XVII, no 88)."
Mas, há que tomar posição sobre se, nestes casos, ocorre responsabilidade contratual - o que implicaria o lançar mão da culpa presumida do n°1 do artigo 799° CC - ou mera responsabilidade civil.
Não se trata de questão pacífica.
Para o Prof. Menezes Cordeiro trata-se de responsabilidade obrigacional ("Da Boa Fé no Direito Civil", I, 572 e "Dolo na Conclusão do Negócio e Culpa in Contraendo"- O Direito, 125, 1993, 165).
Esta opinião é perfilhada, v.g, citado acórdão do ST) de 3 de Outubro de 1991, pelo Prof. Vaz Serra (in "Culpa do Devedor ou do Agente", BMJ, 68-130) e pelo Cons. Mário de Brito (in "Código Civil Anotado", I, 1, 265).
No sentido da responsabilidade extracontratual pronunciaram-se o Prof. Mota Pinto ("Cessão da Posição Contratual", 351 ss), Ana Prata "Notas Sobre a Responsabilidade Pré-Contratual, Revista da Banca, Janeiro-Março 1991, n° 17 e o Prof. Almeida Costa, in Responsabilidade Civil pela Rotura das Negociações Preliminares de um Contrato", 1994, 97).
Mas como decidiu o acórdão do STJ de 13.03.2007 - 07A402 -, a cuja doutrina se adere integralmente, "Convence-nos mais a caracterização como responsabilidade aquiliana por não estar em causa o incumprimento de qualquer cláusula contratual negociada mas, e apenas, um ilícito por violação culposa de um dever de conduta genérico consistente no olvidar de um estado de confiança criado, o que merece censura até por deslealdade.
Mesmo que se desse adesão à figura híbrida sempre, na prática, valeriam as normas da responsabilidade extracontratual e seguramente seria afastada a presunção de culpa, sabido que a culpa faccionada tem sempre carácter excepcional.
Assim sendo, cumpria à recorrente alegar e provar os pressupostos da responsabilidade civil (art. 483° e 487° do C. Civil) o que notoriamente não fez, nem quanto à culpa, nem quanto aos danos.
Aliás, e salvo o devido respeito, a tese que fez vencimento conduz ao absurdo: se nas negociações preliminares foi estabelecido que o preço seria de € 185 000,00 e seria entregue um sinal de € 18 500,00, o incumprimento do promitente vendedor teria como tecto o dobro do sinal que tivesse sido passado, ou seja, € 37 000,00 (art. 442° no 2 do C. Civil).
Mas isto só se tivesse sido outorgado contrato promessa, e não o foi.
Ora, atribuir uma indemnização de € 35 000,00 com base na responsabilidade pré-contratual e em duvidosa conceptualização do interesse positivo ou negativo, afigura-se-me desproporcionado.
De todo o modo, e a assim se não entender, a questão poder-se-ia traduzir num contrato-promessa de compra e venda nulo por falta de forma, sem que tivesse havido qualquer sinal passado, nada havendo por isso que restituir, nos termos do art. 289° do C. Civil.
Do exposto resulta que negaria provimento à apelação, mantendo o julgado pela 1ª Instância, com a absolvição dos réus do pedido.
Lisboa, 18 de Março de 2010
[1] In A Simulação em Direito Civil, 1.º, pgs. 61 e 93.
[2] Vd. Vaz Serra, "Culpa do devedor ou do agente", in BMJ, 68/123.
[3] Vd. Antunes Varela, "Das Obrigações em Geral", vol. I, 9 ed., pgs. 276-277.
[4] In R.L.J., ano 116, pgs. 172 e ss.
[5] In “Da Boa Fé no Direito Civil”, Colecção Teses, págs. 583-584.
[6] In RLJ 117-295.
[7] in "Notas sobre a responsabilidade Pré-contratual", 2002, págs 43, 49, 71 e 117.
[8] in "Código Civil Anotado", vol. I, 4ª ed. Pág 216.
[9] In “Da Responsabilidade Pré Contratual Por Violação dos Deveres de Informação”, 216-217
[10] Vd. Acórdãos do STJ de 9.02.1993, in B.M.J., 424-607; de 9.2.1999, in CJSTJ, 1999, I, 84; de 4.7.1991,in BMJ 409-743. E ainda os arestos mais recentes do mesmo STJ de 29.01.2004, 9.11.2004, 21.12.2005, 4.04.2006, 11.01.2007 e 13.03.2007, todos acessíveis em http://www.dgsi.pt/jstj.
|
