Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa | |||
| Processo: |
| ||
| Relator: | ANABELA CALAFATE | ||
| Descritores: | CONTRATO-PROMESSA DE COMPRA E VENDA INCUMPRIMENTO DO CONTRATO EXECUÇÃO ESPECÍFICA PRESSUPOSTOS | ||
 | | ||
| Nº do Documento: | RL | ||
| Data do Acordão: | 06/14/2011 | ||
| Votação: | UNANIMIDADE | ||
| Texto Integral: | S | ||
| | ||
| Meio Processual: | APELAÇÃO | ||
| Decisão: | IMPROCEDENTE | ||
| | ||
| Sumário: | I - Como resulta do art. 830º do Código Civil, a execução específica tem como pressuposto o incumprimento de uma das partes. II - Assim, o tribunal só pode substituir-se ao devedor no caso de este se recusar a celebrar o contrato prometido podendo embora fazê-lo. III - Havendo recusa inequívoca, concludente, do devedor, em cumprir a sua prestação, configurado está o incumprimento definitivo a dispensar, desde logo, a interpelação admonitória por parte do credor. (Da responsabilidade da Relatora) | ||
| Decisão Texto Parcial: | | ||
| |
| Decisão Texto Integral: | Acordam os Juízes na 1ª Secção do Tribunal da Relação de Lisboa I – Relatório A e B instauraram acção declarativa sob a forma de processo ordinário contra C – Construções Lda, pedindo que seja proferida sentença que: 1 – produza os efeitos da promessa de venda contida no contrato-promessa celebrado entre os AA, estes na qualidade de promitentes-compradores e a Ré na qualidade de promitente vendedora; 2 – declare a transmissão da propriedade, livre de quaisquer ónus ou encargos posteriores a 10 de Dezembro de 2003, da Ré para os Autores, do prédio urbano sito em ……., freguesia e concelho do ..., constituído por rés-do-chão, 1º e 2º andar, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 0000º, freguesia e concelho do ..., descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o número 0000. Alegaram, em síntese: - à data da celebração do contrato-promessa não foi fixado prazo para a celebração da escritura pública de compra e venda, antes estabeleceu-se que tal data seria designada posteriormente por acordo entre as partes; - não obstante as diversas diligências dos AA junto da R. para a marcação de uma data para a celebração da escritura pública de compra e venda, esta protelava sempre a data da celebração do contrato prometido; - o preço já está integralmente pago. * A Ré foi citada e não contestou pelo que foi proferido despacho que considerou confessados os factos articulados na petição inicial. Foi depois proferida sentença que julgou a acção improcedente e absolveu a Ré do pedido. * Inconformados, apelaram os AA e tendo alegado, formularam as seguintes conclusões: 1 - Vem o presente recurso de apelação interposto da douta sentença proferida nos autos, que em suma, julgou totalmente improcedente por não provada a presente acção. 2 - A Meritíssima Juiz a quo não retirou todas as consequências dos factos dados como provados, levando-a a decidir pela improcedência da acção. 3 - Os autores tentaram por diversas vezes marcar a escritura de compra e venda que desse cumprimento ao contrato promessa, mas não obstante as diversas diligências efectuadas junto da Ré para a marcação de uma data para a celebração da mencionada escritura pública, o certo é que a Ré, com as mais diversas evasivas, protelava sempre a data da celebração do contrato prometido (ponto 8 dos factos provados). 4 - Deste facto dado como provado, e por si só, permite concluir que os AA. extrajudicialmente interpelaram a Ré para cumprir com a sua parte, o certo é que esta nunca cumpriu, ou seja, encontra-se em mora. 5 - Embora os AA. não tenham feito a interpelação por meio de carta registada, o certo é que efectivamente interpelaram a Ré para cumprir com a sua parte no contrato promessa de compra e venda celebrada entre ambos. 6 - Conforme consta do ponto 1 dos factos dados como provados o contrato promessa foi celebrada no ano de 2003, ou seja, volvidos que são cerca de 8 anos, e ainda não foi celebrado o contrato prometido. 7 - Tal facto leva-nos a concluir pela mora culposa da Ré. 8 - Está igualmente dado como provado, que o prédio prometido vender encontra-se penhorado à ordem de vários processos de execução fiscal, em que a Ré é executada, em concreto, duas penhoras, ambas do ano de 2009, em que é exequente a Fazenda Nacional, e executada a Ré, execuções fiscais que têm o valor de 12.473,24 € e 30.719,31 € (ponto 10 dos factos dado como provados). 9 - Na realidade, contratualmente incumbia aos autores designar a data e o cartório onde seria realizada a escritura de compra e venda em causa, não tendo sido estipulado qualquer prazo para tal. 10 - Conforme o exposto anteriormente os autores cumpriram tal estipulação, não o tendo feito, no entanto, por meio de carta registada com aviso de recepção. 11 - Do outro lado, o da ré/recorrida, enquanto celebrante da promessa de venda, e enquanto o contrato prometido não for concretizado, mantêm-se e incumbe-lhe em qualquer circunstância garantir a transmissão do prédio aos ora autores. 12 - Apesar do silêncio do contrato a esse respeito, por certo não será indiferente aos autores comprar o imóvel com uma hipoteca que foi tida em conta no preço e expressamente consignada no contrato promessa. 13 - A ré deixou que o prédio prometido vender fosse alvo de duas penhoras efectuadas no ano de 2009 a favor da Fazenda Nacional (cfr. no 10 dos factos provados), acentuando o risco do direito do promitente-comprador. 14 - A ré ao não pagar as quantias exequendas permitiu que se consumassem as penhoras nos processos executivos, e que muito provavelmente levará à venda do imóvel a uma pessoa diversa dos autores, colocando-se a Ré numa situação de não mais poder cumprir o contrato-promessa. 15 - Daí que, a Ré ao permitir por via de processo executivo o registo de duas penhoras no prédio prometido vender deve-se unicamente ao facto da promitente vendedora não haver pago as quantias exequendas. 16 - Sem dúvida que é ela a responsável por tal. 17 - Por isso, se porventura a ré sentia ou vê perigar a sua posição de promitente vendedora por demora na marcação da escritura outro caminho não lhe restava que não fosse o de proceder à interpelação admonitória nos termos do art. 808º nº 1 do CC, fixando aos autores um prazo razoável para cumprir, sob pena de se considerar impossível o cumprimento. Cautela que não usou. 18 - Quem não cumpriu e não quer cumprir é a ré, pelo que, se encontra em mora culposa, até porque esta, aquando da celebração do contrato promessa recebeu a totalidade do preço (facto dado como provado). 19 - Igualmente demonstrativo de que à Ré é-lhe completamente indiferente o destino que o prédio prometido vender tenha, e que não quer cumprir o contrato-promessa, é o facto de nem sequer ter contestado a presente acção. 20 - Assim e em face do exposto tem que se concluir que existe mora culposa da Ré. 21 - A sentença viola o disposto nos artigos 410º, 413º e 830º do Código Civil. Devendo ser revogada a sentença ora em crise e ser proferido acórdão que produza os efeitos da promessa de venda contida no contrato promessa celebrado entre os ora AA., estes na qualidade de promitentes compradores e a Ré na qualidade de promitente vendedora e declare a transmissão da propriedade, livre de quaisquer ónus ou encargos posteriores a 10 de Dezembro de 2003, da Ré C - Construções, Lda, para os AA. A e mulher B , do Prédio urbano, sito em …., freguesia e concelho do ..., constituído por rés-do-chão, 1º e 2º andar, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 0000º, freguesia e concelho do ..., e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o número 0000. Como é de inteira Justiça * A R. não contra-alegou. * Colhidos os vistos, cumpre decidir. II – Questões a decidir O objecto do recurso é delimitado pelas conclusões da alegação da recorrente, sem prejuízo das questões que o Tribunal deva conhecer oficiosamente (art. 684º nº 3, 685º A nº 1, 660º nº 2 e 713º nº 2 do CPC), pelo que as questões a decidir são as seguintes: 1ª - se a recorrida se constituiu em mora e se, por isso, deve ser proferida sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial nos termos do art. 830º nº 1 do Código Civil 2ª - se a transmissão do direito de propriedade deve ser livre de quaisquer ónus ou encargos posteriores a 10 de Dezembro de 2003 * III – Fundamentação A) Os factos Na decisão vem dado como provado: 1. Em 10 de Dezembro de 2003, J... celebrou um contrato promessa de compra e venda, na qualidade de promitente comprador, com a ré, esta na qualidade de promitente vendedora, o qual teve por objecto o Prédio urbano, da freguesia e concelho do ..., constituído por rés-do-chão, 1º e 2º andar, inscrito na matriz predial urbana sob o artigo 0000º, freguesia e concelho do ..., e descrito na respectiva Conservatória do Registo Predial sob o número 0000, pelo valor de € 125.000,00. 2. O contrato promessa foi assinado pelas partes. 3. Aquando da celebração do contrato promessa de compra e venda, o promitente comprador entregou à ré, a totalidade do preço a título de pagamento, tendo a ré dado quitação da referida quantia, € 125.000,00. 4. Nos termos da cláusula quarta do contrato promessa ficou estipulado que “A escritura notarial será outorgada, logo que juridicamente possa ser celebrada e obtida a documentação necessária para o efeito o que poderá ultrapassar os 365 dias a contar da data deste contrato promessa.”. 5. Nos termos da cláusula sexta do contrato promessa ficou estipulado que “A escritura será marcada pelo segundo contraente, que notificará o primeiro contraente do local e data da realização da mesma, por carta registada com aviso de recepção, enviada com a antecedência mínima de dez dias.”. 6. O imóvel foi prometido vender com todos os ónus ou encargos que sobre ele recaíam à data da celebração do contrato-promessa de compra e venda, ou seja à data de l0 de Dezembro de 2003. 7. À data de 10 de Dezembro de 2003 o prédio ora em causa encontrava-se onerado com uma hipoteca voluntária a favor da Caixa de Crédito Agrícola Mútuo da Região do ... e ...,CRL. 8. Em 20 de Dezembro de 2003 foi celebrado entre o J... e os autores um contrato de cessão de posição contratual, no qual os autores assumiram a posição de promitentes compradores do prédio urbano ora em causa, o qual foi celebrado com conhecimento e autorização da ré. 9. Os autores tentaram por diversas vezes marcar a escritura de compra e venda que desse cumprimento ao contrato promessa, mas não obstante as diversas diligências efectuadas junto da Ré para a marcação de uma data para a celebração da mencionada escritura pública, certo é que a ré, com as mais diversas evasivas, protelava sempre a data da celebração do contrato prometido. 10. O prédio prometido vender encontra-se penhorado à ordem de vários processos de execução fiscal, em que a ré é executada, em concreto, duas penhoras, ambas do ano de 2009, em que é exequente a Fazenda Nacional, e executada a ré, execuções fiscais que têm o valor de 12.473,24 € e 30.719,31 €. 11. Os Autores vêm ocupando, conservando e fruindo o mencionado prédio, de forma reiterada, à vista de toda a gente e sem qualquer tipo de oposição. 12. Nos termos da cláusula sétima do contrato promessa prevê-se a possibilidade da execução específica do contrato. * Ao abrigo do disposto nos art. 659º nº 3 e 713º nº 2 do CPC considera-se também provado: 13. Encontra-se registada na Conservatória do Registo Predial de ... a favor da R. C – Construção Lda a aquisição do direito de propriedade sobre o prédio referido em 1. (Ap. 00/00000000 e Ap. 00/00000000) * B) O Direito 1ª questão - se a recorrida se constituiu em mora e se por isso, deve ser proferida sentença que produza os efeitos da sua declaração negocial nos termos do art. 830º nº 1 do Código Civil No entender dos recorrentes a sentença viola o disposto nos art. 410º, 413º e 830º do Código Civil, sustentando que a recorrida está em mora culposa enquanto que eles cumpriram a estipulação contratual nos termos da qual lhes incumbia designar a data e o cartório onde seria realizada a escritura da compra e venda prometida, tendo interpelado a recorrida para cumprir embora não o tenham feito por meio de carta registada com aviso de recepção. Vejamos. O art. 830º prevê as consequências do não cumprimento do contrato-promessa nestes termos: «1. Se alguém se tiver obrigado a celebrar certo contrato-promessa e não cumprir a promessa, pode a outra parte, na falta de convenção em contrário, obter sentença que produza os efeitos da declaração negocial do faltoso, sempre que a isso não se oponha a natureza da obrigação assumida. 2. Entende-se haver convenção em contrário, se existir sinal ou tiver sido fixada uma pena para o caso de não cumprimento da promessa. 3. O direito à execução específica não pode ser afastado pelas partes nas promessas a que se refere o nº 3 do art. 410º; a requerimento do faltoso, porém, a sentença que produza os efeitos das sua declaração negocial pode ordenar a modificação do contrato nos termos do art. 437º, ainda que a alteração das circunstâncias seja posterior à mora. 4. Tratando-se de promessa relativa à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, em que caiba ao adquirente, nos termos do artigo 721º, a faculdade de expurgar hipoteca a que o mesmo se encontre sujeito, pode aquele, caso a extinção de tal garantia não preceda a mencionada transmissão ou constituição, não coincida com esta, requerer, para efeito da expurgação, que a sentença referida no nº 1 condene também o promitente faltoso a entregar-lhe o montante do débito garantido, ou o valor nele correspondente à fracção do edifício ou do direito objecto do contrato, e dos juros respectivos, vencidos e vincendos, até pagamento integral. 5. No caso em que ao obrigado seja lícito invocar a excepção de não cumprimento, a acção improcede, se o requerente não consignar em depósito a sua prestação no prazo que lhe for fixado pelo tribunal». O nº 3 do art. 410º refere-se à promessa respeitante à celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício, ou fracção autónoma dele, já construído, em construção ou a construir. Como resulta do art. 830º do Código Civil, a execução específica tem como pressuposto o incumprimento de uma das partes. Assim, o tribunal só pode substituir-se ao devedor no caso de este se recusar a celebrar o contrato prometido podendo embora fazê-lo. No caso concreto, a obrigação de celebrar o contrato prometido não tinha prazo certo pois na cláusula 4ª consta o seguinte: «A escritura será outorgada, logo que juridicamente possa ser celebrada e obtida a documentação necessária para o efeito o que poderá ultrapassar os 365 dias a contar da data deste contrato promessa.». Mas ficou convencionado que cabe aos recorrentes marcar a escritura pública de compra e venda pois na cláusula 6ª lê-se: «A escritura será marcada pelo segundo contraente, que notificará o primeiro contraente do local e data da realização da mesma, por carta registada com aviso de recepção, enviada com a antecedência mínima de dez dias.». Quanto a este aspecto apenas se provou: «Os autores tentaram por diversas vezes marcar a escritura de compra e venda que desse cumprimento ao contrato-promessa, mas não obstante as diversas diligências efectuadas junto da Ré para a marcação de uma data para a celebração da mencionada escritura pública, certo é que a ré, com as mais diversas evasivas, protelava sempre a data da celebração do contrato prometido» (cfr ponto 9. da matéria de facto provada). Ora, não estando provado – e nem sequer foi alegado – que para a marcação da escritura pública da venda necessitassem os recorrentes de colaboração da recorrida, não se mostra que os recorrentes estivessem impossibilitados de proceder à marcação da escritura pública. Portanto, não resulta dos factos provados que os recorrentes tenham cumprido a sua obrigação de marcação da escritura e de interpelação da recorrida por meio de carta registada com aviso de recepção quanto ao local e data da realização da mesma. Invocam no entanto, os recorrentes, que «não se consegue notificar e/ou interpelar a sociedade ora Ré, por meio de carta, aliás como se comprova de todas as notificações feitas pelo Tribunal a quo, à ordem dos presentes autos para a Ré, não foram recebidas por esta.». Porém, a recorrida foi citada nestes autos. E a verdade é que anteriormente à instauração da acção os recorrentes conseguiram contactar a recorrida por mais do que uma vez como claramente resulta do facto provado sob o ponto 9. Além disso, dispõe o nº 2 do art. 224º do Código Civil que «É também considerada eficaz a declaração que só por culpa do destinatário não foi por ele oportunamente recebida». Em suma, não estavam os recorrentes dispensados de marcar a escritura pública e de interpelar a recorrida por meio de carta registada com aviso de recepção para comparecer no local e data designados salvo se esta tivesse manifestado inequivocamente a sua recusa em cumprir. Com efeito, havendo recusa inequívoca, concludente, do devedor, em cumprir a sua prestação, configurado está o incumprimento definitivo a dispensar, desde logo, a interpelação admonitória por parte do credor (neste sentido, cfr Ac do STJ de 7/2/2008 e de 4/3/2008 – CJ XVI, I, respectivamente a pág. 85 e a pág.146). Mas a conduta da recorrida não pode configurar-se como recusa - e muito menos, inequívoca - de celebração do contrato prometido, pois apenas se provou que perante as diligências dos recorrentes protelava sempre a data da sua celebração, com as mais diversas evasivas. Por quanto se disse, não está provada a mora nem a recusa de cumprimento por parte da recorrida, pelo que é inviável a execução específica. Em consequência, fica prejudicada a 2ª questão, o que obsta à sua apreciação (cfr art. 660º nº 2 – 1ª parte do CPC). Concluindo, não se mostram violados pela sentença recorrida os preceitos legais citados pelos recorrentes, impondo-se a sua confirmação. * IV – Decisão Pelo exposto, decide-se julgar improcedente a apelação e confirma-se a sentença recorrida. Custas pelos recorrentes. Lisboa, 14 de Junho de 2011 Anabela Calafate António Santos Eurico José Marques dos Reis |