| Decisão Texto Integral: | Acordam, no Tribunal da Relação de Lisboa
B... e C..., residentes em Lisboa, intentaram a presente acção declarativa de condenação, com forma de processo ordinário, contra D... e E..., residentes no Canadá, pedindo que:
a) Fosse declarado o incumprimento definitivo do contrato-promessa celebrado entre AA. e RR. em 29 de Novembro de 2004, por perda de interesse dos AA. na celebração do contrato prometido, e a condenação destas no pagamento da quantia de 100.000 €, correspondente ao dobro do sinal entregue;
b) Subsidiariamente, caso se entenda que o contrato promessa não é válido, a condenação das RR. a pagar a indemnização de 51.500 €, sendo 50.000 € do sinal entregue, e o remanescente de despesas suportadas com a preparação da celebração do contrato prometido.
c) Ainda subsidiariamente, na restituição do montante de 50.000 euros do sinal, a título de enriquecimento sem causa.
Alegaram, para tanto, em síntese:
Em 29 de Novembro de 2004, celebraram com as RR. um contrato-promessa de compra e venda nos termos do qual estas prometeram vender aos AA., e estes prometeram comprar, a fracção autónoma correspondente ao 8° Dto do prédio sito em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … e inscrito na matriz respectiva sob o art… .
Tal contrato abrangia não só o andar em causa como dois lugares de estacionamento com área não inferior a 40 m2, devidamente fechados, na cave do edifício e uma arrecadação no sótão do mesmo prédio e outra arrecadação na cave 2 do mesmo edifício.
A realização do contrato prometido deveria ter ocorrido até 30 de Março de 2005.
Mas não foi possível por a documentação relativa à fracção (certidão matricial e da descrição predial) não conter a totalidade das parcelas objecto do contrato.
A aquisição da totalidade das parcelas acima identificadas sempre foi um elemento essencial do negócio.
O sucessivo atraso na realização do negócio e a desconformidade entre a descrição constante da documentação e o objecto prometido vender, levaram os AA. a perder o interesse na celebração do negócio prometido.
As Rés contestaram, opondo em síntese:
O contrato-promessa celebrado é o que juntam como doc. n.º 1.
Dele consta - tão só e nada mais -, que as primeiras outorgantes prometeram vender aos segundos outorgantes e estes prometeram comprar àquelas, a fracção autónoma designada pela Letra "Q" correspondente ao 8° andar direito do prédio sito em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial com o nº … e inscrito na matriz respectiva com o nº …, aliás conforme resulta das Cláusulas 1ª e 2ª do Contrato Promessa em questão,
Nada mais dizendo aí, nomeadamente não se falando nesse contrato, nem em lugares de estacionamento, fechados ou abertos, nem em arrecadações, quer no sótão, quer na cave.
Contudo, resulta da Certidão de teor do Registo Predial - Ficha nº…. da Conservatória do Registo Predial -, que este 8° andar direito é constituído por quatro assoalhadas, cozinha, 2 casas de banho, despensa, vestíbulo, duas varandas e arrecadação na cave 2 e ainda um lugar de estacionamento automóvel na sub-cave ou cave dois.
Este lugar de estacionamento, situado num canto, foi fechado com paredes em alvenaria e portão, mas já depois de o prédio ter sido vistoriado.
A arrecadação no sótão resultou do aproveitamento do espaço existente, sendo clandestina.
Os AA tiveram conhecimento destes factos logo na primeira visita que fizeram ao prédio, antes da assinatura do contrato-promessa.
E a escritura só não foi outorgada por recusa dos ora AA.
Impugnaram a perda de interessa dos AA. na celebração do contrato e concluíram pela improcedência de todos os pedidos.
Os AA. replicaram.
Os autos prosseguiram para julgamento, realizado com registo da prova produzida, tendo a matéria de facto sido julgada pela forma que consta a fls. 202 a 206, sem reclamação.
Seguiu-se a sentença, com o seguinte dispositivo:
«Em face do exposto, o Tribunal julga a acção procedente e consequentemente condena as Rés D... e E... a pagar aos Autores B... e C... a quantia de 100.000,00 € (cem mil euros).»
Inconformadas, as RR. apelaram do assim decidido, tendo apresentado alegações rematadas por extensas conclusões, onde suscitam a apreciação das seguintes questões:
1 - A decisão recorrida é nula na medida em que se pronuncia para além do pedido formulado.
Pois que os Autores pediram que fosse declarado o incumprimento do contrato-promessa, por perda do interesse dos Autores na celebração do contrato prometido, e o Tribunal fundou a sua declaração de incumprimento definitivo, no facto de o contrato prometido não ter sido celebrado no prazo em que deveria ter sido realizado.
2 – Deve ser alterada a decisão sobre matéria de facto, julgando-se não provada a matéria dos art.ºs 1.º, 2.º e 8.º da base instrutória e parcialmente provada, também com base em dois documentos ora juntos, a matéria dos art. 21.º a 24 da mesma base instrutória.
3 – Não existe incumprimento do contrato-promessa dos autos imputável às Rés.
No seguimento foi proferido despacho a recusar a admissão dos documentos, e a determinar o seu desentranhamento.
Inconformadas, as Apelantes agravaram do assim decidido, tendo apresentado alegações rematadas por conclusões onde defendem que o tribunal recorrido não podia pronunciar-se sobre a admissibilidade dos documentos apresentados no âmbito do recurso, por essa apreciação caber ao tribunal do recurso, nos termos dos art.ºs 700.º, n.º 1, al. b) e 706.º, n.º 3, ambos do CPCivil.
Não foram apresentadas contra-alegações, em qualquer dos recursos.
Já nesta instância foi posto à consideração das partes o entendimento de que não havia correspondência entre aquilo que os AA. quiseram comprar e aquilo que, nos termos do contrato-promessa, as RR. se obrigaram a vender. Pois que entre as partes foi negociada a compra e venda de um andar, com box e duas arrecadações, mas foi prometido comprar e vender uma fracção autónoma, que, para além do andar, apenas é integrada por um lugar de estacionamento, fechado clandestinamente, e por uma arrecadação. E os promitentes-compradores tomaram conhecimento desta desconformidade depois da assinatura do contrato-promessa.
Pronunciando-se sobre a questão, as RR. admitem o entendimento proposto quanto à existência de erro, mas recusaram a possibilidade de tal erro ser causa de anulabilidade da declaração negocial, seja por não ser exigível às ora Apelantes, destinatárias da declaração, que tivessem conhecimento da essencialidade do elemento sobre o qual incidiu o erro, seja por, não sendo a questão de conhecimento oficioso, não ter sido oportunamente suscitada pela parte legitimada a fazê-lo.
Por seu turno, os Apelados defendem que não existe qualquer divergência entre o bem cuja compra e venda foi negociada e o que foi identificado no contrato-promessa. A identificação do bem prometido vender está suficientemente expressa no contrato-promessa, pois o que está em causa é a identificação da fracção por confronto com outras e não a sua descrição exaustiva. E nunca esteve em causa a identificação do objecto que se pretendia transaccionar, mas apenas a sua ilegalidade.
Cumpre agora decidir
Sendo o objecto dos recursos delimitado pelas respectivas conclusões, ressalvadas as questões que sejam do conhecimento oficioso do tribunal, está em causa nos presentes autos a apreciação das questões acima identificadas.
Os dois recursos deveriam ser apreciados pela ordem da respectiva interposição. Mas, tendo em conta que o objecto do recurso de agravo, tem a ver com a admissão dos documentos requerida na apelação e, por isso, com uma questão prévia deste recurso, é oportuno começar pelo recurso de agravo.
Vejamos:
I – O Agravo
Como se viu, no recurso de agravo está apenas em causa saber se não cabia ao tribunal recorrido pronunciar-se sobre a admissibilidade dos documentos cuja junção foi requerida no âmbito do recurso.
A questão da própria admissibilidade dos documentos já excede o âmbito do recurso, devendo ser tratada como uma questão prévia do recurso de apelação.
A matéria de facto relevante está contida no próprio enunciado da questão. Em todo o caso, é inquestionável que a junção dos documentos em causa foi requerida com as alegações do recurso de apelação, ao abrigo do art. 706.º do CPC, visando demonstrar a realidade de factos que as Apelantes pretendem ver julgados provados naquele recurso.
E foi assim que o tribunal recorrido a entendeu e considerou, tendo a recusa dos documentos sido fundada no art. 706.º, n.º 1 do CPC. De resto, uma vez encerrada a discussão em primeira instância, a admissibilidade de documentos sempre estaria limitada à fase do recurso.
Importa, assim, saber se, ao recusar a admissão dos documentos apresentados com as alegações do recurso de apelação, o tribunal recorrido conheceu de questão de que não lhe era lícito conhecer, seja por se mostrar esgotado o seu poder jurisdicional, seja por se tratar de questão cuja apreciação está deferida ao tribunal de recurso.
A resposta a esta questão afigura-se simples, julgando-se que assiste razão às Agravantes.
De facto, decorre do art. 700.º, n.º 1 al. d) e nº 3, do CPC, que a admissão, ou a recusa, de documentos na fase de recurso incumbe ao juiz do tribunal de recurso a quem o processo for distribuído, com possibilidade de reclamação para a Conferência. E, diversamente, nenhuma disposição legal comete essa atribuição ao juiz do tribunal recorrido cuja intervenção, na fase de recurso, é limitada à sua admissão, com o âmbito definido no art. 687.º n.º 3 do CPC, e à eventual declaração de deserção, nos termos dos art.s 690.º, n.º 3 e 291.º- 2 e 4, do mesmo Código.
O que, de resto, já resultaria dos limites à alterabilidade da decisão recorrida pelo tribunal que a proferiu, estabelecidos no art. 666.º do CPC.
Nos termos deste preceito legal, uma vez proferida a sentença, fica imediatamente esgotado o poder jurisdicional do juiz em relação à matéria da causa, ressalvada a possibilidade de serem rectificados erros materiais, esclarecidas dúvidas ou reformada a decisão nos termos dos artigos subsequentes. Nestes artigos não se prevê, designadamente, a possibilidade de a decisão ser alterada pelo tribunal que a proferiu, com base em meios de prova apresentados depois do encerramento da discussão.
Deste modo, a junção de documentos na fase de recurso respeita a matéria abrangida pela extinção do poder jurisdicional do juiz a que se refere o dito art. 666.º do CPC.
O despacho em causa deve, pois, ser considerado nulo, por ter conhecido de questão de que não lhe era lícito conhecer, devendo ser provido o agravo.
II – A Apelação
1 – A admissibilidade dos documentos
A junção de documentos foi requerida para prova dos factos vertidos nos art. 21º a 24º da base instrutória, julgados integralmente não provados pelo Tribunal recorrido.
Depois de identificarem a matéria destes artigos e de indicarem as respostas que os mesmos deveriam merecer, as Apelantes justificaram a junção dos documentos nos termos enunciados nas seguintes conclusões do recurso:
32ª E os fundamentos para que estas matérias possam ser dadas como provadas resulta da análise detalhada dos documentos ora dados como docs. n°s 1 e 2 e do resultado do confronto entre estes dois documentos e o depoimento da Testemunha F....
33ª O depoimento da testemunha F... não conseguiu provar que o prédio onde a fracção se integra foi alterado após ter sido vistoriado pelos serviços camarários competentes.
34ª No entanto, uma parte física da fracção - lugar de garagem -, foi ampliada e fechada pelo construtor após passagem da vistoria camarária e o espaço amplo e esconso situado no sótão do prédio onde a fracção dos autos se situa foi também alterado de modo a ser aproveitado para neles se fazerem arrecadações para cada um dos condóminos.
35ª E como o Tribunal recorrido não se convenceu desta realidade por via da prova testemunhal e por isso respondeu não provado à totalidade dessa matéria alegada, mercê do Princípio da Verdade Material, as Rés vêm-se obrigadas a juntar aos autos dois documentos — docs. nº 1 e 2 -, para a prova dessa realidade que alegaram e não conseguiram provar, como esperavam, por via da prova testemunhal.
36ª Determina o nº 1 do artº 706° do C.P.Civil que " As partes podem juntar documentos às alegações, nos casos excepcionais a que se refere o art. 524º ou no caso da junção apenas se tornar necessária em virtude do julgamento na 1ª instância."
37ª Pelo que defendemos ser este o caso em que esta admissibilidade é legal.
Com todo o respeito, julga-se ser seguro que não assiste razão às Apelantes neste ponto.
Vistos os termos das conclusões acima transcritas, as Apelantes parecem fundar a sua pretensão na previsão da parte final do n.º 1 do art. 706.º do CPC, acima transcrito. A junção dos documentos ter-se-ia tornado necessária em virtude do julgamento proferido em 1.ª instância, onde o depoimento da testemunha ouvida não foi suficiente para julgar provada determinada matéria, que agora poderia sê-lo através da valoração dos ditos documentos. Julga-se ser seguro que os pressupostos invocados pelas Apelantes não permitem considerar a verificação de qualquer dos demais casos em que é admissível a junção de documentos na fase de recurso.
Está, pois, em causa saber se a requerida junção de documentos se tornou necessária em virtude do julgamento proferido em primeira instância.
A resposta a esta questão é claramente negativa, mal se compreendendo mesmo que tenha sido suscitada. Terá sido, aliás, a evidência da inadmissibilidade dos documentos que terá levado o Tribunal recorrido a declará-la.
Pois que, mesmo na perspectiva das Apelantes, os presentes documentos destinam-se a fazer a prova que não foi feita perante o Tribunal recorrido. Reconhecendo que a prova produzida não foi suficiente para convencer o Tribunal, as Apelantes pretendem completar essa prova com os documentos cuja junção pretendem. Ou seja, as Apelantes não questionam a valoração da prova feita pelo Tribunal. Antes parecem aceitar essa valoração e produzir mais prova em relação a factos que pretendem ver julgados provados.
Ora é evidente que a lei não consente, nem poderia consentir, num tal procedimento, que levaria a que a prova dos fundamentos das pretensões deduzidas em juízo pudesse ser sempre complementada em via de recurso, ao menos por meio de documentos, em relação à matéria de facto julgada não provada.
Aliás, uma vez admitida a possibilidade da apresentação de novos meios de prova na fase de recurso, nem haveria justificação para os limitar aos factos não provados, nem à prova por documentos, ficando, então tudo em aberto.
O que seria, e é, seguramente inaceitável.
Como decorre dos preceitos legais que regulam a admissão de documentos em processos cíveis, a sua junção deve ser feita com os articulados em que se alegam os factos correspondentes ou, depois, disso, até ao encerramento da discussão em primeira instância, eventualmente com multa. Encerrada a discussão da causa, a junção de documentos passa a ser claramente excepcional, em particular no que respeita a documentos anteriores a esse momento, e que, como é o caso, poderiam ter sido juntos no momento próprio.
Ou seja, só uma motivação excepcional poderia tornar justificável a admissão, na fase de recurso, de documentos que poderiam ter sido juntos até ao encerramento da discussão. E não constitui justificação excepcional a ineficácia da prova produzida até ao encerramento da discussão.
Como se pode ler nos acórdãos do STJ de 31-05-2005 e de 22-11-2007, disponíveis em www.dgsi.pt, a junção de documentos ao abrigo da 2.ª parte do n.º 1 do art. 706.º do CPC só pode ter lugar se a decisão recorrida criar pela primeira vez a necessidade dessa junção, quer quando se baseia em meio probatório não oferecido pelas partes, quer quando se funde em regra de direito com cuja aplicação ou interpretação as partes, justificadamente, não contavam.
Não se enquadrando o caso dos autos em qualquer das hipóteses ali enunciadas, nem configurando qualquer situação de natureza excepcional, deve concluir-se que a pretendida junção de documentos não é processualmente admissível, tal como se concluiu no despacho agravado.
Julgando-se em conformidade, não se admitem tais documentos, ordenando-se o seu desentranhamento.
2 – A matéria de facto
As Apelantes começam por impugnar a resposta dada pelo tribunal recorrido aos art.s 1.º, 2.º e 8.º da base instrutória, (BI), pretendendo que os mesmos devem ser julgados não provados.
A resposta aos art.s 1.º e 2.º da BI, reduzida à resposta dada ao primeiro, é do seguinte teor:
“Como anunciado aquando da proposta de venda, AA. e RR. pretendiam que o objecto do contrato abrangesse não só o andar em causa, como uma box que poderia servir, consoante o tamanho dos veículos, para um ou dois lugares de estacionamento, devidamente fechada, na cave do edifício e uma arrecadação no sótão do mesmo prédio e outra arrecadação numa cave do mesmo edifício.”
Por seu turno, o art. 8.º da BI mereceu a seguinte resposta:
“A desconformidade entre a descrição constante da documentação e a realidade do objecto prometido vender levaram a que os AA. perdessem o interesse na celebração do contrato prometido”.
Tais respostas foram justificadas nos seguintes termos:
«O Tribunal fundou a sua convicção relativamente à matéria de facto dada como provada nos quesitos 1°, 2°, 4° 5° 8°, 14° e 18° da base instrutória no depoimento de F..., procurador das RR., que negociou com o A. G.... a venda do andar em causa, no âmbito da qual lhe mostrou a fracção e todas as dependências que faziam parte da mesma, nomeadamente a box que permitiria o estacionamento de um ou dois veículos, consoante o seu tamanho e a arrecadação situada no sótão.
Do depoimento da testemunha resulta igualmente que o interesse dos AA. na fracção dependia da resolução da desconformidade existente na documentação relativa à fracção (junto da Conservatória do Registo Predial e Finanças), tendo a testemunha relatado os vários contactos e diligências efectuadas com vista à resolução desse problema e o adiamento das escrituras públicas marcadas.
O Tribunal atendeu ainda aos documentos de fls. 10, 13, 49, 52, 90 a 99 dos autos de providência cautelar apensos.»
Respostas e fundamentação que as apelantes contestam, opondo, em síntese, o que consta das seguintes conclusões:
A – Quanto ao art. 1.º:
10ª Independentemente do que consta deste depoimento (da testemunha F...., procurador das Rés), desde já se alega a impossibilidade de se dar como provada tal matéria com fundamento no depoimento de uma ou mais testemunhas.
12ª Nos termos conjugados dos arts. 364º nº 1, 393° nº 1, 394º nº 1 e artº 410º nº 2, e sendo o contrato dos autos um contrato legalmente formal, não pode este ser substituído por outro meio de prova ou por outro documento que não seja de força probatória superior.
13ª E mesmo que resultasse claramente da lei que o documento é exigido apenas para prova da declaração (que não é de todo verdade), ele apenas poderia ser substituído por confissão expressa, judicial ou extrajudicial, contanto que, neste último caso, a confissão constasse de documento de igual ou superior valor probatório.
14ª E como esta declaração negociai é, por disposição da lei, obrigada a ser reduzida a escrito não é, sobre ela, admitida prova testemunhal, e nem tão pouco é admitida prova testemunhal sobre quaisquer convenções contrárias ou adicionais ao próprio contrato (documento particular incluído nos mencionados nos artigos 373° a 379° do C. Civil), quer as convenções sejam anteriores à sua formação, quer sejam contemporâneas dele, quer sejam posteriores.
15ª Termos em que nunca o Tribunal " a quo" poderia ter dado como provada a existência de uma proposta de venda anterior à formação do contrato promessa dos autos (que as recorrentes desconhecem existir) ou contemporânea dele por via da qual se tivesse anunciado que Autores e Rés pretendiam o que se fixou como provado relativamente ao quesito 1° da Base Instrutória, na base dum depoimento de uma qualquer testemunha.
Ou seja, as Apelantes não impugnam a valoração que foi feita da prova produzida, limitando-se a questionar a admissão de prova testemunhal num caso que só poderia ser provado por documento.
Com todo o respeito, crê-se que não lhes deve ser reconhecida razão na impugnação assim deduzida. Pois que, segundo se julga, a resposta impugnada não consubstancia qualquer convenção contrária ou adicional ao conteúdo do contrato-promessa celebrado entre as partes, designadamente no que respeita à identificação do bem prometido vender e comprar.
Este bem, constituindo o objecto mediato do contrato-promessa, é o que está identificado no primeiro ponto da matéria de facto, do seguinte teor:
1. Por acordo escrito, datado de 29 de Novembro de 2004, cuja cópia se encontra a fls. 49 a 50 dos autos, e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, designado "contrato de promessa de compra, venda e de recibo de sinal", D... e E..., como primeiras outorgantes, representadas por F..., e B... e C..., como segundos outorgantes, declararam, respectivamente, as primeiras serem donas e legítimas proprietárias da fracção autónoma designada pela letra "Q" correspondente ao 8° andar direito do prédio sito em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º … e inscrito na matriz respectiva com o n.º …, e prometerem vender aos segundos outorgantes que por sua vez prometem comprar a fracção acima identificada, desocupada e livre de qualquer ónus ou encargos à data da celebração da escritura de compra e venda, pelo preço de 274.339,00 €.
E, segundo se julga, este objecto não resulta alterado pela resposta que foi dada ao art. 1.º da base instrutória. Na aludida resposta não se disse que as partes prometeram vender e comprar bens diferentes do que vem identificado no contrato-promessa, antes apenas se concretizou o objecto do contrato prometido, identificando as suas diversas componentes, que, inequivocamente, incluíam dois lugares de estacionamento, devidamente fechados, na cave do edifício, uma arrecadação no sótão e outra arrecadação numa cave do mesmo edifício.
Posto isto, julga-se que a resposta dada não suscita qualquer dúvida, parecendo corresponder mesmo a matéria admitida por acordo nos articulados.
Pois que, segundo se julga, existe acordo das partes no sentido de que o objecto da prometida compra e venda abrangia, para além do andar propriamente dito, um espaço de estacionamento fechado que poderia servir, consoante o tamanho dos veículos, para um ou dois lugares de estacionamento, na cave do edifício e duas arrecadações, sendo uma na cave e outra no sótão.
Tudo o que se discutiu em relação a este objecto do contrato, foi se os promitentes compradores tiveram conhecimento, antes da assinatura do contrato-promessa, da falta de licenciamento da “box”, aprovada apenas como lugar de estacionamento, e da arrecadação no sótão, simplesmente clandestina.
Em todo o caso, essa resposta mostra-se adequadamente justificada na decisão recorrida e também se ajusta ao facto que resultou provado na resposta ao art.º 3.º da BI, que não vem impugnado, do seguinte teor:
«Aquando da avaliação da fracção para efeitos de obtenção de financiamento bancário, o avaliador, Senhor Eng. H.... visitou, por indicação das promitentes vendedoras através de procurador, o andar, a referida box fechada e a arrecadação sitas numa das caves do edifício e foi informado da existência de uma outra arrecadação sita no sótão».
A resposta em causa não merece, pois censura, devendo ser mantida.
B – Quanto ao art. 8.º, destacam-se as seguintes conclusões:
20ª Da afirmação feita pelos Autores no art° 23° da sua P.I. aperfeiçoada o Tribunal " a quo" entendeu dar como provado apenas que " a desconformidade entre a descrição constante da documentação e a realidade do objecto prometido vender levaram a que os A.A. perdessem o interesse na celebração do contrato prometido" – Resposta ao quesito 8°..
21ª A resposta assim dada remete-nos para um conceito de direito que deveria ter sido integrado por factos reais que a essa conclusão jurídica nos permitissem chegar posteriormente.
22ª Nunca se soube em que se traduziu, em termos de facto, a perda do interesse na celebração do contrato prometido pela alegada constatação de tal desconformidade uma vez que se deu como não provada a matéria de facto quesitada sob os n°s 16° e 17° da Base Instrutória e que, talvez, na perspectiva dos A.A. pretendesse preencher, de facto, esse conceito de direito.
23ª Por outro lado tal resposta entra em aberta contradição com o afirmado pelos A.A. no art° 18° da sua PI Aperfeiçoada onde dizem que " Não obstante o referido no quesito 8° e 9°, os A.A. ainda se dispuseram a realizar a escritura no prazo estabelecido pelas Rés caso estas resolvessem as desconformidade existentes entre o acordado e a documentação relativa à fracção.".
24ª E tal contradição resulta ainda mais evidente do teor do documento de fls. 11 dos autos (carta enviada pelos Autores ao representante das Rés datada de 4 de Novembro de 2005) onde aí os próprios Autores se dispõem a aceitar o prazo admonitório, a marcar a escritura e a comparecer nela para a outorgar, o que fizeram.
25ª A perda do interesse da prestação ou se verifica ou não se verifica, pois ela não corresponde a um conceito de medida ou seja, de maior ou menor interesse.
Também aqui não se reconhece razão às Apelantes, pelo menos nos termos em que formulam a sua pretensão.
Resultando claro dos autos que o negócio que os AA. pretendiam realizar abrangia um andar, uma box e duas arrecadações, e que a “desconformidade entre a descrição constante da documentação e a realidade do objecto prometido vender”, decorre da falta de licenciamento da box e da arrecadação sita no sótão, julga-se ser seguro que a referida desconformidade constitui fundamento objectivo bastante da perda de interesse dos AA. na celebração do contrato de compra e venda.
No fundo, o objecto da compra e venda que lhes estava a ser proposta incluía obras clandestinas, que não podem ser consideradas de escasso relevo. Em particular no que respeita ao espaço de estacionamento, é bem diferente ter uma box licenciada ou ter dois espaços de estacionamento licenciados, fechados clandestinamente.
O que, segundo se julga, não carece de demonstração, decorrendo do senso comum. Até porque as construções clandestinas são, simplesmente, ilícitas.
E também não se identifica qualquer contradição, antes pelo contrário, entre a perda de interesse assim julgada provada e a disponibilidade, posteriormente manifestada pelos promitentes-compradores, para outorgar a escritura, caso as Rés resolvessem aquela desconformidade entre a realidade construída e a que constava do registo. A posição assim assumida confirma que a perda de interesse dos AA. na conclusão do negócio assentou nessa desconformidade. Pois que se dispuseram a contratar se essa desconformidade deixasse de existir.
Julga-se, assim, que também deve ser mantida a resposta dada a este ponto da base instrutória.
Resta a matéria dos art.s 21.º a 24.º da BI, que as Apelantes pretendem ver julgada parcialmente provada através da junção de documentos já acima recusada e do depoimento da testemunha F....
Os artigos em causa reproduzem a alegação da Apelante em relação à génese da “Box” e da arrecadação sita no sótão, e à explicação dessas situações ao promitente-comprador.
Os mesmos foram julgados integralmente não provados mas, como se pode deduzir da respectiva fundamentação, o Tribunal apenas teve em vista nessas respostas a alegação de que as situações de clandestinidade haviam sido explicadas aos promitentes-compradores, e só isso foi julgado não provado. A génese das situações de clandestinidade foi desconsiderada e, embora não o devesse ter sido, não se vê que daí advenham maiores consequências.
A matéria em causa parece estar efectivamente assente, admitida por acordo das partes ou, mesmo confessada. De resto, uma vez assente que as duas construções são clandestinas, também fica praticamente assente que as mesmas são posteriores à vistoria do prédio, pois que a alternativa seria colocar em dúvida a própria vistoria. E, segundo se julga, é perfeitamente indiferente, para efeitos da presente decisão, saber se as obras clandestinas são, ou não, posteriores à vistoria. Pois que o eventual vício da vistoria não tinha a virtualidade de sanar o vício da clandestinidade.
Deste modo, podendo aquela matéria ser considerada assente, não releva para a decisão. Esta basta-se com a existência de construções clandestinas e com o seu desconhecimento por parte dos promitentes-compradores na data em que foi outorgado o contrato-promessa.
Assim sendo, embora se admita que os factos ora reclamados, limitados à explicação da origem da “Box” e da arrecadação existente no sótão, podem ser considerados assentes nos autos, não se procederá ao seu aditamento ao elenco da matéria de facto, uma vez que não relevam para a decisão a proferir.
E assim se conclui pela total improcedência da impugnação da decisão sobre matéria de facto.
A matéria de facto a ter em conta é, pois, a seguinte:
1. Por acordo escrito, datado de 29 de Novembro de 2004, cuja cópia se encontra a fls. 49 a 50 dos autos e cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, designado "contrato de promessa de compra, venda e recibo de sinal", D... e E..., como primeiras outorgantes, representadas por F..., e B... e C..., como segundos outorgantes, declararam, respectivamente, as primeiras serem donas e legítimas proprietárias da fracção autónoma designada pela letra "Q" correspondente ao 8° andar direito do prédio sito em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º … e inscrito na matriz respectiva com o n.º…, e prometerem vender aos segundos outorgantes que, por sua vez, prometeram comprar, a fracção acima identificada, desocupada e livre de qualquer ónus ou encargos à data da celebração da escritura de compra e venda, pelo preço de 274.339,00 €. Declararam ainda que como pagamento do preço, os segundos outorgantes vão entregar às primeiras com a celebração do contrato, a importância de 5.000,00 €, da qual as primeiras dão a respectiva quitação.
Consta ainda da cláusula 4° do referido acordo que "Para reforço de sinal os segundos outorgantes, farão uma segunda entrega de € 5.000,00 (cinco mil Euros) até ao dia 30-12-2004 e outro reforço de 150.000,00 (cento e cinquenta mil Euros) até ao dia 30-02-2005, ficando o restante € 114.339,00 (cento e catorze mil trezentos e trinta e nove Euros) para o dia da escritura de compra e venda, que será realizada até ao dia 30-03-2005" (al. A) matéria assente).
2. A fracção referida em 1) encontra-se descrita na Conservatória do Registo Predial sob o nº …. como tendo quatro assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, despensa, vestíbulo, duas varandas, arrecadação na cave 2 e um lugar para estacionamento automóvel na sub-cave ou cave dois, mostrando-se inscrita a favor das RR., sem determinação de parte ou direito desde 15/06/2005 (al. B) matéria assente).
3. A inclusão do lugar para estacionamento automóvel na sub-cave ou cave dois na descrição predial referida em 2) foi efectuada pelo averbamento 2 de 27/01/2005 (al. C) matéria assente).
4. Aquando da assinatura do acordo referido em 1) não foi exibida licença de utilização nem foram reconhecidas notarialmente as assinaturas dos contraentes (al. D) matéria assente).
5. As RR. receberam, a título de sinal, a quantia de cinco mil Euros na data da celebração do acordo referido em 1), a quantia de cinco mil Euros em 31 de Dezembro de 2004 e a quantia de 40 mil euros em 1 de Março de 2005 (al. E) matéria assente).
6. Como anunciado aquando da proposta de venda, AA. e RR. pretendiam que o objecto do contrato abrangesse não só o andar em causa, como uma box que poderia servir, consoante o tamanho dos veículos, para um ou dois lugares de estacionamento, devidamente fechada, na cave do edifício e uma arrecadação no sótão do mesmo prédio e outra arrecadação numa cave do mesmo edifício (resp. q. 1° e 2° B.I.).
7. Aquando da avaliação da fracção para efeitos de obtenção de financiamento bancário, o avaliador, Senhor Eng. H..., visitou, por indicação das promitentes vendedoras através de procurador, o andar, a referida box fechada e a arrecadação sitas numa das caves do edifício e foi informado da existência de uma outra arrecadação sita no sótão (resp. q. 3° B.I.).
8. Ao analisarem a documentação entretanto obtida, os AA. verificaram que a certidão matricial não mencionava uma arrecadação existente na cave, como era referido na certidão do registo predial e nenhuma mencionava a existência de uma arrecadação no sótão nem de uma box fechada para dois automóveis existente na cave (resp. q. 4° B.O.
9. Depois de diversas diligências, que incluíam o pedido de certidão do IPPA e a deslocação à Conservatória, em 15 de Fevereiro de 2005, para realização de registos provisórios, registo de hipoteca e obtenção de certidão, o Autor esteve no prédio onde foi informado pela porteira que o andar em causa tinha dívidas de condomínio (al. J) matéria assente).
10. Em 14 de Março de 2005 o procurador das RR. foi a casa dos AA. para receber um reforço de sinal que não recebeu perante as dúvidas levantadas pelos AA relativamente à existência de dívidas de condomínio e desconformidade da documentação (al. L) matéria assente)
11. No dia 15 de Março de 2005 foram pagas pelas RR. as dívidas existentes ao Condomínio (al. F) matéria assente).
12. No dia 17 de Março, o A. recebeu uma informação da Conservatória, pela qual ficou a saber que os registos tinham ficado provisórios por dúvidas (al. M) matéria assente).
13. Com o intuito de assegurar um empréstimo à aquisição prometida, o Banco exigiu a realização de uma avaliação, a qual foi paga pelos AA. e importou em, pelo menos, 150 euros (resp. q. 12° B.I.).
14. Foi marcada uma escritura, no notário privativo do Banco, em Junho de 2005 (resp. q. 14° B.I.).
15. Em data não concretamente apurada o procurador das RR. informou que estava com dificuldades para remover as dúvidas na Conservatória do Registo Predial (resp. q. 5° B.I.).
16. A desconformidade entre a descrição constante da documentação e a realidade do objecto prometido vender levaram a que os AA. perdessem o interesse na celebração do contrato prometido (resp. q. 8° B.I.).
17. Os AA. entraram em contacto directo com as RR., através de carta datada de 4 de Outubro de 2005, constante de fls. 185 e 186 dos autos, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido (resp. q. 11 B.I.).
18. Em 27 de Outubro de 2005 os AA. receberam a carta constante de fls. 61 dos autos, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido, à qual responderam através da carta junta a fls. 11 a 13 dos autos, datada de 4 de Novembro de 2005, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido (ai. G) matéria assente).
19. No dia 15 de Novembro de 2005, à hora marcada para a realização da escritura pública, compareceram no Cartório Notarial AA. e RR., representadas pelo seu procurador F...., não tendo a escritura sido realizada pelos motivos constantes do documento de fls. 14 e 15 dos autos, cujo conteúdo se dá por integralmente reproduzido (ai. H) matéria assente).
20. Nessa ocasião o procurador das Rés esclareceu que a arrecadação existente no sótão nem sequer estava legalizada (al. I) matéria assente).
21. O custo da marcação e cancelamento da escritura aprazada para o dia 15 de Novembro de 2005 foi suportado pelos AA., cujo montante foi de cerca de vinte euros (al. N) matéria assente).
22. Não obstante o referido no ponto 18), os AA. ainda se dispuseram a realizar a escritura pública no prazo estabelecido pelas RR., caso estas resolvessem as desconformidades existentes entre o acordado e a documentação relativa à fracção (resp. q. 18° B.I.).
23. Os AA. enviaram a carta registada, constante de fls. 246 dos autos de providência cautelar apensos, para o procurador das RR., fixando a última data para a realização da escritura, e que a mesma veio devolvida por não ter sido reclamada, apesar de devidamente identificada quer quanto ao remetente quer quanto ao destinatário, o que determinou que os AA. notificassem o procurador das RR. através de duas testemunhas (resp. q. 19° B.I.).
O Direito
1 - A nulidade parcial da decisão
Em relação a esta questão, as Apelantes formularam as seguintes conclusões:
1ª Vieram os Autores intentar e fazer seguir contra as Rés aqui Apelantes, uma acção declarativa de condenação cujo pedido é, em primeira e última linha o seguinte: - " seja declarado o incumprimento do contrato promessa ..., por perda do interesse dos Autores na celebração do contrato prometido, por razões imputáveis às Rés e em consequência sejam estas condenadas a pagar aos Autores ... uma indemnização de 100.000 euros correspondente ao dobro de 50.000 euros já entregues a título de sinal.".
2a Atento o pedido formulado pelos autores e que foi o que foi apreciado e, consequentemente, veio a ser objecto de decisão, verificamos que a douta sentença recorrida se pronuncia para além dele.
3ª Ou seja, o Tribunal " a quo" conhece sobre a questão do incumprimento do contrato não só por perda do interesse dos Autores na prestação, como estes solicitam, como também pelo incumprimento do mesmo pelo decurso de prazo em que o respectivo contrato prometido se deveria realizar facto que não foi, para os A.A., motivo de incumprimento.
4ª Como o Tribunal "a quo" conheceu desta questão sem que os Autores lhe tenham pedido para conhecer e sem ter matéria de facto que lhe permitisse tomar uma decisão conscienciosa no que a esta particular questão diz respeito e que muito influi na decisão do mérito da acção, com este seu conhecimento motivou a nulidade da douta Sentença nessa parte, nos termos da ai. a) do nº 1 do art° 668° do C.P.Civii.
5ª Pelo que, na ausência do seu suprimento nos termos do nº 4 do citado preceito do C.P.C., deve este Tribunal Superior declarar tal nulidade, com todas as consequências legais.
Esta é, segundo se julga, uma questão eminentemente formal, pois que resulta claro dos autos que a perda de interesse dos AA na celebração do contrato prometido resultou do facto de não ter sido resolvida a situação de desconformidade entre identificação documental do bem prometido vender e a realidade existente, resolução que os AA. admitiram até ao limite do prazo que lhes foi fixado pelo representante das Rés para a outorga da escritura pública.
Resulta, assim, claro, da matéria de facto assente, que os AA. perderam interesse no negócio por não ter sido sanada a situação de clandestinidade da “Box” e da arrecadação sita no sótão, e que foi o procurador das Rés quem, ao pretender impor a realização da escritura sem resolver essa situação, acabou por tornar definitiva essa perda de interesse.
Deste modo, o decurso do prazo fixado está intrinsecamente ligado, integrando-a, à perda de interesse dos AA. na realização do contrato de compra e venda. E, segundo se julga, a fundamentação da decisão recorrida ajusta-se a este entendimento.
E, de qualquer modo, o eventual excesso de pronúncia, em nada prejudicaria o sentido da decisão, enquanto fundada na perda de interesse dos AA. na celebração do contrato prometido.
Entende-se que não ocorre, pois, a pretendida nulidade da decisão.
2 - O incumprimento do contrato-promessa
Relembrando os termos da petição inicial, os AA. pediram, a título principal, que fosse declarado o incumprimento definitivo do contrato-promessa celebrado entre AA. e RR. a 29 de Novembro de 2004, por perda de interesse dos AA. na celebração do contrato prometido, e a condenação destas no pagamento da quantia de 100.000 €, correspondente ao dobro do sinal entregue;
E para tanto alegaram, em síntese:
Em 29 de Novembro de 2004, celebraram com as RR. um contrato-promessa de compra e venda nos termos do qual estas prometeram vender aos AA., e estes prometeram comprar, a fracção autónoma correspondente ao 8° Dto do prédio sito em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial sob o n.º … e inscrito na matriz respectiva sob o art…..
Tal contrato abrangia não só o andar em causa como dois lugares de estacionamento com área não inferior a 40 m2, devidamente fechados, na cave do edifício e uma arrecadação no sótão do mesmo prédio e outra arrecadação na cave 2 do mesmo edifício.
A realização do contrato prometido deveria ter ocorrido até 30 de Março de 2005.
Mas não foi possível por a documentação relativa à fracção (certidão matricial e da descrição predial) não conter a totalidade das parcelas objecto do contrato.
A aquisição da totalidade das parcelas acima identificadas sempre foi um elemento essencial do negócio.
O sucessivo atraso na realização do negócio e a desconformidade entre a descrição constante da documentação e o objecto prometido vender, levaram os AA. a perder o interesse na celebração do negócio prometido.
Como se referiu, já em momento anterior foi posto à consideração das partes o entendimento de que na matéria de facto assim alegada e, no essencial, provada não havia incumprimento do contrato-promessa, mas antes uma situação de erro dos promitentes-compradores sobre o objecto do contrato prometido.
Depois de enunciada a matéria de facto considerada relevante, a questão suscitada nos seguintes termos que, por comodidade, ora se transcrevem:
«Entre as partes foi negociada a compra e venda do 8° andar direito do prédio sito em Lisboa, incluindo-se nessa venda um espaço de estacionamento fechado na cave, com dois lugares, e duas arrecadações, uma na cave e a outra no sótão.
No contrato-promessa de compra e venda, o bem prometido vender foi identificado como sendo a fracção autónoma designada pela letra "Q" correspondente ao 8° andar direito do prédio sito na Rua…, n.º …, na Freguesia do Lumiar, em Lisboa, descrito na Conservatória do Registo Predial com o n.º ….. e inscrito na matriz respectiva com o n.º ….
Esta fracção encontra-se descrita no Registo Predial como tendo quatro assoalhadas, cozinha, duas casas de banho, despensa, vestíbulo, duas varandas, arrecadação na cave 2 e um lugar para estacionamento automóvel na sub-cave ou cave dois.
A mesma não é, pois, integrada por qualquer box, entendendo-se esta por lugar de estacionamento fechado devidamente licenciado; nem por qualquer arrecadação no sótão.
A box que foi considerada nas negociações entre as partes é constituída pelo lugar de estacionamento que integra a descrição predial da fracção, fechado sem licença pelo construtor. E a arrecadação no sótão é totalmente clandestina.
Deste modo, entre as partes foi negociada a compra e venda de um andar, com box e duas arrecadações. Mas foi prometido comprar e vender uma fracção autónoma, que, para além do andar, apenas é integrada por um lugar de estacionamento, fechado clandestinamente, e por uma arrecadação.
E os promitentes-compradores tomaram conhecimento desta desconformidade depois da assinatura do contrato-promessa.
De todo o exposto parece resultar que não existe correspondência entre aquilo que os AA. quiseram comprar e aquilo que, nos termos do contrato-promessa, as RR. se obrigaram a vender. Os AA. queriam adquirir uma box e uma arrecadação no sótão, devidamente legalizadas, e o que havia para vender era uma boxe clandestina, ainda que o espaço de estacionamento estivesse aprovado, e uma arrecadação no sótão também clandestina.
Em conformidade, pode concluir-se que as RR. não prometeram vender mais do que o que consta da descrição predial da fracção autónoma. Estando em causa a identificação do objecto mediato num contrato de natureza formal, não pode essa identificação valer com um sentido mais amplo que não tenha um mínimo de correspondência expressa na respectiva cláusula negocial. Art. 238.º, n.º 1 do C. Civil. E ainda que a declaração negocial dos AA foi fundada em erro que, segundo se julga, a torna anulável.
Assim sendo, julga-se que deverá ser afastada a hipótese de incumprimento definitivo do contrato, pois que, aparentemente, as RR. se propuseram outorgar o contrato de compra e venda da fracção prometida vender. Quando muito, estaria em causa a demolição da estrutura que fecha os lugares de estacionamento, que, se fosse caso disso, seria de fácil realização, não podendo ser aí fundado o incumprimento do contrato.»
Como também se referiu, os Apelados contestam este entendimento, defendendo que não existe qualquer divergência entre o bem cuja compra e venda foi negociada e o que foi identificado no contrato-promessa, considerando suficientemente expressa a identificação do bem prometido vender no contrato-promessa, pois que apenas está em causa a identificação da fracção por confronto com outras e não a sua descrição exaustiva. E nunca teria estado em causa a identificação do objecto que se pretendia transaccionar, mas apenas a sua ilegalidade.
Reapreciando a questão, não se vê fundamento para alterar o entendimento expresso no despacho prévio, acabado de transcrever.
Por mais voltas que se dê, acabamos sempre por nos defrontar com a diferença que existe entre a realidade física da fracção autónoma prometida vender e a correspondente realidade jurídica. Sendo inquestionável que o negócio prometido envolvia toda a realidade física da fracção – incluindo, pois, o espaço de parqueamento devidamente fechado e uma arrecadação no sótão – o que levou a julgar provada a matéria do art. 1.º da base instrutória, não é menos certo que essa realidade física da fracção não tinha plena conformação jurídica. A realidade jurídica da box era um lugar de parqueamento e a arrecadação no sótão era juridicamente inexistente. E os AA. só tiveram conhecimento dessa desconformidade - entre a realidade física e jurídica da fracção prometida vender – depois de ter sido celebrado o contrato-promessa.
Deste modo, o que nunca esteve em dúvida foi a realidade física da fracção dos autos, integrada por tudo o que os AA. alegam, e lhes foi mostrado. Mas essa realidade física não tinha adequada tradução jurídica, por falta de licenciamento do fechamento do lugar de parqueamento e da arrecadação no sótão.
Parece seguro que a questão do licenciamento, ou da falta dele, não foi discutida entre as partes antes do contrato-promessa, e, por isso, os AA. só tiveram conhecimento das situações de clandestinidade depois de se terem obrigado naquele contrato. Assim sendo, nada permite afirmar que as promitentes vendedoras, ao contratarem nos termos em que o fizeram no contrato-promessa, tivessem feito mais do que aparentemente fizeram, a saber, prometeram vender aquilo que efectivamente tinham, seja na sua dimensão física, seja na jurídica, e de que podiam validamente dispor. Não resulta do clausulado do contrato-promessa, nem de qualquer outro facto provado, que as promitentes vendedoras tivessem assegurado que as edificações em causa estavam plenamente licenciadas, ou se tivessem obrigado a obter o respectivo licenciamento.
Deste modo, ao dizer-se que “AA. e RR. pretendiam que o objecto do contrato abrangesse não só o andar em causa, como uma box que poderia servir, consoante o tamanho dos veículos, para um ou dois lugares de estacionamento, devidamente fechada, na cave do edifício e uma arrecadação no sótão do mesmo prédio e outra arrecadação numa cave do mesmo edifício”, como se julgou provado na resposta ao referido art. 1.º da BI, apenas se quer significar que as negociações realizadas tiveram por referência a realidade física existente, e que foi mostrada aos interessados. Tal afirmação não exclui o erro dos autores sobre a situação de desconformidade entre aquela realidade física e a correspondente realidade jurídica.
Ora, uma vez que as RR. sempre se propuseram outorgar o contrato de compra e venda, tendo por objecto a realidade existente, física e jurídica, e não está provado que as mesmas tivessem assegurado que todas as edificações envolvidas no negócio estavam licenciadas, nem se tivessem obrigado a obter esse licenciamento, julga-se que as mesmas não incorreram em incumprimento deste contrato.
Consequentemente, deverá concluir-se pela improcedência do pedido principal, fundado em incumprimento definitivo do contrato-promessa dos autos.
Aqui chegados importa fazer breves considerações sobre os pedidos subsidiários formulados, apenas para justificar a sua manifesta improcedência.
O primeiro, fundado na hipotética nulidade do contrato-promessa, mostra-se adequadamente resolvido na decisão recorrida.
Em causa estaria a falta de reconhecimento presencial das assinaturas e de exibição da licença de utilização. Sendo que não existem dúvidas quanto à existência desta licença e o vício decorrente da falta de reconhecimento das assinaturas, não tendo sido invocado por quem poderia, ao menos em princípio, fazê-lo, não é do conhecimento oficioso do tribunal.
Não pode, pois, ser declarada a nulidade do contrato-promessa com tal fundamento, improcedendo o pedido nela fundado.
E ainda é mais claramente improcedente o segundo pedido subsidiário formulado, fundado em alegado enriquecimento sem causa. Com efeito, julga-se que não carece de demonstração a afirmação de que a transferência patrimonial em que redundou a entrega do montante do sinal passado no âmbito do contrato-promessa, não ocorreu sem uma causa justificativa, antes está inteiramente justificada pelo próprio contrato-promessa. Ora, sendo a obrigação de restituir, fundada em enriquecimento sem causa, subsidiária em relação a qualquer outro meio de reparação, no caso era evidente que a obrigação de restituição só poderia ser fundada no contrato-promessa, seja na perspectiva da sua invalidade, seja na perspectiva do seu incumprimento.
Também improcede, pois, este pedido subsidiário.
Termos em que se acorda em dar provimento ao agravo, declarando-se nulo o despacho agravado, e em julgar procedente a apelação, revogando-se a decisão recorrida e julgando-se improcedente a acção, com a absolvição das RR. dos pedidos formulados.
Custas, na acção e na apelação pelos Autores.
Não são devidas custas no agravo, a que os agravados não deram causa, nem se opuseram.
Lisboa, 17-09-2009
(Farinha Alves)
(Tibério Silva)
(Ezagüy Martins) |
